Uitspraken

  • 19-16 RvT Noord

    19-16 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN EN TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Verwisseling van de termen woonoppervlakte en gebruiksoppervakte. Ontbreken van meting conform NEN 2580. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij onjuiste informatie over de oppervlakte van de woning heeft verstrekt. Na de aankoop hebben klagers de woning laten nameten en toen bleek de woonoppervlakte geen 190 m2 maar slechts 161 m2 te zijn. Volgens klagers had beklaagde de meting conform NEN 2580 moeten uitvoeren en heeft hij dat ten onrechte nagelaten.  Naar het oordeel van de Raad staat voldoende vast dat het woonoppervlak van de woning substantieel kleiner is dan door beklaagde in de verkoopdocumentatie werd vermeld. Voorts staat vast dat beklaagde in strijd met de regelgeving geen oppervlaktemeting conform NEN 2580 heeft uitgevoerd. De klacht wordt dan ook gegrond geacht. Het verweer van beklaagde dat in feite slechts sprake is van een ondergeschikte verschrijving, namelijk het gebruik van de term woonoppervlak waar gebruiksoppervlak had moeten staan had moeten staan, doet hieraan niet af. Derden moeten er op kunnen vertrouwen dat opgegeven maten de resultante zijn van conform NEN 2580 verrichte metingen. Het verschil tussen “woonoppervlak” en “gebruiksoppervlak” is voor leken, waartoe klagers moeten worden gerekend, niet duidelijk zonder uitdrukkelijke toelichting van de zijde van de makelaar en die is er niet geweest. Juist om dergelijke misverstanden te voorkomen, heeft de NVM het uitvoeren van metingen conform NEN 2585 en duidelijke vermelding in de verkoopdocumentatie verplicht gesteld.

    Lees meer
  • 19-15 RvT Noord

    19-15 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onvoldoende/misleidende informatie over de eigendomssituatie. Kadastrale en feitelijke erfgrens komen niet overeen. Klager heeft een huis gekocht dat beklaagde in verkoop had. Een deel van de bij de woning gelegen grond werd weliswaar feitelijk gebruikt door de eigenaar van de woning maar was eigendom van de gemeente. Na de aankoop ontdekte klager dat hem minder grond in eigendom was geleverd dan hij had verwacht. Klager verwijt beklaagde dat hij hem niet beter en duidelijker over de eigendomssituatie heeft geïnformeerd. De Raad stelt vast dat tijdens de onderhandelingen met klager uitdrukkelijk aan de orde is geweest dat de aanwezige erfgrenzen niet overeenkwamen met de kadastrale grenzen. Dat beklaagde onvoldoende en/of misleidende informatie over de eigendomssituatie heeft gegeven is niet komen vast te staan. Mede gelet op de aan de overeenkomst gehechte documenten moet de werkelijke situatie duidelijk zijn geweest. Indien klager nog twijfelde had het op zijn weg gelegen om nadere informatie te vragen of aan te dringen op kadastrale uitmeting. De klacht ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-127 RvT Noord

    18-127 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Niet nakomen van gemaakte afspraken nadat zich een tweede, betere koper had gemeld. Ontbindende voorwaarden. Onduidelijkheid over de positie van de eerste koper. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de koopovereenkomst waren t.b.v. klager ontbindende voorwaarden voor de financiering en de verkoop van klagers “oude” woning opgenomen. Daarnaast was t.b.v. de verkoper opgenomen dat de verkoper het recht had om de koopovereenkomst met klager te ontbinden indien zich een “betere” koper zou melden. Klager zou dan wel twee dagen de gelegenheid krijgen om zijn aankoop alsnog onvoorwaardelijk te maken. Klager verwijt beklaagde dat hij hem niet heeft geïnformeerd toen zich daadwerkelijk een betere koper had gemeld. Beklaagde heeft klager toen ook niet in de gelegenheid gesteld om zijn aankoop alsnog onvoorwaardelijk te maken. Pas veel later werd het klager duidelijk dat de woning inmiddels aan een ander was verkocht. Naar het oordeel van de Raad is voldoende komen vast te staan dat beklaagde klager niet over de tweede koopovereenkomst geïnformeerd heeft. Voorts is niet gebleken dat beklaagde aan klager de gelegenheid heeft geboden om de ontbindende voorwaarden te laten vallen. Klager bleef daardoor in de veronderstelling dat hij de woning gekocht had. Beklaagde heeft niet de vereiste zorgvuldigheid jegens klager betracht en had de onjuiste voorstelling van klager over zijn positie moeten voorkomen.

    Lees meer
  • 18-111 RvT Noord

    18-111 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Mededelings- en onderzoeksplicht. Aanwezigheid ondergrondse giertank. Weigering van nader overleg over gerezen geschillen i.v.m. instructie daartoe van de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Klagers hebben een woonboerderij gekocht. Na de aankoop ontdekten klagers dat zich in de grond bij de boerderij nog een oude giertank bevond. Beklaagde A en beklaagde B zijn beiden als makelaar werkzaam bij het verkopende makelaarskantoor. Klagers verwijten beklaagde A dat hij hen niet uit eigen beweging op de (mogelijke) aanwezigheid van een giertank heeft gewezen. Beklaagde B wordt verweten dat hij niet is ingegaan op de uitnodiging van klagers om over de gerezen geschillen verder te praten. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie heeft verstrekt. In de vragenlijst die deel uitmaakt van de verkoopdocumentatie en die klagers voorafgaand aan de bezichtiging is toegezonden, staat expliciet dat er een voormalige mestplaat ligt maar dat niet bekend is of er nog een oude giertank aanwezig is. Beklaagde A was niet gehouden om uit eigen beweging hier verder onderzoek naar te doen. Nu het risico van de aanwezigheid van een giertank expliciet wordt genoemd was beklaagde A niet gehouden om klagers daar nog eens nadrukkelijk op te attenderen. De Raad acht het niet onbegrijpelijk dat beklaagde B na de aanzegging van mogelijke rechtsmaatregelen, zijn verzekeraar heeft geïnformeerd. Dat beklaagde B zich daarna heeft gehouden aan de aanwijzingen en instructies van die verzekeraar kan hem niet kwalijk worden genomen. Dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld is niet komen vast te staan.

    Lees meer
  • 18-110 RvT Noord

    18-110 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Medelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste c.q. onvoldoende informatie over ontsluiting van de achtertuin. Klager heeft een nieuwbouwwoning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. De achtertuin van de woning was alleen via de aangebouwde garage bereikbaar. Klager verwijt beklaagde dat hij ten onrechte de indruk heeft gewekt dat via het perceel van de achterburen ook nog een toegang aan de achterzijde gerealiseerd zou kunnen worden. Klager vermoedt dat beklaagde al vóór de ondertekening van de koopovereenkomst wist dat de buren medewerking weigerden en stellen dat beklaagde dit feit opzettelijk heeft verzwegen. De Raad stelt vast dat niet is komen vast te staan dat beklaagde reeds vóór de ondertekening van de koopovereenkomst wist of had moeten weten dat de buren hun medewerking aan de ontsluiting van de tuin van klager zouden weigeren. Dat beklaagde klager van onjuiste informatie heeft voorzien of hem bewust belangrijke informatie heeft onthouden, is niet voldoende onderbouwd. Dat de buren hun medewerking hebben geweigerd is beklaagde niet te verwijten en de klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-109 RvT Noord

    18-109 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid. Te late betaling klachtgeld. Onvoldoende belangenbehartiging. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Eigenaar voert zelf beheer. Klaagster heeft beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van haar woning verstrekt. Omdat de verkoop niet vlotte is de woning uiteindelijk via beklaagde voor onbepaalde tijd verhuurd. Toen klaagster de woning later alsnog wilde verkopen vormde de huurovereenkomst een complicerende factor. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zowel bij de verkoop als bij de totstandkoming van de verhuurovereenkomst haar belangen onvoldoende behartigd heeft. De Raad stelt vast dat de feiten waarop de klacht betrekking heeft (deels) eind 2016/begin 2017 plaatsvonden. De klacht werd medio 2017 ingediend. Beklaagde is over het verloop van de behandeling van de klacht door de NVM op de hoogte gehouden. Beklaagde wist dat er een procedure op handen was en klaagster is ontvankelijk in haar klacht. Dat zij het klachtgeld pas na 10 maanden heeft voldaan doet daaraan niet af. Dat klaagster als voorwaarde heeft gesteld dat er sprake zou zijn van verhuur voor bepaalde tijd, is niet komen vast te staan. Klaagster heeft de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd destijds bewust geaccepteerd. Dat de huurster zich niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden en de woning niet goed heeft bewoond, is beklaagde niet te verwijten nu klaagster zelf het beheer over de woning voerde.

    Lees meer
  • 18-108 RvT Noord

    18-108 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Uitwisselen van vertrouwelijke informatie. Onvoldoende deskundigheid. De verkoopster van een woning verwijt haar makelaar dat hij bij de uitvoering van de verkoopopdracht op diverse punten tekortgeschoten is. Zo zou beklaagde vertrouwelijke informatie met derden hebben gedeeld, onjuiste informatie over de verkoopprijs hebben verstrekt en onvoldoende deskundig hebben gehandeld. De Raad stelt vast dat klaagster haar verwijten, die alle door beklaagde gemotiveerd worden betwist, niet kan onderbouwen met vaststaande feiten. De Raad kan niet anders vaststellen dan dat de lezingen van partijen van elkaar afwijken en veelal tegengesteld zijn, maar kan niet bepalen welke lezing de juiste is. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-100 RvT Noord

    18-100 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid in geval van faillissement.Voortzetting opdracht na faillissement opdrachtgever. Onvoldoende communicatie. Onduidelijke positie van de makelaar. Dubbele courtage. Nadat klager en klaagster aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop hadden verstrekt ging klager failliet. De bank nam de regie over de verkoop van klager over en heeft een regiemakelaar aangesteld. Beklaagde bleef ook werkzaamheden t.b.v. de verkoop uitvoeren. Nadat de woning verkocht was, werden klagers geconfronteerd met een courtagevordering van zowel de door de bank aangestelde makelaar als van beklaagde. Klagers waren in de veronderstelling dat de opdracht van beklaagde na het faillissement van klager beëindigd was en verwijten beklaagde dat hij tegenover hen niet duidelijk is geweest. De Raad acht klagers ontvankelijk in hun klacht. Het faillissement ontneemt klager niet het recht om een klacht in te dienen. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde met geen van de betrokkenen (bank, curator en klagers) voldoende duidelijk heeft gecommuniceerd. Hierdoor is over de positie van beklaagde na het faillissement onduidelijkheid ontstaan. Beklaagde had dat moeten voorkomen en heeft daarmee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

    Lees meer
  • 18-07 RvT Noord

    18-07 RvT Noord NVM Noord 038 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Beweerdelijk te lage waardering. Onjuiste opnamedatum vermeld. Opname binnenkant van woning. In het kader van een echtscheidingsprocedure verzoekt klaagster de makelaar om een gratis waardebepaling van de echtelijke woning. Op 7 december 2016 neemt de makelaar de woning op. Klaagster ziet af van verdere diensten van de makelaar; een opbrengst wordt niet genoemd. De makelaar informeert de ex-echtgenoot van klaagster niet. Op 27 juli 2017 geeft de ex-echtgenoot beklaagde opdracht de woning te taxeren in verband met financiering daarvan. Hij komt op € 295.000 verkoopwaarde. Dit bedrag wordt door de man in de echtscheidingsprocedure ingebracht. Klaagster acht dit bedrag te laag - een andere makelaar kwam op € 325.000. Zij merkt verder op dat op de opnamedatum van 2 augustus 2017 niet beklaagde zelf de woning opnam maar een fotograaf. Tevens moet klaagster in het taxatierapport lezen dat er sprake is van schimmelvorming in de douche en dat het huis slordig wordt bewoond. Die schimmelvorming zijn slechts zeepresten en klaagster had in verband met haar op handen zijnde verhuizing wat extra inventaris opgeslagen; de makelaar had gezegd dat geen bezwaar te vinden. De makelaar erkent dat de in het rapport vermelde opnamedatum van 2 augustus 2017 onjuist is – dit moet 2 december 2016 zijn. Door de vermelding van schimmel en slordige bewoning heeft de makelaar de indruk gewekt dat hij zelf op 2 augustus de woning bekeek. Dat valt hem aan te rekenen. De makelaar heeft eind juli 2017 met klaagster telefonisch contact opgenomen met de vraag of er sedert december 2016 saillante wijzigingen aan de woning waren aangebracht hetgeen klaagster ontkende. De makelaar heeft zijn waardebepaling in voldoende mate onderbouwd.

    Lees meer
  • 18-06 RvT Noord

    18-06 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie. Feitelijke situatie wijkt af van kadastrale gegevens. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij in de presentatie op funda onjuiste oppervlaktematen heeft vermeld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat de feitelijke erfgrens afwijkt van de grens zoals die uit de verkoopdocumentatie blijkt. Daardoor is de perceelsoppervlakte kleiner dan aangeboden. De Raad stelt vast dat de op funda vermelde woonoppervlakte niet in overeenstemming is met de verplichte meetinstructie. De makelaar heeft dan ook bij de samenstelling van de verkoopdocumentatie niet de van hem te verwachten zorgvuldigheid betracht. Voorts had een ter zake kundig en zorgvuldig handelend verkoopmakelaar moeten signaleren dat de feitelijke situatie aanzienlijk verschilt van de maten volgens de kadastrale kaart. Dit verschil had een zorgvuldig handelend makelaar niet mogen ontgaan. De onjuiste informatie in de door beklaagdes opdrachtgever ingevulde vragenlijst maakt dit niet anders. De verkoopmakelaar heeft een zelfstandige onderzoeks- en mededelingsplicht jegens potentiële kopers. De klacht is dan ook gegrond.

    Lees meer