Uitspraken
-
18-108 RvT Noord
18-108 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Uitwisselen van vertrouwelijke informatie. Onvoldoende deskundigheid. De verkoopster van een woning verwijt haar makelaar dat hij bij de uitvoering van de verkoopopdracht op diverse punten tekortgeschoten is. Zo zou beklaagde vertrouwelijke informatie met derden hebben gedeeld, onjuiste informatie over de verkoopprijs hebben verstrekt en onvoldoende deskundig hebben gehandeld. De Raad stelt vast dat klaagster haar verwijten, die alle door beklaagde gemotiveerd worden betwist, niet kan onderbouwen met vaststaande feiten. De Raad kan niet anders vaststellen dan dat de lezingen van partijen van elkaar afwijken en veelal tegengesteld zijn, maar kan niet bepalen welke lezing de juiste is. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.
Lees meer -
18-100 RvT Noord
18-100 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid in geval van faillissement.Voortzetting opdracht na faillissement opdrachtgever. Onvoldoende communicatie. Onduidelijke positie van de makelaar. Dubbele courtage. Nadat klager en klaagster aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop hadden verstrekt ging klager failliet. De bank nam de regie over de verkoop van klager over en heeft een regiemakelaar aangesteld. Beklaagde bleef ook werkzaamheden t.b.v. de verkoop uitvoeren. Nadat de woning verkocht was, werden klagers geconfronteerd met een courtagevordering van zowel de door de bank aangestelde makelaar als van beklaagde. Klagers waren in de veronderstelling dat de opdracht van beklaagde na het faillissement van klager beëindigd was en verwijten beklaagde dat hij tegenover hen niet duidelijk is geweest. De Raad acht klagers ontvankelijk in hun klacht. Het faillissement ontneemt klager niet het recht om een klacht in te dienen. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde met geen van de betrokkenen (bank, curator en klagers) voldoende duidelijk heeft gecommuniceerd. Hierdoor is over de positie van beklaagde na het faillissement onduidelijkheid ontstaan. Beklaagde had dat moeten voorkomen en heeft daarmee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.
Lees meer -
18-07 RvT Noord
18-07 RvT Noord NVM Noord 038 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Beweerdelijk te lage waardering. Onjuiste opnamedatum vermeld. Opname binnenkant van woning. In het kader van een echtscheidingsprocedure verzoekt klaagster de makelaar om een gratis waardebepaling van de echtelijke woning. Op 7 december 2016 neemt de makelaar de woning op. Klaagster ziet af van verdere diensten van de makelaar; een opbrengst wordt niet genoemd. De makelaar informeert de ex-echtgenoot van klaagster niet. Op 27 juli 2017 geeft de ex-echtgenoot beklaagde opdracht de woning te taxeren in verband met financiering daarvan. Hij komt op € 295.000 verkoopwaarde. Dit bedrag wordt door de man in de echtscheidingsprocedure ingebracht. Klaagster acht dit bedrag te laag - een andere makelaar kwam op € 325.000. Zij merkt verder op dat op de opnamedatum van 2 augustus 2017 niet beklaagde zelf de woning opnam maar een fotograaf. Tevens moet klaagster in het taxatierapport lezen dat er sprake is van schimmelvorming in de douche en dat het huis slordig wordt bewoond. Die schimmelvorming zijn slechts zeepresten en klaagster had in verband met haar op handen zijnde verhuizing wat extra inventaris opgeslagen; de makelaar had gezegd dat geen bezwaar te vinden. De makelaar erkent dat de in het rapport vermelde opnamedatum van 2 augustus 2017 onjuist is – dit moet 2 december 2016 zijn. Door de vermelding van schimmel en slordige bewoning heeft de makelaar de indruk gewekt dat hij zelf op 2 augustus de woning bekeek. Dat valt hem aan te rekenen. De makelaar heeft eind juli 2017 met klaagster telefonisch contact opgenomen met de vraag of er sedert december 2016 saillante wijzigingen aan de woning waren aangebracht hetgeen klaagster ontkende. De makelaar heeft zijn waardebepaling in voldoende mate onderbouwd.
Lees meer -
18-06 RvT Noord
18-06 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie. Feitelijke situatie wijkt af van kadastrale gegevens. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij in de presentatie op funda onjuiste oppervlaktematen heeft vermeld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat de feitelijke erfgrens afwijkt van de grens zoals die uit de verkoopdocumentatie blijkt. Daardoor is de perceelsoppervlakte kleiner dan aangeboden. De Raad stelt vast dat de op funda vermelde woonoppervlakte niet in overeenstemming is met de verplichte meetinstructie. De makelaar heeft dan ook bij de samenstelling van de verkoopdocumentatie niet de van hem te verwachten zorgvuldigheid betracht. Voorts had een ter zake kundig en zorgvuldig handelend verkoopmakelaar moeten signaleren dat de feitelijke situatie aanzienlijk verschilt van de maten volgens de kadastrale kaart. Dit verschil had een zorgvuldig handelend makelaar niet mogen ontgaan. De onjuiste informatie in de door beklaagdes opdrachtgever ingevulde vragenlijst maakt dit niet anders. De verkoopmakelaar heeft een zelfstandige onderzoeks- en mededelingsplicht jegens potentiële kopers. De klacht is dan ook gegrond.
Lees meer -
18-65 RvT Noord
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldige communicatie. Wijziging van de omschrijving van het te verkopen object. Woning met aanhorigheden vs dienstwoning met bedrijfsruimte. Klagers waren geïnteresseerd in de door beklaagde op funda aangeboden “Vrijstaande woning met aangebouwde garage en semi vrijstaande bedrijfsruimte”. Klagers hebben geen aankoopmakelaar ingeschakeld en hebben zelf rechtstreeks met de verkopers onderhandeld. Pas nadat al overeenstemming was bereikt, is beklaagde gevraagd de transactie verder af te ronden. In de door beklaagde opgestelde eerste conceptkoopovereenkomst heeft hij het object omschreven als “een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden” te gebruiken als “woonruimte met bedrijfsruimte”. In de laatste conceptovereenkomst werd het object door beklaagde omschreven als “perceel grond met bedrijfspand en dienstwoning en verdere aanhorigheden” te gebruiken als “bedrijfsruimte met dienstwoning”. De inhoud van de door partijen ondertekende koopovereenkomst was gelijk aan het laatste concept. Klagers zijn met de eerste conceptkoopovereenkomst naar de bank gegaan. De bank heeft hen bij die gelegenheid meegedeeld dat financiering tot de mogelijkheden behoorde en heeft klagers daarbij niet op bijzonderheden geattendeerd. Klagers hebben geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Toen klagers evenwel op basis van de definitieve koopovereenkomst offertes aanvroegen, moesten zij ervaren dat het zakelijk karakter van het pand leidde tot een opslag op de hypothecaire rente van 0,8% en dat een aflossingsvrije hypotheek vanwege het zakelijke karakter niet tot de mogelijkheden behoorde. Tevens kwamen zij er toen achter dat makelaars voor taxatie van een bedrijfspand hogere taxatiekosten in rekening plegen te brengen en dat de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden 6% bedraagt in plaats van de 2% zoals die voor woonruimte geldt. Klagers verwijten beklaagde dat hij in zijn communicatie onzorgvuldig is geweest. Daardoor zijn klagers niet tijdig op de hoogte geraakt van het bedrijfsmatige karakter van het object en heeft de bank hen niet kunnen attenderen op de gevolgen daarvan. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klagers niet op de gewijzigde aanduiding “bedrijfspand met dienstwoning” heeft gewezen. De Raad stelt voorop dat voor de financieringsvoorwaarden, de verschuldigde overdrachts-belasting en de taxatiekosten, de feitelijke situatie bepalend is en niet de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst. Gezien de ligging op een bedrijventerrein en de bijbehorende grote loods, ligt in de rede dat er sprake is van een object met een bedrijfsmatig karakter. Klagers hadden daarom bedacht moeten zijn op mogelijke consequenties daarvan. Beklaagde is niet te verwijten dat klagers zich die mogelijke gevolgen niet hebben gerealiseerd. Dit spreekt te meer nu de bemoeiingen van beklaagde als gevolg van de keuze van klagers om zich rechtstreeks tot de verkopers te wenden, beperkt zijn gebleven tot de administratieve afwikkeling van de transactie. Ook de gebruiksmogelijkheden worden niet bepaald door de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst, maar door de feitelijke situatie, die voor klagers kenbaar was. De wisselende omschrijvingen zijn derhalve niet redengevend voor de gevolgen die klagers zeggen daarvan te hebben ondervonden. De Raad begrijpt dat klagers zich op het verkeerde been gezet voelen omdat zij na een oriënterend gesprek met de bank op basis van de eerste conceptkoopovereenkomst, de verwachting hadden dat financiering op de voor woonruimte gebruikelijke condities mogelijk zou zijn. Beklaagde kan hiervoor echter niet verantwoordelijk worden gesteld. Dat de bank mogelijk niet bekend was met de omstandigheid dat het object op een bedrijventerrein lag, kan beklaagde niet worden verweten. Beklaagde had klagers wel op alle wijzigingen in de koopovereenkomst ten opzichte van het eerste concept, moeten attenderen. Deze tekortkoming is evenwel onvoldoende om beklaagde daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-54 RvT Noord
Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Verlaging overeengekomen koopprijs met bedrag ter hoogte van de courtage; daarnaast aparte afspraak dat bedrag ter hoogte van de courtage direct door de koper aan de verkoper wordt betaald. Misleiding fiscus. Ongepast optreden. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Beklaagde heeft aangegeven dat een bod voor de verkoopster alleen acceptabel zou zijn als daarmee de hypotheek zou kunnen worden afgelost en de courtage van beklaagde zou kunnen worden betaald. Beklaagde heeft daarbij als optie geschetst om in de koopovereenkomst een lagere koopprijs op te nemen. Klagers zouden zich dan daarnaast verbinden om een bedrag ter hoogte van de courtage aan de verkoopster te betalen zodat de verkoopster daarmee de nota van beklaagde zou kunnen voldoen. Klagers verwijten beklaagde dat deze constructie erop neerkomt dat door hen een bedrag onder de tafel, dus zwart, aan de verkoopster wordt betaald. Klagers waren niet bereid daaraan mee te werken en zij kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat beklaagde daarna heeft getracht de verkoop aan hen te blokkeren. De woning is uiteindelijk aan een ander verkocht. De Raad van Toezicht heeft onoverkomelijke bezwaren tegen de door de makelaar aan de koper voorgestelde constructie. Deze constructie strijdt met de wet die immers voorschrijft dat over de totale koopprijs overdrachtsbelasting moet worden betaald. De constructie is kennelijk vooral ingegeven door het belang van de makelaar die discussie met de hypotheekbank over zijn courtagenota wenst te vermijden. Daarmee maakt de makelaar de belangen van klagers als kopers en zijn opdrachtgeefster als verkoopster ondergeschikt aan zijn eigen belang en wordt ook nog jegens de hypotheekbank en de belastingdienst een onjuist beeld geschetst. De tussen partijen overeengekomen koopprijs is immers in feite hoger dan de in de koopovereenkomst opgenomen koopprijs en dat is het gegeven waarvan de hypotheekbank uitgaat bij het verlenen van toestemming voor de verkoop en royement van de op het object rustende hypotheek. De raad constateert dat klagers terecht bezwaar hadden tegen de voorgestelde constructie en dat dit hun vertrouwen in de makelaar zodanig heeft geschaad dat het de daaropvolgende onderhandelingen heeft overschaduwd. De klacht is dan ook gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-28 RvT Noord
Informatie aan niet opdrachtgever. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Boktor. Onjuiste/onvoldoende informatie. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de aankoop ontdekten klagers dat er in het bijgebouw boktor zat. Klagers verwijten de makelaar dat zij er niet op zijn gewezen dat het bijgebouw voor boktor behandeld was. Dat stond weliswaar in de door de verkoper ingevulde vragenlijst die aan de koopakte was toegevoegd, maar in de vragenlijst die daarvóór al aan klagers was overhandigd stond daarover niets vermeld. Klagers waren daardoor niet bedacht op de eventuele aanwezigheid van boktor en verwijten beklaagde hen onvoldoende te hebben geïnformeerd. De Raad stelt vast dat beklaagde, toen hij door zijn opdrachtgevers op de hoogte werd gebracht van het feit dat het bijgebouw behandeld was tegen boktor, heeft volstaan met het aanpassen van de vragenlijst, zonder klagers op dat moment daarvan op de hoogte te stellen. Gezien de aard van de mededeling - inhoudende dat het bijgebouw tegen boktor was behandeld - en het feit dat het hier ging om het bijgebouw en niet de woning zelf, is de raad van oordeel dat de beslissing van de makelaar om één en ander pas later ? ter gelegenheid van het tekenen van de koopakte - aan de orde te stellen, geen tuchtrechtelijk relevant verwijt oplevert. De Raad acht het aannemelijk dat de documenten gedetailleerd zijn doorgenomen en dat de kwestie van de aanpassing van de vragenlijst ter sprake is gebracht. Dat beklaagde voor klagers bekende relevante informatie verborgen heeft gehouden, althans klagers heeft misleid door niet aan de orde te stellen dat de te paraferen vragenlijst afweek van het eerdere aan klagers verstrekte exemplaar, is niet komen vast te staan. De klacht is ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-27 RvT Noord
Collegialiteit. Ongepaste acquisitie. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Klager (een makelaar) heeft van de buren van een collega-makelaar (beklaagde) een verkoopopdracht ontvangen. Beklaagde is teleurgesteld dat zijn buren niet voor hem hebben gekozen en gaat bij zijn buren op bezoek. Na dit bezoek trekken de buren hun opdracht aan klager in en verstrekken zij alsnog opdracht aan beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdrachtgevers heeft bewogen om alsnog naar beklaagde over te stappen. De Raad overweegt dat beklaagde, op het moment dat voor hem nog niet vaststond dat er reeds sprake was van een getekende opdracht van zijn buren aan klager, niet verwijtbaar handelde door met klagers opdrachtgevers contact op te nemen. Beklaagde had zich echter direct als gegadigde voor de opdracht moeten terugtrekken toen hij kennis kreeg van het feit dat er al sprake was van een getekende opdrachtbevestiging. Beklaagde heeft dit nagelaten en heeft zijn buren alsnog bewogen om de opdracht aan klager in te trekken en aan hem opdracht te verstrekken. Dat niet is komen vast te staan dat beklaagde zijn buren uitdrukkelijk heeft geadviseerd om de opdracht aan klager te beëindigen, doet hieraan niet af. Beklaagde had moeten accepteren dat zijn buren voor een andere makelaar hadden gekozen. Dat was immers op dat moment een voldongen feit. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-26 RvT Noord
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onvoldoende communicatie. Klagers waren geïnteresseerd in de aankoop van een woning uit een nieuwbouwproject. Beklaagde trad voor dit project op als verkopend makelaar. Om de bouw te laten doorgaan dienden tenminste 5 van de 6 woningen te zijn verkocht. De verkoop verliep moeizaam en de projectontwikkelaar overwoog om het geheel alsnog aan een belegger te verkopen i.p.v. aan particuliere gegadigden als klagers. Ook was er onduidelijkheid over de te hanteren prijzen. Klagers verwijten beklaagde dat uiteindelijk 4 van de 5 gegadigden zijn afgehaakt, waardoor de realisatie van de woningen steeds onwaarschijnlijker werd. Door de steeds wisselende standpunten en gebrekkige communicatie werd het vinden van verdere gegadigden bemoeilijkt en is het vertrouwen van klagers in de werkwijze van beklaagde geschaad. De Raad is van oordeel dat het op de weg van beklaagde als professional lag om te zorgen voor een juiste, open en adequate communicatie, desnoods ook door zijn opdrachtgever hierop aan te spreken. De Raad onderschrijft de stelling van klagers dat het hieraan heeft ontbroken. Beklaagde heeft verzuimd afdoende te onderzoeken welke prijzen moesten worden gehanteerd en heeft te vaak relatief laat of niet op verzoeken van klagers gereageerd. De Raad heeft begrip voor het feit dat beklaagde de beslissingen van zijn opdrachtgever diende te respecteren maar komt tot de conclusie dat het in dit geval heeft ontbroken aan voldoende communicatie terwijl juist daar een belangrijke rol voor de makelaar ligt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-130 RvT Noord
Onvoldoende belangenbehartiging. Geen toestemming tot prijsver-laging. Druk van hypotheekbank. In het kader van de beëindiging van hun relatie besluiten klager en zijn ex-partner tot verkoop van hun woning over te gaan. De makelaar krijgt daartoe opdracht waarbij klager als eerste aanspreekpunt zal optreden. De vraagprijs wordt aanvankelijk bepaald op € 539.000. Een half jaar later wordt deze na overleg met de bank omdat de hypotheeklasten niet meer worden betaald, verlaagd naar € 519.000. Als zich bijna een jaar later nog geen gegadigde heeft aangediend wordt de prijs wederom verlaagd naar een bod vanaf € 400.000. Vier maanden later wordt prijsovereenstemming met een koper bereikt voor € 407.500. Klager verneemt daarvan pas als hij de concept-koopacte onder ogen krijgt. Hij acht de opbrengst te laag, maar gaat na raadpleging van een advocaat toch tot medewerking aan de koop en het transport over. Hij verwijt de makelaar dat deze hem volstrekt onkundig hield van de ontwikkelingen. De makelaar van zijn kant stelt dat de communicatie met lager uiterst moeizaam verliep. Klager is piloot en vertoeft veel in het buitenland. Omdat de hypotheeklasten niet meer werden voldaan oefende de bank steeds meer druk uit en dreigde zelfs met executoriale verkoop. Zo’n verkoop zou een nog lagere opbrengst hebben opgeleverd dan thans. De raad van toezicht acht dit verweer niet afdoende. Te allen tijde bepaalt de eigenaar of de vraagprijs wordt aangepast en voor welke prijs wordt verkocht. Uit het veelvuldige mailverkeer met klager blijkt nergens dat deze instemde met prijsaanpassingen. Het is aan de eigenaar/opdrachtgever of hij het risico van verkoop van de bank neemt of niet. Download uitspraak (pdf) Uitspraak 17-2648 CRvT
Lees meer