Uitspraken
-
15-50 RvT Amsterdam
Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Makelaar A (klager) heeft als verkopend makelaar onderhandelingen gevoerd met makelaar B (beklaagde) die daarbij optrad voor de koper. Uiteindelijk zijn de verkoopster en de koper buiten hun makelaars om tot overeenstemming gekomen, waarna zij aan beklaagde hebben gevraagd om de koopovereenkomst op te stellen. Klager verwijt zijn collega (beklaagde) dat hij zonder overleg aan dit verzoek heeft voldaan. Volgens klager had beklaagde zijn opdrachtgeefster uitsluitend via hem mogen benaderen. De Raad acht de handelwijze van beklaagde dit specifieke geval niet klachtwaardig. Hierbij wordt van belang geacht dat de verkoopster had laten weten dat zij de opdracht aan klager had ingetrokken, dat de woning niet in het uitwisselingssysteem voorkwam en dat klager ook zelf erkend heeft dat zijn opdrachtgeefster de aan hem verstrekte opdracht ingetrokken had. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-46 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Te lage verkoopprijs. Klager en zijn broer hebben hun makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een woning verstrekt. Omdat dreigde dat er na de verkoop een restschuld zou overblijven, was een zo hoog mogelijke opbrengst voor klager van groot belang. Nadat klager in de woning enige werkzaamheden had verricht, heeft hij de bank voorgesteld de vraagprijs tijdelijk te verhogen. Beklaagde wordt verweten dat hij, toen de bank hem over het voorstel van klager naar zijn mening vroeg, heeft geantwoord een prijsverhoging af te raden. Volgens klager werd hierdoor een reële kans op een hogere verkoopopbrengst misgelopen. De Raad overweegt dat vast staat dat beklaagde met toestemming en medeweten van klager direct met de bank over de verkoop communiceerde. Onder de onderhavige omstandigheden kan beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt van het feit dat hij tegenover de bank heeft aangegeven een verhoging van de vraagprijs onverstandig te achten. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-23 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Perceelsoppervlakte. Onjuiste oppervlakte woning en tuin. All-in huurprijs. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde te huur aanbood. Klager verwijt beklaagde dat hij zowel de woonoppervlakte als de oppervlakte van de tuin onjuist heeft weergegeven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de woning voor een all-in prijs heeft aangeboden en heeft aangegeven dat een uitsplitsing van die prijs niet mogelijk was. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde m.b.t. de vermelde woonoppervlakte klachtwaardig gehandeld heeft. Wat betreft de tuin heeft beklaagde de oppervlakte geschat. Het is op zich juist dat o.g.v. de Meetinstructie van de tuin de gebruiksoppervlakte niet hoeft te worden vastgesteld. Dat neemt niet weg dat derden in beginsel op de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van een object moeten kunnen afgaan. Gegevens over de oppervlakte van een object vormen voor gegadigden in het algemeen een belangrijk aspect bij de besluitvorming. In dat licht bezien is voor het schatten van de oppervlakte van de tuin geen plaats en de Raad concludeert dat beklaagde m.b.t. de meting van de tuin niet zorgvuldig gehandeld heeft. Een all-in huurprijs is niet verboden maar het aanbieden van all-in prijzen wordt door de wetgever wel ontmoedigd. Een (potentiële) huurder heeft recht op splitsing van een all-in huurprijs. Toen klager om een splitsing verzocht had beklaagde daar op moeten ingaan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-22 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Schending van gerechtvaardigde verwachtingen. Klaagster huurde een winkelruimte. In de huurovereenkomst was bepaald dat indien de verhuurster tot verkoop zou willen overgaan, klaagster als eerste zou worden gevraagd of zij interesse had in de aankoop van het gehuurde. Klaagster verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij aan haar bijzondere positie voorbij is gegaan en het pand aan een derde heeft verkocht voordat zij in de gelegenheid was gesteld om een formeel bod uit te brengen. De Raad stelt vast dat klaagster zowel door de verhuurster als door beklaagde over de voorgenomen verkoop is geïnformeerd. Klaagster heeft tegenover beiden kenbaar gemaakt interesse te hebben in de aankoop van het pand. Beklaagde heeft bij klaagster de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat zij op korte termijn een bod zou kunnen uitbrengen. Door het pand vervolgens aan een derde te verkopen heeft hij deze verwachting geschonden en daarmee klachtwaardig gehandeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-21 RvT Amsterdam
Beheer. Terugbetaling waarborgsom. Beklaagde voerde voor een verhuurder het beheer over een woning die door klager gehuurd werd. Nadat klager de huurovereenkomst had beëindigd en de woning had verlaten, zijn er problemen over de eindafrekening van de servicekosten en de terugbetaling van de waarborgsom ontstaan. Klager verwijt beklaagde dat hij niet binnen de afgesproken termijn een eindafrekening van de servicekosten heeft verstrekt. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij aan de terugbetaling van de waarborgsom de voorwaarde heeft verbonden dat de gemachtigde van klager zich garant zou stellen voor de betaling van mogelijk nog door klager verschuldigde servicekosten. De Raad stelt vast dat beklaagde uiterlijk 30 juni 2014 een overzicht van de servicekosten had dienen op te stellen maar dat dit overzicht nog steeds niet aan klager is verstrekt. Derhalve is nog niet bekend of beklaagde – althans diens opdrachtgever – nog servicekosten van klager te vorderen heeft. Het was beklaagde – althans diens opdrachtgever – niet toegestaan de restitutie van de waarborgsom achterwege te laten als zekerheid voor de verrekening met een mogelijke toekomstige vordering op klager. Gezien de huurovereenkomst had beklaagde na afloop van een termijn van 6 weken de volledige waarborgsom aan klager dienen terug te betalen en was het hem niet toegestaan daaraan enige voorwaarde te verbinden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-20 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Onvoldoende inspanning om geschil te voorkomen. Nadat beklaagde voor klaagster als aankopend makelaar was opgetreden, heeft klaagster beklaagde ook ingeschakeld bij de verkoop van haar oude woning. Klaagster verwijt beklaagde dat hij bij de uitvoering van beide opdrachten toerekenbaar is tekortgeschoten. De Raad kan geen uitspraak doen over het verloop van de werkzaamheden van beklaagde aangezien de lezingen van partijen hierover te zeer verschillen. De Raad is wel van oordeel dat het op de weg van beklaagde had gelegen om escalatie te voorkomen. Beklaagde had in dat kader aan klaagster kunnen voorstellen om het geschil voor te leggen aan de Geschillencommissie Makelaardij. Door klaagster binnen een termijn van 6 weken na het verzenden van zijn courtagenota te dagvaarden heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld en de klacht is in zoverre dan ook gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-18 RvT Amsterdam
Eigen Belang/handel. Makelaar koopt via rechtspersoon. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die de hypotheekhouder (de bank), wenste te verkopen. Nadat de verkoop aan klagers voor EURO 730.000,-- in een onderhandse akte was vastgelegd, heeft de bank bij de rechtbank toestemming gevraagd om het pand onderhands aan klagers te mogen verkopen. Dit verzoek is door de rechter afgewezen onder de gelijktijdige bepaling dat de verkoop onderhands diende te geschieden aan beleggingsmaatschappij X B.V. voor EURO 770.000,--. Beklaagde is als makelaar voor makelaarskantoor Y werkzaam en is daarnaast ook (indirect) bestuurder en aandeelhouder van beleggingsmaatschappij X B.V. Nadat klagers bij beklaagde tegen de aankoop door X B.V. hadden geprotesteerd heeft beklaagde de verkoop aan X B.V. geen doorgang laten vinden en is de woning aan een andere B.V. verkocht. Beklaagde stelt met deze laatste B.V. geen (financiële) banden te hebben. Het pand is daarna door makelaarskantoor Y te koop aangeboden voor EURO 925.000,-- en uiteindelijk voor EURO 895.000,-- aan een derde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat hij bij de rechtbank een onjuist beeld heeft geschetst door te verklaren belegger te zijn en niet aan te geven dat hij makelaar is. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij als makelaar voor eigen rekening heeft gehandeld in onroerend goed. De Raad onderschrijft het verweer van beklaagde dat hij niet gehouden was om op de zitting van de rechtbank zijn beroep van makelaar kenbaar te maken. Het eerste onderdeel van de klacht is dan ook ongegrond maar het tweede onderdeel wordt wel gegrond geacht. De Raad concludeert dat beklaagde bewust de Erecode heeft overtreden d.m.v. verboden handel in onroerend goed. De Raad acht de laakbare handelwijze zeer ernstig en legt hem naast een boete van EURO 10.000,-- ook een schorsing als lid op voor de duur van 1 maand. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2577 CRvT Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2577a CRvT
Lees meer -
15-17 RvT Amsterdam
Beheer. Schriftelijke vastlegging van de opdracht. Bevoegdheid tot indienen van bezwaarschriften tegen WOZ-beschikkingen. Beklaagde heeft eerst voor klagers vader en later voor klager zelf het beheer over twee panden gevoerd. De opdracht werd nooit schriftelijk vastgelegd. Klager acht het laakbaar dat dit nooit is gebeurd. Daarnaast wordt beklaagde door klager verweten dat hij zonder zijn toestemming bezwaarschriften tegen WOZ-beschikkingen heeft ingediend en daarvoor aanvullende vergoedingen in rekening heeft gebracht die hoger waren dan het profijt dat die bezwaarschriften voor klager hebben opgeleverd. De Raad overweegt dat het veruit de voorkeur verdient om een opdracht tot beheer schriftelijk vast te leggen maar er is geen regel die de makelaar verbiedt om een dergelijke opdracht zonder schriftelijke vastlegging te aanvaarden. De Raad stelt vast dat de bezwaarschriften in overwegende mate niet zonder gevolgen in het voordeel van klager zijn geweest. Voorts staat vast dat het beheer door beklaagde over langere tijd heeft plaatsgevonden en dat de opdrachtgever van beklaagde in het buitenland woonde. Ook de WOZ-beschikkingen en verdere gegevens van de gemeenten bereikten beklaagde via het adres van klager in het buitenland. Tegen die achtergrond kan het indienen van de bezwaarschriften zonder expliciete toestemming van klager niet als klachtwaardig worden gezien. Hierbij wordt opgemerkt dat klager geen bezwaren heeft ingediend tegen de hoogte van de aanvullende vergoedingen op zich. Beklaagde is gekwalificeerd te achten om dit soort bezwaarschriften in te dienen. Dit klemt te meer nu beklaagde met name zijn onderzoek naar de waarde van de door de gemeente genoemde vergelijkingspanden aan zijn bezwaarschriften ten grondslag heeft gelegd. Bij uitstek een makelaar mag met dergelijk onderzoek vertrouwd worden geacht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2578 CRvT
Lees meer -
14-71 RvT Amsterdam
Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Nadat in een landelijk dagblad een artikel over het herstel in de woningmarkt was verschenen heeft beklaagde (makelaar Y) aan de krant een brief met haar reactie gezonden. Kort daarna is de ingezonden brief van beklaagde in de krant verschenen. Klager (makelaar X) verwijt beklaagde dat zij zich in haar brief zonder noodzaak negatief over collega’s heeft uitgelaten en daarmee oncollegiaal heeft gehandeld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij niet dan wel te laat heeft gereageerd op het verzoek van klager om de verwijzing naar zijn persoon in haar brief te schrappen. De Raad twijfelt niet aan de positieve bedoelingen van beklaagde met haar brief en dat zij daarmee het belang van de hele beroepsgroep, en in het bijzonder die van de Amsterdamse makelaars, voor ogen heeft gehad. Dat neemt niet weg dat in haar brief beweerdelijke eigenschappen van de beroepsgroep worden beschreven met een negatieve connotatie. Daarnaast wordt met betrekking tot specifieke makelaars die zich, in de ogen van beklaagde, negatief hebben uitgelaten dan wel negatief gedrag hebben vertoond, een veroordeling uitgesproken. Hiermee heeft beklaagde in strijd gehandeld met de Erecode en heeft zij tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Het feit dat de naam van klager niet expliciet in de brief van beklaagde is vermeld maakt dit niet anders. Het tweede onderdeel van de klacht wordt door de Raad ongegrond geacht waarbij wordt overwogen dat er in zijn algemeenheid geen verplichting voor een makelaar is om aanstonds op een e-mail van een collega-makelaar te reageren. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-58 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Perikelen bij echtscheiding. Geheimhouding vertrouwelijke gegevens. Klager en zijn ex-echtgenote hebben diverse gerechtelijke procedures gevoerd. Klager is daarbij veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de voormalige echtelijke woning via beklaagde. Omdat klager vond dat beklaagde hem niet correct behandelde, heeft hij een klacht bij de Raad ingediend. Nadat de Raad in die zaak uitspraak had gedaan heeft beklaagde deze uitspraak integraal doorgezonden aan de advocaat van de ex-echtgenote van klager. In de onderhavige zaak verwijt klager beklaagde dat hij de uitspraak naar een derde heeft doorgestuurd. De Raad blijft ook in dit geval als norm hanteren dat zijn uitspraken niet door de betrokken makelaar aan derden mogen worden doorgezonden. De klacht wordt dan ook gegrond geacht maar de Raad ziet onder de onderhavige omstandigheden geen aanleiding om beklaagde een maatregel op te leggen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer