Uitspraken
-
19-44 RvT Oost
19-44 RvT Oost 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Omgevingsvergunning voor splitsing. Onderzoek naar de loop van leidingen onder de vloer. Klagers hebben een gedeelte van een woonboerderij gekocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar van de verkoper. De splitsing van de boerderij in twee woningen diende nog door de gemeente te worden gelegaliseerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning heeft aangeboden als “half vrijstaande woning” terwijl er feitelijk sprake was van inwoning. Daarnaast stellen klagers dat beklaagde had dienen te wijzen op het feit dat onder de vloer van de verdieping leidingen t.b.v. de aangrenzende woning liepen. De Raad stelt vast dat beklaagde klagers heeft meegedeeld dat de woning nog gesplitst diende te worden en dat daarvoor een omgevingsvergunning van de gemeente nodig was. Klagers hebben ook zelf informatie bij de gemeente ingewonnen en hebben er voor gekozen om de aanvraag van de vergunning uit te stellen. De gemeente was bereid aan de verlening van de vergunning mee te werken. Onder deze omstandigheden is de Raad van oordeel dat beklaagde niet in zijn informatievoorziening tekortgeschoten is. Mede gezien de inhoud van de door de verkoper ingevulde vragenlijst en het feit dat de loop van de leidingen niet zichtbaar was, valt beklaagde ook niet te verwijten dat hij op dit punt geen nader onderzoek heeft gedaan. De klacht wordt ongegrond verklaard.
Lees meer -
19-32 RvT Oost
19-32 RvT Oost Beslissing van 5 april 2019 RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MA-KELAARS NVM Onderhandelingsproblematiek – tijdens contacten met makelaar pand aan derde verkocht. Uitvoerige overwegingen gewijd aan jurisprudentie. Klager doet een bod op een woning die beklaagde in portefeuille heeft. Zijn bod wordt afgewezen maar de contacten tussen klager en makelaar blijven bestaan omdat klager zich nader gaat in-formeren. Als klager wederom een bod doet met voorbehoud van financiering en een transport-datum en beklaagde dit aan zijn opdrachtgever meedeelt, reageert deze dat hij rechtstreeks con-tact heeft gehad met een andere gegadigde die weliswaar een lager bod deed maar geen finan-cieringsvoorbehoud nodig had en ook eerder wilde transporteren. Verkoper accepteerde dat bod. Klager meent dat de makelaar onjuist optrad door o.a. met meer kandidaten tegelijk te on-derhandelen. De makelaar heeft niet gewaakt voor onjuiste beeldvorming. De Raad haalt uitvoerig de jurisprudentie op het gebied van koop en verkoop aan. Het college constateert dat de makelaar niets te verwijten valt. Het contact tussen zijn cliënt en de andere gegadigde is geheel buiten hem om gegaan.
Lees meer -
19-12 RvT Oost
19-12 RvT Oost RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Beweerdelijk onjuiste informatie over huurmogelijkheden. Klager huurt ter overbrugging een appartement dat bij beklaagde in de verhuur is. Zijn voorkeur gaat uit naar een appartement in een nieuwbouwplan waarbij beklaagde ook betrokken is. Klager stelt dat de makelaar gezegd heeft dat in dat plan geen huurappartementen in de vrije sector zullen komen, maar hij verneemt later dat dit toch het geval is. Hij heeft dan echter al een ander appartement gehuurd. De makelaar stelt dat hij gezegd heeft dat voorzover hem bekend geen huurappartementen in het plan voorkomen. Dat hij dit voorbehoud maakte komt doordat zijn kantoor alleen bij de verkoop van objecten in het nieuwbouwplan betrokken is. De raad van toezicht kan niet vaststellen wie het gelijk aan zijn zijde heeft.
Lees meer -
19-24 RvT Oost
19-24 RvT Oost 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Niet c.q. te laat beantwoorden van vragen. Onvoldoende informatie over de toewijzingsprocedure na inschrijving. Beklaagde trad op als verkopend makelaar van een aantal tot hetzelfde project behorende boerderijen. Klagers hebben zich voor de aankoop van één van deze boerderijen ingeschreven maar de boerderij werd uiteindelijk aan een ander toegewezen. Klagers verwijten beklaagde dat hij niet op hun verzoek om uitleg over de procedure heeft gereageerd en stellen daarnaast dat zij door beklaagde niet juist over de toewijzingsprocedure zijn geïnformeerd. De Raad stelt vast dat beklaagde te laat op de vragen en klachten van klagers heeft gereageerd en dat hij daarvoor zijn excuses heeft aangeboden. Het eerste onderdeel van de klacht is gegrond maar de Raad acht het verzuim gezien de erkenning van beklaagde op dit punt, onvoldoende voor een tuchtrechtelijke veroordeling. Het is de Raad onvoldoende duidelijk welke criteria door beklaagdes opdrachtgever zijn gehanteerd bij de toewijzing van de boerderijen. Op het inschrijfformulier staat uitdrukkelijk vermeld dat het invullen en indienen van een inschrijfformulier vrijblijvend is en geen recht geeft op toewijzing van de woning. Ook is aangegeven dat aan de inschrijving geen rechten kunnen worden ontleend. Nu bovendien de toewijzing kennelijk door de verkoper buiten de makelaar om is gedaan, acht de Raad het tweede onderdeel van de klacht ongegrond. Het heeft de Raad wel hogelijk verbaasd dat beklaagde, die als enige belast was met de verkoop van de woningen uit dit project, niet weet hoe de toedelingsprocedure bij de opdrachtgever is verlopen.
Lees meer -
18-134 RvT Oost
18-134 RvT Oost 203 ERECODE Onduidelijke positie van de makelaar. Plicht om positie helder te maken geldt ook tegenover niet-opdrachtgever. Klaagster heeft een woning gehuurd. In verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft klaagster een aantal malen contact gehad met (medewerkers van het makelaarskantoor van) beklaagde. Klaagster verwijt beklaagde onder meer dat de werkzaamheden inzake de totstandkoming van de huurovereenkomst niet goed zijn uitgevoerd, dat er twee verschillende versies van de huurovereenkomst in omloop zijn gebracht en dat de huurovereenkomst onzorgvuldig is afgehandeld. Beklaagde heeft aangegeven uitsluitend als verkopend makelaar voor de verhuurder werkzaam te zijn geweest en stelt bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, noch bij het beheer van de woning betrokken te zijn geweest. De Raad stelt vast dat beklaagde bij klager de indruk heeft gewekt dat hij voor de verhuurder in het kader van de verhuur diensten heeft verleend. Het ligt op de weg van de NVM-makelaar om zijn positie helder te maken, ook aan niet-opdrachtgevers. Beklaagde heeft niet voorkomen, dat door zijn handelwijze bij klager verwarring is ontstaan over zijn positie. Dit is in strijd met de Erecode. Uit de stukken en hetgeen ter zitting is verklaard blijkt, dat beklaagde diensten heeft verleend in het kader van de uitvoering van de huurovereenkomst. Het onderscheid tussen verhuur en beheer is voor een niet-deskundige huurder moeilijk te maken. Ook dan ligt het op de weg van de NVM-makelaar om zijn positie helder te maken. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre gegrond.
Lees meer -
18-131 RvT Oost
18-131 RVT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Makelaar verkoopt woning van opdrachtgever aan een medewerker. Belangenverstrengeling. Teruggave opdracht bij interesse van medewerker van de verkopend makelaar. Rol van de verkopend makelaar bij het oplossen van problemen die na de verkoop door lekkage zijn ontstaan. Klagers hebben hun woning via hun makelaar (beklaagde) aan een medewerkster van beklaagde verkocht. Na de verkoop constateerde de medewerkster (koper) lekkage in de douche. Klagers verwijten beklaagde als verkopend makelaar te zijn opgetreden terwijl haar medewerkster interesse had. De Raad overweegt dat vanaf het moment waarop de verkoopinspanningen waren gericht op de totstandkoming van de overeenkomst met de medewerkster, beklaagde niet langer als verkopend makelaar kon blijven optreden. Door dit wel te doen zijn zowel beklaagde als haar medewerkers betrokken geraakt in een verstrengeling van belangen die voorkomen had moeten worden. De betrokken makelaar van beklaagde heeft ook erkend zij er beter aan had gedaan om de opdracht terug te geven. Voorts dient een NVM Makelaar ook als er na de verkoop problemen ontstaan tussen de opdrachtgever en de koper, naar vermogen een bemiddelende en adviserende rol te spelen. Beklaagde heeft dit onvoldoende gedaan en de klacht wordt geheel gegrond verklaard.
Lees meer -
18-123 RvT Oost
18-123 RvT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid. Civielrechtelijke schikking staat tuchtrechtelijke beoordeling niet in de weg. Mededelingsplicht. Verkopend makelaar verzuimt aan te geven dat het verkochte object een bedrijfswoning betreft. Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Na de verkoop zijn er problemen ontstaan omdat de woning een bedrijfswoning is en de koper daarvan niet op de hoogte was. Uiteindelijk is met de kopers een schikking getroffen en is de verkoop alsnog doorgegaan. Klager verwijt beklaagde dat hij heeft nagelaten om aan te geven dat de woning een bedrijfswoning is. De Raad acht de klacht gegrond. Beklaagde heeft nagelaten om in de verkoopbrochure en in de koopakte op te nemen dat de woning slechts als bedrijfswoning kan worden gebruikt. Dit is een ernstige fout. Het feit dat een civielrechtelijke procedure in een schikking is geëindigd, doet niet af aan het feit dat tuchtrechtelijk laakbaar is gehandeld. Klager heeft er belang bij dat dat door de Raad als tuchtrechter wordt vastgesteld en is daarom ontvankelijk in zijn klacht.
Lees meer -
18-121 RvT Oost
18-121 RvT Oost RAAD VAN TOEZICHT OOST Beslissing van 18 juni 2018 Echtscheidingssituatie. Geen contact met een der verkopende partijen. Informatieplicht geschonden? Druk op klaagster uitgeoefend. Schade geen zaak voor tuchtrechter. In het kader van een echtscheiding is in 2013 een verkoopopdracht aan de makelaar verstrekt. Er is toen ook een bouwtechnisch rapport opgemaakt. In 2015 is de verkoop gestaakt maar in 2017 is deze op verzoek van de ex-echtgenoot van klaagster hervat. Deze deelde de makelaar mede dat klaagster en hij waren overeengekomen dat hij de makelaar instructies zou geven. Op verzoek van de makelaar is het bouwtechnisch rapport uit 2013 geactualiseerd. Klaagster stelde dat een lijst met eventuele gebreken aan de koopakte moest worden gehecht opdat de koper zou weten waar hij aan toe was. Op zeker moment deelt de advocaat van de ex-echtgenoot van klaagster de makelaar mee dat hij geen rechtstreeks contact met klaagster mocht onderhouden. Als er een concept-koopovereenkomst op tafel ligt mist klaagster daarin bepalingen omtrent eventuele gebreken. De makelaar oefent enige druk op klaagster uit om alsnog tot ondertekening over te gaan. Nadat de door haar gewenste aanpassingen zijn aangebracht gaat klaagster hiertoe over. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar heeft voldaan aan zijn informatieplicht. Op zijn verzoek is het bouwtechnisch rapport uit 2013 in 2017 geactualiseerd en zijn beide rapporten aan de koopakte gehecht. De makelaar had niet zonder meer de mededeling van de advocaat van de ex-echtgenot van klaagster dat hij geen contact met klaagster mocht onderhouden, in de praktijk mogen brengen. Klaagster was immers mede-eigenaar van de woning en uit dien hoofde mede-aansprakelijk voor eventuele gebreken. Inzoverre is de klacht gegrond. Een oordeel over schade is aan de civiele rechter.
Lees meer -
18-10 RvT Oost
18-10 RvT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Belangenverstrengeling. Onenigheid tussen erfgenamen over verkoop. Klager is één van de erfgenamen van de woning van zijn moeder. Beklaagde is via de rechtbank gevraagd de verkoop van de woning ter hand te nemen. Volgens het vonnis van de rechtbank dienen alle erfgenamen medewerking aan de verkoop via beklaagde te verlenen. Klager heeft zelf op de woning geboden maar werd overboden door een derde. Met uitzondering van klager zijn alle erfgenamen met de verkoop aan deze derde akkoord gegaan. Uiteindelijk is klager via de rechter gedwongen om ook medewerking te verlenen. Klager verwijt beklaagde o.a. dat hij de situatie tussen de erven heeft laten escaleren, de schijn van belangenverstrengeling heeft gewekt en dat hij onvoldoende met de belangen van klager rekening heeft gehouden. De Raad stelt vast dat het gaat om een complexe situatie. Dat de verkoopprocedure door beklaagde onnodig is vertraagd dan wel dat door toedoen van beklaagde de situatie tussen de erfgenamen is geëscaleerd, is niet gebleken. Nu evenmin is komen vast te staan dat beklaagde op enige andere wijze tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeldwordt de klacht ongegrond verklaard.
Lees meer -
18-03 RvT Oost
18-03 RvT Oost 202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Verjaring. Informatie aan derden. Geheimhoudingsplicht. Rekening houden met belangen van derden. Beklaagde heeft in 2012 een opdracht tot taxatie van een woonhuis met tuin en erf ontvangen. De opdrachtgever verzocht beklaagde daarbij de waarde in kaart te brengen op basis van zowel de bestemming “wonen” als de bestemming “agrarisch/dienstwoning”. Klagers hebben aan de opdrachtgever van beklaagde een schadevergoeding moeten betalen waarbij de conclusies van beklaagde in zijn taxatierapport een rol hebben gespeeld. Klagers verwijten beklaagde dat hij te traag op hun brieven heeft gereageerd, dat hij ten onrechte geweigerd heeft de documentatie af te geven waarop hij zijn conclusies heeft gebaseerd en dat hij ten onrechte geen rekening met de belangen van klagers gehouden heeft. De Raad overweegt dat een klacht binnen redelijke termijn moet worden ingediend. Volgens de website van de NVM geldt voor een taxatierapport een bewaartermijn van 10 jaar. Hoewel de klacht zeer laat is ingediend zijn klagers om die reden toch in hun klacht ontvankelijk. Dat beklaagde in zijn procesbelang is geschaad, is niet gebleken. Klagers kunnen beklaagde d.m.v. de onderhavige klachtprocedure niet dwingen tot afgifte van de door hen gevraagde stukken. Dat beklaagde in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen en/of bij zijn taxatie niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht, is niet komen vast te staan. Beklaagde was verplicht tot geheimhouding van de aan hem in het kader van zijn opdracht verstrekte gegevens en heeft zijn oordeel voldoende duidelijk gemotiveerd. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde te traag op de brieven van klagers heeft gereageerd. Door klagers zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat beklaagde met de belangen van klagers rekening had moeten houden.
Lees meer