Uitspraken
-
17-143 RvT Zuid
Tussenbeslissing. Afbreken onderhandelingen. Particuliere verkoop. Verkoop aan derde na mondelinge overeenstemming. Mededelingsplicht. Klager heeft voor zijn (particuliere) opdrachtgever onderhandelingen gevoerd over de aankoop van een woning. Beklaagde trad daarbij op als de makelaar van de (particuliere) verkopende partij. Nadat mondeling overeenstemming was bereikt heeft beklaagde partijen een concept-koopovereenkomst voorgelegd. Nog vóór de ondertekening van deze overeenkomst besloot de opdrachtgever van beklaagde de woning alsnog aan een derde te verkopen. Klager verwijt beklaagde de gang van zaken en stelt dat beklaagde hem direct over de nieuwe ontwikkelingen had moeten informeren. De Raad concludeert dat de opdrachtgevers van beklaagde formeel juridisch niet gebonden waren aan de met klager en zijn opdrachtgever bereikte overeenstemming. Er was immers geen getekende schriftelijke koopovereenkomst. Het stond de opdrachtgever van beklaagde vrij om de woning aan een derde te verkopen. Die conclusie impliceert echter niet dat door beklaagde dùs ook tuchtrechtelijk juist is gehandeld. De Raad stelt vast dat beklaagde op 6 juni 2017 wist, althans kon weten dat zijn opdrachtgever met een derde verder wenste te gaan. Het stond de verkoper vrij deze keuze te maken maar dat laat onverlet dat beklaagde klager zo spoedig mogelijk over deze ontwikkeling had moeten informeren. Volgens klager is dit niet gebeurd. Beklaagde stelt echter dat hij klager op 7 juni telefonisch heeft geïnformeerd. Beklaagde wordt door de Raad in de gelegenheid gesteld om bewijs van zijn stelling te leveren en houdt iedere verdere beslissing aan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-144 RvT Zuid
Informatie aan niet-opdrachtgever. Gebruiksoppervlakte. (Stelselmatig) niet volgen van de Meetinstructie. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij onjuiste informatie over de gebruiksoppervlakte van de woning heeft verstrekt (geen 200 m2 maar slechts 160,4 m2) en dat hij de woning niet volgens de verplichte Meetinstructie heeft opgemeten. Klagers stellen verder dat beklaagde t.a.v. andere woningen dezelfde fouten heeft gemaakt. Volgens klagers zou beklaagde de Meetinstructie stelselmatig en doelbewust niet hebben nageleefd/naleven. De Raad stelt vast dat beklaagde heeft erkend dat hij t.a.v. drie woningen, waaronder de woning van klagers, de Meetinstructie niet gevolgd heeft en onjuiste informatie over de gebruiksoppervlakte heeft opgegeven. Deze drie woningen maakten onderdeel uit van hetzelfde woningbouwproject. Dat beklaagde de meetinstructie stelselmatig en doelbewust niet zou hebben nageleefd/naleven is niet komen vast te staan. Wel is gebleken dat door beklaagde, in elk geval t.a.v. het hiervoor genoemde woningbouwproject, al jarenlang de verplichte meetinstructie niet is nageleefd. Beklaagde heeft daardoor niet alleen zichzelf maar ook de NVM als betrouwbaar en zorgvuldig werkende beroepsorganisatie in opspraak c.q. diskrediet gebracht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-08 RvT Zuid
Vervolg op tussenbeslissing. Afbreken onderhandelingen. Particuliere verkoop. Verkoop aan derde na mondelinge overeenstemming. Schriftelijkheidsvereiste. Mededelingsplicht. Klager heeft voor zijn (particuliere) opdrachtgever onderhandelingen gevoerd over de aankoop van een woning. Beklaagde trad daarbij op als de makelaar van de (particuliere) verkopende partij. Nadat mondeling overeenstemming was bereikt heeft beklaagde partijen een concept-koopovereenkomst voorgelegd. Nog vóór de ondertekening van deze overeenkomst besloot de opdrachtgever van beklaagde de woning alsnog aan een derde te verkopen. Klager verwijt beklaagde de gang van zaken en stelt dat beklaagde hem direct over de nieuwe ontwikkelingen had moeten informeren. De Raad concludeert dat de opdrachtgever van beklaagde formeel juridisch niet gebonden was aan de met klager en zijn opdrachtgever bereikte overeenstemming. Er was immers geen getekende schriftelijke koopovereenkomst. Het stond de opdrachtgever van beklaagde vrij om de woning aan een derde te verkopen. Die conclusie impliceert echter niet dat door beklaagde dùs ook tuchtrechtelijk juist is gehandeld. De Raad stelt vast dat beklaagde op 6 juni 2017 wist, althans kon weten dat zijn opdrachtgever met een derde verder wenste te gaan. Het stond de verkoper vrij deze keuze te maken maar dat laat onverlet dat beklaagde klager zo spoedig mogelijk over deze ontwikkeling had moeten informeren. Volgens klager is dit niet gebeurd. Beklaagde stelt echter dat hij klager op 7 juni 2017 telefonisch heeft geïnformeerd. Nadat beklaagde middels een tussenbeslissing in de gelegenheid is gesteld om bewijs van zijn stelling te leveren concludeert de Raad thans dat beklaagde in dat bewijs niet geslaagd is. Dat beklaagde klager zo spoedig mogelijk volledig en adequaat over het besluit van zijn opdrachtgever geïnformeerd heeft, is niet komen vast te staan. Het was uiteraard van belang om ondubbelzinnig en bewijsbaar aan klager mede te delen dat op de eerder met klagers opdrachtgever bereikte overeenstemming werd teruggekomen. Een schriftelijk bericht hierover had in de rede gelegen en beklaagde heeft niet gehandeld zoals van een zorgvuldig NVM-makelaar had mogen worden verwacht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-112 RvT Zuid
Belangen niet-opdrachtgever. Goede trouw. Eigen belang. Ontvankelijkheid m.b.t. civielrechtelijke kwestie c.q. schadevergoeding. Klager heeft rechtstreeks met de verkoper onderhandeld over de aankoop van een woning. Toen partijen het over de door klager voorgelegde concept-koopovereenkomst niet eens konden worden, heeft de verkoper beklaagde gevraagd om voor hem als verkopend makelaar op te treden en hem bij de verdere onderhandelingen met klager bij te staan. Ook na de tussenkomst van beklaagde konden de verkoper en klager niet tot overeenstemming komen en de onderhandelingen zijn vervolgens beëindigd. Klager verwijt beklaagde dat hij niet te goeder trouw gehandeld heeft. Hij zou de verkoper bewust en voor eigen gewin hebben aangezet om van de ondertekening van de koopovereenkomst af te zien en zou de verkoper bovendien hebben opgezadeld met een aanzienlijk financieel nadeel. De Raad verklaart de klacht voor zover deze gericht is op een oordeel over civielrechtelijke aspecten c.q. een veroordeling tot enige betaling van (schade)vergoeding, niet ontvankelijk. Voor het overige wordt de klacht ongegrond verklaard. Dat beklaagde als adviseur c.q. (verkopend) makelaar incorrect of in strijd met de NVM-regels heeft gehandeld, is niet gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-111 RvT Zuid
Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Particuliere (ver)koop. Verkoop aan derde na mondelinge overeenstemming. Klagers hebben een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat het bod door de verkoper was geaccepteerd meldde zich een nieuwe gegadigde. Het pand is vervolgens aan deze nieuwe gegadigde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat de woning, ondanks het feit dat met hen al mondeling overeenstemming was bereikt, aan een derde is verkocht. Klagers hadden i.v.m. de aankoop al diverse kosten gemaakt en beklaagde zou onvoldoende met hen hebben gecommuniceerd. De Raad constateert dat sprake is van een casus die vergelijkbaar is met zaken waarover respectievelijk de Hoge Raad en de Centrale Raad van Toezicht al richtinggevende uitspraken hebben gedaan. Toetsend aan deze uitspraken komt de Raad tot de conclusie dat de klacht dat beklaagde niet volgens de gedragscode gehandeld heeft, geen doel treft. Dit enerzijds omdat vaststaat dat er op het moment van bieding door en verkoop aan de tweede gegadigde geen schriftelijke, door klagers en de verkopers getekende koopovereenkomst was. Anderzijds omdat op het moment van bieding door en verkoop aan de tweede gegadigde nog onderhandeld werd over door klagers gestelde voorwaarden. Tussen klagers en de verkopers was nog geen volledige wilsovereenstemming bereikt over de verkoop. Dat beklaagde niet voldoende met klagers zou hebben gecommuniceerd doet daaraan niet(s) af. Dat de definitieve koopakte niet ondertekend werd valt beklaagde niet te verwijten nu dit gebeurde omdat klagers zelf nog nadere voorwaarden stelden. Dat stond hen vrij maar de consequenties van die keuze komen geheel voor hun eigen rekening. Dat beklaagde klagers “belast” heeft met de door hen genoemde kosten is niet gebleken. Bovendien is het geenszins ongebruikelijk dat dergelijke kosten met het oog op een mogelijke (ver)koop worden gemaakt. Alle onderdelen van de klacht worden ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17- 25 RvT Zuid
Ontvankelijkheid. Onvoldoende belangenbehartiging. Eigen Belang. Makelaar koopt zelf. Deskundige/professionele opdrachtgever. Klager 1 en 2 zijn eigenaar van diverse onroerende zaken die zij gebruiken voor beleggingsdoeleinden. Klagers verwijten beklaagde dat hij m.b.t. twee van hun bedrijfspanden tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Zo zou beklaagde bij de uitvoering van de verkoopopdracht m.b.t. pand A zijn privébelangen hebben laten prevaleren boven het belang van zijn opdrachtgever. Beklaagde heeft dit pand uiteindelijk zelf gekocht. M.b.t. pand B zou beklaagde ernstig tekortgeschoten zijn in de nakoming van zijn verplichtingen uit de met klagers gesloten vastgoedmanagement-overeenkomst. De Raad constateert dat klagers ook een oordeel vragen over de (door klagers ingeroepen) ontbinding van de tussen hen en beklaagde gesloten overeenkomst(en) en zij verzoeken de Raad bovendien om beklaagde te veroordelen tot betaling van schadevergoeding. De klacht is in zoverre niet-ontvankelijk omdat de bevoegdheid tot een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling op grond van de wet bij de gewone rechter berust. De klacht dat beklaagde bij de (ver)koop van pand A tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld wordt ongegrond geacht. Hierbij wordt onder meer in aanmerking genomen dat klager 1 een ervaren en deskundige (ver)koper is en dat niet alleen beklaagde maar ook de dochter van klager 1 dat pand/perceel in collegiale verkoop had. Ofschoon het een NVM-lid in het algemeen niet is toegestaan om een goed te verwerven dat hij zelf als makelaar in portefeuille heeft, acht de Raad onder de gegeven omstandigheden een uitzondering daarop gerechtvaardigd. De Raad komt tot de conclusie dat de klacht, voor zover ontvankelijk, geen doel treft. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-80 RvT Zuid
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onvoldoende informatie over erfdienstbaarheid en verbouwing zonder bouwvergunning. Valse verklaring in civiele procedure. De kopers van een woning (klagers) verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij hen niet, dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd over het feit dat de woning niet conform de verstrekte bouwvergunning verbouwd was. Daarnaast zou beklaagde klagers ook niet tijdig hebben geïnformeerd over het feit dat er een erfdienstbaarheid (recht van overpad) op het perceel rustte en zou beklaagde in een tussen klagers en beklaagde gevoerde civiele procedure, een “valse” verklaring hebben afgelegd. De Raad stelt vast dat de verbouwing van de woning een niet onbelangrijk aspect voor de (ver)koop van die woning vormde. Mede om die reden en gelet op het feit, dat er volgens beklaagde zelf sprake was van “een zichtbare afwijking van de bouwvergunning” had het op de weg van beklaagde gelegen om zich voorafgaand aan zijn bemiddelingswerk, goed te vergewissen van de aard en de mate van die afwijking. Nu er sprake was van een substantiële afwijking van de bouwvergunning, had beklaagde zijn opdrachtgevers alsmede de (potentiële) kopers daarover tijdig, dat wil zeggen vóórafgaand aan het sluiten van de (ver)koopovereenkomst, deugdelijk dienen te informeren. Door dit na te laten heeft beklaagde niet gehandeld zoals van een deskundig en zorgvuldig NVM-makelaar kán en mág worden verwacht. De Raad acht het voorts niet aannemelijk dat beklaagde daadwerkelijk eigen onderzoek naar geldende erfdienstbaarheden heeft verricht, terwijl, als dat al is gebeurd, dat niet goed c.q. kennelijk onzorgvuldig is gedaan. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde een “valse” verklaring heeft afgelegd is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-74 RvT Zuid
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid i.v.m. tijdsverloop. Beklaagde heeft in 2000 vier percelen van klager en een perceel van klagers moeder getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij de waarde van zijn percelen te laag en de waarde van het perceel van zijn moeder te hoog heeft gewaardeerd. De Raad stelt vast dat partijen tijdens de zitting hebben ingestemd met inhoudelijke behandeling van de klacht. Het primaire verweer van beklaagde tot niet-ontvankelijkheid behoeft derhalve verder geen bespreking. Het is vaste rechtspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM dat een door een makelaar uitgebrachte taxatie door de tuchtrechter slechts marginaal mag c.q. kan worden getoetst. In dit geval is niet gebleken dat beklaagde in redelijkheid niet tot de door hem getaxeerde waarden heeft kunnen komen. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-59 RvT Zuid
Ontvankelijkheid. Klacht bij NVM én NRVT. Taxatie. Uitvoering financieringstaxatie. Klagers hebben een pand gekocht. In verband met de financiering is het pand op verzoek van klagers getaxeerd. De taxateur bepaalde de waarde op EUR 950.000,--. In opdracht van de hypotheekverstrekker van klagers is het pand ook getaxeerd door beklaagde, die op een lagere waarde uitkwam (EUR 825.000,--). Klagers verwijten beklaagde dat hij bij de uitvoering van zijn taxatie tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Beklaagde ontkent dit en vraagt zich bovendien af of de klacht wel ontvankelijk is nu klagers een zelfde procedure als de onderhavige aanhangig hebben gemaakt bij het Tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De Raad stelt vast dat beklaagde zowel bij de NRVT als bij de NVM is aangesloten. Aldus zijn de regels c.q. de reglementen van beide organisaties, waaronder het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, van toepassing. In laatstgenoemd reglement is niet bepaald dat (de mogelijkheid van) een klacht bij de NRVT het indienen van een klacht bij de Raad belet. Klagers worden dan ook in hun klacht ontvankelijk geacht. Vast staat dat de bestreden taxatie door validatie-instituut B is gevalideerd. Reeds daarom, en nog afgezien van het feit dat de Raad slechts bevoegd is tot marginale toetsing van de taxatie en daarom die taxatie c.q. de getaxeerde waarde an sich dus niet kán/mág (her)beoordelen, ziet de Raad geen reden om er aanstonds vanuit te moeten gaan dat de door beklaagde uitgevoerde taxatie niet juist was. Daaruit volgt dat de Raad ook geen reden/aanleiding ziet voor het oordeel dat de door beklaagde gevolgde wijze van taxatie onjuist zou zijn geweest. Dat dat wel zo was, hebben klagers overigens ook niet met objectieve feiten en/of omstandigheden bewezen of aannemelijk gemaakt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-58 RvT Zuid
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt. Bij de financieringstaxatie bleek dat de woonoppervlakte niet 120 m2 maar slechts 108 m2 was. De Raad stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat het woonoppervlak geen 120 m2 maar slechts 108 m2 bedraagt. Beklaagde heeft zowel in de verkoopbrochure als op de website en in de mondelinge contacten met klager ten onrechte een woonoppervlakte van 120 m2 genoemd. De foutieve meting van de woning valt beklaagde aan te rekenen. Beklaagde heeft niet de zorgvuldigheid betracht die van hem als deskundig NVM-makelaar mag worden verwacht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer