Uitspraken
-
19-08 RvT Zuid
19-08 RvT Zuid Zaaknummer: RvTZ20170042 DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Ontvankelijkheid klaagster. Eigen belang makelaar – belegging. (Schijn van) belangenverstrengeling. Klaagster is een onderneming die een bedrijfspand in eigendom heeft en die dit wil doen ontwikkelen tot een foodmarket. Daarnaast heeft zij begin 2014 beklaagden (de makelaar en diens makelaarskantoor) ingeschakeld om het pand te verhuren danwel te verkopen. Sinds 2001 is de makelaar via zijn beleggingsmaatschappij ei-genaar van een bedrijfspand dat vlakbij het pand van klaagster is gelegen. Op beide panden rust de bestemming detailhandel. De huurder van dit pand zegt in augustus 2016 de huur op. De makelaar sluit vervolgens een huurovereenkomst met een supermarkt, daarmee klaagster in de wielen rijdende. De raad van toezicht constateert dat klaagster zeker een belang heeft bij de klacht en daarom in haar klacht kan worden ontvangen. De raad constateert verder dat sprake is van belegging door de makelaar. Dit neemt echter niet weg dat een ma-kelaar ook ingeval van (toegestane) belegging zorgvuldig dient op te treden en zich bewust dient te zijn van het maatschappelijk belang van zijn functie en elke schijn van belangenverstrengeling dient te vermijden. Zodra de supermarkt de makelaar benaderd had in verband met interesse in diens pand, had de makelaar klaagster daarover dienen te informeren opdat deze wellicht nog stappen had kunnen onder-nemen. Inzoverre is de klacht gegrond.
Lees meer -
19-07 RvT Zuid
19-07 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180052) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Onvoldoende belangenbehartiging. Fouten in koopakte. Erkenning door ma-kelaar. Klagers verwijten hun makelaar dat deze een fout maakte in de koopakte waardoor kopers van de aankoop van hun appartement konden afzien. Bovendien schoot de makelaar ernstig tekort door niet tot nauwelijks toelichting te geven bij de koop-overeenkomst. De makelaar geeft beide tekortkomingen ruiterlijk toe. Dat de makelaar na de ontstane problemen te weinig ondernam om de problemen op te lossen is niet juist: de makelaar bracht diverse mogelijkheden naar voren.
Lees meer -
19-06 RvT Zuid
19-06 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180050) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Eigen belang – makelaar koopt zelf. Niet tijdig terugtrekken als verkopend makelaar. Klagers bezichtigen met beklaagde diverse panden die deze zelf in portefeuille heeft. Zij doen een bod op een van de aangeboden panden maar dit wordt afgewe-zen. Vervolgens blijkt dat de makelaar het pand zelf voor eigen bewoning heeft aangekocht. De Raad van toezicht constateert dat regel 6 van de Erecode niet is geschonden nu het om eigen bewoning door de makelaar gaat, maar is wel van oordeel dat de makelaar onzorgvuldig handelde door zich niet onmiddellijk als verkopend makelaar terug te trekken toen hij zelf interesse kreeg. De reputatie van de makelaardij is in diskrediet gebracht.
Lees meer -
19-04 RvT Zuid
19-04 RvT Zuid 203 ERECODE 202 TAXATIE Taxatie uitgevoerd door medewerker die geen lid NVM was. De NVM verwijt makelaarskantoor X (beklaagde en lid NVM) dat door haar medewerker/vennoot Z een taxatierapport is uitgebracht terwijl Z op dat moment niet als taxateur bij de NVM was aangesloten. De Raad concludeert dat de onderhavige taxatie is uitgevoerd c.q. uitgebracht in strijd met artikel 14 lid 1 van het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting, dat uitdrukkelijk bepaalt “Taxaties worden door een NVM-Taxateur verricht.” Dat dit gebeurd is omdat de aan het kantoor verbonden Makelaar-Taxateur met vakantie was en onder druk van de betrokken bankinstelling, doet hieraan niet(s) af. Daarmee wordt slechts een verklaring, maar geen rechtvaardiging voor het niet nakomen van de geldende NVM-regels gegeven. Bovendien doet aan die conclusie ook het verweer dat Z niet wist c.q. zich er niet van bewust was dat hij niet mocht taxeren, niet(s) af. Enerzijds omdat van de heer Z die niet alleen medewerker, maar ook vennoot van beklaagde is, verwacht mag worden dat hij bekend is met de geldende NVM-regels. Anderzijds omdat beklaagde er als NVM-lid op grond van artikel 10 van de Erecode NVM voor moe(s)t zorgen dat aan het kantoor verbonden personen zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM. Beklaagde heeft in strijd met artikel 15 van de Statuten NVM, alsook de artikelen 1 jo 10 van de Erecode NVM en ook de artikelen 6b jo 14 van het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting gehandeld en de klacht is dan ook gegrond.
Lees meer -
18-133 RvT Zuid
18-133 RvT zuid 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid t.a.v. vordering schadevergoeding. Mededelings- en onderzoeksplicht. Te laat doorgeven van informatie over de omvang van het te verkopen perceel. Strook van het verkochte perceel blijkt eigendom van de buurman. Beklaagde heeft van klager een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van zijn perceel/pand ontvangen. Nadat een koper was gevonden deelde beklaagde bij de ondertekening van de koopovereenkomst mede dat een strook van de verkochte grond eigendom van de buurman was. Beklaagde had dat al enige tijd daarvoor van de buurman vernomen. Klager verwijt beklaagde dat hij die informatie niet eerder heeft doorgegeven. Deze informatie vormde voor de koper aanleiding om op de aankoop terug te komen. Doordat uiteindelijk met de koper een regeling kon worden getroffen, is de verkoop alsnog doorgegaan. Klager verwijt beklaagde de gang van zaken en meent daarnaast dat beklaagde hem schadevergoeding verschuldigd is. De Raad stelt vast dat (tijdige) informatie over de bewuste strook grond uiteraard zowel voor de verkoper als voor de koper relevant was. Beklaagde had klager en de koper daarover zo spoedig mogelijk moeten informeren. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde ook op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan. Dat de strook grond van de buurman was valt beklaagde so wie so niet te verwijten, maar hem kan ook niet worden verweten dat hij daar niet op voorhand –d.w.z al vóórdat hij de buurman sprak- rekening mee hield. Dat beklaagde van meet af aan wist, althans redelijkerwijs kon of behoorde te weten dat de betreffende strook níet tot het ter plekke zichtbaar omheinde perceel van klager behoorde is niet gesteld noch gebleken. De Raad is niet bevoegd om te oordelen over de door klager gevraagde veroordeling tot kosten- en/of schadevergoeding. De bevoegdheid om daarover te oordelen, berust op grond van de wet immers niet bij de Raad, maar bij uitsluiting bij de gewone rechter.
Lees meer -
18-126 RvT Zuid
18-126 RvT Zuid 203 ERECODE Makelaar koopt woning voor privé-gebruik. Eigen belang. Belangenverstrengeling. Onvoldoende transparante handelwijze. Beklaagde heeft de woning van de ouders van klager gekocht om daar zelf met zijn gezin te gaan wonen. Klager treedt op als de vertegenwoordiger van zijn ouders. De (ver)koop van de woning geschiedde onderhands en er waren verder geen makelaars bij betrokken. Klager verwijt beklaagde dat hij bij deze transactie onbetrouwbaar, onprofessioneel en niet transparant gehandeld heeft. Volgens klager verliep de afwikkeling van de (ver)koop niet correct, met name doordat het notarieel transport door beklaagde maandenlang vertraagd werd. De Raad verwerpt de stelling van beklaagde dat de klacht enkel omdat deze gericht is op een privé-transactie, niet-ontvankelijk zou zijn. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde de koopovereenkomst zelf heeft opgesteld. De overeenkomst is opgesteld volgens het NVM-model en voorzien van het NVM-logo. Bovendien is alle correspondentie met klager gevoerd via de zakelijke e-mail van beklaagde. Door aldus en zonder enig voorbehoud dat het een privé-kwestie betrof te handelen, heeft beklaagde minstgenomen de schijn gewekt zich (ook) beroepsmatig met de verkoop te hebben bezig gehouden. Voorts heeft beklaagde nagelaten er voor zorg te dragen dat alle relevante data duidelijk en ondubbelzinning in de definitieve koopovereenkomst werden opgenomen. Van beklaagde als NVM-makelaar had mogen worden verwacht dat hij ter vermijding van iedere schijn van belangenverstrengeling de koopovereenkomst door een – bij voorkeur in overleg met klager aangewezen - derde had laten opstellen én dat hij die derde de transactie ook verder had laten begeleiden. Beklaagde had dit in élk geval móeten doen vanaf het moment dat met klager discussie over de inhoud van de concept koopovereenkomst was ontstaan. Beklaagde heeft door zijn handelwijze zichzelf en ook de reputatie van de beroepsgroep in diskrediet gebracht en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.
Lees meer -
18-107 Rvt Zuid
18-107 RvT Zuid 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Ontbreken van schriftelijke toelichting bij koopovereenkomst. Klagers hebben een huis gekocht. Beklaagde trad daarbij op als verkopend makelaar. In de koopovereenkomst was t.b.v. de verkoper een ontbindende voorwaarde opgenomen. Beklaagde heeft namens de verkoper een beroep op deze voorwaarde gedaan waardoor de verkoop alsnog niet is doorgegaan. Klagers verwijten beklaagde dat hij heeft verzuimd om hen de schriftelijke toelichting op de koopovereenkomst te verstrekken. Ook verder zou beklaagde geen dan wel onvoldoende toelichting op de overeenkomst hebben verstrekt. De Raad stelt vast dat de klacht mede gericht is op de verkrijging van schadevergoeding. De Raad is niet bevoegd daarover te oordelen. Een dergelijk oordeel is van civielrechtelijke aard en is voorbehouden aan de gewone rechter. De Raad overweegt voorts dat beklaagde heeft erkend geen schriftelijke toelichting op de getekende overeenkomst te hebben verstrekt. De overeenkomst werd opgesteld volgens het NVM-model en de toelichting vormt een onderdeel van deze overeenkomst. Beklaagde had daarom aanstonds èn geheel eigener beweging aan klager ook de in de overeenkomst genoemde ‘Toelichting op de koopovereenkomst voor de consument’ móeten verstrekken en de klacht is in zoverre gegrond. Het feit dat geen schriftelijke toelichting werd verstrekt impliceert echter op zichzelf nog niet dat het onbegrip van klager over de (reikwijdte) van de in de overeenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde ook aan beklaagde te verwijten valt. Immers als klager al niet helemaal wist/begreep wat hij tekende dan had het uiteraard op zijn weg gelegen om vóór de ondertekening eerst zélf informatie c.q. antwoord op zijn eventuele vragen te krijgen. Klager heeft erkend dat hij de overeenkomst zonder meer heeft geaccepteerd/getekend en dat komt voor zijn eigen risico en valt beklaagde niet te verwijten.
Lees meer -
18-84 RvT Zuid
201 BIEDEN, ONDERHANDELEN Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onvoldoende informatie over erfdienstbaarheid en verbouwing zonder bouwvergunning. Valse verklaring in civiele procedure. De kopers van een woning (klagers) verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij hen niet, dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd over het feit dat de woning niet conform de verstrekte bouwvergunning verbouwd was. Daarnaast zou beklaagde klagers ook niet tijdig hebben geïnformeerd over het feit dat er een erfdienstbaarheid (recht van overpad) op het perceel rustte en zou beklaagde in een tussen klagers en beklaagde gevoerde civiele procedure, een “valse” verklaring hebben afgelegd. De Raad stelt vast dat de verbouwing van de woning een niet onbelangrijk aspect voor de (ver)koop van die woning vormde. Mede om die reden en gelet op het feit, dat er volgens beklaagde zelf sprake was van “een zichtbare afwijking van de bouwvergunning” had het op de weg van beklaagde gelegen om zich voorafgaand aan zijn bemiddelingswerk, goed te vergewissen van de aard en de mate van die afwijking. Nu er sprake was van een substantiële afwijking van de bouwvergunning, had beklaagde zijn opdrachtgevers alsmede de (potentiële) kopers daarover tijdig, dat wil zeggen vóórafgaand aan het sluiten van de (ver)koopovereenkomst, deugdelijk dienen te informeren. Door dit na te laten heeft beklaagde niet gehandeld zoals van een deskundig en zorgvuldig NVM-makelaar kán en mág worden verwacht. De Raad acht het voorts niet aannemelijk dat beklaagde daadwerkelijk eigen onderzoek naar geldende erfdienstbaarheden heeft verricht, terwijl, als dat al is gebeurd, dat niet goed c.q. kennelijk onzorgvuldig is gedaan. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde een “valse” verklaring heeft afgelegd is niet komen vast te staan.
Lees meer -
18-82 RvT Zuid
201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste c.q. onvoldoende informatie over bestemming en gebruiksmogelijkheden. De kopers van een pand (klagers) verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat zij hen vóór de (ver)koop niet, althans onvoldoende heeft geïnformeerd over de exacte bestemming en de gebruiksmogelijkheden van het pand/perceel. Op het pand/perceel rustte een agrarische bestemming en de gebruiksmogelijkheden waren daardoor beperkter dan uit de informatie van de makelaar kon worden opgemaakt. De Raad overweegt dat het zonder meer tot de taak van een NVM-makelaar behoort om zich, zodra hij betrokken wordt bij de aan- of verkoop van een onroerende zaak, terdege te vergewissen van de bestemming van die onroerende zaak en daarover steeds deugdelijk informatie te geven. Een NVM-makelaar heeft die taak niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar gelet op zijn functie als NVM-makelaar in het maatschappelijk verkeer óók ten aanzien van derden, zoals bijvoorbeeld (potentiële) kopers. Zelfs als klagers op de hoogte waren of op de hoogte hadden kunnen zijn van de geldende bestemming, doet dat niets af aan de inhoud/samenstelling van de door beklaagde gehanteerde verkoopbrochure. Bovendien laat dat óók onverlet dat een NVM-makelaar steeds gehouden is om zijn werk zorgvuldig en correct te doen. Beklaagde had enerzijds een andere, op de geldende bestemming toegespitste verkoopbrochure moeten hanteren en anderzijds had beklaagde in haar email aan klagers expliciet de geldende bestemming en gebruiksmogelijkheden moeten noemen. Daarmee had beklaagde ongetwijfeld ook het door klagers uitgesproken “gevoel van bedrog en misleiding” (kunnen) voorkómen. Door haar kennelijk onzorgvuldige wijze van voorbereiden, alsook bemiddelen en met name door haar gebrekkige en zelfs foutieve wijze van informatieverstrekking heeft beklaagde evident tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.
Lees meer -
18-71 RvT Zuid
202 Taxatie Onjuiste taxatiewaarde. Onzorgvuldige taxatie. Klacht van niet-opdrachtgever. Bevoegdheid van de Raad indien dezelfde klacht ook bij andere instantie (NRVT) is ingediend. Klager heeft een hotel-restaurant gehuurd. Tussen klager en de verhuurder is onenigheid over de huurovereenkomst ontstaan. Beklaagde heeft het bedrijfsobject in opdracht van de verhuurder getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij een ondeugdelijk taxatierapport heeft uitgebracht. De Raad constateert allereerst dat klager zijn klacht zowel bij de Raad, als bij het Tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) heeft ingediend. Dit staat een beoordeling van de klacht door de Raad niet in de weg. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. De bestreden taxatie is in belangrijke mate gebaseerd op omzetcijfers waarvan niet is gebleken dat deze door beklaagde op objectieve wijze zijn geverifieerd, gestaafd en/of gecheckt. Reeds daarom, en nog afgezien van andere tekortkomingen/onzorgvuldigheden is de taxatie onzorgvuldig. De stelling van beklaagde dat de taxatie c.q. het taxatierapport uitsluitend bestemd is voor het in het rapport genoemde doel en de genoemde opdrachtgevers, doet daar niet(s) aan af. Ook niet-opdrachtgevers mogen en moeten van een door een deskundig NVM-makelaar uitgebrachte taxatie uit kunnen gaan. Tenslotte en onverminderd het vorenstaande constateert de Raad nog dat de taxatie bedrijfs-onroerend goed betrof, maar dat ten tijde van de taxatie de betrokken taxateurs van beklaagde niet als makelaar/taxateur op dat gebied geregistreerd stonden. De vraag is daarom ook of beklaagde überhaupt wel voldoende deskundigheid “in huis” had om de gewraakte taxatie naar behoren te (kunnen) doen.
Lees meer