Uitspraken

  • 20-71 RvT West

    Ref: 20/01   RvT West Raad van Toezicht West van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM --------------------------------------------------------------------------------------------------   Klacht van niet-opdrachtgever. Klaagster is ontevreden over de wijze waarop de makelaar (beklaagde) haar behandeld heeft.   Klaagster koopt een appartement. Beklaagde is de verkopend makelaar. Bij de levering ontstaat een discussie over een gat in de muur. Hoewel de levering bij de notaris alsnog doorgaat, blijft een meningsverschil tussen klaagster en beklaagde bestaan. Klaagster schrijft een aantal slechte reviews op internet over beklaagde. Beklaagde is daar niet van gediend. Klaagster en beklaagde discussiëren daarover via e-mail nog verder, hetgeen uiteindelijk leidt tot het indienen van onderhavige klacht door klaagster bij de Raad. De Raad is onder andere van oordeel dat Beklaagde met zijn e-mail van 30 december 2019 Klaagster op oneigenlijke, dreigende en/of intimiderende wijze heeft bejegend. De Raad acht de klacht gegrond. De Raad legt beklaagde de maatregel van een berisping op en veroordeelt beklaagde in de kosten van de procedure.  

    Lees meer
  • 20-70 RvT Oost

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM   Beslissing van 27 juli 2020   De ouders van de klager hebben in mei 2019 een appartement gekocht. Beklaagde was verkopend makelaar bij deze transactie. Uit dit contact vloeit voort dat de ouders van klager aan beklaagde vragen of hij hun oude woning wil verkopen. Daartoe wordt ook een overeenkomst getekend tussen beklaagde en de ouders van klager. Klager is het als zoon niet met deze gang van zaken eens en neemt contact op met beklaagde om de verkoop van de woning ‘on hold’ te zetten. Hij heeft andere plannen met de woning. Vervolgens ontstaat tussen beklaagde en klager een discussie over de wijze waarop de overeenkomst tussen de ouders van klager en beklaagde over de verkoop van de woning tot stand is gekomen. Klager is van mening dat zijn ouders onder druk zijn gezet en dient een klacht in tegen beklaagden. De Raad komt tot het oordeel dat niet bewezen kan worden dat de ouders van klager onder druk zijn gezet. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-69 RvT Noord

    NVM Noord  074              De klager in deze zaak had het voornemen een vastgoedportefeuille op te bouwen. Daartoe zocht hij een makelaar die hem daarin kon begeleiden. Beklaagde heeft klager op enig moment een vijftal opties op appartement aangeboden in een nieuw te bouwen appartementencomplex. Klager heeft om hem moverende redenen van aankoop van vier van deze appartementen afgezien. Later bleken er nog een aantal appartementen beschikbaar te zijn gekomen in hetzelfde complex. Beklaagde heeft deze niet meer aan klager aangeboden, maar onder andere aan haar vader. Ook heeft zij zelf een appartement gekocht. Klager stelt dat hiermee zijn belangen zijn geschaad, en dat er sprake is van belangenverstrengeling. De Raad oordeelt dat dit niet het geval is. Klager had duidelijk aangegeven waarom hij de eerder aan hem aangeboden appartementen niet wilde kopen, en om die reden mocht beklaagde er ook op vertrouwen dat de later vrijgekomen appartementen ook niet aan zijn eisen zouden voldoen. De Raad verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 20-68 RvT Noord

    NVM Noord 075            Klagers hebben op 24 september 2018 een woning gekocht, die op 14 december 2018 aan hen geleverd. Kort daarop ontvingen zij van de gemeente stukken, gericht aan de vorige eigenaren/bewoners, waaruit bleek dat er een bezwaarprocedure liep tegen een verstrekte omgevingsvergunning om het schuin tegenover hun woning gelegen woongebouw van drie verdiepingen nog eens met drie verdiepingen te verhogen. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen daarover had moeten informeren. De bouw is inmiddels gestart. Klagers vrezen dat de drie extra verdiepingen grote gevolgen zullen hebben voor de zon- en lichtinval in de woning die zij hebben gekocht. De Raad concludeert uit de stukken dat beklaagde wist van de verstrekte omgevingsvergunning, en dat hij klagers hierover (beter) had moeten informeren. De klacht wordt gegrond verklaard, en beklaagde ontvangt een berisping.

    Lees meer
  • 20-67 RvT Amsterdam

    RvT 3/20     RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIE-VE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM U.A.   Beweerdelijk eigen belang. Pand door makelaar aan zakelijke relatie verkocht, geen overtreding Erecode. Tijdsverloop voor indienen klacht.   Klager geeft in 2004 met zijn vader opdracht aan beklaagde om een pand te verkopen. De vader van klager en de makelaar kennen elkaar al jaren en doen regelmatig zaken. In 2018 geeft klager de makelaar opdracht om zijn huis te verkopen. Daarin slaagt hij, maar de koper neemt niet af en betaalt de contractuele boete. De makelaar dient een courtagenota in die klager weigert te betalen. Daartoe wendt hij zich tot de geschillencommissie. Tijdens het verkoopproces komt klager er achter dat het pand van zijn vader en hem door de makelaar in 2005 is verkocht aan twee van diens zakenrelaties. Klager wacht ermee om de makelaar daarmee te confronteren teneinde de verkoop van zijn woning niet te frustreren. Als de eerder genoemde courtage aan de orde komt, zegt klager dat hij van de zaak uit 2005 geen werk zal maken als de makelaar zijn nota intrekt. Dat weigert beklaagde. Hij stelt dat hij in 2004 opdracht van de vader kreeg en dat hij deze op de hoogte heeft gebracht van zijn relatie met een der kopers die de vader van klager overigens ook kende. Klagers vader was als plaatselijke aannemer uitstekend bekend met de vastgoedwereld. De makelaar heeft voor de raad aannemelijk gemaakt dat hij niet in strijd met de Erecode handelde. Hij handelde correct door de vertrouwenskwestie te stellen toen het geschil ontstond. De raad merkt verder op dat het tijdsverloop van 15 jaar sinds het beweerdelijk klachtwaardig optreden wel erg lang is en dat het begrijpelijk is dat het dossier van die zaak niet meer beschikbaar is.

    Lees meer
  • 20-66 RvT West

    Ref: 027/133.467   RAAD VAN TOEZICHT WEST  VAN  DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN   MAKELAARS NVM      Verkooppromomotiefilm na verkoop niet van YouTube verwijderd.   Klager beklaagt zich erover dat een promotiefilmpje dat verkopend makelaar op YouTube had gezet, niet verwijderd wordt nadat klager de woning had gekocht. De makelaar stelt dat dit om technische redenen niet zo eenvoudig kan. De raad is van oordeel dat als een makelaar iets op YouTube zet hij ervoor dient te zorgen dat zoiets ook snel van YouTube verwijderd kan worden.  

    Lees meer
  • 20-65 RvT West

    Ref: 027/133.377   RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   Onjuiste informatie op Funda. Staat van onderhoud te positief en onjuist aantal slaapkamers. Loopafstand tot zee en duinen.   Klager koopt een woning die door beklaagde te koop wordt aangeboden. In de aanbiedingstekst op Funda staat dat de woning in perfecte staat van onderhoud verkeert en 5 slaapkamers telt. Een bouwkundige keuring in opdracht van klager brengt aan het licht dat er heel wat kosten moeten worden gemaakt om het huis perfect te doen zijn. Een rapport in opdracht van verkoper geeft minder kosten te zien. De makelaar erkent dat de woorden ‘perfecte staat van onderhoud’ te positief zijn. Hij stelt dat de mogelijkheid bestaat om een 5e slaapkamer te realiseren. De raad acht beide mededelingen onjuist. Een makelaar hoort juiste informatie te verstrekken en te waken voor onjuiste beeldvorming bij de consument. Dat de makelaar aangaf dat de loopafstand tot zee en duinen 10 minuten bedraagt, terwijl klager stelt dat dat zeker 20 minuten is, is niet klachtwaardig. Voor een gemiddelde koper is zo’n mededeling niet doorslaggevend en het tijdsbeslag is sterk afhankelijk van iemands looptempo.  

    Lees meer
  • 20-64 CRvT

    CR 20/2713   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Meetinstructie niet van toepassing op bedrijfsgebouw. Niet duidelijk waarop gemelde maatvoering was gebaseerd. Onjuiste beeldvorming doen ontstaan.   Klager koopt een nieuw gebouwd appartementsrecht bestaande uit een garagebox die door beklaagde te koop wordt aangeboden. Bij de bezichtiging wordt hem verteld dat de maatvoering 7 bij 3 meter is. Nadat de box geleverd is blijkt de breedte slechts 2,83 m te bedragen. In overleg met de opdrachtgever wordt hem de mogelijkheid geboden de box terug te leveren. Klager ziet daarvan af – hij wil schadevergoeding. Net als de raad van toezicht kan de Centrale Raad over dat laatste niet oordelen. De meetinstructie geldt voor woningen en niet voor bedrijfsunits zoals garageboxen. Het makelaarskantoor heeft aan de Centrale Raad bouwtekeningen overgelegd waarop een maatvoering van 7 x 2,83 m staat en geen documentatie waarop 7 x 3 m voorkomt. Als het kantoor stelt dat door de ontwikkelaar tekeningen van een ander project zijn verstrekt die wel 7 x 3 m vermelden en als het veronderstelde dat de verkochte  unit dezelfde maatvoering kende, dan had een zorgvuldige werkwijze met zich meegebracht dat de juiste tekeningen waren opgevraagd. Thans heeft het kantoor een onjuiste beeldvorming doen ontstaan over hetgeen het aanbood en dat is tuchtrechtelijk verwijtbaar.  

    Lees meer
  • 20-63 CRvT

    CR 20/2706   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Exoneratieclausule in koopakte t.a.v. civielrechtelijke aansprakelijkheid inzake maatvoering. Redelijke termijn voor indienen van klacht.   Klagers komen tot de ontdekking dat de gebruiksoppervlakte van de door hen gekochte woning kleiner is dan in de verkoopbrochure staat. Zij klagen in hoger beroep uitsluitend over het feit dat de makelaar in de koopakte een exoneratieclausule heeft opgenomen ten aanzien van aansprakelijkheid vanwege afwijkende maatvoering zowel ten gunste van de verkopers als de makelaar. De Centrale Raad is van oordeel dat opname van een dergelijke clausule nergens verboden is. De tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid van de makelaar wordt door de clausule niet verhinderd. De door de makelaar gestelde termijnoverschrijding voor het indienen van een klacht is niet aan de orde. Nergens staat dat dit, zoals beklaagde stelt, binnen bekwame tijd moet geschieden. Het gaat er om dat een makelaar er geen rekening mee hoeft te houden dat hij na een onredelijk lange termijn nog met een klacht wordt geconfronteerd waardoor hij in zijn verdediging kan zijn geschaad. Dat doet zich in casu niet voor.

    Lees meer
  • 20-62 CRvT

    CR 20/2705   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Overschrijding redelijke termijn bij indienen van klacht. Belangenafweging tussen klagers en beklaagde. Klacht tegen makelaar én onderneming. Beweerdelijk te hoge waarderingen en oordeel daarover van door de rechter benoemde deskundige.   Klagers vormen een vennootschap. Een der vorige vennoten geeft in 2000 een makelaarskantoor opdracht een kantoorpand te taxeren met het oog op de aankoop daarvan. Die vindt plaats voor het getaxeerde bedrag van € 1.724.365. Kort daarvoor had een andere makelaar het pand gewaardeerd op € 1.497.174. Klagers komen hier pas in 2014 achter. In verband met de toetreding van nieuwe vennoten wordt in 2006, 2007 en 2009 het pand opnieuw door beklaagde getaxeerd. De waardes liggen dan op € 2.050.000, € 2.165.000 en € 2.000.000. In 2014 taxeert de eerder genoemde andere makelaar het pand op € 980.000. Klagers stellen dat beklaagde het pand meermalen ca € 4 ton te hoog heeft gewaardeerd waardoor schade is geleden. Zij stellen beklaagde aansprakelijk. De rechtbank benoemt op verzoek van klagers een deskundige. Die zegt in zijn rapport van januari 2018 dat naar de maatstaven van toentertijd niet gezegd kan worden dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn waarderingen heeft kunnen komen. Vervolgens dienen klagers in september 2018 hun klacht in. De Raad van toezicht verklaart deze niet-ontvankelijk vanwege onredelijk lang tijdsverloop. Hiertegen komen klagers op. De Centrale Raad onderschrijft ten principale dit oordeel. Het college weegt de belangen van klagers en beklaagde tegen elkaar af. Die afweging valt in het voordeel van beklaagde uit. Dat klagers al eerder, t.w. in 2015, hebben gezegd een klacht te overwegen maakt dit niet anders. De raad van toezicht heeft ten onrechte alleen de makelaar als beklaagde aangemerkt..

    Lees meer