Uitspraken
-
15-92 RvT West
Niet-ontvankelijkheid klacht: klacht na bijna 4 jaar ingediend. Onjuist gebruik NVM-logo. Klagers hebben jarenlang gebruik gemaakt van de beheerdiensten van beklaagde. Per1 januari 2011 gaat dit beheer met instemming van klagers over naar een niet-NVM-lid. Dit kantoor heeft in de opstartfase enige malen incidenteel het NVM-logo gebruikt. Waar klagers zich pas bijna 4 jaar nadat de relatie met beklaagde was verbroken met een klacht over diens beheer tot de raad van toezicht wendden, is deze klacht tardief. Een klacht over het niet-NVM-lid kan de raad niet behandelen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-87 RvT West
Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Bedreiging. Mishandeling. Belangenverstrengeling makelaar-koper en taxateur. Klager is met zijn bedrijf enige tijd onderhuurder geweest van een deel van de door een makelaarskantoor gehuurde bedrijfsruimte. De verhoudingen tussen klager en een makelaar van genoemd kantoor, zijn gaandeweg ernstig verstoord geraakt. Klager verwijt de makelaar (beklaagde 1) dat hij eigendommen van hem heeft weggegooid en dat hij hem ernstig heeft bedreigd en fysiek heeft mishandeld. Daarnaast stelt klager dat de makelaar t.a.v. hetzelfde pand niet alleen als makelaar-koper, maar ook als taxateur voor de financiering is opgetreden. Tenslotte verwijt klager het makelaarskantoor (beklaagde 2) bij de onderverhuur tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. Voor de Raad is komen vast te staan dat de makelaar zonder overleg vlaggen van klager heeft weggegooid en dat hij klager op het kantoor heeft mishandeld door klager (minstens) 1 klap te geven. Deze handelingen zijn schadelijk voor de stand van NVM-makelaars. Het is evident dat de makelaar zich als NVM-makelaar van dergelijke handelingen dient te onthouden. Voorts heeft de makelaar erkend dat hij in ieder geval éénmaal, nadat hij als aankoopmakelaar was opgetreden, een financieringstaxatie van dezelfde woning heeft verricht. Een dergelijke handelwijze is niet toegestaan om te voorkomen dat de belangen van een aankoopmakelaar en een taxateur worden vermengd met alle risico’s voor de betrouwbaarheid van taxaties van dien. Dat ook het makelaarskantoor tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet gebleken. Gelet op de ernst van de tuchtrechtelijk laakbare handelwijze van de makelaar, legt de Raad hem de straf op van voorwaardelijke schorsing als NVM-makelaar voor de duur van 1 maand. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-68 RvT West
Geschatte waarde veel hoger dan andere taxaties. Klacht te vroeg ingediend. Nog geen uitvoering rechterlijk vonnis. Klaagster is met haar broer en zus erfgenaam van een boedel waarin zich een recreatiewoning bevindt. Zij wenst haar broer en zus uit te kopen en laat in dat kader een taxatie uitbrengen die uitkomt op € 340.000. Haar broer geeft beklaagde opdracht tot taxatie en deze komt uit op € 475.000. Tussen de erfgenamen wordt geen overeenstemming bereikt. Op verzoek van beide makelaars tracht een derde makelaar beide makelaars tot overeenstemming te brengen hetgeen mislukt. Die derde makelaar en de makelaar van klaagster komen gezamenlijk tot een waardering van € 355.000. Vervolgens wordt een procedure voor de rechtbank tussen de erfgenamen gevoerd waarvan de uitkomst is dat beklaagde de verkoopopdracht van de woning krijgt waarvan de minimale opbrengst € 475.000 moet zijn. Op het moment dat de klacht wordt ingediend is aan dat vonnis nog geen uitvoering gegeven. De raad van toezicht is van oordeel dat, nu nog geen uitvoering is gegeven aan de verkoopopdracht en beklaagde heeft gesteld dat hij al een bod heeft dat in de buurt komt van zijn waardering, nog niet vaststaat dat de taxatie van beklaagde te hoog is. Bovendien constateert het college dat klaagster die haar broer en zus wil uitkopen, belang heeft bij een zo laag mogelijke koopsom, terwijl de broer en zus juist een belang hebben bij een zo hoog mogelijk bedrag. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-61 RvT West
Foutief woonoppervlak vermeld. Straf als zakelijke terechtwijzing. Beklaagde komt in het kader van een verkoopopdracht tot een woonoppervlak van het te verkopen object van 155 m². Verkopers wijzigen dit oppervlak in 175 m². Een kantoormedewerker neemt deze wijziging klakkeloos over. Klager (koper van de woning) komt er naderhand achter dat het woonoppervlak geen 175m² bedraagt maar hooguit 155 m². De makelaar erkent de fout en zegt inmiddels maatregelen te hebben genomen om dergelijke fouten te voorkomen. De raad van toezicht legt een berisping op, niet vanwege laakbaar gedrag, maar als zakelijke terechtwijzing. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-60 RvT West
Echtscheidingssituatie. Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging. Klager stelt dat zijn makelaar bij de verkoop van de voormalige echtelijke woning tekort schoot. Zijn gesprekstechnieken waren volgens hem onvoldoende en hij zou onvoldoende op de hoogte zijn van actuele marktgegevens. Het hele verkoopproces zou niet goed zijn verlopen. De raad van toezicht is van dit alles niets gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-62 RvT West
Geen berging aanwezig bij appartement. Eenmalig contact met makelaar-verkoper. Eigen makelaar-koper. Klager bezichtigt samen met zijn eigen makelaar een aantal appartementen in hetzelfde complex. Daarbij wordt ook de ruimte bezocht waar de bergingen zich bevinden. Op een van de deuren staat het nummer 18N dat hoort bij een appartement dat op dat moment nog niet te koop is. Niet veel later koopt klager nr 18N via een andere makelaar die dit object collegiaal met beklaagde in portefeuille heeft. Klager heeft verder alleen contact met die collega. Pas na de levering ontdekt klager dat nr 18N niet over een berging beschikt. Het verwijt aan beklaagde dat deze onjuiste voorlichting verstrekte, acht de raad niet terecht. Ten eerste is niet duidelijk of tijdens de bezichtiging expliciet door de makelaar is gezegd dat bij nr 18N een berging hoorde, ten tweede is het contact tussen klager en beklaagde beperkt gebleven tot die ene bezichtiging. Als de berging voor klager essentieel was, had hij nadere inlichtingen moeten vragen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2597 CRvT
Lees meer -
15-59 RvT West
Meetinstructie. Pand al in verkoop voordat meetinstructie gold. Klager klaagt erover dat de door hem gekochte woning geen woonoppervlak van 300 m² telt, maar aanzienlijk kleiner is. De makelaar erkent deze fout die veroorzaakt is door het feit dat de woning al geruime tijd vóór de meetinstructie in de verkoop was en toentertijd door een professioneel bedrijf was opgemeten. De raad van toezicht acht de klacht gegrond, maar vindt wel dat verzachtende omstandigheden aanwezig zijn zodat geen tuchtrechtelijke maatregel wordt opgelegd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-83 RvT West
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding, perikelen bij. In het kader van de echtscheidingsprocedure van klager, is beklaagde voor klager en zijn ex-echtgenote als verkopend makelaar opgetreden. Klager verwijt beklaagde dat hij op verschillende punten in zijn communicatie met klager is tekortgeschoten en meer de belangen van zijn (ex-)echtgenote dan de belangen van klager voor ogen heeft gehad. De makelaar ontkent dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht verwijtbaar heeft gehandeld en verzoekt de Raad om klager te veroordelen in de kosten die hij i.v.m. de onderhavige procedure heeft moeten maken. De Raad overweegt dat beklaagde zich meer rekenschap had moeten geven van de conflicterende belangen van zijn opdrachtgevers. De wijze waarop beklaagde uitvoering heeft gegeven aan de aan hem verstrekte opdracht voldoet vooral in communicatief opzicht jegens klager niet aan de daaraan te stellen eisen en de klacht is daarom gegrond. Het Reglement Tuchtrechtspraak NVM biedt geen ruimte om een kostenveroordeling zoals door beklaagde is gevraagd, toe te wijzen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2594 CRvT
Lees meer -
15-63 RvT West
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Overdrachtsbelasting. Art. 13 wet op belastingen van rechtsverkeer. Klager heeft een woning gekocht die de verkoper kort daarvoor zelf aangekocht had. Klager verwijt de makelaar van de verkoper dat hij hem onvoldoende heeft voorgelicht over de door hem verschuldigde overdrachtsbelasting. Klager meent dat de verkopend makelaar hem had moeten wijzen op de verrekenmogelijkheid die art. 13 van de wet op belastingen van rechtsverkeer biedt. De Raad overweegt dat in de koopakte duidelijk is opgenomen dat de overdrachtsbelasting door koper verschuldigd zou zijn. Het had op de weg van de koper (klager) gelegen om zich nader te laten informeren over de gemaakte afspraken over de verschuldigdheid van de overdrachtsbelasting c.q. de toepassing van art. 13 van de wet op belastingen van rechtsverkeer. Dit geldt te meer nu klager wist dat de verkoper de woning binnen zes maanden na aankoop verkocht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-42 RvT West
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onderzoek naar financiële gegoedheid potentiële huurder. Verhuuropdracht verstrekt? Toen de verkoop van de woning van klager uit bleef, heeft klager zijn makelaar (beklaagde) gevraagd de woning tijdelijk te verhuren. Het pand is vervolgens verhuurd maar omdat de huurder de huurpenningen niet voldeed, is de huurovereenkomst uiteindelijk tussentijds beëindigd. Klager verwijt beklaagde dat hij de kredietwaardigheid van de huurder niet getoetst heeft. De Raad stelt vast dat klager beklaagde op enig moment gevraagd heeft de woning tijdelijk te verhuren. Volgens klager ligt aan deze opdracht een overeenkomst ten grondslag maar door beklaagde wordt dit betwist. Klager heeft zijn standpunt niet nader onderbouwd zodat door de Raad niet kan worden vastgesteld dat sprake is van een overeenkomst van opdracht tot tijdelijke verhuur. Op basis van de stukken kan niet worden vastgesteld dat beklaagde zich jegens klager verplicht had om de financiële gegoedheid van de huurder te verifiëren. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer