Uitspraken

  • 17-153 RvT West

    17-153 RvT West 202 TAXATIE 205 OVERIG Vergelijkbare klachten over dezelfde taxatie bij zowel de Stichting NRVT als de Stichting Tuchtrechtspraak NVM. (Bewust) onjuiste /te lage taxatiewaarde opgegeven. (Schijn van) Belangenverstrengeling. Vermelding van verkeerde eigenaar in het taxatierapport. Klaagster heeft in 2006 een bedrijfspand gekocht voor EUR 560.000,--. Begin 2017 heeft klaagster het pand verkocht voor EUR 335.000,--. Het pand werd vóór de verkoop, in 2016, in opdracht van de bank getaxeerd op EUR 130.000. Klaagster verwijt de makelaars/taxateurs die bij deze taxatie betrokken waren (beklaagden) dat zij de waarde van het pand veel te laag hebben vastgesteld. Daarnaast wordt beklaagden verweten dat zij bewust te laag hebben getaxeerd waardoor de schijn van belangenverstrengeling is gewekt en dat in het taxatierapport een verkeerde eigenaar is genoemd. Beklaagden ontkennen tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en wijzen er op dat klaagster een zelfde klacht heeft ingediend bij de Stichting NRVT.  De Raad onderkent dat het onwenselijk is dat taxateurs zich voor twee verschillende tuchtcolleges voor eenzelfde taxatie moeten verantwoorden. Het is aan de betreffende organisaties om desgewenst, middels aanpassing van de reglementen aan deze situatie een einde te maken. Het is mogelijk dat door de verschillende tuchtcolleges over dezelfde verwijtbare gedraging twee maatregelen worden opgelegd. De Raad kan zich voorstellen dat indien het ene tuchtcollege een maatregel heeft opgelegd, het andere tuchtcollege daarvan af zal zien. Wat betreft de inhoud van de klacht wordt overwogen dat beklaagden hun taxatie gemotiveerd hebben toegelicht. Dat beklaagden evident onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd en in redelijkheid niet tot de onderhavige taxatie hebben kunnen komen is niet gebleken. Evenmin is komen vast te staan dat bewust te laag is getaxeerd. Beklaagden hebben erkend dat een onjuiste eigenaar werd vermeld maar deze omissie leidt niet tot een tuchtrechtelijk verwijt.

    Lees meer
  • 18-127 RvT Noord

    18-127 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Niet nakomen van gemaakte afspraken nadat zich een tweede, betere koper had gemeld. Ontbindende voorwaarden. Onduidelijkheid over de positie van de eerste koper. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de koopovereenkomst waren t.b.v. klager ontbindende voorwaarden voor de financiering en de verkoop van klagers “oude” woning opgenomen. Daarnaast was t.b.v. de verkoper opgenomen dat de verkoper het recht had om de koopovereenkomst met klager te ontbinden indien zich een “betere” koper zou melden. Klager zou dan wel twee dagen de gelegenheid krijgen om zijn aankoop alsnog onvoorwaardelijk te maken. Klager verwijt beklaagde dat hij hem niet heeft geïnformeerd toen zich daadwerkelijk een betere koper had gemeld. Beklaagde heeft klager toen ook niet in de gelegenheid gesteld om zijn aankoop alsnog onvoorwaardelijk te maken. Pas veel later werd het klager duidelijk dat de woning inmiddels aan een ander was verkocht. Naar het oordeel van de Raad is voldoende komen vast te staan dat beklaagde klager niet over de tweede koopovereenkomst geïnformeerd heeft. Voorts is niet gebleken dat beklaagde aan klager de gelegenheid heeft geboden om de ontbindende voorwaarden te laten vallen. Klager bleef daardoor in de veronderstelling dat hij de woning gekocht had. Beklaagde heeft niet de vereiste zorgvuldigheid jegens klager betracht en had de onjuiste voorstelling van klager over zijn positie moeten voorkomen.

    Lees meer
  • 19-04 RvT Zuid

    19-04 RvT Zuid 203 ERECODE  202 TAXATIE Taxatie uitgevoerd door medewerker die geen lid NVM was. De NVM verwijt makelaarskantoor X (beklaagde en lid NVM) dat door haar medewerker/vennoot Z een taxatierapport is uitgebracht terwijl Z op dat moment niet als taxateur bij de NVM was aangesloten.    De Raad concludeert dat de onderhavige taxatie is uitgevoerd c.q. uitgebracht in strijd met artikel 14 lid 1 van het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting, dat uitdrukkelijk bepaalt “Taxaties worden door een NVM-Taxateur verricht.”  Dat dit gebeurd is omdat de aan het kantoor verbonden Makelaar-Taxateur met vakantie was en onder druk van de betrokken bankinstelling, doet hieraan niet(s) af. Daarmee wordt slechts een verklaring, maar geen rechtvaardiging voor het niet nakomen van de geldende NVM-regels gegeven. Bovendien doet aan die conclusie ook het verweer dat Z niet wist c.q. zich er niet van bewust was dat hij niet mocht taxeren, niet(s) af. Enerzijds omdat van de heer Z die niet alleen medewerker, maar ook vennoot van beklaagde is, verwacht mag worden dat hij bekend is met de geldende NVM-regels. Anderzijds omdat beklaagde er als NVM-lid op grond van artikel 10 van de Erecode NVM voor moe(s)t zorgen dat aan het kantoor verbonden personen zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM.  Beklaagde heeft in strijd met artikel 15 van de Statuten NVM, alsook de artikelen 1 jo 10 van de Erecode NVM en ook de artikelen 6b jo 14 van het  Reglement Lidmaatschap & Aansluiting gehandeld en de klacht is dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-139 RvT Amsterdam

    18-139 RvT Amsterdam Raad van Toezicht Amsterdam NVM Beweerdelijke onjuiste maatvoering woonoppervlak in taxatierapport. Taxatie van vóór invoering Meetinstructie. Klagers kopen in 2009 een appartement waarvan in de koopakte staat dat het 115 m2 groot is. In het taxatierapport voor de financiering noemt beklaagde eveneens 115 m2. In 2018 laten klagers het appartement opnieuw taxeren in verband met herfinanciering. In dat rapport wordt een woonoppervlak van 94 m2 genoemd. Een kort daarop ingeschakeld gespecialiseerd bedrijf komt tot 93,5 m2 woonoppervlak. Klagers menen gedupeerd te zijn.  De raad van toezicht stelt dat het taxatierapport van beklaagde dateert van vóór de invoering van de Meetinstructie. Tot die tijd golden er verschillende meetmethodes. Beklaagde heeft zich (mede) gebaseerd op de gegevens van de verkopende collega-makelaar. Dat was blijkens een uitspraak van de Centrale Raad destijds gangbaar. De vraag is wel of beklaagde destijds in redelijkheid tot zijn maatvoering heeft kunnen komen. Hij heeft die niet vastgesteld maar daarvan alleen een indicatie gegeven.  Dat de taxateur na zo veel jaren niet meer over zijn dossier beschikt en hij zich ook niet meer alles in detail kan herinneren, acht de raad gezien het tijdsverloop tussen taxatie en klacht niet onbegrijpelijk.

    Lees meer
  • 18-138 RvT Amsterdam

    18-138 RvT  Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM Beweerdelijk onjuiste waardering. Klacht over extreem hoge declaratie. Bemoeienissen met wijziging bestemming. Lening gesloten met opdrachtgever. Klaagster is een van de erfgenamen van haar moeder. De executeur-testamentair  - niet zijnde klaagster -  heeft een makelaarskantoor opgedragen diverse werkzaamheden te verrichten verband houdende met de afwikkeling van de erfenis. In dat kader werden enige onroerende zaken getaxeerd. Een van de percelen had een WOZ-waarde van € 2000 maar kreeg een waardering van € 100.000. Die veel hogere waardering hield verband met een wijziging van de bestemming die al lang in voorbereiding was en die uiteindelijk ook verkregen werd.   De hoogte van de declaratie houdt verband met het feit dat de makelaar met betrekking tot alle percelen in de boedel zeer veel bemoeienis heeft gehad. Aan de wijziging van de bestemming heeft de makelaar veel tijd besteed. Verder is een deskundig bureau op het gebied van ruimtelijke ordening ingeschakeld en ook advocaten. De kosten die de makelaar daarvoor gemaakt heeft, berekende hij door aan de boedel.   De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde juist heeft geopereerd. Bedacht moet worden dat zijn opdrachtgever de executeur was en niet een der erfgenamen. Tussen deze laatsten was onenigheid ontstaan. Dat is ook de reden dat de erfgenamen soms later op de hoogte waren van ontwikkelingen dan de erven, onder wie klaagster.  In het algemeen is het niet raadzaam als een makelaar een lening sluit met de opdrachtgever. In dit geval staat vast dat het verzoek om een lening afkomstig was van de executeur. Deze is snel terugbetaald en heeft de boedel geen nadeel berokkend. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.

    Lees meer
  • 17-152 RvT West

    17-152 RvT West RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING  VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Misbruik van tuchtrecht leidt tot niet-ontvankelijkheid. Geen onjuiste gedragingen van makelaar. Klager is adviseur van een dame wier woning bij geklaagde in de verkoop is. Tussen klager en beklaagde ontstaan diverse onenigheden die ertoe leiden dat de makelaar geen contact meer met klager wil onderhouden. Klager is van mening dat de makelaar zich meermalen tegenover derden indiscreet over hem heeft uitgelaten. Zo heeft hij tegen derden gezegd dat klager een klacht tegen hem zou indienen. De raad van toezicht is van oordeel van klager misbruik maakt van het tuchtrecht. Klager moet weten dat hij zijn klachten baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij moet beseffen dat die nimmer tot een gegrondheid kunnen leiden. Klager is daarom niet-ontvankelijk. Ten overvloede overweegt het collega dat, ware klager wel ontvankelijk geweest, de klacht ongegrond zou zijn bevonden. Waar klager diverse malen gedreigd had om een klacht in te dienen, stond het de makelaar vrij om dit anderen mede te delen. Ook stond het de makelaar vrij om niet langer met klager samen te werken.

    Lees meer
  • 18-137 CRvT

    18-137 CRvT 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Belangenverstrengeling. Onenigheid tussen erfgenamen over verkoop. Klager/appellant is één van de erfgenamen van de woning van zijn moeder. Beklaagde is via de rechtbank gevraagd de verkoop van de woning ter hand te nemen. Volgens het vonnis van de rechtbank dienen alle erfgenamen medewerking aan de verkoop via beklaagde te verlenen. Klager heeft zelf op de woning geboden maar werd overboden door een derde. Met uitzondering van klager zijn alle erfgenamen met de verkoop aan deze derde akkoord gegaan. Uiteindelijk is klager via de rechter gedwongen om ook medewerking te verlenen. Klager heeft beklaagde verschillende verwijten gemaakt over de wijze waarop hij gehandeld heeft. De Raad van Toezicht verklaarde de klacht in alle onderdelen ongegrond. Klager verwijt beklaagde in de onderhavige procedure met name dat hij jegens klager onzorgvuldig heeft gehandeld doordat hij geen rekening heeft gehouden met het belang van klager om de door hem bewoonde voormalige ouderlijke woning toebedeeld te krijgen.  De Centrale Raad van Toezicht komt tot de conclusie dat beklaagde op juiste en zorgvuldige wijze uitvoering aan zijn opdracht heeft gegeven. Het beroep van klager wordt ongegrond verklaard en de beslissing van de Raad van toezicht wordt bekrachtigd.

    Lees meer
  • 18-136 CRvT

    18-136 CRvT 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Taxatie t.b.v. financiering. Boedeltaxatie. Referentie-objecten. Meewegen van een transactie die hogere waarde verdedigbaar maakt. Klaagster/appellante verwijt de makelaar die haar voormalige echtelijke woning heeft getaxeerd, dat hij de waarde te laag heeft vastgesteld. Klaagster wijst daarbij op een taxatie van een andere makelaar en op een transactie m.b.t. een vergelijkbare woning die meer heeft opgebracht dan de door beklaagde vastgestelde waarde.  De Centrale Raad stelt voorop dat het taxatierapport ten onrechte vermeldt dat beklaagde de woning op 2 augustus 2017 heeft geïnspecteerd. De Raad van Toezicht heeft terecht geoordeeld dat dit tuchtrechtelijk verwijtbaar is. De Centrale Raad komt verder tot de conclusie dat beklaagde zijn taxatie op zorgvuldige wijze heeft opgesteld en op deugdelijke wijze heeft onderbouwd. Beklaagde heeft in redelijkheid tot de door hem getaxeerde waarde kunnen komen. Op zichzelf heeft klaagster er terecht op gewezen dat een recente transactie een hogere dan de door beklaagde getaxeerde waarde verdedigbaar maakt. Een makelaar heeft echter niet op één recente transactie af te gaan, maar dient die transactie mee te wegen bij overige relevante referentiepanden. Dat heeft de makelaar gedaan. Het door klaagster ingebrachte taxatierapport van een collega-makelaar had een ander doel (waardering in het kader van boedelscheiding) dan het rapport van beklaagde (hypothecaire financiering). Dit laatst genoemde doel kan meebrengen dat bij de waardering van de voor de taxatie relevante gegevens, waaronder de door klaagster genoemde transactie, beklaagde conservatiever is geweest dan zijn collega. Het beroep tegen de afwijzing van de klacht dat beklaagde de marktwaarde van de woning te laag heeft getaxeerd wordt verworpen en de Centrale Raad bekrachtigt onder verbetering van gronden de beslissing van de Raad van Toezicht.

    Lees meer
  • 18-111 RvT Noord

    18-111 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Mededelings- en onderzoeksplicht. Aanwezigheid ondergrondse giertank. Weigering van nader overleg over gerezen geschillen i.v.m. instructie daartoe van de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Klagers hebben een woonboerderij gekocht. Na de aankoop ontdekten klagers dat zich in de grond bij de boerderij nog een oude giertank bevond. Beklaagde A en beklaagde B zijn beiden als makelaar werkzaam bij het verkopende makelaarskantoor. Klagers verwijten beklaagde A dat hij hen niet uit eigen beweging op de (mogelijke) aanwezigheid van een giertank heeft gewezen. Beklaagde B wordt verweten dat hij niet is ingegaan op de uitnodiging van klagers om over de gerezen geschillen verder te praten. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie heeft verstrekt. In de vragenlijst die deel uitmaakt van de verkoopdocumentatie en die klagers voorafgaand aan de bezichtiging is toegezonden, staat expliciet dat er een voormalige mestplaat ligt maar dat niet bekend is of er nog een oude giertank aanwezig is. Beklaagde A was niet gehouden om uit eigen beweging hier verder onderzoek naar te doen. Nu het risico van de aanwezigheid van een giertank expliciet wordt genoemd was beklaagde A niet gehouden om klagers daar nog eens nadrukkelijk op te attenderen. De Raad acht het niet onbegrijpelijk dat beklaagde B na de aanzegging van mogelijke rechtsmaatregelen, zijn verzekeraar heeft geïnformeerd. Dat beklaagde B zich daarna heeft gehouden aan de aanwijzingen en instructies van die verzekeraar kan hem niet kwalijk worden genomen. Dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld is niet komen vast te staan.

    Lees meer
  • 18-134 RvT Oost

    18-134 RvT Oost 203 ERECODE Onduidelijke positie van de makelaar. Plicht om positie helder te maken geldt ook tegenover niet-opdrachtgever. Klaagster heeft een woning gehuurd. In verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft klaagster een aantal malen contact gehad met (medewerkers van het makelaarskantoor van) beklaagde. Klaagster verwijt beklaagde onder meer dat de werkzaamheden inzake de totstandkoming van de huurovereenkomst niet goed zijn uitgevoerd, dat er twee verschillende versies van de huurovereenkomst in omloop zijn gebracht en dat de huurovereenkomst onzorgvuldig is afgehandeld. Beklaagde heeft aangegeven uitsluitend als verkopend makelaar voor de verhuurder werkzaam te zijn geweest en stelt bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, noch bij het beheer van de woning betrokken te zijn geweest. De Raad stelt vast dat beklaagde bij klager de indruk heeft gewekt dat hij voor de verhuurder in het kader van de verhuur diensten heeft verleend. Het ligt op de weg van de NVM-makelaar om zijn positie helder te maken, ook aan niet-opdrachtgevers. Beklaagde heeft niet voorkomen, dat door zijn handelwijze bij klager verwarring is ontstaan over zijn positie. Dit is in strijd met de Erecode. Uit de stukken en hetgeen ter zitting is verklaard blijkt, dat beklaagde diensten heeft verleend in het kader van de uitvoering van de huurovereenkomst. Het onderscheid tussen verhuur en beheer is voor een niet-deskundige huurder moeilijk te maken. Ook dan ligt het op de weg van de NVM-makelaar om zijn positie helder te maken. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre gegrond.

    Lees meer