Uitspraken
-
16-66 RvT Zuid
Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige gebreken. Schuld bij VvE. Klaagster heeft een appartement gekocht dat tot een faillissementsboedel behoorde. Beklaagde trad in opdracht van de curator, op als de makelaar van de verkopende partij. Klaagster verwijt beklaagde dat hij tegenover haar in zijn informatieverplichting is tekort geschoten. Klaagster wijst er daarbij op dat zij na de aankoop een aantal gebreken aan de woning heeft ontdekt waarover beklaagde haar had moeten informeren. Bovendien zou beklaagde een nog openstaande schuld bij de VvE hebben verzwegen. De Raad stelt vast dat de stelling van klaagster dat beklaagde haar niet, althans onvoldoende over de gebreken heeft geïnformeerd, feitelijk onjuist is. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat klaagster op aanraden/instigatie van beklaagde een bouwtechnisch onderzoek heeft laten verrichten en dat in de rapportage van dit onderzoek de door klaagster gestelde gebreken expliciet worden genoemd. Van een makelaar die als zodanig bij aan- of verkoop optreedt, mag of kan niet verlangd worden dat hij zélf een (uitputtend) bouwtechnisch onderzoek doet. Dat geldt in dit geval uiteraard temeer nu beklaagde géén opdrachtnemer van klaagster was. Beklaagde heeft verder onbetwist en onweersproken uitgelegd dat klaagster buiten de discussie m.b.t. de bedoelde schuld aan de VvE staat en de afloop van die discussie voor haar geen financiële repercussie heeft. De klacht wordt ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-48 RvT Zuid
Ontvankelijkheid. Belangenbehartiging niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Misleiding. Klager heeft van de gemeente een vergunning verkregen voor de aanleg van een uitrit op zijn perceel. Nadat beklaagde, als omwonende, samen met 5 andere omwonenden, tegen de vergunningverlening bezwaar had aangetekend, is de vergunning alsnog door de gemeente geweigerd. Klager verwijt beklaagde dat hij in de bezwaarprocedure een incompleet rapport heeft ingediend en daarmee de Commissie die het bezwaar beoordeelde heeft misleid. Beklaagde ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en heeft er voorts op gewezen dat hij de bezwaarschriftprocedure als privé-persoon heeft gevoerd. Volgens hem is de klacht daarom niet-ontvankelijk. Voor de Raad is uitgangspunt dat het een makelaar uiteraard vrij staat om, indien hij daarbij zelf belanghebbende is, aan een bezwaarschriftprocedure deel te nemen. Dat uitgangspunt laat echter onverlet dat er plaats is voor toetsing van zijn handelingen voor zover die de reputatie van de beroepsgroep als zodanig schade zou (kunnen) toebrengen. De klacht is dan ook ontvankelijk. De Raad concludeert vervolgens dat de handelwijze van beklaagde onder de onderhavige omstandigheden niet zodanig laakbaar is dat dit een straf of maatregel rechtvaardigt. Hierbij wordt onder meer overwogen dat beklaagde al op de hoorzitting van de Commissie toegelicht heeft waarom het bedoelde rapport niet volledig overgelegd werd. Voorts heeft beklaagde toereikend aangetoond dat hij geenszins de bedoeling had de Commissie valselijk voor te lichten maar dat hij er louter op uit was om escalatie tussen de betrokken partijen te voorkomen. Bovendien was het rapport niet bepalend voor de beslissing op bezwaar. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-49 RvT Zuid
Informatie aan niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Onzorgvuldig handelen. Klagers waren geïnteresseerd in een pand en hebben over de aankoop langdurige en moeizame onderhandelingen gevoerd. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij daarbij op tuchtrechtelijk laakbare wijze met hen is omgegaan. Het pand is uiteindelijk aan een derde verkocht. De Raad stelt vast dat klagers werden begeleid door een aankoopmakelaar. Klagers hebben er zelf voor gekozen om de reeds door de verkopers getekende koopovereenkomst niet mede te ondertekenen. Dat was uiteraard hun goed recht maar het risico van die keuze komt vanzelfsprekend voor rekening van klagers. Omdat er geen exclusiviteit was afgesproken, behielden de verkopers vrijheid van handelen. De verkopers konden en mochten er voor kiezen om het pand aan een derde te verkopen. Dat beklaagde jegens klagers onzorgvuldig heeft gehandeld door aan die verkoop mee te werken, is niet gebleken. Nu ook overigens niet is komen vast te staan dat beklaagde klachtwaardig gehandeld heeft, is de klacht ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-16 RvT Zuid
Ontvankelijkheid. Verjaring. Klaagster heeft in 2007 een appartement gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. In 2016 heeft klaagster, nadat zij had besloten het appartement te verkopen, alsnog een klacht tegen beklaagde ingediend. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar bij de aankoop in 2007 onjuiste informatie heeft verstrekt over de woonoppervlakte en over het (mede-)gebruik van het bij het appartement gelegen dakterras. De Raad stelt vast dat klaagster haar klacht ruim 9 jaar na de aankoop heeft ingediend. De klacht is in dit geval niet binnen een redelijke termijn ingediend. Onder de onderhavige omstandigheden mocht beklaagde er vanuit gaan dat ter zake geen klacht meer zou volgen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-35 RvT Zuid
Eigen belang/handel. Waarneming. Klagers hebben een garagebox gekocht die door het makelaarskantoor van beklaagde te koop werd aangeboden. Klagers hebben m.b.t. de aankoop contact gehad met de zoon van beklaagde die zijn vader, i.v.m. langdurige ziekte, op het kantoor verving. Klagers verwijten beklaagde dat zijn zoon direct belang bij de verkoop had, doordat hij kort daarvoor de garage zelf gekocht had en mede-eigenaar van de garagebox bleek te zijn. De Raad overweegt dat voor de zoon van beklaagde als waarnemer, dus medewerker van beklaagde de Erecode van toepassing was. Nu vaststaat dat de zoon mede-eigenaar van de garagebox was en hij desalniettemin de garage via bemiddeling van beklaagdes makelaarskantoor heeft verkocht, heeft hij in strijd met de Erecode gehandeld. Dat het oorspronkelijk zijn bedoeling was om de garage als beleggingsobject te kopen, is niet komen vast te staan maar zelfs als dit wel zo was, dan had de zoon niet mogen nalaten om daarover van meet af aan tegenover potentiële kopers duidelijkheid te verschaffen. Een verkopend makelaar moet vanaf het allereerste begin naar buiten toe duidelijkheid verschaffen over zijn betrokkenheid bij het te verkopen object en dat heeft beklaagde, in casu zijn zoon, nagelaten. Dat beklaagde zelf wegens ernstige gezondheidsklachten langdurig uit de running was, doet hier niet aan af. Ook in geval van afwezigheid is het de verantwoordelijkheid van een lid dat zijn waarnemers de regels en dus ook de Erecode in acht nemen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-28 RvT Zuid
Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Klager en zijn ex-echtgenote waren samen eigenaar van een woning en twee garageboxen. In het kader van zijn echtscheiding is klager uiteindelijk door de rechtbank veroordeeld om mee te werken aan de verkoop van deze onroerende zaken. Door de rechtbank werd daarbij beklaagde als verkopend makelaar aangewezen. Klager verwijt beklaagde dat hij geen, althans onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn wensen en verzoeken en stelt dat beklaagde geheel eenzijdig partij voor zijn ex-echtgenote heeft gekozen. De Raad stelt vast dat tegen de in deze kwestie cruciale eindbeschikking van de rechtbank, door klager geen hoger beroep werd ingesteld. Die eindbeschikking is dus onherroepelijk en geldt derhalve rechtens, ook voor de Raad van Toezicht, als uitgangspunt. Naar het oordeel van de Raad waren er geen omstandigheden die beklaagde noopten anders te handelen dan hij heeft gedaan. Dat beklaagde in strijd met hetzij de eindbeschikking dan wel enige andere door hem in acht te nemen regels en/of normen heeft gehandeld, is niet gebleken. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-2626 CRvT
Lees meer -
16-03 RvT Zuid
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Hertaxatie door niet-onafhankelijke tweede taxateur. Klager heeft i.v.m. een financiering, aan beklaagde gevraagd zijn woning te taxeren. Klager verwijt beklaagde dat zijn taxatierapport diverse feitelijke onjuistheden bevat en dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld. Beklaagde heeft klager voorgesteld om de woning op zijn kosten door een tweede taxateur te laten beoordelen. Pas achteraf werd klager duidelijk dat deze tweede taxateur ook werkzaam was voor het makelaarskantoor van beklaagde. De Raad overweegt dat beklaagde heeft erkend dat zijn rapport een aantal onjuiste feitelijke vaststellingen bevat. Bovendien heeft beklaagde erkend de maten van de woning slechts te hebben geschat. Deze handelwijze is niet correct en onzorgvuldig. Voorts heeft beklaagde bij zijn aanbod om de woning te laten her-beoordelen niet aan klager duidelijk gemaakt dat die her-beoordeling zou worden uitgevoerd door een taxateur met wie beklaagde een samenwerkingsverband heeft. Los van de vraag of de taxatie van beklaagde juist was, heeft beklaagde aldus niet gehandeld zoals van een zorgvuldig makelaar mag worden verwacht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-89 RvT Zuid
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Net voordat de woonboerderij van klager op verzoek van de bank geveild zou worden, meldde zich alsnog een koper. De woonboerderij werd vervolgens voor EUR 400.000,-- aan deze koper verkocht. Beklaagde heeft het pand i.v.m. de financiering van de koper getaxeerd en stelde de marktwaarde vast op EUR 475.000,--. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op twee andere taxaties waarbij de waarde op EUR 660.000,-- en EUR 663.000 werd vastgesteld. De Raad overweegt dat niet aannemelijk is geworden dat beklaagde onvoldoende kennis van de markt heeft of dat zijn rapport onzorgvuldig tot stand gekomen is. Het verschil met door andere taxateurs bepaalde waarden leidt niet tot de conclusie dat beklaagde in de gegeven omstandigheden niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2605 CRvT
Lees meer -
15-88 RvT Zuid
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Net voordat de woonboerderij van klager op verzoek van de bank geveild zou worden, werd alsnog een bod van EUR 400.000,-- ontvangen. Het pand is vervolgens in opdracht van de bank door beklaagde getaxeerd. Beklaagde stelde de marktwaarde vast op EUR 530.000 en de executiewaarde op een bedrag tussen de EUR 320.000 tot EUR 340.000. Het pand is daarna met toestemming van de bank voor EUR 400.000 verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op twee andere, hogere taxaties (marktwaarde EUR 663.000 resp. EUR 660.000 en executiewaarde EUR 440.000 resp. EUR 555.000). De Raad overweegt dat het feit dat andere taxateurs tot een hogere taxatie zijn gekomen op zichzelf nog niet meebrengt dat beklaagde in tuchtrechtelijke zin onjuist heeft gehandeld. In dit geval zijn geen feiten gebleken die de conclusie rechtvaardigen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen of dat hem anderszins m.b.t. de taxatie een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-90 RvT Zuid
Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Afbreken onderhandelingen. Klager heeft bij beklaagde informatie ingewonnen over de verkoop van zijn eigen woning en de aankoop van een andere woning. In dat kader heeft beklaagde een oproep op haar website geplaatst waarbij zij schreef namens een “opdrachtgever” op zoek te zijn naar een woning in een bepaalde buurt. Toen zich vervolgens een verkoper meldde, zijn onderhandelingen tussen klager en die verkoper gestart. Klager verwijt beklaagde dat zij bij deze onderhandelingen niet voor hem, maar voor de verkoper is opgetreden. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij de onderhandelingen met klager heeft afgebroken waarna de woning via beklaagde aan een derde is verkocht. Beklaagde ontkent van klager een opdracht te hebben ontvangen en stelt de oproep op haar website op eigen initiatief te hebben geplaatst. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde op enig moment van klager een opdracht tot dienstverlening bij aan- of verkoop heeft gekregen. De stelling van klager dat beklaagde als zijn aankoopmakelaar optrad en daarom niet tegelijkertijd als de verkoopmakelaar van een ander met hem in onderhandeling mocht treden, mist voldoende grond. Dat de verkoper er de voorkeur aan gaf om het bod van een nieuwe gegadigde te accepteren en niet verder met klager te onderhandelen, kan beklaagde niet worden verweten. Hoewel de handelwijze van beklaagde geen schoonheidsprijs verdiend acht de Raad de klacht ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer