Uitspraken

  • 19-80 RvT Amsterdam

    19-80 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Schadevergoeding. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Door beklaagde was een woonoppervlakte van 80 m2 opgegeven. Toen klager de woning enkele jaren later wilde verkopen heeft hij de woning door een derde laten inmeten en daaruit bleek dat de woonoppervlakte slechts 73 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde onjuiste informatie te hebben verschaft en stelt beklaagde aansprakelijk voor de door hem geleden schade.  De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over geleden schade. Dat oordeel is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Dat beklaagde destijds onjuiste informatie heeft verschaft is niet komen vast te staan. Beklaagde heeft gesteld de woning volgens de geldende Meetinstructie te hebben opgemeten. Klager heeft dit niet bestreden en heeft de resultaten van de in zijn opdracht uitgevoerde meting niet in deze procedure overgelegd.

    Lees meer
  • 18-129 RvT Zuid

    18-129 RvT Zuid 203 ERECODE Ontvankelijkheid. Makelaar koopt in privé voor eigen bewoning. Uitvoeren van werkzaamheden aan het te verkopen pand/perceel zonder toestemming van opdrachtgever c.q. eigenaar.   Klaagster heeft (namens haar broer) beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van haar broer verstrekt. Beklaagde heeft daarbij van klaagster toestemming c.q. opdracht gekregen tot het ruimen van inboedel en tuin met als doel de woning verkoopklaar te maken. Uiteindelijk heeft beklaagde de woning in privé voor zichzelf gekocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich bij het verkoopklaar maken niet gehouden heeft aan de gemaakte afspraken, problemen met de gemeente heeft veroorzaakt en de woning heeft beschadigd.  De Raad verwerpt het beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid. De klacht is duidelijk geformuleerd en klaagster en haar broer hebben voldoende belang bij de behandeling daarvan. De Raad neemt daarbij overigens nog in aanmerking dat artikel 14 Reglement Tuchtrechtspraak NVM in beginsel aan “Ieder (onderstreping RvT) die van mening is dat een lid van de Vereniging, ………..etc” klachtrecht toekent. Het feit dat beklaagde niet als NVM-makelaar maar als particulier bij de transactie betrokken was, maakt het oordeel t.a.v. de ontvankelijkheid niet anders. Dit enerzijds omdat beklaagde initieel als verkopend makelaar bij de verkoop van de woning werd/was betrokken en anderzijds omdat het een makelaar weliswaar vrij staat om in privé een huis voor eigen bewoning aan te kopen, maar dat onverlet laat dat er plaats is voor tuchtrechtelijke toetsing van een handeling en/of gedraging van een makelaar waardoor de reputatie van de beroepsgroep als zodanig zou (kunnen) zijn/worden geschaad. De Raad gaat dan ook over tot de inhoudelijke behandeling van de klacht en stelt vast dat de door beklaagde verrichte werkzaamheden aan het perceel/pand méér omvatten dan het afgesproken “verkoopklaar maken” daarvan. Het in zijn opdracht (laten) uitvoeren van meer en/of andere werkzaamheden dan waarvoor beklaagde toestemming had, met een door de gemeente aan klaagster opgelegde last onder dwangsom tot gevolg, valt beklaagde tuchtrechtelijk te verwijten. Beklaagde heeft door zijn handelwijze zichzelf alsook de reputatie van zijn beroepsgroep als zodanig in diskrediet gebracht en de klacht is dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 19-05 RvT Noord

    19-05 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Onvoldoende belangenbehartiging. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Onvoldoende informatie. Ontbreken van schriftelijke opdrachtbevestiging.   Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Vervolgens heeft klaagster beklaagde gevraagd ook de verkoop van haar eigen woning ter hand te nemen. Klaagster is van mening dat beklaagde bij beide transacties op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft.  Wat betreft de klachten m.b.t. de aankoop door klaagster overweegt de Raad dat beklaagde daarbij optrad voor de verkoper. Weliswaar dient de makelaar te waken voor onjuiste beeldvorming maar die verplichting gaat niet zo ver dat de verkoopmakelaar t.b.v. geïnteresseerde kopers uit eigen beweging nader onderzoek moet doen naar de staat van het object. Daarentegen rust op de kopers een onderzoeksplicht. Dat beklaagde onjuiste informatie aan klaagster heeft verstrekt is niet gebleken en ook overigens is niet komen vast te staan dat beklaagde bij deze transactie tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Dat was wel het geval bij de verkoop van klaagsters “oude” woning. Beklaagde heeft die verkoop op rommelige en onzorgvuldige wijze begeleid. Mede gezien zijn tekortkomingen had van beklaagde mogen worden verwacht dat hij alerter had gereageerd op de uitnodiging van klaagster om over haar klachten te praten. Beklaagde heeft bij de uitvoering van klaagsters opdracht niet de zorgvuldigheid betracht die van hem verwacht mocht worden en is tekortgeschoten in de behartiging van klaagsters belangen.

    Lees meer
  • 19-77 RvT Noord

    19-77 RvT Noord NVM Noord  062 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Meetinstructie niet opgevolgd. Woonoppervlak kleiner dan in aanbieding. Klager koopt een woning waarvan in de aanbieding van makelaar-verkoper wordt vermeld dat het woonoppervlak 130 m2 bedraagt, Als klager bijna 2 jaar later besluit de woning weer te verkopen, blijkt dit slechts 125 m2 te zijn. Beklaagde erkent dat de woning destijds niet volgens de meetinstructie is opgenomen, maar dat is volstaan met het raadplegen van bestaande documentatie. De raad acht het verwijt van klager terecht. De NVM heeft niet zonder reden destijds de meetinstructie verplicht gesteld.

    Lees meer
  • 19-71 RvT Amsterdam

    19-71 RvT Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onjuiste informatie over de woonoppervlakte. Onjuiste toepassing van de Meetinstructie. Garage/bergruimte geen inpandige gebruiksoppervlakte. Woonoppervlakte vs gebruiksoppervlakte.   Klagers hebben via beklaagde in 2015 een woning gekocht. In de verkoopinformatie stond vermeld dat de woonoppervlakte ca 122 m2 bedroeg. Toen klagers de woning drie jaar later door een andere makelaar lieten taxeren, bleek de inpandige gebruiksoppervlakte slechts 113 m2 te zijn. Klagers verwijten beklaagde destijds onjuiste informatie te hebben verschaft.  De Raad overweegt dat in de Meetinstructie de inpandige gebruiksoppervlakte wordt onderscheiden van de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Beklaagde onderschrijft dat op grond van de Meetinstructie aan de woning een inpandige gebruiksoppervlakte van 113 m² moet worden toegekend, maar stelt dat in dit geval de oppervlakte van de garage/berging daarbij moet worden opgeteld. De Raad wijst er op dat in de Meetinstructie  een oppervlakte tot de overige inpandige ruimte gerekend wordt als die ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte, zoals bijvoorbeeld een kelder, een fietsenstalling of een garage. In dit geval kan ook uitsluitend over een dergelijke bergruimte worden gesproken, reeds doordat er geen directe verbinding tussen die ruimte en de overige woonruimte bestond. Hiermee heeft beklaagde de Meetinstructie onvoldoende nageleefd en kan de vraag in hoeverre de  ruimte was voorzien van isolatie – hetgeen door klagers is bestreden – in het midden blijven. Voorts wordt door beklaagde in de verkoopbrochure niet gesproken over gebruiks- maar over woonoppervlakte en roept de wijze van vermelding van de garage/berging onduidelijkheid op over de vraag in hoeverre de oppervlakte daarvan wel of niet bij de woonoppervlakte is betrokken. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 19-66 RvT Oost

    19-69 RvT Oost Beslissing van 29 augustus 2019  RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAB MAKELAARS NVM Verkoop voor minderjarige erfgenaam. Toestemming kantonrechter. Beweerdelijk te lage opbrengst. Zelfmoord door eigenaar van invloed op de waarde van een woning? Conservatoir beslag door klager.   De eigenaar van een woning heeft zich in zijn huis van het leven beroofd. Zijn erfgename is zijn dan nog minderjarige dochter. De moeder heeft als wettelijk vertegenwoordiger van haar dochter aan een dame een volmacht verstrekt om haar te vertegenwoordigen bij de afwikkeling van de nalatenschap. In dat kader heeft die dame een gesprek met de makelaar over de verkoop van de woning. Klager heeft conservatoir beslag op die woning gelegd. De makelaar adviseert een vraagprijs van € 175.000 te hanteren. Een andere geraadpleegde makelaar komt op een vraagprijs van € 185.000. De eerste makelaar (beklaagde0 krijgt de opdracht en slaagt er in om de woning voor € 172.500 te verkopen. In de koopovereenkomst worden de nodige voorbehouden, o.a. met betrekking tot het beslag gemaakt. De beslaglegger (klager) meent dat de opbrengst te laag is en dat de makelaar ten onrechte stelde dat de gepleegde suicide van invloed is op de waarde. Hij acht het onjuist dat in de koopakte niet is opgenomen dat de toestemming van de kantonrechter vereist is. Dit laatste acht de raad van toezicht op zich een verzuim maar niet tuchtrechtelijk laakbaar. De overige verwijten acht het college ongegrond. Dat door een suicide de kring van gegadigden voor een woning kleiner wordt, is de raad uit eigen wetenschap bekend.

    Lees meer
  • 19-66 RvT Noord

    19-66 RvT Noord 203 ERECODE Informatie aan niet-opdrachtgever. Eigen belang/handel. Makelaar koopt zelf. Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling.   Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Voor de woning waren meerdere gegadigden. Nadat alle gegadigden in de gelegenheid waren gesteld een laatste bod uit te brengen, kregen klagers te horen dat de woning aan een ander gegund was. Klagers ontdekten later dat de woning door beklaagde zelf (voor eigen bewoning) gekocht was. De verkoper had de woning aan beklaagde gegund omdat beklaagde na ommekomst van de aan de gegadigden gestelde termijn, het hoogste bod onder de meest gunstige voorwaarden had uitgebracht. Klagers verwijten beklaagde dat hij onbehoorlijk heeft gehandeld door gebruik te maken van zijn bekendheid met de biedingen van de andere gegadigden. Klagers achten de handelwijze van beklaagde niet zuiver en voelen zich daardoor benadeeld.  De Raad is van oordeel dat beklaagde door zijn handelwijze, louter uit eigen belang, het vertrouwen in de stand der makelaars ernstig heeft geschaad. Daaraan doet niet af dat hij het verkoopproces in samenspraak met de verkoper heeft ingericht en dat deze laatste tevreden is over het bereikte resultaat. De handelwijze van beklaagde is niet integer noch transparant geweest en getuigt van een gebrek aan normbesef en een miskenning van de rol van de makelaar in het maatschappelijk verkeer.  

    Lees meer
  • 19-75 CRvT

    19-75 CRvT CR 19/2674 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Klacht tegen onderneming en makelaar-directeur. Pand zonder opdracht van eigenaar te koop aangeboden en met koper overeenstemming bereikt. Verdenking van valsheid in geschrifte. Onvoldoende toezicht op medewerker. Tuchtprocedure en verwante civiele en strafrechtelijke procedure. Klaagster is eigenaresse van een beleggingspand. Zij schakelt een makelaarskantoor in om tot verhuur te komen van de leeg gekomen tweede etage. De medewerker die daarmee belast wordt, is eerder dat jaar in dienst van het kantoor gekomen om een afdeling bedrijfs onroerend op te zetten. Die verhuuropdracht slaagt. Kort daarop doet de medewerker zonder eigenaresse hiervan in kennis te stellen, aan een vastgoedonderneming een koopvoorstel met betrekking tot het pand. Even daarvoor had de eigenaresse de medewerker laten weten dat, als er verkocht zou worden, de huurder van de benedenruimte een voorkeursrecht tot koop heeft. Kennelijk deed zij dat omdat de medewerker had gezegd een kandidaat-koper te hebben. De medewerker onderhandelt niettemin met de kandidaat-koper en sluit een overeenkomst met enkele ontbindende voorwaarden die ook op papier komt en door de koper wordt ondertekend. De ontbindende voorwaarde ten behoeve van de verkoper roept de medewerker vervolgens te laat in. Gevolg van dit alles is dat klaagster door de koper in rechte betrokken wordt. Zij roept daarop het makelaarskantoor in vrijwaring op. De rechtbank wijst de vordering van eiser af. In die procedure komt een koopakte tevoorschijn waarop de handtekening van klaagster staat. Het heeft er alle schijn van dat deze door de medewerker is vervalst; hierover wordt een strafrechtelijke procedure opgestart. De raad van toezicht heeft de klacht behandeld en heeft niet willen wachten op de beslissing in de civiele procedure ondanks verzoek daartoe van het makelaarskantoor en zijn directeur. De Centrale Raad doet hetzelfde. Afwachten tot in een eventueel hoger beroep wordt beslist zou veel te lang duren en in geval van cassatie komt daar nog lange tijd bij. Gebleken is dat de medewerker geen enkele vorm van dossiervorming heeft gepleegd. Ook van een verkoopopdracht is geen sprake. Dat klaagster op het makelaarskantoor is geweest om de koopakte te tekenen hetgeen de medewerker beweert en klaagster ontkent, is niet het geval. De controle op het doen en laten van de medewerker is zeer onvoldoende geweest en dat valt zowel het kantoor als zijn directeur te verwijten. Dat beide zo lang achter hun medewerker zijn blijven staan, ook toen de bewijzen tegen hem zich opstapelden, zal als achtergrond de mogelijke civielrechtelijke aansprakelijkheid hebben gehad, maar in de tuchtprocedure had van hen op zijn minst een terughoudender attitude mogen worden verwacht. De Centrale Raad herstelt de fout van de raad dat niet zowel het kantoor als de directeur tuchtrechtelijk aansprakelijk zijn gesteld. Het makelaarskantoor wordt een voorwaardelijke schorsing opgelegd en de directeur een boete waarvan een deel voorwaardelijk.

    Lees meer
  • 19-74 CRvT

    19-74 CRvT 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Optie en bod. Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Afbreken onderhandelingen. Klager heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde (appellante) in verkoop had. Beklaagde heeft klager daarop meegedeeld dat de verkoper eerst nog andere biedingen wilde afwachten. Klager heeft hierop aan beklaagde per SMS laten weten: “OK, hou je me in de “loop” SVP ?”. De volgende dag ontving klager van beklaagde per mail het bericht dat de woning aan een derde was verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld een tweede, hoger bod uit te brengen. De Centrale Raad stelt vast dat kennelijk na het bod van klager nog een bod is ontvangen en dat beklaagde beide biedingen aan de opdrachtgever heeft voorgelegd. De opdrachtgever heeft daarop besloten het bod van klager af te wijzen en het andere (hogere) bod te aanvaarden. Beklaagde heeft aan deze beslissing van de opdrachtgever uitvoering gegeven en klager medegedeeld dat zijn bod was afgewezen en met een andere bieder overeenstemming was bereikt. Met deze gang van zaken zijn er tussen partijen geen onderhandelingen gestart. Indien klager bereid was meer te betalen dan uit zijn bod bleek, had het op zijn weg gelegen om een hoger bod uit te brengen dan hij heeft gedaan. Door te kiezen voor een lager bedrag, liep klager het risico dat zijn bod zou worden afgewezen en dat de verkoper een ander bod zou aanvaarden en niet met klager in onderhandeling zou treden. Het verzoek van klager om hem “in de loop” te houden geeft geen aanspraak op onderhandelingen. De Centrale Raad vernietigt de uitspraak van de Raad van Toezicht en verklaart de klacht alsnog ongegrond.

    Lees meer
  • 19-73 CRvT

    19-73 CRvT 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Optie en bod. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Artikel 36 Reglement Tuchtrechtspraak. Vaststelling van de termijn waarbinnen de uitspraak van de Raad aan partijen dient te worden verzonden. Klaagster heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde (appellante) in verkoop had. Kort daarna vernam klaagster dat de woning aan een derde was verkocht. De klacht van klaagster dat beklaagde onvoldoende duidelijk heeft aangegeven dat haar bod een eindbod of uiterste bod moest zijn, werd door de Raad van Toezicht gegrond verklaard. De Centrale Raad bevestigt dat beklaagde in haar communicatie met klaagster onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat klaagster een eindbod had te doen en dat zij het bod van klaagster als een eindbod beschouwde. Ten overvloede wordt nog het volgende opgemerkt. Ingevolge artikel 36 van het Reglement Tuchtrechtspraak dient de Raad van Toezicht de gewezen uitspraak binnen twee weken te verzenden. In de bestreden uitspraak is gesteld dat de uitspraak is gewezen op de datum van de mondelinge behandeling en is de uitspraak pas zes weken nadien verzonden. De Centrale Raad houdt het er voor dat de Raad van Toezicht aansluitend aan de mondelinge behandeling geen mondelinge uitspraak heeft gedaan maar intern over de zaak heeft beraadslaagd. Vervolgens is de tekst van de uitspraak opgesteld en heeft daarover nog overleg plaatsgevonden. In een situatie als de onderhavige wordt aan de feitelijke gang van zaken meer recht gedaan en overeenkomstig het Reglement Tuchtrechtspraak gehandeld indien als datum waarop de uitspraak is gewezen, wordt uitgegaan van de datum waarop de tekst van de beslissing, na overleg over het concept, door de meerderheid van de leden van de Raad van Toezicht is vastgesteld. Nu niet is gesteld of gebleken dat partijen op enigerlei wijze in hun belangen zijn geschaad, verbindt de Centrale Raad aan de onderhavige gang van zaken verder geen gevolgen.

    Lees meer