Uitspraken

  • 20-70 RvT Oost

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM   Beslissing van 27 juli 2020   De ouders van de klager hebben in mei 2019 een appartement gekocht. Beklaagde was verkopend makelaar bij deze transactie. Uit dit contact vloeit voort dat de ouders van klager aan beklaagde vragen of hij hun oude woning wil verkopen. Daartoe wordt ook een overeenkomst getekend tussen beklaagde en de ouders van klager. Klager is het als zoon niet met deze gang van zaken eens en neemt contact op met beklaagde om de verkoop van de woning ‘on hold’ te zetten. Hij heeft andere plannen met de woning. Vervolgens ontstaat tussen beklaagde en klager een discussie over de wijze waarop de overeenkomst tussen de ouders van klager en beklaagde over de verkoop van de woning tot stand is gekomen. Klager is van mening dat zijn ouders onder druk zijn gezet en dient een klacht in tegen beklaagden. De Raad komt tot het oordeel dat niet bewezen kan worden dat de ouders van klager onder druk zijn gezet. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-59 RvT Oost

    DE RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Klager heeft beklaagde ingeschakeld voor de verkoop van hun woning. Daarbij zijn vooraf afspraken gemaakt over de vraagprijs en courtage. Nog voordat de woning op Funda is geplaatst, meld zich een koper. Deze koper is door beklaagde op de hoogte gebracht van de beschikbaarheid van de woning. De koper biedt boven de vraagprijs, en de koopovereenkomst wordt getekend. Klager stelt vervolgens dat beklaagde tevens als aankoopmakelaar voor de koper is opgetreden, en trekt ook de hoogte van de courtage in twijfel. Uiteindelijk worden vier klachten ingediend. De Raad heeft alle klachten ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-28 RvT Oost

    200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Klager heeft beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van haar overleden vader verstrekt. De woning is vervolgens via beklaagde verkocht. Pas na de verkoop ontdekte klager dat één van beklaagdes medewerksters de stiefdochter van de koper was. Klager verwijt beklaagde dat hij relevante informatie over mogelijke belangenverstrengeling heeft verzwegen. Klager wijst er hierbij ook nog op dat beklaagde een half jaar na de onderhavige transactie, zelf een (andere) woning van de koper heeft gekocht. De koper had deze woning het jaar daarvoor via een veiling in eigendom verkregen en beklaagde was destijds ook al één van de gegadigden voor die woning geweest. De Raad overweegt dat beklaagde, om onjuiste beeldvorming te voorkomen, aan het begin van het verkoopproces aan klager had dienen te melden dat de koper de partner van de moeder van één van zijn medewerksters was. De klacht is in zoverre gegrond. Dat de bedoelde medewerkster zich inhoudelijk met de verkoop heeft bemoeid, is niet gebleken. Dat beklaagde zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling en/of onjuiste informatie heeft verstrekt is niet komen vast te staan. De klacht wordt voor het overige dan ook ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-21 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Meetinstructie onjuist toegepast. Klager koopt in december 2012 een woning waarvan door verkopend makelaar in de verkoopbrochure een woonoppervlak van ca 212 m² wordt vermeld. Een financieringstaxatie van kort daarna vermeldt eveneens 212 m². Als in 2017 in verband met een verbouwing wederom een taxatie wordt verricht, komt een aanzienlijk kleiner woonoppervlak van 185 m² naar voren. Makelaar en klager komen er via hun juridisch adviseurs niet uit. Twee nieuwe metingen geven in elk geval een kleiner woonoppervlak aan dan beklaagde vermeldde. De raad van toezicht  is van oordeel dat beklaagde verwijtbaar heeft gehandeld door de geldende meetinstructie niet correct te hebben gevolgd.

    Lees meer
  • 19-90 RvT Oost

    19-90 RvT Oost RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Gebreken aan het gekochte. Houtrot en asbest. Tekort schieten in communicatie door aankoopmakelaar.   Klaagster koopt via bemiddeling van een makelaar die ook haar woning verkocht, een ander huis. In de koopakte is o.a. een ouderdomsclausule opgenomen. Na de eigendomsoverdracht ontdekt klaagster diverse gebreken aan het huis, o.a. houtrot en meer asbest dan mocht worden verwacht. Klaagster zegt dat haar makelaar haar zei dat een bouwtechnische keuring niet nodig was hetgeen de makelaar ontkent. Hij stelt dat klaagster geen keuring wilde – zij moest snel beslissen. Waar de makelaar stelt dat het niet vaak voorkomt dat een cliënt het advies om een bouwtechnische keuring te laren verrichten, naast zich neerlegt, had het op de weg van de makelaar gelegen zijn advies vast te leggen en de cliënt duidelijk op de risico’s van geen keuring te wijzen. Hierin is de makelaar te kort geschoten.

    Lees meer
  • 19-66 RvT Oost

    19-69 RvT Oost Beslissing van 29 augustus 2019  RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAB MAKELAARS NVM Verkoop voor minderjarige erfgenaam. Toestemming kantonrechter. Beweerdelijk te lage opbrengst. Zelfmoord door eigenaar van invloed op de waarde van een woning? Conservatoir beslag door klager.   De eigenaar van een woning heeft zich in zijn huis van het leven beroofd. Zijn erfgename is zijn dan nog minderjarige dochter. De moeder heeft als wettelijk vertegenwoordiger van haar dochter aan een dame een volmacht verstrekt om haar te vertegenwoordigen bij de afwikkeling van de nalatenschap. In dat kader heeft die dame een gesprek met de makelaar over de verkoop van de woning. Klager heeft conservatoir beslag op die woning gelegd. De makelaar adviseert een vraagprijs van € 175.000 te hanteren. Een andere geraadpleegde makelaar komt op een vraagprijs van € 185.000. De eerste makelaar (beklaagde0 krijgt de opdracht en slaagt er in om de woning voor € 172.500 te verkopen. In de koopovereenkomst worden de nodige voorbehouden, o.a. met betrekking tot het beslag gemaakt. De beslaglegger (klager) meent dat de opbrengst te laag is en dat de makelaar ten onrechte stelde dat de gepleegde suicide van invloed is op de waarde. Hij acht het onjuist dat in de koopakte niet is opgenomen dat de toestemming van de kantonrechter vereist is. Dit laatste acht de raad van toezicht op zich een verzuim maar niet tuchtrechtelijk laakbaar. De overige verwijten acht het college ongegrond. Dat door een suicide de kring van gegadigden voor een woning kleiner wordt, is de raad uit eigen wetenschap bekend.

    Lees meer
  • 19-65 RvT Oost

    19-65 RvT Oost   202 TAXATIE   Onjuiste taxatiewaarde. Toelichting op taxatie.   Klager heeft de gelegenheid gekregen om de door hem gehuurde woning te kopen. In het kader van deze transactie taxeerde de makelaar van klager de marktwaarde van de woning op EUR 230.000,-- terwijl de makelaar van de verhuurder (beklaagde) op EUR 268.000,-- uitkwam. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning te hoog heeft gewaardeerd en dat hij de taxatie niet zorgvuldig heeft uitgevoerd. De Raad stelt vast dat beklaagde informatie heeft ingewonnen bij het NWWI en dat het taxatierapport door de NWWI is gevalideerd. Beklaagde heeft voldoende inzicht gegeven in alle feiten en omstandigheden waarop hij zijn waardebepaling heeft gebaseerd. Dat hij bij zijn taxatie is uitgegaan van feiten die evident onjuist zijn, is niet gebleken. De enkele omstandigheid dat een andere makelaar wellicht een lagere waarde zou hebben vastgesteld is op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig gehandeld heeft. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 19-63 RvT Oost

    19-63 RvT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Ontwikkeling van aangrenzend bedrijventerrein. Vochtproblemen in kruipruimte. Toezegging om deel van de kosten van rechtsbijstand van de opdrachtgever te vergoeden. Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Na de verkoop zijn problemen met de koper ontstaan over de ontwikkeling van het achter de woning gelegen bedrijventerrein en over de toestand van de kruipruimte (wateroverlast). Klager verwijt beklaagde dat hij de koper op beide punten onvoldoende heeft geïnformeerd. Daarnaast zou beklaagde zich niet aan zijn toezegging hebben gehouden om een deel van de kosten van de door klager ingeschakelde advocaat voor zijn rekening te nemen. De Raad stelt vast dat bij de ondertekening van de koopovereenkomst de bestemming van het achter de woning gelegen terrein aan de orde is geweest. Dat beklaagde m.b.t. (de ontwikkeling van) dit terrein onvoldoende informatie aan de koper heeft verschaft is niet komen vast te staan. Evenmin is gebleken dat beklaagde in zijn informatievoorziening over de toestand van de kruipruimte verwijtbaar is tekortgeschoten. Dat klager de vragenlijst kennelijk niet volledig juist heeft ingevuld komt voor rekening en risico van klager en kan niet op beklaagde worden afgewenteld. Dat beklaagde heeft toegezegd dat hij (een deel van) klagers kosten voor rechtsbijstand voor zijn rekening zou nemen is niet komen vast te staan. Daarbij komt dat beklaagde dit dossier heeft doorgeleid naar zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar, hetgeen met zich brengt dat beklaagde zich heeft te onthouden van uitlatingen dan wel toezeggingen met betrekking tot aansprakelijkheid en eventuele vergoeding van kosten. De Raad verklaart alle onderdelen van de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 19-44 RvT Oost

    19-44 RvT Oost 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Omgevingsvergunning voor splitsing. Onderzoek naar de loop van leidingen onder de vloer. Klagers hebben een gedeelte van een woonboerderij gekocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar van de verkoper. De splitsing van de boerderij in twee woningen diende nog door de gemeente te worden gelegaliseerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning heeft aangeboden als “half vrijstaande woning” terwijl er feitelijk sprake was van inwoning. Daarnaast stellen klagers dat beklaagde had dienen te wijzen op het feit dat onder de vloer van de verdieping leidingen t.b.v. de aangrenzende woning liepen. De Raad stelt vast dat beklaagde klagers heeft meegedeeld dat de woning nog gesplitst diende te worden en dat daarvoor een omgevingsvergunning van de gemeente nodig was. Klagers hebben ook zelf informatie bij de gemeente ingewonnen en hebben er voor gekozen om de aanvraag van de vergunning uit te stellen. De gemeente was bereid aan de verlening van de vergunning mee te werken. Onder deze omstandigheden is de Raad van oordeel dat beklaagde niet in zijn informatievoorziening tekortgeschoten is. Mede gezien de inhoud van de door de verkoper ingevulde vragenlijst en het feit dat de loop van de leidingen niet zichtbaar was, valt beklaagde ook niet te verwijten dat hij op dit punt geen nader onderzoek heeft gedaan. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 19-32 RvT Oost

    19-32 RvT Oost Beslissing van 5 april 2019 RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MA-KELAARS NVM Onderhandelingsproblematiek – tijdens contacten met makelaar pand aan derde verkocht. Uitvoerige overwegingen gewijd aan jurisprudentie. Klager doet een bod op een woning die beklaagde in portefeuille heeft. Zijn bod wordt afgewezen maar de contacten tussen klager en makelaar blijven bestaan omdat klager zich nader gaat in-formeren. Als klager wederom een bod doet met voorbehoud van financiering en een transport-datum en beklaagde dit aan zijn opdrachtgever meedeelt, reageert deze dat hij rechtstreeks con-tact heeft gehad met een andere gegadigde die weliswaar een lager bod deed maar geen finan-cieringsvoorbehoud nodig had en ook eerder wilde transporteren. Verkoper accepteerde dat bod. Klager meent dat de makelaar onjuist optrad door o.a. met meer kandidaten tegelijk te on-derhandelen. De makelaar heeft niet gewaakt voor onjuiste beeldvorming. De Raad haalt uitvoerig de jurisprudentie op het gebied van koop en verkoop aan. Het college constateert dat de makelaar niets te verwijten valt. Het contact tussen zijn cliënt en de andere gegadigde is geheel buiten hem om gegaan.

    Lees meer