Uitspraken
-
14-63 RvT Amsterdam
Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klaagster heeft diverse biedingen uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat deze biedingen waren afgewezen heeft klaagster een eindbod gedaan. Nog tijdens de looptijd van dit eindvoorstel liet beklaagde aan klaagster weten dat zijn opdrachtgeefster had besloten om de woning aan een ander te verkopen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij met meerdere gegadigden tegelijk heeft onderhandeld en de vertrouwelijkheid van haar bod heeft geschonden. De Raad overweegt allereerst dat beklaagde klaagster niet had toegezegd een transactie met een andere gegadigde niet te zullen bevorderen. Het stond beklaagde derhalve in beginsel vrij om bezichtigingen van andere gegadigden te bewerkstelligen, ondanks het bod van klaagster. Voorts staat vast dat beklaagde bij de 2e bezichtiging van de uiteindelijke koper niet aanwezig was en dat zijn opdrachtgeefster nog op de dag van die 2e bezichtiging het bod van de koper heeft aanvaard. Dat in de aanloop naar die 2e bezichtiging reeds onderhandelingen met de koper gaande waren en/of biedingen over en weer waren gedaan tussen de koper en beklaagde, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat beklaagde de vertrouwelijkheid van klaagsters bod heeft geschonden of dat klaagster door beklaagde tegen de koper is “uitgespeeld”. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-09 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte in veilingbrochure. Meetinstructie bij aankoop op veiling.Beklaagde heeft in opdracht van de hypotheekhouder de veiling van een appartement begeleid. Klager heeft het appartement op de veiling gekocht. Hij verwijt beklaagde dat hij in de veilingbrochure had vermeld dat de woning een vloer oppervlak van 80 m2 had. Na de aankoop bleek dit slechts 64 m2 te zijn. Beklaagde heeft er op gewezen dat hij de oppervlakte niet heeft kunnen nameten omdat hem door de bewoner de toegang tot de woning geweigerd werd.De Raad gaat er op basis van de feiten van uit dat in de oppervlakteberekening van beklaagde niet op basis van de geldende meetinstructie tot stand is gekomen. Beklaagde heeft een onjuiste oppervlakte vermeld met een dusdanige afwijking dat hij niet de zorgvuldigheid heeft betracht waarop ook een koper op de veiling aanspraak kan maken. Weliswaar is in de meetinstructie niet vermeld dat deze ook voor objecten geldt die op de veiling worden aangeboden, maar hieruit vloeit niet voort dat die instructie niet van toepassing zou zijn op die objecten. De omstandigheid dat beklaagde het appartement niet heeft kunnen nameten omdat hij de woning niet kon of mocht betreden maakt dit niet anders. Beklaagde heeft immers in zijn brochure van die omstandigheid geen melding gemaakt en heeft door desondanks de vermelding van de oppervlakte te handhaven, de gerechtvaardigde verwachting van de veilingkopers miskend. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-10 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. De verkopers van een woning (klagers) verwijten hun makelaar (beklaagde) dat zij op verschillende punten in haar dienstverlening tekortgeschoten is. Zo zou beklaagde zonder toestemming van klagers de termijn van het financieringsvoorbehoud hebben verlengd en wordt beklaagde verweten dat zij niet aanwezig was toen de onduidelijkheden die m.b.t. de koopovereenkomst waren ontstaan, bij de notaris werden besproken. De Raad acht alleen het laatste onderdeel van de klacht gegrond. Het had zonder meer op de weg van beklaagde gelegen om bij de bespreking bij de notaris aanwezig te zijn. Door dit na te laten heeft beklaagde haar verantwoordelijkheid als makelaar miskend. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-03 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Beheer. Bevoegdheid van de Raad t.o.v. de taak van de civiele rechter. Klager was huurder van een appartement. Beklaagde voerde vanaf oktober 2010 voor de (nieuwe) eigenaar het beheer over dit appartement. Klager verwijt beklaagde dat zij, ondanks diverse herinneringen, veel te laat is overgegaan tot de verrekening van de door klager over 2010 en 2011 als voorschot betaalde servicekosten. Daarnaast vraagt klager de Raad om een uitspraak te doen over de boete die de verhuurder in verband hiermee aan hem verschuldigd zou zijn. De Raad is niet bevoegd een oordeel te vellen over de vraag in hoeverre de verhuurder aan klager een boete verschuldigd is. Die taak is voorbehouden aan de civiele rechter. De Raad stelt vast dat beklaagde als beheerder verantwoordelijk was voor een tijdige afrekening van de servicekosten maar acht de handelwijze van beklaagde onder de onderhavige omstandigheden niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-02 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Klager is (bloot) eigenaar van een stuk grond waarop een opstal met recht van erfpacht was gevestigd. In het kader van de beëindiging van de erfpacht diende klager een vergoeding voor de waarde van de opstal aan de erfpachter te betalen. In verband daarmee hebben twee makelaars de waarde van de opstal excl. de grond getaxeerd. Zij kwamen – mede gezien de slechte staat van het pand – op nihil, resp. EUR. 68.000. Ook beklaagde heeft de opstal getaxeerd. Hij kwam tot de veel hogere waarde van EUR 495.000,--. Klager verwijt beklaagde dat hij een ondeugdelijke taxatie heeft uitgebracht. Beklaagde heeft daarop aangegeven dat de genoemde andere taxaties werden uitgebracht op basis van andere instructies en uitgangspunten. Beklaagde was niet bekend met de beëindiging van de erfpacht. Het doel van zijn taxatie was om de bouw- en ontwikkelingsmogelijkheden van het pand in kaart te brengen. Beklaagde wijst ook nog op een hypotheekakte waarin het pand als zekerheid voor een lening van EUR 1.075.000,-- is opgenomen, derhalve een waarde die tweemaal hoger is dan zijn taxatie. De Raad overweegt dat beklaagde – onder verwijzing naar de reeds verleende bouwvergunning en herontwikkeling van het pand – tot een berekening is gekomen die op zich niet door klager is bestreden. Beklaagde heeft een voldoende duidelijke verklaring en onderbouwing van zijn taxatie gegeven. Dat hij in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 15-2535 CRvT, Tussenbeslissing Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 15-2535 CRvT, Eindbeslissing
Lees meer -
13-82 RvT Amsterdam
Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Verkoop aan medewerker. Optie en bod. Klager heeft verschillende biedingen uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Uiteindelijk herhaalde beklaagde op 6.12.2012 namens zijn opdrachtgever het laatste voorstel van EUR 180.000,-- k.k. maar klager hield vast aan zijn eindvoorstel van EUR 154.000,-- v.o.n. met een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Enige tijd later ontdekte klager dat de woning op 7.12.2012 aan een medewerkster van beklaagde was verkocht voor EUR 140.000 k.k. Klager verwijt beklaagde dat hij geen eerlijke kans heeft gekregen om de woning te kopen. Beklaagde heeft onder meer aangegeven dat de verkoper de woning vóór 1.1.2013 wenste te verkopen en te leveren en dat zijn medewerkster aan die wens kon voldoen. De Raad stelt vast dat beklaagde klager niet heeft geïnformeerd over de wens van de verkoper om de woning vóór 1.1.2013 te verkopen en te leveren. Beklaagde heeft klager niet de gelegenheid geboden om die wens in te willigen en heeft klager een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. Door een dag na het gesprek met klager voor een beduidend lager bedrag de verkoop aan een medewerkster tot stand te brengen, heeft beklaagde de schijn van belangenverstrengeling gewekt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-80 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Waardestijging na verbouwing. De kopers van een woning verwijten de makelaar die de woning i.v.m. de financiering taxeerde, dat hij een onjuiste taxatie heeft uitgebracht. De kopers waren voornemens de woning te gaan verbouwen en de makelaar ( beklaagde) zou bij zijn taxatie aan die verbouwing een te lage waardestijging hebben gekoppeld. Volgens beklaagde zou de waardestijging circa 50 % van de verbouwingskosten bedragen. De kopers achten circa 100% van de kosten reëel omdat de verbouwing grotendeels in eigen beheer zou worden uitgevoerd. Gezien zijn jarenlange ervaring als taxateur acht de Raad het – alle omstandigheden in aanmerking nemend – niet onlogisch of onzorgvuldig dat beklaagde voorzichtig is geweest bij de schatting van de waardestijging en deze op circa 50% van het door de kopers te investeren bedrag heeft vastgesteld. Dat een andere makelaar (makelaar X), uitgaande van uitgebreidere verbouwingswerkzaamheden dan in eerste instantie aan beklaagde is doorgegeven, op een hoger percentage is uitgekomen, leidt evenmin tot het oordeel dat beklaagde onzorgvuldig is geweest of onjuist heeft getaxeerd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-66 RvT Amsterdam
Taxatie. Boedeltaxatie. Beklaagde heeft in verband met de boedelverdeling tussen klager en diens ex-partner een aantal onroerende zaken getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij zich bij zijn taxatie heeft laten beïnvloeden door de ex-partner en dat hij de taxatie-opdracht niet op juiste wijze heeft uitgevoerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij heeft geweigerd om een (tweede) aanvullende opdracht van klager uit te voeren. De Raad overweegt dat klager zich eerst op het standpunt heeft gesteld dat beklaagde zijn taxatie diende uit te voeren in het kader van een partijen bindend advies. Vervolgens heeft klager echter aangegeven dat er geen sprake was van een gezamenlijke opdracht van klager en diens ex-partner en dat de opdracht aan beklaagde was verstrekt door de advocaat van de ex-partner. De exacte toedracht kan in het midden blijven. Vast staat dat klager en zijn ex-partner hadden afgesproken dat geen van hen beiden voorafgaande aan de taxatie met beklaagde contact mocht hebben. Dat beklaagde zijn taxatie onzorgvuldig dan wel in strijd met zijn opdracht heeft uitgevoerd, is niet gebleken. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde ten onrechte heeft geweigerd om aan klager een (tweede) aanvullend advies te verstrekken. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2527 CRvT
Lees meer -
13-61 RvT Amsterdam
Taxatie. Boedeltaxatie. Peildatum. Klager en zijn partner hebben in 2006 een woning gekocht. Nadat klager en zijn partner in augustus 2008 uit elkaar waren gegaan heeft hij beklaagde in verband met de boedelscheiding gevraagd zijn woning te taxeren. Klager verwijt beklaagde dat hij de waarde van de woning te laag heeft vastgesteld. Voorts verwijt klager beklaagde dat hij door toedoen van beklaagde voor een ongunstige peildatum heeft gekozen. De Raad overweegt dat het feit dat de gerechtelijk taxateur tot een hogere taxatie van het appartement is gekomen dan beklaagde, op zich niet wil zeggen dat de taxatie van beklaagde tuchtrechtelijk onjuist is geweest. Dat beklaagde niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen dan wel beklaagde anderszins een tuchtrechtelijk verwijt moet worden gemaakt, is niet gebleken. Nu de Raad heeft vastgesteld dat de taxatie van beklaagde niet onzorgvuldig tot stand is gekomen, kan ook niet worden gezegd dat die taxatie heeft geleid tot een verkeerd advies inzake de peildatum van de taxatie. Van een dergelijk advies van beklaagde aan klager is de Raad niet gebleken. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2522 CRvT
Lees meer -
13-62 RvT Amsterdam
Optie en Bod. Onderhandelingen met meerdere gegadigden. Schadevergoeding. De gegadigde voor een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij de woning tijdens de looptijd van zijn eindbod aan een ander heeft verkocht. Daarnaast zou beklaagde ook de vertrouwelijkheid van het bod van klager hebben geschonden. Klager meent recht te hebben op een schadevergoeding van beklaagde van EUR 20.000,--. De Raad overweegt dat hij niet bevoegd is te oordelen over al dan niet geleden schade, de omvang en vergoeding daarvan. Dat oordeel is voorbehouden aan de civiele rechter. Vast staat dat beklaagde aan klager niet had toegezegd geen transactie met een andere gegadigde te zullen bevorderen. Het stond beklaagde derhalve in beginsel vrij om, ondanks het bod van klager, bezichtigingen van derden te bewerkstelligen. Voorts staat vast dat de andere gegadigde de woning op 23 december 2012 buiten aanwezigheid van beklaagde bezichtigd heeft. Nog op die dag heeft de opdrachtgeefster van beklaagde een bod van deze gegadigde aanvaard. Het is de Raad niet gebleken dat in de aanloop naar voornoemde bezichtiging reeds onderhandelingen gaande waren en/of biedingen over en weer waren gedaan tussen laatstgenoemde gegadigde en beklaagde. Op grond hiervan kan de Raad niet tot de conclusie komen dat beklaagde in strijd heeft gehandeld met regel 4 van de Erecode. Dat beklaagde de vertrouwelijkheid van het bod van klager heeft geschonden is evenmin gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer