Uitspraken

Zoeken in uitspraken

Uitspraken per instantie

Inactieve raden

  • 23004

    23004 CRvT   CR 23/2781   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Ingewikkelde verkoopconstructie: verkoop en sloop van woning en nieuwbouw aan kopers. Lastige opdracht voor de makelaar. Veel eigen inbreng verkopers.   Klagers zijn eigenaar van een woning die zij enige jaren tevergeefs te koop hebben aangeboden. Zij komen in contact met de makelaar omdat deze speciale kennis van nieuwbouw heeft. Klagers wensen een minimale opbrengst van € 800.000. Omdat de makelaar dat via een reguliere verkoop niet kansrijk acht, stelt hij een constructie voor waarbij klagers hun woning aan derden verkopen die vervolgens de woning slopen en vervangen door een twee-onder-een-kap nieuwbouwwoning. De makelaar draagt een aannemer aan en in onderling overleg wordt een exploitatiebegroting opgesteld waarbij de kosten zo nauwkeurig mogelijk worden geraamd. Klagers willen op geen enkele wijze met nieuwbouw of projectontwikkeling in verband worden gebracht, bang als zij zijn om als ondernemer en dus BTW-plichtig te worden aangemerkt. De makelaar had een lastige opdracht waarin de eisen van klagers moeilijk met elkaar verenigbaar waren, waarbij nog kwam dat klagers zelf veel bemoeienissen met de zaak hadden. De makelaar heeft zich veel inspanningen getroost het traject zo goed mogelijk laten verlopen. Niettemin heeft hij enkele steken laten vallen. Zo had hij, toen zich problemen voordeden, met klagers moeten bespreken of zij op basis van de exploitatieovereenkomst de financiële risico’s wilden accepteren of dat de aannemer met wie klagers geen rechtstreekse relatie hadden, deze op zich wilde nemen en onder welke voorwaarden. Ook had de makelaar de kosten van de gemeente in verband met wijziging van het bestemmingsplan aan de orde moeten stellen.

    Lees meer

  • 23001

    23001 CRvT CR 23/2778 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.     Verkoop door makelaar van privé eigendom 2 jaar na verwerving. Fout in koopakte over NSW-rangschikking. Geen informatie over strijdigheid met inrichtingsplan. Geen verwijt aan de makelaar vanwege gedragingen van de oorspronkelijke eigenaar ook al is dat diens vader. Aard en karakter van tuchtprocedure.   Klagers kopen een kavel in een landgoed dat door de vader van de makelaar is ontwikkeld. Die kavel is 2 jaar vóór de aankoop door klagers door de makelaar in privé gekocht van de BV van zijn vader. Nadat de koopakte is getekend, maar nog vóór het trensport rijzen bij klagers diverse vragen waarover nog op de transportdatum de gehele dag overleg wordt gevoerd. Het transport vindt plaats, maar ook daarna blijven jarenlang problemen spelen die uiteindelijk tot een tuchtklacht leiden. De Centrale Raad acht de aan-en verkoop door de makelaar in strijd met regel 6 van de Erecode. De aankoop is misschien wel bedoeld om er zelf te gaan wonen, maar zo ver is het niet gekomen. Ook van belegging is geen sprake. Het college acht het onjuist dat in de koopakte is gemeld dat de kavel deel uitmaakt van een langgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet, terwijl die rangschikking al 2 jaar niet meer het geval is. De makelaar heeft verder ten onrechte niet vermeld dat de inrichting van de kavel deels niet voldoet zaan het gemeentelijk inrichtingsplan. De Centrale Raad stelt vast dat een makelaar als zodanig mag optreden ten aanzien van zijn privé eigendom. Dat brengt dan wel extra verplichtingen met zich mee. Gedragingen van de eigenaar van het landgoed waarvan het door klagers gekochte perceel deel uitmaakt, kunnen de makelaar niet verweten worden, ook als de eigenaar van dat landgoed diens vader. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de aard en karakter van een tuchtprocedure.

    Lees meer

  • 23005

    23005 CRvT   CR 23/2782   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Gelegenheid tot mondelinge toelichting ter zitting. Vraag of te hoog bod is geadviseerd. Oververhitte woningmarkt. Eerdere betrokkenheid makelaar bij woning. Asbest.   Klagers zijn al lange tijd dringend op zoek naar een grotere woning. Zij grijpen vele malen mis doordat zij overboden worden. Zij schakelen beklaagde in als aankoopmakelaar. Als in dezelfde straat waarin zij overboden werden, opnieuw een huis te koop komt met een vraagprijs van € 325.000 vragen zij hun makelaar hoe hoog hun bod moet zijn om zo zeker mogelijk te zijn dat ze dit keer succes hebben. De makelaar adviseert € 380.000 te bieden. Klagers kopen uiteindelijk voor € 390.000. Achteraf vinden zij dat zij te duur hebben gekocht. De gemiddelde verkoopprijzen in de buurt, die de makelaar ten onrechte niet noemde, liggen een stuk lager. De makelaar had hen moeten waarschuwen voor de financiële consequenties van zo’n hoge koopsom. Verder verwijten zij hun makelaar dat deze hen niet vertelde dat hij een paar jaar eerder bij de verkoop van de woning betrokken was en dat hij niet vermeldde dat in de gevelbeplating asbest is verwerkt. De makelaar hield ook geen rekening met de lager uitgevallen financieringstaxatie. De Centrale Raad bevestigt de beslissing van de raad van toezicht die de klacht ongegrond achtte. De makelaar was niet gehouden klagers op de hoogte te stellen van de verkoopprijzen in de buurt; wel had hij hiermee rekening te houden bij het bepalen van zijn advies. De gemiddelde verkoopprijzen die klagers noemen, dateren van enige tijd terug; sindsdien is de markt oververhit geraakt. De makelaar kon per definitie geen rekening houden met de financieringstaxatie omdat die van na de aankoop dateert. Deze ligt overigens niet ver van de door klagers betaalde koopsom. De makelaar vertelde -  weliswaar terloops -  dat hij betrokken was bij een eerdere verkoop van het pand. Hij maakte naar eigen zeggen melding van mogelijke asbest in de gevelbeplating. En dit staat ook in de koopakte en in de transportakte. Voor wat betreft de financiële consequenties -  klagers hadden een eigen financieel adviseur. Zij hadden ruim de tijd om alsnog de koopovereenkomst te ontbinden. Het college wijdt enige overwegingen over de gang  van zaken tijdens de zitting, zulks naar aanleiding van de klacht dat bij de raad van toezicht te weinig gelegenheid is geboden om de klacht toe te lichten.

    Lees meer

  • 23009

    23009 CRvT CR 23/2784   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Onduidelijke positie van zelfstandig vastgoeddeskundige. Onvoldoende gedaan om escalatie te voorkomen.   Klaagster geeft een verkoopopdracht aan iemand die als zelfstandig vastgoeddeskundige werkzaam is. Deze is de oprichter en voormalig eigenaar van het makelaarskantoor dat deels zijn naam draagt. Hij is geen NVM-makelaar meer. Hij houdt kantoor in hetzelfde pand als zijn voormalige onderneming. Naar aanleiding van de door de opdrachthebber gesloten koopovereenkomst ontstaan problemen over de brandveiligheid van een plafond en de electra. Als klaagster zich daarover tot haar opdrachthebber wendt, reageert het makelaarskantoor. Echter in onvoldoende mate wat tot de klacht bij de raad van toezicht leidt. Dat college acht klaagster in haar klacht tegen de zelfstandig vastgoeddeskundige niet ontvankelijk hetgeen de Centrale Raad bevestigt; deze is geen aan het makelaarskantoor verbonden persoon. Dit laatste college verwijt het makelaarskantoor wel dat het onduidelijkheid heeft doen ontstaan over de positie van de zelfstandig vastgoeddeskundige en onvoldoende adequaat reageerde op de klachten van klaagster.  

    Lees meer

  • 23011

    23011 CRvT   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Makelaar of makelaarskantoor beklaagde of beide? Geen rechtsmiddel tegen definitieve beslissing op klacht. Klacht van onder curatele gestelde. Tijdig hoger beroep ingesteld. ‘Ne bis in idem’.   Klaagster die wegens een geestelijke stoornis onder curatele is gesteld, heeft vanaf 2005 een groot aantal klachten tegen NVM makelaars(kantoren) ingediend die telkens, ook in hoger beroep, ongegrond zijn verklaard. Thans komt klaagster terug op een uitspraak van de Centrale Raad uit 2005. Zij is van mening dat het hoger beroep van beklaagde destijds te laat was ingediend en dat beklaagde dus niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. De Centrale Raad constateert dat zij destijds terecht heeft bepaald dat het appèl tijdig was ingediend. Tevens uit klaagster hetzelfde verwijt als waarover in 2005 definitief is beslist. De Centrale Raad stelt dat niet tweemaal over dezelfde klacht kan worden  geoordeeld (ne bis in idem), zulks nog afgezien van het veel te lange tijdsverloop. Tegen een definitieve beslissing op een klacht staat geen rechtsmiddel open. Het college wijdt ook nog een overweging aan de vraag of een onder curatele gestelde een klacht kan indienen en bepaalt dat de raad ten onrechte alleen het makelaarskantoor als beklaagde aanmerkte.  

    Lees meer

  • 22048

    22048 Rvt Oost   Verhuur van woning. Niet mogelijk om in te schrijven. Onjuiste informatie. Beklaagde is als makelaar betrokken bij de verhuur van een woning. Klaagster is geïnteresseerd in de woning en er komt een huurovereenkomst tot stand. Wanneer klaagster zich in wil schrijven bij de gemeente blijkt dit niet te lukken. Het adres zou niet bekend zijn in de BAG. Klaagster is van oordeel dat zij hierdoor schade lijdt en houdt beklaagde hiervoor (mede) verantwoordelijk. De Raad wijst de klacht van klaagster jegens beklaagde echter af. De Raad is van oordeel dat beklaagde als makelaar in deze geen verwijt kan worden gemaakt.

    Lees meer

  • 23003

    23003 CRvT   CR 23/2780   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Gebreken aan het gekochte. Beweerdelijk misleidende informatie. Onvolledig ingevulde vragenlijst bij verkoop. Dochters van opdrachtgevers medeondertekenaars op grond van levenstestament. Geen verantwoordelijkheid van de makelaar voor toezeggingen van verkoper.   Klagers kopen met bijstand van een aankoopmakelaar een woning die bij beklaagde in verkoop is. Tijdens de bezichtiging constateren klagers o.a. een flinke lekkage die volgens beklaagde verholpen was. Na de aankoop en de levering schrijven klagers aan beklaagde dat diverse informatie die de makelaar verstrekte, zoals over vloerverwarming, niet blijkt te kloppen. Ook zouden bepaalde toezeggingen over herstel van gebreken die de verkoopster zou doen, niet zijn nagekomen. Klagers wisten niet dat de dochters van de verkopers mede-eigenaar waren. Gebleken is dat de dochters de koopovereenkomst ondertekenden op grond van het levenstestament van hun in een verzorgingshuis vertoevende vader. Net als de raad van toezicht constateert de Centrale Raad dat de bouwkundige keuring die klagers vóór de aankoop lieten verrichten, kennelijk geen aanleiding gaf om op-en/of aanmerkingen te maken c.q. de koopakte niet te tekenen. Blijkbaar maakte de aankoopmakelaar van klagers ook geen opmerkingen. De informatie op de vragenlijst over de vloerverwarming was onjuist. Dit had de makelaar kunnen weten. In zo verre is de klacht gegrond. De makelaar heeft diverse klachten van klagers met zijn opdrachtgeefster besproken en dat heeft geleid tot compensatie. Beklaagde was niet gehouden eventuele toezeggingen van de kant van de verkoopster na te komen of te doen uitvoeren.

    Lees meer

  • 22051

    22051 RvT West Opkoopbescherming. Informatie aan niet-opdrachtgever. Mogelijkheden verhuur. Klagers kopen een appartement zonder aankoopmakelaar. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Nadat de koop is afgerond komt ter sprake dat in de betreffende gemeente sinds kort een Opkoopbescherming geldt, hetgeen eigenaren beperkt in de mogelijkheid een woning te verhuren. Partijen twisten over de vraag of de mogelijkheid van het verhuren van de woning tijdens het verkooptraject aan de orde is geweest. In ieder geval zou besproken zijn dat klagers de woning niet (direct) zelf zouden gaan bewonen. De Raad is van oordeel dat beklaagde klagers alleen al vanwege deze uitspraak had moeten wijzen op de Opkoopbescherming die van kracht zou gaan worden. De klacht wordt gegrond verklaard.

    Lees meer

  • 22065

          22065 RvT Zuid     Zaaknummer: RvTZ 2023097   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Zonder overleg  informatie aan wederpartij van opdrachtgever verstrekt.   Een makelaarskantoor heeft opdracht om door een bouwonderneming (klager) ontwikkelde appartementen te verkopen. De kopers van een van die appartementen kaarten bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen een zaak aan. In dat kader worden door of namens die kopers vragen aan de makelaar gesteld die door deze zonder overleg en instemming van klager worden beantwoord. De makelaar deed dit naar zijn zeggen omdat hij van mening was dat die informatie niet vertrouwelijk was en bij klager bekend was. De raad van toezicht is van oordeel dat het gedrag van de makelaar niettemin klachtwaardig is.

    Lees meer

  • 22056

    22056 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Acceptatie van beroep op ontbindende voorwaarde.   Klagers verkopen via bemiddeling van een makelaarskantoor hun woning. Kopers hebben in de koopakte een financieringsclausule opgenomen waarop zij na verlenging daarvan een beroep doen. Na overleg met de makelaar wordt dit beroep geaccepteerd en wordt de woning opnieuw te koop gezet en ook verkocht. De klacht van klagers dat zij nimmer instemden met genoemd beroep en daarvan pas later kennis namen, acht de raad van toezicht onwaarschijnlijk. Klagers wisten dat het pand direct opnieuw te koop werd gezet en sloten ook een nieuwe koopovereenkomst.

    Lees meer