Uitspraken
-
13-08 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Beklaagde heeft in opdracht van klaagster in 1992 en in 1996 een taxatie voor klaagster verricht. M.b.t. deze beide taxaties heeft klaagster in resp. 1997 en 2004 een procedure voor de Raad van Toezicht gevoerd. De klacht werd in 2004 door de Raad niet–ontvankelijk geacht i.v.m. de reeds verstreken termijn. Deze beslissing van de Raad werd in 2005 door de Centrale Raad van Toezicht bevestigd. De onderhavige procedure betreft opnieuw de taxaties uit 1992 en 1996. Nu de panden in 2012 zijn geveild i.v.m. beslagen van de gemeente meent klaagster dat er sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan de klacht thans wel ontvankelijk zou zijn. De Raad is van mening dat genoemde veiling niet een al dan niet zelfstandige aangelegenheid betreft waardoor een in een zeer laat stadium ingediende, thans ten tweede male herhaalde klacht desondanks alsnog ontvankelijk kan worden geacht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-04 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Plaatselijke bekendheid.Klager is mede-eigenaar van een drietal panden. In het kader van de overname van hypotheek hebben beklaagden de panden, in opdracht van de bank, getaxeerd. Klager verwijt beklaagden dat zij de waarde van de panden veel te laag hebben vastgesteld en onjuiste gegevens in de taxatierapporten hebben vermeld.Nu beklaagden de stellingen van klager niet dan wel onvoldoende hebben bestreden komt de Raad tot de conclusie dat het bij beklaagden heeft ontbroken aan de benodigde lokale kennis. Zij hebben onvoldoende onderzoek gedaan naar de relevante gegevens van de panden en ervan blijk gegeven over onvoldoende kennis van zaken te beschikken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-06 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.Klager verwijt beklaagde dat zij stelselmatig te hoog taxeert en dat zij regelmatig de waarde van een object, na kritiek van het NWWI, met meer dan 10% heeft verlaagd. Klager verwijst hierbij naar een tiental taxaties van beklaagde.Nu beklaagde onbetwist heeft gesteld dat zij de afgelopen jaren circa 1350 taxaties aan het NWWI heeft voorgelegd is het aantal van 10 objecten waarbij beklaagde volgens het NWWI onjuist zou hebben getaxeerd niet representatief te noemen. Dat beklaagde stelselmatig te hoge taxaties heeft uitgebracht is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-05 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Boedeltaxatie.Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben in 2007 een echtscheidingsprocedure gevoerd. Beklaagde heeft op verzoek van de rechtbank eind 2007 de onderhandse verkoopwaarde van de voormalige echtelijke woning vastgesteld op EUR 595.000. De woning werd toegewezen aan klaagsters ex-echtgenoot. In 2011 heeft de ex-echtgenoot de woning voor EUR 738.500,-- verkocht. Mede gezien deze verkoopprijs meent klaagster dat beklaagde de woning destijds onredelijk laag heeft gewaardeerd. Rekening houdend met de investeringen die klaagster en haar ex-echtgenoot in de woning hebben gedaan en de prijsontwikkeling van ter plaatse verkochte woningen komt de Raad tot de conclusie dat beklaagde bij haar taxatie niet onzorgvuldig of ondeskundig heeft gehandeld. De door beklaagde getaxeerde waarde lag ruim boven het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in hetzelfde appartementencomplex. De Raad acht het niet onaannemelijk dat bij de in 2011 gerealiseerde verkoopprijs enkele factoren een rol hebben gespeeld die ten tijde van de taxatie van beklaagde nog niet aan de orde waren. Zo is het mogelijk dat de drastische verlaging van de overdrachtsbelasting, het feit dat verkoop d.m.v. een inschrijvingsprocedure plaatsvond en de relatief grote prijsstijging van woningen in de betreffende wijk een rol hebben gespeeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-43 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Trage toezending taxatierapport. Onjuiste naam in taxatierapport. Voorafgaande aan hun aankoopbeslissing hebben klagers beklaagde gevraagd de waarde van de woning te bepalen. Vervolgens hebben klagers de woning gekocht en hebben zij beklaagde gevraagd om de woning t.b.v. de financiering te taxeren. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning onjuist heeft gewaardeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij het taxatierapport te laat aan klagers heeft doen toekomen en dat niet hijzelf maar een medewerker van zijn kantoor als de opsteller van het taxatierapport genoemd wordt. Dit laatste hing volgens beklaagde samen met het feit dat het hier een zogenoemd NWWI-rapport betrof. De Raad overweegt dat bij de beoordeling van een taxatie als uitgangspunt heeft te gelden dat de makelaar in beginsel alleen tuchtrechtelijk laakbaar handelt indien bij de taxatie een zodanig oordeel is gegeven dat een redelijk handelend makelaar daartoe niet zou kunnen komen dan wel indien sprake is van een opzettelijk onjuiste taxatie. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Ook verder is van enig tuchtrechtelijk laakbaar handelen van beklaagde in het kader van zijn taxatie niet gebleken. Beklaagde heeft erkend dat zijn handelwijze m.b.t. de toezending van het taxatierapport aan klagers gebrekkig was. Voorts staat vast dat ten onrechte een medewerker van het kantoor en niet beklaagde als de opsteller van het rapport is genoemd. Inmiddels is de toenmalige procedure aangepast. Gelet op de doorgevoerde aanpassingen kan de Raad niet tot de conclusie komen dat beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt moet worden gemaakt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-42 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Onjuiste opgave servicekosten. De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij niet heeft uitgezocht hoeveel appartementsrechten tot het gekochte behoorden. Beklaagde heeft de koper hierdoor onjuist geïnformeerd over de hoogte van de servicekosten. Daarnaast wordt (de directeur van) beklaagde verweten dat hij – ondanks zijn toezegging daartoe – geen contact meer met klager heeft opgenomen. De Raad acht beide onderdelen van de klacht gegrond. Beklaagde had ervan op de hoogte dienen te zijn uit hoeveel appartementsrechten het door hem aangebodene bestond. Beklaagde heeft nagelaten zich van gedegen informatie over het object te voorzien. Hij heeft slordig gehandeld als gevolg waarvan klager onjuist is geïnformeerd. Voorts is komen vast te staan dat (de directeur van) beklaagde zijn toezegging tot een nadere reactie niet gestand heeft gedaan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-34 RvT Amsterdam
Collegialiteit. Ongepaste acquisitie. De NVM (klaagster) verwijt een makelaarskantoor (beklaagde) oncollegiaal gedrag door een brief rond te sturen met de bedoeling om relaties van collega-makelaars over te halen naar beklaagde over te stappen.De Raad overweegt dat de brief in opdracht van beklaagde door een daarin gespecialiseerd bedrijf is verzonden naar de bewoners van adressen van eigen huisbezitters in geselecteerde postcodegebieden en straten in de regio. Dat de brief specifiek gericht is geweest op mogelijke opdrachtgevers van collega-makelaars is niet komen vast te staan. Beklaagde heeft aangegeven dat zij de bewering in de brief dat de aan haar onderneming verbonden makelaars veel meer transacties zouden doen dan andere makelaars, heeft gebaseerd op eigen onderzoek. Gelet hierop en gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting kan niet worden vastgesteld dat beklaagde een geldende norm in zake collegialiteit binnen de Vereniging heeft overschreden. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2444 CRvT
Lees meer -
12-36 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. Onjuiste informatie in verkoopbrochure. De verkopers van een woning verwijten hun makelaar (beklaagde) dat hij onvoldoende heeft gecommuniceerd en onjuiste maten in de verkoopbrochure heeft vermeld. Daarnaast voelden de verkopers zich overvallen toen de makelaar bij het transport voorstelde om EUR 30.000 in depot te laten staan in afwachting van de resultaten van een bouwkundig onderzoek naar eventuele gebreken aan het dak. In de buurt van de woning was men bekend met dakproblemen en de kopers aarzelden bij de notaris om het transport door te laten gaan. De Raad overweegt dat niet is gebleken dat de makelaar in zijn communicatie laakbaar is tekortgeschoten. De makelaar mocht ten tijde van het verstrekken van de opdracht (2009) afgaan op de maten zoals die in de bouwbrochure waren vermeld. Dit zou slechts anders zijn indien hij reden had om aan te nemen dat de maten in de brochure niet juist konden zijn in die zin dat deze in relevante mate afweken van de realiteit. Hiervan is echter niets gebleken. Wat betreft de gang van zaken bij de notaris was het voorstel van de makelaar om i.v.m. mogelijke dakproblemen een bedrag in depot te houden, onder de onderhavige omstandigheden alleszins begrijpelijk en reëel. Wel zou de makelaar er goed aan hebben gedaan om de verkopers even apart te informeren over zijn voornemen om dit voorstel te doen, maar van klachtwaardig handelen was geen sprake. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-21 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste informatie verkoopbrochure. Taxatie. Onjuiste vermeldingen in taxatierapport. De koper van een woning verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde 1) dat hij in de verkoopbrochure diverse onjuistheden heeft vermeld. Daarnaast verwijt de koper de makelaar die de woning i.v.m. de financiering taxeerde (beklaagde 2), dat hij in zijn taxatierapport diverse onjuistheden opgenomen heeft. De Raad constateert dat in de brochure de ligging van het dakterras onjuist vermeld is. De klacht tegen beklaagde 1 is in zoverre dan ook gegrond. Voor het overige is niet komen vast te staan dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2442 CRvT Uitspraak CRvT, 13-2482 CRvT
Lees meer -
12-22 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Opstellen van koopakte.De verkopers van een woning verwijten hun makelaar dat hij heeft verzuimd om in de koopakte op te nemen dat de C.V.-ketel geleast was en dat een deel van de afkoopsom van de lease door de kopers diende te worden voldaan. De Raad overweegt dat uit de bij de koopakte behorende stukken valt op te maken dat de ketel geleast was. Uit de koopakte zelf kan evenwel het tegenovergestelde worden afgeleid. Daarbij komt dat in de toelichting op de modelovereenkomst van de Vereniging, welke toelichting eveneens onderdeel uitmaakt van de koopakte, staat vermeld dat in de akte dient te worden opgenomen of sprake is van een cv-ketel die wordt geleast, of niet. Hierdoor is bij de betrokken partijen onduidelijkheid ontstaan. De makelaar had die onduidelijkheid dienen te voorkomen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer