Uitspraken

  • 18-82 RvT Zuid

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste c.q. onvoldoende informatie over bestemming en gebruiksmogelijkheden. De kopers van een pand (klagers) verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat zij hen vóór de (ver)koop niet, althans onvoldoende heeft geïnformeerd over de exacte bestemming en de gebruiksmogelijkheden van het pand/perceel. Op het pand/perceel rustte een agrarische bestemming en de gebruiksmogelijkheden waren daardoor beperkter dan uit de informatie van de makelaar kon worden opgemaakt. De Raad overweegt dat het zonder meer tot de taak van een NVM-makelaar behoort om zich, zodra hij betrokken wordt bij de aan- of verkoop van een onroerende zaak, terdege te vergewissen van de bestemming van die onroerende zaak en daarover steeds deugdelijk informatie te geven. Een NVM-makelaar heeft die taak niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar gelet op zijn functie als NVM-makelaar in het maatschappelijk verkeer óók ten aanzien van derden, zoals bijvoorbeeld (potentiële) kopers. Zelfs als klagers op de hoogte waren of op de hoogte hadden kunnen zijn van de geldende bestemming, doet dat niets af aan de inhoud/samenstelling van de door beklaagde gehanteerde verkoopbrochure. Bovendien laat dat óók onverlet dat een NVM-makelaar steeds gehouden is om zijn werk zorgvuldig en correct te doen. Beklaagde had enerzijds een andere, op de geldende bestemming toegespitste verkoopbrochure moeten hanteren en anderzijds had beklaagde in haar email aan klagers expliciet de geldende bestemming en gebruiksmogelijkheden moeten noemen. Daarmee had beklaagde ongetwijfeld ook het door klagers uitgesproken “gevoel van bedrog en misleiding” (kunnen) voorkómen. Door haar kennelijk onzorgvuldige wijze van voorbereiden, alsook bemiddelen en met name door haar gebrekkige en zelfs foutieve wijze van informatieverstrekking heeft beklaagde evident tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

    Lees meer
  • 18-81 RvT Amsterdam

    202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Taxatie. Toelichting op taxatie. Vergelijkingsobjecten. Bouwkundige toestand getaxeerd object. Klaagster heeft de door haar gehuurde woning van de woningbouwvereniging gekocht. Beklaagde heeft de woning in opdracht van de woningbouwvereniging getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij geen relevante referentiewoningen heeft opgevoerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met de scheuren in de woning. Anders dan beklaagde acht de Raad klaagster ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde m.b.t. de door hem in zijn taxatierapport genoemde referentieobjecten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, is niet gebleken. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde in zijn taxatierapport geen melding heeft gemaakt van de geconstateerde zettingsscheuren en het aanbevolen funderingsonderzoek. Het had op de weg van beklaagde gelegen om, al dan niet onder verwijzing naar de relevante bouwkundige rapporten, aan te geven of en in hoeverre één en ander van invloed was op de waardebepaling van de woning. Beklaagde heeft wat dit betreft bij het redigeren van zijn taxatierapport niet de zorgvuldigheid betracht die in redelijkheid van hem mocht worden verwacht en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-80 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Arbeidsconflict – civielrecht en/of tuchtrecht? Courtages ten onrechte door makelaar zelf geïncasseerd. Geen toegang tot Fundadesk voor werkgever. Tussen de makelaar en de werkgever is een conflict ontstaan hetgeen ertoe leidt dat de makelaar voordat de arbeidsrelatie formeel is beëindigd, op non-actief wordt gesteld. De makelaar vraagt daarop de NVM haar op haar privé-adres te registreren en haar nieuwe inloggegevens te verstrekken, hetgeen gebeurt. De makelaar wijzigt in Fundadesk het emailadres van haar werkgever hetgeen tot gevolg heeft dat deze enige tijd geen toegang meer heeft. Verder bericht zij de notarissen die belast zijn met het transport van de panden die zij heeft verkocht, dat de courtagenota’s op haar naam gesteld moeten worden en deze worden vervolgens aan haar overgemaakt. De (voormalige) werkgever van de makelaar dient een klacht in. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. Net als de raad is de Centrale Raad van oordeel dat, hoewel aan de zaak ook een civielrechtelijke kant zit, het gedrag van de makelaar ook tuchtrechtelijke beoordeeld kan worden. De courtages zijn ontstaan in de tijd dat de makelaar nog voor klager werkzaam was en zij had deze niet zelf mogen innen. Ook de wijziging in de Fundadesk is laakbaar. Hierdoor is klager in zijn belangen geschaad.

    Lees meer
  • 18-79 RvT Amsterdam

    205 OVERIG Ontvankelijkheid. Collegialiteit. Overtreding van samenwerkingsafspraken. Beklaagde (makelaar, aangesloten bij de NVM) heeft enige tijd samengewerkt met klaagster (een makelaarskantoor, lid NVM). Tussen partijen was een regeling getroffen over de tegenprestatie die beklaagde van klaagster voor haar werkzaamheden zou ontvangen. Nadat de samenwerking door beklaagde was beëindigd, heeft beklaagde haar werkzaamheden zelfstandig vanaf een ander adres voortgezet. Klaagster verwijt beklaagde dat zij, in strijd met de daarover gemaakte afspraken, courtagenota’s op eigen naam heeft opgesteld en heeft geïnd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd in haar eigen e-mailadres waardoor klaagster gedurende bijna twee maanden verzoeken om bezichtigingen e.d. is misgelopen. Beklaagde meent dat het hier een zakelijk geschil betreft waarover niet de tuchtrechter maar de civiele rechter dient te oordelen. Voor zover de klacht wel ontvankelijk te achten zou zijn, ontkent beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. Beklaagde vermoedt dat de Vereniging het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd, zulks naar aanleiding van beklaagdes verzoek om de inloggegevens te wijzigen. Gelet op het bepaalde in Regel 7 van de Erecode en het feit dat klaagster stelt dat de belangen van haar opdrachtgevers door beklaagde zijn geschaad, acht de Raad de klacht ontvankelijk. Door beklaagde is niet (afdoende) betwist dat zij na haar feitelijk vertrek bij klaagster, op eigen naam courtagenota’s heeft ingediend en geïncasseerd bij verscheidene notarissen, die belast waren met de levering van onroerende zaken ten behoeve van opdrachtgevers van klaagster. Daarmee heeft beklaagde gehandeld in strijd met hetgeen tussen haar en klaagster is overeengekomen. De Raad overweegt voorts dat de Vereniging niet eigener beweging een e-mailadres van een bestaand makelaarskantoor wijzigt in het e-mailadres van de makelaar die is uitgetreden bij dat kantoor. De Raad houdt het er derhalve voor dat beklaagde degene is geweest die het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd en verklaart de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 18-78 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Beweerdelijk te lage waardering. Ondanks ontbreken uitvoerige toelichting in redelijkheid tot stand gekomen taxatie. Referentiepanden. Eindbeslissing. In een tussenbeslissing heeft de Centrale Raad de makelaar opgedragen met een nadere toelichting te komen. Met name werd daarbij gedoeld op door een andere makelaar aangedragen andere referentieobjecten en de grote afwijking van de modelwaarde. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de door de makelaar gekozen referentiepanden en de wijze waarop hij die in de waardering heeft betrokken, hebben geleid tot een waarde die aan de onderkant van die markt ligt. Het college tekent hierbij aan dat het op zichzelf goed verdedigbaar is om in een wisselende situatie van de markt als de onderhavige tot een conservatieve inschatting te komen, omdat bij de keuze voor een gemiddelde waarde in die sterk wisselende markt goed denkbaar is dat in het concrete geval bij verkoop blijkt dat voor dat pand die gemiddelde waarde te hoog is gebleken. Ondanks het feit dat de makelaar niet op alle punten van de tussenbeslissing is ingegaan, is het oordeel dat de makelaar in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen.

    Lees meer
  • 18-77 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Echtscheidingsgeval. Beweerdelijk te lage waardering. Geen inhoudelijke reactie op vragen over taxatie van niet-opdrachtgever behalve met toestemming van opdrachtgever. Wel inhoudelijke reactie ingeval van civiele danwel tuchtrechtelijke procedure. Nadere onderbouwing in tussenbeslissing gevraagd. Klager is in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. In dat kader geeft de vrouw de makelaar opdracht een taxatie van de echtelijke woning uit te voeren. De woning is in 2011 voor € 290.000 aangekocht. De makelaar waardeert het huis op € 240.000. De taxatie is door het NWWI gevalideerd. Klager acht die waardering te laag en benadert de makelaar. Deze reageert dat hij niet gehouden is om aan een niet-opdrachtgever een verklaring af te geven zonder dat opdrachtgeefster daarmee instemt. En deze weigert dat. De Centrale Raad onderschrijft hetgeen de makelaar zegt, maar voegt daaraan toe dat die regel uitzondering lijdt als de makelaar in een civiele danwel tuchtrechtelijke procedure wordt betrokken. Het college is van oordeel dat de makelaar in onvoldoende mate op de argumenten van klager heeft gereageerd. De Centrale Raad formuleert zelf een aantal vragen. De makelaar krijgt in een tussenbeslissing de gelegenheid die vragen te beantwoorden.

    Lees meer
  • 18-76 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Inbreng stukken na zitting. Taxatie vastgoedportefeuille. Beweerdelijk te lage waarderingen en te hoge factuur. Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Tijdsverloop tussen opdracht en uitbrengen rapport. De bank van klager geeft aan een taxatiebureau opdracht de vastgoedportefeuille van klager te taxeren. De taxatie wordt feitelijk uitgevoerd door makelaars van een makelaarskantoor dat met andere kantoren samenwerkt in genoemd taxatiebureau. Klager heeft een groot aantal bezwaren tegen de gang van zaken rond de taxatie, de behandeling van zijn klachten door de Raad van Toezicht, tegen de taxaties zelf en de betreffende factuur. Klager acht het niet juist dat de pleitnota die hij na de zitting van de raad indiende door het college terzijde is geschoven. Hij diende deze in nadat hij bemerkte dat de advocaat van beklaagden wel een dergelijke nota ter zitting voorlas. De Centrale Raad acht wat de raad van toezicht deed juist: er kunnen geen stukken meer worden ingediend nadat de zitting is gesloten. Nu klager zijn nota aan zijn beroepsschrift toevoegde, maakt het deel uit van het dossier dat in hoger beroep wordt behandeld.. Het tijdsverloop tussen de opdracht tot taxatie en de uitvoering daarvan is lang geweest maar dat valt het makelaarskantoor niet te verwijten. Het heeft allereerst lang geduurd voor klager gelegenheid gaf de panden te bezichtigen en vervolgens kostte het fourneren van tekeningen van de panden door klager veel tijd. Het makelaarskantoor heeft zoveel mogelijk de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed gevolgd. Deze geeft aan dat afwijkingen van de NEN norm 2580 mogelijk zijn. Van die mogelijkheid heeft het makelaarskantoor in beperkte mate gebruik gemaakt. Klager heeft onvoldoende gesteld en aannemelijk gemaakt dat het kantoor niet in redelijkheid tot zijn waarderingen heeft kunnen komen. Dat klager door die waarderingen bij zijn bank in de problemen kwam, valt het makelaarskantoor niet te verwijten. Overigens, de bank was de feitelijke opdrachtgever en die sprak haar waardering uit over de taxaties. Klager heeft zich tevoren accoord verklaard met het bedrag dat met de taxaties gemoeid was.

    Lees meer
  • 18-75 CRvT

    CR 18/2664 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Tegenstrijdige belangen? Optreden voor verkoper van object waarvoor verkoper-opdrachtgever van ander pand belangstelling heeft. Beroep op financieringsbeding. Klager heeft belangstelling voor een appartement dat beklaagde in verkoop heeft. Hij verzoekt beklaagde zijn woning ook in verkoop te nemen. In zo’n geval dient een makelaar zeer zorgvuldig op te treden. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar zulks deed. Klager had voor de financiering van zijn aankoop o.a. een lening van en vriend nodig. Toen die vriend onverwacht overleed kreeg klager problemen om de financiering rond te krijgen. De termijn waarbinnen klager een beroep kon doen op het financieringsbeding werd enige keren verlengd. Klager achtte uiteindelijk de alternatieve financieringslasten te hoog en riep de ontbinding van de koopovereenkomst in. De verkopers van het appartement accepteerden dit niet. Na ingewonnen juridisch advies betaalde klager de contractuele boete. Het verwijt van klager dat de makelaar hierin onjuist handelde, onderschrijft het college niet.

    Lees meer
  • 18-74 RvT Amsterdam

    202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Schending EU richtlijnen. Schadevergoeding. Taxatie in kader van echtscheiding. Aanwezigheid van beide opdrachtgevers bij de opname. Intrekking van de opdracht door een van beide opdrachtgevers. Opschorten van de verdere uitvoering van de opdracht. Klager en zijn (ex-)echtgenote hebben beklaagde opdracht gegeven hun woning te taxeren. Hierbij was afgesproken dat bij de taxatie zowel een deskundige van klager als zijn (ex-)echtgenote aanwezig zou zijn. Klager verwijt beklaagde in strijd met de Europese richtlijnen te hebben gehandeld. Klager meent dat de taxatie geen doorgang had mogen vinden omdat zijn deskundige niet aanwezig was. Klager heeft zijn opdracht ingetrokken en verwijt beklaagde dat hij desondanks zijn werkzaamheden heeft voortgezet. De Raad is niet bevoegd om te oordelen in hoeverre de richtlijnen van de EU zijn geschonden. Voor zover klager met zijn klacht de vergoeding nastreeft van de door hem gestelde schade is de Raad evenmin bevoegd daarover te oordelen. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de gewone rechter. Nu de klacht betrekking heeft op de taxatie van de woning waar klager mede-eigenaar van is, heeft klager belang bij zijn klacht en kan hij wat dat betreft in zijn klacht worden ontvangen. Er geldt binnen de Vereniging geen algemene regel dat juist bij echtscheidingen beide partijen bij de taxatie c.q. opname aanwezig moeten zijn. De Raad acht het op zich begrijpelijk dat beklaagde zijn opname van de woning ondanks het ontbreken van de deskundige van klager heeft doen plaatsvinden nu beklaagde reeds op de door hem geplande datum aanwezig was. Dat de taxatie andere uitkomsten had gekend indien de deskundige van klager wel bij de bezichtiging aanwezig was geweest is niet komen vast te staan. Evenmin is gebleken dat beklaagde bij de taxatie slechts de belangen van de vrouw zou hebben gediend of de belangen van klager zou hebben veronachtzaamd. De Raad gaat niet in op de vraag in hoeverre voor de door klager beoogde intrekking van de gezamenlijke opdracht ook de vrouw tot intrekking had dienen over te gaan. Ook de beantwoording van die vraag is aan de gewone rechter voorbehouden. Vast staat dat klager zijn opdracht op enig moment heeft ingetrokken. Het had op de weg van beklaagde gelegen zijn opdracht vervolgens tot nader order op te schorten, al dan niet gecombineerd met het verzoek aan partijen om hem te laten weten hoe de opdracht verder moest worden afgewikkeld. Beklaagde heeft dit nagelaten en daarmee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. De klacht wordt gegrond verklaard zonder oplegging van straf.

    Lees meer
  • 18-73RvT Oost

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie vs norm NEN 2580. Met de hand opmeten. Gebruik software bij meting. Oppervlakte vastgesteld op basis van (niet-originele) bouwtekeningen. Gevolgen onjuiste meetmethode voor prijsstelling. Zonder toestemming/overleg contact opnemen met deskundige van een derde. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de aankoop werd klaagster duidelijk dat de woning kleiner was (110,6 m2) dan door beklaagde in de verkoopbrochure en op Funda was aangegeven (116 m2). Klaagster verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt en stelt daarnaast dat beklaagde zonder haar medeweten en goedkeuring contact heeft opgenomen met de door haar ingeschakelde bouwkundig inspecteur. Beklaagde zou getracht hebben deze deskundige te beïnvloeden. De Raad stelt vast dat in dit geval de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen, versiedatum: januari 2016” van toepassing was. De meetinstructie wijkt op één aspect af van de norm NEN 2580: de gebruiksoppervlakte wordt inclusief de oppervlakte van de dragende binnenwanden gemeten. De meetinstructie gaat ervan uit dat de oppervlakten daadwerkelijk met de hand gemeten worden. Het meten van de gebruiksoppervlakte van een woning kan volgens de meetinstructie ook gebeuren met de daarvoor geschikte software. Beklaagde heeft hier niet aan voldaan. Beklaagde heeft erkend dat de opgegeven maten en oppervlakten zijn gebaseerd op de bouwtekeningen. Het betrof bovendien niet de originele bouwtekeningen van de woning zelf, maar tekeningen van een gespiegelde woning. Beklaagde heeft geen meetrapport overgelegd en heeft het in opdracht van klaagster opgestelde rapport niet gemotiveerd betwist. Nu is komen vast te staan dat beklaagde niet overeenkomstig de ten deze toepasselijke versie van de meetinstructie heeft gehandeld, is de klacht in zoverre gegrond. Ten overvloede merkt de Raad op dat een niet overeenkomstig de NEN 2580 Meetinstructie opgegeven gebruiksoppervlakte op zichzelf niet zonder meer leidt tot een verkeerde prijsstelling van de woning. Nu niet is komen vast te staan dat beklaagde buiten klaagster om contact heeft opgenomen met de door haar ingeschakelde bouwkundig inspecteur, wordt het tweede onderdeel van de klacht ongegrond verklaard.

    Lees meer