Uitspraken
-
16-86 RvT Noord
Taxatie. Alleen oeverland getaxeerd en niet ligplaats en woonark. Niet in redelijkheid tot waardering kunnen komen. Klaagster wenst in verband met haar leeftijd haar woonark met ligplaats en stuk oeverland te verkopen. Gegadigde is een zoon van haar ex-partner. Deze geeft de makelaar in dat kader opdracht om de waarde vast te stellen. Deze kwalificeert het getaxeerde als louter oeverland en komt tot een waarde van € 5000. Klaagster is het daarmee niet eens en toont taxaties uit 2008 en 2016 die uitkomen op € 225.000 resp. € 175.000. De makelaar verklaart het verschil door erop te wijzen dat hij uitsluitend oeverland taxeerde en de beide taxateurs ook de woonark en de ligplaats. De raad van toezicht acht het onbegrijpelijk dat de makelaar uitsluitend oeverland taxeerde. Dat oeverland kan niet los worden gezien van de ligplaats en de daarop liggende woonark. De makelaar heeft een ondeugdelijke taxatie verricht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-85 RvT Noord
Afwijkingen tussen erfscheidingen en perceelsgrenzen. Misverstand bij koper. Klager koopt met behulp van een aankoopmakelaar een pand dat bij beklaagde in portefeuille is. In de verkoopdocumentatie staat dat de erfscheidingen niet de werkelijke situatie weergeven. Tijdens de bezichtiging door klager komen deze afwijkingen ter sprake. Bij het transport parafeert klager een kadastrale kaart van de situatie. Als klager naast zijn schuur een overkapping voor zijn caravan wil bouwen, komt hij tot de ontdekking dat dat niet kan omdat hij dan op grond van zijn buurman komt. Dan blijkt dat bij klager een misverstand is gerezen over de eigendomssituatie. Hij verwijt makelaar-verkoper onjuiste informatie. De raad van toezicht acht de klacht ongegrond. De verkoopdocumentatie was duidelijk. Als voor klager het stuk grond essentieel was, dan had het op zijn weg gelegen, desnoods nog tijdens het transport, duidelijkheid te verkrijgen. Klager had bovendien een eigen makelaar. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-62 RvT Noord
Beweerdelijk te lage waardering. Huis en bedrijfsruimte niet los van elkaar te zien. De makelaar taxeert in het kader van het uiteengaan van twee partners een object bestaande uit een woning en een bedrijfshal. De een is eigenaar van de woning, de ander van de loods. Klager acht de taxatie van de bedrijfshal ondeugdelijk, want veel te laag. De makelaar heeft o.a. geen rekening gehouden met door hem aangebrachte verbeteringen en met de WOZ-waarde die veel hoger ligt. De Raad toetst marginaal. De makelaar is weliswaar woningmakelaar, maar de woning is het belangrijkste deel van het object en hij heeft voorts met een kantoorgenoot, die bedrijfsmakelaar is, overlegd. Woning en hal kunnen niet los van elkaar worden gezien, hetgeen over en weer een negatieve beïnvloeding tot gevolg heeft. Een andere makelaar taxeerde elk object separaat en dat verklaart het verschil in waardes. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-60 RvT Noord
Belangenbehartiging opdrachtgever. Voormalige echtelijke woning. Instemming echtgenoot met verkoop. Een ex-echtgenote bewoont de voormalige echtelijke woning sinds 1993. De bedoeling bij de echtscheiding was dat zij haar ex-echtgenoot (klager) uiteindelijk zou uitkopen. De makelaar krijgt in 2009 van de vrouw opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van die woning omdat de staat van onderhoud alsmaar verslechterde en zij de financiering van een aankoop niet rondkreeg. Tussen de ex-echtgenoten bestond sinds de scheiding geen enkel contact meer. Mede om die reden neemt de makelaar niet direct bij het aanvaarden van de verkoopopdracht contact op met klager, die nog steeds mede-eigenaar is, maar doet dat pas bij een concrete mogelijkheid tot verkoop in 2016. De man geeft vervolgens zijn volle medewerking aan de verkoop en levering omdat hij van het pand af wil. Niettemin vindt hij dat de makelaar eerder contact met hem had moeten opnemen. De raad oordeelt dat een makelaar ingeval van gezamenlijke eigendom in beginsel bij het aanvaarden van de opdracht contact met alle rechtheb-benden contact moet opnemen. Gezien de omstandigheden, waaronder het tijdsverloop en het feit dat er geen concreet nadeel is gebleken voor de echtgenoot, acht de raad het optreden van de makelaar in deze zaak niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-61 RvT Noord
Belangenverstrengeling. Makelaar koopt zelf uit voormalige opdracht. Door makelaar gevraagde anonimiteit. Het kantoor van makelaar S is tesamen met dat van makelaar K , aanvankelijk in opdracht van de eigenaar, later in opdracht van de curator, geruime tijd betrokken bij de verkoop van een bedrijfspand, waarbij een bank (klager) als hypotheekhouder is betrokken. Er komt geen verkoop tot stand en de opdracht wordt ingetrokken. Ca drie maanden later doet makelaar S in privé uit beleggingsoogpunt een bod aan de curator, waarbij zij aangeeft anoniem te willen blijven ten opzichte van de bank. Deze acht belangen-verstrengeling aan de orde. Als de bank had geweten dat de makelaar gegadigde was, had hij geen fiat gegeven om aan deze te vekopen. Het verwijt jegens K ligt op het vlak van onvoldoende belangenbehartiging. De raad acht het verwijt jegens K onterecht, maar dat aan S wel op zijn plaats. De verklaring van de makelaar voor de gewenste anonimiteit is afdoende, mede in aanmerking nemend dat de curator als verkoper optrad en niet de bank. Maar door relatief kort na intrekking van de opdracht zelf een bod uit te brengen, is naar het oordeel van de raad echter minstens de schijn van belangenverstrengeling gewekt en dat acht de raad klachtwaardig. De makelaar had uit hoofde van haar eerdere opdracht weten-schap die een andere gegadigde niet heeft. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-41 RvT Noord
Aanmelden van objecten op social media. (On)collegiaal gedrag. Klacht buiten behandeling gesteld. Een makelaar (klaagster) heeft een pand op social media gezet alvorens zij dit in het uitwisselingssysteem had opgenomen. Door een anonieme melding van een collega-makelaar bij de NVM werd zij hierop attent gemaakt. De collega had een en ander niet eerst bij haar zelf aangebracht. Zij had zich niet gerealiseerd in overtreding te zijn. Naar aanleiding van het gebeurde wil de NVM een bijeenkomst met alle plaatselijke makelaars organiseren. Een van de makelaars (beklaagde) wil hieraan niet meewerken. Het is deze makelaar die er door klaagster van wordt verdacht haar bij de NVM verlinkt te hebben, hetgeen deze ontkent. Beklaagde erkent zelf ook panden op social media gezet te hebben alvorens deze aangemeld te hebben. Ter zitting van de raad van toezicht komen partijen overeen zich voortaan aan de regels te houden en mee te werken aan een bijeenkomst met de plaatselijke makelaars. Daarop wordt de klacht met instemming van partijen buiten behandeling gesteld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-49 RvT Noord
Niet-nakomen toezegging over korting op meerwerk. Klager spreekt op een beurs met de makelaar-verkoper over de aanschaf van nieuwbouwappartementen. Hem wordt daarbij de toezegging gedaan dat hij een korting zal krijgen op meerwerk als hij tot aankoop overgaat. Deze toezegging wordt geen gestand gedaan en de makelaar ontkent naderhand de toezegging te hebben gedaan. Uit een getuigenverklaring en mailcontacten maakt de raad van toezicht op dat wel degelijk een toezegging is gedaan. De klacht is derhalve gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-48 RvT Noord
Beweerdelijk oncollegiaal en onprofessioneel gedrag. Klager treedt op voor een koper van een pand dat bij beklaagde in portefeuille is. De verstandhouding tussen beide makelaars raakt gedurende het koopproces verstoord. De verkoopinformatie is volgens klager niet volledig. Klager kreeg onverwacht een reeds door verkopers getekende koopovereenkomst voorgelegd. Het duurde erg lang voordat de allonge die bij de akte hoorde door verkoper was getekend. Na oplevering bleek de CV-ketel niet goed te functioneren. De afmelding van het object is door beklaagde niet als collegiale transactie gepleegd. De raad van toezicht is van oordeel dat makelaar-verkoper niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo kwam de koopakte weliswaar onverwacht maar dat kwam doordat makelaar-verkoper op het punt stond om met vakantie te gaan. Verkopers hebben verklaard dat de CV-ketel altijd goed gefunctioneerd heeft. Met betrekking tot de afmelding erkent beklaagde zijn fout. Hij biedt hiervoor zijn excuses aan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-74 RvT Noord
Biedingsproblematiek. Richtlijn Centrale Raad. Beslissing verkoper. Beweerdelijk onheuse toon tegen collega-makelaar. 48-uursclausule. Klagers hebben belangstelling voor een woning die beklaagden in verkoop hebben. Het eerste onderhandelingstraject eindigt niet in een transactie. De email die de verkopende makelaar zijn collega die voor klagers optreedt, toestuurt is kort en helder en kan niet oncollegiaal genoemd worden. Het tweede onderhandelingstraject slaagt evenmin. De onderhandelingen verlopen stroperig. Als uiteindelijk mondeling overeenstemming wordt bereikt wil verkoopster de zogeheten 48-uursclausule inbouwen voor het geval zich een gegadigde voordoet die onvoorwaardelijk wil kopen. Dat willen klagers niet en zij stellen voor dat zij aan het eind van de week zullen beslissen om onvoorwaardelijk te kopen nadat zij met hun bank hebben overlegd. Als zich vervolgens een andere gegadigde aandient besluit verkoopster met deze in zee te gaan. Dat wordt de makelaar van klagers meegedeeld. Deze schakelen daarop een advocaat in. Op diens voorstel om overleg met verkoopster te plegen is niet ingegaan – verkoopster wenste niet meer aan klagers te verkopen. De Raad van toezicht is van oordeel dat de makelaars-verkoper zich aan de door de Centrale Raad gegeven richtlijn hebben gehouden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-64 RvT Noord
Taxatie zorgvuldig tot stand gekomen. Bevingsschade. Communicatie met opdrachtgever. Geen directe betrokkenheid derde taxateur. Klagers pand is getroffen door bevingsschade als gevolg van gaswinning. De NAM kreeg opdracht van de Commissie Bijzondere Situaties om het pand op te kopen. Daartoe schakelden klager en de NAM elk een makelaar in om de prijs te bepalen. Deze beide raadpleegden vervolgens een derde makelaar. Klager is van mening dat de taxatie enige gebreken vertoont en dat het heeft ontbroken aan communicatie met hem. De Raad van Toezicht is van oordeel dat de door klager ingeschakelde makelaar het adagium dat hij zonder last of ruggespraak diende te werken al te letterlijk heeft opgevat waardoor het aan communicatie met zijn opdrachtgever ontbrak. De rapportage is weliswaar aan de summiere kant maar kan de toets der kritiek doorstaan. De derde beklaagde is slechts door de beide andere beklaagden geconsulteerd en alleen daarom al is de tegen hem ingediende klacht ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer