Uitspraken
-
13-03 RvT Hilversum
Collegiale klacht. Onjuiste mededeling van makelaar-koper aan makelaar-verkoper over datum van ondertekening koopakte. Belangenbescherming cliënt mag niet ten koste gaan van de waarheid. Een woning wordt op 5 juni 2012 verkocht waarbij beide partijen een eigen makelaar hebben. Makelaar-verkoper(klager) stuurt zijn collega makelaar-koper (beklaagde) de concept-koopakte. Op 7 juni ontvangt hij de personalia van koper. Op 11 juni geeft de verkoper de door hem ondertekende koopakte op het kantoor van klager af. Eveneens op 11 juni tekenen kopers de akte. In die akte is een ontbindende voorwaarde opgenomen terzake van bouwkundige gebreken die inhoudt dat het beroep daarop uiterlijk op 13 juni ontvangen moet zijn. Dat beroep wordt niet gedaan. Op 15 juni deelt makelaar-koper zijn collega mede dat kopers de koopakte niet hebben ontvangen hetgeen van belang is voor het ingaan van de wettelijke bedenktijd. De afgifte van de akte heeft hij afhankelijk gesteld van de uitkomst van het bouwkundig rapport. Op 19 juni sluiten partijen een aanvullende overeenkomst waarbij de koopsom met € 10.000 wordt verlaagd. Op 20 juni ontvangt makelaar-verkoper een door koper ondertekende ont-vangstbevestiging van de koopakte met als datum 11 juni. Hij meent dat hiermee alsnog vaststaat dat de bedenktijd niet op 19 juni aanving, maar reeds op 11 juni. Hierdoor is verkoper met de rug tegen de muur gezet.De raad van toezicht kan begrip opbrengen voor het feit dat beklaagde in het belang van zijn opdrachtgever handelde, maar dat mag nimmer leiden tot bewust onjuiste mededelingen die in strijd met de waarheid zijn. De raad rekent het beklaagde ook aan dat hij nog ter zitting geen besef had van zijn onjuiste optreden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-57 RvT Hilversum
Beweerdelijk te hoge taxatie. Taxatie op basis van bouwplannen en ondernemingsplan. Enorm verschil tussen taxatie en opbrengst na faillissement 5 jaar na taxatie.Een makelaar stelt in 2006 op verzoek van een duikcentrum de herbouwwaarde vast van een nieuw te bouwen duiksportcentrum. Hij doet dit op basis van bouwtekeningen en een ondernemingsplan. De herbouwwaarde stelt hij vast op € 1.595.000, de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 1.655.000 en de executiewaarde op € 875.000. Het centrum gebruikt de taxatie vervolgens voor financiering. De bank (klager) verstrekt een hypothecaire lening van € 875.000. Omdat het duikcentrum behoefte had aan verdere financiering – de nieuwbouw was voor 75 % voltooid - stelt de makelaar in 2008 de onderhandse verkoopwaarde vast op € 1.925.000 en de executiewaarde op € 1. 225.000. Op basis daarvan versterkt de bank een tweede hypotheek van € 375.000. In 2011 gaat het duikcentrum failliet. Een andere taxateur komt op een onderhandse ver-koopwaarde van € 610.000 en een executiewaarde van € 410.000. Uiteindelijk wordt het centrum verkocht voor € 350.000. De bank is van mening dat beklaagde in 2006 en 2008 een volstrekt onjuiste waardering uitbracht. De raad van toezicht is van oordeel dat de klacht ongegrond is. De makelaar heeft in 2006 een waardering moeten opmaken van een toen nog niet bestaand bouwwerk op basis van tekeningen en een ondernemingsplan. Dat laatste kende de bank ook. De raad is van mening dat de makelaar zijn taxatie behoorlijk heeft onderbouwd. Dat geldt ook voor de herwaardering uit 2008. Niet bestreden is dat de bouwkosten toen flink waren gestegen, Ook speelt een rol dat de afbouw van het duikcentrum in tegenstelling tot dan toe professioneel (en niet langer in eigen beheer met vrijwilligers) ter hand zou worden genomen. Het gaat bovendien om een exceptioneel object dat weinig tot geen vergelijkingsobjecten kent. Er is geen sprake van een verband tussen de opbrengst na faillissement en de waarderingen uit 2006 en 2008. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-68 RvT Hilversum
Optreden als makelaar of niet? Aan koper inlichtingen verstrekt over voormalige echtelijke woning. Doelbewuste poging om ex-echtgenote te beschadigen.Bij de echtscheiding tussen de NVM-makelaar (beklaagde) en zijn vrouw(klaagster) is de echtelijke woning aan de vrouw toegescheiden. Deze vrouw is werkzaam bij een collega-makelaars-kantoor. Via dit verkoopt de vrouw de woning. De makelaar-werkgever van de vrouw vraagt beklaagde of er nog zaken waren die aan kopers gemeld moeten worden. Daarop verwijst beklaagde naar zijn ex-echtgenote. Koper ontdekt na de eigendomsoverdracht allerlei gebreken aan de woning en benadert in dat kader beklaagde als voormalig bewoner van het huis. Deze geeft daarop uitvoerige inlichtingen en stelt dat de gebreken hem en zijn ex-echtgenote bekend waren. De raad van toezicht stelt vast dat het tuchtrecht niet bedoeld is om een makelaar te beoordelen als voormalig eigenaar en echtgenoot. Het standpunt van beklaagde dat hij niet als makelaar bij de verkoop optrad en dat hij uitsluitend door de makelaar-verkoper (werkgever van klaagster) is benaderd. Beklaagde heeft terecht mededelingen over de gebreken aan de woning aan de koper verstrekt. Of deze mededelingen juist waren is in dit geval ter beoordeling aan de tuchtrechter. De raad kan de wijze van berichtgeving aan de koper overigens niet anders zien dan als een doelbewuste poging om klaagster, zijn ex-echtgenote, doelbewust te beschadigen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-67 RvT Hilversum
Onbereikbaarheid makelaar. Onjuist gedrag: huurpenningen en waarborgsom niet naar eigenaar doorgestort. Een makelaar verkoopt het hem privé in eigendom toebehorende appartement aan klaagster. Hij spreekt met deze af dat hij na de eigendomsoverdracht het appartement opnieuw zal verhuren. Dit gebeurt, maar de makelaar draagt noch de door huurder gestorte waarborgsom noch de door hem ontvangen huurpenningen aan de nieuwe eigenaresse (klaagster) af en houdt zich voor deze onbereikbaar. De makelaar kan geen goede verklaring voor zij optreden geven. Klacht gegrond Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2478 CRvT
Lees meer -
12-08 RvT Hilversum
Onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop? Te hoge vraagprijs geadviseerd? Voorbehoud toestemming hypotheekhouder bij verhuur. De verkoper hanteert een hogere vraagprijs dan zijn makelaar adviseerde. Verkoper bemiddelt zelf op het gebied van beleggingen in bedrijfsmatig vastgoed. Mede met het oog daarop bestond er voor de makelaar geen reden om de verkoopopdracht te weigeren toen de verkoper een andere vraagprijs wenste te hanteren dan de makelaar adviseerde. De verkoper uitte tijdens het verkoopproces geen klachten en gaf de makelaar zelfs opnieuw opdracht na eerst de opdracht te hebben ingetrokken. Er kan niet geconcludeerd worden dat de makelaar destijds in redelijkheid niet tot haar advies had kunnen komen. De makelaar mocht afgaan of de herhaaldelijke mededelingen van verkoper dat de hypotheekhouder geen bezwaar had tegen verhuur van de woning. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 12-2434
Lees meer