Uitspraken

  • 14-59 RvT Utrecht

    Waardebepaling tegen de zin van een van de twee opdrachtgevers gemeld. Klaagster en haar partner gaan uit elkaar. In dat kader moet de gezamenlijke woning worden verkocht. Als na geruime tijd geen verkoop tot stand komt, vat klaagster het plan op om zelf de woning te verwerven. Later wordt de makelaar door de man benaderd met het verzoek een waardebepaling aan hem af te geven. Klaagster heeft hier ernstig bezwaar tegen. Omdat de man blijft aandringen wil de makelaar klaagster later dezelfde vraag stellen, maar hij kan haar telefonisch niet te pakken krijgen en stuurt haar vervolgens een SMS-bericht. Als daarop geen reactie komt, geeft de makelaar aan de man en de vrouw de waardebepaling door. Klaagster is boos. De raad van toezicht stelt dat de verkoopopdracht door beide partners is verstrekt. De vraag om een waardebepaling had dan ook van beide opdrachtgevers afkomstig moeten zijn. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-33 RvT Utrecht

    Te hoge huurprijs vastgesteld? Summiere onderbouwing taxatierapport. Gebrek aan communicatie. De huurster van een horecagelegenheid heeft een geschil met de verhuurder over de huursom. In dat kader wordt een procedure voor de rechter gevoerd. Verhuurder stelt voor om een onafhankelijke makelaar de huurprijs te laten vaststellen. Met de door de verhuurder voorgedragen makelaar gaat klaagster accoord. Zij is het niet eens met de door deze vastgestelde huursom van € 14.000 per jaar. Zij is van mening dat de makelaar niet zorgvuldig met haar belangen is omgegaan. Dat zou onder meer blijken uit het feit dat de makelaar uitging van een gemeentelijke notitie waarin de omgeving zou worden opgeknapt, maar daarvan is het nimmer gekomen. De Raad van toezicht acht de klacht ongegrond. Wél is het college van mening dat de onderbouwing van de vastgestelde waarde erg summier is. De communicatie met klaagster had beter gekund. Nu zou de indruk gewekt kunnen zijn van beïnvloeding of bevoordeling. Van dat laatste is echter geen sprake. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-19 RvT Utrecht

    Eigen belang: moeder van adviserende makelaar wordt koopster. Schijn van belangenverstrengeling. Een dame op gevorderde leeftijd (klaagster) met broze gezondheid vraagt een makelaar om advies over een verhuurde woning die zij bezit. Zij wenste deze woning te verkopen. In dat kader taxeert de makelaar de woning in 2009 op een leegwaarde van € 270.000 en een waarde in verhuurde staat van € 162.000. Daarbij houdt de makelaar rekening met de staat van het pand. In mei 2011 neemt klaagster opnieuw contact op met de makelaar en geeft aan de woning te willen verkopen. Daarbij zegt zij eerst te willen pogen de bejaarde huurders te bewegen de woning te verlaten en daar een zeker bedrag voor over te hebben. In datzelfde gesprek zegt de makelaar dat zijn moeder wellicht belangstelling heeft voor het huis als belegging. Als de huurders niet op het aanbod van klaagster ingaan, komt opnieuw verkoop ter sprake. Vanwege de inmiddels verslechterde markt zou de koopprijs volgens de makelaar € 142.500 bedragen. De makelaar geeft klaagster de mogelijkheid om die koopprijs te laten toetsen door een andere makelaar Klaagster acht dat niet nodig en verkoopt het huis aan de moeder van de makelaar voor genoemd bedrag. De overdracht vindt op 1 december 2011 plaats. Later die maand zeggen de huurders de huur op. De nieuwe eigenaresse laat het pand na vertrek van de huurders opknappen en verkoopt het pand in 2012 voor € 255.000. Door de uiteindelijke koper en enige familieleden gealarmeerd dient klaagster een klacht in. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. De enkele mededeling van de makelaar aan klaagster dat zij de mogelijkheid had om de koopsom te laten toetsen was niet voldoende. De makelaar had rekening moeten houden met de ouderdom en de gezondheidstoestand van klaagster. Hij had zich moeten realiseren dat hij in casu uiterst behoedzaam had moeten opereren hetgeen hij niet gedaan heeft. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 13-89 RvT Utrecht

    Adviseur en tegelijkertijd koper van pand van cliënt. Misbruik van omstandigheden. Zeer ernstige schending van Erecode. Zie ook 11-73 RvT Utrecht, 12-2416 tussen CRvT en 12-2416 eind CRvT. Een makelaar, toen nog niet aangesloten bij de NVM, wordt door een bejaard echtpaar gevraagd hen behulpzaam te zijn bij hun mogelijke problemen met de hypotheekhouder. De makelaar biedt aan dat hij het huis van het echtpaar koopt. Dat gebeurt tegen een lage koopsom waarbij wordt vastgelegd dat het echtpaar in het huis mag blijven wonen. Naderhand ontstaat bij het echtpaar twijfel over de transactie en spant het een rechtszaak aan. De rechtbank stelt misbruik van omstandigheden vast en acht de zaak geschikt voor vernietiging. Vervolgens wordt tussen partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. De ingediende klacht wordt ingetrokken doch de raad van toezicht zet de behandeling van de klacht vanwege de ernst van het gebeurde voort en veroordeelt de makelaar.In hoger beroep verklaart de Centrale Raad van Toezicht de klacht alsnog niet-ontvankelijk omdat de makelaar ten tijde van het gebeurde, nog geen NVM-makelaar was. De NVM dient vervolgens een nieuwe klacht in tegen de onderneming waaraan de makelaar verbonden was en nog altijd is. De Raad van Toezicht stelt vast dat de feitelijk betrokken makelaar zijn eigen belang heeft laten prevaleren boven dat van het echtpaar en acht het gebeurde bijzonder ernstig. De raad . neemt in zijn overwegingen mee dat de feitelijk betrokken makelaar en ook de destijds verantwoordelijke makelaar spijt hebben betuigd en in te zien dat er volstrekt onjuist is gehandeld. Tevens wordt meegewogen dat sinds het gebeurde geruime tijd is verstreken en dat klaagster (de NVM) verklaard heeft niet uit te zijn op sluiting van de makelaarsonderneming. Er kan echter geen lagere straf volgen dan een schorsing. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht, 12-07 RvT Utrecht Uitpsraak CRvT, 12-2426 CRvT

    Lees meer
  • 13-36 RvT Utrecht

    Beweerdelijk oncollegiaal gedrag. Benaderen van opdrachtgevers van kantoor dat bekend maakte dat zijn activiteiten worden overgedaan aan een ander kantoor. Een makelaarskantoor maakt bekend dat zijn activiteiten worden overgedragen aan een ander kantoor. Het introduceert dit kantoor bij zijn opdrachtgevers. Daarop wordt een aantal van die opdrachtgevers benaderd door een derde kantoor (beklaagde). Het overnemende kantoor dient daarop een klacht in tegen laatstgenoemd kantoor. De raad van toezicht constateert dat het de opdrachtgevers van het eerstgenoemde kantoor vrij stond om al dan niet in zee te gaan met het overnemende bedrijf. Zij hadden zich daarover nog niet uitgelaten toen zij door beklaagde werden benaderd. In die tussenfase handelde beklaagde niet onjuist door zichzelf bij die opdrachtgevers te introduceren. Meer dan introduceren deed beklaagde bovendien niet. De klacht is ongegrond. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-53 RvT Utrecht

    Gedeeltelijk onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Geen onderzoek gedaan naar bijzondere status bijgebouw. Status van assistent-makelaar. De problemen die bij de nakoming van de koopovereenkomst ontstaan, zijn in belangrijke mate veroorzaakt door de onduidelijke status van het bijgebouw. De makelaar had daar in verband met het feit dat het om een bijzonder verkoopobject ging, nader onderzoek naar moeten doen. Overigens valt ook verkopers/klagers in dit opzicht iets te verwijten. Dat degene die voor het makelaarskantoor optrad zich ten onrechte als assistent-makelaar uitgaf, is niet komen vast te staan. Dat die medewerker namens het makelaarskantoor de koopakte tekende, is voor de stelling van klagers onvoldoende bewijs.  Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2459 CRvT

    Lees meer
  • 12-52 RvT Utrecht

    Zinsnede in taxatierapport niet onheus jegens partij bij echtscheiding. Een makelaar verricht in opdracht een taxatie van de echtelijke woning in het kader van een echtscheiding. Een der echtelieden stuurt de makelaar foto’s en een bouwkundige rapportage van het pand. De makelaar vermeldt daarover in zijn taxatierapport dat hij met respect voor de verzender en de bouwkundige, de neiging heeft om die informatie als een enigszins gekleurde voorstelling van zaken te beschouwen en op zijn eigen waarnemingen af te gaan.De raad van toezicht beschouwt die bewoordingen als toelaatbaar. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-09 RvT Utrecht

    Oncollegiaal gedrag. ‘Onder andermans duiven schieten’. De verhoudingen tussen twee makelaars(kantoren) in een en dezelfde plaats is al jaren slecht. Partijen dienen over en weer klachten tegen elkaar in. De raad van toezicht is van oordeel dat als een makelaar weet of kan weten dat een opdrachtgever aan een collega-makelaar een verkoopopdracht gaf, ook al is deze nog niet gemeld in het NVM-systeem, die makelaar zich dient te onthouden van rechtstreeks contact met de verkoper. De raad overweegt ten overvloede dat beide makelaars onvoldoende hebben gedaan om kwesties te deëscaleren en kondigt zware maatregelen aan als zij klachten jegens elkaar blijven indienen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2429 CRvT Uitspraak CRvT, 13-2429 CRvT II

    Lees meer
  • 12-01 def RvT Utrecht

    Taxatie. Waardering in verhuurde staat niet te rijmen met gangbare maatstaven. Waardeberekening uitsluitend gebaseerd op huurrendement. Geen rekening gehouden met leeftijd huurders. Te lage waardering. Klager stelt dat de waardering door drie taxateurs van de bij hem in eigendom toebehorende verhuurde woning aanzienlijk te laag is gewaardeerd. In een tussenuitspraak heeft de raad van toezicht de taxateurs verzocht om een nadere uitleg van hun taxatie. De rad acht die uitleg zeer onbevredigend. De waarde in verhuurde staat is niet in overeenstemming met gangbare maatstaven van waardering. De taxateurs baseerden zich ten onrechte uitsluitend op het huurrendement en betrokken niet de waarde ingeval van toekomstige leegstand bij hun waardering. De leeftijd van huurders is eveneens ten onrechte niet meegenomen. De raad van toezicht concludeert dat de taxatie aanzienlijk te laag is.   Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht 11-46 tus RvT Utrecht Uitspraak CRvT, 12-2397/12-2427 CRvT

    Lees meer
  • 12-07 RvT Utrecht

    Eigen belang: makelaar koopt zelf. Vordering vernietiging van koopovereenkomst op basis van misbruik van omstandigheden toewijsbaar. Ambtshalve voortzetting van de klachtbehandeling na intrekking van de klacht. Zie ook 11-73 RvT Utrecht, 12-2416 tussen CRvT, 12-2416 eind CRvT en 13-89 RvT Utrecht. De makelaar heeft van de aanvankelijke klagers hun woning gekocht met het beding dat zij in die woning mochten blijven wonen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden toewijsbaar is. De makelaar heeft de bepaling over eigen belang in de Erecode geschonden. Hij heeft zijn rol in het maatschappelijk verkeer ernstig miskend en een groot gebrek aan integriteit getoond.  Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 12-2426 CRvT

    Lees meer