Uitspraken

Zoeken in uitspraken

Uitspraken per instantie

Inactieve raden

  • 22060

    22060 RvT Noord NVM Noord 114                           DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Geen informatie over bestemming van het verkochte. Beklaagde biedt een woning te koop aan met verschillende werkplaatsen. Klagers doen een bezichtiging waarvan de makelaar later zegt van klager begrepen te hebben dat deze ter plaatse zijn bedrijf wil voortzetten. Klager ontkent dit gezegd te hebben. Na enige onderhandelingen kopen klagers. Voor de koopovereenkomst wordt het model voor woningen gebruikt. Na de aankoop melden klagers bij beklaagde dat zij niet op de hoogte zijn gesteld dat bewoning alleen is toegestaan als er ook een bedrijf wordt uitgeoefend. Nu klagers er slechts willen wonen, dienen zij een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan te doorlopen met alle vertraging en kosten van dien. De raad van toezicht kan billijken dat de makelaar ondanks de bestemming om marketing-technische redenen het object op Funda en niet op Funda in Business heeft gezet. Dat brengt wel een extra verplichting voor de makelaar met zich mee om duidelijkheid te scheppen over de bestemming. Dat heeft hij nagelaten. Er mogen dan wel voor klagers aanwijzingen zijn geweest om te twijfelen aan een pure woonbestemming, dat neemt niet weg dat de makelaar te kort schoot.

    Lees meer

  • 22057

    22057 RvT Noord   NVM Noord 112                         Belangenbehartiging opdrachtgever. Niet vastleggen afspraken in koopovereenkomst. Recht van overpad. Uitlatingen in strijd met de waarheid. Beklaagde werkt als verkopend makelaar in opdracht van klagers. Hij dient de oude woning van klagers te verkopen, gelegen op het perceel naast de nieuwe woning van klagers. Daarbij geven klagers expliciet aan dat een bestaand recht van overpad moet komen te vervallen. Tijdens de onderhandelingen met de koper wordt dit besproken, maar bij de notaris wordt het recht van overpad uiteindelijk niet doorgehaald. Klagers verwijten beklaagde dat deze onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheden en de vereisten om een recht van overpad te laten vervallen, dat beklaagde de afspraken niet goed heeft vastgelegd in de koopovereenkomst en dat hij in deze tuchtprocedure in strijd met de waarheid heeft verklaard. De Raad acht de klachten gegrond en legt aan beklaagde een berisping, een boete en een voorwaardelijke schorsing op als sanctie.

    Lees meer

  • 22059

    22059 RvT Noord   NVM Noord 113                     Belangenbehartiging opdrachtgever. Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Beklaagde treedt ook op als verkopend makelaar voor de kopers van de woning van klager. De makelaar heeft geen toestemming gevraagd aan klager om die opdracht te accepteren. Volgens klager schendt de makelaar hiermee regel 3 van de Erecode NVM. Toestemming is geen vereiste in de situatie zoals omschreven in het eerste deel van regel 3 Erecode NVM. In zoverre is de klacht ongegrond. De Raad stelt ook geen tegenstrijdigheid tussen de beide opdrachten vast, zodat om die reden de klacht ook ongegrond wordt verklaard. Op zichzelf is het niet ongeoorloofd dat een makelaar enerzijds optreedt voor een opdrachtgever als verkopend makelaar van een bepaald object en anderzijds in opdracht voor de kopers van dat object bemiddelt bij de verkoop van hun eigen woning. Wel dient de makelaar in een dergelijke situatie aan strengere zorgvuldigheidseisen te voldoen zodra de belangen wel tegenstrijdig worden. Er is niet gebleken van een dergelijke tegenstrijdigheid en voorts heeft de makelaar zorgvuldig gehandeld.

    Lees meer

  • 22025

    22025 RvT Noord   Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige staat – zwamvorming. Ongepast optreden makelaar. Klager verwijt de Makelaar allereerst dat hij informatie over de staat van de vloer waarvan hij kennis had heeft verzwegen. Als klager deze informatie wel had gehad, was er geen bod uitgebracht op de woning. De Makelaar stelt dat hij tijdens de bezichtiging heeft aangegeven wat hij wist en dat de staat van de vloer juist wél onderwerp is geweest. Nu de Raad op basis van de in deze klachtprocedure ingebrachte stukken en hetgeen ter zitting aan de orde is geweest niet kan vaststellen welke stellingen juist zijn, kan de Raad geen oordeel geven over de vraag of de Makelaar informatie heeft verzwegen. Het gevolg hiervan is dat niet kan worden vastgesteld dat de Makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.   Het tweede verwijt dat de Makelaar wordt gemaakt is dat hij niet correct heeft gereageerd op het verzoek om de afspraak voor de oplevering te vervroegen en dat de Makelaar ruim een half uur te laat was op die afspraak. De Raad acht dit handelen van de Makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar en is van oordeel dat met de excuses van de Makelaar voor het te laat komen bij de oplevering dit punt is afgedaan.   NVM Noord 107                     

    Lees meer

  • 22045

    22045 RvT Noord   DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Geen uitstel van transport. Kenbaarheid van illegale woningsplitsing?   Klager koopt een boven- en benedenwoning die bij beklaagde in de verkoop is. Hij vraagt om overleg met de gemeente die hem daarop antwoordt dat er een handhavingszaak lopende is met betrekking tot illegale splitsing van het pand. Hierop verzoekt klager om uitstel van het transport hetgeen door verkoopster geweigerd wordt omdat het standpunt van de gemeente nog niet definitief is. Verkoopster verklaart niets van een handhavingszaak te weten en dat de gemeente in 2015 zonder problemen een tweede huisnummer heeft toegekend aan de bovenwoning. Bovendien was in 2000 toen zij het pand kocht, al sprake van een boven- en een benedenwoning. Uiteindelijk bewilligt verkoopster in ontbinding van de koop. De raad van toezicht acht het niet verwijtbaar aan de makelaar dat het transport niet werd uitgesteld. De beslissing daarover komt de verkoopster toe. Het college overweegt verder dat er voor de makelaar geen aanleiding bestond om te twijfelen aan de legaliteit van de splitsing.

    Lees meer

  • 21069

    21069 RvT Noord   Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige staat. Vragenlijst Klagers hebben een woning van ruim 100 jaar oud gekocht. Na overdracht blijkt dat er een aantal gebreken zijn. Een aantal van deze gebreken werden genoemd op de vragenlijst. Deze hebben klagers echter pas bij de concept koopovereenkomst ontvangen. Hierover dienen zij een klacht in. Klagers dienen ook een klacht in over het feit dat zij vanwege coronamaatregelen geen derde (deskundige) mee mochten nemen naar de bezichtiging. Er zou ook geen mogelijkheid zijn geboden de woning op een later moment door een deskundige te laten bekijken. De Raad oordeelt beide klachten gegrond.     NVM Noord 101                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.

    Lees meer

  • 22010

    22010 RvT Noord   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onafhankelijkheid/belangenverstrengeling. Meldingsplicht waarde inschatting eigen woning bieders. De makelaar heeft na de bezichtiging aan een gegadigde partij een bezoek gebracht teneinde een inschatting te geven van de verkoopprijs van de eigen woning van de gegadigde partij. De makelaar stelt dit te hebben gedaan omdat de gegadigde partij onzeker was over de waarde van de eigen woning. De makelaar stelt hiermee te hebben willen bewerkstelligen dat de gegadigde partij een bod zou uitbrengen en heeft naar eigen zeggen dus in het belang van zijn opdrachtgevers gehandeld. De gegadigde partij doet vervolgens het hoogste bod (met afstand) dat klagers (opdrachtgevers van de makelaar) ook aanvaarden. Klagers klagen dat de makelaar niet integer heeft gehandeld door dit bezoek aan de gegadigde partij te brengen en hen daarover niet te informeren en hen evenmin te informeren over de later aanvaarde verkoopopdracht voor de eigen woning van de gegadigde partij. De klacht wordt ongegrond verklaard.     NVM Noord 105                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.

    Lees meer

  • 22029

    22029 RvT Noord   Belangenbehartiging opdrachtgever. Aankoopopdracht. Bouwkundig advies. Contractsbepalingen. Een klacht gericht tegen een makelaar die geen lid meer is van de NVM. Het makelaarskantoor is sinds de uitschrijving van de makelaar ook geen lid meer. De ingediende klachten hebben betrekking op de periode dat de makelaar nog wel lid was en de Raad is dan ook bevoegd hiervan kennis te nemen. Klagers verwijten de makelaar dat zij hen niet heeft voorgelicht over het al dan niet uitvoeren van een bouwtechnische keuring. De makelaar verweert zich door te stellen dat er geen bouwtechnische keuring is uitgevoerd omdat klagers dan geen onderhandelingspositie hadden gehad. Klagers stellen echter onweersproken dat de makelaar hen dit niet heeft voorgehouden en het al dan niet maken van een bouwtechnisch voorbehoud in het geheel niet aan de orde is geweest. De Raad acht dit klachtonderdeel gegrond. De makelaar wordt verder verweten dat er geen specifieke bepalingen in de koopovereenkomst zijn opgenomen betreffende de (overdracht van de) aanspraak op schaden die het gevolg zijn van aardbevingen. De Raad oordeelt dat de makelaar de door de NVM ontwikkelde ‘Clausules Aardbeving gerelateerde zaken’ had moeten laten opnemen in de koopovereenkomst dan wel in ieder geval klagers hierover had moeten adviseren. Ook dit klachtonderdeel is gegrond. Aan de makelaar wordt de maatregel van een berisping opgelegd.   NVM Noord 109                         

    Lees meer

  • 22018

    22018 RvT Noord   Taxatie. Taxatiewaarde. Onjuiste taxatiewaarde. Vergelijkingsobjecten. Beklaagde heeft de voormalige woning van klagers getaxeerd in het kader van het afkopen van een Koopgarantregeling. Klagers zijn het niet eens met de door beklaagde getaxeerde waarde. De door beklaagde gekozen vergelijkingsobjecten zijn volgens klagers niet vergelijkbaar. Uit een in opdracht van klagers uitgevoerde taxatie komt een andere waarde naar voren. Deze taxateur gebruikt andere referentieobjecten. De Raad is van oordeel dat de door beklaagde gekozen referentieobjecten niet onjuiste zijn. Bovendien is de Raad slechts bevoegd tot marginale toetsing van de taxatie en kan zij daarom de getaxeerde waarde niet (her)beoordelen. Beklaagde heeft haar keuzes naar het oordeel van de Raad gemotiveerd toegelicht en de Raad kan deze toelichting volgen. Niet gebleken is dat beklaagde bij haar taxatie niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar kon worden verwacht.   NVM Noord 106                      

    Lees meer

  • 21076

    21076 RvT Noord   NVM Noord 100                        DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Door verkoper niet geheel juist vragenformulier ingevuld. Beweerdelijk niet tijdig reageren door makelaar.   Klagers kopen met behulp van een eigen aankoopmakelaar een woning die bij beklaagde in verkoop is. Op het vragenformulier heeft de verkoper in gevuld dat er sprake is van volledige dakisolatie. Na het transport ontdekken klagers dat een klein deel van het dak niet geïsoleerd is. Zij nemen contact op met hun eigen makelaar die op zijn beurt beklaagde benadert. Deze zegt toe de verkoper in te lichten. Nog voor dit gebeurt komen klagers met een aansprakelijk-stelling. De klacht dat beklaagde niet correct of te laat reageerde is ongegrond. Dat de verkoper het vragenformulier niet geheel correct invulde, valt de makelaar niet te verwijten. Hij hoefde er niet op bedacht te zijn dat de verkoper een vraag onjuist beantwoord-de. Het gebrek was voor niemand zichtbaar.

    Lees meer