10-2337 CRvT

Taxatie – verschil in waardesUitgangspunt bij taxaties is dat over de hoogte van de taxatie in beginsel slechts kan worden geklaagd indien de makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Dat de makelaar in het ene geval van een hogere m²-prijs uitging dan bij vergelijkbare objec-ten, valt te verklaren uit het feit dat in het pand was geïnvesteerd, dat de prijzen ter plaatse de laatste jaren zijn gestegen en dat het een grotere woning is dan de meeste panden in hetzelfde blok. In het andere geval is sprake van een modernisering met gebruikmaking van luxe materialen waardoor de waarde € 20.000 kon afwijken van de meeste op dat moment te koop staande objecten. Klachten zijn ongegrond. Download uitspraak (pdf)

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

De heer en mevrouw B,  beiden wonende te Z

appelanten

tegen

Mw B.S-B, beklaagde,voorheen lid van de vereniging, en wonende te Z,

1.             Verloop van de procedure

1.1         Op 27 augustus 2007 hebben appellanten tegen beklaagde bij de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage een klacht ingediend. Deze heeft bij beslissing van 29 oktober 2009, verzonden op 30 oktober 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellanten zijn bij brief van 9 november 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.

1.2         Appellanten hebben in hun brief van 21 december 2009 de gronden aangevoerd waarop hun hoger beroep is gebaseerd. Deze brief is mede-ondertekend door hun zoon die dan ook mede als appellant wordt aangemerkt.

1.3         Beklaagde heeft in haar verweerschrift van 3 februari 2009 verweer gevoerd in hoger beroep.

1.4         De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.

1.5         Ter zitting van 20 mei 2010 van de Centrale Raad van Toezicht is namens beklaagde verschenen mr. M.K.L. Berkvens. Appellanten hebben schriftelijk aan de secretaris van de Centrale Raad van Toezicht meegedeeld dat zij niet in staat zijn om ter zitting te verschijnen maar zij hebben niet om aanhouding van de behandeling verzocht.

1.6         Mr. Berkvens is door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en heeft het standpunt van beklaagde nader toegelicht.

2.             De feiten

2.1         Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.

2.2         In opdracht van appellanten taxeert beklaagde het door hen gekochte appartement gelegen aan het B-plein 71 in D. Namens appellanten is de opdracht verstrekt door St. Assurantiën B.V. (hierna: St.). Beklaagde taxeert per 12 augustus 2004 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 154.000,– en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 138.500,–. Na verbouwing taxeert beklaagde deze waarden op respectievelijk € 167.000,– en € 150.000,–.

In het taxatierapport vermeldt beklaagde onder meer dat het appartement is gerenoveerd met gebruikmaking van luxe materialen en de indeling van het appartement in gunstige  zin is gewijzigd. Voorts vermeldt zij dat de waarde circa € 20.000,– afwijkt van de meeste op dat moment in de omgeving te koop aangeboden appartementen die “rechtstreeks uit de verhuur komen”. Als doel van de taxatie is vermeld de beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening bij een nader te bepalen financier. Appellanten betalen voor het appartement een koopprijs van € 154.000,–.

2.3         In opdracht van de zoon van appellanten taxeert beklaagde het woonhuis gelegen aan de S-kade 607 in G. Namens de zoon is de opdracht verstrekt door St.. Beklaagde taxeert per 22 december 2004 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 265.000,– en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 240.000,–. In haar taxatierapport verklaart beklaagde onder meer dat de woonruimte recent is gemoderniseerd en de indeling daarvan is gewijzigd. Zij wijst er voorts op dat sprake is van een type “poortwoning” die aanmerkelijk groter is dan de meeste woningen in hetzelfde blok. De zoon koopt de woonruimte voor € 265.000,–.

2.4         Zowel appellanten als hun zoon komen in financiële problemen en zij kunnen niet meer voldoen aan hun financiële verplichtingen tegenover hun kredietverstrekkers. In opdracht van ABN AMRO Hypotheken Groep taxeert de in G gevestigde makelaar J. C., verbonden aan het makelaarskantoor P, per 29 september 2006 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woonruimte aan de S-kade 607 op € 175.000,– en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 157.500,–.

2.5         Het woonhuis aan de S-kade 607 is in november 2006 te koop aangeboden voor € 189.000,– en in januari 2007 verkocht voor, partijen verschillen daarover van mening, € 185.000,– (appellanten) of € 186.000,– (beklaagde). Het appartement aan het B-plein 71 is in november 2006 te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 139.500,–. Het appartement is medio december 2006 verkocht voor € 135.000,–.

2.6         Op 3 juli 2007 is het NVM lidmaatschap van beklaagde beëindigd.

3.             De klacht

3.1         De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.

3.2         Beklaagde heeft redelijkerwijs niet kunnen komen tot de getaxeerde bedragen die zijn opgenomen in haar taxatierapporten die zijn opgesteld op 19 augustus 2004 met betrekking tot het B-plein 71 in D en 24 december 2004 ten aanzien van de S-kade 607 in G.

4.             Het hoger beroep

4.1         Appellanten hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

4.2         Beklaagde heeft over de taxaties geen overleg gevoerd met appellanten of hun zoon. Zij hebben van St nooit de koopovereenkomsten ontvangen. Waarschijnlijk heeft beklaagde van St opdracht tot taxatie gekregen nadat de in de koopovereenkomst opgenomen termijn was verstreken waarbinnen een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde in verband met de financiering van de koopsom.

4.3         Appellanten hadden van meet af aan het voornemen om het appartement aan het B-plein 71 in D te verhuren. Aangezien beklaagde geen informatie heeft ingewonnen bij appellanten en vermoedelijk is afgegaan op de door St aan haar verstrekte gegevens, heeft zij een onjuiste waarde getaxeerd. Op het moment van taxatie door beklaagde was het appartement weliswaar vrij van huur maar niet vrij van gebruik. Als gevolg daarvan hebben appellanten een restschuld aan de bank. Ten aanzien van het appartement is door O Makelaardij meegedeeld dat de waarde van vergelijkbare appartementen kon worden geschat op € 115.000,– en hoogstens een koopprijs van € 120.000,– gerealiseerd zou kunnen worden.

4.4         Het woonhuis aan de S-kade 607 in G is korte tijd voorafgaande aan de aankoop door de zoon, door een zekere S gekocht voor € 227.500,–. Binnen zes maanden is het vervolgens – zonder dat daaraan verbeteringen zijn aangebracht – doorverkocht voor € 265.000,–. Ten onrechte heeft gedaagde dit woonhuis getaxeerd vrij van huur en gebruik omdat de woonruimte was verhuurd. Ook de getaxeerde waarde van dit woonhuis is daarom onjuist. De uitkomst van de taxatie is echter leidend geweest bij het nemen van de aankoopbeslissing en het aantrekken van financiering. Onbegrijpelijk is dat de waarde van het woonhuis is getaxeerd op € 265.000,–, vervolgens een krediet is verstrekt van € 292.000,– waarna na verloop van tijd de waarde is getaxeerd op € 175.000,–.

4.5         Onjuist is de stelling van beklaagde dat op het moment van verkoop door de zoon de marktomstandigheden aanzienlijk waren verslechterd. Van belang in dat verband is dat makelaar C de waarde heeft getaxeerd op € 175.000,–, waarna op basis van € 185.000,– een koopovereenkomst is gesloten. Anders dan beklaagde heeft aangevoerd is de zoon altijd hoofdbewoner geweest en is de woonruimte nooit verhuurd. Daarom kan ook geen sprake zijn geweest van een achteruitgang van de staat daarvan.

5.             Het verweer

5.1         Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

5.2         De woonruimte aan de S-kade 607 in G is op 27 augustus 2004 voor € 227.500,– als belegging gekocht door een zekere S. De verkoper had daaraan voorafgaande opdracht tot taxatie gegeven aan zowel H Makelaars als E NVM Makelaars. Beide makelaars hebben de opbrengst op circa € 250.000,– geschat. Omdat de verkoper belang had om op korte termijn te beschikken over financiële middelen, heeft hij het woonhuis verkocht voor € 227.500,– en daarbij bedongen dat hij nog enkele maanden met zijn echtgenote in het woonhuis zou kunnen verblijven. De verkoper heeft beklaagde rondgeleid en aan haar meegedeeld dat recent door hem € 50.000,– in de woonruimte was geïnvesteerd.

5.3         Indien de door beklaagde getaxeerde waarde wordt vergeleken met de gerealiseerde opbrengsten van twee vergelijkingsobjecten, dan is de uitkomst dat beklaagde in redelijkheid tot haar waardering heeft kunnen komen.

Het woonhuis aan de S-kade 525 in G met een woonoppervlakte van 168 m² is op 16 december 2002 verkocht voor € 212.000,–. Dat komt neer op € 1.262,– per m².

Het woonhuis aan de V-straat 307 in G, met een oppervlakte van 144 m² is op 15 november 2002 verkocht voor € 188.177,–. Dit komt neer op € 1.307,– per m². Vermoedelijk is de waarde onder invloed van verbouwingswerkzaamheden toegenomen omdat in 2002 en 2005 aan de eigenaar van dit woonhuis hypothecair krediet is verleend en de totale inschrijving € 276.974,– beloopt.

5.4         In 2004 is beklaagde blijkens het door haar getaxeerde bedrag uitgegaan van € 1.497,– per m². Dit bedrag is weliswaar hoger dan de twee vergelijkingsobjecten maar dat is verklaarbaar door de investering in het woonhuis waarmee een bedrag van
€ 50.000,– was gemoeid. Voorts heeft een rol gespeeld dat gedurende de periode 2002 – 2004 de prijzen van appartementen aanzienlijk zijn gestegen. Het woonhuis is binnen 49 dagen verkocht voor € 185.000,–. Daaruit volgt dat C veel te laag heeft getaxeerd. Appellanten hebben slechts een deel van diens taxatierapport overgelegd. Daaruit blijkt dat sprake is geweest van een geveltaxatie. Geen melding is gemaakt van de indeling van het appartement en de daaraan uitgevoerde bouwkundige verbeteringen. Uit dit rapport kan dan ook niet worden afgeleid dat beklaagde niet juist zou hebben getaxeerd. Het woonhuis is inmiddels te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 245.000,–.

5.5         Ten aanzien van het appartement aan het B-plein 71 in D is aan beklaagde meegedeeld dat bij de kopers het voornemen bestond om daarin een bedrag van
€ 20.000,– te investeren. Daarom heeft beklaagde op een waarde getaxeerd na uitvoering van een verbouwing. In haar rapport heeft beklaagde vermeld dat de keuken en de badkamer recent en met gebruikmaking van luxe materialen waren gerenoveerd. Omdat de in de nabijheid gelegen te koop aangeboden appartementen “rechtstreeks uit de verhuur” kwamen, week de waarde naar het oordeel van beklaagde daarvan aanzienlijk af en die informatie heeft zij verwerkt in haar rapport onder H.2.b.

5.6         Appellanten hebben hun standpunt dat de door beklaagde getaxeerde waarde onjuist is en de werkelijke waarde € 115.000,– zou hebben belopen, niet onderbouwd met een taxatierapport. Het appartement is binnen 17 dagen op 29 november 2006 verkocht voor € 135.000,–. Dat is bijna 90% van de door beklaagde getaxeerde waarde. Verkoop binnen zo’n korte termijn rechtvaardigt het vermoeden dat is verkocht voor een prijs beneden de marktwaarde. Het object is inmiddels te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 144.500,–.

6.             Beoordeling van het geschil in hoger beroep

6.1         Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat onder meer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Artikel 92 van de statuten die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, kent een vergelijkbare bepaling. Aangezien de klacht tegen beklaagde is ingediend op 27 augustus 2007 is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.

6.2         Uitgangspunt bij de door de makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht.

6.3         Appellanten hebben niet bestreden dat H Makelaars en E NVM Makelaars in 2004 de waarde van het woonhuis aan de S-kade 607 in G hebben geschat op circa € 250.000,–. Zij hebben evenmin bestreden dat dit woonhuis op 27 augustus 2004 is verkocht voor € 227.500,– onder de voorwaarde dat de verkopende partij nog enkele maanden in de gelegenheid zou worden gesteld om daarin te verblijven. Appellanten hebben voorts niet de stelling weersproken dat de kosten verbonden aan de uitvoering van voordien uitgevoerde renovatiewerkzaamheden € 50.000,– hebben belopen.

6.4         Uit de door beklaagde verstrekte informatie met betrekking tot referentieobjecten blijkt, dat in 2002 nabijgelegen woonruimte is verkocht voor respectievelijk € 1.262,– per m² en € 1.307,– per m².  Weliswaar is beklaagde blijkens haar taxatierapport van 24 december 2004 uitgegaan van het hogere bedrag van € 1.497,– per m², maar als verklaring daarvoor heeft zij gewezen op zowel de investering van € 50.000,– als de prijsstijgingen gedurende de periode 2002 – 2004. Voorts heeft zij onbetwist gesteld dat sprake is van een zogenoemde “poortwoning” die aanmerkelijk groter is dan de meeste woningen in hetzelfde blok.

6.5         Ter onderbouwing van hun klacht hebben appellanten zich beroepen op het taxatierapport van 2 oktober 2006 van makelaar C. Zij hebben daarvan echter slechts enkele bladzijden overgelegd en niet weersproken dat sprake is geweest van een in opdracht van ABN AMRO Hypotheken Groep uitgevoerde geveltaxatie. Op grond van deze (deel)rapportage kan niet worden geoordeeld dat de taxatie van beklaagde onjuist zou zijn.

6.6         Tot slot geldt nog dat het woonhuis in 2006 binnen 49 dagen is verkocht voor € 185.000,– en in 2009 te koop is aangeboden door H Makelaars voor € 245.000,–.

6.7         Op grond van het voorgaande is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat niet is gebleken dat beklaagde niet in redelijkheid tot haar taxatie heeft kunnen komen.

6.8         Met betrekking tot het appartement gelegen aan het B-plein 71 in D is door appellanten niet bestreden dat verkoop daarvan binnen 17 dagen op 29 november 2006 heeft geleid tot een opbrengst van € 135.000,–. Zij hebben weliswaar aangevoerd dat door O Makelaardij zou zijn meegedeeld dat de waarde van vergelijkbare appartementen kon worden geschat op € 115.000,– en hoogstens een koopprijs van € 120.000,– daarvoor zou kunnen worden gerealiseerd, maar zij hebben nagelaten om een schriftelijke bevestiging van een dergelijke mededeling in het geding te brengen zodat de Centrale Raad van Toezicht daaraan voorbij gaat. Onweersproken is voorts gebleven de stelling van beklaagde dat dit appartement was gemoderniseerd met gebruikmaking van luxe materialen en daarom de waarde circa € 20.000,– afweek van de meeste op dat moment te koop staande appartementen. Ook met betrekking tot de door beklaagde in haar taxatierapport van 19 augustus 2004 opgenomen waarde kan op basis van de door appellanten verstrekte informatie niet worden geoordeeld dat zij daartoe niet in redelijkheid heeft kunnen komen.

6.9         De klacht van appellanten is dan ook ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd.

6.10     Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.

7.             Beslissing in hoger beroep

7.1         Bekrachtigt de beslissing van 29 oktober 2009 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.T. Anema, mr. P. van der Kolk-Nunes, R. Wijmenga en W. van Haselen, in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 23 augustus 2010.