Uitspraken

  • 13-05 RvT Amsterdam

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Boedeltaxatie.Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben in 2007 een echtscheidingsprocedure gevoerd. Beklaagde heeft op verzoek van de rechtbank eind 2007 de onderhandse verkoopwaarde van de voormalige echtelijke woning vastgesteld op EUR 595.000. De woning werd toegewezen aan klaagsters ex-echtgenoot. In 2011 heeft de ex-echtgenoot de woning voor EUR 738.500,-- verkocht. Mede gezien deze verkoopprijs meent klaagster dat beklaagde de woning destijds onredelijk laag heeft gewaardeerd. Rekening houdend met de investeringen die klaagster en haar ex-echtgenoot in de woning hebben gedaan en de prijsontwikkeling van ter plaatse verkochte woningen komt de Raad tot de conclusie dat beklaagde bij haar taxatie niet onzorgvuldig of ondeskundig heeft gehandeld. De door beklaagde getaxeerde waarde lag ruim boven het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in hetzelfde appartementencomplex. De Raad acht het niet onaannemelijk dat bij de in 2011 gerealiseerde verkoopprijs enkele factoren een rol hebben gespeeld die ten tijde van de taxatie van beklaagde nog niet aan de orde waren. Zo is het mogelijk dat de drastische verlaging van de overdrachtsbelasting, het feit dat verkoop d.m.v. een inschrijvingsprocedure plaatsvond en de relatief grote prijsstijging van woningen in de betreffende wijk een rol hebben gespeeld. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-43 RvT Amsterdam

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Trage toezending taxatierapport. Onjuiste naam in taxatierapport. Voorafgaande aan hun aankoopbeslissing hebben klagers beklaagde gevraagd de waarde van de woning te bepalen. Vervolgens hebben klagers de woning gekocht en hebben zij beklaagde gevraagd om de woning t.b.v. de financiering te taxeren. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning onjuist heeft gewaardeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij het taxatierapport te laat aan klagers heeft doen toekomen en dat niet hijzelf maar een medewerker van zijn kantoor als de opsteller van het taxatierapport genoemd wordt. Dit laatste hing volgens beklaagde samen met het feit dat het hier een zogenoemd NWWI-rapport betrof. De Raad overweegt dat bij de beoordeling van een taxatie als uitgangspunt heeft te gelden dat de makelaar in beginsel alleen tuchtrechtelijk laakbaar handelt indien bij de taxatie een zodanig oordeel is gegeven dat een redelijk handelend makelaar daartoe niet zou kunnen komen dan wel indien sprake is van een opzettelijk onjuiste taxatie. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Ook verder is van enig tuchtrechtelijk laakbaar handelen van beklaagde in het kader van zijn taxatie niet gebleken. Beklaagde heeft erkend dat zijn handelwijze m.b.t. de toezending van het taxatierapport aan klagers gebrekkig was. Voorts staat vast dat ten onrechte een medewerker van het kantoor en niet beklaagde als de opsteller van het rapport is genoemd. Inmiddels is de toenmalige procedure aangepast. Gelet op de doorgevoerde aanpassingen kan de Raad niet tot de conclusie komen dat beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt moet worden gemaakt. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-42 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Onjuiste opgave servicekosten. De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij niet heeft uitgezocht hoeveel appartementsrechten tot het gekochte behoorden. Beklaagde heeft de koper hierdoor onjuist geïnformeerd over de hoogte van de servicekosten. Daarnaast wordt (de directeur van) beklaagde verweten dat hij – ondanks zijn toezegging daartoe – geen contact meer met klager heeft opgenomen. De Raad acht beide onderdelen van de klacht gegrond. Beklaagde had ervan op de hoogte dienen te zijn uit hoeveel appartementsrechten het door hem aangebodene bestond. Beklaagde heeft nagelaten zich van gedegen informatie over het object te voorzien. Hij heeft slordig gehandeld als gevolg waarvan klager onjuist is geïnformeerd. Voorts is komen vast te staan dat (de directeur van) beklaagde zijn toezegging tot een nadere reactie niet gestand heeft gedaan. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-34 RvT Amsterdam

    Collegialiteit. Ongepaste acquisitie. De NVM (klaagster) verwijt een makelaarskantoor (beklaagde) oncollegiaal gedrag door een brief rond te sturen met de bedoeling om relaties van collega-makelaars over te halen naar beklaagde over te stappen.De Raad overweegt dat de brief in opdracht van beklaagde door een daarin gespecialiseerd bedrijf is verzonden naar de bewoners van adressen van eigen huisbezitters in geselecteerde postcodegebieden en straten in de regio. Dat de brief specifiek gericht is geweest op mogelijke opdrachtgevers van collega-makelaars is niet komen vast te staan. Beklaagde heeft aangegeven dat zij de bewering in de brief dat de aan haar onderneming verbonden makelaars veel meer transacties zouden doen dan andere makelaars, heeft gebaseerd op eigen onderzoek. Gelet hierop en gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting kan niet worden vastgesteld dat beklaagde een geldende norm in zake collegialiteit binnen de Vereniging heeft overschreden.   Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2444 CRvT

    Lees meer
  • 12-36 RvT Amsterdam

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. Onjuiste informatie in verkoopbrochure. De verkopers van een woning verwijten hun makelaar (beklaagde) dat hij onvoldoende heeft gecommuniceerd en onjuiste maten in de verkoopbrochure heeft vermeld. Daarnaast voelden de verkopers zich overvallen toen de makelaar bij het transport voorstelde om EUR 30.000 in depot te laten staan in afwachting van de resultaten van een bouwkundig onderzoek naar eventuele gebreken aan het dak. In de buurt van de woning was men bekend met dakproblemen en de kopers aarzelden bij de notaris om het transport door te laten gaan. De Raad overweegt dat niet is gebleken dat de makelaar in zijn communicatie laakbaar is tekortgeschoten. De makelaar mocht ten tijde van het verstrekken van de opdracht (2009) afgaan op de maten zoals die in de bouwbrochure waren vermeld. Dit zou slechts anders zijn indien hij reden had om aan te nemen dat de maten in de brochure niet juist konden zijn in die zin dat deze in relevante mate afweken van de realiteit. Hiervan is echter niets gebleken. Wat betreft de gang van zaken bij de notaris was het voorstel van de makelaar om i.v.m. mogelijke dakproblemen een bedrag in depot te houden, onder de onderhavige omstandigheden alleszins begrijpelijk en reëel. Wel zou de makelaar er goed aan hebben gedaan om de verkopers even apart te informeren over zijn voornemen om dit voorstel te doen, maar van klachtwaardig handelen was geen sprake.  Download uitspraak (pdf)   

    Lees meer
  • 12-21 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste informatie verkoopbrochure. Taxatie. Onjuiste vermeldingen in taxatierapport.  De koper van een woning verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde 1) dat hij in de verkoopbrochure diverse onjuistheden heeft vermeld. Daarnaast verwijt de koper de makelaar die de woning i.v.m. de financiering taxeerde (beklaagde 2), dat hij in zijn taxatierapport diverse onjuistheden opgenomen heeft. De Raad constateert dat in de brochure de ligging van het dakterras onjuist vermeld is. De klacht tegen beklaagde 1 is in zoverre dan ook gegrond. Voor het overige is niet komen vast te staan dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2442 CRvT Uitspraak CRvT, 13-2482 CRvT 

    Lees meer
  • 12-22 RvT Amsterdam

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Opstellen van koopakte.De verkopers van een woning verwijten hun makelaar dat hij heeft verzuimd om in de koopakte op te nemen dat de C.V.-ketel geleast was en dat een deel van de afkoopsom van de lease door de kopers diende te worden voldaan. De Raad overweegt dat uit de bij de koopakte behorende stukken valt op te maken dat de ketel geleast was. Uit de koopakte zelf kan evenwel het tegenovergestelde worden afgeleid. Daarbij komt dat in de toelichting op de modelovereenkomst van de Vereniging, welke toelichting eveneens onderdeel uitmaakt van de koopakte, staat vermeld dat in de akte dient te worden opgenomen of sprake is van een cv-ketel die wordt geleast, of niet. Hierdoor is bij de betrokken partijen onduidelijkheid ontstaan. De makelaar had die onduidelijkheid dienen te voorkomen. Download uitspraak (pdf)   

    Lees meer
  • 12-75 RvT Amsterdam

    Optie en bod. Bod niet doorgegeven. De gegadigde voor een woning (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft geweigerd om zijn bod aan de verkoper door te geven. De woning werd aan een andere gegadigde verkocht. De Raad stelt vast dat klager en een andere gegadigde op dezelfde dag een bod hebben uitgebracht en dat het bod van de andere gegadigde gunstiger was. Op basis van dat laatstgenoemde gunstigere bod is de woning aan de andere gegadigde verkocht. Dat klager en beklaagde exclusiviteit ten behoeve van klager waren overeengekomen is niet gebleken. Beklaagde was niet “onder bod” en derhalve was beklaagde gerechtigd het bod van de andere gegadigde aan de verkoper voor te leggen. Onder die omstandigheden ligt het in de rede dat het bod van klager niet meer door beklaagde aan de verkoper is voorgelegd en door beklaagde is afgewezen. Ten overvloede overweegt de Raad dat in de Vereniging geen regel van kracht is dat biedingen ten alle tijde door de verkopend makelaar aan zijn opdrachtgever dienen te worden voorgelegd om die vervolgens “uit te onderhandelen”. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-12 RvT Amsterdam

    Ontvankelijkheid. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Vergelijkingsobjecten.In het kader van mogelijke aankoop door de gemeente, heeft beklaagde, in opdracht van de gemeente, de woning van klagers getaxeerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij hun woning veel te laag heeft gewaardeerd.De Raad stelt allereerst vast dat klagers belang hadden bij hun klacht en derhalve in hun klacht ontvankelijk zijn. Vervolgens wordt geconcludeerd dat beklaagde zijn taxatie niet met de nodige zorgvuldigheid tot stand heeft gebracht. Beklaagde heeft niet kunnen aangeven hoeveel en welke vergelijkingsobjecten hij bij zijn taxatie betrokken heeft. Voorts is komen vast te staan dat het souterrain groter was dan door beklaagde in zijn rapport is aangegeven. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-13 RvT Amsterdam

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontbreken vergelijkingsobjecten. Ontvankelijkheid. In verband met hun echtscheiding hebben zowel klager als zijn ex-echtgenote een makelaar opdracht gegeven de voormalige echtelijke woning te taxeren. Klager verwijt de makelaar van zijn ex-echtgenote (beklaagde) dat hij de woning te laag heeft gewaardeerd. Beklaagde heeft bij zijn verweer ondermeer aangegeven dat klager naar zijn oordeel niet ontvankelijk is in zijn klacht omdat klager niet zijn opdrachtgever is. De Raad overweegt dat de klacht betrekking heeft op de taxatie van de woning waarvan klager mede-eigenaar is. Op grond hiervan moet klager als belanghebbende worden gezien. Klager is derhalve in zijn klacht ontvankelijk. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn oordeel heeft kunnen komen. Het feit dat beklaagde in zijn taxatierapport niet direct de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft vermeld, kan daarin geen verandering brengen. Een verplichting om de gehanteerde vergelijkingsobjecten in het taxatierapport expliciet op te nemen, geldt immers niet. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer