Uitspraken
-
21-33 RvT West
Meetinstructie. Twee verschillende woonoppervlaktes vermeld. Beklaagde zet in 2016 een woning te koop en vermeldt in de verkoopdocumentatie zowel een woonoppervlak van 133 m² als van 155 m²; op Funda wordt alleen 155 m² genoemd Klager koopt de woning. Als hij de woning in 2020 weer verkoopt komt een meetbureau tot 122,3 m². Dan blijkt dat het kantoor in 2016 een fout heeft gemaakt. Ook kan het kantoor niet reproduceren hoe het destijds tot de maatvoering is gekomen. De raad van toezicht acht e.e.a. onzorgvuldig.
Lees meer -
21-20 RvT West
Verplichtingen vanuit VvE na de verkoop. Klagers verkopen via een eigen makelaar op 4 juni 2020 een appartement dat op 3 augustus zal worden geleverd. In juli 2020 besluit de VvE dat de eigenaren een eenmalige bijdrage van € 4500 moeten betalen. Klagers leiden dit besluit door naar de kopers. Kort voor de overdracht deelt de makelaar van kopers (beklaagde) mede dat zijn cliënten de koopsom met € 4500 wensen te verlagen en anders niet mee te zullen werken aan het transport. Na overleg met hun makelaar gaan klagers alsnog accoord. Het verwijt van klagers dat beklaagde een onjuist standpunt innam ten aanzien van de extra kosten is niet terecht: beklaagde bracht slechts het standpunt van zijn opdrachtgevers over.
Lees meer -
21-19 RvT West
Geen schriftelijkheidsvereiste bij verkoop aan ondernemer. Een makelaarskantoor biedt een appartement te koop aan. Op 17 augustus wordt met een koper die handelt uit beroep of bedrijf mondeling een koopovereenkomst gesloten. De makelaar weet dit, maar beseft niet dat het schriftelijkheidsvereiste van de overeenkomst in zo’n geval niet geldt. Een paar dagen later wordt met klager, eveneens een onderneming, mondeling een koopovereenkomst bereikt. Kort daarop deelt het kantoor aan klager mede dat de verkoper de voorkeur aan de eerdere koper geeft, mede omdat dat een particulier zou zijn. De raad is van oordeel dat het beklaagde valt aan te rekenen dat men zich niet bewust was dat bij verkoop aan een ondernemer het schriftelijkheidsvereiste niet geldt. Het verweer dat de verkoper de voorkeur gaf aan verkoop aan een particulier lijkt moeilijk te rijmen met het feit dat degene aan wie uiteindelijk verkocht en geleverd is, ook een ondernemer is.
Lees meer -
21-11 RvT West
Meetinstructie. Belangenafweging bij ontvankelijkheid klacht na tijdsverloop. Klager heeft in 2017 belangstelling voor een woning die bij beklaagde in de verkoop is. Als woonoppervlak wordt 192 m² vermeld. Via zijn aankoopmakelaar uit hij twijfels over de juistheid van deze maatvoering welke twijfels door zijn eigen makelaar worden gedeeld. Hij laat dit erbij zitten en gaat tot aankoop over. Als hij in 2019 zijn woning weer wil verkopen laat hij deze door een professioneel bureau inmeten. Dan komt een woonoppervlak van 164 m² naar boven. Dan blijkt dat beklaagde abusievelijk de kelder en de vliering als woonoppervlak heeft meegerekend. Het verweer dat de klacht te laat is ingediend gaat niet op. De raad weegt bij een laat ingediende klacht de wederzijdse belangen af. Weliswaar had klager al bij de aankoop zijn twijfels maar pas na de inmeting in 2019 kwam de werkelijke woonoppervlakte aan het licht en niet lang daarna diende klager zijn klacht in. De makelaar heeft de meetinstructie niet juist gevolgd. Omdat klager destijds op de hoogte was van een mogelijk onjuist opgegeven woonoppervlak maar niettemin overging tot aankoop, en omdat beklaagde zijn fout heeft erkend volstaat de raad met enkel de gegrondbevinding van de klacht en een kostenveroordeling.
Lees meer -
20-108 RvT West
Afspraak tot collegiale verkoop geschonden? Geschil ligt ook onder de rechter. Ernstig verstoorde collegiale verhoudingen. Klager en beklaagde zijn beide kantoren in hetzelfde werkgebied. Klager verkoopt namens zijn opdrachtgever een stuk grond ten behoeve van een nieuwbouwproject. Beklaagde brengt vervolgens een ontwikkelaar aan. Klager en beklaagde spreken af om dat nieuwbouwproject collegiaal te verkopen. De ontwikkelaar verkoopt het project via beklaagde door aan een derde die vervolgens beklaagde inschakelt bij de verkoop van de op een ander terrein te bouwen woningen zonder klager daarbij te betrekken. De raad van toezicht constateert dat de vraag of beklaagde oncollegiaal handelde afhankelijk is van de vraag of beklaagde gehouden was om klager bij de doorverkoop te betrekken en of de ontwikkelaar daartoe bereid was. Die vraag ligt voor bij de civiele rechter. Daarom kan de raad geen uitspraak doen of sprake is van oncollegiaal gedrag. Gezien de ernstig verstoorde collegiale verhoudingen tussen kantoren die in hetzelfde werkgebied opereren, geeft de raad partijen in overweging om een mediator in te schakelen.
Lees meer -
20-107 RvT West
Ref: 027/133.660 Hennepkwekerij in het gehuurde. Voldoende onderzoek naar huurder. Beklaagde heeft in opdracht van klager een huurder gezocht voor zijn woning. Als zich een gegadigde aandient, doet het makelaarskantoor onderzoek. Hij doet o.a. navraag bij een zakelijke relatie van de kandidaat en hij verlangt een extra hoge waarborgsom omdat deze nog maar kort bij zijn werkgever werkzaam is en zijn salaris laag is in verhouding tot de huurprijs. Klager stemt vervolgens met de kandidaat in. Enige maanden later wordt in de woning een hennepkwekerij ontdekt. Het verwijt van klager dat de makelaar onvoldoende onderzoek deed acht de raad van toezicht niet terecht. Er was geen aanleiding nader onderzoek in te stellen naar de moraliteit van de huurder.
Lees meer -
21-8 RvT West
RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Handel. Risico van aankoop samen met een derde. Onjuiste vermelding van makelaarschap op website. Een kandidaat-makelaar krijgt opdracht om een woning te verkopen. De kandidaat-makelaar zegt dat het huis € 125.000 oplevert, maar dat bij een rustiger verkoop een hogere opbrengst mogelijk is. Omdat de eigenaar snel geld nodig heeft teneinde elders een pand te kunnen kopen, koopt de kandidaat-makelaar tesamen met een bevriende horeca-ondernemen het pand voor genoemd bedrag met de bedoeling om dit te verhuren. Zeer kort daarna en nog vóór de levering breekt de coronacrisis uit en heeft de horeca-ondernemer direct geld nodig om zijn zaken in de lucht te houden. De kandidaat-makelaar is niet in staat zijn partner uit te kopen. Het pand wordt via het kantoor van de kandidaat-makelaar te koop gezet waarover de oorspronkelijke eigenaar wordt geïnformeerd die daartegen geen bezwaren uit, en binnen 3 weken voor € 152.500 verkocht. De klacht wordt ingediend door een collega-makelaar die er ook over klaagt dat de kandidaat-makelaar ten onrechte als makelaar op de website van de makelaardij staat vermeld. De raad acht de klacht over dit laatste ongegrond nu het kantoor de onjuiste vermelding direct ongedaan heeft gemaakt toen het daarop werd gewezen. De klacht over de gedraging van de kandidaat-makelaar die niet bij de NVM is aangesloten, wordt diens kantoor toegerekend en is gegrond. Indien een werknemer van een NVM-lid in het kader van zijn werkzaamheden voor dit NVM-lid samen met een derde (niet makelaar) een belang in een onroerende zaak verwerft, loopt dit NVM-lid daarmee het risico op een tuchtrechtelijk verwijt indien ten gevolge van beslissingen van die derde het duurzaam karakter aan een investering komt te ontvallen. Dat die derde, in dit geval de beleggingspartner van de kandidaat-makelaar, zich in verband met de coronacrisis genoodzaakt zag om het pand weer te verkopen, is geen reden om het gebeurde niet als handel aan te merken.
Lees meer -
21-3 RvT West
Aankoop van nieuwbouwappartement. Beweerdelijk onjuiste informatie en optreden. Onduidelijkheid verkoopbrochure. Klaagster koopt een nieuwbouwappartement. Beklaagden treden op als verkopend makelaar namens de projectontwikkelaar. Klaagster is van oordeel dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld door aan te geven dat het nieuwbouwappartement onder Woningborg-garantie werd gerealiseerd terwijl in werkelijkheid alleen sprake was van een Woningborg-afbouwgarantie. De Raad oordeelt dat uit de stukken niet duidelijk blijkt dat er alleen sprake was van een Woningborg-afbouwgarantie voor de ontwikkelaar. Volgens De Raad hadden beklaagden hierover duidelijkheid dienen te verschaffen aan klaagster als consument. De Raad verklaart de klacht gegrond en legt aan beklaagden de sanctie van een berisping op.
Lees meer -
21-2 RvT West
Ontvankelijkheid. Klaagster niet-ontvankelijk. Klaagster heeft beklaagd sub 2 ingeschakeld voor de verkoop van haar horecaonderneming. Haar klacht richt zich tegen de uitvoering van die opdracht. Beklaagde sub 2 en de daar werkzame beklaagde sub 3 zijn echter geen NVM-lid. Beklaagde sub 1 en de daar werkzame beklaagde sub 4 zijn wel NVM-lid, maar niet betrokken bij de verkoop van de onderneming van klaagster. De Raad verklaart de ingediende klacht niet-ontvankelijk.
Lees meer -
20-88 RvT West
Ref: 027/134.057 Klacht over makelaar bij verkoop nieuwbouwproject De zoon van de klager in deze zaak heeft interesse in een woning in een nieuwbouwproject. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar namens de projectontwikkelaar. Door de zoon van klager wordt eerst een reserveringsovereenkomst voor een appartement getekend. Nadat op een later moment de concept koop-aanneemovereenkomst wordt toegezonden, heeft de zoon van klager daarover de nodige vragen. Er is onder andere onduidelijkheid over de afbouwwaarborg. Vervolgens besluit de zoon van klager de reserveringsovereenkomst te ontbinden. De projectontwikkelaar betaalt uiteindelijk de betaalde reserveringsvergoeding terug aan de zoon van klager. Daarop dient klager alsnog een klacht in tegen beklaagde. Klager heeft daarbij een vijftal klachten, onder andere over het feit dat de zoon van klager te weinig gelegenheid zou hebben gehad voor het doornemen van de koop-aannemingsovereenkomst. Verder zou er onduidelijke informatie over de afbouwwaarborg zijn verstrekt en zou beklaagde niet zonder meer zijn overgegaan tot terugbetaling van de betaalde reserveringsvergoeding. De klachten worden allemaal ongegrond verklaard door de Raad.
Lees meer