Uitspraken

  • 18-28 RvT Noord

    Informatie aan niet opdrachtgever. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Boktor. Onjuiste/onvoldoende informatie. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de aankoop ontdekten klagers dat er in het bijgebouw boktor zat. Klagers verwijten de makelaar dat zij er niet op zijn gewezen dat het bijgebouw voor boktor behandeld was. Dat stond weliswaar in de door de verkoper ingevulde vragenlijst die aan de koopakte was toegevoegd, maar in de vragenlijst die daarvóór al aan klagers was overhandigd stond daarover niets vermeld. Klagers waren daardoor niet bedacht op de eventuele aanwezigheid van boktor en verwijten beklaagde hen onvoldoende te hebben geïnformeerd. De Raad stelt vast dat beklaagde, toen hij door zijn opdrachtgevers op de hoogte werd gebracht van het feit dat het bijgebouw behandeld was tegen boktor, heeft volstaan met het aanpassen van de vragenlijst, zonder klagers op dat moment daarvan op de hoogte te stellen. Gezien de aard van de mededeling - inhoudende dat het bijgebouw tegen boktor was behandeld - en het feit dat het hier ging om het bijgebouw en niet de woning zelf, is de raad van oordeel dat de beslissing van de makelaar om één en ander pas later ? ter gelegenheid van het tekenen van de koopakte - aan de orde te stellen, geen tuchtrechtelijk relevant verwijt oplevert. De Raad acht het aannemelijk dat de documenten gedetailleerd zijn doorgenomen en dat de kwestie van de aanpassing van de vragenlijst ter sprake is gebracht. Dat beklaagde voor klagers bekende relevante informatie verborgen heeft gehouden, althans klagers heeft misleid door niet aan de orde te stellen dat de te paraferen vragenlijst afweek van het eerdere aan klagers verstrekte exemplaar, is niet komen vast te staan. De klacht is ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-27 RvT Noord

    Collegialiteit. Ongepaste acquisitie. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Klager (een makelaar) heeft van de buren van een collega-makelaar (beklaagde) een verkoopopdracht ontvangen. Beklaagde is teleurgesteld dat zijn buren niet voor hem hebben gekozen en gaat bij zijn buren op bezoek. Na dit bezoek trekken de buren hun opdracht aan klager in en verstrekken zij alsnog opdracht aan beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdrachtgevers heeft bewogen om alsnog naar beklaagde over te stappen. De Raad overweegt dat beklaagde, op het moment dat voor hem nog niet vaststond dat er reeds sprake was van een getekende opdracht van zijn buren aan klager, niet verwijtbaar handelde door met klagers opdrachtgevers contact op te nemen. Beklaagde had zich echter direct als gegadigde voor de opdracht moeten terugtrekken toen hij kennis kreeg van het feit dat er al sprake was van een getekende opdrachtbevestiging. Beklaagde heeft dit nagelaten en heeft zijn buren alsnog bewogen om de opdracht aan klager in te trekken en aan hem opdracht te verstrekken. Dat niet is komen vast te staan dat beklaagde zijn buren uitdrukkelijk heeft geadviseerd om de opdracht aan klager te beëindigen, doet hieraan niet af. Beklaagde had moeten accepteren dat zijn buren voor een andere makelaar hadden gekozen. Dat was immers op dat moment een voldongen feit.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-26 RvT Noord

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onvoldoende communicatie. Klagers waren geïnteresseerd in de aankoop van een woning uit een nieuwbouwproject. Beklaagde trad voor dit project op als verkopend makelaar. Om de bouw te laten doorgaan dienden tenminste 5 van de 6 woningen te zijn verkocht. De verkoop verliep moeizaam en de projectontwikkelaar overwoog om het geheel alsnog aan een belegger te verkopen i.p.v. aan particuliere gegadigden als klagers. Ook was er onduidelijkheid over de te hanteren prijzen. Klagers verwijten beklaagde dat uiteindelijk 4 van de 5 gegadigden zijn afgehaakt, waardoor de realisatie van de woningen steeds onwaarschijnlijker werd. Door de steeds wisselende standpunten en gebrekkige communicatie werd het vinden van verdere gegadigden bemoeilijkt en is het vertrouwen van klagers in de werkwijze van beklaagde geschaad. De Raad is van oordeel dat het op de weg van beklaagde als professional lag om te zorgen voor een juiste, open en adequate communicatie, desnoods ook door zijn opdrachtgever hierop aan te spreken. De Raad onderschrijft de stelling van klagers dat het hieraan heeft ontbroken. Beklaagde heeft verzuimd afdoende te onderzoeken welke prijzen moesten worden gehanteerd en heeft te vaak relatief laat of niet op verzoeken van klagers gereageerd. De Raad heeft begrip voor het feit dat beklaagde de beslissingen van zijn opdrachtgever diende te respecteren maar komt tot de conclusie dat het in dit geval heeft ontbroken aan voldoende communicatie terwijl juist daar een belangrijke rol voor de makelaar ligt.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-130 RvT Noord

    Onvoldoende belangenbehartiging. Geen toestemming tot prijsver-laging. Druk van hypotheekbank. In het kader van de beëindiging van hun relatie besluiten klager en zijn ex-partner tot verkoop van hun woning over te gaan. De makelaar krijgt daartoe opdracht waarbij klager als eerste aanspreekpunt zal optreden. De vraagprijs wordt aanvankelijk bepaald op € 539.000. Een half jaar later wordt deze na overleg met de bank omdat de hypotheeklasten niet meer worden betaald, verlaagd naar € 519.000. Als zich bijna een jaar later nog geen gegadigde heeft aangediend wordt de prijs wederom verlaagd naar een bod vanaf € 400.000. Vier maanden later wordt prijsovereenstemming met een koper bereikt voor € 407.500. Klager verneemt daarvan pas als hij de concept-koopacte onder ogen krijgt. Hij acht de opbrengst te laag, maar gaat na raadpleging van een advocaat toch tot medewerking aan de koop en het transport over. Hij verwijt de makelaar dat deze hem volstrekt onkundig hield van de ontwikkelingen. De makelaar van zijn kant stelt dat de communicatie met lager uiterst moeizaam verliep. Klager is piloot en vertoeft veel in het buitenland. Omdat de hypotheeklasten niet meer werden voldaan oefende de bank steeds meer druk uit en dreigde zelfs met executoriale verkoop. Zo’n verkoop zou een nog lagere opbrengst hebben opgeleverd dan thans. De raad van toezicht acht dit verweer niet afdoende. Te allen tijde bepaalt de eigenaar of de vraagprijs wordt aangepast en voor welke prijs wordt verkocht. Uit het veelvuldige mailverkeer met klager blijkt nergens dat deze instemde met prijsaanpassingen. Het is aan de eigenaar/opdrachtgever of hij het risico van verkoop van de bank neemt of niet.  Download uitspraak (pdf)  Uitspraak 17-2648 CRvT

    Lees meer
  • 18-23 RvT Noord

    Onheuse bejegening/ongepast optreden. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klager is 20 minuten te laat op de met beklaagde gemaakte bezichtigingsafspraak gekomen. Beklaagde zat al in zijn auto en heeft klager uitsluitend vanuit de auto te woord gestaan. Het gesprek verliep onplezierig en uiteindelijk is de makelaar boos weggereden. Klager is vervolgens met zijn hond rond het huis gelopen hetgeen door de eigenaar niet gewaardeerd werd. Klager heeft geprobeerd een nieuwe afspraak te maken maar dat is hem niet gelukt. Klager verwijt beklaagde dat hem ten onrechte de mogelijkheid is onthouden om de woning te bezichtigen en voelt zich door beklaagde onheus bejegend.   Gezien het feit dat klager 20 minuten te laat was, en er daardoor de facto maar zeer weinig tijd over was voor de bezichtiging, had het naar het oordeel van de Raad op de weg van klager gelegen om zich welwillend en inschikkelijk te tonen, met als waarschijnlijk resultaat dat wellicht nog een verkorte bezichtiging had kunnen plaatsvinden. Dat het aan de opstelling van beklaagde te wijten was dat partijen geïrriteerd uit elkaar zijn gegaan, is niet komen vast te staan. Dat klager door toedoen van beklaagde de kans is ontnomen om tot een transactie met de opdrachtgever te komen is niet gebleken. De klacht is ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-22 RvT Noord

    Informatie aan niet opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Schriftelijkheidsvereiste. Klager heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat met de verkoper mondeling overeenstemming was bereikt, heeft beklaagde de gemaakte afspraken per e-mail bevestigd. Nog voordat de koopakte werd getekend meldde zich een nieuwe gegadigde met een hoger bod. Klager is door beklaagde in de gelegenheid gesteld om zijn bod alsnog te verhogen maar de woning werd aan de andere gegadigde verkocht. Klager benadrukt dat hij in de stellige overtuiging was dat er al sprake was van een niet aantastbare overeenkomst. Klager voelt zich door beklaagde op het verkeerde been gezet. De Raad constateert dat de makelaar binnen de wettelijke en door de Centrale Raad van Toezicht gegeven kaders heeft gehandeld. Zolang er nog geen sprake was van een getekende schriftelijke overeenkomst, had de verkoper de vrijheid om de voor hen meest gunstige oplossing te kiezen. Beklaagde kan van de door zijn opdrachtgever gemaakte keuzes geen (tuchtrechtelijk) verwijt worden gemaakt. Beklaagde had, toen hij het aanvankelijk akkoord van zijn opdrachtgever aan klager bevestigde, een voorbehoud kunnen maken en kunnen toelichten dat klager nog overboden zou kunnen worden in de periode tot de koopakte door beide partijen was getekend, maar van tuchtrechtelijk laakbaar handelen is geen sprake.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-150 RvT Noord

    Collegialiteit. Uitlating over collega op Facebook. Vanaf zijn vakantieadres reageert de makelaar met dedain op een wervend bericht, dat zijn NVM-collega op Facebook heeft geplaatst. De uiting van de makelaar, van wie de lezers op eenvoudige wijze kunnen constateren dat hij ook makelaar is, acht de Raad ongelukkig en ongewenst. Gezien echter de beperkte ernst van de mededeling, de vluchtigheid van social media en het feit dat de makelaar zich verontschuldigde, acht de Raad ingrijpen door de tuchtrechter niet geïndiceerd en verklaart de klacht daarom ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-148 RvT Noord

    Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging. Niet geheel voldoen aan verwachtingen maar geen klachtwaardige tekortkomingen. Klager/verkoper is ontevreden over zijn makelaar. Hij acht de aanvankelijk geadviseerde vraagprijs te laag nu de woning in korte tijd voor de hogere vraagprijs is verkocht. De over te nemen zaken zijn door de makelaar te laat aan de orde gesteld, klager kreeg aanvankelijk de koopovereenkomst van een derde toegezonden, de vermelding ‘verkocht onder voorbehoud’ stond te vroeg op Funda, hij kreeg zijn koopakte te laat toegezonden en hij werd verrast door de aanwezigheid van de koper en diens makelaar bij de bouwtechnische keuring. De raad van toezicht constateert dat de makelaar in de ogen van klager niet op alle punten heeft voldaan aan de verwachtingen van klager, maar dit betreft geen klachtwaardige tekortkomingen.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-04 RvT Noord

    Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Onjuiste oppervlaktematen. Afgaan op kadastrale gegevens  Klagers hebben i.v.m. het verkrijgen van een financiering aan beklaagde gevraagd een woning te taxeren. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning niet volgens de verplichte meetinstructie heeft opgemeten en een onjuiste gebruiksoppervlakte heeft opgegeven. Daarnaast zou beklaagde ook een onjuiste perceelsoppervlakte hebben vermeld en zou hij niet op mails van klagers hebben gereageerd.  De Raad stelt vast dat beklaagde zich niet aan de meetinstructie gehouden heeft en dat hij een onjuist aantal vierkante meters woonruimte heeft opgegeven. De klacht is in zoverre gegrond. De overige onderdelen van de klacht worden ongegrond geacht. In zijn algemeenheid kan niet van een taxateur worden verlangd dat hij controleert of de feitelijke situatie afwijkt van de kadastrale. Een taxateur mag in beginsel afgaan op kadastrale gegevens. Beklaagde heeft zich geconcentreerd op de waardebepaling en het is begrijpelijk dat hij in dat verband minder oog heeft gehad voor eventuele afwijkingen van de kadastrale situatie. Dat beklaagde onvoldoende op de mails van klagers heeft gereageerd is niet komen vast te staan.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-117 RvT Noord

    Nieuwbouw. Latere oplevering. Problemen voor koper. Klager heeft in december 2016 via beklaagde een nog te bouwen woning gekocht waarvan de oplevering verwacht werd in de zomer van 2017. In maart 2017 ontvangt klager een brief van de bouwer dat vanwege een nog niet beschikbare omgevingsvergunning de oplevering wordt uitgesteld tot het eerste kwartaal of de zomer van 2018. Klager komt hierdoor in huis-vestings- en financiële problemen. Hij verwijt de makelaar dat deze veel te optimistisch is geweest over de omgevingsvergunning. Bij pertinente ontkenning van dit laatste kan de Raad van Toezicht niet vaststellen of dit het geval was. Feit is dat in de koop-/aannemingsovereen-komst aanwijzingen staan voor een eventuele latere oplevering. Voor wat betreft het financiële nadeel dat klager ondervond, had hij bij zijn financieel adviseur kunnen aankloppen.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer