Uitspraken

Zoeken in uitspraken

Uitspraken per instantie

Inactieve raden

  • 14-78 RvT Eindhoven/Maastricht

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. G heeft in 2011 een gedeelte van een pand gekocht als woon- en atelierruimte. In verband met de financiering is het pand door beklaagde getaxeerd. Beklaagde stelde de marktwaarde vast op EUR 155.000,--. Klaagster (een validatie instituut) heeft de taxatie van beklaagde gevalideerd. In 2012 werd G aangeschreven door de gemeente en bleek het gebruik als woonruimte in strijd met het bestemmingsplan te zijn. Klaagster verwijt beklaagde dat zij bij haar taxatie destijds onvoldoende zorgvuldig is geweest en onvoldoende heeft gerechercheerd. In 2013 werd het object door een andere taxateur getaxeerd op EUR 55.000,--. De Raad houdt de behandeling van de klacht in eerste instantie aan om nader onderzoek te kunnen doen, o.a. naar de rol die de verkoper, NVM-makelaar V, destijds gespeeld heeft. Nadat de behandeling is voortgezet concludeert de Raad dat veel vragen onbeantwoord zijn gebleven. De Raad stelt vast dat zij genoodzaakt wordt om op basis van beperkte informatie uitspraak te doen. De Raad komt tot de slotsom dat tuchtrechtelijk laakbaar handelen onvoldoende is komen vast te staan en dat de klacht ongegrond dient te worden verklaard. Download uitspraak (pdf) 15-36 RvT Eindhoven/Maastricht, eindoordeel 

    Lees meer

  • 14-54 RvT Eindhoven/Maastricht

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Makelaar verstrekt onvolledige en daardoor onjuiste informatie aan transporterende notaris.Beklaagde is als makelaar opgetreden voor de verkopers van een woning. Omdat de koper en de verkopers waren overeengekomen dat de verkopers na de overdracht nog 2 maanden in de woning zouden mogen blijven wonen, werd door de makelaar een aanhangsel bij de koopakte opgemaakt. In dit aanhangsel werd vastgelegd dat de feitelijke levering werd uitgesteld en dat de verkopers i.v.m. de latere sleuteloverdracht een vergoeding van EUR 25,-- per dag aan de koper zouden betalen. De makelaar heeft dit aanhangsel niet meegestuurd naar de transporterende notaris. De notaris (klager) ontdekte pas bij het voorgesprek voor het tekenen van de akte dat er nog een aanhangsel was. De notaris verwijt de makelaar dat hij hem een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. De Raad overweegt dat de door de makelaar in het aanhangsel vastgelegde afspraak (latere feitelijke levering tegen betaling van EUR 25,-- per dag) door de notaris terecht is gekwalificeerd als huur in de zin van art. 7:201 BW. Als de makelaar het aanhangsel wel zou hebben meegezonden, zou voor de notaris direct duidelijk zijn geweest dat er strijdigheid was tussen de koopakte en de werkelijke overeenkomst tussen verkopers en koper. De woning zou immers in werkelijkheid niet ontruimd en onverhuurd aan de koper geleverd worden, nu de verkopers de woning nog twee maanden mochten huren. Uitgaande van de door de makelaar aangeleverde informatie zou de notaris een onjuiste akte hebben opgemaakt. De belangen van de beoogde hypotheekverstrekker -die net als ieder ander op de juistheid van de inhoud van een authentieke akte moet kunnen vertrouwen- zouden door deze onjuistheid rechtstreeks in het geding zijn gekomen. Indien de notaris niet waakzaam was geweest en niet had ingegrepen, was ten onrechte een hypothecaire financiering verstrekt voor een woning in onverhuurde staat. De Raad concludeert dat de handelwijze van de makelaar grote risico’s voor het rechtsverkeer en de betrokken partijen doet ontstaan. De Raad acht het handelen van de makelaar zo ernstig en schadelijk dat de Raad naast de straf van berisping tevens een boete van € 5.000,00 op zijn plaats acht. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 14-40 RvT Eindhoven/Maastricht

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Tegenstrijdige opdrachten. Opdracht niet schriftelijk vastgelegd. Klagers wilden graag in een bepaalde stadswijk een woning kopen en hebben zich daarom tot een makelaar (beklaagde) gewend. Beklaagde heeft in de wijk een mailing doen uitgaan om na te gaan of er eigenaren waren die hun huis zouden willen verkopen. Hierop heeft zich een eigenaar gemeld en beklaagde heeft van deze eigenaar een verkoopopdracht geaccepteerd. Beklaagde heeft daarna aan klagers gemeld dat hij niet langer hun belangen kon behartigen omdat hij voor de verkoper ging optreden. Klagers hebben de woning vervolgens met hulp van een andere makelaar gekocht. Zij verwijten beklaagde dat hij voor de verkoper is gaan optreden terwijl hij van hen al een aankoopopdracht had ontvangen. De Raad acht voldoende aannemelijk dat klagers aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij aankoop hebben verstrekt. Dat de opdracht niet schriftelijk is vastgelegd, doet daar niet aan af. Duidelijk is ook dat ter uitvoering van die opdracht activiteiten zijn ontplooid door beklaagde t.b.v. klagers. De makelaar was reeds te ver aan de zijde van klagers bij de transactie betrokken om nog ter zake van dit object voor de verkoper te gaan werken. De makelaar heeft te lang een diffuse, niet geformaliseerde opdrachtverhouding met klagers laten bestaan.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 14-41 RvT Eindhoven/Maastricht

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Keuze vergelijkingsobjecten. Klager en zijn ex-vrouw hebben bij de rechter een echtscheidingsprocedure gevoerd. In dat kader is beklaagde door de rechtbank benoemd als deskundige en gevraagd een pand te taxeren. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op taxatierapporten van drie andere taxateurs die op een hogere waarde uitkwamen. De Raad concludeert dat beklaagde in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Eén van de andere taxateurs heeft te koop staande i.p.v. verkochte panden als referentie gebruikt. Men kan bij de bepaling van een werkelijke waarde echter niet afgaan op vraagprijzen waarvan nog maar moet worden afgewacht in hoeverre deze worden gerealiseerd. De juistheid van de door de andere taxateurs vastgestelde hogere waarden is inmiddels overtuigend gelogenstraft door de tot op heden gebleken onverkoopbaarheid van het pand. De ultieme test voor de juistheid van een taxatie is de markt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2549 CRvT

    Lees meer

  • 14-20 RvT Eindhoven/Maastricht

     Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Opdrachtgever niet gerechtigd om beoogde overeenkomst aan te gaan. Conservatoir beslag. Afgeven van een verklaring in het kader van een gerechtelijke procedure waarbij de cliënt van de makelaar betrokken is.   Klaagster was verwikkeld in een echtscheidingsprocedure en heeft conservatoir beslag laten leggen op een winkelpand van haar ex-echtgenoot (X). Enige tijd later heeft X samen met zakenpartner Y aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verhuur van het pand gegeven. Y was op dat moment (nog) geen mede-eigenaar van het winkelpand. Uiteindelijk besloot beklaagde het pand zelf te gaan huren en er het makelaarskantoor te vestigen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij een onvolledige en misleidende verklaring aan de advocaat van haar ex-echtgenoot heeft gegeven. Uit die verklaring bleek niet duidelijk dat X het pand het pand inmiddels (aan beklaagde zelf) verhuurd had. Hierdoor kon de rechter in de procedure tussen klaagster en X op het verkeerde been gezet worden. Uit de verklaring van beklaagde werd immers niet duidelijk dat X m.b.t. het winkelpand huurinkomsten (van beklaagde) ontving. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat hij op twee klachtbrieven van klaagster niets heeft laten horen. De Raad overweegt dat een makelaar in het algemeen al het mogelijke moet doen om na te gaan of zijn opdrachtgever gerechtigd is de beoogde overeenkomst aan te gaan. Hier was dat t.a.v. mede-opdrachtgever Y niet het geval. Verder acht de Raad het onzorgvuldig om als makelaar een pand waarop conservatoir beslag ligt, ongeclausuleerd te huur aan te bieden dan wel dit te doen zonder overleg met de beslaglegger. Ook als de secretaresse van beklaagde m.b.t. het pand een onjuiste vermelding op de website zou hebben geplaatst, behoren de gevolgen daarvan tot de verantwoordelijkheid van beklaagde. Het doel van de verklaring aan de advocaat van klaagsters ex-man brengt mee dat beklaagde deze met de grootst mogelijke zorgvuldigheid had moeten formuleren. De verklaring was onvolledig en daardoor misleidend en daarvan waren voor klaagster in de procedure met haar ex-echtgenoot nadelige gevolgen te duchten. Tenslotte was het op z’n minst passend geweest om de ontvangst van de brieven van klaagster te bevestigen en haar te berichten dat beklaagde zich niet verplicht achtte om inhoudelijk op de klachten in te gaan. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 14-15 RvT Eindhoven/Maastricht

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Tegenstrijdige opdrachten.  Klager heeft een woning gekocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar voor verkoper B. Verkoper B weigerde akkoord te gaan met een voorbehoud voor de financiering van klager en/of een voorbehoud voor de verkoop van klagers eigen woning. Wel werd een levertijd van een jaar overeengekomen teneinde klager ruim de gelegenheid te geven om zijn eigen woning te verkopen. Klager heeft vervolgens beklaagde gevraagd ook de verkoop van zijn eigen woning ter hand te nemen. Toen die verkoop uitbleef is klager in de problemen gekomen en uiteindelijk heeft hij de woning van B niet kunnen afnemen. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn belangen niet goed behartigd heeft . Beklaagde zou tegenstrijdige belangen hebben gediend door zowel voor B als voor klager als verkopend makelaar op te treden. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde de belangen van zijn opdrachtgevers naar behoren behartigd. Nadat de koopovereenkomst met B vaststond was er voor beklaagde geen beletsel om de verkoopopdracht van klager te aanvaarden. Dat klager zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst met B uiteindelijk niet kon nakomen is niet aan beklaagde, doch veeleer aan omstandigheden aan de zijde van klager toe te schrijven. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 14-16 Eindhoven/Maastricht

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Planschade.Omdat naast de woning van klager een woon/zorgcomplex werd gebouwd, heeft klager van de gemeente een vergoeding voor planschade ontvangen. De gemeente heeft bij de vaststelling van de hoogte van de vergoeding gebruik gemaakt van de taxatie van beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat zij de planschade veel te laag heeft vastgesteld en wijst op de rapporten van drie andere taxateurs die aanzienlijk hoger uitkwamen. De Raad overweegt dat het feit dat andere taxateurs eerder tot andere waarden zijn gekomen niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie leidt dat de door beklaagde bepaalde planschade onjuist is. De Raad acht het juist en verstandig dat beklaagde aansluiting heeft gezocht bij de door de bestuursrechter in de jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunten en ziet geen aanleiding voor tuchtrechtelijk ingrijpen.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 14-07 RvT Eindhoven/Maastricht

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen. De verhuurster van een bedrijfspand (klaagster) verwijt haar makelaar dat hij de borgstelling in de huurovereenkomst onvoldoende geregeld heeft. Klaagster had aangegeven dat zij wenste dat de huurder ook in privé aansprakelijk zou zijn voor de betaling van de huurpenningen. Na het faillissement van de huurder hoorde klaagster van haar advocaat dat de door haar beoogde aansprakelijkheidstelling zou afstuiten op onvolkomenheden in het huurcontract. De makelaar is het met de visie van de advocaat niet eens en meent dat de borgstelling wel correct geregeld is. Ter zitting is gebleken dat beklaagden zich hoofdzakelijk bezig houden met de woningmakelaardij en slechts in beperkte mate met verhuur van bedrijfspanden. De Raad merkt op dat het in het algemeen niet wenselijk is wanneer een makelaar zich begeeft op een terrein waarop hij niet specifiek deskundig is. De Raad overweegt voorts dat de klacht betrekking heeft op vragen over de aansprakelijkheidsstelling in het huurcontract, die op het terrein van de burgerlijke rechter liggen en die partijen betreffen die niet allemaal in deze klachtprocedure betrokken zijn. Het is voor de Raad bezwaarlijk om over dergelijke vragen stellige uitspraken te doen maar de Raad concludeert wel dat niet is komen vast te staan dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 14-06 RvT Eindhoven/Maastricht

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. De gegadigde voor een huurwoning (klager) verwijt de makelaar van de verhuurder dat door zijn ondeskundig optreden de huurovereenkomst uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. Klager voert hierbij aan dat fouten in de huurovereenkomst waren gemaakt en desondanks van hem verwacht werd EUR 3.750,-- vooruit te betalen.  De Raad overweegt dat de makelaar primair de belangen van de verhuurder diende te behartigen. Door de wens van klager om de woning op uiterst korte termijn leeg opgeleverd te krijgen, heeft klager er ook zelf toe bijgedragen dat bij de voorbereiding van de huurovereenkomst meer geïmproviseerd moest worden dan algemeen gebruikelijk en wenselijk is. De makelaar heeft de huurovereenkomst wat betreft de huurprijs en de huurtermijn slordig opgesteld en heeft dit snel - binnen 1 uur en 12 minuten - tegenover klager schriftelijk erkend. Dit gebeurde in de vorm van een e-mailwisseling die, als men wil, voldoende kan zijn om als (vormvrij) blijk van de bereikte wilsovereenstemming over de essentialia van de huurovereenkomst te gelden. Het is op zichzelf wel begrijpelijk dat de gang van zaken, en dan in het bijzonder het slordige contract, heeft geleid tot irritatie bij klager, maar dat neemt niet weg dat klager het ook aan zichzelf te wijten heeft dat de huurovereenkomst niet is doorgegaan doordat hij de door de verhuurder bedongen vooruitbetaling niet tijdig heeft voldaan. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 14-05 RvT Eindhoven/Maastricht

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand.De koper van een nieuw gebouwd appartement verwijt de verkopend makelaar dat hij hem onvoldoende heeft geïnformeerd over de wijze waarop de afvoer van rookgassen geregeld was. De koper stelt dat hij niet tot aankoop van het appartement zou zijn overgegaan als hij geïnformeerd was over de wijze waarop de rookgassen werden afgevoerd en dat de makelaar onjuist en onzorgvuldig heeft gehandeld door belangrijke informatie achter te houden.De Raad stelt vast dat de makelaar de koper heeft geadviseerd om de koopovereenkomst niet te ondertekenen zolang er nog geen duidelijkheid over de afvoer van rookgassen was verkregen. De koper heeft dit advies niet opgevolgd. Dat de makelaar de koper onvoldoende informatie heeft gegeven dan wel informatie heeft achtergehouden is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer