Uitspraken

  • 22-24 RvT Amsterdam

    22-24 RvT Amsterdam   Klacht tegen collega-lid. Onjuiste informatie. In deze zaak wordt een klacht ingediend tegen beklaagde in zijn rol van voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam. Vanuit deze vereniging is een brandbrief ondertekend waarin klager genoemd wordt. Klager vindt dat hij in deze brief ten onrechte in een kwaad daglicht wordt gezet. Om die reden dient hij deze klacht in jegens beklaagde. Beklaagde dient op zijn beurt een klacht in jegens klager. Klager zou de zaak geëscaleerd hebben door een geluidsopname te maken van een ledenvergadering en deze met derden te delen. Ook zou klager bewust de media hebben gezocht. De Raad oordeelt de klacht tegen beklaagde in zijn rol als voorzitter van de MVA gegrond. De klacht van beklaagde tegen klager wordt echter ook gegrond verklaard. Beide partijen krijgen als straf een berisping.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 10/21 RvT 20/21

    Lees meer
  • 22-23 RvT West

    22-23 RvT West             Ref:  21/04           Beweerdelijk onjuiste vraag- en laatprijs geadviseerd. Beweerdelijk niet-nakomen van adviezen en afspraken. Invloed van kosten herstel achterstallig onderhoud op vraag- en laatprijs             In het kader van een echtscheiding dient de woning van klaagster en haar ex-echtgenoot te worden verkocht. Bij vonnis van de rechtbank, later bekrachtigd door het gerechtshof, dient voor de verkoop een makelaar te worden ingeschakeld. Dat wordt beklaagde. Deze adviseert om eerst een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren en de tuin te laten opknappen. Daarop reageert de echtgenoot dat hij geen enkele opdracht aan de makelaar heeft verstrekt. Vervolgens wordt de echtgenote (klaagster) bij kort gedingvonnis veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan een verkoop waarbij zij de adviezen van de makelaar dient op te volgen. Daarop ondertekenen klaagster en haar ex-echtgenoot de verkoopopdracht. De makelaar adviseert een vraagprijs van € 800.000. Klaagster is het daarmee niet eens en denkt dat de woning meer dan € 1 miljoen waard is. Daarop geeft de makelaar de verkoopopdracht wegens gebrek aan vertrouwen terug. Bij kort gedingvonnis van enige tijd later wordt de ex-echtgenoot van klaagster gemachtigd de woning te verkopen. Op de vraagprijs van € 800.000 komen twee biedingen binnen waarvan een op het bedrag van de vraagprijs hetgeen de man accepteert.           De raad constateert dat dit laatste een bevestiging inhoudt van de juistheid van het advies van de makelaar over de opbrengst. Dat de makelaar haar afspraken niet nakwam, blijkt nergens uit. Anders dan klaagster meent zijn het niet alleen de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud die invloed hebben op het bepalen van de vraag- en laatprijs. Kopers laten zich ook leiden door de kosten van het naar hun smaak aanpassen en up to date maken van een woning.

    Lees meer
  • 22-22 RvT Zuid

    22-22 RvT Zuid   Beweerdelijk onjuiste informatie over woonfunctie van woning. Beweerdelijk onvoldoende klachtafhandeling. Klagers hadden een overeenkomst met het kantoor van beklaagde voor de verkoop hun woning en de aankoop van een nieuwe woning. Nadat de nieuwe woning is aangekocht blijkt dat er geen woonbestemming op deze woning rust. Klagers spreken beklaagde hierop aan. Zij verwijten beklaagde dat hij geen onderzoek heeft gedaan naar de op het pand rustende bestemming. Klagers eisen een schadevergoeding. Beklaagde wijst dit af. Klagers dienen uiteindelijk een klacht in. De Raad oordeelt dat beklaagde geen verwijt kan worden gemaakt omtrent het ontbreken van een woonbestemming. Beklaagde zou in redelijkheid het nodige hebben gedaan qua onderzoek. Voorts is de Raad van oordeel dat beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld bij de afhandeling van de klacht van klagers. Beide klachten worden derhalve ongegrond verklaard.   Zaaknummer: RvTZ 20210088  

    Lees meer
  • 22-21 RvT West

    22-21 RvT West             Ref: 21/03           Onheuse uitlatingen van makelaar jegens klager en derden. Onvoldoende verontschuldigingen.             Klager koopt een woning die bij beklaagde in verkoop is. Ondanks diens optimistische woorden over zijn financiële mogelijkheden komt de financiering, ook na verleend uitstel, niet rond. Dit wordt de makelaar pas op het allerlaatste moment meegedeeld. De makelaar reageert zeer verbolgen en laat zich in zijn emoties verleiden tot onheuse uitlatingen jegens klager die ook bij diens hypotheekadviseur terechtkomen. Nadat de makelaar zijn excuses aanbiedt, kan hij het niet nalaten ook nadien onheuse uitlatingen jegens klager te doen waarvoor hij wederom excuses aanbiedt. Die excuses worden direct weer te niet gedaan door daarop volgende uitlatingen van beklaagde. De raad acht het gedrag van de makelaar onprofessioneel en in strijd met de eer van de stand der makelaars.  

    Lees meer
  • 22-20 RvT West

    22-20 RvT West   Beweerdelijk onjuiste informatie over woonfunctie van appartement.   Beklaagde biedt een appartement te koop aan met begane grond en op de 1e en 2e verdieping een kamer. Volgens de beheerverordening heeft het geheel een woonbestemming maar mag de begane grond gebruikt worden voor dienstverlening en detailhandel. Beklaagde doet navraag bij de gemeente over de bestemming. Aan klager die het appartement koopt, wordt de mailwisseling met de gemeente overhandigd. De klacht van klager dat informatie over het appartement voor hem is achtergehouden, is ongegrond. Weliswaar ontbreekt in de aanbieding enige verwijzing naar de correspondentie met de gemeente over de woonfunctie c.a., daar staat tegenover dat die correspondentie vóór de bezichtiging door de makelaar aan klager ter beschikking is gesteld.

    Lees meer
  • 22-19 RvT Amsterdam

    22-19 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Bod onmogelijk bij nieuwbouw. Tussentijdse prijsverhogingen. Geluidsoverlast. Privégegevens openbaar gemaakt.   Klagers kopen een nieuwbouwappartement dat via een makelaar wordt aangeboden. Als zij een bod willen doen is dit volgens de makelaar niet mogelijk. Zij kopen het appartement en ontdekken later dat de prijs eerder € 10.000 lager lag. Klagers ervaren geluidsoverlast van de bovenburen en klagen erover dat de serre niet waterdicht is. Tenslotte achten zij het onjuist dat hun privé gegevens over de financiering openbaar zijn gemaakt. De raad van toezicht acht alle klachten ongegrond. Het is aan de bouwer om de prijs vast te stellen en om deze te wijzigen. Klachten over geluidsoverlast en niet waterdicht zijn horen bij de bouwer terecht. Overigens heeft een geluidsmeting aangetoond dat de normen niet worden overschreden. Nu informatie over de financiering zijn te vinden in de openbare registers, kan niet gezegd worden dat de makelaar de privacyregels heeft geschonden.

    Lees meer
  • 22-18 RvT West

    22-18 RvT West   Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak Raad van Toezicht West d.d. 24 februari 2022   Beweerdelijke vertraging verkoopproces door makelaar. Beweerdelijke onheuse behandeling, niet adequaat reageren en geen afgifte van sleutels.   Klaagster die in het verre buitenland woont, overweegt haar appartement in Nederland te verkopen. Daartoe neemt zij contact op met beklaagde. Vervolgens ontstaat een zeer uitvoerige e-mailcorrespondentie waarin klaagster steeds weer nieuwe vragen stelt. Uiteindelijk verstrekt zij beklaagde de verkoopopdracht die zij echter al snel weer intrekt. Voor de klachten van klaagster over het vertraagde verkoopproces bestaat geen enkele grond. Juist de vele vragen en soms het tijdsverschil veroorzaakten vertraging. Ook voor een onheuse behandeling door beklaagde bestaat geen enkele grond. Beklaagde heeft steeds zeer adequaat op de vragen van klaagster gereageerd. Ook heeft deze klaagster schriftelijk bevestigd dat de sleutels op de afgesproken wijze zijn ingeleverd.  

    Lees meer
  • 22-17 RvT Oost

    22-17 RvT Oost   RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   Beslissing van 10 maart 2022   Beweerdelijk onvoldoende klachtafhandeling. Pand van koper in verkoop genomen. Schijn van belangenverstrengeling gewekt.   Klaagster geeft een makelaarskantoor opdracht om de woning van haar overleden moeder te verkopen. Daarin slaagt deze vlot. De koper verzoekt meermalen via de makelaar om nog vóór het transport diverse inmetingen te mogen verrichten. Ook heeft deze nog een aantal vragen over het pand. Aanvankelijk geeft klaagster toestemming en geeft zij antwoord, maar dat houdt voor haar op zeker moment op. De makelaar stelt voor een gesprek over klaagsters klachten op zijn kantoor te hebben hetgeen klaagster weigert. Zij wil dat een onafhankelijke derde daarbij aanwezig is. Klaagster is verder van mening dat sprake is van belangenverstrengeling omdat het makelaarskantoor na de koopovereenkomst het pand van de koper in verkoop heeft genomen. In dat licht ziet zij ook de talloze verzoeken van de koper die haar via de makelaar bereikten. De raad van toezicht acht de klachtafhandeling door beklaagde correct. Deze heeft steeds prompt gereageerd op klaagsters berichten. Niet correct is dat klaagster niet door het kantoor op de hoogte is gesteld dat men het pand van de koper in verkoop nam. Daarmee is de schijn van belangenverstrengeling gewekt.  

    Lees meer
  • 22-16 CRvT

    22-16 CRvT   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beperkte aankoopopdracht. Taakverdeling tussen koper en aankoopmakelaar. Mogelijk probleem in kruipruimte. Klacht en betalingsgeschil. Gedreigd om derden over conflict te informeren.   Klager heeft belangstelling voor een appartement. Als hij op zijn bod een finaal tegenbod krijgt, schakelt hij voor de laatste fase van de onderhandeling beklaagde in waarvoor een vast (lager) tarief wordt afgesproken. Nog vóór het transport krijgt klager van een door de VvE ingeschakelde aannemer het verzoek de kruipruimte van het gekochte te mogen inspecteren. Klager vraagt aan beklaagde of deze de achtergrond van dat verzoek bij de verkoopmakelaar wil nagaan. Deze reageert dat het verzoek verband houdt met het mogelijk doortrekken van leidingen van het buurpand. Tegelijkertijd krijgt klager van de VvE informatie dat het verzoek als reden heeft mogelijk te vochtige kruipruimtes onder de percelen. Die laatste informatie blijkt juist te zijn. Vervolgens stelt klager zijn makelaar nadere vragen die zij waar mogelijk beantwoordt. Klager is ontevreden over de wijze waarop zijn makelaar de problematiek aanpakt. Hij trekt de aankoopopdracht in. Hij vindt de afgesproken honorering te hoog en legt dit voor aan de geschillencommissie. Deze stelt klager in het ongelijk. De eveneens ingeschakelde raad van toezicht beslist dienovereenkomstig. De Centrale Raad constateert dat sprake was van een beperkte opdracht. In feite was deze ten einde toen er een overeenkomst was gesloten. Omdat de makelaar ook nadien op verzoeken van klager inging, valt ook dat handelen onder het tuchtrecht. Het college constateert dat beklaagde correct heeft gehandeld mede in het licht van de taakverdeling tussen makelaar en klager, die op zeker moment rechtstreeks met de verkoper contact opnam. Nu het oordeel van het college niet afwijkt van dat van de geschillencommissie hoeft het niet te motiveren waar om het tot een ander oordeel komt. Het voornemen van beklaagde om derden, waaronder de werkkring van klager, op de hoogte te stellen van het conflict, is niet tot uitvoering gekomen. Beklaagde uitte dit voornemen in een impulsieve reactie op het door haar als bedreigend ervaren telefoongesprek met klager waarin deze de opdracht introk. Beklaagde excuseerde zich hierover. In het licht van de gang van zaken is dit niet tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer
  • 22-11 CRvT

    22-11 CRvT   CR 22/2743     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klaagster en gemachtigde van klaagster. Restitutie klachtgeld. Klacht ingediend door onder curatele gestelde. Weigering om aan curandus te verkopen. Beweerdelijke samenspanning met gemeente. Niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop. Stukken kort voor zitting ingediend.   Klaagster is al geruime tijd onder curatele gesteld vanwege een stoornis van haar geestelijke gesteldheid. Zij heeft al jarenlang een groot aantal klachten bij de raad van toezicht ingediend en is vrijwel altijd in hoger beroep gekomen. Alle klachten zijn of ongegrond verklaard of klaagster is niet-ontvankelijk verklaard. Klaagster toont in 2018 belangstelling voor een nieuwbouwproject. Aanvankelijk heeft makelaar-verkoper hierover contact met klaagster totdat hij ontdekt dat klaagster onder curatele staat. Hij stelt dat klaagster alleen dan kan kopen als de curator daarvoor toestemming geeft. Die toestemming wordt niet verleend. Klaagster dient hierover een klacht in. Tevens stelt zij dat de makelaar er in samenspanning met de gemeente voor heeft gezorgd dat aan haar dwangsommen zijn opgelegd. De voorzitter van de raad van toezicht, die ruime ervaring met klaagster heeft, raadt klaagster haar klacht af omdat deze hem voorshands ongegrond voorkomt c.q. dat klaagster niet ontvankelijk is. Klaagster zet haar klacht door en betaalt het aanvullend klachtgeld (klacht I). Tevens dient de dochter van klaagster als gemachtigde van haar moeder nagenoeg dezelfde klacht in (klacht II) waarvoor de raad klachtgeld in rekening brengt welk bedrag betaald wordt. In klacht I wordt klaagster niet ontvankelijk verklaard. Klacht II is ongegrond. Klaagster gaat in beide zaken in hoger beroep. De Centrale Raad oordeelt als volgt. Door de verklaring van de dochter dat zij klacht II indiende vanwege de niet-ontvankelijkheid van haar moeder, heeft de raad van toezicht ten onrechte de dochter in klacht II als klaagster aangemerkt; in feite was de moeder klaagster. Derhalve zijn de klachten I en  dezelfde zaak met dezelfde klaagster. Het klachtgeld voor klacht II dient te worden gerestitueerd. Het college is verder van oordeel dat de raad van toezicht klaagster ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Het enkele feit dat een klager onder curatele staat, betekent niet dat deze geen klacht kan indienen. Het Reglement Tuchtrechtspraak zegt dat een ieder een klacht kan indienen. Een klacht is geen rechtshandeling waarvoor toestemming van de curator nodig is. Een beperking van het begrip ‘een ieder’ zou betekenen dat het tuchtcollege zou moeten beoordelen of iemand in staat is de gevolgen van zijn handelingen te overzien en daartoe zijn de colleges niet toegerust. Als kort v r de zitting nog stukken worden ingediend, beslist het college ter zitting na raadpleging van partijen of deze alsnog kunnen worden toegelaten. Het optreden van de makelaar jegens klaagster inzake het nieuwbouwproject was begrijpelijk en verstandig. Voor de beweerde samenspanning met de gemeente brengt klaagster geen bewijs in. Hoogstwaarschijnlijk is het gebeurde, als het al plaatsvond, zo lang geleden, dat een redelijke indieningstermijn is verstreken.

    Lees meer