Uitspraken

  • 16-64 RvT Noord

    Taxatie zorgvuldig tot stand gekomen. Bevingsschade. Communicatie met opdrachtgever. Geen directe betrokkenheid derde taxateur. Klagers pand is getroffen door bevingsschade als gevolg van gaswinning. De NAM kreeg opdracht van de Commissie Bijzondere Situaties om het pand op te kopen. Daartoe schakelden klager en de NAM elk een makelaar in om de prijs te bepalen. Deze beide raadpleegden vervolgens een derde makelaar. Klager is van mening dat de taxatie enige gebreken vertoont en dat het heeft ontbroken aan communicatie met hem. De Raad van Toezicht is van oordeel dat de door klager ingeschakelde makelaar het adagium dat hij zonder last of ruggespraak diende te werken al te letterlijk heeft opgevat waardoor het aan communicatie met zijn opdrachtgever ontbrak. De rapportage is weliswaar aan de summiere kant maar kan de toets der kritiek doorstaan. De derde beklaagde is slechts door de beide andere beklaagden geconsulteerd en alleen daarom al is de tegen hem ingediende klacht ongegrond.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-52 RvT Noord

    Onvolledige informatie over gevolgen van verhuur. Geen schriftelijke vastlegging informatie. Klagers hebben hun woning in de verkoop bij beklaagde. Omdat er geen gegadigden waren, werd besloten tot verhuur over te gaan. Er komt een huurovereenkomst tot stand voor een periode van 3 jaar met een mogelijkheid tot koop door huurder. Als klagers binnen die 3…

    Lees meer
  • 16-53 RvT Noord

    Beweerdelijke onvoldoende onderbouwing van taxatie , onjuiste uitgangspunten en beïnvloeding van betrokkene. Klager is eigenaar van een pand. Toen hij dit in 1999 van een vennootschap kocht is overeengekomen dat als klager het pand zou verkopen, hij dit eerst aan de toenmalige verkoper moet aanbieden. Daarbij was bepaald dat elk der partijen een deskundige zou inschakelen om de koopsom te bepalen en dat, als deze het niet eens zouden worden, de rechtbank een derde taxateur zou aanwijzen wiens oordeel bindend zou zijn. De huurder van het pand begint in 2015 een procedure om tot huurprijsverlaging te komen. Als klager later dat jaar tot verkoop over wil gaan, begint bovengenoemde procedure. Klagers makelaar komt op een waarde van € 116.000 en die van zijn wederpartij (beklaagde) tot een waarde van € 446.000. De klachten van klager dat de makelaar van koper o.a. onjuiste uitgangspunten nam, zich liet beïnvloeden door zijn opdrachtgever, onvoldoende onderbouwing aan zijn rapport gaf, de locatie ten onrechte als B2-locatie en diverse andere klachten, acht de Raad van Toezicht ongegrond. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-51 RvT Noord

    Informatieplicht verkopend makelaar. Bevingsschade. Uitbreiding exoneratieclausule. De zoon van klager koopt zonder eigen makelaar een woning. Pas in de concept-koopakte leest hij dat er niet alleen bevingsschade aan het voorhuis is maar ook aan het achterhuis. Hij ziet daarom alsnog van aankoop af. Hij verwijt de makelaar onvoldoende informatie. Tevens verwijt hij deze dat er nog bezichtigingen plaatsvonden toen hij al in onderhandeling was en dat de makelaar aankondigde de exoneratieclusule m.b.t. asbest te zullen uitbreiden als het alsnog tot een koopovereenkomst tussen partijen zou komen. De Raad van Toezicht is van oordeel dat de makelaar correct heeft gehandeld. De mededelingsplicht van de makelaar-verkoper jegens een gegadigde is niet onbeperkt. Dat de makelaar op zeker moment weer bezichtigingen hield, was omdat de indruk bestond dat de verkoop aan klager stokte. Het stond de makelaar vrij om de verkoper te adviseren om de exoneratieclausule uit te breiden. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-34 RvT Noord

    Klacht van derde niet betrokken bij transactie. Beweerdelijke onvoldoende informatieverstrekking aan koper. Standpunt van de makelaar. Voldoende gedaan om escalatie te voorkomen. Een derde, eigenaar van een naburig erf, verwijt de makelaar dat zij bij het bemiddelen bij de verkoop van een woning, optredend voor de verkoper, aan de koper onvoldoende informatie heeft verschaft over de door klager gestelde eigendomssituatie, onterecht het standpunt heeft ingenomen dat er sprake zou zijn van verjaring en dat zij (daardoor) onvoldoende heeft getracht een oplossing voor de geschillen te vinden. De Raad is van oordeel dat klager, ondanks dat deze geen partij bij de verkoop was, het recht heeft een klacht in te dienen. De Raad oordeelt dat (a) van onvoldoende informa-tieverstrekking niets is gebleken, (b) het de makelaar vrij stond een standpunt in te nemen, zeker nu zij vooraf informatie bij de juridische dienst van de NVM had inge-wonnen en (c) dat zij zich voldoende heeft ingespannen om te bezien of een oplossing in der minne mogelijk was.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-18 RvT Noord

    Beweerdelijk te lage waardering. Vergelijking met eerdere taxaties van derden. Taxatierapport ter beschikking gesteld van collega. In april 2011 waardeert een makelaar op verzoek van klagers eigenaars van een aantal winkelunits deze op een onderhandse verkoopwaarde van € 3.120.00 en een executie-waarde van € 2.580.000. In november 2013 komt op verzoek van de bank van klagers beklaagde op respectievelijk € 2.145.000 en € 1.609.000. In september 2014 brengt komt eerstgenoemde makelaar wederom op verzoek van klagers een taxatie uit en komt op € 2.985.000 resp. € 2.350.000. In oktober 2015 taxeert weer een andere makelaar de waardes op resp. € 1.350.000 en € 800.000. Klagers menen dat beklaagde veel te laag heeft gewaardeerd en voeren daartoe de beide rapporten van eerstgenoemde makelaar aan. Zij verwijten beklaagde verder dat hij zijn taxatie ter beschikking heeft gesteld van de makelaar die het laatst een rapport uitbracht. De Raad van toezicht toetst of beklaagde in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen en kent daarbij geen normerende werking toe aan de hogere waard-eringen. Beklaagde doorstaat die toets. Hij heeft ruim voldoende onderbouwing voor zijn taxaties gegeven. Dat hij zijn rapport ter beschikking stelde aan een collega teneinde zijn uitgangspunten te toetsen valt hem niet kwalijk te nemen. Hij kon niet weten dat juist deze collega opdracht kreeg om de objecten te taxeren.  Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2624 CRvT

    Lees meer
  • 16-14 RvT Noord

    Echtscheidingsperikelen. Voortzetting opdracht nadat een van de eigenaren de opdracht introk. Actualisering verkoopgegevens. Onvrede over dienstverlening. Klager en zijn toenmalige echtgenote geven een makelaar opdracht tot verkoop van hun woning die hun gezamenlijk eigendom is. De verkoop vlot niet. Als klager de woning weer zelf in gebruik neemt trekt hij de verkoopopdracht in. De ex-echtgenote van klager wil verkopen en er is ook een gegadigde. Klager weigert elke medewerking aan de verkoop. Tussen hem en zijn ex-vrouw worden diverse kort gedingen gevoerd. Het verwijt van klager dat hij zijn verkoopactiviteiten voortzette nadat klager de opdracht introk, is niet terecht. Uit de stukken blijkt dat klager accepteerde dat de makelaar zij werk voortzette. Het verwijt dat de verkoopgegevens niet geactualiseerd werden is eveneens onterecht. Klager weigerde zelf elke vorm van medewerking aan de verkoop. De raad is niet van oordeel dat de dienstverlening van de makelaar onjuist is geweest. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-16 RvT Noord

    Niet solide huurder. Weinig schriftelijk vastgelegd. Onvoldoende communicatie na gerezen problemen. De eigenaresse van een moeilijk te verkopen boerderij overweegt het object vooraf-gaand aan verkoop aan de koper te verhuren en vraagt daaromtrent advies aan haar makelaar. De verhuur komt, overigens zonder bemiddeling van de makelaar, tot stand. Vervolgens ontstaat huurachterstand, gaat de huurder failliet en levert de ontruiming complicaties op doordat in het gehuurde springpaarden zijn ondergebracht. Na uit-eindelijke ontruiming wordt het object alsnog via bemiddeling van de makelaar aan een ander verkocht. De raad tilt zwaar aan het feit dat omtrent de advisering van de makelaar niets vastligt en derhalve achteraf niet getoetst kan worden of die advisering juist en volledig is geweest. Dat klemt te meer nu de reputatie van de huurder niet goed was. De makelaar valt verder te verwijten dat hij niets heeft gedaan om de gerezen proble-men met klaagster te bespreken. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-15 RvT Noord

    Verschillende versies van vragenlijst. Perceelsgrens. Meetinstructie De kopers van een woning, zelf NVM makelaars, verwijten de verkopend makelaar verregaande onzorgvuldigheid bij het verkoopproces, dat overigens wel tot verkoop heeft geleid. De raad honoreert twee verwijten, namelijk dat de makelaar niet mag volstaan met meting van het woonoppervlak vanaf een tekening waar het voorschrift is om gebruik te maken van NEN 2580 en dat bij de concept koopovereenkomst een ander, ouder vragenformulier was gevoegd dan bij de via Funda en de brochure verspreide informatie. Bij dit laatste verwijt weegt de raad zwaar mee dat aanvankelijk door de makelaar is volgehouden dat het juiste formulier bij de koopovereenkomst was gevoegd en die fout pas na herhaald aandringen van de kopers is hersteld, hetgeen betekent dat de communicatie en de organisatie binnen het kantoor van de makelaar niet op orde is. Het verwijt over de afwijkende perceelsgrens treft geen doel. Er was geen reden om aan te nemen dat de situatie ter plekke afweek van de kadastrale gegevens. Klagers hadden ook zelf onderzoek kunnen instellen. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-94 RvT Noord

    Beweerdelijke instructies bij verkoop niet opgevolgd. Declaratie zonder overleg bij notaris ingediend? Nodeloze kosten veroorzaakt? Klager krijgt van de bank, die bij de rechter verlof had gevraagd om de woning van klager voor een zeker bedrag te verkopen, alsnog de gelegenheid onderhands te verkopen voor een hoger bedrag. Daartoe schakelt klager beklaagde in die daarin slaagt. Klager stelt dat zijn makelaar tegen zijn instructies in zelf contact opnam met de bank en de notaris, dat de makelaar zijn declaratie zonder overleg met hem bij de notaris indiende en dat door het optreden van de makelaar nodeloos hoge kosten zijn veroorzaakt.De makelaar zegt dat hij gezien de onduidelijke situatie wel contact op moest nemen met bank en notaris en dat klager hem tevoren zulks nimmer had verboden. Over zijn declaratie informeerde hij klager per mail. De raad van toezicht constateert dat de makelaar het gelijk aan zijn zijde heeft. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2608 CRvT

    Lees meer