Uitspraken

  • 21-61 RvT Noord

    NVM Noord 095                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop.   Klager koopt in 2005 een woning die bij beklaagde in portefeuille is. In 2021 geeft hij opdracht tot taxatie van de woning en dan blijkt dat het om een bedrijfswoning gaat. Klager meent hierdoor ernstig gedupeerd te zijn. Hij verwijt de makelaar dat deze hem destijds hierover niet informeerde. De makelaar kan na zoveel jaren niet achterhalen hoe een en ander gebeurd kan zijn. Noch de gemeente noch zijn collega die destijds de financieringstaxatie verrichtte, beschikt nog over relevante gegevens. De raad van toezicht constateert dat  inmiddels ruimschoots meer dan 7 jaar zijn verstreken na het gebeurde. Het Reglement Tuchtrechtspraak noemt een termijn van maximaal 7 jaar die verstreken mag zijn tussen de gedraging waarover geklaagd wordt en de indiening van de klacht. Klager is derhalve niet-ontvankelijk.

    Lees meer
  • 21-47 RvT Noord

    Informatie aan niet-opdrachtgever, belangenbehartiging opdrachtgever, onafhankelijkheid/belangenverstrengeling, No Risk clausule, contractsbepalingen wijziging na ondertekening. Klager heeft (tezamen met zijn partner) een woning aangekocht waarbij de makelaar als verkopend makelaar optrad. Klager heeft vervolgens dezelfde makelaar opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van zijn eigen woning. Bij de aankoop van de woning heeft de makelaar, na ondertekening van de koopovereenkomst door klager, een wijziging aangebracht in de koopovereenkomst zonder klager daarover te informeren. De makelaar heeft aldus niet voldoende betrouwbaar gehandeld en ook onvoldoende gewaakt voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (Regel 1 Erecode). Dat het een aanpassing betreft in lijn met eerder aan klager verschafte documentatie doet daaraan niet af. Bij de verkoop van de eigen woning is volgens klager sprake van belangenverstrengeling bij het uitvoering geven aan de overeengekomen No Risk clausule. Op zichzelf is het niet ongeoorloofd dat een makelaar enerzijds optreedt voor een opdrachtgever als verkopend makelaar van een bepaald object en anderzijds in opdracht voor een andere cliënt bemiddelt bij de verkoop van een ander object aan diezelfde opdrachtgever. Wel dient de makelaar in een dergelijke situatie ervoor te zorgen dat bij zijn opdrachtgever geen onduidelijkheid ontstaat over de rol waarin hij optreedt en dient de makelaar hoge zorgvuldigheidseisen in acht te nemen als sprake zou zijn van evident tegenstrijdige belangen. Daarvan is geen sprake en evenmin is de Raad van oordeel dat de makelaar niet zou hebben voldaan aan de voor hem geldende zorgvuldigheidseisen. Andere feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de makelaar zijn eigen belang zwaarder heeft laten wegen dan de belangen van klager zijn ook niet gesteld. Bij de verkoop van de eigen woning is volgens klager voorts sprake van het neerleggen van de opdracht door de makelaar. De makelaar zou geen uitvoering hebben gegeven aan de opdracht. Daarvan is geen sprake volgens De Raad, nu uit de ingediende stukken volgt dat de makelaar alle onderdelen van de aan hem gegeven opdracht heeft uitgevoerd. De makelaar had echter wel nauwer contact moeten onderhouden met klager omtrent de inhoud van de koopovereenkomst en de ondertekening daarvan, mede gelet op de bepaling dat de koper na tien dagen niet meer gebonden hoeft te zijn aan de door hem ondertekende koopovereenkomst. Van dergelijk contact is in de periode van 3 juli 2020 - 7 augustus 2020 niet gebleken. Nu een tweetal klachten gegrond worden verklaard, volgt als straf een berisping.

    Lees meer
  • 21-34 RvT Noord

    DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.     Niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop.   Klaagster koopt in 2011 van beklaagde een appartementsrecht met vrijstaande berging. Na het  transport krijgt zij de sleutel van de berging alsmede die van het toegangshek tot de bergingen overhandigd. In 2019 wordt klaagster door een medebewoner van het complex aangesproken die de eigendom van de berging claimt. Dan blijkt de berging niet van klaagster te zijn. Klaagster verwijt de makelaar destijds onjuiste informatie te hebben verstrekt. De raad acht klaagster niet-ontvankelijk vanwege langdurig tijdsverloop.

    Lees meer
  • 21-10 RvT Noord

    NVM Noord  090                Mededeling- en onderzoeksplicht. Gebreken aan het verkochte. Informatie aan opdrachtgever. Klaagster en haar toenmalige partner verkopen in 2018 hun woning. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. In 2020 stellen de kopers klaagster en haar toenmalige partner aansprakelijk voor schade als gevolg van een gesteld verborgen gebrek. Klaagster zoekt contact met beklaagde om informatie te verkrijgen over de uitlatingen gedaan tijdens de verkoop. Beklaagde reageert niet of laat op informatie verzoeken. Uiteindelijk zien klaagster en haar toenmalige partner zich genoodzaakt een schikking te treffen met de kopers. Klaagster verwijt beklaagde dat hij sneller had moeten reageren op haar verzoeken om informatie over de verkoop te verstrekken. Ook is zij van mening dat beklaagde de informatie tijdens de verkoop beter had moeten vastleggen. De Raad oordeelt dat beklaagde inderdaad adequater op verzoeken van klaagster om informatie had moeten reageren. De klacht wordt gegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-105 RvT Noord

    NVM Noord  088                       Klacht over eigen aankoopmakelaar: gebreken in aangekochte woning. Bouwkundige keuring niet aangeraden.   Klagers kopen via inschakeling van een eigen aankoopmakelaar een woning. Kort daarop constateren klagers diverse gebreken aan de woning, onder andere niet goed sluitende deuren in de woning, een lekkend dakbeschot en verroeste leidingen. Klagers zijn van mening dat hun aankoopmakelaar ze beter had moeten adviseren, onder andere over het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring. Beklaagde stelt dat er geen aanleiding was een bouwkundige keuring uit te voeren. Bovendien zou het niet uitvoeren van de keuring met klagers besproken zijn. De Raad oordeelt dat beklaagde geen verwijt valt te maken en verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 20-104 RvT Noord

    NVM Noord  085            Totstandkoming koopovereenkomst. Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Afwijkende bepaling in de koopovereenkomst.   Klager koopt een bedrijfspand. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Bij de notaris bleek dat er onduidelijkheid was over de koopprijs. Er zou ook een deel contant zijn betaald en partijen verschillen van mening over de vraag of dit bedrag was meegenomen in de koopprijs zoals opgenomen in de koopovereenkomst. Uiteindelijk worden nieuwe afspraken gemaakt. Daarna ontstaat discussie over een strook grond. Volgens klager is de aankoop van deze strook onderdeel van de nieuwe afspraken. Beklaagde betwist dit. Klager dient vervolgens een klacht in bij De Raad en verwijt beklaagde een zestal zaken. De Raad oordeelt dat hoewel de verkoop en de levering rommelig zijn verlopen, er geen sprake is van klachtwaardig handelen van beklaagde. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-103 RvT Noord

    NVM Noord  078                  Verkoop bij inschrijving. Ontbreken schriftelijke overeenkomst. Bod van derde buiten de inschrijvingstermijn.   Klager was geïnteresseerd in een woning die via beklaagde als verkopend makelaar werd verkocht. Geïnteresseerden werden uitgenodigd voor een bepaalde datum een bod uit te brengen. Na deze datum werd aan geïnteresseerden nog de kans geboden hun bod te verhogen. Uiteindelijk had klager het hoogste bod gedaan en werd hem een concept koopovereenkomst toegezonden. Een dag later kreeg klager echter te horen dat er door een derde een hoger bod was uitgebracht en dat de verkopers dit bod geaccepteerd hadden. Klager is van oordeel dat dit bod niet meer toelaatbaar was en dient een klacht in jegens beklaagde. De Raad oordeelt dat er in deze situatie – waarin geen inschrijvingsvoorwaarden van toepassing waren - geen sprake is van klachtwaardig handelen en verklaart de klacht ongegrond. Het stond de verkopers vrij nog in onderhandeling te gaan met een nieuwe geïnteresseerde.

    Lees meer
  • 20-93 RvT Noord

    Informatie aan niet opdrachtgever, vermelding onjuiste gebruiksoppervlakte in verkoopdocumentatie   De makelaar, optredend voor de verkoper, past de Meetinstructie (NEN 2580) niet toe en vermeldt (daardoor) onjuiste oppervlaktes van de te verkopen woning en bijbehorende schuur in de verkoopdocumentatie/brochure. De Raad oordeelt het niet toepassen van de Meetinstructie een schending van artikel 1 van de Erecode, verklaart de klacht gegrond en legt als maatregel een berisping op.

    Lees meer
  • 20-74 RvT Noord

    NVM Noord 81 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Niet volgen meetinstructie. Eigen meettechniek toegepast. Metrages van referentiepanden aangepast. Geen motivatie van niet aanpassen van marktwaarde. Een makelaar brengt in verband met het uiteengaan van klager en zijn partner in opdracht van laatstgenoemde een taxatie uit. Het aanvankelijk door het NWWI gevalideerde rapport wordt door deze ingetrokken vanwege te grote afwijkingen van vergelijkbare objecten. Dan blijkt dat de makelaar een eigen meettechniek heeft toegepast. In een nieuw taxatierapport past de makelaar de metrages aan en hij doet dit ook met betrekking tot de referentiepanden om zo, naar eigen zeggen, tot een betere vergelijking te kunnen komen. De maatvoering daarvan acht hij op basis van zijn gegevens onjuist. De getaxeerde waarde past de makelaar niet aan. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. De makelaar heeft bij de eerste taxatie de al sinds 2010 geldende meetinstructie niet toegepast. Bij de aanpassing van de maatvoering van de metrages van de referentiepanden heeft hij deze niet zelf met de hand opgemeten maar dit uitsluitend gedaan op basis van archiefgegevens. Dat de marktwaarde niet is aangepast acht de raad niet verwijtbaar: de waarde van een pand wordt niet alleen bepaald door de maatvoetring, maar ook door factoren als ligging, staat van onderhoud, bouwaard etc. Wel acht het college het verwijtbaar dat de makelaar niet motiveerde waarom hij de marktwaarde niet wijzigde.

    Lees meer
  • 20-69 RvT Noord

    NVM Noord  074              De klager in deze zaak had het voornemen een vastgoedportefeuille op te bouwen. Daartoe zocht hij een makelaar die hem daarin kon begeleiden. Beklaagde heeft klager op enig moment een vijftal opties op appartement aangeboden in een nieuw te bouwen appartementencomplex. Klager heeft om hem moverende redenen van aankoop van vier van deze appartementen afgezien. Later bleken er nog een aantal appartementen beschikbaar te zijn gekomen in hetzelfde complex. Beklaagde heeft deze niet meer aan klager aangeboden, maar onder andere aan haar vader. Ook heeft zij zelf een appartement gekocht. Klager stelt dat hiermee zijn belangen zijn geschaad, en dat er sprake is van belangenverstrengeling. De Raad oordeelt dat dit niet het geval is. Klager had duidelijk aangegeven waarom hij de eerder aan hem aangeboden appartementen niet wilde kopen, en om die reden mocht beklaagde er ook op vertrouwen dat de later vrijgekomen appartementen ook niet aan zijn eisen zouden voldoen. De Raad verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer