Uitspraken

  • 20-105 RvT Noord

    NVM Noord  088                       Klacht over eigen aankoopmakelaar: gebreken in aangekochte woning. Bouwkundige keuring niet aangeraden.   Klagers kopen via inschakeling van een eigen aankoopmakelaar een woning. Kort daarop constateren klagers diverse gebreken aan de woning, onder andere niet goed sluitende deuren in de woning, een lekkend dakbeschot en verroeste leidingen. Klagers zijn van mening dat hun aankoopmakelaar ze beter had moeten adviseren, onder andere over het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring. Beklaagde stelt dat er geen aanleiding was een bouwkundige keuring uit te voeren. Bovendien zou het niet uitvoeren van de keuring met klagers besproken zijn. De Raad oordeelt dat beklaagde geen verwijt valt te maken en verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 20-104 RvT Noord

    NVM Noord  085            Totstandkoming koopovereenkomst. Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Afwijkende bepaling in de koopovereenkomst.   Klager koopt een bedrijfspand. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Bij de notaris bleek dat er onduidelijkheid was over de koopprijs. Er zou ook een deel contant zijn betaald en partijen verschillen van mening over de vraag of dit bedrag was meegenomen in de koopprijs zoals opgenomen in de koopovereenkomst. Uiteindelijk worden nieuwe afspraken gemaakt. Daarna ontstaat discussie over een strook grond. Volgens klager is de aankoop van deze strook onderdeel van de nieuwe afspraken. Beklaagde betwist dit. Klager dient vervolgens een klacht in bij De Raad en verwijt beklaagde een zestal zaken. De Raad oordeelt dat hoewel de verkoop en de levering rommelig zijn verlopen, er geen sprake is van klachtwaardig handelen van beklaagde. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-103 RvT Noord

    NVM Noord  078                  Verkoop bij inschrijving. Ontbreken schriftelijke overeenkomst. Bod van derde buiten de inschrijvingstermijn.   Klager was geïnteresseerd in een woning die via beklaagde als verkopend makelaar werd verkocht. Geïnteresseerden werden uitgenodigd voor een bepaalde datum een bod uit te brengen. Na deze datum werd aan geïnteresseerden nog de kans geboden hun bod te verhogen. Uiteindelijk had klager het hoogste bod gedaan en werd hem een concept koopovereenkomst toegezonden. Een dag later kreeg klager echter te horen dat er door een derde een hoger bod was uitgebracht en dat de verkopers dit bod geaccepteerd hadden. Klager is van oordeel dat dit bod niet meer toelaatbaar was en dient een klacht in jegens beklaagde. De Raad oordeelt dat er in deze situatie – waarin geen inschrijvingsvoorwaarden van toepassing waren - geen sprake is van klachtwaardig handelen en verklaart de klacht ongegrond. Het stond de verkopers vrij nog in onderhandeling te gaan met een nieuwe geïnteresseerde.

    Lees meer
  • CRvT 00-884

    CR 00/884 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM   Belang bij indienen van klacht., Invloed van bouwvergunning op getaxeerde waarde. Feitelijke indeling anders dan splitsingsakte. Kamerverhuurbedrijf zonder toestemming. Geen volledig rapport maar wel mondelinge toelichting.   Klager is van mening dat beide beklaagden een te lage waardering van zijn panden hebben uitgebracht. Het gaat in casu om twee aaneengesloten monumentale objecten waarvoor in 1990 een bouw-en een splitsingsvergunning waren aangevraagd ten behoeve van de realisering van 18 appartementen.. De vergunningen worden in augustus respectievelijk in oktober 1993 verleend. In maart 1997 taxeert beklaagde 1 op verzoek van de bank de panden en komt op een waarde in ver-huurde staat van f 1 miljoen. In de in slechte staat verkerende panden worden kamers verhuurd. In juni 1997 worden de panden geveild en brengen zij f 1,5 miljoen op. In december 1997 brengt beklaagde 2 een taxatie uit op verzoek van de rechtbank, zulks in verband met strafzaken tegen met klager gelieerde personen. Hij stelt de waarde in verhuurde staat in de periode 1933/1994 vast op f 1.280.000 en in 1997 op f 1.710.000. Ook hij constateert dat de panden in matige tot slechte staat verkeren en dat het in feite om een casco gaat en om een kamerverhuurbedrijf zonder vergunning. Het verweer van beklaagde 2 dat de tegen hem gerichte klacht niet-ontvankelijk moet worden ver-klaard gaat niet op. In de tegen klager uitgebrachte dagvaarding is sprake van taxaties en die zouden in de civiele procedure een rol kunnen spelen. Klager heeft dus een belang bij zijn klacht. Het verwijt aan makelaar 1 dat hij getaxeerd heeft zonder over een splitsingstekening en bouwvergunning te beschikken en dus te laag uitkwam is niet terecht. Uit de gegevens van de splitsingsakte en uit een tweetal bezichtigingen waaruit bleek dat de feitelijke situatie aanzienlijk  verschilde van de splitsingsakte, kon makelaar 1 op goede gronden een waardevaststelling maken. Ook makelaar 2 heeft voldoende informatie ingewonnen om tot een waardering te kunnen komen. Onder meer uit de veilingvoorwaarden waren gegevens te halen. En verder heeft hij ten overstaan van zijn opdrachtgever, de rechtbank, en de Centrale Raad een afdoende mondelinge toelichting gegeven,.  

    Lees meer
  • 20-102 RvT Amsterdam

    RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM   Deeldienstmakelaar. Onterechte vermelding van makelaar. Ongefundeerde mededeling over tarieven van andere makelaars. Vermelding in KvK.   Een makelaar dient een klacht in tegen een collega over diens werkwijze en mededelingen op diens website. Beklaagde laat een deel van de werkzaamheden bij verkoop door de opdrachtgever zelf uitvoeren. Dat daardoor de indruk wordt gewekt dat de consument zelf via de NVM zijn woning kan verkopen, is de raad van toezicht niet met klager eens. Beklaagde is duidelijk over zijn werkwijze en o.a. het substantiële onderdeel van het verkoopproces nl. de onderhandelingen, loopt via de makelaar. De vermelding van een medewerker op de website als makelaar is onjuist. Dat dit inmiddels is gecorrigeerd, maakt geen verschil. Beklaagde zegt niet welk onderzoek gedaan is naar de tarieven van andere makelaars noch laat hij weten waarop zijn mededeling is gebaseerd dat andere makelaars duurder zijn dan hij. Derhalve maakt beklaagde een onjuiste vergelijking. Dat in de Kamer van Koophandel is vermeld dat er geen personen bij de onderneming werkzaam zijn terwijl dit wel het geval is, is van ondergeschikt belang. Op de website van beklaagde staan de medewerkers vermeld.

    Lees meer
  • 20-101 RvT Amsterdam

    RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Volledige bevoegdheid executeur-testamentair. Onduidelijkheid over BTW bij extra beloning.   Klagers zijn zusters van de beide executeurs van de nalatenschap van hun aller vader. De beide executeurs hebben een makelaarskantoor opdracht gegeven om de woning van hun vader te verkopen. Afgesproken wordt een vaste courtage van € 15.000 exclusief BTW plus een extra beloning van 10 % over een meeropbrengst boven de 6 ton. De makelaar houdt met instemming van zijn opdrachtgevers een verkoop bij inschrijving. Alle erfgenamen stemmen in met een bod van € 860.000. Klagers zijn het achteraf niet eens met een verkoop bij inschrijving. Zij menen dat de executeurs slechts gezien moeten worden als contactpersonen met de erfgenamen. De raad constateert dat de tekst van de verklaring van executele niets aan duidelijkheid te wensen overlaat en dat de executeurs volledige bevoegdheid hebben over de nalatenschap te beschikken. De executeurs konden dus instemmen met verkoop bij inschrijving. De erfgenamen hebben verder ingestemd met de koopovereenkomst zodat ook hun klacht over al dan niet vrije oplevering ongegrond is. Onjuist is berekening van BTW over de succesfee. In de opdracht tot verkoop is over BTW over dat bedrag niets vermeld zodat het ervoor gehouden moet worden dat wat de makelaar hiervoor in rekening brengt inclusief BTW is. In zoverre is de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 20-100 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENING VAN MAKELAARS   Beslissing van 10 december 2020   Meetinstructie niet gevolgd. Klaagster koopt een appartementsrecht dat door beklaagde wordt aangeboden. In de verkoopbrochure wordt een woonoppervlak van 100 m² vermeld. Dit blijkt later slechts 88 m² te zijn. Het makelaarskantoor heeft niet de voorgeschreven meetinstructie gehanteerd, maar is om der wille van de door de verkoper gevraagde spoed afgegaan op een oppervlaktetekening die de verkoper nog had. Dat hierdoor een fout in de verkoopinformatie is gekomen, valt het kantoor aan te rekenen.

    Lees meer
  • 20-99 RvT Oost

    Beslissing van 3 december 2020   Mededelings- en onderzoeksplicht. Schuld bij VvE. Onvoldoende belangenbehartiging.   Klaagster koopt een appartement. Na aankoop blijkt de financiële situatie van de VvE minder goed dan klaagster verwacht had. De klacht van klaagster komt erop neer dat beklaagde haar voorafgaand aan de aankoop van het appartement onvoldoende heeft geïnformeerd over de financiële situatie van de VvE. Beklaagde betwist dit. Volgens beklaagde heeft hij klaagster ruim voldoende geïnformeerd. Daarbij heeft beklaagde gewezen op stukken ter beschikking gesteld aan klaagster voorafgaand aan de verkoop. De Raad verklaart de klacht ongegrond. Volgens De Raad heeft klaagster voorafgaand aan de aankoop kennis kunnen nemen van de financiële situatie van de VvE.

    Lees meer
  • 20-98 RvT Zuid

     RvTZ20200070 DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGINGVAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------     Beweerdelijk onvoldoende informatie. Controle door makelaar op vragenlijst verkoop.   Klagers kopen een woning die door een makelaar te koop wordt aangeboden. Nadat het huis aan hen is geleverd, ontstaat tussen hen en de verkopers een geschil over gebreken aan het pand, i.h.b de aanwezigheid van asbest. De procedure die klagers aanspannen wordt door hen verloren. Daarop klagen zij de makelaar en diens kantoor aan. Zij stellen dat de makelaar hen onjuist c.q. onvolledig heeft ingelicht en dat de makelaar de door verkopers ingevulde vragenlijst over de woning had moeten controleren. De raad overweegt dat dit laatste alleen dan zou moeten als er voor de makelaar aanleiding is om te vermoeden dat door de verkoper onjuiste mededelingen zijn gedaan of dat hij bekend zou moeten zijn met bepaalde gebreken. Dit is in casu niet het geval.

    Lees meer
  • 20-97 RvT Zuid

    RvTZ20200068   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------   Strijdigheid belangen van opdrachtgevers: aanvaarden van opdracht tot verkoop van een woning en opdracht tot verkoop van pand van koper van die woning. Klacht tegen kandidaat-NVM makelaar niet ontvankelijk.   Klaagster geeft opdracht tot verkoop van haar woning. De verkoop wordt behandeld door een kandidaat-makelaar van het makelaarskantoor. Na ruim een jaar komt een koopovereenkomst tot stand. Nog voordat de koopakte door klaagster is ondertekend aanvaardt de kandidaat-make-laar een opdracht tot verkoop van de woning van de kopers van klaagsters pand. Klaagster is van mening dat zij dit had moeten weten en heeft het gevoel dat haar belangen niet goed zijn behartigd. De raad van toezicht is van oordeel dat de kandidaat-makelaar onjuist heeft gehandeld. Vanwege het feit dat hij zelf geen NVM-makelaar is, is zijn kantoor tuchtrechtelijk aansprakelijk. De klacht is gegrond.

    Lees meer