Uitspraken
-
22-10 RvT Amsterdam
22-10 RvT Amsterdam Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Ontvankelijkheid van de klacht. Beklaagde heeft in 2012 als verkopend makelaar opgetreden bij de verkoop van een woning. In de verkoopdocumentatie die door beklaagde was opgesteld was een woonoppervlakte van 135m2 vermeld. Klager laat jaren later een meting uitvoeren en komt tot de conclusie dat de woonoppervlakte van de woning slechts 115 m2 bedraagt. Hierover dient klager een klacht in jegens beklaagde. De Raad komt tot het oordeel dat de klacht niet-ontvankelijk is. Op basis van artikel 14 van het regelement is een klacht die ingediend wordt meer dan zeven jaar na de gedraging waarop de klacht betrekking heeft niet-ontvankelijk. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 22/21
Lees meer -
21-94 RvT Amsterdam
21-94 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERA-TIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Bekendheid of niet met verzakking van pand. Aanwezigheid bouwkundig rapport. Tijdsverloop tussen concept- en definitieve koopovereenkomst. Ongepaste mededeling van beklaagde? Beklaagde heeft belangstelling voor een woning die bij beklaagde in de verkoop is. In het in opdracht van klager opgestelde taxatierapport staat bij het onderwerp fundering dat beklaagde heeft meegedeeld dat er in opdracht van verkoper en een gegadigde bouwkundige keuringen zijn verricht die geen bijzonderheden aan het licht brachten. Verder staat er dat in de omgeving funderingsproblemen voorkomen maar bij deze woning niet. Een lintvoegwaterpassing geeft aan dat één hoek van het pand 12 cm is gezakt. Klager laat ook een funderingsonderzoek doen. Klager koopt vervolgens de woning met als ontbindende voorwaarde de uitkomst van laatstgenoemd onderzoek. Direct na ondertekening presenteert klager genoemd onderzoek waarin de kosten van herstel € 90.000 bedragen. De koopovereenkomst wordt vervolgens ontbonden. De verwijten van klager zijn onterecht. Niet staat vast dat de makelaar van funderingsschade heeft geweten. Dat er langere tijd zat tussen het concept van de koopakte en de definitieve komt door de tijd die gemoeid was met het funderingsonderzoek. De toezegging van toezending van een eerder bouwkundig onderzoek is niet komen vast te staan. Dat een medewerker van beklaagde opmerkte dat men wel naar een andere koper zou omzien wat klager ongepast vond, was een reactie op het feit dat het na het funderingsrapport direct duidelijk was dat klager de ontbinding zou inroepen of een prijsverlaging zou willen hebben. Om die reden is ook niet onmiddellijk de notaris de koopakte toegezonden.
Lees meer -
21-93 RvT Amsterdam
21-93 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Gebreken aan het gekochte pand. Tweeledig karakter van advertentie. Beweerdelijk indekken van verkoper. Bemoeienissen makelaar na constatering van gebreken. Klager koopt een woning die door beklaagde in een advertentie wordt aangeprezen als uitstekend onderhouden. Een in opdracht van klager uit gebracht bouwkundig rapport bracht geen bijzonderheden aan het licht. Na het transport laat klager schilderwerkzaamheden uitvoeren. De schilder constateert diverse ernstige gebreken, met name rotte kozijnen. Een nieuw bouwkundig rapport bevestigt deze gebreken. Klager is van mening dat de makelaar misleidende informatie in de advertentie gaf. Tevens verwijt klager de makelaar dat deze de verkoper heeft helpen indekken tegen de verborgen gebreken. De raad acht beide klachtonderdelen ongegrond. Het karakter van een advertentie is tweeledig. Enerzijds heeft deze een wervend karakter, anderzijds verstrekt deze algemene feitelijke informatie als ligging, afmetingen e.d.. De makelaar heeft niet kunnen weten dat het pand andere gebreken vertoonde dan de enkele herstellingen die volgens de verkoper waren verholpen en die klager gemeld waren. Dat de makelaar de verkoper geholpen zich in te dekken tegen de verborgen gebreken is de raad niet met klager eens. De makelaar heeft na de geconstateerde gebreken moeite gedaan om de problemen op[ te lossen. Dat dit niet is gelukt valt deze niet te verwijten.
Lees meer -
21-71 RvT Amsterdam
21-71 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij aankoop. Stank en rioolvliegjes in souterrain. Geen toegang tot kruipruimte bij bouwkundige inspectie. Lekkage na levering. Geen depotakte door notaris. Klager koopt met bemiddeling door een aankoopmakelaar een woning. Tijdens de bezichtiging constateren beide dat in het souterrain stank en rioolvliegjes aanwezig zijn waarvoor geen oorzaak te vinden is. Beklaagde slaagt er in verband met deze situatie in om de koopprijs aanzienlijk te doen verlagen. Op advies van de makelaar vindt een bouwkundige inspectie plaats. Ook dan worden de stank en de vliegjes opgemerkt maar ondanks zoeken wordt geen toegang tot de kruipruimte ontdekt. Daarvan wordt in het keuringsrapport melding gemaakt, Klager krijgt de mogelijkheid om van de aankoop af te zien maar doet dit niet. Nadat het pand aan hem is geleverd ontdekt klager twee toegangen tot de kruipruimte. Daarin bevinden zich zowel dode als levende ratten die zich door gaten in de leidingen toegang tot de ruimte hebben verschaft. Tevens constateert klager dat het platte dak van een aanbouw lekt. Dit was in het keuringsrapport als voldoende in orde omschreven. Het verwijt van klager aan zijn makelaar dat deze onvoldoende inspanningen en begeleiding leverde, is niet terecht. De makelaar heeft klager op de risico’s gewezen, navraag bij de verkopende partij gedaan over de stank e.d., die verklaarde hiervan nimmer last te hebben ondervonden en heeft de vraagprijs aanzienlijk doen verlagen. Dat de notaris in tegenstelling tot wat de makelaar meedeelde, geen depotakte opmaakte in verband met mogelijke schade, kan de makelaar niet worden verweten.
Lees meer -
21-68 RvT Amsterdam
21-68 RvT Amsterdam Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. Onduidelijkheid over BTW over courtage. Succes-fee. Belangenbehartiging. Beklaagden hebben voor de verkoop van een kavel van klager een plan van aanpak opgesteld. In dit plan van aanpak is tevens een succes-fee opgenomen indien het kavel binnen een bepaalde tijd verkocht wordt. Uiteindelijk wordt de kavel buiten die termijn verkocht. Desondanks brengen beklaagden de succes-fee bij klager in rekening. Daarover ontstaat een geschil. Beklaagden stappen naar de Geschillencommissie. Klager dient op zijn beurt een klacht in over de handelswijze van beklaagden. Daarbij worden vier klachten ingediend. De Raad behandelt deze klachten gezamenlijk en komt tot de conclusie dat beklaagden in strijd met de Erecode hebben gehandeld door de onduidelijkheid die over de courtage is ontstaan. Verder verwijt de Raad beklaagden dat zij toen er discussie over de courtage ontstond direct naar de Geschillencommissie zijn gestapt. Zij hadden moeten proberen te de-escaleren. Aan beklaagden wordt als straf een berisping opgelegd. RvT 5/21
Lees meer -
21-63 RvT Amsterdam
21-63 RvT Amsterdam Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. Informatie over vrijstelling van overdrachtsbelasting. Klager koopt via bemiddeling van een eigen aankoopmakelaar (beklaagde) in september 2020 een woning; levering 23 december. Eind augustus lekten kabinetsplannen uit dat per 1 januari 2021 starters op de woningmarkt vrijstelling van overdrachtsbelasting zouden krijgen. Op 17 september wordt de koopovereenkomst getekend. Op 22 september publiceert de NVM een artikel waarin staat dat de vrijstelling ook voor doorstromers (zoals klager) geldt en dat er geen beperking t.a.v. een koopsom bestaat. Op dit kabinetsvoornemen uit de Raad van State forse kritiek met name omdat er geen maximale koopsom in het kabinetsvoorstel staat. Het kabinet past daarop het voorstel aan. Als klager een en ander verneemt spreekt hij zijn makelaar hierop aan. Deze reageert dat alles nog heel prematuur is, nu de Eerste Kamer er zich nog over moet uitlaten en dat de Raad van Stateflinke kritiek leverde. Het verwijt van klager dat zijn makelaar hem niet op de hoogte bracht van de mogelijke vrijstelling is niet terecht. Het waren aanvankelijk nog plannen en de kritiek van de Raad van State was fors. Een en ander was dermate prematuur dat beklaagde niet kan worden verweten klager niet kan worden verweten klager niet op de hoogte te hebben gesteld. Aanvankelijk was bovendien sprake van starters en dat was klager niet. Uitstel van transport dat beklaagde wel heeft gepoogd was voor de verkoper om fiscale redenen niet mogelijk.
Lees meer -
21-62 RvT Amsterdam
21-62 RvT Amsterdam Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. Geen onderzoek gedaan naar bestemmingsplan – slechts persoonsgebonden woonrecht. Klaagster schakelt voor de aankoop van een bijzonder object met bijzondere ligging beklaagde in. Na de levering blijkt haar dat op de woning een persoonsgebonden woonrecht bestaat op grond van overgangsrecht dat alleen de verkoper toekwam. Hierdoor geraakt klaagster in grote problemen en is zij uiteindelijk genoodzaakt de woning aan de gemeente te verkopen. Het verweer van de makelaarskantoor dat het slechts een beperkte aankoopopdracht had en dat het object geen aanleiding bood om nader onderzoek te doen gaat niet op. Ook het verweer dat bij een volledige aankoopopdracht waarschijnlijk niet aan het licht was gekomen dat er sprake was van een persoonsgebonden woonrecht helpt beklaagde niet. Dat geldt ook voor het verweer dat noch de verkopend makelaar noch de financieringstaxateur iets opmerkten. Alleen al de vraagprijs gecombineerd met de unieke ligging had tot vraagtekens moeten leiden. Het kantoor is ernstig te kort geschoten.
Lees meer -
21-56 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Schriftelijkheidsvereiste. Klager was geïnteresseerd in een woning. Na een bezichtiging werd hij uitgenodigd om op een bepaalde datum een bod uit te brengen. Beklaagde was als verkopend makelaar betrokken. Hij heeft na de betreffende datum klager gebeld met de mededeling dat deze het hoogste bod had ingediend en hem gefeliciteerd met de aankoop van de woning. In de verkoopdocumentatie was gewezen op het schriftelijkheidsvereiste voor het rondkomen van de verkoop. Kort daarna komt er een hoger bod zonder financierings-voorbehoud binnen bij beklaagde. Beklaagde bespreekt dit met de verkoper. De verkoper kiest ervoor dit hogere bod te accepteren. Beklaagde belt daarop met klager om hem dit mee te delen. Klager dient uiteindelijk onderhavige klacht in. Hij verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld zijn eigen bod nog aan te passen en voorts verwijt hij beklaagde dat deze onduidelijk is geweest over het feit dat er na de genoemde datum nog onderhandelingen met anderen zouden plaatsvinden. De Raad oordeelt dat beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Hij had geen andere keuze dan het hogere bod voorleggen aan de verkoper. De verkoper heeft vervolgens een besluit genomen dit hogere bod te accepteren. Dit valt beklaagde niet te verwijten. Ook heeft beklaagde niet meer onderhandelt over dit hogere bod. De Raad geeft beklaagde nog wel het advies mee altijd mondeling te wijzen op het schriftelijkheidsvereiste teneinde misverstanden voorkomen. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 39/20
Lees meer -
21-55 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Klagers Klagers ontdekken na levering van de woning een aantal gebreken. Zo blijkt de aanbouw niet gefundeerd te zijn, is er een lekkage en blijkt er puin gestort te zijn in de vijver in de tuin. Klagers verwijten beklaagde - die als verkopend makelaar betrokken was - dat deze hen verkeerde informatie heeft verschaft over onder andere de fundering van de aanbouw. Voorts verwijten zij beklaagde dat deze gebruik heeft gemaakt van een verouderde vragenlijst en dat deze gelogen heeft over het feit dat de aanbouw al aanwezig was voordat de verkoopster eigenaar werd van het pand. De Raad oordeelt dat alle klachten ongegrond zijn. Volgens de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie over de fundering van de aanbouw heeft verstrekt. Ten aanzien van de vragenlijst overweegt de Raad dat het geen verplichting is een vragenlijst in te laten vullen door een verkoper. Een andere of oudere lijst laten invullen is derhalve geen verwijtbare handeling. De derde klacht over de verklaring omtrent de datum van de aanbouw wordt ongegrond verklaard omdat de Raad niet kan vaststellen wat wel of niet gezegd is tijdens een bezichtiging nu de verklaringen van de betrokken partijen hierover uiteen lopen. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.
Lees meer -
21-54 RvT Amsterdam
Informatie aan opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Klagers ontdekken na levering van de woning een aantal gebreken. Zo blijkt de aanbouw niet gefundeerd te zijn, is er een lekkage en blijkt er puin gestort te zijn in de vijver in de tuin. Klagers verwijten beklaagde - als hun eigen makelaar - dat deze hen onvoldoende heeft bijgestaan bij de aankoop van de woning. Beklaagde wordt verweten dat zij verzuimd heeft kritische vragen te stellen over de bouwkundige staat van de woning. Voorts wordt beklaagde verweten onvoldoende te hebben geadviseerd over de inhoud van de koopovereenkomst. Tot slot verwijten klagers beklaagde dat zij heeft gelogen over hetgeen besproken is tijdens een bezichtiging en dat deze hen onvoldoende heeft geholpen in de civiele procedure tegen de verkoopster van de woning. De Raad oordeelt dat de eerste klacht ongegrond is. Volgens de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde een verwijt valt te maken inzake de advisering omtrent de bouwkundige staat van de woning. Er is geadviseerd een bouwkundige keuring uit te laten voeren, hetgeen ook is gebeurd. De tweede klacht wordt wel gegrond verklaard. Beklaagde had klagers volgens de Raad beter moeten adviseren over de inhoud van de koopovereenkomst, met name met betrekking tot een artikel omtrent de mededelingsplicht. De derde klacht wordt ongegrond verklaard. De Raad geeft aan dat niet is komen vast te staan dat beklaagde gelogen heeft tijdens de bezichtiging. Voorts kan beklaagde volgens de Raad niet worden verweten dat zij zich afzijdig heeft gehouden in de procedure met de verkoopster, nu beklaagde zelf inmiddels ook door klagers aansprakelijk was gesteld. De Raad legt als straf een berisping op.
Lees meer