Uitspraken

  • 15-28 RvT ’s Gravenhage

    Niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop: meer dan 6 jaar verstreken. Klager koopt in juli 2006 een woning. Pas in 2014 dient hij een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat hij niet was ingelicht over de toekomstige aanleg van een weg en de agrarische bestemming van het gekochte. De Raad komt niet aan inhoudelijke behandeling van de klacht toe omdat sinds het tot stand komen van de koopovereenkomst 8 jaar is verstreken en de makelaar zegt door dit lange tijdsverloop in zijn verdedigingsmogelijkheden te zijn geschaad. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-83 RvT ‘s-Gravenhage

    Gebondenheid aan mondelinge koopovereenkomst. Makelaar houdt koopovereenkomst onder zich. Klagers kopen een woning. Als ontbindende voorwaarde worden opgenomen de financiering van de aankoop en de verkoop van de eigen woning van klagers. Met de verkoper (opdrachtgever van de makelaar) spreekt de makelaar af dat ondanks de bereikte overeenstemming de bezichtigingen doorgaan. Na zo’n bezichtiging doet een andere belangstellende een hoger bod dan met klagers mondeling overeen was gekomen. Klagers voelen zich daardoor genoodzaakt alsnog een hogere koopsom te betalen dan aanvankelijk was overeengekomen. Zij verwijten de makelaar dat het zo ver heeft moeten komen. De Raad van toezicht verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 dat inhoudt dat zowel verkoper als koper er zich op mogen beroepen dat aan een mondelinge overeenkomst geen rechtsgevolg gegeven wordt. De raad concludeert dat de makelaar zeer wel de stelling kon innemen dat zijn opdrachtgever niet aan klagers gebonden was. Daarbij komt dat hij het belang van verkoper had te behartigen en dat bereiken van een zo hoog mogelijke koopprijs daarvan deel uitmaakt. De klacht is derhalve ongegrond. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-65 RvT ‘s-Gravenhage

    Beweerdelijk onjuiste waardering. Pand alleen van buiten opgenomen. Waardering in opdracht van collega-makelaar die in een tuchtzaak is verwikkeld. Uitvoerige overwegingen wat een taxatie is. Een makelaar is verwikkeld in een in hoger beroep bij de Centrale Raad van Toezicht lopende tuchtzaak. In dat kader heeft deze makelaar aan beklaagde verzocht een waardebepaling van het pand dat in die tuchtzaak een rol speelt, op te stellen. Klager, ook klager in voormelde tuchtzaak, verwijt beklaagde dat deze zich bij zijn waardering heeft laten leiden door de wens van zijn collega om tot een bepaalde uitkomst te komen. Daarbij zou volgens klager de vriendschappelijke relatie tussen beide makelaars een rol spelen. De Centrale Raad achtte de klacht tegen de opdrachtgevende collega ongegrond. Weliswaar was de door deze geadviseerde vraagprijs aan de optimistische kant, maar niet gezegd kan worden dat geen redelijk handelende makelaar nimmer tot zo’n oordeel had kunnen komen. De raad van toezicht acht de verklaring van beklaagde waarom hij alleen een geveltaxatie uitvoerde, begrijpelijk – hij kon het pand niet betreden. Hij vermeldde die reden ook in zijn rapport. De waardering zelf kan genade vinden in de ogen van de raad. Taxeren is nu eenmaal geen mathematische exercitie waarin maar één uitkomst mogelijk is. Dat vergelijkingsobjecten een lagere prijs per m² laten zien, wil nog niet zeggen dat de waardering onjuist is. Niet gebleken is van een zodanige vriendschappelijke relatie tussen beklaagde en de opdrachtgevende collega dat van een objectie waarde-indicatie gen sprake kan zijn. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2563 CRvT

    Lees meer
  • 14-66 RvT ‘s-Gravenhage

    Mandeligheid van buitenmuur. Informatie aan kopende collega-makelaar over juridisch geschil met de buren. Tijdsverloop voor indienen van klacht. (Zie ook 14-67 RvT 's-Gravenhage). Beklaagde is belast met de verkoop van een woning. Aan de buitenmuur van het pand van de klagende buurman is jaren geleden door zijn opdrachtgever een afdak bevestigd waarover ook in het verleden onenigheid is geweest. Beklaagde heeft zijn collega-makelaar die voor de koper optrad, van genoemd geschil op de hoogte gebracht. Niet staat vast dat de muur uitsluitend eigendom is van klager en dat geen sprake is van mandeligheid. Klager heeft weliswaar tijd verloren laten gaan voor hij zijn klacht indiende, maar niet zodanig lang dat beklaagde in zijn verdedigingsmogelijkheden is geschaad. Naar het oordeel van de raad heeft beklaagde in deze kwestie gedaan wat redelijkerwijs van een NVM-makelaar mag worden verwacht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2561 CRvT

    Lees meer
  • 14-69 RvT ‘s-Gravenhage

    Taxatie in opdracht van de bank. Schending van privacy tijdens taxatie? Beklaagde krijgt opdracht van de hypotheekhouder van klagers om een taxatierapport op te stellen van klagers’ woning. Klagers klagen erover dat beklaagde te snel uitvoering gaf aan de taxatieopdracht omdat zij nog met de bank in gesprek waren. Verder klagen zij erover dat de makelaar en een metgezel van deze zich niet legitimeerden en tijdens de taxatie in kasten e.d. keken waardoor zij zich in hun privacy geschonden voelden en dat de tijdens de taxatie gemaakte foto’s niet aan hen werden overhandigd. De Raad is zich bewust dat een taxatie van een woning in opdracht van de hypotheekhouder voor de eigenaar veelal moeilijk is. Tegen die achtergrond moet het optreden van de taxateur bekeken worden. Het college stelt vast dat de makelaar zich heeft gedragen zoals van een NVM-makelaar mag worden verwacht. Download uitspraak (pdf)Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2565 CRvT

    Lees meer
  • 14-68 RvT ‘s-Gravenhage

    Meetinstructie. Maten op plattegrond juist weergegeven maar totale woonoppervlak niet. Klagers kopen een appartement waarvan in de verkoopinformatie een woonoppervlak van 130 m² is vermeld. Bij de verbouwing ontdekken zij dat het woonoppervlak geen 130 m², maar slechts 114 m² bedraagt. Dan blijkt dat het makelaarskantoor wel volgens de meetinstructie heeft gemeten en de juiste maten op de plattegrond heeft vermeld, maar bij de totaaltelling een fout of verschrijving heeft gemaakt waardoor het woonoppervlak onjuist is vermeld. De Raad rekent het het makelaarskantoor aan dat het deze fout niet zelf heeft ontdekt. Het kantoor heeft niet die zorgvuldigheid in acht genomen die van een NVM makelaar mag worden verwacht. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-67 RvT ‘s-Gravenhage

    Mandeligheid van buitenmuur. Informatie aan koper over juridisch geschil met de buren. Tijdsverloop voor indienen van klacht. (Zie ook 14-66 RvT 's-Gravenhage)Beklaagde is belast met de aankoop van een woning. Aan de buitenmuur van het pand van de klagende buurman is jaren geleden door verkoper een afdak bevestigd waarover ook in het verleden onenigheid is geweest. Beklaagde heeft zijn cliënt van genoemd geschil op de hoogte gebracht. Niet staat vast dat de muur uitsluitend eigendom is van klager en dat geen sprake is van mandeligheid. Klager heeft weliswaar tijd verloren laten gaan voor hij zijn klacht indiende, maar niet zodanig lang dat beklaagde in zijn verdedigingsmogelijkheden is geschaad.  Naar het oordeel van de raad heeft beklaagde in deze kwestie gedaan wat redelijkerwijs van een NVM-makelaar mag worden verwacht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2562 CRvT

    Lees meer
  • 14-45 RvT ’s Gravenhage

    Niet voldoen aan wens van opdrachtgever: verkoop van appartementen apart én als geheel. Zorgdragen voor vertrek huurder. Beweerdelijke druk op verkoper om accoord te gaan met verkoop. Klager is eigenaar van een tweetal appartementsrechten. Hij wil dat de makelaar deze objecten zowel elk afzonderlijk als als geheel aanbiedt. De makelaar wekt de indruk dat hij aan die wens gevolg geeft, maar doet dat niet. Als de makelaar dat niet zag zitten – waar op zich goede redenen voor te bedenken zijn - dan had hij dat aan klager vooraf duidelijk moeten maken. De stelling van de makelaar dat zekerheid bestond dat de huurder zou vertrekken, is niet door klager aan de hand van stukken bestreden. Van onder druk zetten is geen sprake geweest. Als er al sprake was van druk, dan is die veroorzaakt door de specifieke omstandigheden van het geval. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2546 CRvT

    Lees meer
  • 14-43 RvT ‘s-Gravenhage

    Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij het vinden van opvolgende huurders. Klaagster is huurster van een tweetal winkelpanden. Vanwege teruglopende bedrijfsresultaten verzoekt zij beklaagde opvolgende huurders te vinden. Deze slaagt daarin. De klacht van klaagster dat hij kandidaathuurders zonder overleg afwees is ongegrond. Weliswaar is door een e-mail van de makelaar bij klaagster de indruk gewekt dat hij eerder voor de eigenaar optrad dan voor klaagster, maar dat is niet voldoende om de klacht gegrond te verklaren nu de makelaar verklaart dat een en ander op een vergissing berust. Het feit dat de makelaar volgens klaagster voor de eigenaar bemiddelde ten aanzien van twee andere panden ter plaatse, speelt geen rol. Ten eerste betwist de makelaar deze stelling en ten tweede gaat het om totaal andere panden. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2552 CRvT

    Lees meer
  • 14-44 RvT ’s Gravenhage

    Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Ruiltransactie voorgesteld. Geen tegenstrijdige belangen.Een makelaarskantoor heeft opdracht de woning van klaagster te verkopen. Dat traject verloopt moeizaam. Als er op een gegeven moment een gegadigde in beeld komt, stelt het kantoor voor om een ruiltransactie te plegen met het doel om de door klaagster in te nemen woning, die veel goedkoper is dan de hare, door te verkopen. Klaagster wijst dit voorstel tot tweemaal toe af. Het feit dat het makelaarskantoor op zeker moment de woning van de gegadigde in de verkoop neemt, betekent niet dat het tegenstrijdige belangen dient. Wél dient een makelaar bij een ruiltransactie behoedzaam te opereren. Het staat voor de raad vast dat dit gebeurd is. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer