Uitspraken

  • 19-59 RvT Noord

    19-59 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige en onderhoudstoestand. Afwijkende bepaling in de koopovereenkomst. Vergaande exoneratie voor bouwkundige gebreken. Onvoldoende inspanning. Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. De koopovereenkomst week af van de standaard overeenkomst. M.b.t. bouwkundige toestand was een ongebruikelijke en vergaande exoneratie voor de verkoper en diens makelaar opgenomen. Na de eigendomsoverdracht zijn klagers geconfronteerd met ernstige gebreken, waaronder het ontbreken van in de verkoopinformatie genoemde dakisolatie, rioleringsproblemen en de aanwezigheid van boktor. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen onvoldoende informatie over de bouwkundige toestand van de boerderij en over de inhoud van het koopcontract heeft gegeven. Beklaagde zou een veel te rooskleurig beeld hebben geschetst en onvoldoende hebben bemiddeld om tot een oplossing te komen nadat er problemen waren ontstaan.  De Raad stelt voorop dat de makelaar als opdrachtnemer van de verkoper, diens belangen primair diende te behartigen en jegens klagers slechts een beperkte zorgplicht had. Beklaagde heeft de inhoud van de koopovereenkomst, waaronder de exoneratie, en ook het instellen van bouwkundig onderzoek, voldoende aan de orde gesteld. Dat door de verkoper in het vragenformulier onjuiste en onvolledige informatie werd opgegeven, kan beklaagde niet worden aangerekend. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde zijn beperkte zorgplicht jegens klagers voldoende is nagekomen, waarbij wordt meegewogen dat de aankoop van een boerderij van meer dan een eeuw oud nu eenmaal risico’s met zich brengt.

    Lees meer
  • 19-52 RvT Noord

    19-52 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER  203 ERECODE Onvoldoende belangenbehartiging opdrachtgever, onvoldoende overleg opdrachtgever, eigen belang. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagden in verkoop hadden. Nadat klagers een bod van EUR 205.000,-- hadden uitgebracht, lieten beklaagden weten dat zij de woning voor EUR 200.000,-- zouden kunnen kopen mits zij beklaagden voor de verkoop van hun eigen woning zouden inschakelen. Klagers hebben dit gedaan en de woning van klagers werd voor EUR 310.000,-- verkocht aan gegadigden die beklaagden op hun beurt ook weer een verkoopopdracht verstrekten. Nadat de verkoop aan deze kopers i.v.m. de financiering alsnog werd ontbonden, ontdekten klagers dat een andere gegadigde, die ten tijde van de verkoop ook al in beeld was geweest, EUR 325.000,-- had willen bieden. Klagers hebben hun woning uiteindelijk aan deze laatste gegadigde verkocht. Doordat deze gegadigde door toedoen van beklaagden op de hoogte was van de in de ontbonden transactie gerealiseerde koopprijs was deze gegadigde niet meer bereid EUR 325.000,-- te betalen en werd de woning (opnieuw) voor EUR 310.000,-- verkocht. Klagers verwijten beklaagden dat zij onvoldoende met hen hebben gecommuniceerd en hun eigen belang (het verwerven van verkoopopdrachten) boven de belangen van hun opdrachtgevers hebben gesteld. Klagers zien hierin een patroon. Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagden aan klagers voldoende informatie hebben verstrekt om tot een verantwoorde verkoopbeslissing te komen. Beklaagden zijn in hun communicatie met klagers te kort geschoten. Voorts is gebleken dat beklaagden blijkbaar als beleid hebben ernaar te streven om van gegadigden, met wie zij onderhandelen, ook bemiddelingsopdrachten in de wacht te slepen. Dit is op zichzelf toegestaan, maar het is niet wenselijk en vergt grote alertheid van de betrokken makelaar op mogelijke tegenstrijdige belangen. In dit geval is in ieder geval de schijn gewekt dat beklaagden bij hun activiteiten ten behoeve van hun opdrachtgevers hun eigen belangen laten meewegen, hetgeen tot benadeling van hun opdrachtgever kan leiden. De klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 19-48 RvT Noord

      19-48 RvT Noord       200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Onvoldoende belangenbehartiging. Sleutelafgifte zonder overleg/toestemming van opdrachtgever. Belangenverstrengeling. Afzien van strafoplegging. Gedeeltelijke kostenveroordeling.     Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Nog voordat de overdracht had plaatsgevonden heeft een cv-installateur de woning op verzoek van de koper bekeken. Klager verwijt beklaagde dat hij zonder zijn toestemming en zonder overleg de sleutel van zijn woning aan een de installateur heeft verstrekt. Daarnaast meent klager dat er sprake was van belangenverstrengeling en dat beklaagde niet integer gehandeld heeft.   De Raad overweegt dat het beklaagde niet geoorloofd was om de installateur zonder toestemming van klager in de woning te laten. De klacht is in zoverre gegrond. Van niet integer handelen of belangenverstrengeling is de Raad niets gebleken. De Raad ziet onder de onderhavige omstandigheden af van het opleggen van een tuchtrechtelijke straf. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat beklaagde heeft erkend fout te hebben gehandeld en zich serieuze moeite heeft getroost om daarvoor excuses te maken. Beklaagde heeft benadrukt dat er sprake was van een ongelukkige samenloop van omstandigheden en dat hij daarvoor niettemin alle verantwoordelijkheid aanvaardt. Tijdens zijn afwezigheid en telefonische onbereikbaarheid heeft zijn kantoormedewerker een foute keuze gemaakt. Hoewel dat de ongeoorloofdheid van de handelwijze niet wegneemt, komt daarbij betekenis toe aan de omstandigheid dat de kantoormedewerker wist dat klager en zijn echtgenote inmiddels al waren verhuisd.   In dit geval wordt volstaan met een gedeeltelijke kostenveroordeling.      

    Lees meer
  • 19-16 RvT Noord

    19-16 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN EN TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Verwisseling van de termen woonoppervlakte en gebruiksoppervakte. Ontbreken van meting conform NEN 2580. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij onjuiste informatie over de oppervlakte van de woning heeft verstrekt. Na de aankoop hebben klagers de woning laten nameten en toen bleek de woonoppervlakte geen 190 m2 maar slechts 161 m2 te zijn. Volgens klagers had beklaagde de meting conform NEN 2580 moeten uitvoeren en heeft hij dat ten onrechte nagelaten.  Naar het oordeel van de Raad staat voldoende vast dat het woonoppervlak van de woning substantieel kleiner is dan door beklaagde in de verkoopdocumentatie werd vermeld. Voorts staat vast dat beklaagde in strijd met de regelgeving geen oppervlaktemeting conform NEN 2580 heeft uitgevoerd. De klacht wordt dan ook gegrond geacht. Het verweer van beklaagde dat in feite slechts sprake is van een ondergeschikte verschrijving, namelijk het gebruik van de term woonoppervlak waar gebruiksoppervlak had moeten staan had moeten staan, doet hieraan niet af. Derden moeten er op kunnen vertrouwen dat opgegeven maten de resultante zijn van conform NEN 2580 verrichte metingen. Het verschil tussen “woonoppervlak” en “gebruiksoppervlak” is voor leken, waartoe klagers moeten worden gerekend, niet duidelijk zonder uitdrukkelijke toelichting van de zijde van de makelaar en die is er niet geweest. Juist om dergelijke misverstanden te voorkomen, heeft de NVM het uitvoeren van metingen conform NEN 2585 en duidelijke vermelding in de verkoopdocumentatie verplicht gesteld.

    Lees meer
  • 19-15 RvT Noord

    19-15 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onvoldoende/misleidende informatie over de eigendomssituatie. Kadastrale en feitelijke erfgrens komen niet overeen. Klager heeft een huis gekocht dat beklaagde in verkoop had. Een deel van de bij de woning gelegen grond werd weliswaar feitelijk gebruikt door de eigenaar van de woning maar was eigendom van de gemeente. Na de aankoop ontdekte klager dat hem minder grond in eigendom was geleverd dan hij had verwacht. Klager verwijt beklaagde dat hij hem niet beter en duidelijker over de eigendomssituatie heeft geïnformeerd. De Raad stelt vast dat tijdens de onderhandelingen met klager uitdrukkelijk aan de orde is geweest dat de aanwezige erfgrenzen niet overeenkwamen met de kadastrale grenzen. Dat beklaagde onvoldoende en/of misleidende informatie over de eigendomssituatie heeft gegeven is niet komen vast te staan. Mede gelet op de aan de overeenkomst gehechte documenten moet de werkelijke situatie duidelijk zijn geweest. Indien klager nog twijfelde had het op zijn weg gelegen om nadere informatie te vragen of aan te dringen op kadastrale uitmeting. De klacht ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-127 RvT Noord

    18-127 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Niet nakomen van gemaakte afspraken nadat zich een tweede, betere koper had gemeld. Ontbindende voorwaarden. Onduidelijkheid over de positie van de eerste koper. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de koopovereenkomst waren t.b.v. klager ontbindende voorwaarden voor de financiering en de verkoop van klagers “oude” woning opgenomen. Daarnaast was t.b.v. de verkoper opgenomen dat de verkoper het recht had om de koopovereenkomst met klager te ontbinden indien zich een “betere” koper zou melden. Klager zou dan wel twee dagen de gelegenheid krijgen om zijn aankoop alsnog onvoorwaardelijk te maken. Klager verwijt beklaagde dat hij hem niet heeft geïnformeerd toen zich daadwerkelijk een betere koper had gemeld. Beklaagde heeft klager toen ook niet in de gelegenheid gesteld om zijn aankoop alsnog onvoorwaardelijk te maken. Pas veel later werd het klager duidelijk dat de woning inmiddels aan een ander was verkocht. Naar het oordeel van de Raad is voldoende komen vast te staan dat beklaagde klager niet over de tweede koopovereenkomst geïnformeerd heeft. Voorts is niet gebleken dat beklaagde aan klager de gelegenheid heeft geboden om de ontbindende voorwaarden te laten vallen. Klager bleef daardoor in de veronderstelling dat hij de woning gekocht had. Beklaagde heeft niet de vereiste zorgvuldigheid jegens klager betracht en had de onjuiste voorstelling van klager over zijn positie moeten voorkomen.

    Lees meer
  • 18-111 RvT Noord

    18-111 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Mededelings- en onderzoeksplicht. Aanwezigheid ondergrondse giertank. Weigering van nader overleg over gerezen geschillen i.v.m. instructie daartoe van de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Klagers hebben een woonboerderij gekocht. Na de aankoop ontdekten klagers dat zich in de grond bij de boerderij nog een oude giertank bevond. Beklaagde A en beklaagde B zijn beiden als makelaar werkzaam bij het verkopende makelaarskantoor. Klagers verwijten beklaagde A dat hij hen niet uit eigen beweging op de (mogelijke) aanwezigheid van een giertank heeft gewezen. Beklaagde B wordt verweten dat hij niet is ingegaan op de uitnodiging van klagers om over de gerezen geschillen verder te praten. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie heeft verstrekt. In de vragenlijst die deel uitmaakt van de verkoopdocumentatie en die klagers voorafgaand aan de bezichtiging is toegezonden, staat expliciet dat er een voormalige mestplaat ligt maar dat niet bekend is of er nog een oude giertank aanwezig is. Beklaagde A was niet gehouden om uit eigen beweging hier verder onderzoek naar te doen. Nu het risico van de aanwezigheid van een giertank expliciet wordt genoemd was beklaagde A niet gehouden om klagers daar nog eens nadrukkelijk op te attenderen. De Raad acht het niet onbegrijpelijk dat beklaagde B na de aanzegging van mogelijke rechtsmaatregelen, zijn verzekeraar heeft geïnformeerd. Dat beklaagde B zich daarna heeft gehouden aan de aanwijzingen en instructies van die verzekeraar kan hem niet kwalijk worden genomen. Dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld is niet komen vast te staan.

    Lees meer
  • 18-110 RvT Noord

    18-110 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Medelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste c.q. onvoldoende informatie over ontsluiting van de achtertuin. Klager heeft een nieuwbouwwoning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. De achtertuin van de woning was alleen via de aangebouwde garage bereikbaar. Klager verwijt beklaagde dat hij ten onrechte de indruk heeft gewekt dat via het perceel van de achterburen ook nog een toegang aan de achterzijde gerealiseerd zou kunnen worden. Klager vermoedt dat beklaagde al vóór de ondertekening van de koopovereenkomst wist dat de buren medewerking weigerden en stellen dat beklaagde dit feit opzettelijk heeft verzwegen. De Raad stelt vast dat niet is komen vast te staan dat beklaagde reeds vóór de ondertekening van de koopovereenkomst wist of had moeten weten dat de buren hun medewerking aan de ontsluiting van de tuin van klager zouden weigeren. Dat beklaagde klager van onjuiste informatie heeft voorzien of hem bewust belangrijke informatie heeft onthouden, is niet voldoende onderbouwd. Dat de buren hun medewerking hebben geweigerd is beklaagde niet te verwijten en de klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-109 RvT Noord

    18-109 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid. Te late betaling klachtgeld. Onvoldoende belangenbehartiging. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Eigenaar voert zelf beheer. Klaagster heeft beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van haar woning verstrekt. Omdat de verkoop niet vlotte is de woning uiteindelijk via beklaagde voor onbepaalde tijd verhuurd. Toen klaagster de woning later alsnog wilde verkopen vormde de huurovereenkomst een complicerende factor. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zowel bij de verkoop als bij de totstandkoming van de verhuurovereenkomst haar belangen onvoldoende behartigd heeft. De Raad stelt vast dat de feiten waarop de klacht betrekking heeft (deels) eind 2016/begin 2017 plaatsvonden. De klacht werd medio 2017 ingediend. Beklaagde is over het verloop van de behandeling van de klacht door de NVM op de hoogte gehouden. Beklaagde wist dat er een procedure op handen was en klaagster is ontvankelijk in haar klacht. Dat zij het klachtgeld pas na 10 maanden heeft voldaan doet daaraan niet af. Dat klaagster als voorwaarde heeft gesteld dat er sprake zou zijn van verhuur voor bepaalde tijd, is niet komen vast te staan. Klaagster heeft de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd destijds bewust geaccepteerd. Dat de huurster zich niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden en de woning niet goed heeft bewoond, is beklaagde niet te verwijten nu klaagster zelf het beheer over de woning voerde.

    Lees meer
  • 18-108 RvT Noord

    18-108 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Uitwisselen van vertrouwelijke informatie. Onvoldoende deskundigheid. De verkoopster van een woning verwijt haar makelaar dat hij bij de uitvoering van de verkoopopdracht op diverse punten tekortgeschoten is. Zo zou beklaagde vertrouwelijke informatie met derden hebben gedeeld, onjuiste informatie over de verkoopprijs hebben verstrekt en onvoldoende deskundig hebben gehandeld. De Raad stelt vast dat klaagster haar verwijten, die alle door beklaagde gemotiveerd worden betwist, niet kan onderbouwen met vaststaande feiten. De Raad kan niet anders vaststellen dan dat de lezingen van partijen van elkaar afwijken en veelal tegengesteld zijn, maar kan niet bepalen welke lezing de juiste is. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

    Lees meer