Uitspraken
-
18-16 RvT West
Onvoldoende belangenbehartiging. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onderzoek naar identiteit en gegoedheid huurder. Drugslab. Onervaren medewerker. Onzorgvuldig handelen. Klaagster heeft via beklaagde haar bedrijfspand verhuurd aan een huurder die er een drugslab in heeft gevestigd. Bij de opstart van het drugslab heeft zich een explosie voorgedaan en is brand ontstaan waarna de overeenkomst is beëindigd. Betaling van schadevergoeding aan klaagster is uitgebleven. Klaagster verwijt beklaagde dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de identiteit en de gegoedheid van de huurder. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de opdracht door een onervaren medewerker heeft laten uitvoeren en dat hij onvoldoende zorgvuldig te werk is gegaan. De Raad overweegt dat het in zijn algemeenheid tot de taak van de verhurend makelaar behoort om zich te informeren over de identiteit van de potentiële huurders en de kredietwaardigheid. In dit geval heeft beklaagde hiernaar voldoende onderzoek verricht. Dat de medewerker van beklaagde onervaren was kan niet worden vastgesteld. Evenmin kan worden vastgesteld dat beklaagde klaagster expliciet heeft gewezen op het risico van het gebruik als drugslab maar gelet op art. 18 van de huurovereenkomst levert dit geen tuchtrechtelijk laakbaar handelen op. In dit artikel is een verbod opgenomen voor dergelijke activiteiten en de mogelijkheid van tussentijdse inspectie door de verhuurder. Daarbij komt dat het een feit van algemene bekendheid is dat in gehuurde bedrijfsruimtes met enige regelmaat hennepkwekerijen en drugslabs worden aangetroffen. De Raad concludeert dat beklaagde jegens klaagster de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die mocht worden verwacht en de klacht wordt ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-15 RvT West
Onjuiste taxatiewaarde. Veiling. Lagere waarde dan taxaties van collega’s. Onvergelijkbare uitkomsten. Klager was eigenaar van twee onroerende zaken. Deze onroerende zaken zijn in 2014 geveild en verkocht . Beklaagde heeft de objecten voorafgaande aan de veiling getaxeerd. Klager meent dat beklaagde de waarde veel te laag heeft vastgesteld en wijst daarbij op taxatierapporten van andere taxateurs die hoger uitkwamen. De Raad stelt vast dat de door klager overgelegde taxaties andere uitgangspunten en een ander doel hadden dan de taxatie van beklaagde. De resultaten zijn niet goed vergelijkbaar. Hoewel de verschillen in uitkomst aanzienlijk zijn, is de Raad van oordeel dat beklaagde in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Beklaagde heeft zijn taxatie voldoende onderbouwd en verklaard. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-14 RvT West
Eigen belang/handel. Makelaar koopt zelf. Schijn van handel in onroerend goed. Een makelaar (beklaagde) heeft, samen met een derde, een drietal appartementsrechten gekocht voor EUR 350.000,--. Drie maanden later heeft beklaagde deze appartementsrechten voor EUR 475.000 doorverkocht. Beklaagde wordt door klaagster verweten dat hij gehandeld heeft in onroerend goed dan wel dat hij tenminste die indruk heeft gewekt waardoor er een onjuiste beeldvorming over de belangen van beklaagde is ontstaan. De Raad acht het op zichzelf aannemelijk dat beklaagde uit het oogpunt van belegging heeft besloten de betreffende appartementsrechten aan te kopen. Ook indien onroerend goed is gekocht met het oogmerk van duurzame belegging, maar na een korte periode wordt verkocht, kan sprake zijn van handel in de zin van regel 6. In dit geval heeft beklaagde door zijn handelwijze in ieder geval de schijn gewekt dat hij handelt in onroerend goed. Een NVM-makelaar dient te voorkomen dat van dergelijke schijn sprake kan zijn. De klacht is derhalve gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-149 RvT West
Beweerdelijk te lage taxatie. Onafhankelijkheid van taxateur. Klaagster is in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. In dat kader gaf zij een makelaar opdracht de woning te taxeren. Deze komt uit op € 550.000. Twee maanden later geeft haar ex-echtgenoot beklaagde opdracht de woning te waarderen. Deze is een goede bekende van het gezin van klaagster en met name haar ex-man. Hij komt uit op een bedrag van € 500.000. Bijna een jaar later komt een derde taxateur tot een waardering van € 540.000. Klaagster acht de waardering van beklaagde te laag. Bovendien stelt zij dat beklaagde de woning niet van binnen heeft opgenomen. Verder meent zij dat beklaagde gezien zijn nauwe relatie met haar ex-man niet onafhankelijk kon taxeren. De makelaar heeft in zijn taxatierapport vermeld dat hij de woning niet van binnen kon opnemen. Waar hij het gezin van klaagster goed kende, kende hij de woning van binnen. Dat hij de ex-echtgenoot van klaagster goed kent, is voor hem geen belemmering om een juiste taxatie te verrichten. Dat die taxatie juist is, blijkt uit de beide andere waarderingen. Dat laatste is de raad van toezicht met beklaagde eens. Dat geldt niet voor de (on)afhankelijkheid van beklaagde. Hij had zich, gezien zijn nauwe relatie met klaagsters ex-echtgenoot, of van de taxatie dienen te onthouden of op zijn minst haar toestemming voor de taxatie moeten vragen. In zoverre is de klacht gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-147 RvT West
Beweerdelijk onjuiste advertenties inzake achterom. Vlak langs de woningen van klagers loopt een paadje dat niet hun eigendom is. Dat paadje wordt onder meer gebruikt door de bewoners van een vlakbij gelegen woning. Het staat niet vast dat er sprake is van een recht van overpad. Wel staat vast dat bewoners al vele jaren gebruik maken van het paadje en dat de eigenaar ervan daar nimmer bezwaar tegen maakte. Klagers zijn van mening dat de makelaar die het vlakbij gelegen huis in verkoop/verhuur heeft in advertenties en op websites de suggestie wekt dat er sprake zou zijn van een recht van overpad en dat hij tijdens rondleidingen met belangstellenden het achterom aanprijst. De makelaar zou ondanks klachten van klagers de advertentieteksten niet hebben aangepast. De makelaar zegt dat hij dit laatste wel degelijk deed maar dat er websites zijn die teksten van andere sites overnemen waarop hij geen invloed heeft. Hij zegt toe tijdens bezichtigingen geen gebruik meer van het paadje te maken en de werkelijke situatie aan gegadigden duidelijk uiteen te zetten. De raad van toezicht kan in de advertentieteksten niets misleidends zien. De klacht wordt ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-122 RvT West
Ondeskundig optreden. Onzorgvuldig optreden. Ontbreken van inspectie. Gebruik onjuist format. Overnemen gegevens van derden. Klager was de zaakwaarnemer van de eigenaar van een aantal garageboxen en percelen (agrarische)grond. Beklaagde heeft zowel de garageboxen als de percelen getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij deze taxaties op onzorgvuldige en ondeskundige wijze heeft uitgevoerd en op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. De Raad stelt vast dat beklaagde door zijn handelwijze heeft blijk gegeven zich volstrekt niet bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijke verkeer. Hij schond diverse basisregels waaraan een NVM-lid zich te houden heeft en trad daarmee niet op als een betrouwbare deskundige en onafhankelijke makelaar die waakt tegen onjuiste beeldvorming. Het klakkeloos overnemen van gegevens/mededelingen van derden is onaanvaardbaar. Indien een makelaar over onvoldoende lokale kennis beschikt, dient hij zich in beginsel te onthouden van het uitbrengen van een taxatie dan wel een wel ter plaatse goed bekend zijnde makelaar te raadplegen/in te schakelen. Een NVM-lid dient een te taxeren object zelf te bezichtigen en te inspecteren. Het is hem niet toegestaan op basis van gegevens van anderen een taxatierapport op zijn naam uit te laten gaan. Beklaagde heeft niet alle garageboxen geïnspecteerd en heeft de percelen zelfs in het geheel niet gezien. Voorts is beklaagde tot ondertekening van het taxatierapport van de percelen overgegaan, terwijl hij een onjuiste format had gebruikt, nu hem alleen gevraagd zou zijn om een globale waardebepaling af te geven. De Raad acht het onbegrijpelijk en onaanvaardbaar dat beklaagde het betreffende taxatierapport heeft getekend, terwijl hij tot heden stelt dat het om een globale waardebepaling zou gaan. De Raad concludeert dat beklaagde schromelijk tekortgeschoten is in de op hem rustende verplichtingen. De Raad acht dit zodanig ernstig dat de zwaarste sanctie op zijn plaats is, temeer nu beklaagde geen blijk heeft gegeven de onjuistheid van zijn handelen in te zien, edoch zich in zijn verweer te presenteren als slachtoffer. De klacht wordt gegrond verklaard en beklaagde wordt ontzet uit het NVM-lidmaatschap. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-2659 CRvT
Lees meer -
18-01 RvT West
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. “Oud pand clausule”. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie over de onderhoudstoestand van de woning heeft verstrekt. Uit het in opdracht van klager verrichte bouwkundig onderzoek bleken de riolering en de elektrische installatie in veel slechtere staat te zijn dan door beklaagde was aangegeven terwijl de gestelde dakisolatie niet werd aangetroffen. De Raad overweegt dat een verkopend makelaar moet waken voor onjuiste beeldvorming. Deze verplichting gaat niet zo ver dat de verkopend makelaar niet mag afgaan op mededelingen van zijn opdrachtgever, behoudens indien de makelaar aanleiding heeft om te veronderstellen dat die mededelingen onjuist zijn. In dit geval kan het optreden van beklaagde de toets der kritiek doorstaan. Hierbij wordt ook in aanmerking genomen dat de verkoopdocumentatie vermeldt dat een “oud pand-clausule” van toepassing is. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-110 RvT West
Belangenbehartiging verkoper. Onderzoeksplicht. Erfdienstbaarheden-onderzoek. Klager beklaagt zich erover dat de woning die hij gekocht heeft door de make-laar-verkoper was aangeboden als voorzien van garage en achterom terwijl er alleen maar sprake is van een erfdienstbaarheid van voetpad en niet van uitweg. De raad van toezicht constateert dat het er optisch uitziet als dat men over de achter de woningen gelegen zandweg met een auto aar de garages kan komen en dat van die mogelijkheid decennia lang zonder problemen gebruik gemaakt is. Onder die omstandigheden hoefde de makelaar geen nader onderzoek naar de situatie te verrichten. Het verwijt dat de makelaar te weinig ondernam om de gerezen problemen op te lossen is evenmin gegrond. Hij kan zijn opdrachtgever niet dwingen om aan een oplossing mee te werken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-109 RvT West
Klacht van niet-opdrachtgever. Burengeschil. Als de makelaar de verkoopopdracht van een woning krijgt, ontvangt hij een e-mail van de buren van het te verkopen pand over een lekkage als gevolg van een lekkende plantenbak. Als hij deze e-mail met zijn opdrachtgever bespreekt, krijgt hij te horen dat deze zaak al 15 jaar speelt en deel uitmaakt van een burengeschil. Omdat de makelaar niet betrokken wil worden in een burenruzie besluit hij geen verdere actie te ondernemen. De Raad van Toezicht acht dit niet klachtwaardig. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-108 RvT West
Klacht over taxatie. Onvoldoende verklaring hoe taxateur tot waardering kwam. Niet redelijk handelend taxateur. Referentieobjecten. Klager is van mening dat het taxatierapport van zijn woning onjuist is. Hij zegt dat zijn woning ten onrechte als bovenwoning is aangemerkt en dat de referentieobjecten dientengevolge ook allemaal bovenwoningen zijn. De kelder is ten onrechte niet meegenomen bij de waardering die verder te laag is vanwege een te lage m2-prijs. De Raad van Toezicht acht de kwalificatie bovenwoning niet erg gelukkig maar wel verklaarbaar. De kelder is niet toegankelijk en dus terecht niet opgenomen. De makelaar verklaart niet waarom de m2-bedragen van de referentieobjecten veel hoger liggen dan die van het pand van klager. Derhalve is deze opgetreden als een niet in redelijkheid handelend taxateur. Download uitspraak (pdf)
Lees meer