Uitspraken

  • 16-32 RvT Oost

    Ontvankelijkheid. Verjaring. Belangenverstrengeling. Klaagster heeft in november 2007 via haar makelaars (beklaagden) een kantoorpand aangekocht. Klaagster verwijt beklaagden dat zij destijds voor het pand een te hoge prijs betaald heeft. Daarnaast wordt beklaagden verweten dat zij klaagster niet hebben gewezen op het feit dat de naastgelegen woning toen ook te koop was. Door de verkoop van deze woning aan hun vriendinnen zouden beklaagden daarvan indirect voordeel hebben getrokken. De Raad acht het verweer van beklaagden, dat klaagster gelet op het tijdsverloop in haar klacht niet ontvankelijk dient te worden verklaard, gegrond. Het belang van beklaagden na een zodanig tijdsverloop niet meer geconfronteerd te worden met een tuchtklacht, acht de Raad evident.Nu klaagster in haar klacht niet-ontvankelijk wordt verklaard, komt de Raad niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht. Het voorgaande neemt overigens niet weg, dat de doorverkoop van de woning aan de vriendinnen van beklaagden sub 2 en 3 tenminste de schijn van handel heeft en mogelijk ambtshalve tot een tuchtrechtelijke veroordeling van beklaagden zou hebben geleid. Vanwege de verjaring komt de Raad aan een beoordeling ervan niet toe. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-17 RvT Oost

    Afwijkende perceelsgrootte. Afwijkend woonoppervlak. Geen aansluiting op riool. Klager koopt een nog niet geheel afgebouwde nieuwbouwwoning. In de verkoopbrochure wordt een perceelsgrootte van ca 225 m2 en een woonoppervlak van 142 m2 vermeld. Bij het tekenen van de koopakte bleek klager dat het perceelsoppervlak maar 180 m2 bedroeg. Het verweer van de makelaar dat het gehele driehoekige perceel nog niet was uitgemeten en dat daardoor de perceelsgrootte niet tijdig exact kon worden vastgesteld, gaat voor de raad op. Klager was van de geringere grootte op de hoogte voordat hij de koopakte tekende. Voor het afwijkende woonoppervlak valt de makelaar een verwijt te maken. Dat het pand niet op het riool was aangesloten viel door niemand te ontdekken. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-01 RvT Oost

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Aansluiting nutsvoorzieningen. Bewijslast. Klager heeft een bouwkavel gekocht. Beklaagde trad daarbij op voor de verkoper. Klager heeft beklaagde gevraagd naar de bestaande aansluitingen op de nutsvoorzieningen. Beklaagde heeft daarop geantwoord hierover bij zijn opdrachtgever navraag te zullen doen. Volgens klager heeft beklaagde daarna telefonisch aan hem doorgegeven dat de kabels voor de nutsaansluitingen tot voor de kavel zouden lopen. Dit bleek echter niet het geval te zijn waardoor de aansluiting op de nutsvoorzieningen voor klager hoge kosten mee zou meebrengen. Beklaagde ontkent de door klager gestelde mededeling te hebben gedaan. De Raad overweegt dat klager wist dat beklaagde aan hem doorgaf wat hij van zijn opdrachtgever had gehoord en dat hij e.e.a. niet stoelde op eigen wetenschap, onderzoek of iets dergelijks. Indien de informatie onjuist was, kan beklaagde daarvoor dan ook niet tuchtrechtelijk aansprakelijk worden gehouden. Daargelaten het vorenstaande is ook niet komen vast te staan dat beklaagde heeft gezegd wat door klager wordt beweerd. Volgens de algemene regels van het bewijsrecht rust de bewijslast van hetgeen aan zijn klacht ten grondslag ligt, op klager. Nu moet worden vastgesteld dat klager dat bewijs niet zal kunnen leveren, wordt de klacht ongegrond geacht. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-02 RvT Oost

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Verhuurmakelaar. Afsluiting energielevering. Klaagster heeft een woning gehuurd waarbij beklaagde optrad voor de verhuurder. Klaagster werd vervolgens geconfronteerd met problemen aan de CV en een dreigende afsluiting van de energielevering i.v.m. wanbetaling van een vroegere huurder. Klaagster verwijt beklaagde dat zij deze problemen voor haar heeft verzwegen en dat zij niets voor klaagster heeft ondernomen toen zij haar met de problemen confronteerde. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde de problemen voor klaagster heeft verzwegen. Beklaagdes rol als verhuurmakelaar eindigt echter niet, als eenmaal de verhuurovereenkomst tot stand is gebracht. Toen er m.b.t. de energielevering problemen waren ontstaan was beklaagde als verhuurmakelaar verplicht om tenminste haar opdrachtgever aan te spreken en te proberen om met deze een oplossing te bereiken die recht zou doen aan de positie van klaagster. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre gegrond.  Download uitspraak (pdf)  

    Lees meer
  • 15-79 RvT Oost

    Taxatie vanaf bouwtekeningen. Taxatieverschillen. Klagers zijn kopers van een appartement in een nieuwbouwcomplex. Voordat de bouw aanving heeft de grondeigenaar, een woningstichting, de makelaar in 2009 een taxatie laten verrichten. In 2011 was de bouw gereed. In 2012 maakt een der kopers gebruik van de koopgarantregeling die o.a. inhoudt dat de woningstichting het appartemnet terugkoopt. In dat kader vindt opnieuw een taxatie door een andere makelaar plaats. Alsdan komt de prijs een stuk lager uit dan bij de koop. Hierdoor gealarmeerd laat de VvE door een derde taxateur diverse appartementen taxeren. De uitkomsten liggen eveneens lager dan in 2009. Klagers menen gedupeerd te zijn door de eerste taxateur. De Raad van toezicht acht de klacht ongegrond. Allereerst geldt dat de makelaar destijds alleen beschikte over bouwtekeningen. Bovendien waren er toen nauwelijks vergelijkingsobjecten beschikbaar. Ook in de markt is in de tussenliggende periode wel iets gebeurd. Niet gezegd kan worden dat beklaagde in redelijkheid nimmer tot zijn waardering had kunnen komen. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-81 RvT Oost

    Ontvankelijkheid. Belangenbehartiging opdrachtgever. Bestemming onroerende zaak. Taxatie. Onafhankelijkheid. Klagers hebben in april 2006 via hun makelaar (beklaagde) een woonboerderij gekocht. Na de ondertekening van de koopakte ontving beklaagde van de bank het verzoek om de boerderij i.v.m. de financiering van klagers te taxeren. Beklaagde heeft, na enige aarzeling i.v.m. zijn eerdere bemoeienis bij de aankoop, toch aan dit verzoek voldaan. In 2014 ontdekten klagers dat op de woonboerderij een agrarische bestemming rustte en dat wijziging daarvan in  "wonen" voor hen aanzienlijke kosten zou meebrengen. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen ten tijde van de aankoop niet correct en onvoldoende over de bestemming heeft geïnformeerd. Klagers worden, ondanks het tijdsverloop, in hun klacht ontvangen omdat zij pas in 2014 van de bestemming op de hoogte zijn geraakt. Naar het oordeel van de Raad zijn klagers vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst niet, althans onvoldoende over de bestemming geïnformeerd. Ten overvloede wijst de Raad er nog op dat beklaagde in 2006 in geen geval op verzoek van de bank een taxatierapport had mogen uitbrengen nadat hij eerder al betrokken was geraakt bij de transactie m.b.t. dit object.    Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-86 RvT Oost

    Taxatie. Afgeven taxatierapport zonder inspectie/opname door taxateur zelf. Een makelaar wordt door de NVM verweten dat zij een taxatierapport heeft afgegeven zonder dat zij het te taxeren object zelf heeft opgenomen en geïnspecteerd en zonder hiervan melding in het taxatierapport te maken. De opname/inspectie werd door een medewerker van de makelaar verricht die geen geregistreerd of beëdigd taxateur was. De Raad stelt vast dat beklaagde het object niet zelf heeft opgenomen en geïnspecteerd en dat zij hiervan geen melding in het taxatierapport heeft gemaakt. De makelaar heeft aldus onzorgvuldig en klachtwaardig gehandeld. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-78 RvT Oost

    Eigen belang. Makelaar koopt zelf. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Uiteindelijk heeft klager een eindbod uitgebracht van EUR 228.000,-- onder voorwaarde van financiering gedurende 1 week. Vervolgens heeft beklaagde de woning zelf gekocht voor EUR 225.000,-- , zonder financieringsvoorbehoud en zonder de verkoper courtage in rekening te brengen. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn eigen belang heeft nagestreefd, althans dat hij bij zijn dienstverlening niet heeft gewaakt tegen een onjuiste beeldvorming over zijn werkwijze, belangen en positie. De Raad overweegt dat beklaagde niet heeft gehandeld naar de aard en strekking van Regel 1 van de Erecode. Toen de verkoper de opdracht aan beklaagde versterkte, had beklaagde de keus om, zijn eigen belang volgend, de opdracht te weigeren óf de opdracht te aanvaarden maar dan niet langer gegadigde te zijn. De schijn is opgewekt dat beklaagde door de ontvangen biedingen van klager (en anderen) zijn prijs voor de woning heeft kunnen bepalen, en dan nog wel een prijs die lager was dan de bieding van klager omdat beklaagde rekening hield met de courtage die de verkoper bij verkoop aan klager wél en bij verkoop aan beklaagde niet verschuldigd zou worden. Voorts is beklaagde ook nadat hij de woning al gekocht had, tegenover klager niet transparant geweest over zijn positie. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-53 RvT Oost

    Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Makelaarskantoor B (klaagster) heeft in een vennootschap onder firma (V.O.F. B) samengewerkt met makelaar A (beklaagde). Tussen de beide vennoten is onenigheid ontstaan en uiteindelijk is besloten om de V.O.F. te ontbinden. Makelaarskantoor B verwijt makelaar A dat zij na de ontbinding de financiële afwikkeling van het samenwerkingsverband willens en wetens heeft gefrustreerd. Daarnaast wordt makelaar A verweten dat zij zich t.o.v. makelaarskantoor B oncollegiaal heeft gedragen en makelaarskantoor B reputatieschade heeft berokkend. De Raad overweegt dat makelaarskantoor B gerechtigd is om haar financiële aanspraken door de bevoegde rechter te laten beoordelen. Voor een tuchtrechtelijke toetsing is geen plaats tenzij makelaar A zonder enig redelijk argument en belang haar medewerking aan de financiële afwikkeling van de V.O.F. zou hebben onthouden. Hiervan is echter niet gebleken. Mede tegen de achtergrond van de zeer verslechterde verstandhouding tussen partijen komt de Raad tot de conclusie dat aan beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijtbaar oncollegiaal gedrag kan worden verweten. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-52 RvT Oost

    Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Makelaar A (klaagster) heeft in een vennootschap onder firma (V.O.F. B) samengewerkt met makelaarskantoor B, het makelaarskantoor van beklaagde. Tussen de vennoten was afgesproken dat klaagster de administratie van zowel de V.O.F. als van het makelaarskantoor zou verzorgen. Daarnaast heeft klaagster via de V.O.F. meegewerkt aan de verkoop van nieuw te bouwen appartementen. Makelaarskantoor B had van de projecteigenaar de opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van deze appartementen ontvangen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij buiten haar om contact heeft opgenomen met de mensen die via haar een appartement hebben gekocht. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klaagster heeft belemmerd bij de uitvoering van haar werkzaamheden en dat hij klaagster tegenover derden ten onrechte in een kwaad daglicht heeft gesteld. De Raad overweegt dat beklaagde, onder de onderhavige omstandigheden, zonder overtreding van de Erecode met klaagsters koper contact kon opnemen. Dat beklaagde klaagster bij de uitvoering van haar werkzaamheden heeft belemmerd is niet gebleken. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde zich op tuchtrechtelijk laakbare wijze over klaagster heeft uitgelaten.  Download uitspraak (pdf) 

    Lees meer