Uitspraken

  • 19-75 CRvT

    19-75 CRvT CR 19/2674 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Klacht tegen onderneming en makelaar-directeur. Pand zonder opdracht van eigenaar te koop aangeboden en met koper overeenstemming bereikt. Verdenking van valsheid in geschrifte. Onvoldoende toezicht op medewerker. Tuchtprocedure en verwante civiele en strafrechtelijke procedure. Klaagster is eigenaresse van een beleggingspand. Zij schakelt een makelaarskantoor in om tot verhuur te komen van de leeg gekomen tweede etage. De medewerker die daarmee belast wordt, is eerder dat jaar in dienst van het kantoor gekomen om een afdeling bedrijfs onroerend op te zetten. Die verhuuropdracht slaagt. Kort daarop doet de medewerker zonder eigenaresse hiervan in kennis te stellen, aan een vastgoedonderneming een koopvoorstel met betrekking tot het pand. Even daarvoor had de eigenaresse de medewerker laten weten dat, als er verkocht zou worden, de huurder van de benedenruimte een voorkeursrecht tot koop heeft. Kennelijk deed zij dat omdat de medewerker had gezegd een kandidaat-koper te hebben. De medewerker onderhandelt niettemin met de kandidaat-koper en sluit een overeenkomst met enkele ontbindende voorwaarden die ook op papier komt en door de koper wordt ondertekend. De ontbindende voorwaarde ten behoeve van de verkoper roept de medewerker vervolgens te laat in. Gevolg van dit alles is dat klaagster door de koper in rechte betrokken wordt. Zij roept daarop het makelaarskantoor in vrijwaring op. De rechtbank wijst de vordering van eiser af. In die procedure komt een koopakte tevoorschijn waarop de handtekening van klaagster staat. Het heeft er alle schijn van dat deze door de medewerker is vervalst; hierover wordt een strafrechtelijke procedure opgestart. De raad van toezicht heeft de klacht behandeld en heeft niet willen wachten op de beslissing in de civiele procedure ondanks verzoek daartoe van het makelaarskantoor en zijn directeur. De Centrale Raad doet hetzelfde. Afwachten tot in een eventueel hoger beroep wordt beslist zou veel te lang duren en in geval van cassatie komt daar nog lange tijd bij. Gebleken is dat de medewerker geen enkele vorm van dossiervorming heeft gepleegd. Ook van een verkoopopdracht is geen sprake. Dat klaagster op het makelaarskantoor is geweest om de koopakte te tekenen hetgeen de medewerker beweert en klaagster ontkent, is niet het geval. De controle op het doen en laten van de medewerker is zeer onvoldoende geweest en dat valt zowel het kantoor als zijn directeur te verwijten. Dat beide zo lang achter hun medewerker zijn blijven staan, ook toen de bewijzen tegen hem zich opstapelden, zal als achtergrond de mogelijke civielrechtelijke aansprakelijkheid hebben gehad, maar in de tuchtprocedure had van hen op zijn minst een terughoudender attitude mogen worden verwacht. De Centrale Raad herstelt de fout van de raad dat niet zowel het kantoor als de directeur tuchtrechtelijk aansprakelijk zijn gesteld. Het makelaarskantoor wordt een voorwaardelijke schorsing opgelegd en de directeur een boete waarvan een deel voorwaardelijk.

    Lees meer
  • 19-74 CRvT

    19-74 CRvT 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Optie en bod. Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Afbreken onderhandelingen. Klager heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde (appellante) in verkoop had. Beklaagde heeft klager daarop meegedeeld dat de verkoper eerst nog andere biedingen wilde afwachten. Klager heeft hierop aan beklaagde per SMS laten weten: “OK, hou je me in de “loop” SVP ?”. De volgende dag ontving klager van beklaagde per mail het bericht dat de woning aan een derde was verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld een tweede, hoger bod uit te brengen. De Centrale Raad stelt vast dat kennelijk na het bod van klager nog een bod is ontvangen en dat beklaagde beide biedingen aan de opdrachtgever heeft voorgelegd. De opdrachtgever heeft daarop besloten het bod van klager af te wijzen en het andere (hogere) bod te aanvaarden. Beklaagde heeft aan deze beslissing van de opdrachtgever uitvoering gegeven en klager medegedeeld dat zijn bod was afgewezen en met een andere bieder overeenstemming was bereikt. Met deze gang van zaken zijn er tussen partijen geen onderhandelingen gestart. Indien klager bereid was meer te betalen dan uit zijn bod bleek, had het op zijn weg gelegen om een hoger bod uit te brengen dan hij heeft gedaan. Door te kiezen voor een lager bedrag, liep klager het risico dat zijn bod zou worden afgewezen en dat de verkoper een ander bod zou aanvaarden en niet met klager in onderhandeling zou treden. Het verzoek van klager om hem “in de loop” te houden geeft geen aanspraak op onderhandelingen. De Centrale Raad vernietigt de uitspraak van de Raad van Toezicht en verklaart de klacht alsnog ongegrond.

    Lees meer
  • 19-73 CRvT

    19-73 CRvT 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Optie en bod. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Artikel 36 Reglement Tuchtrechtspraak. Vaststelling van de termijn waarbinnen de uitspraak van de Raad aan partijen dient te worden verzonden. Klaagster heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde (appellante) in verkoop had. Kort daarna vernam klaagster dat de woning aan een derde was verkocht. De klacht van klaagster dat beklaagde onvoldoende duidelijk heeft aangegeven dat haar bod een eindbod of uiterste bod moest zijn, werd door de Raad van Toezicht gegrond verklaard. De Centrale Raad bevestigt dat beklaagde in haar communicatie met klaagster onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat klaagster een eindbod had te doen en dat zij het bod van klaagster als een eindbod beschouwde. Ten overvloede wordt nog het volgende opgemerkt. Ingevolge artikel 36 van het Reglement Tuchtrechtspraak dient de Raad van Toezicht de gewezen uitspraak binnen twee weken te verzenden. In de bestreden uitspraak is gesteld dat de uitspraak is gewezen op de datum van de mondelinge behandeling en is de uitspraak pas zes weken nadien verzonden. De Centrale Raad houdt het er voor dat de Raad van Toezicht aansluitend aan de mondelinge behandeling geen mondelinge uitspraak heeft gedaan maar intern over de zaak heeft beraadslaagd. Vervolgens is de tekst van de uitspraak opgesteld en heeft daarover nog overleg plaatsgevonden. In een situatie als de onderhavige wordt aan de feitelijke gang van zaken meer recht gedaan en overeenkomstig het Reglement Tuchtrechtspraak gehandeld indien als datum waarop de uitspraak is gewezen, wordt uitgegaan van de datum waarop de tekst van de beslissing, na overleg over het concept, door de meerderheid van de leden van de Raad van Toezicht is vastgesteld. Nu niet is gesteld of gebleken dat partijen op enigerlei wijze in hun belangen zijn geschaad, verbindt de Centrale Raad aan de onderhavige gang van zaken verder geen gevolgen.

    Lees meer
  • 19-72 CRvT

    19-72 CRvT 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet opdrachtgever. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Boktor. Onjuiste/onvoldoende informatie. Vastleggen van wijziging in door verkoper ingevulde vragenlijst. Klagers (appellanten) hebben een woning gekocht die beklaagden in verkoop hadden. Na de aankoop ontdekten klagers dat er in het bijgebouw boktor zat. Klagers verwijten beklaagden dat zij er niet op zijn gewezen dat het bijgebouw voor boktor behandeld was. Dat stond weliswaar bij vraag 12 van de door de verkoper ingevulde vragenlijst die aan de koopakte was toegevoegd, maar in de vragenlijst die daarvóór al aan klagers was overhandigd stond daarover niets vermeld. Klagers waren daardoor niet bedacht op de eventuele aanwezigheid van boktor en verwijten beklaagde hen onvoldoende te hebben geïnformeerd. De Centrale Raad stelt vast dat beklaagden hebben nagelaten om - ter voorkoming van onjuiste beeldvorming – de aanvullende informatie over de bestrijding van boktor op zorgvuldige wijze vast te leggen. Indien beklaagden de wijziging op de vragenlijst voor het ondertekenen van de koopovereenkomst tijdig per e-mail aan klagers hadden verstuurd of de wijziging bij vraag 12 hadden laten paraferen door beide partijen, hadden zij discussie achteraf over de vraag of de aanvullende informatie al dan niet bij het ondertekenen van de koopovereenkomst is besproken, kunnen voorkomen. Anders dan de Raad van Toezicht acht de Centrale Raad de klacht in zoverre gegrond.

    Lees meer
  • 19-70 CRvT

    19-70 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Hoger beroep ingetrokken. Geen aanleiding voor Centrale Raad om zaak ambtshalve voort te zetten. Klager is in hoger beroep gekomen van een beslissing van de raad van toezicht waarbij zijn klacht over het door de makelaar bepaalde woonoppervlak van een appartement ongegrond is bevonden. Vóór de mondelinge behandeling ter zitting laat klager weten dat hij met de make-laar tot een vergelijk is gekomen. De Centrale Raad beschouwt deze mededeling de facto als een intrekking van het hoger beroep. Het college ziet geen aanleiding om de zaak ambtshalve te voort te zetten.

    Lees meer
  • 19-68 CRvT

    19-68 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Intrekking hoger beroep. Niet-voldoen van hoger beroepsgeld. Verhouding Centrale Raad en Stichting Tuchtrechtspraak. Onjuiste mededeling van stichting. Datum beslissing en datum ondertekening van uitspraak. Klagers zijn in hoger beroep gekomen van een beslissing van de raad van toezicht. Zij blijven nalatig het hoger beroepsgeld te voldoen. Als de Stichting Tuchtrechtspraak hen daartoe aanmaant, delen klagers mede dat zij het hoger beroep intrekken. Daarop deelt de stichting mede dat het dossier wordt gesloten. Deze laatste mededeling is in strijd met de afspraken die zijn gemakt tussen de stichting en de Centrale Raad. Het is aan het college om vast te stellen of een dossier wordt gesloten of dat er reden is om de zaak ambtshalve te vervolgen. De Centrale Raad constateert (wederom) dat in de uitspraak van de raad van toezicht staat dat de beslissing is genomen op de dag van de mondelinge behandeling en dat deze een maand later is ondertekend en verzonden. Dat is in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak waarin staat dat binnen twee weken nadat uitspraak is gedaan deze o.a. aan partijen dient te worden verzonden. De Centrale Raad houdt het ervoor dat na de zitting een concept-uitspraak wordt opgesteld waarover nader beraadslaagd wordt en dat de definitieve tekst op laatstgenoemde datum is vastgesteld en daarop wordt verzonden. Het is juister als die laatste datum als datum van beslissing in de uitspraak wordt opgenomen.

    Lees meer
  • 19-65 RvT Oost

    19-65 RvT Oost   202 TAXATIE   Onjuiste taxatiewaarde. Toelichting op taxatie.   Klager heeft de gelegenheid gekregen om de door hem gehuurde woning te kopen. In het kader van deze transactie taxeerde de makelaar van klager de marktwaarde van de woning op EUR 230.000,-- terwijl de makelaar van de verhuurder (beklaagde) op EUR 268.000,-- uitkwam. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning te hoog heeft gewaardeerd en dat hij de taxatie niet zorgvuldig heeft uitgevoerd. De Raad stelt vast dat beklaagde informatie heeft ingewonnen bij het NWWI en dat het taxatierapport door de NWWI is gevalideerd. Beklaagde heeft voldoende inzicht gegeven in alle feiten en omstandigheden waarop hij zijn waardebepaling heeft gebaseerd. Dat hij bij zijn taxatie is uitgegaan van feiten die evident onjuist zijn, is niet gebleken. De enkele omstandigheid dat een andere makelaar wellicht een lagere waarde zou hebben vastgesteld is op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig gehandeld heeft. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 19-63 RvT Oost

    19-63 RvT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Ontwikkeling van aangrenzend bedrijventerrein. Vochtproblemen in kruipruimte. Toezegging om deel van de kosten van rechtsbijstand van de opdrachtgever te vergoeden. Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Na de verkoop zijn problemen met de koper ontstaan over de ontwikkeling van het achter de woning gelegen bedrijventerrein en over de toestand van de kruipruimte (wateroverlast). Klager verwijt beklaagde dat hij de koper op beide punten onvoldoende heeft geïnformeerd. Daarnaast zou beklaagde zich niet aan zijn toezegging hebben gehouden om een deel van de kosten van de door klager ingeschakelde advocaat voor zijn rekening te nemen. De Raad stelt vast dat bij de ondertekening van de koopovereenkomst de bestemming van het achter de woning gelegen terrein aan de orde is geweest. Dat beklaagde m.b.t. (de ontwikkeling van) dit terrein onvoldoende informatie aan de koper heeft verschaft is niet komen vast te staan. Evenmin is gebleken dat beklaagde in zijn informatievoorziening over de toestand van de kruipruimte verwijtbaar is tekortgeschoten. Dat klager de vragenlijst kennelijk niet volledig juist heeft ingevuld komt voor rekening en risico van klager en kan niet op beklaagde worden afgewenteld. Dat beklaagde heeft toegezegd dat hij (een deel van) klagers kosten voor rechtsbijstand voor zijn rekening zou nemen is niet komen vast te staan. Daarbij komt dat beklaagde dit dossier heeft doorgeleid naar zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar, hetgeen met zich brengt dat beklaagde zich heeft te onthouden van uitlatingen dan wel toezeggingen met betrekking tot aansprakelijkheid en eventuele vergoeding van kosten. De Raad verklaart alle onderdelen van de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 19-67 RvT Noord

    19-67 RvT Noord 205 Overig Ontvankelijkheid. Klagers zijn geen opdrachtgevers van beklaagde. Onjuiste taxatiewaarde. Beëindiging van de behandeling na intrekking van de klacht. Klager was geïnteresseerd in de aankoop van twee percelen grond. Beklaagde heeft de percelen voor de verkoper getaxeerd. Klager verwijt beklaagde bij deze taxatie onzorgvuldig te hebben gehandeld. Belaagde ontkent dit en heeft aangevoerd dat nu klager niet zijn opdrachtgever is, klager niet ontvankelijk is in zijn klacht. De Raad overweegt dat een makelaar ook jegens derden dient in te staan voor de deugdelijkheid van een door hem vervaardigd rapport. Klagers zijn dan ook ontvankelijk in hun klacht maar hebben de klacht tijdens de mondelinge behandeling alsnog ingetrokken. De Raad ziet geen reden om de behandeling van de klacht voort te zetten en bepaalt dat de behandeling van de klacht is geëindigd.

    Lees meer
  • 19-61 RvT Amsterdam

    19-61 RvT Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER. Onvoldoende belangenbehartiging. Verhuuropdracht. Mededelings- en onderzoeksplicht. Afwijkende huurtermijn (2,5 jaar). Verzoek om goedkeuring van kantonrechter. Onjuiste algemene bepalingen bij huurovereenkomst. Onvoldoende inspanning om escalatie van geschil te voorkomen. Klager heeft via beklaagde zijn winkelpand verhuurd. In de huurovereenkomst werd een van de wettelijke regeling afwijkende huurtermijn van 2,5 jaar opgenomen. Klager vreesde dat hij door deze afwijkende termijn opgescheept zat met een rechtens aantastbare huurovereenkomst en verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende over de consequenties van de afwijkende termijn heeft geïnformeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij aan de huurovereenkomst onjuiste Algemene Bepalingen heeft toegevoegd en dat hij het geschil met klager onnodig heeft laten escaleren.  De Raad stelt vast dat de huurtermijn van 2,5 jaar de uitdrukkelijke wens van de huurder was. Niettemin had beklaagde klager moeten informeren over de mogelijke consequenties van het aangaan van de overeenkomst voor deze afwijkende huurperiode. Beklaagde heeft dat onvoldoende gedaan en had klager direct moeten adviseren om bij de kantonrechter een verzoek om goedkeuring voor de afwijkende huurtermijn in te dienen. Daarnaast heeft beklaagde, nadat tussen hem en klager een geschil was ontstaan, niet de juiste weg bewandeld om escalatie te voorkomen en de problemen op te lossen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Beklaagde heeft erkend dat hij bij de definitieve versie van het huurcontract de onjuiste Algemene Bepalingen (kantoorruimte) heeft gevoegd. Nu vast staat dat bij de concept-versie wel de juiste Algemene Bepalingen toegevoegd waren, acht de Raad deze vergissing niet tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer