Uitspraken

  • 16-35 RvT Zuid

    Eigen belang/handel. Waarneming. Klagers hebben een garagebox gekocht die door het makelaarskantoor van beklaagde te koop werd aangeboden. Klagers hebben m.b.t. de aankoop contact gehad met de zoon van beklaagde die zijn vader, i.v.m. langdurige ziekte, op het kantoor verving. Klagers verwijten beklaagde dat zijn zoon direct belang bij de verkoop had, doordat hij kort daarvoor de garage zelf gekocht had en mede-eigenaar van de garagebox bleek te zijn. De Raad overweegt dat voor de zoon van beklaagde als waarnemer, dus medewerker van beklaagde de Erecode van toepassing was. Nu vaststaat dat de zoon mede-eigenaar van de garagebox was en hij desalniettemin de garage via bemiddeling van beklaagdes makelaarskantoor heeft verkocht, heeft hij in strijd met de Erecode gehandeld. Dat het oorspronkelijk zijn bedoeling was om de garage als beleggingsobject te kopen, is niet komen vast te staan maar zelfs als dit wel zo was, dan had de zoon niet mogen nalaten om daarover van meet af aan tegenover potentiële kopers duidelijkheid te verschaffen. Een verkopend makelaar moet vanaf het allereerste begin naar buiten toe duidelijkheid verschaffen over zijn betrokkenheid bij het te verkopen object en dat heeft beklaagde, in casu zijn zoon, nagelaten. Dat beklaagde zelf wegens ernstige gezondheidsklachten langdurig uit de running was, doet hier niet aan af. Ook in geval van afwezigheid is het de verantwoordelijkheid van een lid dat zijn waarnemers de regels en dus ook de Erecode in acht nemen. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 16-28 RvT Zuid

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Klager en zijn ex-echtgenote waren samen eigenaar van een woning en twee garageboxen. In het kader van zijn echtscheiding is klager uiteindelijk door de rechtbank veroordeeld om mee te werken aan de verkoop van deze onroerende zaken. Door de rechtbank werd daarbij beklaagde als verkopend makelaar aangewezen. Klager verwijt beklaagde dat hij geen, althans onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn wensen en verzoeken en stelt dat beklaagde geheel eenzijdig partij voor zijn ex-echtgenote heeft gekozen. De Raad stelt vast dat tegen de in deze kwestie cruciale eindbeschikking van de rechtbank, door klager geen hoger beroep werd ingesteld. Die eindbeschikking is dus onherroepelijk en geldt derhalve rechtens, ook voor de Raad van Toezicht, als uitgangspunt. Naar het oordeel van de Raad waren er geen omstandigheden die beklaagde noopten anders te handelen dan hij heeft gedaan. Dat beklaagde in strijd met hetzij de eindbeschikking dan wel enige andere door hem in acht te nemen regels en/of normen heeft gehandeld, is niet gebleken. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-2626 CRvT

    Lees meer
  • 16-03 RvT Zuid

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Hertaxatie door niet-onafhankelijke tweede taxateur. Klager heeft i.v.m. een financiering, aan beklaagde gevraagd zijn woning te taxeren. Klager verwijt beklaagde dat zijn taxatierapport diverse feitelijke onjuistheden bevat en dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld. Beklaagde heeft klager voorgesteld om de woning op zijn kosten door een tweede taxateur te laten beoordelen. Pas achteraf werd klager duidelijk dat deze tweede taxateur ook werkzaam was voor het makelaarskantoor van beklaagde. De Raad overweegt dat beklaagde heeft erkend dat zijn rapport een aantal onjuiste feitelijke vaststellingen bevat. Bovendien heeft beklaagde erkend de maten van de woning slechts te hebben geschat. Deze handelwijze is niet correct en onzorgvuldig. Voorts heeft beklaagde bij zijn aanbod om de woning te laten her-beoordelen niet aan klager duidelijk gemaakt dat die her-beoordeling zou worden uitgevoerd door een taxateur met wie beklaagde een samenwerkingsverband heeft. Los van de vraag of de taxatie van beklaagde juist was, heeft beklaagde aldus niet gehandeld zoals van een zorgvuldig makelaar mag worden verwacht. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-89 RvT Zuid

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Net voordat de woonboerderij van klager op verzoek van de bank geveild zou worden, meldde zich alsnog een koper. De woonboerderij werd vervolgens voor EUR 400.000,-- aan deze koper verkocht. Beklaagde heeft het pand i.v.m. de financiering van de koper getaxeerd en stelde de marktwaarde vast op EUR 475.000,--. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op twee andere taxaties waarbij de waarde op EUR 660.000,-- en EUR 663.000 werd vastgesteld. De Raad overweegt dat niet aannemelijk is geworden dat beklaagde onvoldoende kennis van de markt heeft of dat zijn rapport onzorgvuldig tot stand gekomen is. Het verschil met door andere taxateurs bepaalde waarden leidt niet tot de conclusie dat beklaagde in de gegeven omstandigheden niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen.  Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2605 CRvT

    Lees meer
  • 15-88 RvT Zuid

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Net voordat de woonboerderij van klager op verzoek van de bank geveild zou worden, werd alsnog een bod van EUR 400.000,-- ontvangen. Het pand is vervolgens in opdracht van de bank door beklaagde getaxeerd. Beklaagde stelde de marktwaarde vast op EUR 530.000 en de executiewaarde op een bedrag tussen de EUR 320.000 tot EUR 340.000. Het pand is daarna met toestemming van de bank voor EUR 400.000 verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op twee andere, hogere taxaties (marktwaarde EUR 663.000 resp. EUR 660.000 en executiewaarde EUR 440.000 resp. EUR 555.000). De Raad overweegt dat het feit dat andere taxateurs tot een hogere taxatie zijn gekomen op zichzelf nog niet meebrengt dat beklaagde in tuchtrechtelijke zin onjuist heeft gehandeld. In dit geval zijn geen feiten gebleken die de conclusie rechtvaardigen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen of dat hem anderszins m.b.t. de taxatie een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt.     Download uitspraak (pdf) 

    Lees meer
  • 15-90 RvT Zuid

    Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Afbreken onderhandelingen. Klager heeft bij beklaagde informatie ingewonnen over de verkoop van zijn eigen woning en de aankoop van een andere woning. In dat kader heeft beklaagde een oproep op haar website geplaatst waarbij zij schreef namens een “opdrachtgever” op zoek te zijn naar een woning in een bepaalde buurt. Toen zich vervolgens een verkoper meldde, zijn onderhandelingen tussen klager en die verkoper gestart. Klager verwijt beklaagde dat zij bij deze onderhandelingen niet voor hem, maar voor de verkoper is opgetreden. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij de onderhandelingen met klager heeft afgebroken waarna de woning via beklaagde aan een derde is verkocht. Beklaagde ontkent van klager een opdracht te hebben ontvangen en stelt de oproep op haar website op eigen initiatief te hebben geplaatst.        De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde op enig moment van klager een opdracht tot dienstverlening bij aan- of verkoop heeft gekregen. De stelling van klager dat beklaagde als zijn aankoopmakelaar optrad en daarom niet tegelijkertijd als de verkoopmakelaar van een ander met hem in onderhandeling mocht treden, mist voldoende grond. Dat de verkoper er de voorkeur aan gaf om het bod van een nieuwe gegadigde te accepteren en niet verder met klager te onderhandelen, kan beklaagde niet worden verweten. Hoewel de handelwijze van beklaagde geen schoonheidsprijs verdiend acht de Raad de klacht ongegrond. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-91 RvT Zuid

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Aanpassing contractsbepalingen. Terugvorderen van overdrachtsbelasting. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. De verkoper had de woning zelf niet lang daarvoor gekocht, maar wenste de woning weer te verkopen. Nadat met klager mondeling overeenstemming was bereikt, heeft beklaagde een concept-koopakte opgesteld. Hierin werd opgenomen dat de verkoper de destijds door hem betaalde overdrachtsbelasting zou terugvorderen. Klager verwijt beklaagde dat hij heeft geweigerd om deze bepaling zo aan te passen dat het voordeel van de terugvordering niet aan de verkoper maar aan klager zou toekomen. Nadat duidelijk was dat partijen het over dit punt niet eens konden worden, is de woning via beklaagde aan een derde verkocht. De Raad concludeert dat beklaagde jegens klager niet verwijtbaar onzorgvuldig gehandeld heeft. De stelling van klager dat beklaagde niet eerder met hem over de terugvordering van overdrachtsbelasting gesproken had, doet hieraan niet af.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-82 RvT Zuid

    Collegialiteit. Uitlatingen over collega’s. Onvoldoende collegiale, transparante en deskundige werkwijze. Telefonisch opbieden. Open huis. De NVM verwijt een makelaar (beklaagde) dat hij zich op ongepaste wijze over een grote groep collega-makelaars, door hem aangeduid als de “traditionele” makelaars, heeft uitgelaten en dat hij op bepaalde punten een onvoldoende transparante, collegiale en deskundige werkwijze hanteert. De Raad overweegt dat het niet aangaat dat een NVM makelaar zich afzet tegen zijn collega’s om daardoor zijn eigen manier van werken als effectiever in de markt te zetten. ‘Het komt de Raad voorts voor, dat de door beklaagde gehanteerde werkwijze – zoals het organiseren van een “ veiling”, waarin alle specifieke makelaarswerkzaamheden zijn teruggebracht tot het organiseren van een telefonisch biedingsproces met voorbijgaan van al hetgeen waarvoor de belanghebbenden juist de kundigheid en betrouwbaarheid van de makelaar nodig hebben, zomede het organiseren van een “open huis” zonder enige inbreng door de makelaar van die specifieke makelaarskwaliteiten – niet in overeenstemming is met hetgeen van een NVM-makelaar mag worden verwacht. ‘ Indien en voor zover een lid van de NVM bij een veiling of open huis betrokken is, moeten gegadigden en belanghebbenden kunnen vertrouwen op de kundigheid en betrouwbaarheid van de organiserende NVM-makelaar. Door zich aan die verantwoordelijkheid te onttrekken veronachtzaamt de makelaar zijn verplichtingen jegens betrokkenen en eventuele gegadigden. Daar komt bij, dat de door beklaagde gehanteerde telefonische biedingsvorm naar het oordeel van de Raad onvoldoende transparant is en mede daarom een risico op misverstanden en zelfs misbruik in zich bergt. De Raad verklaart de klacht gegrond. Gelet op de in positieve richting gewijzigde houding van beklaagde volstaat de Raad met een berisping. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-84 RvT Zuid

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onderzoek naar financiële gegoedheid huurder. De huurder van het bedrijfspand van klaagster wenste de huurovereenkomst te beëindigen. Klaagster heeft de huurder toestemming verleend een andere huurder te zoeken en de huurder heeft daarvoor beklaagde ingeschakeld. Klaagster verwijt beklaagde dat hij een onjuist beeld van de nieuwe huurder heeft gegeven. Na de ondertekening van de huurovereenkomst heeft de huurder het pand niet in gebruik genomen en werden de huurpenningen en waarborgsom niet voldaan. De Raad overweegt dat beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld door te bevorderen dat een huurontbindingsovereenkomst werd ondertekend waarmee de “oude” huurder onvoorwaardelijk van zijn huurverplichtingen werd ontslagen terwijl nog geenszins zeker was dat de “nieuwe“ huurder aan zijn verplichtingen zou voldoen. Ofschoon klaagster niet de opdrachtgeefster van de makelaar was, had hij in dit opzicht ook haar belangen in het oog moeten houden. Op z’n minst had aan de ontbindingsovereenkomst de voorwaarde moeten worden toegevoegd dat de “nieuwe” huurder zekerheid voor de betaling van de huurpenningen zou geven. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2599 CRvT

    Lees meer
  • 15-67 RvT Zuid

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Woonoppervlakte. NEN-2580 meetnorm. Klagers hebben in 2012 een huis gekocht. In de verkoopbrochure was aangegeven dat de woonoppervlakte 115 m2 bedroeg. Toen klagers hun huis in 2015 wilden verkopen bleek dat de woonoppervlakte volgens de NEN-2580 meetinstructie slechts 95 m2 bedroeg omdat de zolder i.v.m. een iets te klein dakraam niet als woonoppervlakte kon meetellen. Klagers verwijten de makelaar die in 2012 als verkopend makelaar optrad, dat hij destijds de regels van de NEN-2580 norm niet in acht genomen heeft en klagers heeft misleid. De Raad acht de klacht in zoverre gegrond dat de makelaar conform de toen pas ingevoerde NEN-normering had moeten aangeven dat de zolder strikt genomen niet meer aan de kwalificatie van woonruimte voldeed. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2598 CRvT

    Lees meer