Uitspraken

  • 18-29 RvT zuid

    Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Onjuiste informatie over de oppervlakte van een nog te bouwen woning. Onjuiste informatie van opdrachtgever ontvangen. Verantwoordelijkheid tegenover derden. Beperkte verkoopopdracht. Klager heeft een nog te bouwen appartement gekocht. Na de aankoop ontdekte klager dat de oppervlakte kleiner was dan door de verkopend makelaar (beklaagde) was aangegeven. Klager verwijt beklaagde onvoldoende zorgvuldig te hebben gehandeld en meent recht te hebben op vergoeding van schade nu hij een kleiner appartement geleverd heeft gekregen dan hij o.g.v. de door beklaagde geleverde informatie mocht verwachten. Beklaagde ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en wijst er op dat hij slechts een zeer beperkte opdracht van de verkoper had gekregen.     De Raad overweegt allereerst dat de vraag of klagers schade hebben geleden en zo ja, of die schade door beklaagde moet worden vergoed, niet van tuchtrechtelijke, maar van civielrechtelijke aard is. Niet de Raad, maar de gewone rechter is bevoegd om daarover te oordelen. De Raad stelt voorts vast dat de door beklaagde in de verkoopbrochure en op Funda genoemde maten afwijken van de maten die volgens de aannemer gerealiseerd zouden worden. Dat is niet juist en valt beklaagde te verwijten. Het feit dat de door beklaagde gebruikte brochure en informatie door zijn opdrachtgever werden aangeleverd en dat hij daar op vertrouwde doet daar niet(s) aan af. Het is en blijft de verantwoordelijkheid èn de taak van de NVM-makelaar om de maten van een object –ongeacht of dit reeds is gebouwd of nog in aanbouw is- volgens de in de meetinstructie aangegeven methode, hetzij feitelijk en/of op (bouw)tekening te berekenen en/of te checken en slechts de maten die aldus berekend en/of gecheckt zijn in een brochure, op een website of in mondelinge contacten te noemen. Wellicht ten overvloede wordt daarbij nog opgemerkt dat een makelaar die verantwoordelijkheid c.q. taak niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar gelet op zijn functie als NVM-makelaar in het maatschappelijk verkeer óók ten aanzien van derden-belanghebbenden, zoals (potentiële) kopers, in casu klager, in acht te nemen heeft. Nu beklaagde verder met de totstandkoming van de koopovereenkomst geen enkele bemoeienis heeft gehad, valt beklaagde niet te verwijten dat klager minder vierkante meters geleverd heeft gekregen dan hij gedacht had.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-128 RvT Zuid

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid i.v.m. tijdsverloop. Beklaagde heeft in 2000 vier percelen van klager en een perceel van klagers moeder getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij de waarde van zijn percelen te laag en de waarde van het perceel van zijn moeder te hoog heeft gewaardeerd. De Raad stelt vast dat partijen tijdens de zitting hebben ingestemd met inhoudelijke behandeling van de klacht. Het primaire verweer van beklaagde tot niet-ontvankelijkheid behoeft derhalve verder geen bespreking. Het is vaste rechtspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM dat een door een makelaar uitgebrachte taxatie door de tuchtrechter slechts marginaal mag c.q. kan worden getoetst. In dit geval is niet gebleken dat beklaagde in redelijkheid niet tot de door hem getaxeerde waarden heeft kunnen komen. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan.  Download uitspraak (pdf)  Uitspraak 17-2661 CRvT

    Lees meer
  • 18-25 RvT Zuid

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Particuliere verkoop. Schriftelijkheidsvereiste. Mondelinge overeenstemming. Reeds bekende derde verhoogt alsnog zijn eerdere bod. Makelaar dient na ontvangst van nieuw bod van derde, partijen aanstonds schriftelijk en tegelijkertijd, te informeren over de consequenties van de nieuwe situatie. Nadat eerder een andere gegadigde een bod had gedaan, hebben ook klagers (particuliere kopers) een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat het bod van klagers mondeling door de (particuliere) verkoper was geaccepteerd, heeft de andere gegadigde zijn eerdere bod alsnog verhoogd. Beklaagde heeft zowel klagers als de andere gegadigde in de gelegenheid gesteld een laatste bod te doen, waarna de woning aan de andere gegadigde verkocht werd. Klagers verwijten beklaagde dat zij de geldende wet- en regelgeving onjuist heeft geïnterpreteerd. Volgens klagers heeft beklaagde er ten onrechte geen rekening mee gehouden dat geen sprake was van een nieuwe gegadigde die alsnog een bod deed, maar van een reeds bekende gegadigde die al eerder een lager bod had gedaan. Beklaagde stelt echter dat ook in dit geval het schriftelijkheidsvereiste geldt en meent juist te hebben gehandeld. De Raad is met beklaagde van mening dat de verkoper strikt formeel-juridisch bezien niet gebonden was aan de met klagers bereikte mondelinge overeenstemming. Er was op dat moment immers geen getekende schriftelijke overeenkomst en dus stond het de particuliere opdrachtgever van beklaagde in beginsel inderdaad vrij om de woning alsnog aan een derde te verkopen. Dit impliceert echter nog niet dat beklaagde ook tuchtrechtelijk juist heeft gehandeld. Hoewel beklaagde de kwestie juridisch juist heeft ingeschat, had beklaagde in dit geval zorgvuldiger en voor beide partijen transparanter te werk moeten gaan. Beklaagde had kunnen/moeten weten dat het nadere bod van de andere gegadigde aanleiding zou kunnen zijn voor problemen. Om ieder misverstand, onzekerheid of geschil te voorkomen had beklaagde het nadere bod van de andere gegadigde alsmede de juridische consequenties daarvan, bij voorkeur aanstonds na ontvangst, schriftelijk en tegelijkertijd aan zowel klagers als aan haar opdrachtgevers dienen voor te leggen.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-20 RvT Zuid

    Collegialiteit. Oneerlijke concurrentie. Aftroggelen van medewerkers van collega. Onvoldoende gekwalificeerde medewerkers. Klager (makelaarskantoor X) verwijt beklaagde (makelaarskantoor Y) dat hij zich schuldig maakt aan oneerlijke concurrentie door (stelselmatig) medewerkers van klager te benaderen met het doel hen te bewegen om bij beklaagde in dienst te komen. Daarnaast stelt klager dat een aantal medewerkers van beklaagde niet aan de gestelde kwaliteitseisen voldoen waardoor de kwaliteit waarvoor NVM-makelaars staan, niet langer geborgd wordt. De Raad concludeert dat klager de klacht onvoldoende heeft onderbouwd c.q. aannemelijk heeft gemaakt. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard. Ten overvloede geeft de Raad partijen uitdrukkelijk in overweging om het kennelijk tussen hen bestaande meningsverschil door goed, collegiaal onderling overleg op te lossen. Mogelijk zou het bestuur van de afdeling Limburg daarbij een bemiddelende rol kunnen vervullen.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-05 RvT Zuid

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Totstandkoming koopovereenkomst. Schriftelijkheidsvereiste. Professionele verkoper. Klager was geïnteresseerd in een pand dat beklaagde in verkoop had. De verkopers waren drie professionele partijen. Nadat het bod van klager door beklaagde namens de drie verkopers was geaccepteerd, werd het bod later alsnog afgewezen. Uiteindelijk is toch nog overeenstemming met klager bereikt en werd het pand aan klager verkocht. Klager verwijt beklaagde de gang van zaken en stelt dat beklaagde niet meer op het in eerste instantie al bereikte akkoord had mogen terugkomen. Bovendien stelt klager beklaagde aansprakelijk voor de financiële schade die voor hem door het verloop van de onderhandelingen is ontstaan. De Raad verklaart de klacht niet-ontvankelijk voor zover deze er toe strekt een oordeel te krijgen over eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of een veroordeling tot betaling van schadevergoeding. Een dergelijk oordeel c.q. veroordeling is immers voorbehouden aan de gewone rechter. Voor het overige wordt de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard. Beklaagde trad op voor drie professionele verkopers. Reeds daarom gaat de stelling van beklaagde dat er op de bereikte overeenstemming kon/mocht worden teruggekomen omdat er nog geen schriftelijke overeenkomst was getekend, niet op. Als deskundig NVM-makelaar moe(s)t, althans behoort beklaagde dat ook zonder meer te weten. Beklaagde is ten onrechte aan zijn standpunt blijven vasthouden. Dat de verkoop geschiedde “onder voorbehoud gunning verkoper” doet daar niet aan af. Dat het geheel aan beklaagde was te verwijten dat de uiteindelijke koopovereenkomst pas maanden later werd ondertekend, is niet komen vast te staan.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-146 RvT Zuid

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Geheimhouding vertrouwelijke gegevens. Ontvankelijkheid. Civielrechtelijke kwesties. Schadevergoeding De verkopers van een woning (klagers) verwijten hun makelaar dat zij, zonder voorafgaand contact, informatie aan een geldverstrekkende instelling heeft verstrekt. Klagers achten de handelwijze van hun makelaar onrechtmatig en menen dat zij aansprakelijk is voor de door hen geleden schade. De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om een oordeel over de door klagers gestelde civielrechtelijke kwesties te geven. Evenmin is de Raad bevoegd om beklaagde te veroordelen tot enige betaling en/of (schade)vergoeding. De bevoegdheid tot een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust op grond van de wet immers bij de gewone rechter. De Raad overweegt voorts dat beklaagde door kennelijk geheel eigener beweging en zónder voorafgaand overleg met en instemming van klagers informatie c.q. gegevens aan derden te verstrekken, níet heeft gehandeld zoals van een NVM-makelaar mag en kan worden verwacht. De klacht is in zoverre dan ook gegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-143 RvT Zuid

    Tussenbeslissing. Afbreken onderhandelingen. Particuliere verkoop. Verkoop aan derde na mondelinge overeenstemming. Mededelingsplicht. Klager heeft voor zijn (particuliere) opdrachtgever onderhandelingen gevoerd over de aankoop van een woning. Beklaagde trad daarbij op als de makelaar van de (particuliere) verkopende partij. Nadat mondeling overeenstemming was bereikt heeft beklaagde partijen een concept-koopovereenkomst voorgelegd. Nog vóór de ondertekening van deze overeenkomst besloot de opdrachtgever van beklaagde de woning alsnog aan een derde te verkopen. Klager verwijt beklaagde de gang van zaken en stelt dat beklaagde hem direct over de nieuwe ontwikkelingen had moeten informeren. De Raad concludeert dat de opdrachtgevers van beklaagde formeel juridisch niet gebonden waren aan de met klager en zijn opdrachtgever bereikte overeenstemming. Er was immers geen getekende schriftelijke koopovereenkomst. Het stond de opdrachtgever van beklaagde vrij om de woning aan een derde te verkopen. Die conclusie impliceert echter niet dat door beklaagde dùs ook tuchtrechtelijk juist is gehandeld. De Raad stelt vast dat beklaagde op 6 juni 2017 wist, althans kon weten dat zijn opdrachtgever met een derde verder wenste te gaan. Het stond de verkoper vrij deze keuze te maken maar dat laat onverlet dat beklaagde klager zo spoedig mogelijk over deze ontwikkeling had moeten informeren. Volgens klager is dit niet gebeurd. Beklaagde stelt echter dat hij klager op 7 juni telefonisch heeft geïnformeerd. Beklaagde wordt door de Raad in de gelegenheid gesteld om bewijs van zijn stelling te leveren en houdt iedere verdere beslissing aan.    Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-144 RvT Zuid

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Gebruiksoppervlakte. (Stelselmatig) niet volgen van de Meetinstructie. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij onjuiste informatie over de gebruiksoppervlakte van de woning heeft verstrekt (geen 200 m2 maar slechts 160,4 m2) en dat hij de woning niet volgens de verplichte Meetinstructie heeft opgemeten. Klagers stellen verder dat beklaagde t.a.v. andere woningen dezelfde fouten heeft gemaakt. Volgens klagers zou beklaagde de Meetinstructie stelselmatig en doelbewust niet hebben nageleefd/naleven. De Raad stelt vast dat beklaagde heeft erkend dat hij t.a.v. drie woningen, waaronder de woning van klagers, de Meetinstructie niet gevolgd heeft en onjuiste informatie over de gebruiksoppervlakte heeft opgegeven. Deze drie woningen maakten onderdeel uit van hetzelfde woningbouwproject. Dat beklaagde de meetinstructie stelselmatig en doelbewust niet zou hebben nageleefd/naleven is niet komen vast te staan. Wel is gebleken dat door beklaagde, in elk geval t.a.v. het hiervoor genoemde woningbouwproject, al jarenlang de verplichte meetinstructie niet is nageleefd. Beklaagde heeft daardoor niet alleen zichzelf maar ook de NVM als betrouwbaar en zorgvuldig werkende beroepsorganisatie in opspraak c.q. diskrediet gebracht.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-08 RvT Zuid

    Vervolg op tussenbeslissing. Afbreken onderhandelingen. Particuliere verkoop. Verkoop aan derde na mondelinge overeenstemming. Schriftelijkheidsvereiste. Mededelingsplicht. Klager heeft voor zijn (particuliere) opdrachtgever onderhandelingen gevoerd over de aankoop van een woning. Beklaagde trad daarbij op als de makelaar van de (particuliere) verkopende partij. Nadat mondeling overeenstemming was bereikt heeft beklaagde partijen een concept-koopovereenkomst voorgelegd. Nog vóór de ondertekening van deze overeenkomst besloot de opdrachtgever van beklaagde de woning alsnog aan een derde te verkopen. Klager verwijt beklaagde de gang van zaken en stelt dat beklaagde hem direct over de nieuwe ontwikkelingen had moeten informeren. De Raad concludeert dat de opdrachtgever van beklaagde formeel juridisch niet gebonden was aan de met klager en zijn opdrachtgever bereikte overeenstemming. Er was immers geen getekende schriftelijke koopovereenkomst. Het stond de opdrachtgever van beklaagde vrij om de woning aan een derde te verkopen. Die conclusie impliceert echter niet dat door beklaagde dùs ook tuchtrechtelijk juist is gehandeld. De Raad stelt vast dat beklaagde op 6 juni 2017 wist, althans kon weten dat zijn opdrachtgever met een derde verder wenste te gaan. Het stond de verkoper vrij deze keuze te maken maar dat laat onverlet dat beklaagde klager zo spoedig mogelijk over deze ontwikkeling had moeten informeren. Volgens klager is dit niet gebeurd. Beklaagde stelt echter dat hij klager op 7 juni 2017 telefonisch heeft geïnformeerd. Nadat beklaagde middels een tussenbeslissing in de gelegenheid is gesteld om bewijs van zijn stelling te leveren concludeert de Raad thans dat beklaagde in dat bewijs niet geslaagd is. Dat beklaagde klager zo spoedig mogelijk volledig en adequaat over het besluit van zijn opdrachtgever geïnformeerd heeft, is niet komen vast te staan. Het was uiteraard van belang om ondubbelzinnig en bewijsbaar aan klager mede te delen dat op de eerder met klagers opdrachtgever bereikte overeenstemming werd teruggekomen. Een schriftelijk bericht hierover had in de rede gelegen en beklaagde heeft niet gehandeld zoals van een zorgvuldig NVM-makelaar had mogen worden verwacht.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-112 RvT Zuid

    Belangen niet-opdrachtgever. Goede trouw. Eigen belang. Ontvankelijkheid m.b.t. civielrechtelijke kwestie c.q. schadevergoeding. Klager heeft rechtstreeks met de verkoper onderhandeld over de aankoop van een woning. Toen partijen het over de door klager voorgelegde concept-koopovereenkomst niet eens konden worden, heeft de verkoper beklaagde gevraagd om voor hem als verkopend makelaar op te treden en hem bij de verdere onderhandelingen met klager bij te staan. Ook na de tussenkomst van beklaagde konden de verkoper en klager niet tot overeenstemming komen en de onderhandelingen zijn vervolgens beëindigd. Klager verwijt beklaagde dat hij niet te goeder trouw gehandeld heeft. Hij zou de verkoper bewust en voor eigen gewin hebben aangezet om van de ondertekening van de koopovereenkomst af te zien en zou de verkoper bovendien hebben opgezadeld met een aanzienlijk financieel nadeel. De Raad verklaart de klacht voor zover deze gericht is op een oordeel over civielrechtelijke aspecten c.q. een veroordeling tot enige betaling van (schade)vergoeding, niet ontvankelijk. Voor het overige wordt de klacht ongegrond verklaard. Dat beklaagde als adviseur c.q. (verkopend) makelaar incorrect of in strijd met de NVM-regels heeft gehandeld, is niet gebleken.    Download uitspraak (pdf)

    Lees meer