Uitspraken

  • 18-65 RvT Noord

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldige communicatie. Wijziging van de omschrijving van het te verkopen object. Woning met aanhorigheden vs dienstwoning met bedrijfsruimte.   Klagers waren geïnteresseerd in de door beklaagde op funda aangeboden “Vrijstaande woning met aangebouwde garage en semi vrijstaande bedrijfsruimte”. Klagers hebben geen aankoopmakelaar ingeschakeld en hebben zelf rechtstreeks met de verkopers onderhandeld.  Pas nadat al overeenstemming was bereikt, is beklaagde gevraagd de transactie verder af te ronden.  In de door beklaagde opgestelde eerste conceptkoopovereenkomst heeft hij het object omschreven als “een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden”  te gebruiken als “woonruimte met bedrijfsruimte”. In de laatste conceptovereenkomst werd het object door beklaagde omschreven als “perceel grond met bedrijfspand en dienstwoning en verdere aanhorigheden” te gebruiken als “bedrijfsruimte met dienstwoning”. De inhoud van de door partijen ondertekende koopovereenkomst was gelijk aan het laatste concept. Klagers zijn met de eerste conceptkoopovereenkomst naar de bank gegaan. De bank heeft hen bij die gelegenheid meegedeeld dat financiering tot de mogelijkheden behoorde en heeft klagers daarbij niet op bijzonderheden geattendeerd. Klagers hebben geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Toen klagers evenwel op basis van de definitieve koopovereenkomst offertes aanvroegen, moesten zij ervaren dat het zakelijk karakter van het pand leidde tot een opslag op de hypothecaire rente van 0,8% en dat een aflossingsvrije hypotheek vanwege het zakelijke karakter niet tot de mogelijkheden behoorde. Tevens kwamen zij er toen achter dat makelaars voor taxatie van een bedrijfspand hogere taxatiekosten in rekening plegen te brengen en dat de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden 6% bedraagt in plaats van de 2% zoals die voor woonruimte geldt. Klagers verwijten beklaagde dat hij in zijn communicatie onzorgvuldig is geweest. Daardoor zijn klagers niet tijdig op de hoogte geraakt van het bedrijfsmatige karakter van het object en heeft de bank hen niet kunnen attenderen op de gevolgen daarvan. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klagers niet op de gewijzigde aanduiding “bedrijfspand met dienstwoning” heeft gewezen. De Raad stelt voorop dat voor de financieringsvoorwaarden, de verschuldigde overdrachts-belasting en de taxatiekosten, de feitelijke situatie bepalend is en niet de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst. Gezien de ligging op een bedrijventerrein en de bijbehorende grote loods, ligt in de rede dat er sprake is van een object met een bedrijfsmatig karakter. Klagers hadden daarom bedacht moeten zijn op mogelijke consequenties daarvan. Beklaagde is niet te verwijten dat klagers zich die mogelijke gevolgen niet hebben gerealiseerd. Dit spreekt te meer nu de bemoeiingen van beklaagde als gevolg van de keuze van klagers om zich rechtstreeks tot de verkopers te wenden, beperkt zijn gebleven tot de administratieve afwikkeling van de transactie. Ook de gebruiksmogelijkheden worden niet bepaald door de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst, maar door de feitelijke situatie, die voor klagers kenbaar was. De wisselende omschrijvingen zijn derhalve niet redengevend voor de gevolgen die klagers zeggen daarvan te hebben ondervonden. De Raad begrijpt dat klagers zich op het verkeerde been gezet voelen omdat zij na een oriënterend gesprek met de bank op basis van de eerste conceptkoopovereenkomst, de verwachting hadden dat financiering op de voor woonruimte gebruikelijke condities mogelijk zou zijn. Beklaagde kan hiervoor echter niet verantwoordelijk  worden gesteld. Dat de bank mogelijk niet bekend was met de omstandigheid dat het object op een bedrijventerrein lag, kan beklaagde niet worden verweten. Beklaagde had klagers wel op alle wijzigingen in de koopovereenkomst ten opzichte van het eerste concept, moeten attenderen. Deze tekortkoming is evenwel onvoldoende om beklaagde daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken.    Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-55 RvT Noord

    Belangenverstrengeling. Ongepast optreden. Onzorgvuldig handelen. Omvang van het verkochte. Mededelingsplicht. Beklaagden zijn opgetreden als verkopend makelaar voor de eigenaar van een perceel grasland dat grensde aan de tuin van klager. Klager heeft het grasland gekocht en daarna beklaagden gevraagd de verkoop van zijn naastgelegen woning ter hand te nemen. Klager was voornemens om het grasland, na de verkoop van zijn woning, met winst door te verkopen. Via beklaagden werd een koper voor de woning gevonden. Vervolgens is onder meer onenigheid ontstaan over de vraag of het pad tussen de woning en het grasland bij de koop inbegrepen was. De verkoop is uiteindelijk niet doorgegaan. Klager verwijt beklaagden dat zij op verschillende punten bij de uitvoering van de verkoopopdracht tekortgeschoten zijn. Naar aanleiding van de gemaakte verwijten stelt de Raad vast dat niet is komen vast te staan dat beklaagden in hun dienstverlening zijn tekortgeschoten als gevolg van het feit dat zij ook als makelaar voor de verkoper van het perceel grasland zijn opgetreden. Dat beklaagden negatieve, onjuiste of zelfs vertrouwelijke informatie ten aanzien van klager hebben verspreid, is niet gebleken. Dat uiteindelijk de meest geïnteresseerde gegadigden zijn afgehaakt, mede omdat zij de eigendom van het betreffende pad wensten te verwerven, kan beklaagden niet worden verweten. Het had wel op de weg van de makelaar gelegen om klager direct op de hoogte te stellen van de door de kopers opgestelde allonge waarin zij een aantal nadere voorwaarden hadden verwoord. Door dit na te laten is een onjuist beeld ontstaan over het bestaan van wederzijdse overeenstemming en is niet naar beste vermogen tegemoetgekomen aan de reële verwachtingen die klager van zijn makelaar mocht hebben. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Nu is komen vast te staan dat slechts één van de beklaagden bij de allonge betrokken is geweest, wordt de klacht alleen tegen de betrokken beklaagde gegrond verklaard. Gezien een eerdere gegrondverklaring door de Geschillencommissie Makelaardij ziet de Raad af van het opleggen van een maatregel.    Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-54 RvT Noord

    Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Verlaging overeengekomen koopprijs met bedrag ter hoogte van de courtage; daarnaast aparte afspraak dat bedrag ter hoogte van de courtage direct door de koper aan de verkoper wordt betaald. Misleiding fiscus. Ongepast optreden. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Beklaagde heeft aangegeven dat een bod voor de verkoopster alleen acceptabel zou zijn als daarmee de hypotheek zou kunnen worden afgelost en de courtage van beklaagde zou kunnen worden betaald. Beklaagde heeft daarbij als optie geschetst om in de koopovereenkomst een lagere koopprijs op te nemen. Klagers zouden zich dan daarnaast verbinden om een bedrag ter hoogte van de courtage aan de verkoopster te betalen zodat de verkoopster daarmee de nota van beklaagde zou kunnen voldoen. Klagers verwijten beklaagde dat deze constructie erop neerkomt dat door hen een bedrag onder de tafel, dus zwart, aan de verkoopster wordt betaald. Klagers waren niet bereid daaraan mee te werken en zij kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat beklaagde daarna heeft getracht de verkoop aan hen te blokkeren. De woning is uiteindelijk aan een ander verkocht. De Raad van Toezicht heeft onoverkomelijke bezwaren tegen de door de makelaar aan de koper voorgestelde constructie. Deze constructie strijdt met de wet die immers voorschrijft dat over de totale koopprijs overdrachtsbelasting moet worden betaald. De constructie is kennelijk vooral ingegeven door het belang van de makelaar die discussie met de hypotheekbank over zijn courtagenota wenst te vermijden. Daarmee maakt de makelaar de belangen van klagers als kopers en zijn opdrachtgeefster als verkoopster ondergeschikt aan zijn eigen belang en wordt ook nog jegens de hypotheekbank en de belastingdienst een onjuist beeld geschetst. De tussen partijen overeengekomen koopprijs is immers in feite hoger dan de in de koopovereenkomst opgenomen koopprijs en dat is het gegeven waarvan de hypotheekbank uitgaat bij het verlenen van toestemming voor de verkoop en royement van de op het object rustende hypotheek. De raad constateert dat klagers terecht bezwaar hadden tegen de voorgestelde constructie en dat dit hun vertrouwen in de makelaar zodanig heeft geschaad dat het de daaropvolgende onderhandelingen heeft overschaduwd. De klacht is dan ook gegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-28 RvT Noord

    Informatie aan niet opdrachtgever. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Boktor. Onjuiste/onvoldoende informatie. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de aankoop ontdekten klagers dat er in het bijgebouw boktor zat. Klagers verwijten de makelaar dat zij er niet op zijn gewezen dat het bijgebouw voor boktor behandeld was. Dat stond weliswaar in de door de verkoper ingevulde vragenlijst die aan de koopakte was toegevoegd, maar in de vragenlijst die daarvóór al aan klagers was overhandigd stond daarover niets vermeld. Klagers waren daardoor niet bedacht op de eventuele aanwezigheid van boktor en verwijten beklaagde hen onvoldoende te hebben geïnformeerd. De Raad stelt vast dat beklaagde, toen hij door zijn opdrachtgevers op de hoogte werd gebracht van het feit dat het bijgebouw behandeld was tegen boktor, heeft volstaan met het aanpassen van de vragenlijst, zonder klagers op dat moment daarvan op de hoogte te stellen. Gezien de aard van de mededeling - inhoudende dat het bijgebouw tegen boktor was behandeld - en het feit dat het hier ging om het bijgebouw en niet de woning zelf, is de raad van oordeel dat de beslissing van de makelaar om één en ander pas later ? ter gelegenheid van het tekenen van de koopakte - aan de orde te stellen, geen tuchtrechtelijk relevant verwijt oplevert. De Raad acht het aannemelijk dat de documenten gedetailleerd zijn doorgenomen en dat de kwestie van de aanpassing van de vragenlijst ter sprake is gebracht. Dat beklaagde voor klagers bekende relevante informatie verborgen heeft gehouden, althans klagers heeft misleid door niet aan de orde te stellen dat de te paraferen vragenlijst afweek van het eerdere aan klagers verstrekte exemplaar, is niet komen vast te staan. De klacht is ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-27 RvT Noord

    Collegialiteit. Ongepaste acquisitie. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Klager (een makelaar) heeft van de buren van een collega-makelaar (beklaagde) een verkoopopdracht ontvangen. Beklaagde is teleurgesteld dat zijn buren niet voor hem hebben gekozen en gaat bij zijn buren op bezoek. Na dit bezoek trekken de buren hun opdracht aan klager in en verstrekken zij alsnog opdracht aan beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdrachtgevers heeft bewogen om alsnog naar beklaagde over te stappen. De Raad overweegt dat beklaagde, op het moment dat voor hem nog niet vaststond dat er reeds sprake was van een getekende opdracht van zijn buren aan klager, niet verwijtbaar handelde door met klagers opdrachtgevers contact op te nemen. Beklaagde had zich echter direct als gegadigde voor de opdracht moeten terugtrekken toen hij kennis kreeg van het feit dat er al sprake was van een getekende opdrachtbevestiging. Beklaagde heeft dit nagelaten en heeft zijn buren alsnog bewogen om de opdracht aan klager in te trekken en aan hem opdracht te verstrekken. Dat niet is komen vast te staan dat beklaagde zijn buren uitdrukkelijk heeft geadviseerd om de opdracht aan klager te beëindigen, doet hieraan niet af. Beklaagde had moeten accepteren dat zijn buren voor een andere makelaar hadden gekozen. Dat was immers op dat moment een voldongen feit.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-26 RvT Noord

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onvoldoende communicatie. Klagers waren geïnteresseerd in de aankoop van een woning uit een nieuwbouwproject. Beklaagde trad voor dit project op als verkopend makelaar. Om de bouw te laten doorgaan dienden tenminste 5 van de 6 woningen te zijn verkocht. De verkoop verliep moeizaam en de projectontwikkelaar overwoog om het geheel alsnog aan een belegger te verkopen i.p.v. aan particuliere gegadigden als klagers. Ook was er onduidelijkheid over de te hanteren prijzen. Klagers verwijten beklaagde dat uiteindelijk 4 van de 5 gegadigden zijn afgehaakt, waardoor de realisatie van de woningen steeds onwaarschijnlijker werd. Door de steeds wisselende standpunten en gebrekkige communicatie werd het vinden van verdere gegadigden bemoeilijkt en is het vertrouwen van klagers in de werkwijze van beklaagde geschaad. De Raad is van oordeel dat het op de weg van beklaagde als professional lag om te zorgen voor een juiste, open en adequate communicatie, desnoods ook door zijn opdrachtgever hierop aan te spreken. De Raad onderschrijft de stelling van klagers dat het hieraan heeft ontbroken. Beklaagde heeft verzuimd afdoende te onderzoeken welke prijzen moesten worden gehanteerd en heeft te vaak relatief laat of niet op verzoeken van klagers gereageerd. De Raad heeft begrip voor het feit dat beklaagde de beslissingen van zijn opdrachtgever diende te respecteren maar komt tot de conclusie dat het in dit geval heeft ontbroken aan voldoende communicatie terwijl juist daar een belangrijke rol voor de makelaar ligt.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-130 RvT Noord

    Onvoldoende belangenbehartiging. Geen toestemming tot prijsver-laging. Druk van hypotheekbank. In het kader van de beëindiging van hun relatie besluiten klager en zijn ex-partner tot verkoop van hun woning over te gaan. De makelaar krijgt daartoe opdracht waarbij klager als eerste aanspreekpunt zal optreden. De vraagprijs wordt aanvankelijk bepaald op € 539.000. Een half jaar later wordt deze na overleg met de bank omdat de hypotheeklasten niet meer worden betaald, verlaagd naar € 519.000. Als zich bijna een jaar later nog geen gegadigde heeft aangediend wordt de prijs wederom verlaagd naar een bod vanaf € 400.000. Vier maanden later wordt prijsovereenstemming met een koper bereikt voor € 407.500. Klager verneemt daarvan pas als hij de concept-koopacte onder ogen krijgt. Hij acht de opbrengst te laag, maar gaat na raadpleging van een advocaat toch tot medewerking aan de koop en het transport over. Hij verwijt de makelaar dat deze hem volstrekt onkundig hield van de ontwikkelingen. De makelaar van zijn kant stelt dat de communicatie met lager uiterst moeizaam verliep. Klager is piloot en vertoeft veel in het buitenland. Omdat de hypotheeklasten niet meer werden voldaan oefende de bank steeds meer druk uit en dreigde zelfs met executoriale verkoop. Zo’n verkoop zou een nog lagere opbrengst hebben opgeleverd dan thans. De raad van toezicht acht dit verweer niet afdoende. Te allen tijde bepaalt de eigenaar of de vraagprijs wordt aangepast en voor welke prijs wordt verkocht. Uit het veelvuldige mailverkeer met klager blijkt nergens dat deze instemde met prijsaanpassingen. Het is aan de eigenaar/opdrachtgever of hij het risico van verkoop van de bank neemt of niet.  Download uitspraak (pdf)  Uitspraak 17-2648 CRvT

    Lees meer
  • 18-23 RvT Noord

    Onheuse bejegening/ongepast optreden. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klager is 20 minuten te laat op de met beklaagde gemaakte bezichtigingsafspraak gekomen. Beklaagde zat al in zijn auto en heeft klager uitsluitend vanuit de auto te woord gestaan. Het gesprek verliep onplezierig en uiteindelijk is de makelaar boos weggereden. Klager is vervolgens met zijn hond rond het huis gelopen hetgeen door de eigenaar niet gewaardeerd werd. Klager heeft geprobeerd een nieuwe afspraak te maken maar dat is hem niet gelukt. Klager verwijt beklaagde dat hem ten onrechte de mogelijkheid is onthouden om de woning te bezichtigen en voelt zich door beklaagde onheus bejegend.   Gezien het feit dat klager 20 minuten te laat was, en er daardoor de facto maar zeer weinig tijd over was voor de bezichtiging, had het naar het oordeel van de Raad op de weg van klager gelegen om zich welwillend en inschikkelijk te tonen, met als waarschijnlijk resultaat dat wellicht nog een verkorte bezichtiging had kunnen plaatsvinden. Dat het aan de opstelling van beklaagde te wijten was dat partijen geïrriteerd uit elkaar zijn gegaan, is niet komen vast te staan. Dat klager door toedoen van beklaagde de kans is ontnomen om tot een transactie met de opdrachtgever te komen is niet gebleken. De klacht is ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-22 RvT Noord

    Informatie aan niet opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Schriftelijkheidsvereiste. Klager heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat met de verkoper mondeling overeenstemming was bereikt, heeft beklaagde de gemaakte afspraken per e-mail bevestigd. Nog voordat de koopakte werd getekend meldde zich een nieuwe gegadigde met een hoger bod. Klager is door beklaagde in de gelegenheid gesteld om zijn bod alsnog te verhogen maar de woning werd aan de andere gegadigde verkocht. Klager benadrukt dat hij in de stellige overtuiging was dat er al sprake was van een niet aantastbare overeenkomst. Klager voelt zich door beklaagde op het verkeerde been gezet. De Raad constateert dat de makelaar binnen de wettelijke en door de Centrale Raad van Toezicht gegeven kaders heeft gehandeld. Zolang er nog geen sprake was van een getekende schriftelijke overeenkomst, had de verkoper de vrijheid om de voor hen meest gunstige oplossing te kiezen. Beklaagde kan van de door zijn opdrachtgever gemaakte keuzes geen (tuchtrechtelijk) verwijt worden gemaakt. Beklaagde had, toen hij het aanvankelijk akkoord van zijn opdrachtgever aan klager bevestigde, een voorbehoud kunnen maken en kunnen toelichten dat klager nog overboden zou kunnen worden in de periode tot de koopakte door beide partijen was getekend, maar van tuchtrechtelijk laakbaar handelen is geen sprake.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-150 RvT Noord

    Collegialiteit. Uitlating over collega op Facebook. Vanaf zijn vakantieadres reageert de makelaar met dedain op een wervend bericht, dat zijn NVM-collega op Facebook heeft geplaatst. De uiting van de makelaar, van wie de lezers op eenvoudige wijze kunnen constateren dat hij ook makelaar is, acht de Raad ongelukkig en ongewenst. Gezien echter de beperkte ernst van de mededeling, de vluchtigheid van social media en het feit dat de makelaar zich verontschuldigde, acht de Raad ingrijpen door de tuchtrechter niet geïndiceerd en verklaart de klacht daarom ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer