Uitspraken
-
23012
23012 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Afwezigheid lid Centrale Raad bij zitting. Wel of geen onderzoek nodig naar verbouwing. Klager koopt via beklaagde (makelaar-verkoper) een tot woning verbouwde monumentale voormalige kloosterkapel. Als hij bij de gemeente gaat praten over mogelijke verbouwingen krijgt hij te horen dat de tweede en derde verdieping in het pand mogelijk illegaal zijn. Naar aanleiding hiervan wordt de koop ontbonden. Klager verwijt de makelaar dat hij geen onderzoek deed naar de verbouwing van 20 jaar geleden. De raad van toezicht achtte deze klacht gegrond. Vlak vóór de zitting van de Centrale Raad blijkt de gemachtigde van klager ziek te zijn waarna een nieuwe zittingsdag wordt bepaald. Dan blijkt een makelaarslid van het college verhinderd. De makelaar maakt bezwaar tegen behandeling ter zitting zonder dit lid. Ter zitting wordt voorgesteld de zitting op een later tijdstip digitaal voort te zetten, maar daaraan is bij partijen geen behoefte. Op de bouwtekening van het pand, die bij de koopacte is gevoegd, staat bij de eerste verdieping bijgeschreven ‘nadere indeling in overleg met afdeling bouwtoezicht’. Uit de ter beschikking staande stukken blijkt dat in de controlestaat bouwplan van de gemeente in mei 2000 staat dat de verbouwing gereed is. Daarin worden geen opmerkingen gemaakt over de 2e en 3e verdieping. Ook in de verklaring tot rijksmonument wordt geen melding gemaakt van een illegale tweede en derde etage. Hierbij komt nog dat klager van de gemeente niet klip en klaar heeft gehoord dat de verbouwing in strijd met de regels was. De makelaar hoefde geen nader onderzoek in te stellen naar aanleiding van de informatie van de verkoper dat de verbouwing destijds met vergunning was uitgevoerd. De klacht is alsnog ongegrond.
Lees meer -
23013
23013 CRvT CR 24/2790 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onzorgvuldige formulering van geschatte verkoopopbrengst. In redelijkheid tot inschatting kunnen komen. Beweerdelijke belastende kwalificaties over klaagster. Meewerken aan niet werkelijke verkoopopdracht. Identiteit van ex-partner als bieder verborgen gehouden. Gevolgen van hantering van oud adres van de makelaar. Klaagster is met haar partner eigenaar van een woning. Als in 2016 de relatie tussen beide wordt verbroken, schat een makelaar in dat het pand € 1.050.000 zal opbrengen. Kort daarop stelt het makelaarskantoor (beklaagde) een rapport op waarin een opbrengst wordt geschat van € 1.485.000. De formulering hiervan is echter zodanig dat het op een echt taxatierapport lijkt. Dit acht de Centrale Raad tuchtrechtelijk verwijtbaar. Vervolgens wordt een verkoopopdracht getekend, louter met de bedoeling om de ex-partner de mogelijkheid te geven een huurwoning te krijgen. Ook dit acht het college laakbaar. De rechtbank bepaalt in 2018 de wijze van verdeling van de gemeenschap waaronder de woning. De waarde wordt bepaald op €1.612.500. Klaagster gaat in hoger beroep waarop het Gerechtshof op grond van een deskundigenrapport de waarde vaststelt op € 1.380.000. Begin 2022 vraagt klaagster zonder haar ex-partner in te lichten, een andere makelaar het pand te verkopen. Beklaagde stelt deze op de hoogte en biedt namens de ex-partner € 1.535.000. Beklaagde deelt niet mede wie die bieder is. Ook dit acht de Centrale Raad klachtwaardig. Klaagster daagt vervolgens haar ex in kort geding om mee te werken aan een verkoop op basis van het door het Hof bepaalde bedrag van € 1.380.000 waarna zij het pand voor aanzienlijk meer kan verkopen. De rechter gaat hierin niet mee: er moet worden afgerekend op basis van de uiteindelijke opbrengst. Het verwijt van klaagster dat beklaagde in 2017 een te hoge verkoopopbrngst bepaalde, acht de Centrale Raad onterecht. Dat geldt ook voor haar klachten over de kwalificaties die beklaagde haar in het beroepsschrift toedicht. Dat de secretaris van het college een oud adres van beklaagde hanteerde en dat ook de oproep voor de zitting beklaagde niet bereikte, wordt door de secretaris op juiste wijze hersteld, zodat beklaagde daar geen nadeel van ondervindt.
Lees meer -
23010
23010 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Geen toelichting bij taxatie van melkveebedrijf: pachtrechten zijn geen onroerende zaak. Uitvoerige beredenering wat pachtrechten zijn en de eventuele waarde daarvan. Klacht bij NRVT niet-ontvankelijk wegens termijnoverschrijding; anders bij de NVM. Klagers verkopen hun melkveebedrijf omdat er te weinig ontwikkelingsmogelijkheden zijn. Zij hebben belangstelling voor een ander bedrijf en laten dit door makelaar taxeren. Dat bedrijf bestaat uit een klein gedeelte eigen grond voor opstallen en 35 ha pachtgrond. De makelaar brengt een rapport uit dat hij door een controlerend taxateur laat checken. In het rapport wordt een bepaalde waarde toegekend aan de pachtgronden. Klagers gaan tot aankoop over. In de koopovereenkomst is als voorwaarde opgenomen dat de koper met de verpachter een pachtovereenkomst sluit. Twee jaar later wordt het bedrijf opnieuw getaxeerd vanwege de financiering van fosfaatrechten. In die taxatie wordt gezegd dat aan de pachtrechten geen enkele waarde toekomt. Daarop vorderen klagers het door hen betaalde bedrag voor de pachtrechten van de verkoper terug. Het pachthof ontzegt klagers die eis omdat op het moment van de aankoop de oude pachtovereenkomst (met de verkoper) nog liep, welke overeenkomst niet door klagers is overgenomen; klagers sloten een nieuwe pachtovereenkomst.. Daarop dienen klagers een klacht in tegen de taxateur, de controlerend taxateur en hun kantoor bij de stichting Tuchtcollege NRVT. Deze wordt niet-ontvankelijk verklaard wegens termijnoverschrijding. Dat is anders bij de tuchtcolleges van de NVM die een langere indieningstermijn kennen – 5 i.p.v. 3jaar. De raad van toezicht acht de klacht ongegrond. In hoger beroep acht de Centrale Raad de klacht deels gegrond. Beklaagden wordt met name in uitvoerige overwegingen verweten dat bij de toekenning van de waarde aan de pachtgronden elke toelichting ontbreekt. Dit is vooral van belang omdat pachtrechten geen vastgoed zijn en evenmin financierbaar zijn.
Lees meer -
23008
23008 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Voldoende onderzoek naar gegoedheid van koopster? Erecode en Wvft. Klager zet zijn woning te koop via een makelaar. Daarop wordt en bod gedaan door koopster. Zij, woonachtig in Amerika, deelt daarbij mede dat de koopsom zal worden betaald uit een ‘family trust’ en dat na aanvaarding van het bod door haar bewijs van de gegoedheid daarvan zal worden geleverd. Pas na het uitbrengen van het bod schakelt koopster een aankoopmakelaar (beklaagde)in. Vervolgens wordt de koop voor het biedingsbedrag gesloten. Koopster komt haar verplichtingen, te beginnen met de bankgarantie niet na. De koopovereenkomst wordt ontbonden en koopster betaalt niet de contractuele boete. Klager verwijt de aankoopmakelaar dat hij onvoldoende naging of de koopster financieel gegoed was, te meer daar 4 jaar eerder een zuster van koopster evenmin aan haar koopverplichtingen kon voldoen in een transactie waarbij beklaagde als verkoopmakelaar betrokken was. In tegenstelling tot de raad van toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat de klacht ongegrond is. Beklaagde hoefde niet te twijfelen aan de informatie die koopster verschafte. Deze heeft niet in strijd gehandeld met de Wvft. Klager had ook zelf contact met koopster waaruit bij hem twijfel had moeten ontstaan of koopster haar verplichtingen zou nakomen.. De kwestie uit 2017 betrof een normaal beroep op de financieringsclausule door een zuster van koopster.
Lees meer -
23007
23007 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Gebreken aan te koop staande woning. Zeer uitvoerige correspondentie tussen partijen. Voldoende inspanningen voor en communicatie met opdrachtgever. Verklaarbare vraagprijs. Klager zet via beklaagde zijn huis te koop. De vraagprijs wordt bepaald op € 535.000. De klacht dat dit achteraf te laag was omdat er al snel via een aankoopmakelaar een bod werd uitgebracht van € 644.000 is ongegrond. De makelaar heeft afdoende onderbouwd hoe hij tot de vraagprijs kwam. Overbieden kwam veel voor en regelmatig bleek bij de financieringstaxatie dat de marktwaarde lager lag. De bouwkundige keuring brengt aan het licht dat er nogal wat aan de woning mankeert; met name de riolering roept vragen op. Hierover ontstaat een zeer uitvoerige e-mail correspondentie tussen partijen en hun makelaars. De klacht van verkoper dat zijn makelaar zich onvoldoende voor hem inspande en hem ook niet voldoende op de hoogte hield, is ongegrond.
Lees meer -
23004
23004 CRvT CR 23/2781 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Ingewikkelde verkoopconstructie: verkoop en sloop van woning en nieuwbouw aan kopers. Lastige opdracht voor de makelaar. Veel eigen inbreng verkopers. Klagers zijn eigenaar van een woning die zij enige jaren tevergeefs te koop hebben aangeboden. Zij komen in contact met de makelaar omdat deze speciale kennis van nieuwbouw heeft. Klagers wensen een minimale opbrengst van € 800.000. Omdat de makelaar dat via een reguliere verkoop niet kansrijk acht, stelt hij een constructie voor waarbij klagers hun woning aan derden verkopen die vervolgens de woning slopen en vervangen door een twee-onder-een-kap nieuwbouwwoning. De makelaar draagt een aannemer aan en in onderling overleg wordt een exploitatiebegroting opgesteld waarbij de kosten zo nauwkeurig mogelijk worden geraamd. Klagers willen op geen enkele wijze met nieuwbouw of projectontwikkeling in verband worden gebracht, bang als zij zijn om als ondernemer en dus BTW-plichtig te worden aangemerkt. De makelaar had een lastige opdracht waarin de eisen van klagers moeilijk met elkaar verenigbaar waren, waarbij nog kwam dat klagers zelf veel bemoeienissen met de zaak hadden. De makelaar heeft zich veel inspanningen getroost het traject zo goed mogelijk laten verlopen. Niettemin heeft hij enkele steken laten vallen. Zo had hij, toen zich problemen voordeden, met klagers moeten bespreken of zij op basis van de exploitatieovereenkomst de financiële risico’s wilden accepteren of dat de aannemer met wie klagers geen rechtstreekse relatie hadden, deze op zich wilde nemen en onder welke voorwaarden. Ook had de makelaar de kosten van de gemeente in verband met wijziging van het bestemmingsplan aan de orde moeten stellen.
Lees meer -
23001
23001 CRvT CR 23/2778 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Verkoop door makelaar van privé eigendom 2 jaar na verwerving. Fout in koopakte over NSW-rangschikking. Geen informatie over strijdigheid met inrichtingsplan. Geen verwijt aan de makelaar vanwege gedragingen van de oorspronkelijke eigenaar ook al is dat diens vader. Aard en karakter van tuchtprocedure. Klagers kopen een kavel in een landgoed dat door de vader van de makelaar is ontwikkeld. Die kavel is 2 jaar vóór de aankoop door klagers door de makelaar in privé gekocht van de BV van zijn vader. Nadat de koopakte is getekend, maar nog vóór het trensport rijzen bij klagers diverse vragen waarover nog op de transportdatum de gehele dag overleg wordt gevoerd. Het transport vindt plaats, maar ook daarna blijven jarenlang problemen spelen die uiteindelijk tot een tuchtklacht leiden. De Centrale Raad acht de aan-en verkoop door de makelaar in strijd met regel 6 van de Erecode. De aankoop is misschien wel bedoeld om er zelf te gaan wonen, maar zo ver is het niet gekomen. Ook van belegging is geen sprake. Het college acht het onjuist dat in de koopakte is gemeld dat de kavel deel uitmaakt van een langgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet, terwijl die rangschikking al 2 jaar niet meer het geval is. De makelaar heeft verder ten onrechte niet vermeld dat de inrichting van de kavel deels niet voldoet zaan het gemeentelijk inrichtingsplan. De Centrale Raad stelt vast dat een makelaar als zodanig mag optreden ten aanzien van zijn privé eigendom. Dat brengt dan wel extra verplichtingen met zich mee. Gedragingen van de eigenaar van het landgoed waarvan het door klagers gekochte perceel deel uitmaakt, kunnen de makelaar niet verweten worden, ook als de eigenaar van dat landgoed diens vader. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de aard en karakter van een tuchtprocedure.
Lees meer -
23005
23005 CRvT CR 23/2782 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Gelegenheid tot mondelinge toelichting ter zitting. Vraag of te hoog bod is geadviseerd. Oververhitte woningmarkt. Eerdere betrokkenheid makelaar bij woning. Asbest. Klagers zijn al lange tijd dringend op zoek naar een grotere woning. Zij grijpen vele malen mis doordat zij overboden worden. Zij schakelen beklaagde in als aankoopmakelaar. Als in dezelfde straat waarin zij overboden werden, opnieuw een huis te koop komt met een vraagprijs van € 325.000 vragen zij hun makelaar hoe hoog hun bod moet zijn om zo zeker mogelijk te zijn dat ze dit keer succes hebben. De makelaar adviseert € 380.000 te bieden. Klagers kopen uiteindelijk voor € 390.000. Achteraf vinden zij dat zij te duur hebben gekocht. De gemiddelde verkoopprijzen in de buurt, die de makelaar ten onrechte niet noemde, liggen een stuk lager. De makelaar had hen moeten waarschuwen voor de financiële consequenties van zo’n hoge koopsom. Verder verwijten zij hun makelaar dat deze hen niet vertelde dat hij een paar jaar eerder bij de verkoop van de woning betrokken was en dat hij niet vermeldde dat in de gevelbeplating asbest is verwerkt. De makelaar hield ook geen rekening met de lager uitgevallen financieringstaxatie. De Centrale Raad bevestigt de beslissing van de raad van toezicht die de klacht ongegrond achtte. De makelaar was niet gehouden klagers op de hoogte te stellen van de verkoopprijzen in de buurt; wel had hij hiermee rekening te houden bij het bepalen van zijn advies. De gemiddelde verkoopprijzen die klagers noemen, dateren van enige tijd terug; sindsdien is de markt oververhit geraakt. De makelaar kon per definitie geen rekening houden met de financieringstaxatie omdat die van na de aankoop dateert. Deze ligt overigens niet ver van de door klagers betaalde koopsom. De makelaar vertelde - weliswaar terloops - dat hij betrokken was bij een eerdere verkoop van het pand. Hij maakte naar eigen zeggen melding van mogelijke asbest in de gevelbeplating. En dit staat ook in de koopakte en in de transportakte. Voor wat betreft de financiële consequenties - klagers hadden een eigen financieel adviseur. Zij hadden ruim de tijd om alsnog de koopovereenkomst te ontbinden. Het college wijdt enige overwegingen over de gang van zaken tijdens de zitting, zulks naar aanleiding van de klacht dat bij de raad van toezicht te weinig gelegenheid is geboden om de klacht toe te lichten.
Lees meer -
23009
23009 CRvT CR 23/2784 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onduidelijke positie van zelfstandig vastgoeddeskundige. Onvoldoende gedaan om escalatie te voorkomen. Klaagster geeft een verkoopopdracht aan iemand die als zelfstandig vastgoeddeskundige werkzaam is. Deze is de oprichter en voormalig eigenaar van het makelaarskantoor dat deels zijn naam draagt. Hij is geen NVM-makelaar meer. Hij houdt kantoor in hetzelfde pand als zijn voormalige onderneming. Naar aanleiding van de door de opdrachthebber gesloten koopovereenkomst ontstaan problemen over de brandveiligheid van een plafond en de electra. Als klaagster zich daarover tot haar opdrachthebber wendt, reageert het makelaarskantoor. Echter in onvoldoende mate wat tot de klacht bij de raad van toezicht leidt. Dat college acht klaagster in haar klacht tegen de zelfstandig vastgoeddeskundige niet ontvankelijk hetgeen de Centrale Raad bevestigt; deze is geen aan het makelaarskantoor verbonden persoon. Dit laatste college verwijt het makelaarskantoor wel dat het onduidelijkheid heeft doen ontstaan over de positie van de zelfstandig vastgoeddeskundige en onvoldoende adequaat reageerde op de klachten van klaagster.
Lees meer -
23011
23011 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Makelaar of makelaarskantoor beklaagde of beide? Geen rechtsmiddel tegen definitieve beslissing op klacht. Klacht van onder curatele gestelde. Tijdig hoger beroep ingesteld. ‘Ne bis in idem’. Klaagster die wegens een geestelijke stoornis onder curatele is gesteld, heeft vanaf 2005 een groot aantal klachten tegen NVM makelaars(kantoren) ingediend die telkens, ook in hoger beroep, ongegrond zijn verklaard. Thans komt klaagster terug op een uitspraak van de Centrale Raad uit 2005. Zij is van mening dat het hoger beroep van beklaagde destijds te laat was ingediend en dat beklaagde dus niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. De Centrale Raad constateert dat zij destijds terecht heeft bepaald dat het appèl tijdig was ingediend. Tevens uit klaagster hetzelfde verwijt als waarover in 2005 definitief is beslist. De Centrale Raad stelt dat niet tweemaal over dezelfde klacht kan worden geoordeeld (ne bis in idem), zulks nog afgezien van het veel te lange tijdsverloop. Tegen een definitieve beslissing op een klacht staat geen rechtsmiddel open. Het college wijdt ook nog een overweging aan de vraag of een onder curatele gestelde een klacht kan indienen en bepaalt dat de raad ten onrechte alleen het makelaarskantoor als beklaagde aanmerkte.
Lees meer
- 1
- 2
- 3
- …
- 124
- Volgende »