Uitspraken

  • 21-17 RvT Oost

    Klacht niet opdrachtgever. Staat van oplevering. Klachten over communicatie. Klagers in deze zaak hebben een woning gekocht. Beklaagde was hierbij verkopend makelaar. Een dag nadat de inspectie van de woning en overdracht bij de notaris hebben plaatsgevonden nemen klagers per e-mail contact op met beklaagde om te klagen over de wijze waarop de woning door de verkopers is opgeleverd. De woning zou niet schoon zijn en er wordt geklaagd over de staat van de in de woning aanwezige bedrading. Beklaagde geeft aan dat klagers dit tijdens de inspectie naar voren hadden kunnen brengen jegens de verkopers. Voorts wijst beklaagde erop dat de verkopers en niet hij als makelaar ervoor verantwoordelijk zijn hoe de woning wordt opgeleverd. Partijen sturen nog wat e-mails over en weer en de toon wordt minder zakelijk. Uiteindelijk dienen klagers de onderhavige klacht in, die uit drie onderdelen bestaat. De Raad verklaart alle klachten ongegrond. De Raad geeft aan het niet de verantwoordelijkheid van de makelaar is om de woning schoon op te leveren. Dat is aan de verkopers. Ten aanzien van de communicatie van de zijde van de makelaar stelt de Raad dat dit wellicht beter had gekund, maar dat klagers ook zelf een andere toon hadden kunnen aanslaan. Tot slot zou beklaagde volgens klagers niet geprobeerd hebben alsnog een oplossing aan te dragen, maar dit bleek wel het geval. Beklaagde heeft tevergeefs getracht de verkopers nog te bewegen, maar die bleken niet meer bereid aan de klachten van klagers tegemoet te komen.      

    Lees meer
  • 21-7 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS   Onzekerheid over bestemming van woning niet in taxatierapport of aan koper gemeld.   Klager koopt in 2015 een woning. Beklaagde heeft voor de financiering daarvan een taxatie verricht. In 2020 verneemt klager van zijn buurman dat deze problemen ondervond bij zijn financiering vanwege het feit dat het ter plaatse om bedrijfswoningen gaat hetgeen mogelijk gebruiksbeperkingen oplevert. Klager constateert vervolgens dat in het taxatierapport van beklaagde niets over een bedrijfswoning gezegd wordt en stelt de makelaar aansprakelijk  -  het pand is z.i. minder waard -  en dient een klacht in. De makelaar zegt in haar verweer dat zij enige twijfels had over de bestemming van het pand, maar dat informatie die zij van een ambtenaar van de gemeente kreeg en wat zij in het bestemmingsplan las, voor haar reden was om in haar rapport geen melding te maken van mogelijke beperkingen. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. De makelaar had een en ander of in haar rapport dienen op te nemen of tenminste haar twijfels met klager moeten bespreken.

    Lees meer
  • 20-100 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENING VAN MAKELAARS   Beslissing van 10 december 2020   Meetinstructie niet gevolgd. Klaagster koopt een appartementsrecht dat door beklaagde wordt aangeboden. In de verkoopbrochure wordt een woonoppervlak van 100 m² vermeld. Dit blijkt later slechts 88 m² te zijn. Het makelaarskantoor heeft niet de voorgeschreven meetinstructie gehanteerd, maar is om der wille van de door de verkoper gevraagde spoed afgegaan op een oppervlaktetekening die de verkoper nog had. Dat hierdoor een fout in de verkoopinformatie is gekomen, valt het kantoor aan te rekenen.

    Lees meer
  • 20-99 RvT Oost

    Beslissing van 3 december 2020   Mededelings- en onderzoeksplicht. Schuld bij VvE. Onvoldoende belangenbehartiging.   Klaagster koopt een appartement. Na aankoop blijkt de financiële situatie van de VvE minder goed dan klaagster verwacht had. De klacht van klaagster komt erop neer dat beklaagde haar voorafgaand aan de aankoop van het appartement onvoldoende heeft geïnformeerd over de financiële situatie van de VvE. Beklaagde betwist dit. Volgens beklaagde heeft hij klaagster ruim voldoende geïnformeerd. Daarbij heeft beklaagde gewezen op stukken ter beschikking gesteld aan klaagster voorafgaand aan de verkoop. De Raad verklaart de klacht ongegrond. Volgens De Raad heeft klaagster voorafgaand aan de aankoop kennis kunnen nemen van de financiële situatie van de VvE.

    Lees meer
  • 20-78 RvT Oost

    Raad van Toezicht Oost Beslissing van 27 juli 2020 Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste mededeling omtrent parketvloer. Klagers hebben een appartement gekocht welke beklaagde als makelaar in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat zowel in de verkoopbrochure als mondeling is aangegeven dat het appartement beschikt over een eiken parketvloer. Kort na ondertekening van de koopovereenkomst wordt door een door klagers ingeschakeld bedrijf vastgesteld dat de vloer geen eiken parketvloer betreft, maar een fineervloer met een toplaag van 1 mm en dat het onmogelijk was om die vloer te schuren. Klagers nemen hierover voor ondertekening van de leveringsakte contact op met beklaagde, maar deze wijst op een disclaimer in de verkoopbrochure. Klagers achten de onjuiste mededeling omtrent de vloer klachtwaardig. De Raad verklaart de klacht gegrond. Volgens De Raad is het uitgangspunt dat derden mogen afgaan op de juistheid van de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van het aangeboden object. Ook mag volgens De Raad van een makelaar enige kennis van zaken met betrekking tot parketvloeren verwacht worden. Voorts merkt de Raad op dat de makelaar niet zonder meer mag uitgaan van de mededelingen van de verkoper, zeker wanneer de makelaar - zoals in dit geval - een appartement verkoopt namens een verkoper die niet zelf het appartement bewoond heeft. In dat geval geldt een bijzondere zorgplicht voor het verstrekken van de juiste informatie, aldus De Raad. Gelet op de ernst van de overtreding acht De Raad de straf van berisping op zijn plaats, alsmede een veroordeling in de kosten van de procedure.

    Lees meer
  • 20-70 RvT Oost

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM   Beslissing van 27 juli 2020   De ouders van de klager hebben in mei 2019 een appartement gekocht. Beklaagde was verkopend makelaar bij deze transactie. Uit dit contact vloeit voort dat de ouders van klager aan beklaagde vragen of hij hun oude woning wil verkopen. Daartoe wordt ook een overeenkomst getekend tussen beklaagde en de ouders van klager. Klager is het als zoon niet met deze gang van zaken eens en neemt contact op met beklaagde om de verkoop van de woning ‘on hold’ te zetten. Hij heeft andere plannen met de woning. Vervolgens ontstaat tussen beklaagde en klager een discussie over de wijze waarop de overeenkomst tussen de ouders van klager en beklaagde over de verkoop van de woning tot stand is gekomen. Klager is van mening dat zijn ouders onder druk zijn gezet en dient een klacht in tegen beklaagden. De Raad komt tot het oordeel dat niet bewezen kan worden dat de ouders van klager onder druk zijn gezet. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-59 RvT Oost

    DE RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Klager heeft beklaagde ingeschakeld voor de verkoop van hun woning. Daarbij zijn vooraf afspraken gemaakt over de vraagprijs en courtage. Nog voordat de woning op Funda is geplaatst, meld zich een koper. Deze koper is door beklaagde op de hoogte gebracht van de beschikbaarheid van de woning. De koper biedt boven de vraagprijs, en de koopovereenkomst wordt getekend. Klager stelt vervolgens dat beklaagde tevens als aankoopmakelaar voor de koper is opgetreden, en trekt ook de hoogte van de courtage in twijfel. Uiteindelijk worden vier klachten ingediend. De Raad heeft alle klachten ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-28 RvT Oost

    200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Klager heeft beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van haar overleden vader verstrekt. De woning is vervolgens via beklaagde verkocht. Pas na de verkoop ontdekte klager dat één van beklaagdes medewerksters de stiefdochter van de koper was. Klager verwijt beklaagde dat hij relevante informatie over mogelijke belangenverstrengeling heeft verzwegen. Klager wijst er hierbij ook nog op dat beklaagde een half jaar na de onderhavige transactie, zelf een (andere) woning van de koper heeft gekocht. De koper had deze woning het jaar daarvoor via een veiling in eigendom verkregen en beklaagde was destijds ook al één van de gegadigden voor die woning geweest. De Raad overweegt dat beklaagde, om onjuiste beeldvorming te voorkomen, aan het begin van het verkoopproces aan klager had dienen te melden dat de koper de partner van de moeder van één van zijn medewerksters was. De klacht is in zoverre gegrond. Dat de bedoelde medewerkster zich inhoudelijk met de verkoop heeft bemoeid, is niet gebleken. Dat beklaagde zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling en/of onjuiste informatie heeft verstrekt is niet komen vast te staan. De klacht wordt voor het overige dan ook ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-21 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Meetinstructie onjuist toegepast. Klager koopt in december 2012 een woning waarvan door verkopend makelaar in de verkoopbrochure een woonoppervlak van ca 212 m² wordt vermeld. Een financieringstaxatie van kort daarna vermeldt eveneens 212 m². Als in 2017 in verband met een verbouwing wederom een taxatie wordt verricht, komt een aanzienlijk kleiner woonoppervlak van 185 m² naar voren. Makelaar en klager komen er via hun juridisch adviseurs niet uit. Twee nieuwe metingen geven in elk geval een kleiner woonoppervlak aan dan beklaagde vermeldde. De raad van toezicht  is van oordeel dat beklaagde verwijtbaar heeft gehandeld door de geldende meetinstructie niet correct te hebben gevolgd.

    Lees meer
  • 19-90 RvT Oost

    19-90 RvT Oost RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Gebreken aan het gekochte. Houtrot en asbest. Tekort schieten in communicatie door aankoopmakelaar.   Klaagster koopt via bemiddeling van een makelaar die ook haar woning verkocht, een ander huis. In de koopakte is o.a. een ouderdomsclausule opgenomen. Na de eigendomsoverdracht ontdekt klaagster diverse gebreken aan het huis, o.a. houtrot en meer asbest dan mocht worden verwacht. Klaagster zegt dat haar makelaar haar zei dat een bouwtechnische keuring niet nodig was hetgeen de makelaar ontkent. Hij stelt dat klaagster geen keuring wilde – zij moest snel beslissen. Waar de makelaar stelt dat het niet vaak voorkomt dat een cliënt het advies om een bouwtechnische keuring te laren verrichten, naast zich neerlegt, had het op de weg van de makelaar gelegen zijn advies vast te leggen en de cliënt duidelijk op de risico’s van geen keuring te wijzen. Hierin is de makelaar te kort geschoten.

    Lees meer