Uitspraken

  • 21-86 RvT Noord

    21-86 RvT Noord   NVM Noord 096                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Huurovereenkomst tot stand gebracht of niet. Recht van eerste koop besproken of niet.   Klager is huurder van een bedrijfsruimte. Als het naastgelegen pand te huur komt via beklaagde informeert klager daarnaar omdat hij daar zijn praktijk wil uitoefenen. Omdat aanpassing van die ruimte een grote investering vergt, vraagt hij de makelaar of het pand ook te koop is. Dan deelt deze hem mede dat hij zelf al enige tijd een eerste recht van koop heeft. Vervolgens wordt een huurovereenkomst opgemaakt waarin voor klager een tweede recht van koop wordt opgenomen. Daarop deelt klager mede dat hij een ander pand voor zijn praktijk heeft gevonden en afziet van de huur. De eigenaar spant een procedure tegen klager aan die hij verliest. Klager gaat in hoger beroep en in die procedure komen partijen tot een schikking. Het verwijt van klager dat de makelaar zich achter het standpunt van de eigenaar opstelde dat sprake was van een huurovereenkomst is niet terecht. De stelling dat van een overeenkomst sprake was, is zeer wel verdedigbaar en waar de makelaar in de eerste plaats voor het belang van zijn opdrachtgever moet opkomen, heeft de makelaar juist gehandeld. Evenmin terecht is het verwijt dat de makelaar hem niet tijdig meldde dat hij zelf een recht van eerste koop had.

    Lees meer
  • 21-85 RvT Noord

    21-85 RvT Noord   NVM Noord 098                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Onderhandelingen  en organisatie van open huis. Niet melden van muizenplaag. Alleen contact met eigen makelaar van klaagster.   Klaagster is geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop heeft. Zij bezichtigt de woning twee maal, de eerste keer alleen, de tweede keer met een eigen aankoopma-kelaar. Deze acht de vraagprijs te hoog. Klaagster brengt meerdere keren een bod uit dat telkens wordt afgewezen. Op zeker moment laat klaagster een bouwkundige keuring uitvoeren omdat zij wederom een bod overweegt. Als dit bod uit blijft, organiseert be-klaagde een open huis. Hierna brengt klaagster een nieuw bod uit waarna partijen het alsnog eens worden. Na de overdracht ontdekt de aannemer van klaagster dat er sprake is van een muizen-plaag. Beklaagde verklaart dat de vraag over ongedierte door de verkopers niet was ingevuld omdat zij onzeker waren in verband met de aanwezigheid van enige pissebed-den en zilvervisjes. Op de vraag naar muizen of ratten hadden zij volgens beklaagde ontkennend geantwoord. De klacht van klaagster op dit punt is ongegrond. Eveneens ongegrond is de klacht over het open huis terwijl de onderhandelingen volgens klaagster nog gaande waren. Dit laatste was naar het oordeel van de raad niet meer het geval. Ook de klacht dat  beklaagde niet met  haar  wenste te communiceren is onge-grond, waar klaagster immers een eigen makelaar had. En in een dergelijk geval hoort de communicatie via de makelaars te lopen.

    Lees meer
  • 21-92 CRvT

    CR 21/2734   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Opdracht ingetrokken of opgeschort. Courtage of intrekkingskosten. Afspraak tussen partners buiten makelaar om. Beweerdelijk met slechts één partner communiceren. Verhouding tussen tuchtprocedure en rechterlijke uitspraken. Geen tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid voor incassogemachtigde.   Klaagster en haar ex-partner geven in november 2018 opdracht aan de makelaar om hun woning, waarin zij nog woont, te verkopen. Zij willen daarvoor tenminste € 300.000 ontvangen. In april 2019 is er serieuze belangstelling maar de gegadigde aarzelt vanwege achterstallig onderhoud. Daarop reageert klaagster dat de woning van Funda moet worden gehaald. De makelaar adviseert daarop het huis tijdelijk ‘off line’ te zetten en het na een opknapbeurt met nieuwe foto’s opnieuw aan te melden. Begin mei komt er een bod van € 290.000 dat niet wordt geaccepteerd. Klaagster laat weten dat het pand tijdelijk van Funda gehaald moet worden en dat zij en haar ex-partner denken dat € 315.000 na een opknapbeurt haalbaar moet zijn. De makelaar voldoet aan dit verzoek. Vervolgens komen klaagster en haar ex overeen dat zij het pand overneemt voor € 290.000 van welke afspraak de makelaar niet op de hoogte wordt gesteld. Kort daarop deelt de makelaar mede dat met de gegadigde een mondelinge koopovereenkomst van € 310.000 is bereikt. Klaagster gaat accoord met een bouwkundige keuring. Als de makelaar de opdrachtgevers een concept- koopovereenkomst toezendt, reageert klaagster dat zij zich overvallen voelt omdat zij dacht dat het pand uit de verkoop was gehaald. Zij wil de bouwkundige keuring in elk geval afwachten. Enige dagen later  deelt de makelaar mee dat de keuring geen bijzonderheden oplevert en nodigt hij klaagster en haar ex uit voor ondertekening van de koopakte. Daarop deelt klaagster mee dat zij niet meer kan verkopen omdat zij geen contractverlenging van haar werkgever krijgt waarop de ex-partner een kort geding tegen klaagster aanspant tot nakoming van de koop met de gegadigde. Klaagster stelt de tegeneis dat de woning aan  haar wordt toegescheiden voor € 290.000 waartoe de rechter beslist. De klacht van klaagster dat zij onder druk is gezet door de makelaar en dat deze haar belang ondergeschikt maakte aan dat van haar ex en dat eenzijdig met haar ex werd gecommuniceerd, is in alle onderdelen ongegrond. Ook de klacht dat de makelaar is doorgegaan met gegadigden nadat de opdracht was ingetrokken is ongegrond. De makelaar is juist zorgvuldig en duidelijk opgetreden. De vraag of de opdracht is ingetrokken of niet speelt een rol bij de kwestie over de courtage. De kantonrechter is van oordeel dat de slechts de kosten wegens einde van de opdracht verschuldigd zijn terwijl de Centrale Raad stelt dat de makelaar courtage verschuldigd is. Het verschil tussen beide oordelen zit in het verschillend karakter van beide procedures. In een dergelijk geval dient de tuchtrechter zijn beslissing zodanig te motiveren dat de afwijkende beslissing begrijpelijk is. De beweerdelijke onjuistheden in de dagvaarding inzake de courtage zijn voor rekening van de incassogemachtigde en vallen niet onder de tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid van de makelaar.

    Lees meer
  • 21-91 CRvT

    CR 21/2738   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onvoldoende voorlichting door makelaar-verkoper. Niet gelegaliseerde appartementen. Eventuele eigen schuld van klager. Een makelaar biedt een beleggingsobject aan bestaande uit een leegstaande winkel en drie daarboven gelegen appartementen. Daarbij wordt de mogelijkheid aangegeven het pand uit te breiden met drie nog te bouwen appartementen. Klager koopt het object en schakelt een architect in om dat laatste te realiseren en deze neemt contact op met de gemeente. Daarop komt het bericht dat de bestaande appartementen nimmer zijn gelegaliseerd. De makelaar weet te bereiken dat de gemeente aangeeft dat die legalisering onder bepaalde voorwaarden wellicht mogelijk is. In het vervolgtraject komen partijen er niet uit en wordt de koopovereenkomst ontbonden. De Centrale Raad acht de klacht dat de makelaar te kort schoot in zijn mededelingen terecht. De mededeling in de aanbieding dat de appartementen niet gesplitst waren en dat de appartementen geen eigen huisnummers hebben, is niet voldoende om het verwijt aan de makelaar weg te nemen. De eventuele eigen schuld van klager die wel vaker onroerend goed koopt en dus zelf alert had moeten zijn, speel in een tuchtprocedure geen rol.

    Lees meer
  • 21-84 RvT West

    21-84 RvT West Ten onrechte geen bouwtechnische keuring verzorgd. Geen controle op herstelwerkzaamheden. Geen acht geslagen op opmerking over naastgelegen pand in funderingsrapport. Beweerdelijke onredelijke opstelling van makelaar. Klagers kopen via beklaagde een woning. In de koopovereenkomst wordt een voorbehoud gemaakt met betrekking tot een bouwkundige keuring en een funderingscheck. Ten onrechte wordt de keuring niet uitgevoerd waarvoor de makelaar zijn excuses aanbiedt. In het funderingsonderzoek wordt opgemerkt dat het naastgelegen hoekpand wordt gemonitord. De makelaar had hier aandacht aan moeten besteden en klagers hierop tenminste moeten wijzen. De makelaar heeft op verzoek van klagers de verkopende partij gevraagd om enige zetscheuren te herstellen hetgeen gebeurt. In het inspectierapport staat niets over herstel opgenomen zodat het ervoor wordt gehouden dat controle door beklaagde op het herstel niet heeft plaatsgevonden. Dat de makelaar zich onredelijk of obstructief opstelde is niet gebleken. Hij heeft gepoogd het geschil in der minne op te lossen en deed daartoe zelfs een financieel aanbod  

    Lees meer
  • 21-82 RvT Zuid

    21-82 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20200075)  Klacht over verkopend makelaar door huurder. Makelaar koopt zelf. Klaagster huurt een woning die in eigendom was van haar moeder. De relatie tussen moeder en klaagster is verstoord. Moeder wil de woning verkopen en schakelt beklaagde als makelaar in. Deze sluit een koopovereenkomst voor de verkoop van de woning, maar deze verkoop gaat uiteindelijk niet door. Daarna koopt beklaagde de woning zelf, met als doel de woning als recreatiewoning te gaan gebruiken. Klaagster dient een drietal klachten in tegen beklaagde n.a.v. deze gang van zaken. Belangrijkste verwijten zijn dat beklaagde zonder toestemming de woning zou zijn betreden en dat beklaagde een te lage prijs voor de woning heeft betaald. De Raad oordeelt over het binnentreden van de woning dat dit inderdaad niet gepast was en oordeelt deze klacht gegrond. Over de aankoop van de woning door beklaagde zelf oordeelt de Raad dat dit op zichzelf niet verboden is, maar dat de wijze waarop deze verkoop tot stand is gekomen niet correct is geweest. Volgens de Raad had beklaagde om de schijn van belangenverstrengeling te voorkomen een derde bij de transactie moeten betrekken. De Raad verklaart ook deze klacht gegrond. Aan beklaagde wordt de straf van een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 21-74 CRvT

    21-74 CRvT CR 21/2736 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klachttermijn en ontvankelijkheid. Na belangenafweging klaagster alsnog ontvankelijk. Vragenlijst verkoper na 6 jaar niet geactualiseerd. Slaap- en badkamer in kelder. Tijdelijk energielabel. Onderdeel van klacht gegrond, geen straf en gedeeltelijke kostenveroordeling.   Klaagster koopt in 2015 een woning die door een makelaarskantoor sinds 2009 te koop wordt aangeboden. Zij constateert na het transport o.a. dat de kelder die als slaap- en badkamer wordt gebruikt, lekkage vertoont en dient een klacht in tegen de makelaar. De raad van toezicht verklaart klaagster niet-ontvankelijk vanwege tijdsverloop. De Centrale Raad verklaart klaagster alsnog ontvankelijk in haar klacht: de raad van toezicht heeft een onjuiste belangenafweging gemaakt. Omdat een bouwkundig rapport in 2018 zegt dat een eerdere keuring waarschijnlijk geen gebreken aan de kelderruimte aan het licht had gebracht, kan de makelaar wat dit betreft niets worden verweten. Wel terecht is het verwijt dat de makelaar de datering van de vragenlijst had weggelakt om te voorkomen dat een belangstellende zou zien dat de lijst al van 2009 dateert. De makelaar had de verkoper moeten vragen de vragenlijst na 6 jaar te actualiseren. Het is overigens de vraag of de verkoper dan andere antwoorden zou hebben gegeven. Het verwijt dat de kelder niet gebruikt mag worden als bad- en slaapkamer is niet terecht. Die ruimtes waren als zodanig in gebruik en ook klaagster gebruikte de ruimtes. Uit niets blijkt dat dat gebruik van overheidswege niet zou zijn toegestaan. De klacht dat de makelaar klaagster ten onrechte een tijdelijk energielabel heeft voorgehouden is evenmin terecht. In de verkoopbrochure staat er niets over opgemerkt. Dat de verkoper mogelijk heeft verzuimd om het tijdelijke label om te zetten in een definitief, raakt de makelaar niet. Alles bij elkaar genomen acht het college reden om geen straf op te leggen en slechts de helft van de kosten bij de makelaar in rekening te brengen.  

    Lees meer
  • 21-73 RvT Noord

    21-73 RvT Noord     Informatie aan niet-opdrachtgever, inroepen ontbindende voorwaarde, vormvereisten In de koopovereenkomst is een No Risk clausule opgenomen. Beklaagde heeft als verkoopmakelaar klagers als kopers over deze clausule voorgelicht en heeft voor ondertekening de koopovereenkomst artikel voor artikel doorgenomen. De tekst van de No Risk clausule en de voorwaarden voor het inroepen ervan zijn helder. Desalniettemin roepen kopers de ontbindende voorwaarde van verkoop van hun eigen woning te laat in en worden zij vervolgens door de verkopers in rechte betrokken tot betaling van de contractuele boete. Die procedure eindigt in een schikking inhoudende dat  kopers een deel van de contractuele boete betalen. Klagers klagen dat beklaagde hen hiervoor had moeten waarschuwen. De Raad oordeelt deze klacht ongegrond. Beklaagde heeft niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld omdat hij klagers: 1) voorafgaand en bij het aangaan van de koopovereenkomst uitvoerig heeft voorgelicht over de No Risk clausule; 2) de verkoopmakelaar van de eigen woning van klagers ook in het aankooptraject zijdelings betrokken was; en 3) beklaagde uit de berichtgeving van klagers (voor het verstrijken van de termijn) niet hoefde af te leiden dat zij een beroep deden op de ontbindende voorwaarde.     NVM Noord 094                       

    Lees meer
  • 21-72 RvT Zuid

    21-72 RvT Zuid   Zaaknummer: RvTZ 20210082   Taxatie. Deskundige namens rechtbank. Klacht van niet-opdrachtgever. De beklaagde heeft in opdracht van de rechtbank als deskundige een taxatie gemaakt. Deze taxatie was nodig in het kader van een planschadeprocedure bij de rechtbank. Klaagster was in die procedure belanghebbende. Klaagster is van oordeel dat de taxatie onjuist is uitgevoerd en dient tegen beklaagde een tuchtklacht in. Klaagster gaat echter niet in hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank in de planschadeprocedure. De Raad oordeelt dat de klachten van klaagster geen doel treffen. Niet is gebleken dat beklaagde een onjuiste taxatie heeft gedaan. Bovendien werkte beklaagde in opdracht van de rechtbank en niet in opdracht van klaagster. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 21-71 RvT Amsterdam

    21-71 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij aankoop. Stank en rioolvliegjes in souterrain. Geen toegang tot kruipruimte bij bouwkundige inspectie. Lekkage na levering. Geen depotakte door notaris.   Klager koopt met bemiddeling door een aankoopmakelaar een woning. Tijdens de bezichtiging constateren beide dat in het souterrain stank en rioolvliegjes aanwezig zijn waarvoor geen oorzaak te vinden is. Beklaagde slaagt er in verband met deze situatie in om de koopprijs aanzienlijk te doen verlagen. Op advies van de makelaar vindt een bouwkundige inspectie plaats. Ook dan worden de stank en de vliegjes opgemerkt maar ondanks zoeken wordt geen toegang tot de kruipruimte ontdekt. Daarvan wordt in het keuringsrapport melding gemaakt, Klager krijgt de mogelijkheid om van de aankoop af te zien maar doet dit niet. Nadat het pand aan hem is geleverd ontdekt klager twee toegangen tot de kruipruimte. Daarin bevinden zich zowel dode als levende ratten die zich door gaten in de leidingen toegang tot de ruimte hebben verschaft. Tevens constateert klager dat het platte dak van een aanbouw lekt. Dit was in het keuringsrapport als voldoende in orde omschreven. Het verwijt van klager aan zijn makelaar dat deze onvoldoende inspanningen en begeleiding leverde, is niet terecht. De makelaar heeft klager op de risico’s gewezen, navraag bij de verkopende partij gedaan over de stank e.d., die verklaarde hiervan nimmer last te hebben ondervonden en heeft de vraagprijs aanzienlijk doen verlagen. Dat de notaris in tegenstelling tot wat de makelaar meedeelde, geen depotakte opmaakte in verband met mogelijke schade, kan de makelaar niet worden verweten.

    Lees meer