Uitspraken

  • 18-102 RvT Amsterdam

    18-102 Rvt Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Mededelings- en onderzoeksplicht. Erfdienstbaarheid van weg t.b.v. het naburige perceel. Klagers hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun boerderij verstrekt. Op de door beklaagde aan klagers verstrekte NVM-vragenlijst hebben klagers aangegeven dat er sprake was van een recht van overpad. Nadat de boerderij was verkocht heeft de notaris de leveringsakte opgesteld. Daarin werd door de notaris aangegeven dat er sprake was van een erfdienstbaarheid van weg t.b.v. het naastgelegen perceel. Volgens de kopers had beklaagde hen laten weten dat er geen erfdienstbaarheid op het perceel rustte. Om de verkoop toch door te kunnen laten gaan, is met de kopers een regeling getroffen. Klagers verwijten beklaagde dat hij heeft nagelaten om nader onderzoek te doen naar het door klagers in de vragen lijst genoemde recht van overpad. De Raad stelt vast dat het onder de onderhavige omstandigheden op de weg van beklaagde had gelegen om nader onderzoek te doen naar hetgeen bij het Kadaster bekend was omtrent de toegankelijkheid van de naastgelegen percelen. Bij raadpleging van het Kadaster zou het in 2003 gevestigde recht van overpad naar voren gekomen zijn. Door dit onderzoek na te laten heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-50 RvT amsterdam

    18-50 RvT Amsterdam 203 ERECODE Collegialiteit. Beëindiging samenwerkingsverband. Onvoldoende gekwalificeerde medewerkers. Beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Oneerlijke concurrentie. Onvoldoende communicatie. Klaagster (lid NVM) heeft in 2014 een samenwerkingsovereenkomst met een makelaarskantoor (beklaagde) gesloten. Na twee jaar heeft klaagster dit samenwerkingsverband opgezegd. Klaagster maakt beklaagde verschillende verwijten en stelt dat beklaagde op die punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Gelet op de gemaakte verwijten stelt de Raad vast dat klaagster pas sinds januari 2015 op de polis van beklaagde verzekerd is geweest voor beroepsfouten. Door klaagster niet direct bij de inwerkingtreding van de overeenkomst als verzekerde op haar polis te doen opnemen, heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Ook de klacht dat beklaagde, ondanks een eerdere waarschuwing door de Vereniging, werkzaamheden laat verrichten door niet (voldoende) gekwalificeerde en gecertificeerde medewerkers, wordt gegrond geacht. Dat beklaagde zich heeft schuldig gemaakt aan oneerlijke concurrentie is niet gebleken. Voorts stond het beklaagde vrij om klaagster, na het beëindigen van hun samenwerking, af te sluiten van het binnen de onderneming van beklaagde gebruikte computerdatasysteem. De Raad acht wel tuchtrechtelijk laakbaar dat beklaagde niet op duidelijke wijze met klaagster heeft gecommuniceerd over de verwijdering van Funda van panden van door klaagster zelf aangebrachte opdrachtgevers. Hierdoor was klaagster niet in staat de verdere gang van zaken rond de bewuste opdrachten met haar opdrachtgevers te bespreken. Tenslotte heeft beklaagde ook tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door het persoonlijk e-mailadres dat klaagster bij beklaagde hanteerde aan te houden zonder daarbij te vermelden dat klaagster niet meer voor haar werkzaam was.

    Lees meer
  • 18-96 RvT Amsterdam

    18-96 RvT Amsterdam 203 ERECODE Informatie aan niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Onheuse bejegening. Fysiek geweld. Klaagster had al geruime tijd een geschil met haar buurvrouw toen deze laatste besloot haar woning via beklaagde te koop aan te bieden. Toen beklaagde in het kader van een bezichtiging in de woning van de buurvrouw was, heeft klaagster op de deur geklopt. Zij wilde beklaagde spreken over onjuiste informatie over de woning op Funda. Klaagster was bang dat hierdoor ook met de nieuwe buren een conflict zou ontstaan. Klaagster verwijt beklaagde dat hij direct agressief op haar komst reageerde. Beklaagde zou bedreigingen hebben geuit en haar met fysiek geweld richting de openbare weg hebben geduwd. Beklaagde stelt daarentegen dat hij klaagster, toen zij weigerde te vertrekken en hem toeschreeuwde, langzaam de tuin uit geduwd heeft. De Raad stelt vast dat partijen over de exacte gang van zaken van mening verschillen. De Raad kan niet vaststellen wat precies is voorgevallen. Wel staat vast dat beklaagde klaagster bewust enkele malen heeft aangeraakt, dat het gedrag plaatsvond in een onoverzichtelijke en gespannen situatie en dat beklaagde op de hoogte was van het burengeschil en de achtergronden daarvan. Regel 1 van de Erecode bepaalt onder meer dat de makelaar zich bewust is van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Beklaagde is met het hem verweten gedrag onvoldoende tegemoetgekomen aan Regel 1 van de Erecode en de Raad verklaart de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 18-87 Rvt Amsterdam

    Eigen belang/handel. Risicodragende projectontwikkeling. Regel 6 van de Erecode. Beklaagde was mede-eigenaar van een appartementsrecht op vier verdiepingen van een pand. Nadat het appartementsrecht in 2012 was gesplitst in 4 afzonderlijke appartementsrechten, is begin 2014 op de 4e verdieping een extra woonlaag gerealiseerd. Het appartementsrecht op deze verdieping is eind 2014 verkocht. De Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM (klager) verwijt beklaagde dat hij zich niet van risicodragende projectontwikkeling heeft onthouden nu op het pand een extra woonlaag is gebouwd die vervolgens kort daarna als appartementsrecht is verkocht. Subsidiair wordt gesteld dat beklaagde tenminste de schijn heeft gewekt dat hij zich niet aan Regel 6 van de Erecode gehouden heeft, hetgeen eveneens laakbaar is. Tenslotte wordt beklaagde nog verweten dat hij in het kader van de verkoop van de appartementsrechten heeft verzuimd om in het uitwisselingssysteem aan te geven dat er sprake was van eigen belang. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde zich niet schuldig gemaakt aan risicodragende projectontwikkeling. Het aanbrengen van een extra woonlaag op het pand behoorde reeds bij de verwerving in 2006 tot de mogelijkheden en was in de koopprijs verdisconteerd. Er is geen sprake geweest van ontwikkeling in die zin dat de mogelijkheid werd gecreëerd c.q. ontwikkeld om een extra bouwlaag aan te kunnen brengen. In dit geval was sprake van rendementsverbetering van de belegging in kwestie die, gelet op de toelichting op de Erecode, binnen de grenzen van een regelmatige belegging van de makelaar valt. Dat het aanbrengen van de extra woonlaag risicodragend was, is niet gebleken. De Raad acht evenmin voldoende grond aanwezig om beklaagde het verwijt te kunnen maken dat hij de indruk heeft gewekt dat hij het gebod om zich van risicodragende projectontwikkeling te onthouden, heeft geschonden. Het feit dat beklaagde een belangrijke bestuurlijke functie vervult bij een onderdeel van de Vereniging maakt dit niet anders. Beklaagde was verplicht zijn eigen belang bij de verkoop in het uitwisselingssysteem te vermelden. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre dan ook wel gegrond.

    Lees meer
  • 18-81 RvT Amsterdam

    202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Taxatie. Toelichting op taxatie. Vergelijkingsobjecten. Bouwkundige toestand getaxeerd object. Klaagster heeft de door haar gehuurde woning van de woningbouwvereniging gekocht. Beklaagde heeft de woning in opdracht van de woningbouwvereniging getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij geen relevante referentiewoningen heeft opgevoerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met de scheuren in de woning. Anders dan beklaagde acht de Raad klaagster ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde m.b.t. de door hem in zijn taxatierapport genoemde referentieobjecten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, is niet gebleken. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde in zijn taxatierapport geen melding heeft gemaakt van de geconstateerde zettingsscheuren en het aanbevolen funderingsonderzoek. Het had op de weg van beklaagde gelegen om, al dan niet onder verwijzing naar de relevante bouwkundige rapporten, aan te geven of en in hoeverre één en ander van invloed was op de waardebepaling van de woning. Beklaagde heeft wat dit betreft bij het redigeren van zijn taxatierapport niet de zorgvuldigheid betracht die in redelijkheid van hem mocht worden verwacht en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-79 RvT Amsterdam

    205 OVERIG Ontvankelijkheid. Collegialiteit. Overtreding van samenwerkingsafspraken. Beklaagde (makelaar, aangesloten bij de NVM) heeft enige tijd samengewerkt met klaagster (een makelaarskantoor, lid NVM). Tussen partijen was een regeling getroffen over de tegenprestatie die beklaagde van klaagster voor haar werkzaamheden zou ontvangen. Nadat de samenwerking door beklaagde was beëindigd, heeft beklaagde haar werkzaamheden zelfstandig vanaf een ander adres voortgezet. Klaagster verwijt beklaagde dat zij, in strijd met de daarover gemaakte afspraken, courtagenota’s op eigen naam heeft opgesteld en heeft geïnd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd in haar eigen e-mailadres waardoor klaagster gedurende bijna twee maanden verzoeken om bezichtigingen e.d. is misgelopen. Beklaagde meent dat het hier een zakelijk geschil betreft waarover niet de tuchtrechter maar de civiele rechter dient te oordelen. Voor zover de klacht wel ontvankelijk te achten zou zijn, ontkent beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. Beklaagde vermoedt dat de Vereniging het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd, zulks naar aanleiding van beklaagdes verzoek om de inloggegevens te wijzigen. Gelet op het bepaalde in Regel 7 van de Erecode en het feit dat klaagster stelt dat de belangen van haar opdrachtgevers door beklaagde zijn geschaad, acht de Raad de klacht ontvankelijk. Door beklaagde is niet (afdoende) betwist dat zij na haar feitelijk vertrek bij klaagster, op eigen naam courtagenota’s heeft ingediend en geïncasseerd bij verscheidene notarissen, die belast waren met de levering van onroerende zaken ten behoeve van opdrachtgevers van klaagster. Daarmee heeft beklaagde gehandeld in strijd met hetgeen tussen haar en klaagster is overeengekomen. De Raad overweegt voorts dat de Vereniging niet eigener beweging een e-mailadres van een bestaand makelaarskantoor wijzigt in het e-mailadres van de makelaar die is uitgetreden bij dat kantoor. De Raad houdt het er derhalve voor dat beklaagde degene is geweest die het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd en verklaart de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 18-74 RvT Amsterdam

    202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Schending EU richtlijnen. Schadevergoeding. Taxatie in kader van echtscheiding. Aanwezigheid van beide opdrachtgevers bij de opname. Intrekking van de opdracht door een van beide opdrachtgevers. Opschorten van de verdere uitvoering van de opdracht. Klager en zijn (ex-)echtgenote hebben beklaagde opdracht gegeven hun woning te taxeren. Hierbij was afgesproken dat bij de taxatie zowel een deskundige van klager als zijn (ex-)echtgenote aanwezig zou zijn. Klager verwijt beklaagde in strijd met de Europese richtlijnen te hebben gehandeld. Klager meent dat de taxatie geen doorgang had mogen vinden omdat zijn deskundige niet aanwezig was. Klager heeft zijn opdracht ingetrokken en verwijt beklaagde dat hij desondanks zijn werkzaamheden heeft voortgezet. De Raad is niet bevoegd om te oordelen in hoeverre de richtlijnen van de EU zijn geschonden. Voor zover klager met zijn klacht de vergoeding nastreeft van de door hem gestelde schade is de Raad evenmin bevoegd daarover te oordelen. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de gewone rechter. Nu de klacht betrekking heeft op de taxatie van de woning waar klager mede-eigenaar van is, heeft klager belang bij zijn klacht en kan hij wat dat betreft in zijn klacht worden ontvangen. Er geldt binnen de Vereniging geen algemene regel dat juist bij echtscheidingen beide partijen bij de taxatie c.q. opname aanwezig moeten zijn. De Raad acht het op zich begrijpelijk dat beklaagde zijn opname van de woning ondanks het ontbreken van de deskundige van klager heeft doen plaatsvinden nu beklaagde reeds op de door hem geplande datum aanwezig was. Dat de taxatie andere uitkomsten had gekend indien de deskundige van klager wel bij de bezichtiging aanwezig was geweest is niet komen vast te staan. Evenmin is gebleken dat beklaagde bij de taxatie slechts de belangen van de vrouw zou hebben gediend of de belangen van klager zou hebben veronachtzaamd. De Raad gaat niet in op de vraag in hoeverre voor de door klager beoogde intrekking van de gezamenlijke opdracht ook de vrouw tot intrekking had dienen over te gaan. Ook de beantwoording van die vraag is aan de gewone rechter voorbehouden. Vast staat dat klager zijn opdracht op enig moment heeft ingetrokken. Het had op de weg van beklaagde gelegen zijn opdracht vervolgens tot nader order op te schorten, al dan niet gecombineerd met het verzoek aan partijen om hem te laten weten hoe de opdracht verder moest worden afgewikkeld. Beklaagde heeft dit nagelaten en daarmee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. De klacht wordt gegrond verklaard zonder oplegging van straf.

    Lees meer
  • 18-64 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie vs NEN 2580. Meting onder schuine wanden. Hoogte van minimaal 1,5 meter. Meting van trapruimte conform de Meetinstructie.   De koper van een woning (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft aangegeven dat de woonoppervlakte 120 m2 bedroeg, terwijl dat in werkelijkheid slechts circa 111 m2 was. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij, nadat hij de woning opnieuw had opgemeten, bleef volharden in zijn standpunt dat de woning een oppervlakte van 119 m2 had. De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over de door klager gevorderde schadevergoeding. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. De Raad overweegt verder dat beklaagde terecht heeft aangevoerd dat hij zich dient te houden aan de Meetinstructie en niet aan de NEN 2580. Weliswaar is de Meetinstructie gebaseerd op NEN 2580 maar deze twee regelingen zijn niet identiek. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe de trapruimte moet worden gemeten. Beklaagde is wat betreft het meten van het trappenhuis niet in strijd gekomen met de instructie dat op een hoogte van minimaal 1,5 meter hoogte dient te worden gemeten. Voor zover klager betoogt dat beklaagde onder de trap had dienen te meten en derhalve, in verband met het hoogtevoorschrift, een aftrek had dienen door te voeren, meent de Raad dat in de Meetinstructie geen duidelijke verplichting daartoe valt te lezen. Dat beklaagde in strijd met de meetinstructie heeft gehandeld en/of een feitelijk onjuiste meting heeft verricht, is niet komen vast te staan. Het verschil van 1 m2  tussen de 1e en 2e meting is te klein om tot klachtwaardgheid te kunnen leden. Ten overvloede wordt opgemerkt dat beklaagde, nadat hij door de gemachtigde van klager aansprakelijk werd gesteld, met de nodige voortvarendheid een meting in aanwezigheid van klager heeft georganiseerd en over de uitkomst heeft gecommuniceerd. Ook op grond van deze handelwijze van beklaagde kan de Raad niet tot het oordeel komen dat beklaagde een verwijt in tuchtrechtelijke zin kan worden gemaakt.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-63 RvT Amsterdam

    Voorlichting/belangen niet opdrachtgever. Ontvankelijkheid. Bevoegdheid t.a.v. schadevergoeding. Mededelings- en onderzoeksplicht t.a.v. relevante omgevingsfactor in directe omgeving. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij hem bewust niet heeft geïnformeerd over de plannen om in de directe omgeving van de woning een fietsbrug aan te leggen. In de eerste plaats overweegt de Raad dat voor zover klager met zijn klacht de vergoeding nastreeft van de door hem gestelde schade, de Raad niet bevoegd is daarover te oordelen. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. De Raad overweegt voorts dat de makelaar die van relevante omgevingsfactoren kennis draagt in de nabijheid van de door hem te verkopen woning, de plicht heeft hiervan melding te maken, bij voorkeur in de schriftelijke verkoopinformatie. Tussen partijen is niet in geschil dat de planvorming in dit geval niet definitief is. Daarbij komt dat door beklaagde wordt bestreden dat hij op het moment van de bezichtigingen bekend was met de aanleg van een fietsbrug- en/of verbinding, reeds doordat de planvorming daarvoor niet concreet was. Klager heeft dit laatste niet bestreden. Op grond hiervan kan door de Raad niet worden vastgesteld dat beklaagde weet had van een voor klager relevante omgevingsfactor die gemeld had moet worden. Dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-62 RvT Amsterdam

    Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie in kader van echtscheiding. Bevoegdheid t.a.v. validatie door NWWI.  In het kader van de echtscheiding van klager heeft beklaagde, in opdracht van klagers (ex-)echtgenote, klagers woning getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij aan de woning een te hoge marktwaarde heeft toegekend door bij zijn taxatie niet-vergelijkbare referentiepanden te betrekken en door de onroerende zaak niet zorgvuldig te omschrijven. Klager heeft de indruk dat beklaagde bij zijn taxatie niet naar eer en geweten heeft gehandeld en dat beklaagde tot een door klagers (ex-)echtgenote gewenste taxatiewaarde is gekomen. Klager acht het onbegrijpelijk dat het NWWI het taxatierapport van beklaagde heeft gevalideerd. De Raad merkt allereerst op dat hij niet de bevoegdheid heeft om te oordelen over validaties door het NWWI. Het NWWI is niet onderworpen aan het tuchtrecht van de Vereniging. Dat beklaagde bij zijn taxatie tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet gebleken. Het rapport van beklaagde bevat slordigheden, doch deze slordigheden zijn niet van zodanige aard dat daarvan gezegd kan worden dat beklaagde verwijtbaar onzorgvuldig heeft gehandeld. Ook is niet komen vast te staan dat bedoelde slordigheden van invloed zijn geweest op de door beklaagde opgegeven marktwaarde van de woning. De klacht is ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer