Uitspraken

  • 18-134 RvT Oost

    18-134 RvT Oost 203 ERECODE Onduidelijke positie van de makelaar. Plicht om positie helder te maken geldt ook tegenover niet-opdrachtgever. Klaagster heeft een woning gehuurd. In verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft klaagster een aantal malen contact gehad met (medewerkers van het makelaarskantoor van) beklaagde. Klaagster verwijt beklaagde onder meer dat de werkzaamheden inzake de totstandkoming van de huurovereenkomst niet goed zijn uitgevoerd, dat er twee verschillende versies van de huurovereenkomst in omloop zijn gebracht en dat de huurovereenkomst onzorgvuldig is afgehandeld. Beklaagde heeft aangegeven uitsluitend als verkopend makelaar voor de verhuurder werkzaam te zijn geweest en stelt bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, noch bij het beheer van de woning betrokken te zijn geweest. De Raad stelt vast dat beklaagde bij klager de indruk heeft gewekt dat hij voor de verhuurder in het kader van de verhuur diensten heeft verleend. Het ligt op de weg van de NVM-makelaar om zijn positie helder te maken, ook aan niet-opdrachtgevers. Beklaagde heeft niet voorkomen, dat door zijn handelwijze bij klager verwarring is ontstaan over zijn positie. Dit is in strijd met de Erecode. Uit de stukken en hetgeen ter zitting is verklaard blijkt, dat beklaagde diensten heeft verleend in het kader van de uitvoering van de huurovereenkomst. Het onderscheid tussen verhuur en beheer is voor een niet-deskundige huurder moeilijk te maken. Ook dan ligt het op de weg van de NVM-makelaar om zijn positie helder te maken. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre gegrond.

    Lees meer
  • 18-131 RvT Oost

    18-131 RVT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Makelaar verkoopt woning van opdrachtgever aan een medewerker. Belangenverstrengeling. Teruggave opdracht bij interesse van medewerker van de verkopend makelaar. Rol van de verkopend makelaar bij het oplossen van problemen die na de verkoop door lekkage zijn ontstaan. Klagers hebben hun woning via hun makelaar (beklaagde) aan een medewerkster van beklaagde verkocht. Na de verkoop constateerde de medewerkster (koper) lekkage in de douche. Klagers verwijten beklaagde als verkopend makelaar te zijn opgetreden terwijl haar medewerkster interesse had.  De Raad overweegt dat vanaf het moment waarop de verkoopinspanningen waren gericht op de totstandkoming van de overeenkomst met de medewerkster, beklaagde niet langer als verkopend makelaar kon blijven optreden. Door dit wel te doen zijn zowel beklaagde als haar medewerkers betrokken geraakt in een verstrengeling van belangen die voorkomen had moeten worden. De betrokken makelaar van beklaagde heeft ook erkend zij er beter aan had gedaan om de opdracht terug te geven. Voorts dient een NVM Makelaar ook als er na de verkoop problemen ontstaan tussen de opdrachtgever en de koper, naar vermogen een bemiddelende en adviserende rol te spelen. Beklaagde heeft dit onvoldoende gedaan en de klacht wordt geheel gegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-123 RvT Oost

    18-123 RvT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid. Civielrechtelijke schikking staat tuchtrechtelijke beoordeling niet in de weg. Mededelingsplicht. Verkopend makelaar verzuimt aan te geven dat het verkochte object een bedrijfswoning betreft. Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Na de verkoop zijn er problemen ontstaan omdat de woning een bedrijfswoning is en de koper daarvan niet op de hoogte was. Uiteindelijk is met de kopers een schikking getroffen en is de verkoop alsnog doorgegaan. Klager verwijt beklaagde dat hij heeft nagelaten om aan te geven dat de woning een bedrijfswoning is.    De Raad acht de klacht gegrond. Beklaagde heeft nagelaten om in de verkoopbrochure en in de koopakte op te nemen dat de woning slechts als bedrijfswoning kan worden gebruikt. Dit is een ernstige fout. Het feit dat een civielrechtelijke procedure in een schikking is geëindigd, doet niet af aan het feit dat tuchtrechtelijk laakbaar is gehandeld. Klager heeft er belang bij dat dat door de Raad als tuchtrechter wordt vastgesteld en is daarom ontvankelijk in zijn klacht.

    Lees meer
  • 18-121 RvT Oost

    18-121 RvT Oost RAAD VAN TOEZICHT OOST Beslissing van 18 juni 2018 Echtscheidingssituatie. Geen contact met een der verkopende partijen. Informatieplicht geschonden? Druk op klaagster uitgeoefend. Schade geen zaak voor tuchtrechter. In het kader van een echtscheiding is in 2013 een verkoopopdracht aan de makelaar verstrekt. Er is toen ook een bouwtechnisch rapport opgemaakt. In 2015 is de verkoop gestaakt maar in 2017 is deze op verzoek van de ex-echtgenoot van klaagster hervat. Deze deelde de makelaar mede dat klaagster en hij waren overeengekomen dat hij de makelaar instructies zou geven. Op verzoek van de makelaar is het bouwtechnisch rapport uit 2013 geactualiseerd. Klaagster stelde dat een lijst met eventuele gebreken aan de koopakte moest worden gehecht opdat de koper zou weten waar hij aan toe was. Op zeker moment deelt de advocaat van de ex-echtgenoot van klaagster de makelaar mee dat hij geen rechtstreeks contact met klaagster mocht onderhouden. Als er een concept-koopovereenkomst op tafel ligt mist klaagster daarin bepalingen omtrent eventuele gebreken. De makelaar oefent enige druk op klaagster uit om alsnog tot ondertekening over te gaan. Nadat de door haar gewenste aanpassingen zijn aangebracht gaat klaagster hiertoe over. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar heeft voldaan aan zijn informatieplicht. Op zijn verzoek is het bouwtechnisch rapport uit 2013 in 2017 geactualiseerd en zijn beide rapporten aan de koopakte gehecht. De makelaar had niet zonder meer de mededeling van de advocaat van de ex-echtgenot van klaagster dat hij geen contact met klaagster mocht onderhouden, in de praktijk mogen brengen. Klaagster was immers mede-eigenaar van de woning en uit dien hoofde mede-aansprakelijk voor eventuele gebreken. Inzoverre is de klacht gegrond. Een oordeel over schade is aan de civiele rechter.

    Lees meer
  • 18-03 RvT Oost

    18-03 RvT Oost 202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Verjaring. Informatie aan derden. Geheimhoudingsplicht. Rekening houden met belangen van derden. Beklaagde heeft in 2012 een opdracht tot taxatie van een woonhuis met tuin en erf ontvangen. De opdrachtgever verzocht beklaagde daarbij de waarde in kaart te brengen op basis van zowel de bestemming “wonen” als de bestemming “agrarisch/dienstwoning”. Klagers hebben aan de opdrachtgever van beklaagde een schadevergoeding moeten betalen waarbij de conclusies van beklaagde in zijn taxatierapport een rol hebben gespeeld. Klagers verwijten beklaagde dat hij te traag op hun brieven heeft gereageerd, dat hij ten onrechte geweigerd heeft de documentatie af te geven waarop hij zijn conclusies heeft gebaseerd en dat hij ten onrechte geen rekening met de belangen van klagers gehouden heeft. De Raad overweegt dat een klacht binnen redelijke termijn moet worden ingediend. Volgens de website van de NVM geldt voor een taxatierapport een bewaartermijn van 10 jaar. Hoewel de klacht zeer laat is ingediend zijn klagers om die reden toch in hun klacht ontvankelijk. Dat beklaagde in zijn procesbelang is geschaad, is niet gebleken. Klagers kunnen beklaagde d.m.v. de onderhavige klachtprocedure niet dwingen tot afgifte van de door hen gevraagde stukken. Dat beklaagde in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen en/of bij zijn taxatie niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht, is niet komen vast te staan. Beklaagde was verplicht tot geheimhouding van de aan hem in het kader van zijn opdracht verstrekte gegevens en heeft zijn oordeel voldoende duidelijk gemotiveerd. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde te traag op de brieven van klagers heeft gereageerd. Door klagers zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat beklaagde met de belangen van klagers rekening had moeten houden.

    Lees meer
  • 18-73RvT Oost

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie vs norm NEN 2580. Met de hand opmeten. Gebruik software bij meting. Oppervlakte vastgesteld op basis van (niet-originele) bouwtekeningen. Gevolgen onjuiste meetmethode voor prijsstelling. Zonder toestemming/overleg contact opnemen met deskundige van een derde. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de aankoop werd klaagster duidelijk dat de woning kleiner was (110,6 m2) dan door beklaagde in de verkoopbrochure en op Funda was aangegeven (116 m2). Klaagster verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt en stelt daarnaast dat beklaagde zonder haar medeweten en goedkeuring contact heeft opgenomen met de door haar ingeschakelde bouwkundig inspecteur. Beklaagde zou getracht hebben deze deskundige te beïnvloeden. De Raad stelt vast dat in dit geval de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen, versiedatum: januari 2016” van toepassing was. De meetinstructie wijkt op één aspect af van de norm NEN 2580: de gebruiksoppervlakte wordt inclusief de oppervlakte van de dragende binnenwanden gemeten. De meetinstructie gaat ervan uit dat de oppervlakten daadwerkelijk met de hand gemeten worden. Het meten van de gebruiksoppervlakte van een woning kan volgens de meetinstructie ook gebeuren met de daarvoor geschikte software. Beklaagde heeft hier niet aan voldaan. Beklaagde heeft erkend dat de opgegeven maten en oppervlakten zijn gebaseerd op de bouwtekeningen. Het betrof bovendien niet de originele bouwtekeningen van de woning zelf, maar tekeningen van een gespiegelde woning. Beklaagde heeft geen meetrapport overgelegd en heeft het in opdracht van klaagster opgestelde rapport niet gemotiveerd betwist. Nu is komen vast te staan dat beklaagde niet overeenkomstig de ten deze toepasselijke versie van de meetinstructie heeft gehandeld, is de klacht in zoverre gegrond. Ten overvloede merkt de Raad op dat een niet overeenkomstig de NEN 2580 Meetinstructie opgegeven gebruiksoppervlakte op zichzelf niet zonder meer leidt tot een verkeerde prijsstelling van de woning. Nu niet is komen vast te staan dat beklaagde buiten klaagster om contact heeft opgenomen met de door haar ingeschakelde bouwkundig inspecteur, wordt het tweede onderdeel van de klacht ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-60 RvT Oost

    Belangenbehartiging bij echtscheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Onpartijdig optreden. Rol van de makelaar bij een procedure tussen de ex-echtgenoten.  Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde, i.v.m. hun echtscheiding, een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun voormalige echtelijke woning verstrekt. Nadat een gegadigde was gevonden, verliepen de onderhandelingen moeizaam. Klaagster is door haar ex-echtgenoot gedagvaard om in rechte haar medewerking aan de verkoop af te dwingen. Uiteindelijk is tussen klaagster en haar ex echtgenoot toch nog overeenstemming over de verkoop bereikt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar belangen onvoldoende heeft behartigd en dat hij niet onpartijdig is opgetreden. Voorts stelt klaagster dat beklaagde door adequaat optreden de gerechtelijke procedure had kunnen voorkomen en stelt zij door het optreden van beklaagde schade te hebben geleden. De Raad stelt voorop dat het in een situatie als deze voor een makelaar moeilijk is om aan de verwachtingen van beide opdrachtgevers te voldoen. Dat beklaagde zich onvoldoende bewust is geweest van de moeilijke situatie waarin klaagster verkeerde, haar onvoldoende heeft geïnformeerd en/of onvoldoende rekening heeft gehouden met klaagsters belangen, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat beklaagde de procedure tussen klaagster en haar ex-echtgenoot had kunnen voorkomen. Niet beklaagde, maar klaagsters ex-echtgenoot (althans zijn advocaat) is verantwoordelijk voor de inhoud van de dagvaarding. Indien beklaagde door de advocaat van de ex-echtgenoot daadwerkelijk was opgeroepen te getuigen, was hij wettelijk verplicht geweest om daaraan gehoor te geven. De klacht is in zoverre ongegrond. Voor zover klaagster een oordeel van de Raad wenst over de eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of een veroordeling tot betaling van enige (schade)vergoeding wenst te verkrijgen, wordt zij in die klacht niet-ontvankelijk verklaard. De bevoegdheid tot afgifte van een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust niet bij de Raad, maar op grond van de wet bij de civiele rechter.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-59 RvT Oost

    Onduidelijke contractsbepalingen. Onvoldoende toelichting op de bepalingen m.b.t. het voordeel inzake de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Te trage reactie op klachten. Frauduleus handelen. Bevoegdheid t.a.v. aansprakelijkheid en schadevergoeding. Klager en zijn partner hebben in 2014 een woning gekocht. I.v.m. de verbreking van hun relatie hebben zij de woning in 2017 via beklaagde, weer verkocht. Tussen de kopers en klager is onenigheid ontstaan over aan wie het voordeel toekomt dat is ontstaan door de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Blijkens art. 2.2 van de koopovereenkomst komt dit voordeel toe aan de kopers. Klager verwijt beklaagde dat hij op dit punt onvoldoende toelichting op de koopovereenkomst heeft gegeven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de klachten van klager hierover niet voortvarend heeft behandeld en dat hij frauduleus gehandeld heeft waardoor klager schade heeft geleden. De Raad overweegt dat klager ter zitting heeft verklaard dat hij en tijde van het sluiten van de overeenkomst, bekend was met de regeling inzake de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Gezien deze bekendheid lag het enerzijds op de weg van klager om te controleren of de afspraken in de koopovereenkomst juist waren weergegeven en had hij zo nodig navraag moeten doen bij beklaagde als hem iets onduidelijk was. Anderzijds had het – juist nu het gaat om verkopers die mogelijk tegengestelde belangen hebben vanwege de verbreking van hun relatie – op de weg van beklaagde gelegen om, bij de toezending van de koopovereenkomst, nog eens uitdrukkelijk schriftelijk te wijzen op het feit dat onderdeel van de tussen partijen gesloten overeenkomst was dat het voordeel inzake de overdrachtsbelasting aan de kopers zou toekomen. Beklaagde heeft ter zitting erkend dat hij dit had moeten doen. Beklaagde heeft ook erkend dat hij ten onrechte niet, althans niet adequaat op de klachten van klager heeft gereageerd. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. De Raad is niet bevoegd te oordelen over de eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of beklaagde te veroordelen tot betaling van enige (schade)vergoeding. Die bevoegdheid berust op grond van de wet bij de civiele rechter. Klager is dan ook in dit onderdeel van de klacht niet-ontvankelijk. Overigens is van frauduleus handelen niet gebleken.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-58 RvT Oost

    Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Niet zichtbare gebreken. Destructief onderzoek. Onderzoek naar erfdienstbaarheid. Discrepantie tussen door de verkoper ingevulde vragenlijst en energielabel. De kopers van een woning (klagers) verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij onjuiste c.q. onvolledige informatie heeft verstrekt. De achtergevel bleek gebreken te hebben, de m.b.t. de verkoop ingevulde vragenlijst zou niet kloppen en beklaagde zou ten onrechte niet op een erfdienstbaarheid hebben gewezen. Daarnaast wordt beklaagde ook verweten dat zij zich onvoldoende heeft ingespannen om de tussen de kopers en de verkopers gerezen geschillen op te lossen.   De Raad stelt vast dat de gebreken aan de achtergevel voor zowel klagers als de makelaar bij de bezichtiging niet zichtbaar waren en dat deze pas na de verwijdering van het rolluik zichtbaar werden. De Raad is van oordeel dat de makelaar op dit punt niets te verwijten valt. Het doen van destructief onderzoek behoort niet tot de taak van een verkopend makelaar. Het invullen van de vragenlijst is een verantwoordelijkheid van de verkopers. Gezien de antwoorden van de verkopers, alsmede gezien de overige informatie zoals de kadastrale kaart, het kadastraal bericht en het bewijs van eigendom, valt beklaagde niet te verwijten dat zij geen nader onderzoek heeft gedaan. De erfdienstbaarheid was niet vermeld in de akte van eigendomsoverdracht van de verkopers. Ten overvloede merkt de Raad op dat de onderzoeksplicht van de makelaar niet zover gaat dat hij ook moet onderzoeken of uit akten van omliggende percelen blijkt dat eigenaren van die percelen bepaalde rechten hebben op de te verkopen percelen. Daarnaast merkt de Raad op, dat – anders dan de kopers menen – een eventuele erfdienstbaarheid niet op de kadastrale tekening wordt vermeld. De stellingen van de kopers op dit punt zijn onjuist. Ten overvloede merkt de Raad verder nog op dat het energielabel klasse F aangeeft. De indeling in die klasse (de laagste klasse is G) geeft op zich al voldoende aan dat het woonhuis niet energiezuinig is. Dit is gezien de ouderdom van het woonhuis ook verklaarbaar. Het verschil tussen de antwoorden van de verkopers op de vragen over de isolatie en het energielabel, was voor de kopers kenbaar. De kopers hadden hierover ook expliciet vragen kunnen stellen. Nu ook niet is komen vast te staan dat beklaagde zich onvoldoende heeft ingespannen om de gerezen geschillen op te lossen, wordt de gehele klacht ongegrond verklaard.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-57 RvT Oost

    Taxatie in het kader van echtscheiding. Onjuiste taxatiewaarde. Te trage uitvoering van de opdracht. Onafhankelijkheid. Teruggeven van de opdracht.   Klager heeft in 2014 via beklaagde een woning gekocht. Begin december 2016 heeft klager i.v.m. zijn echtscheiding aan beklaagde gevraagd om de woning te taxeren. Beklaagde heeft klager eind januari 2017 in concept een taxatierapport toegezonden. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdracht te traag heeft uitgevoerd. Daarnaast zou de inhoud niet juist zijn, zou beklaagde zich door derden hebben laten beïnvloeden, en zou beklaagde zich zonder overleg hebben teruggetrokken. Klager stelt dat hij door de handelwijze van beklaagde in zijn belangen is geschaad. De Raad is van oordeel dat de periode tussen de opdrachtverstrekking en het uitbrengen van het taxatierapport tamelijk lang is maar, mede gelet op de onderhavige omstandigheden, niet zodanig lang dat dit tuchtrechtelijk laakbaar is. Volgens vaste jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht is bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Beklaagde heeft in concept een uitgebreid rapport uitgebracht dat zorgvuldig tot stand is gekomen. De taxatiewaarde is goed onderbouwd en beklaagde heeft voldoende inzicht gegeven in de feiten en omstandigheden waarop hij zijn waardebepaling heeft gebaseerd. De enkele omstandigheid dat een andere makelaar een wellicht hogere waarde zou hebben vastgesteld is op zichzelf onvoldoende om te kunnen vaststellen dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig te werk is gegaan. Nu ook overigens niet is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.  

    Lees meer