Uitspraken

  • 21-43 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   Beslissing van 28 mei 2021   Keurmerk met louter commercieel doel. Onjuiste advisering en informatie. Gebreken aan het gekochte pand.   Klager koopt een woning die door beklaagde wordt aangeboden met het ERA Excellent keurmerk. Dat betekent dat de woning in een perfecte staat van onderhoud verkeert. Na de aankoop blijkt dat er sprake is van een lekkage en dat het rieten dak opgeknapt moet worden. Naar aanleiding hiervan verleent de verkoper een korting op de koopsom. Klager liet geen bouwkundige keuring uitvoeren omdat beklaagde zei dat er een bouwkundig rapport bestaat dat klager echter pas na de overdracht in handen krijgt. De makelaar kende de inhoud van dit rapport naar eigen zeggen niet, hetgeen betekent dat hij het advies om geen keuring te laten uitvoeren gaf zonder het bouwkundig rapport te kennen. Verder blijkt beklaagde het Excellent keurmerk zelf toe te kennen louter op basis van zijn visuele waarneming; het dient enkel een commercieel doel. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar ernstig te kort schoot in zijn voorlichting en klager onjuist adviseerde.

    Lees meer
  • 21-42 RvT West

    Ref:  21/01   Informatie aan opdrachtgever. Onjuiste gebruiksoppervlakte. Belangenverstrengeling. Beklaagde treedt in 2015 voor klagers op als makelaar bij de verkoop van hun woning. Bij de verkoop wordt uitgegaan van een woonoppervlakte van 90 m2. In 2020 ontdekken klagers dat een van hun voormalige buren hun woning verkopen, waarbij een woonoppervlakte van 92 m2 op Funda staat vermeld. Dit bevreemdt klagers, aangezien zij van mening zijn dat hun voormalige woning groter was. Na enige communicatie hierover met beklaagde dienen klager een klacht in. Zij verwijten beklaagde dat de Meetinstructie (NEN 2580) niet juist is toegepast. Voorts verwijten zij beklaagde dat deze ook namens de kopers van hun woning is opgetreden en verwijten zij beklaagde de wijze waarop hij over deze situatie communiceert. Beklaagde verweert zich, maar kan niet aantonen dat de Meetinstructie wel door hem is toegepast. De Raad verklaart dat onderdeel van de klacht gegrond. De klacht over belangenverstrengeling wordt bij gebrek aan onderbouwing ongegrond verklaard. De klacht over de wijze van communicatie wordt wel gegrond verklaard. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 21-41 RvT West

    Ref:  20/08   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klachten over communicatie. Klager heeft beklaagde ingeschakeld om een woning te verkopen. Uiteindelijk slaagt beklaagde daar niet in. Wel was er op enig moment een koper gevonden, maar de overdracht bij de notaris kon niet doorgaan i.v.m. een gerechtelijke procedure aan de kant van klager. Daarna is op enig moment de opdracht aan beklaagde ingetrokken door klager, waarna beklaagde aan klager een factuur heeft gezonden. Klager schrijft vervolgens een negatieve recensie op Funda over beklaagde. Over deze recensie communiceren partijen via de e-mail. Uiteindelijk dient klager een tuchtklacht in tegen beklaagde. Daarbij worden door klager acht verwijten gemaakt aan beklaagde, onder andere over de wijze van communiceren. Beklaagde voert gemotiveerd verweer. De Raad verklaart uiteindelijk alle klachten ongegrond. Door klager is niet voldoende aangetoond dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar zou hebben gehandeld.

    Lees meer
  • 21-40 CRvT

    CR 21/2725   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM   Te lage vraagprijs geadviseerd? Onduidelijke eigendomssituatie. Geen oordeel over courtage. Klacht tegen makelaar en het kantoor.   Een makelaar taxeert in opdracht van klager in 2017 een woning die in een onverdeeldheid is gevallen op € 445.000. Klager treedt behalve namens zichzelf op voor twee andere gerechtigden. Als deze vervolgens een jaar later besluiten dat de woning verkocht moet worden, adviseert de makelaar om het pand voor € 445.000 in de markt te zetten. Klager vindt dit veel te laag – hij stelt de vraagprijs op € 595.000, waarin de makelaar uiteindelijk meegaat onder het mom van men wel zal zien wat de markt doet. Klager had de makelaar kavelprijzen in de omgeving genoemd, maar de makelaar acht de wijk waarin deze kavels liggen niet vergelijkbaar met de wijk waarin de te verkopen woning staat. In november 2018 wordt een akte van verdeling ten aanzien van het pand opgemaakt met daarin een ontbindende clausule over toestemming van de hypotheekhouder. Als in januari 2019  een koopover-eenkomst wordt  gesloten voor € 565.000 pleegt de makelaar overleg met een notaris vanwege de onduidelijke eigendomssituatie. Deze adviseert om de boedelnotaris in te schakelen hetgeen gebeurt. Het verwijt van de te laag geadviseerde vraagprijs is niet terecht. De makelaar heeft uitvoerig gemotiveerd waarom hij tot zijn advisering kwam en de redenering is begrijpelijk. Dat de makelaar geen koopakte opstelde was gezien de onduidelijke eigendomssituatie verstandig. De makelaar heeft klager daarmee behoed voor mogelijke problemen. Een oordeel over courtage is aan de Geschillencommissie en niet aan de raad van toezicht. De raad van toezicht heeft ten onrechte klager niet-ontvankelijk verklaard met betrekking tot zijn klacht jegens het makelaarskantoor. De makelaar is verbonden aan het eveneens aangeklaagde kantoor en ook medewerkers van het kantoor hebben aan de zaak gewerkt.  

    Lees meer
  • 21-38 CRvT

    CR 21/2722   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Belangenverstrengeling bij verkoopopdracht en financiering voor de koper? Optreden voor koper bij verkoop van diens woning. Gecompliceerde financieringsaanvraag. Onvoldoende belangenbehartiging bij financieringsproblemen. Terecht beroep op financieringsclausule?   Klagers geven een makelaarskantoor opdracht om hun woning te verkopen. Er wordt een koopovereenkomst gesloten met kopers die een eigen bedrijf hebben waardoor de financiering van de  aankoop gecompliceerd is. Die financiering loopt met medeweten van klagers via een ander bedrijfsonderdeel van het makelaarskantoor. Het makelaarskantoor treedt met toestemming van klagers eveneens op voor de kopers bij de verkoop van hun woning. Tot vier maal toe wordt een verlenging van de financieringstermijn verzocht. Bij het derde verzoek verlangen klagers een vergoeding die echter niet wordt betaald. Uiteindelijk roepen de kopers de ontbinding van de koop in. Klagers menen dat dat beroep onterecht is omdat het niet voldoet aan de formulering. Zij verwijten de makelaar dat hij dit beroep zonder meer accepteert. De Centrale Raad is van oordeel dat er geen sprake is van belangenverstrengeling nu de medewerkers van het makelaarskantoor geen bemoeienis hebben gehad met de financiering en andersom. Het college is verder van oordeel dat er twijfel bestaat of het beroep op de financieringsclausule terecht was en die twijfel had men met klagers moeten bespreken. In zo verre schoten beklaagden te kort. Dat deden zij ook met betrekking tot de problemen rond de financiering. Het verwijt dat onvoldoende is gedaan om de verlengingskosten betaald te krijgen is niet terecht.  

    Lees meer
  • 21-37 RvT Zuid

    Zaaknummer: RvTZ 20200077 Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste/onvolledige informatie. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden. Na de aankoop krijgt klager een hogere aanslag overdrachtsbelasting dan verwacht, omdat een deel van het pand als bedrijfsruimte is bestemd. Klager stelt dat beklaagde hem hierover onjuist geïnformeerd heeft. Voorts stelt klager onjuist geïnformeerd te zijn over de status van het pand. Volgens klager zou beklaagde hebben aangeven dat het een bescherm stadsaanzicht betreft, terwijl bij het passeren bij de notaris bleek dat het pand een gemeentelijke monument is. Klager en beklaagde zijn ook nog in een discussie over schade die klager zou hebben geleden als gevolg van deze gang van zaken. In deze zaak kan de Raad zich echter alleen over het handelen van beklaagde in tuchtrechtelijke zin uitlaten. Daarbij komt de Raad tot het oordeel dat - hoewel het duidelijk was dat het pand een oude tandartspraktijk betrof - het op de weg van beklaagde had gelegen klager duidelijk te informeren over de bestemming van het pand en de fiscale consequenties daarvan. Deze klacht wordt gegrond verklaard. Ook het feit dat het een gemeentelijk monument betreft had beklaagde volgend de Raad op een juiste wijze moeten doorgeven aan klager. De Raad legt aan beklaagde als straf een berisping op.

    Lees meer
  • 21-36 RvT Zuid

    (Zaaknummer: RvTZ 20200071)   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Ongepast optreden. Klager heeft beklaagde als makelaar ingeschakeld om een pand voor hem te verkopen. Er wordt een koper gevonden, maar deze koper ontbindt de koopovereenkomst. Beklaagde houdt na deze ontbinding contact met de koper. Volgens klager houdt beklaagde klager daarvan niet of onvoldoende op de hoogte. Ook zou beklaagde zich in de contacten met de potentiele koper negatief over klager hebben uitgelaten. Hierover dient klager een klacht in bij de Raad. De Raad nodigt beklaagde uit te reageren. Dit contact verloopt erg moeizaam. Beklaagde zelf zou vanwege gezondheidsredenen niet kunnen reageren en zijn kantoor en collega reageren - althans in de ogen van klager - onvoldoende en ongeïnteresseerd. De Raad oordeelt de klacht op grond van in het geding gebrachte geluidsfragmenten gegrond. Voorts is de Raad van oordeel dat de opstelling van beklaagde en diens kantoor in deze procedure niet correct is geweest. Ook daarvoor wordt een (voorwaardelijke) straf opgelegd.

    Lees meer
  • 21-35 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Koopovereenkomst tot stand gekomen? Geen schriftelijke koopovereenkomst. Mondelinge overeenstemming. Klager is voor 50% eigenaar van een bedrijfspand. Dit bedrijfspand staat al enige tijd te koop als zich telefonisch een potentiele koper zich bij beklaagde als verkopend makelaar meldt. Deze doet telefonisch een bod op het pand. Dit bod wordt na onderhandeling geaccepteerd. De mondelinge overeenkomst wordt niet direct schriftelijk bevestigd door beklaagde. Kort daarna ziet de koper alsnog af van de aankoop. Dit vanwege onduidelijkheid over de situatie van de huurder van het pand. Er ontstaat discussie tussen klager als verkoper en de potentiele koper over het bestaan van een koopovereenkomst. Dit leidt tot een kort geding welke klager verliest. Volgens de rechter zou niet vaststaan dat er een mondelinge koopovereenkomst was bereikt. Klager spreekt hierop beklaagde aan. Hij verwijt beklaagde een drietal zaken. Het eerste verwijt van klager is dat er tussen klager en beklaagde geen schriftelijke overeenkomst is opgesteld voor de dienstverlening van beklaagde. Het tweede verwijt is dat door beklaagde een niet gekwalificeerde medewerker zou zijn ingezet op deze verkoop. Tot slot verwijt klager beklaagde dat de mondelinge koopovereenkomst niet direct schriftelijk bevestigd is. De eerste twee klachten worden afgewezen door de Raad. De derde klacht wordt gegrond verklaard. Volgens de Raad had beklaagde eenvoudig in een korte e-mail de uitgangspunten van de mondelinge koopovereenkomst aan de koper kunnen bevestigen. Hiermee zou klager als verkoper in een betere bewijspositie zijn gebracht. De Raad legt als straf een berisping op en veroordeelt beklaagde in de kosten van de procedure.

    Lees meer
  • 21-34 RvT Noord

    DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.     Niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop.   Klaagster koopt in 2011 van beklaagde een appartementsrecht met vrijstaande berging. Na het  transport krijgt zij de sleutel van de berging alsmede die van het toegangshek tot de bergingen overhandigd. In 2019 wordt klaagster door een medebewoner van het complex aangesproken die de eigendom van de berging claimt. Dan blijkt de berging niet van klaagster te zijn. Klaagster verwijt de makelaar destijds onjuiste informatie te hebben verstrekt. De raad acht klaagster niet-ontvankelijk vanwege langdurig tijdsverloop.

    Lees meer
  • 21-33 RvT West

    Meetinstructie. Twee verschillende woonoppervlaktes vermeld.             Beklaagde zet in 2016 een woning te koop en vermeldt in de verkoopdocumentatie zowel een woonoppervlak van 133 m² als van 155 m²; op Funda wordt alleen 155 m² genoemd Klager koopt de woning. Als hij de woning in 2020 weer verkoopt komt een meetbureau tot 122,3 m². Dan blijkt dat het kantoor in 2016 een fout heeft gemaakt. Ook kan het kantoor niet reproduceren hoe het destijds tot de maatvoering is gekomen. De raad van toezicht acht e.e.a. onzorgvuldig.

    Lees meer