Uitspraken
-
18-51 RvT West
Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Recht op sleutel voorafgaande aan oplevering. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de ondertekening van de koopovereenkomst heeft klaagster driemaal de sleutel van de woning gevraagd om de woning te kunnen bekijken. Bij de derde maal heeft beklaagde klaagster te kennen gegeven dat dit niet de bedoeling was. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich tijdens dit gesprek belerend, kleinerend en bedreigend heeft opgesteld. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde zich tuchtrechtelijk laakbaar heeft gedragen. De Raad neemt daarbij in aanmerking dat het beklaagde op zich vrij stond om aan te geven dat de grenzen van bereidwilligheid waren bereikt (een recht op de sleutels heeft de koper niet zolang er niet geleverd is). Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-34 RvT West
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlaktematen. Meetinstructie NEN 2580 bij recreatiewoning. Klagers hebben een recreatiewoning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de aankoop ontdekten klagers dat zowel het huis als het perceel, kleiner waren dan door beklaagde was opgegeven. Klagers hebben de woning laten opmeten volgens de meetinstructie NEN 2580 en toen bleek dat de gebruiksoppervlakte van de woning geen 50 m2 bedroeg maar slechts 37,06 m2 en de oppervlakte van het perceel geen 500 m2 maar 352,7 m2. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning niet zelf heeft opgemeten en onjuiste maten heeft opgegeven.De Raad stelt vast dat beklaagde de Meetinstructie t.a.v. de woning niet heeft toegepast en ook anderszins de woning voorafgaand aan de verkoop niet heeft opgemeten of heeft laten opmeten. De Raad acht dat tuchtrechtelijk laakbaar. De Meetinstructie is naar het oordeel van de Raad van toepassing op voor recreatie bestemde woningen maar indien dit anders zou zijn, is de afwijking in de werkelijke oppervlaktematen ten opzichte van de in de verkoopdocumentatie opgenomen oppervlaktematen dermate substantieel, dat dit tuchtrechtelijk laakbaar handelen oplevert. Dat klagers de woning hebben bezichtigd en dat zij niet hebben aangegeven dat de vierkante meters een cruciale rol zouden spelen bij hun besluitvorming, doet hieraan niet af. Het in NVM-verband verplicht stellen van het hanteren van de Meetinstructie is nu juist ingegeven om een einde te maken aan het zonder deugdelijk onderzoek dan wel het foutief opnemen van de maten van oppervlaktes door bij de NVM aangesloten makelaars. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-33 RvT West
Onvoldoende belangenbehartiging. Bewust vertragen van de onderhandelingen. Financiële dienstverlening. Onvoldoende communicatie Klagers hebben beklaagde in 2011 een verkoopopdracht verstrekt. In 2013 heeft beklaagde de opdracht teruggegeven waarna klagers een ander hebben gevraagd om hen bij de verkoop van hun woning bij te staan. Begin 2015 heeft beklaagde namens potentiële kopers een bod op de woning van klagers uitgebracht. Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen maar uiteindelijk is deze alsnog ontbonden omdat de kopers hun financiering niet rond konden krijgen. Klagers verwijten beklaagde dat hij tijdens de onderhandelingen op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde onzorgvuldig en tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo is niet gebleken dat beklaagde zich jegens de adviseur van klagers onheus heeft gedragen of dat hij de voortgang van de onderhandelingen bewust heeft vertraagd. De financiële activiteiten worden niet verricht vanuit het makelaarskantoor van beklaagde, zoals klagers stellen, maar vanuit een separate entiteit. Deze entiteit beschikt over de benodigde vergunningen en de Raad ziet dan ook niet hoe dit kan leiden tot tuchtrechtelijk laakbaar handelen van beklaagde. De Raad merkt wel op dat in dit geval de communicatie van beklaagde richting klagers op enkele punten te wensen heeft overgelaten maar dit was niet dusdanig ernstig dat dit tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen oplevert Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-32 RvT West
Taxatie. Onzorgvuldige werkwijze. Opvragen schone grondverklaring en asbestinventarisatie. Klager was met de erven van een perceel grond verwikkeld in een gerechtelijke procedure. In het kader van deze procedure hebben ieder der partijen een makelaar aangesteld die samen de waarde van het perceel bindend zouden vaststellen. Klager verwijt de door de erven aangestelde taxateur (beklaagde) dat hij ondeskundig heeft gehandeld door de beschikbare schone grondverklaring en asbestinventarisatie niet bij zijn taxatie te betrekken. Daarnaast stelt klager dat er sprake was van belangenverstrengeling. De Raad is van oordeel dat de – mede door beklaagde – afgegeven waardebepaling zorgvuldig tot stand is gekomen. De waardebepaling is voldoende onderbouwd, waarbij is verwezen naar voor de waardebepaling relevante factoren. Ook het bedrag voor de sloop/sanering is naar het oordeel van de Raad voldoende onderbouwd en komt de Raad niet onevenredig voor. Indien beklaagde ten tijde van de waardebepaling van het perceel bekend was met het bestaan van een schone grondverklaring en een asbestinventarisatie, en deze documenten vervolgens niet heeft opgevraagd, heeft dat niet geleid tot een foutieve waardebepaling. Beklaagde is uitgegaan van zijn eigen kennis en kunde, heeft de nodige informatie ingewonnen, en is tot een vanuit tuchtrechtelijk oogpunt juiste waardebepaling gekomen. Eventuele kennis van beklaagde met de inhoud van de schone grondverklaring en een asbestinventarisatie had niet tot een andere waardebepaling geleid. Dat beklaagde de gesteldheid van de bodem niet voldoende heeft meegenomen in de waardebepaling en/of dat hij de asbestverontreiniging op het perceel niet of onvoldoende onderkend heeft, blijkt niet uit de stukken en wordt ook overigens door klager niet aannemelijk gemaakt. Dat er sprake was van belangenverstrengeling is niet komen vast te staan. De klacht wordt ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-31 RvT West
Onvoldoende belangenbehartiging. Onzorgvuldig optreden. Slechte bereikbaarheid. Klaagster heeft beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van haar woning verstrekt. Er zijn verschillende bezichtigingen geweest en klaagster heeft tweemaal een bod afgewezen. Uiteindelijk heeft klaagster de opdracht aan beklaagde ingetrokken. Klaagster verwijt beklaagde dat hij bij de uitvoering van haar opdracht op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde, onzorgvuldig en laakbaar heeft gehandeld. Dat beklaagde slecht bereikbaar was voor potentiële kopers, deze potentiële kopers heeft geadviseerd niet hoger te bieden dan een bepaalde koopprijs en dat beklaagde zich negatief over de woning heeft uitgelaten, blijkt geenszins uit de overgelegde stukken en is ook verder door klaagster niet aannemelijk gemaakt. Omdat ook overigens niet is gebleken dat beklaagde op enigerlei wijze in strijd met door hem in acht te nemen regels en/of normen heeft gehandeld, of door zijn handelen schade aan klaagster heeft toegebracht, wordt de klacht ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-30 RvT West
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Verhuur bedrijfsruimte t.b.v. horeca. Benodigde vergunningen versus gebruiksmogelijkheden. Toezending verkeerde Algemene Bepalingen. Klaagster was geïnteresseerd in een bedrijfsruimte die via beklaagde te huur werd aangeboden. Klaagster was voornemens om er een eetgelegenheid en een discotheek in te vestigen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij op verschillende punten onjuiste c.q. onvoldoende informatie heeft verstrekt. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klaagster het verkeerde model van de Algemene Bepalingen behorende bij de huurovereenkomst heeft gestuurd. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde aan klaagster onjuiste informatie verstrekt heeft. Uit de huurovereenkomst volgt dat klaagster verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Ter zitting heeft beklaagde onbetwist gesteld dat hij klaagster er op gewezen heeft dat aan de achterzijde van het gehuurde woningen zijn gebouwd, waardoor mogelijk zwaardere eisen worden gesteld aan het geluidsniveau. Onder deze omstandigheden lag het naar het oordeel van de Raad op de weg van klaagster om een nader onderzoek in te stellen naar de gebruiksmogelijkheden alvorens zij tot het aangaan van de huurovereenkomst zou zijn overgegaan. Het verwijt dat beklaagde de onjuiste Algemene Bepalingen aan klaagster heeft gestuurd treft evenmin doel. Beklaagde heeft deze omissie omgaand – vòòr ondertekening van de huurovereenkomst – hersteld en voor klaagster moet duidelijk zijn geweest welke Algemene Bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zouden zijn. De klacht is derhalve ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-151 RvT West
Ontvankelijkheid. Misbruik van het tuchtrecht. Ongepast optreden tegenover een derde. Klager heeft als adviseur gewerkt voor een opdrachtgeefster van beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat hij zich meerdere malen indiscreet over klager heeft uitgelaten en onwaarheden over hem heeft verspreid. Hiertoe voert klager aan dat beklaagde van zijn opdrachtgeefster zou hebben geëist dat zij klager zou ontslaan als haar adviseur omdat beklaagde niet meer zou willen samenwerken met klager. Voorts wordt hierbij aangevoerd dat beklaagde aan derden zou hebben verteld over het voornemen van klager om een klacht jegens beklaagde in te dienen en dat beklaagde klager bij een toevallige ontmoeting heeft genegeerd. De Raad is van oordeel dat klager door het indienen van de klacht misbruik heeft gemaakt van het tuchtrecht van de NVM. De Raad komt tot dit oordeel omdat klager zijn klacht baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij weet of behoort te weten dat die feiten en omstandigheden op geen enkele wijze kunnen leiden tot gegrondheid van de ingediende klacht. Gezien de voorgeschiedenis is het aannemelijk dat de klacht voornamelijk isingediend om beklaagdes opdrachtgeefster te treffen, met het doel het conflict met die opdrachtgeefster verder te doen escaleren. Daar is het tuchtrecht van de NVM niet voor bedoeld. Vorenstaande leidt tot het oordeel dat klager in zijn klacht niet-ontvankelijk zal worden verklaard. Ten overvloede wordt opgemerkt dat, voor zover er geen sprake zou zijn geweest van misbruik van het tuchtrecht van de NVM, er geen enkele feitelijke grondslag is om te kunnen spreken van klachtwaardig handelen door beklaagde. Indien klager al ontvankelijk zou zijn in zijn klacht, zou de Raad de klacht van klager ongegrond verklaren. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-19 RvT West
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Ontbreken vergunning. Klager was geïnteresseerd in een woning met een bedrijfsruimte waarin vier studio-appartementen waren gerealiseerd. Klager wilde de woning zelf gebruiken en de studio’s verhuren. Nadat met de verkoper overeenstemming was bereikt heeft beklaagde (de verkopend makelaar) de concept- koopovereenkomst toegezonden. Klager verwijt beklaagde dat hij pas daarna, desgevraagd van beklaagde vernam dat voor de verhuur van de studio’s geen vergunning aanwezig was. Klager heeft daarop alsnog van de aankoop afgezien. De Raad is van oordeel dat het op de weg van beklaagde had gelegen om uiterlijk bij of voorafgaand aan de toezending van de concept-overeenkomst, maar bij voorkeur eerder, klager uitdrukkelijk op het onvergunde karakter van de studio’s te wijzen, bij voorkeur onder toezending van de relevante correspondentie met de gemeente. Beklaagde heeft dit nagelaten en ook in de concept-koopovereenkomst dienaangaande niets vermeld. Daardoor heeft beklaagde het risico laten ontstaan dat klager verwachtingen zou koesteren die de verkoper niet zou kunnen waarmaken. De klacht is gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-18 RvT West
Onvoldoende belangenbehartiging. Onzorgvuldig handelen. Onduidelijkheid over identiteit wederpartij. Verkoop “vóór de markt uit”. Klaagster heeft beklaagde gevraagd de verkoop van haar woning ter hand te nemen. Via beklaagde werd, nog voordat de woning op Funda geplaatst was, met een koper mondeling overeenstemming bereikt over een koopprijs van EUR 365.000. De koper bleek een onderneming die zich toelegt op renovatie en doorverkoop van woningen. Klaagster heeft de verkoop alsnog afgeblazen en de woning is vervolgens via een andere makelaar voor EUR 410.000,-- aan een derde verkocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar onjuist of onvolledig heeft geïnformeerd over de achtergronden van de koper. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat de woning vóór de markt (nog vóór de plaatsing op Funda) verkocht werd. De Raad stelt vast dat niet is gebleken dat beklaagde niet integer gehandeld heeft. Dat laat onverlet dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig gehandeld heeft. Het had op de weg van beklaagde gelegen om klaagster ondubbelzinnig en schriftelijk te wijzen op het feit dat in de huidige woningmarkt het vóór de markt uit verkopen van een courante woning, het risico brengt dat niet de hoogste prijs wordt behaald. Dat gold te meer bij een koper als de onderhavige. Dat klaagster haast had bij de verkoop, doet hieraan niet af. Juist ook dan ligt het op de weg van de makelaar om zijn opdrachtgever duidelijk inzicht te geven in de voor de verkoop relevante omstandigheden en om te voorkomen dat zijn opdrachtgever wellicht lichtvaardig een bepaalde keuze maakt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-17 RvT West
Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Exclusiviteit. Klaagster was geïnteresseerd in een bedrijfspand dat beklaagde in verkoop had. Klaagster verwijt beklaagde dat aan haar niet kenbaar is gemaakt dat er - in strijd met aan klaagster toegezegde exclusiviteit - met meer partijen werd onderhandeld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat klaagster niet is geïnformeerd over het bod van een andere gegadigde en dat klaagster niet in de gelegenheid is gesteld een beter bod uit te brengen. De Raad stelt vast dat het klager en beklaagde onder de onderhavige omstandigheden niet voor ogen kon staan dat op basis van exclusiviteit werd onderhandeld. Voorts komt het de Raad aannemelijk voor dat de door de opdrachtgever van beklaagde met een derde bereikte overeenstemming geheel of grotendeels buiten beklaagde om is bereikt. Dit laat onverlet dat beklaagde er beter aan had gedaan om, toen zijn opdrachtgever aangaf het wachten op klaagster beu te worden, dit met (de adviseur van) klaagster te communiceren zodat klaagster de gelegenheid had om zich meer bewust te beraden over aanpassing van haar bod en/of de daaraan verbonden voorwaarden. Tuchtrechtelijk laakbaar acht de Raad het optreden van beklaagde evenwel niet. Download uitspraak (pdf)
Lees meer