Uitspraken

  • 22-18 RvT West

    22-18 RvT West   Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak Raad van Toezicht West d.d. 24 februari 2022   Beweerdelijke vertraging verkoopproces door makelaar. Beweerdelijke onheuse behandeling, niet adequaat reageren en geen afgifte van sleutels.   Klaagster die in het verre buitenland woont, overweegt haar appartement in Nederland te verkopen. Daartoe neemt zij contact op met beklaagde. Vervolgens ontstaat een zeer uitvoerige e-mailcorrespondentie waarin klaagster steeds weer nieuwe vragen stelt. Uiteindelijk verstrekt zij beklaagde de verkoopopdracht die zij echter al snel weer intrekt. Voor de klachten van klaagster over het vertraagde verkoopproces bestaat geen enkele grond. Juist de vele vragen en soms het tijdsverschil veroorzaakten vertraging. Ook voor een onheuse behandeling door beklaagde bestaat geen enkele grond. Beklaagde heeft steeds zeer adequaat op de vragen van klaagster gereageerd. Ook heeft deze klaagster schriftelijk bevestigd dat de sleutels op de afgesproken wijze zijn ingeleverd.  

    Lees meer
  • 22-17 RvT Oost

    22-17 RvT Oost   RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   Beslissing van 10 maart 2022   Beweerdelijk onvoldoende klachtafhandeling. Pand van koper in verkoop genomen. Schijn van belangenverstrengeling gewekt.   Klaagster geeft een makelaarskantoor opdracht om de woning van haar overleden moeder te verkopen. Daarin slaagt deze vlot. De koper verzoekt meermalen via de makelaar om nog vóór het transport diverse inmetingen te mogen verrichten. Ook heeft deze nog een aantal vragen over het pand. Aanvankelijk geeft klaagster toestemming en geeft zij antwoord, maar dat houdt voor haar op zeker moment op. De makelaar stelt voor een gesprek over klaagsters klachten op zijn kantoor te hebben hetgeen klaagster weigert. Zij wil dat een onafhankelijke derde daarbij aanwezig is. Klaagster is verder van mening dat sprake is van belangenverstrengeling omdat het makelaarskantoor na de koopovereenkomst het pand van de koper in verkoop heeft genomen. In dat licht ziet zij ook de talloze verzoeken van de koper die haar via de makelaar bereikten. De raad van toezicht acht de klachtafhandeling door beklaagde correct. Deze heeft steeds prompt gereageerd op klaagsters berichten. Niet correct is dat klaagster niet door het kantoor op de hoogte is gesteld dat men het pand van de koper in verkoop nam. Daarmee is de schijn van belangenverstrengeling gewekt.  

    Lees meer
  • 22-16 CRvT

    22-16 CRvT   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beperkte aankoopopdracht. Taakverdeling tussen koper en aankoopmakelaar. Mogelijk probleem in kruipruimte. Klacht en betalingsgeschil. Gedreigd om derden over conflict te informeren.   Klager heeft belangstelling voor een appartement. Als hij op zijn bod een finaal tegenbod krijgt, schakelt hij voor de laatste fase van de onderhandeling beklaagde in waarvoor een vast (lager) tarief wordt afgesproken. Nog vóór het transport krijgt klager van een door de VvE ingeschakelde aannemer het verzoek de kruipruimte van het gekochte te mogen inspecteren. Klager vraagt aan beklaagde of deze de achtergrond van dat verzoek bij de verkoopmakelaar wil nagaan. Deze reageert dat het verzoek verband houdt met het mogelijk doortrekken van leidingen van het buurpand. Tegelijkertijd krijgt klager van de VvE informatie dat het verzoek als reden heeft mogelijk te vochtige kruipruimtes onder de percelen. Die laatste informatie blijkt juist te zijn. Vervolgens stelt klager zijn makelaar nadere vragen die zij waar mogelijk beantwoordt. Klager is ontevreden over de wijze waarop zijn makelaar de problematiek aanpakt. Hij trekt de aankoopopdracht in. Hij vindt de afgesproken honorering te hoog en legt dit voor aan de geschillencommissie. Deze stelt klager in het ongelijk. De eveneens ingeschakelde raad van toezicht beslist dienovereenkomstig. De Centrale Raad constateert dat sprake was van een beperkte opdracht. In feite was deze ten einde toen er een overeenkomst was gesloten. Omdat de makelaar ook nadien op verzoeken van klager inging, valt ook dat handelen onder het tuchtrecht. Het college constateert dat beklaagde correct heeft gehandeld mede in het licht van de taakverdeling tussen makelaar en klager, die op zeker moment rechtstreeks met de verkoper contact opnam. Nu het oordeel van het college niet afwijkt van dat van de geschillencommissie hoeft het niet te motiveren waar om het tot een ander oordeel komt. Het voornemen van beklaagde om derden, waaronder de werkkring van klager, op de hoogte te stellen van het conflict, is niet tot uitvoering gekomen. Beklaagde uitte dit voornemen in een impulsieve reactie op het door haar als bedreigend ervaren telefoongesprek met klager waarin deze de opdracht introk. Beklaagde excuseerde zich hierover. In het licht van de gang van zaken is dit niet tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer
  • 22-11 CRvT

    22-11 CRvT   CR 22/2743     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klaagster en gemachtigde van klaagster. Restitutie klachtgeld. Klacht ingediend door onder curatele gestelde. Weigering om aan curandus te verkopen. Beweerdelijke samenspanning met gemeente. Niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop. Stukken kort voor zitting ingediend.   Klaagster is al geruime tijd onder curatele gesteld vanwege een stoornis van haar geestelijke gesteldheid. Zij heeft al jarenlang een groot aantal klachten bij de raad van toezicht ingediend en is vrijwel altijd in hoger beroep gekomen. Alle klachten zijn of ongegrond verklaard of klaagster is niet-ontvankelijk verklaard. Klaagster toont in 2018 belangstelling voor een nieuwbouwproject. Aanvankelijk heeft makelaar-verkoper hierover contact met klaagster totdat hij ontdekt dat klaagster onder curatele staat. Hij stelt dat klaagster alleen dan kan kopen als de curator daarvoor toestemming geeft. Die toestemming wordt niet verleend. Klaagster dient hierover een klacht in. Tevens stelt zij dat de makelaar er in samenspanning met de gemeente voor heeft gezorgd dat aan haar dwangsommen zijn opgelegd. De voorzitter van de raad van toezicht, die ruime ervaring met klaagster heeft, raadt klaagster haar klacht af omdat deze hem voorshands ongegrond voorkomt c.q. dat klaagster niet ontvankelijk is. Klaagster zet haar klacht door en betaalt het aanvullend klachtgeld (klacht I). Tevens dient de dochter van klaagster als gemachtigde van haar moeder nagenoeg dezelfde klacht in (klacht II) waarvoor de raad klachtgeld in rekening brengt welk bedrag betaald wordt. In klacht I wordt klaagster niet ontvankelijk verklaard. Klacht II is ongegrond. Klaagster gaat in beide zaken in hoger beroep. De Centrale Raad oordeelt als volgt. Door de verklaring van de dochter dat zij klacht II indiende vanwege de niet-ontvankelijkheid van haar moeder, heeft de raad van toezicht ten onrechte de dochter in klacht II als klaagster aangemerkt; in feite was de moeder klaagster. Derhalve zijn de klachten I en  dezelfde zaak met dezelfde klaagster. Het klachtgeld voor klacht II dient te worden gerestitueerd. Het college is verder van oordeel dat de raad van toezicht klaagster ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Het enkele feit dat een klager onder curatele staat, betekent niet dat deze geen klacht kan indienen. Het Reglement Tuchtrechtspraak zegt dat een ieder een klacht kan indienen. Een klacht is geen rechtshandeling waarvoor toestemming van de curator nodig is. Een beperking van het begrip ‘een ieder’ zou betekenen dat het tuchtcollege zou moeten beoordelen of iemand in staat is de gevolgen van zijn handelingen te overzien en daartoe zijn de colleges niet toegerust. Als kort v r de zitting nog stukken worden ingediend, beslist het college ter zitting na raadpleging van partijen of deze alsnog kunnen worden toegelaten. Het optreden van de makelaar jegens klaagster inzake het nieuwbouwproject was begrijpelijk en verstandig. Voor de beweerde samenspanning met de gemeente brengt klaagster geen bewijs in. Hoogstwaarschijnlijk is het gebeurde, als het al plaatsvond, zo lang geleden, dat een redelijke indieningstermijn is verstreken.

    Lees meer
  • 22-15 RvT Oost

    22-15 RvT Oost   Handelen medewerker beklaagde. Beweerdelijk ongepast optreden Klager heeft een woning in de verkoop. Via Funda neemt een medewerker van beklaagde contact op over deze woning. Zij noemt daarbij dat zij werkt voor beklaagde. De interesse is echter privé. Dit vermeldt de medewerker niet. Vervolgens neemt de partner van de betreffende medewerker via Facebook rechtstreeks contact op met de verkopers om een bezichtiging in te plannen. De bezichtiging vindt plaats en de woning wordt aan de medewerker en haar partner verkocht. Klager dient een klacht in jegens beklaagde omdat hij van oordeel is dat de medewerker in strijd met de tuchtregels heeft gehandeld en dat dit beklaagde te verwijten valt. De Raad komt tot het oordeel dat dit niet het geval is. De medewerker heeft als privé persoon gehandeld en geen gebruik heeft gemaakt van de systemen van beklaagde. De Raad is van oordeel dat beklaagde geen verwijt kan worden gemaakt voor het handelen van zijn werknemer.

    Lees meer
  • 22-14 RvT Amsterdam

    22-14 RvT Amsterdam   Informatie aan niet opdrachtgever. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Het kantoor van beklaagde heeft een samenwerkingsverband met een andere makelaar. De samenwerking houdt in dat woningen collegiaal worden verkocht. De samenwerkingspartner krijgt eind 2020 een opdracht van bekenden van hem om een woning te verkopen. Hij meldt dit bij zijn samenwerkingspartner, het kantoor van beklaagde. Het kantoor van beklaagde stelt de verkoopbrochure op. Een andere vestiging van het kantoor van beklaagde had op dat moment ook een aankoopopdracht van een klant. Nu de woning geschikt lijkt voor deze klant, besluit men deze aankoopopdracht terug te geven. De klant - klager – neemt vervolgens contact op met het kantoor van beklaagde om de woning ‘voor de markt uit’ te bezichtigen. De bezichtig wordt door beklaagde gedaan. Zij heeft zelf voor die bezichtiging de woning nog nooit bezichtigd. Uiteindelijk komt er een koopovereenkomst tot stand. Later blijkt dat er zich in de tuin van de woning een pompput voor rioolwater bevindt. Klager is van mening dat beklaagde hem hierover had moeten informeren. De pompput stond niet in de verkoopbrochure genoemd. Tussen partijen ontstaat discussie over deze pompput. Ook over allerlei andere zaken die na de overdracht aan het licht komen ontstaat discussie. Klager belandt ook met de verkopers in een civiele procedure. In deze tuchtrechtelijke procedure maakt klager beklaagde de nodige verwijten. De meeste daarvan worden ongegrond verklaard. De Raad rekent beklaagde echter wel aan dat zij de relevante informatie over de pompput niet opgemerkt heeft tijdens de bezichtiging. Ook wordt beklaagde verweten dat het onzorgvuldig is geweest de woning niet zelf te bezichtigen voor de bezichtiging met klager. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 22-13 RvT Oost

    22-13 RvT Oost Taxatie. Klacht van opdrachtgever. Taxatie in het kader van echtscheiding. Beklaagde wordt door klager ingeschakeld om een woning te taxeren met als doel verkrijging van financiering. De woning bestaat uit een voor- en een achterwoning. De opdracht is alleen voor de voorwoning. Klager zit in een echtscheiding. Klager gebruikt de taxatie kennelijk ook in een discussie over de verdeling met zijn ex-vrouw. Daarbij ontstaat discussie of de taxatie ook geldt als marktwaarde van de woning. Beklaagde wordt door klager in de discussie getrokken, maar weigert zich hierover verder uit te laten. Uiteindelijk resulteert dit erin dat klager weigert de nota van beklaagde te betalen en een klacht indient. De Raad verklaart deze klacht ongegrond. De opdracht aan beklaagde was het maken van een taxatie met als doel verkrijging van financiering. Deze opdracht heeft beklaagde naar behoren uitgevoerd.

    Lees meer
  • 22-12 RvT Noord

    22-12 RvT Noord   Informatie aan niet-opdrachtgever, energielabel, onzorgvuldig handelen, bijlagen overeenkomst De makelaar heeft ten onrechte in de brochure en op zijn eigen website, Funda en Move opgenomen dat de woning zou beschikken over een Energielabel A, terwijl het in werkelijkheid om een Energielabel B ging. De makelaar had de gegevens van een gelijksoortige woning gekopieerd, maar heeft daarbij niet gecontroleerd of dezelfde informatie werkelijk van toepassing was. Ten tijde van ondertekening van de koopovereenkomst is het Energielabel niet verstrekt, hoewel het wel als bijlage in de koopovereenkomst staat vermeld. De makelaar verklaart dat het in zijn praktijk gebruikelijk is enkel de te ondertekenen stukken te delen met de kopers en niet de overige bijlagen. Pas na de notariële levering van de woning, die bij volmacht geschiedt, wordt het Energielabel aan kopers verstrekt en blijkt dat sprake is van een Energielabel B. De Raad is van oordeel dat de makelaar op meerdere momenten onvoldoende heeft gewaakt voor onjuiste beeldvorming omtrent het Energielabel. Klacht is gegrond.   NVM Noord 099                         

    Lees meer
  • 21-76 RvT Zuid

    21-76 RvT Zuid       Stichting Tuchtrechtspraak NVM Raad van Toezicht Zuid      Zaaknummer: RvTZ 20210080   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klachten over communicatie. Klagers hebben beklaagde ingeschakeld om een woning te verkopen. De verkoop verloopt niet naar wens, waarna klagers de opdracht intrekken. Daarna ontstaat een geschil over het betalen van de nota van beklaagde. Uiteindelijk dienen klagers een tuchtklacht in. Daarbij worden door klagers een viertal verwijten gemaakt aan beklaagde, onder andere over de wijze van communiceren. Beklaagde voert gemotiveerd verweer. De Raad oordeelt dat uit de overgelegde stukken volgt dat beklaagde met een ‘kort lontje’ communiceert en verklaart de klacht gegrond. Aan beklaagde wordt een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 22-10 RvT Amsterdam

    22-10 RvT Amsterdam   Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Ontvankelijkheid van de klacht. Beklaagde heeft in 2012 als verkopend makelaar opgetreden bij de verkoop van een woning. In de verkoopdocumentatie die door beklaagde was opgesteld was een woonoppervlakte van 135m2 vermeld. Klager laat jaren later een meting uitvoeren en komt tot de conclusie dat de woonoppervlakte van de woning slechts 115 m2 bedraagt. Hierover dient klager een klacht in jegens beklaagde. De Raad komt tot het oordeel dat de klacht niet-ontvankelijk is. Op basis van artikel 14 van het regelement is een klacht die ingediend wordt meer dan zeven jaar na de gedraging waarop de klacht betrekking heeft niet-ontvankelijk.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 22/21

    Lees meer