Uitspraken

  • 21-60 RvT Oost

    Klacht tegen bestuurslid NVM. De klacht richt zich niet direct op het functioneren van beklaagde als makelaar, maar op zijn rol in het bestuur van de NVM. Beklaagde wordt verweten dat hij in strijd met de Gedragscode NVM bestuurders zijn benoeming als penningmeester in het bestuur heeft geaccepteerd. Voorts wordt beklaagde verweten dat de leden van de NVM onjuist geïnformeerd zijn door het bestuur over de gevolgen van de omzetting van de vereniging naar een coöperatieve vereniging en dat beklaagde - nadat zijn benoemingstermijn was verlopen - is blijven handelen als penningmeester van de vereniging. De Raad beoordeeld allereerst of de klachten ontvankelijk zijn. Daarbij stelt de Raad vast dat het tuchtrecht alleen van toepassing is op het handelen van beklaagde als makelaar. In dat kader oordeelt de Raad dat de eerste klacht ontvankelijk is. De Raad oordeelt vervolgens echter dat de klacht zelf ongegrond is. Volgens de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde zaken verzwegen heeft en is voorts niet komen vast te staan dat er sprake is geweest van enige belangenverstrengeling. De tweede en derde klacht worden niet-ontvankelijk verklaard. Beide klachten gaan volgens de Raad niet over het handelen van beklaagde als makelaar.

    Lees meer
  • 21-59 RvT Zuid

    Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Discriminatie. Beklaagde is betrokken als verkopend makelaar. Klagers zijn twee heren. Zij waren geïnteresseerd in een woning en brachten meerdere biedingen uit. Uiteindelijk is de woning verkocht aan een andere geïnteresseerde. Klagers nemen beklaagde kwalijk dat deze niet duidelijk is geweest over het geldende schriftelijkheidsvereiste bij de aankoop van de woning en dat er onvoldoende duidelijkheid en transparantie was over het verkoopproces. Bovendien beschuldigen zij beklaagde dat deze heeft meegewerkt aan discriminatie nu de woning niet aan hen maar aan een gezin met kinderen is verkocht. De Raad stelt allereerst vast de klacht tegen beklaagde zelf niet ontvankelijk is, nu deze geen lid van de NVM is. De klachten tegen diens kantoor zijn wel ontvankelijk. Geoordeeld wordt dat het verkoopproces niet transparant is verlopen en dat de klacht in die zin gegrond is. De klacht over discriminatie wordt afgewezen. Volgens de Raad staat niet vast dat hiervan sprake is geweest. Aan het kantoor van beklaagde wordt een berisping opgelegd als straf.   Zaaknummer: RvTZ 20210079

    Lees meer
  • 21-58 RvT Zuid

    Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Verkoop aan derde. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Met klagers bereikt hij mondeling overeenstemming over de verkoop van de woning. Er wordt door beklaagde een concept-koopovereenkomst aan klagers toegezonden. Over de inhoud van deze concept-koopovereenkomst wordt nog onderhandeld. Daarna bericht beklaagde dat zijn opdrachtgever (de verkoper) even pas op de plaats wil maken. Beklaagde geeft aan na zijn vakantie weer contact met klagers op te nemen. Na de vakantie van beklaagde deelt hij aan klagers mee dat de woning aan iemand anders verkocht is. Klagers dienen een klacht in over deze gang van zaken. De Raad oordeelt dat er civielrechtelijk geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar dat de handelswijze van beklaagde in deze niet correct is geweest. Hij had kunnen weten dat zijn opdrachtgever bezig was de woning aan een ander te verkopen en had klagers hierover moeten informeren. De Raad legt aan beklaagde een berisping op.   Zaaknummer: RvTZ 20210078

    Lees meer
  • 21-57 CRvT

    CR 20/2717 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Niet direct reageren op brieven. Beweerdelijk onduidelijke bepaling in koopovereenkomst. Langdurig tijdsverloop tussen gebeurtenis en klacht.   Klager koopt in 2002 van een stichting het erfpachtsrecht op een aantal percelen grond. In de leveringsakte wordt opgenomen dat het de grondeigenaar of diens rechtsopvolger verboden wordt rond het perceel waarop klager een huis wil bouwen, gewassen hoger dan 1 m te telen, zulks in verband met het uitzicht vanuit de nieuw te bouwen woning. In 2006 koopt klager de bloot-eigendom van de grond waarop het inmiddels gebouwde huis staat en koopt hij tevens de omliggende percelen. Vervolgens geeft hij de makelaar opdracht zijn huis met de direct daaromheen liggende grond te verkopen De omliggende percelen behoudt hij. In de koopovereenkomst waarin het huis c.a. wordt verkocht, wordt een bepaling over het niet-telen van mais opgenomen. In 2014 verkoopt klager de nog bij hem in eigendom zijnde percelen aan een buurtbewoner. In datzelfde jaar stelt klager aan de makelaar de vraag of hij nog informatie heeft over de afspraak over de gewassen uit 2006. De makelaar reageert niet. In 2018 herhaalt klager zijn vraag. De makelaar antwoordt dan dat de gewassenbepaling meer is dan een persoonlijk recht zoals klager stelt. Klager is het daarmee niet eens. Hij meent dat de makelaar in 2006 een onduidelijke bepaling heeft opgenomen. Tevens beklaagt hij zich over het niet-reageren van beklaagde. De Centrale Raad constateert dat de klacht weliswaar is ingediend 13 jaar na dato, maar mede omdat de makelaar zegt nog goede herinneringen aan de kwestie te hebben (en ook geen beroep doet op niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop), behandelt het college de klacht. De Centrale Raad is van oordeel dat het niet-direct reageren door de makelaar niet tuchtrechtelijk laakbaar is. De eerste brief van klager komt ruim 8 jaar na het laatste contact met de makelaar. En op de hernieuwde vraag uit 2018 geeft de makelaar meermaals een reactie. Op de vraag van klager of de gewassenbepaling een persoonlijk recht is of dat deze verder gaat, is de makelaar terecht nogal terughoudend. Het uiteindelijk oordeel daarover is aan de rechter. Dat beklaagde een onduidelijke bepaling opnam staat niet vast. De afspraak over niet hogere gewassen dan 1 m is destijds gemaakt tussen partijen en de makelaar heeft slechts opgeschreven wat klager hem meedeelde. De makelaar hoefde er niet aan te twijfelen of deze bepaling de wens van klager juist weergaf

    Lees meer
  • 21-56 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Schriftelijkheidsvereiste. Klager was geïnteresseerd in een woning. Na een bezichtiging werd hij uitgenodigd om op een bepaalde datum een bod uit te brengen. Beklaagde was als verkopend makelaar betrokken. Hij heeft na de betreffende datum klager gebeld met de mededeling dat deze het hoogste bod had ingediend en hem gefeliciteerd met de aankoop van de woning. In de verkoopdocumentatie was gewezen op het schriftelijkheidsvereiste voor het rondkomen van de verkoop. Kort daarna komt er een hoger bod zonder financierings-voorbehoud binnen bij beklaagde. Beklaagde bespreekt dit met de verkoper. De verkoper kiest ervoor dit hogere bod te accepteren. Beklaagde belt daarop met klager om hem dit mee te delen. Klager dient uiteindelijk onderhavige klacht in. Hij verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld zijn eigen bod nog aan te passen en voorts verwijt hij beklaagde dat deze onduidelijk is geweest over het feit dat er na de genoemde datum nog onderhandelingen met anderen zouden plaatsvinden. De Raad oordeelt dat beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Hij had geen andere keuze dan het hogere bod voorleggen aan de verkoper. De verkoper heeft vervolgens een besluit genomen dit hogere bod te accepteren. Dit valt beklaagde niet te verwijten. Ook heeft beklaagde niet meer onderhandelt over dit hogere bod. De Raad geeft beklaagde nog wel het advies mee altijd mondeling te wijzen op het schriftelijkheidsvereiste teneinde misverstanden voorkomen.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 39/20

    Lees meer
  • 21-55 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Klagers Klagers ontdekken na levering van de woning een aantal gebreken. Zo blijkt de aanbouw niet gefundeerd te zijn, is er een lekkage en blijkt er puin gestort te zijn in de vijver in de tuin. Klagers verwijten beklaagde - die als verkopend makelaar betrokken was - dat deze hen verkeerde informatie heeft verschaft over onder andere de fundering van de aanbouw. Voorts verwijten zij beklaagde dat deze gebruik heeft gemaakt van een verouderde vragenlijst en dat deze gelogen heeft over het feit dat de aanbouw al aanwezig was voordat de verkoopster eigenaar werd van het pand. De Raad oordeelt dat alle klachten ongegrond zijn. Volgens de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie over de fundering van de aanbouw heeft verstrekt. Ten aanzien van de vragenlijst overweegt de Raad dat het geen verplichting is een vragenlijst in te laten vullen door een verkoper. Een andere of oudere lijst laten invullen is derhalve geen verwijtbare handeling. De derde klacht over de verklaring omtrent de datum van de aanbouw wordt ongegrond verklaard omdat de Raad niet kan vaststellen wat wel of niet gezegd is tijdens een bezichtiging nu de verklaringen van de betrokken partijen hierover uiteen lopen.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.    

    Lees meer
  • 21-54 RvT Amsterdam

    Informatie aan opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Klagers ontdekken na levering van de woning een aantal gebreken. Zo blijkt de aanbouw niet gefundeerd te zijn, is er een lekkage en blijkt er puin gestort te zijn in de vijver in de tuin. Klagers verwijten beklaagde - als hun eigen makelaar - dat deze hen onvoldoende heeft bijgestaan bij de aankoop van de woning. Beklaagde wordt verweten dat zij verzuimd heeft kritische vragen te stellen over de bouwkundige staat van de woning. Voorts wordt beklaagde verweten onvoldoende te hebben geadviseerd over de inhoud van de koopovereenkomst. Tot slot verwijten klagers beklaagde dat zij heeft gelogen over hetgeen besproken is tijdens een bezichtiging en dat deze hen onvoldoende heeft geholpen in de civiele procedure tegen de verkoopster van de woning. De Raad oordeelt dat de eerste klacht ongegrond is. Volgens de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde een verwijt valt te maken inzake de advisering omtrent de bouwkundige staat van de woning. Er is geadviseerd een bouwkundige keuring uit te laten voeren, hetgeen ook is gebeurd. De tweede klacht wordt wel gegrond verklaard. Beklaagde had klagers volgens de Raad beter moeten adviseren over de inhoud van de koopovereenkomst, met name met betrekking tot een artikel omtrent de mededelingsplicht. De derde klacht wordt ongegrond verklaard. De Raad geeft aan dat niet is komen vast te staan dat beklaagde gelogen heeft tijdens de bezichtiging. Voorts kan beklaagde volgens de Raad niet worden verweten dat zij zich afzijdig heeft gehouden in de procedure met de verkoopster, nu beklaagde zelf inmiddels ook door klagers aansprakelijk was gesteld. De Raad legt als straf een berisping op.

    Lees meer
  • 21-53 RvT Amsterdam

    Onvoldoende voorlichting aan kopers. Dakkapel zonder vergunning. Klagers kopen een woning waarvan naderhand blijkt dat de vergunning(en) voor twee dakkapellen op de woning niet in orde zijn. Klagers worden door de gemeente gedwongen de dakkapel aan de achterzijde van de woning te verwijderen. Door klagers zijn over de dakkapellen specifiek vragen gesteld aan beklaagde – als verkopend makelaar - bij de aankoop van de woning. Zij dienen thans een klacht in over de rol van beklaagde bij de verkoop en diens rol bij de procedures met de gemeente naderhand. Door klagers is ook een civiele procedure tegen de verkopers gestart om schade te verhalen. De Raad oordeelt de klacht over de rol van beklaagde tijdens de verkoop van de woning gegrond. Volgens de Raad heeft beklaagde onvoldoende duidelijk gecommuniceerd over de juridische status van de dakkapellen. De klacht over de rol van beklaagde bij de bezwaarprocedure met de gemeente wordt ongegrond verklaard. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 21-51 RvT West

    Pand voor te lage prijs verkocht?                     Klaagster biedt mede namens haar broer en zus het pand van hun overleden moeder aan via beklaagde onder de noemer n.o.t.k.. Al gauw melden zich gegadigden met biedingen tussen de 4 en 5 ton. De hoogste bieder wordt een tegenvoorstel gedaan van € 5,5 ton waarop deze € 525.000 biedt. Op dat moment is nog een andere belangstellende in beeld die echter alleen nadere informatie had opgevraagd en nog geen bezichtiging had verzocht. In overleg met klaagster wordt besloten het bod van € 525.000 te accepteren. Kort daarop dringt de andere belangstellende aan op alsnog een bezichtiging en daarna doet deze een bod van € 625.000. Het lukt vervolgens niet om van de eerste koper af te komen, Het verwijt van klaagster dat de makelaar haar te snel heeft doen besluiten met de eerste koper in zee te gaan, is niet terecht. Met klaagster zijn alle voors en tegens van het bod van € 525.000 afgewogen. Er was op dat moment voor de makelaar geen aanleiding de persoon die uiteindelijk een hoger bod deed, als een serieuze gegadigde aan te merken.                

    Lees meer
  • 21-50 RvT West

    Biedingsproblematiek. Twee tijdig uitgebrachte biedingen.             Klagers doen binnen de door de makelaar gestelde termijn een bod op een woning welk bod door de verkoper wordt geaccepteerd. Nadat dit aan klagers is meegedeeld, blijkt in de spambox van het makelaarskantoor een eveneens tijdig uitgebracht hoger bod te zitten. In overleg met de verkoper wordt aan klagers een tegenvoorstel gedaan ter hoogte van dat andere hogere bod hetgeen klagers accepteren. De klacht van klagers dat de biedprocedure is geschonden is niet terecht. Het feit dat de bieding was aanvaard, betekende niet dat sprake was van een perfecte koopovereenkomst; die komt immers pas tot stand bij een door koper en verkoper getekende koopakte. Het kantoor heeft juist gehandeld door in overleg met de verkoper klagers een tegenvoorstel te doen.  

    Lees meer