Uitspraken

  • 23009

    23009 CRvT CR 23/2784   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Onduidelijke positie van zelfstandig vastgoeddeskundige. Onvoldoende gedaan om escalatie te voorkomen.   Klaagster geeft een verkoopopdracht aan iemand die als zelfstandig vastgoeddeskundige werkzaam is. Deze is de oprichter en voormalig eigenaar van het makelaarskantoor dat deels zijn naam draagt. Hij is geen NVM-makelaar meer. Hij houdt kantoor in hetzelfde pand als zijn voormalige onderneming. Naar aanleiding van de door de opdrachthebber gesloten koopovereenkomst ontstaan problemen over de brandveiligheid van een plafond en de electra. Als klaagster zich daarover tot haar opdrachthebber wendt, reageert het makelaarskantoor. Echter in onvoldoende mate wat tot de klacht bij de raad van toezicht leidt. Dat college acht klaagster in haar klacht tegen de zelfstandig vastgoeddeskundige niet ontvankelijk hetgeen de Centrale Raad bevestigt; deze is geen aan het makelaarskantoor verbonden persoon. Dit laatste college verwijt het makelaarskantoor wel dat het onduidelijkheid heeft doen ontstaan over de positie van de zelfstandig vastgoeddeskundige en onvoldoende adequaat reageerde op de klachten van klaagster.  

    Lees meer
  • 23011

    23011 CRvT   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Makelaar of makelaarskantoor beklaagde of beide? Geen rechtsmiddel tegen definitieve beslissing op klacht. Klacht van onder curatele gestelde. Tijdig hoger beroep ingesteld. ‘Ne bis in idem’.   Klaagster die wegens een geestelijke stoornis onder curatele is gesteld, heeft vanaf 2005 een groot aantal klachten tegen NVM makelaars(kantoren) ingediend die telkens, ook in hoger beroep, ongegrond zijn verklaard. Thans komt klaagster terug op een uitspraak van de Centrale Raad uit 2005. Zij is van mening dat het hoger beroep van beklaagde destijds te laat was ingediend en dat beklaagde dus niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. De Centrale Raad constateert dat zij destijds terecht heeft bepaald dat het appèl tijdig was ingediend. Tevens uit klaagster hetzelfde verwijt als waarover in 2005 definitief is beslist. De Centrale Raad stelt dat niet tweemaal over dezelfde klacht kan worden  geoordeeld (ne bis in idem), zulks nog afgezien van het veel te lange tijdsverloop. Tegen een definitieve beslissing op een klacht staat geen rechtsmiddel open. Het college wijdt ook nog een overweging aan de vraag of een onder curatele gestelde een klacht kan indienen en bepaalt dat de raad ten onrechte alleen het makelaarskantoor als beklaagde aanmerkte.  

    Lees meer
  • 22048

    22048 Rvt Oost   Verhuur van woning. Niet mogelijk om in te schrijven. Onjuiste informatie. Beklaagde is als makelaar betrokken bij de verhuur van een woning. Klaagster is geïnteresseerd in de woning en er komt een huurovereenkomst tot stand. Wanneer klaagster zich in wil schrijven bij de gemeente blijkt dit niet te lukken. Het adres zou niet bekend zijn in de BAG. Klaagster is van oordeel dat zij hierdoor schade lijdt en houdt beklaagde hiervoor (mede) verantwoordelijk. De Raad wijst de klacht van klaagster jegens beklaagde echter af. De Raad is van oordeel dat beklaagde als makelaar in deze geen verwijt kan worden gemaakt.

    Lees meer
  • 23003

    23003 CRvT   CR 23/2780   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Gebreken aan het gekochte. Beweerdelijk misleidende informatie. Onvolledig ingevulde vragenlijst bij verkoop. Dochters van opdrachtgevers medeondertekenaars op grond van levenstestament. Geen verantwoordelijkheid van de makelaar voor toezeggingen van verkoper.   Klagers kopen met bijstand van een aankoopmakelaar een woning die bij beklaagde in verkoop is. Tijdens de bezichtiging constateren klagers o.a. een flinke lekkage die volgens beklaagde verholpen was. Na de aankoop en de levering schrijven klagers aan beklaagde dat diverse informatie die de makelaar verstrekte, zoals over vloerverwarming, niet blijkt te kloppen. Ook zouden bepaalde toezeggingen over herstel van gebreken die de verkoopster zou doen, niet zijn nagekomen. Klagers wisten niet dat de dochters van de verkopers mede-eigenaar waren. Gebleken is dat de dochters de koopovereenkomst ondertekenden op grond van het levenstestament van hun in een verzorgingshuis vertoevende vader. Net als de raad van toezicht constateert de Centrale Raad dat de bouwkundige keuring die klagers vóór de aankoop lieten verrichten, kennelijk geen aanleiding gaf om op-en/of aanmerkingen te maken c.q. de koopakte niet te tekenen. Blijkbaar maakte de aankoopmakelaar van klagers ook geen opmerkingen. De informatie op de vragenlijst over de vloerverwarming was onjuist. Dit had de makelaar kunnen weten. In zo verre is de klacht gegrond. De makelaar heeft diverse klachten van klagers met zijn opdrachtgeefster besproken en dat heeft geleid tot compensatie. Beklaagde was niet gehouden eventuele toezeggingen van de kant van de verkoopster na te komen of te doen uitvoeren.

    Lees meer
  • 22051

    22051 RvT West Opkoopbescherming. Informatie aan niet-opdrachtgever. Mogelijkheden verhuur. Klagers kopen een appartement zonder aankoopmakelaar. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Nadat de koop is afgerond komt ter sprake dat in de betreffende gemeente sinds kort een Opkoopbescherming geldt, hetgeen eigenaren beperkt in de mogelijkheid een woning te verhuren. Partijen twisten over de vraag of de mogelijkheid van het verhuren van de woning tijdens het verkooptraject aan de orde is geweest. In ieder geval zou besproken zijn dat klagers de woning niet (direct) zelf zouden gaan bewonen. De Raad is van oordeel dat beklaagde klagers alleen al vanwege deze uitspraak had moeten wijzen op de Opkoopbescherming die van kracht zou gaan worden. De klacht wordt gegrond verklaard.

    Lees meer
  • 22065

          22065 RvT Zuid     Zaaknummer: RvTZ 2023097   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Zonder overleg  informatie aan wederpartij van opdrachtgever verstrekt.   Een makelaarskantoor heeft opdracht om door een bouwonderneming (klager) ontwikkelde appartementen te verkopen. De kopers van een van die appartementen kaarten bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen een zaak aan. In dat kader worden door of namens die kopers vragen aan de makelaar gesteld die door deze zonder overleg en instemming van klager worden beantwoord. De makelaar deed dit naar zijn zeggen omdat hij van mening was dat die informatie niet vertrouwelijk was en bij klager bekend was. De raad van toezicht is van oordeel dat het gedrag van de makelaar niettemin klachtwaardig is.

    Lees meer
  • 22056

    22056 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Acceptatie van beroep op ontbindende voorwaarde.   Klagers verkopen via bemiddeling van een makelaarskantoor hun woning. Kopers hebben in de koopakte een financieringsclausule opgenomen waarop zij na verlenging daarvan een beroep doen. Na overleg met de makelaar wordt dit beroep geaccepteerd en wordt de woning opnieuw te koop gezet en ook verkocht. De klacht van klagers dat zij nimmer instemden met genoemd beroep en daarvan pas later kennis namen, acht de raad van toezicht onwaarschijnlijk. Klagers wisten dat het pand direct opnieuw te koop werd gezet en sloten ook een nieuwe koopovereenkomst.

    Lees meer
  • 22044

    22044 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Funderingsgebrek aan het gekochte pand. Beweerdelijk onvolledige of onjuiste informatie.   Klaagster koopt een door beklaagde te koop aangeboden woning. Aan klaagster wordt tijdens haar tweede bezichtiging een bouwkundig keuringsrapport van het huis overhandigd waarin melding wordt gemaakt van scheefstand/verzakking en waarin nader onderzoek daarnaar wordt geadviseerd. Ook in een in opdracht van klaagster door de Vereniging Eigen Huis opgesteld rapport is sprake van scheefstand en nader onderzoek. Niettemin laat klaagster geen nader onderzoek verrichten, onder meer omdat de verkopend makelaar zou hebben gezegd dat de scheefstand in het verleden zou zijn veroorzaakt door een aanvaring met een schip (het huis ligt aan open vaarwater; HvH) en dat de schade zou zijn hersteld. De klacht van klaagster dat de makelaar te kort zou zijn geschoten in zijn informatie, acht de raad van toezicht ongegrond.     RvT 20/22

    Lees meer
  • 22054

    22054 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk te lage taxatie. Bindende taxatie door drie taxateurs. Onafhankelijkheid taxateur. Verschil tussen referentiepanden en transactiedata. Gecorrigeerde verkoopprijzen. WOZ-waarde is geen marktwaarde.   Klager koopt in 2012 een woning van een woningcorporatie voor € 190.000. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen die inhoudt dat de koper de woning bij een voorgenomen verkoop aan de corporatie dient aan te bieden. Alsdan zal een taxatie worden verricht om de koopsom te bepalen. Als klager in 2022 de woning wil verkopen, wordt door de corporatie een taxateur ingeschakeld. Deze komt op een koopsom van € 455.000. Omdat de corporatie zich daarmee niet kan verenigen, wordt een taxatie door drie taxateurs verricht: één taxateur aangewezen door klager, één door de corporatie en de derde door de beide andere taxateurs(beklaagde). Zij komen tot een koopsom van € 370.000 waarmee klager zich niet kan verenigen. Als partijen er niet uitkomen, dient klager een klacht bij de Stichting NRVT tegen alle drie de taxateurs. De klacht wordt ongegrond verklaard. Tegelijkertijd dient klager een klacht in tegen beklaagde. Hij meent dat de verschillende kwalificaties over de onderhoudstoestand van de woning onbegrijpelijk zijn, dat beklaagde haar bevindingen niet apart van de beide andere taxateurs heeft vermeld, dat ten onrechte de door de eerste taxateur genoemde referentiepanden niet zijn gebruikt, dat de transacties van de referentiepanden te oud zijn, werkte met gecorrigeerde verkoopprijzen,  en dat de waarde vrijwel op de WOZ-waarde neerkomt. Bovendien zet hij vraagtekens bij de onafhankelijkheid van beklaagde nu deze voorkomt op een lijst van vaste taxateurs van de corporatie. De raad van toezicht acht de klacht op alle onderdelen ongegrond. Beklaagde staat weliswaar op die lijst maar heeft de afgelopen jaren maar een gering aantal taxaties voor de woningstichting verricht zodat aan haar onafhankelijkheid niet getwijfeld hoeft te worden. Kwalificaties als ‘goed’ en ‘redelijk’ zijn subjectief. Beklaagde verklaart waarom de genoemde referentiepanden zijn gebruikt en niet die van de eerste taxatie. Bij een gezamenlijk taxatierapport is er geen ruimte voor individuele opmerkingen. De transactiedata van de referentieobjecten liggen voldoende dichtbij de taxatiedatum. Met gecorrigeerde prijzen wordt bedoeld de transactieprijs van destijds geïndexeerd naar de taxatiedatum, Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden geheel andere uitgangspunten dan bij vaststelling van de marktwaarde.

    Lees meer
  • 22053

    22053 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk te lage taxatie. Bindende taxatie door drie taxateurs. Onafhankelijkheid taxateur. Verschil tussen referentiepanden en transactiedata. Gecorrigeerde verkoopprijzen. WOZ-waarde is geen marktwaarde.   Klager koopt in 2012 een woning van een woningcorporatie voor € 190.000. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen die inhoudt dat de koper de woning bij een voorgenomen verkoop aan de corporatie dient aan te bieden. Alsdan zal een taxatie worden verricht om de koopsom te bepalen. Als klager in 2022 de woning wil verkopen, wordt door de corporatie een taxateur ingeschakeld. Deze komt op een koopsom van € 455.000. Omdat de corporatie zich daarmee niet kan verenigen, wordt een taxatie door drie taxateurs verricht: één taxateur aangewezen door klager, één door de corporatie (beklaagde) en de derde door de beide andere taxateurs. Zij komen tot een koopsom van € 370.000 waarmee klager zich niet kan verenigen. Als partijen er niet uitkomen, dient klager een klacht bij de Stichting NRVT tegen alle drie de taxateurs. De klacht wordt ongegrond verklaard. Tegelijkertijd dient klager een klacht in tegen beklaagde. Hij meent dat de verschillende kwalificaties over de onderhoudstoestand van de woning onbegrijpelijk zijn, dat beklaagde haar bevindingen niet apart van de beide andere taxateurs heeft vermeld, dat ten onrechte de door de eerste taxateur genoemde referentiepanden niet zijn gebruikt, dat de transacties van de referentiepanden te oud zijn, werkte met gecorrigeerde verkoopprijzen,  en dat de waarde vrijwel op de WOZ-waarde neerkomt. Bovendien zet hij vraagtekens bij de onafhankelijkheid van beklaagde nu deze voorkomt op een lijst van vaste taxateurs van de corporatie. De raad van toezicht acht de klacht op alle onderdelen ongegrond. Beklaagde staat weliswaar op die lijst maar heeft de afgelopen jaren maar een gering aantal taxaties voor dewoningstichting verricht zodat aan haar onafhankelijkheid niet getwijfeld hoeft te worden. Kwalificaties als ‘goed’ en ‘redelijk’ zijn subjectief. Beklaagde verklaart waarom de genoemde referentiepanden zijn gebruikt en niet die van de eerste taxatie. Bij een gezamenlijk taxatierapport is er geen ruimte voor individuele opmerkingen. De transactiedata van de referentieobjecten liggen voldoende dichtbij de taxatiedatum. Met gecorrigeerde prijzen wordt bedoeld de transactieprijs van destijds geïndexeerde naar de taxatiedatum, Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden geheel andere uitgangspunten dan bij vaststelling van de marktwaarde.

    Lees meer