Uitspraken
-
12-75 RvT Amsterdam
Optie en bod. Bod niet doorgegeven. De gegadigde voor een woning (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft geweigerd om zijn bod aan de verkoper door te geven. De woning werd aan een andere gegadigde verkocht. De Raad stelt vast dat klager en een andere gegadigde op dezelfde dag een bod hebben uitgebracht en dat het bod van de andere gegadigde gunstiger was. Op basis van dat laatstgenoemde gunstigere bod is de woning aan de andere gegadigde verkocht. Dat klager en beklaagde exclusiviteit ten behoeve van klager waren overeengekomen is niet gebleken. Beklaagde was niet “onder bod” en derhalve was beklaagde gerechtigd het bod van de andere gegadigde aan de verkoper voor te leggen. Onder die omstandigheden ligt het in de rede dat het bod van klager niet meer door beklaagde aan de verkoper is voorgelegd en door beklaagde is afgewezen. Ten overvloede overweegt de Raad dat in de Vereniging geen regel van kracht is dat biedingen ten alle tijde door de verkopend makelaar aan zijn opdrachtgever dienen te worden voorgelegd om die vervolgens “uit te onderhandelen”. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-13 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontbreken vergelijkingsobjecten. Ontvankelijkheid. In verband met hun echtscheiding hebben zowel klager als zijn ex-echtgenote een makelaar opdracht gegeven de voormalige echtelijke woning te taxeren. Klager verwijt de makelaar van zijn ex-echtgenote (beklaagde) dat hij de woning te laag heeft gewaardeerd. Beklaagde heeft bij zijn verweer ondermeer aangegeven dat klager naar zijn oordeel niet ontvankelijk is in zijn klacht omdat klager niet zijn opdrachtgever is. De Raad overweegt dat de klacht betrekking heeft op de taxatie van de woning waarvan klager mede-eigenaar is. Op grond hiervan moet klager als belanghebbende worden gezien. Klager is derhalve in zijn klacht ontvankelijk. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn oordeel heeft kunnen komen. Het feit dat beklaagde in zijn taxatierapport niet direct de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft vermeld, kan daarin geen verandering brengen. Een verplichting om de gehanteerde vergelijkingsobjecten in het taxatierapport expliciet op te nemen, geldt immers niet. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-12 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Vergelijkingsobjecten.In het kader van mogelijke aankoop door de gemeente, heeft beklaagde, in opdracht van de gemeente, de woning van klagers getaxeerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij hun woning veel te laag heeft gewaardeerd.De Raad stelt allereerst vast dat klagers belang hadden bij hun klacht en derhalve in hun klacht ontvankelijk zijn. Vervolgens wordt geconcludeerd dat beklaagde zijn taxatie niet met de nodige zorgvuldigheid tot stand heeft gebracht. Beklaagde heeft niet kunnen aangeven hoeveel en welke vergelijkingsobjecten hij bij zijn taxatie betrokken heeft. Voorts is komen vast te staan dat het souterrain groter was dan door beklaagde in zijn rapport is aangegeven. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-91 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste info in verkoopbrochure. Woonoppervlakte. Bestemming onroerende zaak. Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoper. In de koopovereenkomst werd als ontbindende voorwaarde opgenomen dat het hele appartement een woonbestemming zou krijgen. Klagers hebben uiteindelijk met een beroep op deze ontbindende voorwaarde de koopovereenkomst ontbonden. Klagers verwijten beklaagde dat hij in de verkoopbrochure heeft aangegeven dat de woning een woonoppervlakte van 240 m2 had, terwijl dat bij latere meting 185m2 bleek te zijn. Voorts wordt beklaagde verweten dat in de verkoopbrochure stond dat het om een “woning” ging terwijl beklaagde wist dat het grootste deel van het door hem aangegeven woonoppervlak een bedrijfsbestemming had. Tenslotte wordt beklaagde verweten dat hij, toen hij het appartement opnieuw te koop aanbood, gebruik heeft gemaakt van de tekeningen die voor klagers waren gemaakt en die voor hen persoonlijke aspecten bevatten. De Raad stelt vast dat beklaagde een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven over de afmeting van het woonoppervlak. Het aanbieden van een appartement met de aanduiding “woning” terwijl dit appartement (nog) geen woonbestemming heeft is op zichzelf niet onjuist. Er dient dan echter in de aanbieding wel uitdrukkelijk van dit laatste melding te worden gemaakt. Beklaagde had aan de tekst dienen toe te voegen dat er voor de omzetting van de bedrijfsruimte naar woonruimte nog een procedure bij de gemeente diende te worden gevoerd. Wat betreft het gebruik van de tekeningen verdient het handelen van beklaagde geen schoonheidsprijs maar dit wordt niet tuchtrechtelijk laakbaar geacht. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat beklaagde de tekeningen, na de opmerkingen van klagers, onmiddellijk heeft verwijderd. Download uitspraak(pdf)
Lees meer -
11-90 RvT Amsterdam
Beheer Klaagster heeft van april 1992 tot april 2008 een woning gehuurd. Zij verwijt de makelaar die van februari 2006 tot april 2008 het beheer m.b.t. de woning gevoerd heeft, dat hij op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo zou de makelaar ten onrechte servicekosten in rekening hebben gebracht over een periode waarin de woning van de C.V. was afgesloten, zou de makelaar hebben nagelaten om tussenmeters te plaatsen waardoor te hoge energiekosten werden berekend en zou de makelaar valsheid in geschrifte hebben gepleegd. De Raad acht klaagster, ondanks het tijdsverloop, ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde door het tijdsverloop in zijn verdediging is geschaad is niet gebleken. De Raad verklaart de klacht vervolgens ongegrond. Niet is komen vast te staan dat de makelaar tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-93 RvT Amsterdam
Eigen belang/handel. Makelaar koopt via partner/echtgenoot. Twee makelaars (klagers) hebben beklaagde, ook makelaar, een zogenaamde beleggersaanbieding gezonden inzake een aantal panden. Klagers hebben daarbij aangegeven dat zij als bemiddelaars wensten op te treden voor potentiële kopers van het onroerend goed. Beklaagde meldde zich daarop met een gegadigde bij klagers maar de panden zijn uiteindelijk buiten klagers om verkocht aan een belegger en de echtgenote van beklaagde. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen bewust heeft gepasseerd en rechtstreeks met de eigenaar/verkoper contact heeft opgenomen. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij zijn eigen belang heeft gediend door het object zelf te kopen, althans zijn echtgenote dat te laten doen. Dat beklaagde of zijn opdrachtgever het aanbod van klagers tot aankoopbemiddeling hebben aanvaard, is niet komen vast te staan.Voorts is niet komen vast te staan dat beklaagde klagers zou hebben gepasseerd om zodoende zich rechtstreeks in verbinding met de eigenaar/verkoper van het object te stellen. Evenmin kan de Raad de conclusie trekken dat beklaagde onduidelijkheid heeft laten bestaan over zijn positie.Onweersproken is dat de aankoop van het onroerend goed een belegging betreft. Daarnaast betreft het hier een belegging van de echtgenote van beklaagde, niet van beklaagde zelf. De Raad heeft geen aanwijzigen dat beklaagde heeft gehandeld in onroerend goed. Evenmin heeft de Raad kunnen vaststellen dat beklaagde in onvoldoende mate heeft voorkomen in een verstrengeling van belangen betrokken te zijn geraakt. Het feit dat hij namens zijn echtgenote de akte van de koopovereenkomst heeft ondertekend, maakt dit, wat daarvan verder ook zij, niet anders. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-92 RvT Amsterdam
Taxatie zonder inspectie. De verkoper van een woning (klager) verwijt de makelaar die de woning i.v.m. de financiering van de koper taxeerde, dat hij een onjuiste taxatie heeft verricht. Klager voert hierbij aan dat beklaagde de taxatie door een medewerker heeft laten uitvoeren en de woning zelf niet van binnen gezien heeft. De Raad overweegt dat uit artikel 1 van de Eecode als zorgvuldigheidseis voortvloeit dat in beginsel de makelaar in persoon een te taxeren object in ogenschouw dient te nemen, derhalve ook de binnenzijde daarvan. Die handelwijze kan uitzondering lijden in het geval het desbetreffende object reeds in voldoende mate bij de makelaar bekend is. Hierbij denkt de Raad als voorbeeld aan het geval waarin het te taxeren object als onderdeel van serie-nieuwbouw de makelaar reeds bekend is uit eerdere, recente werkzaamheden met betrekking tot vergelijkbare objecten. In het onderhavige geval was daarvan geen sprake. Beklaagde heeft zijn taxatierapport niet met die mate van zorgvuldigheid opgesteld die van hem moet worden verlangd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-63 RvT Amsterdam
Opstellen van koopakte. Ontbindende voorwaarde. Ongepast optreden. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Vervolgens bleek klager ook nog in een andere woning geïnteresseerd te zijn en klager heeft beklaagde gevraagd om hem bij de aankoop van deze tweede woning bij te staan. Uiteindelijk zijn beide transacties niet doorgegaan. Klager kreeg de financiering van de eerste aankoop niet rond en zag uiteindelijk af van de aankoop van het tweede huis. Klager verwijt beklaagde dat zij zonder overleg het financieringsvoorbehoud in het koopcontract betreffende de eerste woning heeft doorgehaald terwijl zij had moeten constateren dat klager ten tijde van de aankoop geestesziek was. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij zich als aankopend makelaar voor de tweede woning heeft opgeworpen terwijl zij toen al wist dat klager niet eens de eerste woning kon betalen. De Raad overweegt dat het voor beklaagde, ten tijde van haar contacten met klager, niet kenbaar is geweest dat klager leed aan de door hem gestelde geestesziekte. De stelling van klager dat beklaagde zonder overleg en zonder zijn instemming het financieringsvoorbehoud heeft doorgehaald, is niet komen vast te staan. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde tijdens haar werkzaamheden voor klager al wist dat klager de aankoop van het tweede pand en zelfs ook de aankoop van de eerste woning niet zou kunnen financieren. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-57 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Onvoldoende belangenbehartiging. Ouderdomsclausule. Klaagster heeft in 2005 haar woning verkocht. Na de verkoop is er tussen de koopster en klaagster een civielrechtelijke procedure gevoerd i.v.m. door de koopster geconstateerde gebreken. Klaagster verwijt haar makelaar thans, na afloop van die procedure, dat hij ten tijde van de verkoop zowel voor haar als voor de koopster is opgetreden. Daarnaast verwijt zij haar makelaar ook dat hij tijdens de procedure geen contact met haar heeft opgenomen en dat hij heeft nagelaten om in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule op te nemen. De makelaar (beklaagde) heeft ondermeer aangevoerd dat klaagster te laat is met haar klacht. Klaagster heeft beklaagde bij brief van 24.11.2006 aansprakelijk gesteld en de onderhavige klacht is pas op 18.03.2011 ingediend. De Raad acht klaagster, ondanks het tijdsverloop, ontvankelijk in haar klacht. Gelet op de inhoud van de brief van 24.11.2006 moest beklaagde er rekening mee houden dat klaagster hem op enig moment alsnog aansprakelijk hield. Voorts is niet gebleken dat beklaagde door het tijdsverloop in zijn verdediging is geschaad. Dat beklaagde zowel voor klaagster als voor de koopster is opgetreden, is niet komen vast te staan. Ook de overige klachten worden niet gegrond geacht. Toen de koopster een civielrechtelijke procedure startte kon de makelaar niet anders dan klaagster adviseren een advocaat in de arm te nemen. Beklaagde heeft dit ook gedaan en heeft klaagster gewezen op daartoe gespecialiseerde advocaten. Voor het opnemen van een ouderdomsclausule was in dit geval geen aanleiding. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-58 RvT Amsterdam
Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klager was geïnteresseerd in een woning. Hij verwijt de verkopend makelaar dat het appartement aan een derde is verkocht terwijl klager het eindbod van de verkoper reeds had aanvaard danwel de onderhandelingen met hem nog niet waren afgerond. Daarnaast verwijt klager zijn eigen makelaar dat hij onvoldoende heeft gedaan om de koopovereenkomst met klager af te dwingen.De Raad stelt vast dat geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Evenmin is komen vast te staan dat tussen klager en de verkoper mondeling overeenstemming is bereikt. De verkoper heeft weliswaar op 7 januari 2011 aan klager een eindbod gedaan maar dit eindbod werd ingetrokken door de mededeling van de verkopend makelaar aan de makelaar van klager dat de verkoper een substantieel hoger bod van een derde had ontvangen. Dat beklaagden hierop vervolgens hun handelwijze hebben afgestemd kan hen niet worden verweten. Dat de makelaar van klager heeft verzuimd om klager er op te wijzen dat hij omgaand een hoger bod zou kunnen doen is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer