Uitspraken

  • 15-31 RvT Zwolle

    Niet-geïsoleerd zijn van garage. Uitstel van financieringstermijn en uitstel van transport. Tekening in spiegelbeeld en verwijzing naar verkeerd artikel. Klager koopt een woning die bij beklaagde in verkoop is. In de verkoopdocumentatie, o.a. op Funda, staat dat de garage geïsoleerd is. Dat is voor koper van belang omdat hij daar zijn wasmachine wil plaatsen. Later blijkt dat de garage niet geïsoleerd is. De makelaar erkent deze fout. De raad van toezicht acht deze echter niet tuchtrechtelijk verwijtbaar omdat klager nimmer te kennen gaf dat hij vorstgevoelige apparatuur in de garage zou plaatsen. In de garage is geen wateraansluiting aanwezig. De makelaar hoefde daarom niet op plaatsing van een wasmachine aldaar bedacht te zijn.Het verwijt van klager dat de makelaar wel regelde dat de financieringstermijn verlengd werd maar niet dat de transportdatum navenant opschoof waardoor klager een boete verbeurde, is niet terecht. Na de tweede verlenging was de transportdatum wel-iswaar nabij, maar er was nog genoeg tijd. De makelaar had geen bemoeienis met de financiering en had daarop geen invloed.Een tekening in spiegelbeeld en een verwijzing naar een verkeerd artikel is weliswaar slordig maar levert geen tuchtrechtelijk vergrijp op. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2584 CRvT

    Lees meer
  • 15-30 RvT Zwolle

    Asbest in gekochte woning. Klagers hebben belangstelling voor een woning die beklaagde in verkoop heeft. Zij stellen uitdrukkelijk dat voor hen cruciaal is dat de woning geen asbest bevat. De bepaling over vrijwaring van eventueel asbest ten gunste van verkoper is voor hen onaanvaardbaar. Verkoper stemt in met een voor klager acceptabeler verklaring. De makelaar stelt verder dat in woningen als deze asbest eigenlijk nooit voorkomt. Een door klager ingeschakelde aannemer constateert geen aanwezigheid van asbest. Nadat klagers de woning betrokken hebben ontdekken zij dat zich in de spouwmuren asbest bevindt. Zij verwijten de makelaar onjuiste voorlichting. De raad van toezicht is van oordeel dat nu de verkoper van niets wist, de aannemer geen asbest waarnam en uit de beschikbare documentatie niet viel op te maken dat er mogelijk asbest in de woning was verwerkt, de makelaar geen verwijt treft. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-29 RvT Zwolle

    Beweerdelijk onjuiste voorlichting aan koper. Persoonlijk gebruiksrecht. Klager is de buurman van het object dat beklaagde verkoopt. Tussen klager en diens buurman zijn destijds afspraken gemaakt over het gebruik van de deur in de erfschei-ding tussen beide percelen en over het gebruik van een stukje grond van klager. Het betreft hier geen zakelijk recht. Nadat de koper het buurhuis van klager heeft betrokken, wordt klager door deze benaderd over verdergaand gebruik van de strook grond en de deur. Klager is daardoor onaangenaam getroffen. Hij verwijt beklaagde dat hij de koper onvoldoende heeft ingelicht dat zijn voorganger slechts een persoonlijk gebruiks-recht had. De raad acht dit verwijt onterecht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2582 CRvT

    Lees meer
  • 15-15 RvT Zwolle

    Beweerdelijk te hoge vraagprijs. Brief van makelaar in procedure gebruikt. Twee broers voeren een gerechtelijke procedure over de terugbetaling van een over-bruggingslening. De broer die geld kreeg, heeft de makelaar in de arm genomen voor de verkoop van zijn woning. Een brief van de makelaar aan zijn opdrachtgever, waarin hij verlaging van de vraagprijs ontraadt en aanbeveelt het te-koopbord tijdelijk te ver-wijderen, wordt door de opdrachtgever in de procedure ingebracht. De geldgevende broer (klager), die de vraagprijs te hoog vindt, dient vervolgens een klacht in. De Raad van toezicht acht de gewraakte brief niet laakbaar, mede in aanmerking nemend dat die dient ter vastlegging van een evaluatiegesprek in het kader van de interne relatie tussen opdrachtgever en makelaar. Een dergelijk vastleggen past in een juiste opdrachtuitvoering. De klacht is ongegrond. Dit zou anders zijn als de brief door de makelaar was geschreven met het oogmerk deze in de procedure in te brengen, maar daarvan is niets gebleken.   Dat de vraagprijs te hoog was, is niet gebleken. De markt lag ten tijde van de opdracht volkomen stil, zeker wat betreft dure objecten in de regio. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-11 RvT Zwolle

    Klacht tegen makelaar als lid van de Bedrijfshuuradviescommissie. Niet-ontvankelijkheid klacht. Klager is eigenaar van een horecapand. Huurder en verhuurder worden het niet eens over een verzoek van huurder om verlaging van de huurprijs waarna de Bedrijfshuur-adviescommissie wordt ingeschakeld. De makelaar (beklaagde) is een van de drie leden van deze commissie. Klager meent dat de BHAC een onjuiste procedure heeft gevolgd en van onjuiste informatie is uitgegaan zodat het advies zijns inziens onjuist is. De Raad stelt vast dat de makelaar is opgetreden als lid van de BHAC en niet in zijn hoedanigheid als NVM-makelaar. Daarom is er voor de tuchtrechter maar een beperkte taak weggelegd. De verwijten van klager betreffen voornamelijk het oordeel van de BHAC en dat heeft een collectieve verantwoordelijkheid voor haar adviezen. De klacht is niet-ontvankelijk. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-10 RvT Zwolle

    Grondverschil. Deel van het verkochte perceel eigendom van de gemeente. Klacht ongegrond, toch kostenveroordeling. Klagers kopen met inschakeling van een eigen makelaar een woning die bij beklaagde in verkoop is. Nadat de koop tot stand is gekomen blijkt hen dat 110 m² van het perceel eigendom van de gemeente is. Optisch was dit niet waarneembaar. Klagers ontdekken verder dat ik de koopakte waarbij hun wederpartij destijds koper van de woning werd, een vermelding van de werkelijke situatie was opgenomen. Verkoper en diens makelaar (beklaagde) waren dus op de hoogte. Ook de eigen makelaar van klagers had op de hoogte kunnen zijn, zeker nu deze destijds betrokken was bij de transactie waarbij de huidige verkopers kopers werden. Die eigen makelaar heeft een regeling met klagers getroffen. De Raad constateert dat het grootste verwijt de aankopend makelaar betreft, maar die is geen beklaagde. De verkopend makelaar treft wel enig verwijt maar niet zodanig dat daar een straf op moet volgen. Wél rekent de raad het beklaagde aan dat deze de zaak heeft gebagatelliseerd en zich afhoudend heeft opgesteld zodat klagers zich genoodzaakt zagen om de tuchtrechter in te schakelen. Om die reden dient beklaagde de kosten van behandeling van de klacht te dragen. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-81 RvT Zwolle

    Afwezigheid makelaar ter zitting van de raad van toezicht. Optreden voor koper én verkoper? Constructie om de NHG om te tuin te leiden. Incassomaatregelen terwijl de NVM al was ingeschakeld. Makelaar is recidivist. Klagers gaan uit elkaar en in dat kader dienen zij hun woning te verkopen. De makelaar (beklaagde) kwam dit laatste ter ore en neemt contact met klagers op ten behoeve van een echtpaar wiens woning hij in verkoop heeft. Er komt een koopovereenkomst tussen partijen tot stand. Omdat klagers met een hypothecaire restschuld blijven zitten kunnen zij een claim indienen bij de Nationale Hypotheek Garantie. Daartoe is nodig dat zij een copie van een opdracht aan een makelaar overleggen. Zij benaderen daartoe be-klaagde en die laat klagers naast de koopakte een geantedateerd opdrachtformulier tekenen. Voordeel voor de makelaar is dat diens courtage ook door de NHG wordt meegenomen. De claim wordt door de NHG vervolgens afgewezen. Daarop verklaren klagers dat zij de door de makelaar in rekening gebrachte courtage niet kunnen vol-doen. De makelaar neemt daarop incassomaatregelen. Klagers, bang dat de overdracht door een beslaglegging van de kant van de makelaar geen doorgang kan vinden, treffen een afbetalingsovereenkomst met de makelaar. Klagers verwijten beklaagde dat hij zowel voor kopers als voor hen (verkopers) is opgetreden en dat hij hen onjuist heeft voorgelicht over de NHG-voorwaarden. Ook verwijten zij hem dat hij incassomaat-regelen nam terwijl klagers de kwestie al bij de NVM hadden neergelegd. De Raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar zwaar in de fout is gegaan. Hem wordt allereerst aangewreven dat hij niet ter zitting aanwezig is. De verklaring van zijn advocaat die wel ter zitting aanwezig is, dat beklaagde per abuis naar het bureau van de NVM is gereden, is ongeloofwaardig nu de makelaar al driemaal eerder op hetzelfde in de oproep duidelijk aangegeven adres aanwezig is geweest. De makelaar heeft willens en wetens een voorstelling van zaken bij de NHG doen ont-staan dat hij als verkopend makelaar optrad terwijl hij in werkelijkheid geen werkzaam-heden voor klagers verrichtte.Het treffen van incassomaatregelen bij dreigende non-betaling van facturen, is niet ongebruikelijk en de gekozen bewoordingen van de maatregelen zijn dat evenmin. Klagers hebben niet de geschillencommissie ingeschakeld, maar de raad van toezicht. Dat staat incassomaatregelen niet in de weg.  Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2570 CRvT

    Lees meer
  • 14-73 RvT Zwolle

    Bezichtigingsafspraak afgezegd. Beweerdelijk voortrekken van andere gegadigde. Te weinig gedaan om tuchtzaak te voorkomen. Ondanks ongegrondbevinding klacht toch kostenveroordeling makelaar. Klaagster maakt een bezichtigingsafspraak voor een woning waarin zij zeer geïnteres-seerd is. De dag voordat de bezichtiging plaatsvindt wordt zij afgebeld omdat het huis reeds verkocht is. Klaagster neemt hiermee geen genoegen en neemt zowel contact op met de eigenaar als met de hypotheekhouder. Zij heeft het vermoeden dat degene die gekocht heeft door de verkopende makelaar (beklaagde) is voorgetrokken. Ter zitting blijkt dat de makelaar opdracht tot verkoop had van de hypotheekhouder die geen klacht over de verkoop heeft geuit. De dag vóór de bezichtigingsafspraak bood een kijker ter plekke een voor de bank aantrekkelijke prijs. De makelaar valt niets te verwijten. De Raad is verder van oordeel dat de makelaar de klacht ernstig heeft gebagatelliseerd en pas na aandringen van de NVM tot contact met klaagster bereid was. Zijn verweer-schrift was uiterst summier. Om deze redenen legt het college de makelaar ondanks het feit dat de klacht ongegrond is, toch een kostenveroordeling op.  Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2567 CRvT

    Lees meer
  • 14-72 RvT Zwolle

    Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheidingssituatie. Melden van gebreken en reden van verkoop.Op aandringen van de hypotheekhouder gaan klaagster en haar ex-partner over tot verkoop van hun woning. Er vinden weliswaar bezichtigingen plaats maar tot een bod komt het ondanks enige vraagprijsverlagingen niet. Na bijna 2 jaar zijn er belang-stellenden die het huis bouwkundig laten keuren Daaruit komen diverse gebreken naar voren. De vraagprijs bedraagt op dat moment € 380.000. De gegadigden doen een bod van € 290.000. De makelaar adviseert een tegenbod te doen van € 350.000 waarmee de ex-partner van klaagster instemt maar zij niet. Zij meent dat € 370.000 meer passend is. Uiteindelijk komt een koopprijs tot stand van € 330.000, later vanwege latere opleve-ring verlaagd naar € 326.000. Klaagster verwijt de makelaar onvoldoende belangen-behartiging.De Raad is niet van oordeel dat de makelaar zijn taak niet naar behoren heeft vervuld. Vasthouden aan een hoger tegenbod zou de kopers die ook een ander huis op het oog hadden, hebben afgeschrikt. Ook het verwijt dat de makelaar de gegadigden op de hoogte stelden van de gebleken gebreken is niet terecht: de makelaar had hier een mededelingsplicht. Op de vraag van de kopers naar de reden van verkoop heeft de makelaar terecht die reden - uiteengaan van de partners - genoemd. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-11 RvT Zwolle

    Eigen belang: makelaar brengt vlak vóór executieveiling bod uit en wordt koper. Geen misbruik van omstandigheden en moeilijke positie verkoper. Optreden van makelaar als privé persoon. Klager ziet zich vanwege zijn financiële situatie gedwongen zijn woning te verkopen. De verkoopprijs wordt eind 2011 bepaald op € 875.000. Ondanks prijsverlagingen wordt het huis niet verkocht. Begin 2013 wil de bank tot veiling overgaan, maar gaat hiertoe niet over omdat in april een open huis wordt georganiseerd. Op die dag komt beklaagde met vrouw en kinderen kijken. Hij maakt zich daarbij als makelaar bekend en zegt als privé persoon voor zichzelf en zijn gezin te komen. De makelaar neemt vervolgens contact op makelaar-verkoper maar tot onderhandelingen komt het niet. Later in 2013 wordt de vraagprijs in het zicht van een executieveiling verlaagd naar € 645.000. De notaris die met de organisatie van de veiling was belast, ontvangt vervolgens van beklaagde een bod van € 415.000. Dit bod blijkt het hoogste te zijn en daarop wordt een koopovereenkomst opgesteld. Daarin wordt onder meer een ontbindende voorwaarde opgenomen dat, mocht voordat de voorzieningenrechter zijn goedkeuring heeft gegeven, door een derde een hoger bod wordt uitgebracht, dit laatste bod zal voorgaan. Zodanig bod wordt niet gedaan waarna de verkoop aan de makelaar definitief is. Klager verwijt de makelaar misbruik van omstandigheden o.a. door met zijn bod te wachten tot het moment van de veiling nagenoeg daar was; klager denkt dat er ten koste van hem een spel is gespeeld. Vaststaat dat de makelaar in privé is opgetreden maar zijn handelwijze is niettemin tuchtrechtelijk toetsbaar als die handelwijze zodanig ingrijpend is dat die van invloed is op de reputatie van de beroepsgroep. In zoverre is het college van oordeel dat het op-treden van de makelaar door haar getoetst kan worden. De Raad van toezicht kan niet anders dan constateren dat door de makelaar volstrekt transparant is gehandeld. Net als ieder ander mag een makelaar voor zichzelf een woning kopen tegen een voor hem zo voordelig mogelijke prijs. Het feit dat iemand NVM-makerlaar is brengt niet met zich mee dat hij voor een hoger bedrag zou moeten kopen dan de waarde op grond van de marktomstandigheden. Verkoper heeft na de aankoop door de beklaagde nog 3 maanden de tijd gehad om tot verkoop voor een hogere prijs te geraken en dat is hem niet gelukt. Tenslotte is gebleken dat het bod van beklaagde € 50.000 hoger lag dan het daaropvolgende bod. De klacht is ongegrond. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer