Uitspraken

  • 21069

    21069 RvT Noord   Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige staat. Vragenlijst Klagers hebben een woning van ruim 100 jaar oud gekocht. Na overdracht blijkt dat er een aantal gebreken zijn. Een aantal van deze gebreken werden genoemd op de vragenlijst. Deze hebben klagers echter pas bij de concept koopovereenkomst ontvangen. Hierover dienen zij een klacht in. Klagers dienen ook een klacht in over het feit dat zij vanwege coronamaatregelen geen derde (deskundige) mee mochten nemen naar de bezichtiging. Er zou ook geen mogelijkheid zijn geboden de woning op een later moment door een deskundige te laten bekijken. De Raad oordeelt beide klachten gegrond.     NVM Noord 101                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.

    Lees meer
  • 22010

    22010 RvT Noord   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onafhankelijkheid/belangenverstrengeling. Meldingsplicht waarde inschatting eigen woning bieders. De makelaar heeft na de bezichtiging aan een gegadigde partij een bezoek gebracht teneinde een inschatting te geven van de verkoopprijs van de eigen woning van de gegadigde partij. De makelaar stelt dit te hebben gedaan omdat de gegadigde partij onzeker was over de waarde van de eigen woning. De makelaar stelt hiermee te hebben willen bewerkstelligen dat de gegadigde partij een bod zou uitbrengen en heeft naar eigen zeggen dus in het belang van zijn opdrachtgevers gehandeld. De gegadigde partij doet vervolgens het hoogste bod (met afstand) dat klagers (opdrachtgevers van de makelaar) ook aanvaarden. Klagers klagen dat de makelaar niet integer heeft gehandeld door dit bezoek aan de gegadigde partij te brengen en hen daarover niet te informeren en hen evenmin te informeren over de later aanvaarde verkoopopdracht voor de eigen woning van de gegadigde partij. De klacht wordt ongegrond verklaard.     NVM Noord 105                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.

    Lees meer
  • 21058

    21058 RvT Amsterdam  

    Lees meer
  • 22022

    22022 RvT Zuid   Informatie aan niet-opdrachtgever. Onvoldoende/misleidende informatie over de bestemming. Beklaagde was als verkopend makelaar betrokken bij de verkoop van een woning met daarop een agrarische bestemming. Klagers hebben de woning gekocht. In de verkoopdocumentatie en in communicatie met klagers zou beklaagde onvoldoende duidelijk zijn geweest over de agrarische bestemming die op de woning rustte. In de uiteindelijke koopovereenkomst worden wel afspraken gemaakt over het wijzigen van de bestemming. Desondanks dienen klagers een klacht in jegens beklaagde vanwege de onduidelijke c.q. misleidende informatie. De Raad oordeelt deze klacht gegrond. Een makelaar dient steeds álle voor enige (ver)koop relevante informatie van meet af aan volstrekt helder c.q. ondubbelzinnig, transparant én volledig aan betrokkenen te verstrekken.           Zaaknummer: RvTZ 20220095

    Lees meer
  • 22020

    22020 RvT Zuid   Lidmaatschapszaak. Eigen belang. Risicodragende projectontwikkeling. Regel 6 van de Erecode. De Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM heeft een klacht ingediend tegen beklaagde en het kantoor van beklaagde. Deze klacht ziet op overtreding van regel 6 van de Erecode, nu beklaagde volgens de Commissie een ongeoorloofd eigenbelang had bij een projectontwikkeling. Beklaagde was via een vennootschap betrokken bij de ontwikkeling van een gebied. Door deze vennootschap werd grond aangekocht, werden woningen ontwikkeld en werden deze woningen ook weer verkocht. Op basis van deze informatie komt de Raad tot het oordeel dat de klacht gegrond is. Aan beklaagde wordt een berisping en een schorsing opgelegd. Het makelaarskantoor krijgt een voorwaardelijke boete.         Zaaknummer: RvTZ 20220094  

    Lees meer
  • 22029

    22029 RvT Noord   Belangenbehartiging opdrachtgever. Aankoopopdracht. Bouwkundig advies. Contractsbepalingen. Een klacht gericht tegen een makelaar die geen lid meer is van de NVM. Het makelaarskantoor is sinds de uitschrijving van de makelaar ook geen lid meer. De ingediende klachten hebben betrekking op de periode dat de makelaar nog wel lid was en de Raad is dan ook bevoegd hiervan kennis te nemen. Klagers verwijten de makelaar dat zij hen niet heeft voorgelicht over het al dan niet uitvoeren van een bouwtechnische keuring. De makelaar verweert zich door te stellen dat er geen bouwtechnische keuring is uitgevoerd omdat klagers dan geen onderhandelingspositie hadden gehad. Klagers stellen echter onweersproken dat de makelaar hen dit niet heeft voorgehouden en het al dan niet maken van een bouwtechnisch voorbehoud in het geheel niet aan de orde is geweest. De Raad acht dit klachtonderdeel gegrond. De makelaar wordt verder verweten dat er geen specifieke bepalingen in de koopovereenkomst zijn opgenomen betreffende de (overdracht van de) aanspraak op schaden die het gevolg zijn van aardbevingen. De Raad oordeelt dat de makelaar de door de NVM ontwikkelde ‘Clausules Aardbeving gerelateerde zaken’ had moeten laten opnemen in de koopovereenkomst dan wel in ieder geval klagers hierover had moeten adviseren. Ook dit klachtonderdeel is gegrond. Aan de makelaar wordt de maatregel van een berisping opgelegd.   NVM Noord 109                         

    Lees meer
  • 22018

    22018 RvT Noord   Taxatie. Taxatiewaarde. Onjuiste taxatiewaarde. Vergelijkingsobjecten. Beklaagde heeft de voormalige woning van klagers getaxeerd in het kader van het afkopen van een Koopgarantregeling. Klagers zijn het niet eens met de door beklaagde getaxeerde waarde. De door beklaagde gekozen vergelijkingsobjecten zijn volgens klagers niet vergelijkbaar. Uit een in opdracht van klagers uitgevoerde taxatie komt een andere waarde naar voren. Deze taxateur gebruikt andere referentieobjecten. De Raad is van oordeel dat de door beklaagde gekozen referentieobjecten niet onjuiste zijn. Bovendien is de Raad slechts bevoegd tot marginale toetsing van de taxatie en kan zij daarom de getaxeerde waarde niet (her)beoordelen. Beklaagde heeft haar keuzes naar het oordeel van de Raad gemotiveerd toegelicht en de Raad kan deze toelichting volgen. Niet gebleken is dat beklaagde bij haar taxatie niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar kon worden verwacht.   NVM Noord 106                      

    Lees meer
  • 22013

    22013 RvT Zuid   Taxatie. Klacht van niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Klagers hebben een appartement gekocht. Beklaagde was betrokken als verkopend makelaar. Na overdracht laten klagers nog een taxatie uitvoeren in het kader van hun financiering. Uit deze taxatie volgt dat het opgegeven woonoppervlakte van het appartement niet klopt. Onder andere daarover klagen klagers in deze procedure. Beklaagde erkent dat hij een fout heeft gemaakt bij het opmeten van het woonoppervlakte. De Raad oordeelt dan ook dat de klacht gegrond is. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.         Zaaknummer: RvTZ 20220092  

    Lees meer
  • 22502

    22502 CRvT   CR 22/2755     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Vraag wie in feite de opdrachtgever van de makelaar was. Geen vertrouwelijke informatie aan derden verstrekken.   Klager is sinds 2007 eigenaar van een groot kantoorcomplex. Als de huurder in 2019 vertrekt, informeert een belegger/ontwikkelaar (I) de makelaar over de mogelijke verkoop en suggereert een zakenrelatie van hem  - belegger/ontwikkelaar II  - te benaderen omdat hij denkt dat de eigenaar niet aan hem wil verkopen. De makelaar doet dat en belegger II en de makelaar sluiten een aankoopopdracht. Vervolgens koopt belegger II. Als ontbindende voorwaarde wordt opgenomen het definitief verlenen van een omgevingsvergunning. Enige tijd later verneemt klager dat kort voordat hij aan belegger II verkocht, er een koopovereenkomst met nagenoeg dezelfde inhoud was gesloten tussen de beleggers II en I. Belegger I maakt vervolgens bezwaar tegen de aanvraag omgevingsvergunning zodat hij meer tijd krijgt voor de financiering. Die stap wordt hem door de rechter op verzoek van klager ontzegd. Als de omgevingsvergunning definitief is moet belegger II afnemen van klager en vervolgens I van II. De financieringen komen niet rond en het complex wordt aan een ander verkocht. De klacht van klager dat de makelaar niet voor belegger II optrad maar in werkelijkheid voor belegger I is niet bewezen en is derhalve ongegrond. De makelaar heeft terecht geen informatie verstrekt aan klager over de betrokkenheid van belegger I bij de onderhandelingen. Zijn opdrachtgever was immers belegger II.  

    Lees meer
  • 22503

    22503 CRvT   CR 22/2756     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Ongenoegen tussen NVM-makelaar en VBO-taxateur. Panden te duur verkocht of te laag getaxeerd? Beweerdelijk misleidende informatie. Oncollegiaal gedrag. Onderling contact tussen partijen geen vereiste voor ontvankelijkheid van klacht. Onafhankelijke en onpartijdige behandeling door de tuchtcolleges. Taak en rol van verkopende makelaar en taxateur. Klacht deels gegrond, toch geen straf.   Tussen klager, een VBO-taxateur, en beklaagde, NVM-makelaar, bestaat al enige tijd een moeizame verstandhouding. Dat blijkt ook weer als door de NVM-makelaar verkochte woningen door de VBO-taxateur veel lager worden gewaardeerd of waarin klager geen taxatie wil uitbrengen waardoor de koop niet doorgaat. De woningen worden daarna alsnog verkocht en niet steeds voor een lagere koopsom. Als een koper klager als taxateur inschakelt, verzoekt de makelaar deze om een andere taxateur te nemen omdat hij klager niet meer in door hem verkochte woningen toelaat. Deze reactie achten zowel de raad van toezicht als de Centrale Raad oncollegiaal en klachtwaardig. De klacht dat de NVM-makelaar woningen te duur verkoopt, is ongegrond. In een overspannen markt kan het voorkomen dat de prijs die een koper wil betalen, hoger ligt dan de reële waarde. De Centrale Raad wijdt overwegingen aan de verschillende rollen die een verkopend makelaar en een taxateur hebben. Het college zegt ook het een ander over de onafhankelijke en onpartijdige behandeling door de NVM-tuchtcolleges, dit naar aanleiding van het verwijt van klager dat hij een vraag van de raad van toezicht onheus acht. Op de stelling van de makelaar dat de klacht niet ontvankelijk is omdat klager elk contact met hem uit de weg gaat, is niet juist. Zulk contact is geen vereiste voor de ontvankelijkheid van een klacht. Een verkoopbrochure heeft een wervend karakter maar mag geen aperte onjuistheden bevatten. Daarvan is in casu ook niet gebleken. Wel had het de makelaar moeten opvallen dat de verkoper in de vragenlijst tegenstrijdige mededelingen deed. Die onduidelijkheid is echter tijdig opgehelderd. Ondanks de gedeeltelijke gegrondbevinding van de klacht legt, net als de raad van toezicht, de Centrale Raad geen straf op. Daarbij speelt een belangrijke rol dat de klacht vooral voortvloeit uit de moeizame verstandhouding tussen partijen waaraan ook klager bijdraagt.

    Lees meer