Uitspraken

  • 18-69 RvT West

    Verkoop zonder medeweten/toestemming van eigenaar. Ontbreken van getekende opdrachtbevestiging. Verkoper wordt geconfronteerd met procedure van beweerde koper.   Klaagster verwijt haar makelaar (beklaagde) dat zij een aan haar toebehorend beleggingspand, zonder haar medeweten en instemming, heeft verkocht en zich daarbij schuldig heeft gemaakt aan valsheid in geschrifte. Beklaagde heeft daarbij geen enkel dossier bijgehouden en verder haar zorgplicht jegens klaagster ernstig verzaakt. Beklaagde stelt dat alle handelingen m.b.t. de verkoop van het pand plaatsvonden met medeweten en toestemming van klaagster maar erkent wel bij de dossiervorming te zijn tekortgeschoten. De Raad stelt vast dat de lezingen van partijen over de gang van zaken fundamenteel uiteenlopen. Zelfs al neemt de Raad tot uitgangspunt dat sprake is van een door klaagster aan beklaagde verstrekte verkoopopdracht, en zelfs al zou de verkoop met medeweten en instemming van klaagster hebben plaatsgevonden dan nog kan de Raad geen andere conclusie trekken dan dat de uitvoering van die beweerde bemiddelingsopdracht door beklaagde, beneden alle peil was. Zo ontbreekt een getekende opdrachtbevestiging hetgeen zeker gelet op de omvang van de beweerde transactie ongebruikelijk en niet zorgvuldig is. Voorts heeft beklaagde geen enkele mail aan en van de beweerde koper aan klaagster voorgelegd of doorgestuurd en heeft beklaagde m.b.t. de gestelde ontbindende voorwaarden geen enkele actie ondernomen.  De Raad acht de problematiek waarmee klaagster is geconfronteerd (een procedure ingesteld door de beweerde koper) geheel of in ieder geval in belangrijke mate terug te voeren op de wijze van optreden van beklaagde en verklaart de klacht in zoverre gegrond. De Raad acht de overtreding door beklaagde ernstig en is van mening dat de overtreding in beginsel tot schorsing van beklaagde zou dienen te leiden. Gelet evenwel op het feit dat het verweten handelen feitelijk door een medewerker is verricht die de organisatie van beklaagde inmiddels heeft verlaten, wordt volstaan met een voorwaardelijke schorsing.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-68 RvT West

    Belangen niet-opdrachtgever. Doorgeven van vertrouwelijke informatie aan een derde.   Klaagster (een projectontwikkelaar) was geïnteresseerd in een bouwlocatie en heeft bij beklaagde geïnformeerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden. Klaagster heeft daarbij aan een medewerkster van beklaagde gevraagd of beklaagde vrij stond ten aanzien van de betreffende locatie en of het gesprek vertrouwelijk zou zijn. Beide vragen zijn door de betreffende medewerkster bevestigend beantwoord. Klaagster verwijt beklaagde dat zij, ondanks de aan haar toegezegde vertrouwelijkheid, zonder klaagsters toestemming aan een andere projectontwikkelaar heeft doorgegeven dat klaagster in de locatie interesse getoond had. De Raad overweegt dat klaagster er, gelet op de aan haar toegezegde vertrouwelijkheid op mocht rekenen dat haar interesse niet zonder haar toestemming door beklaagde met een derde zou worden gedeeld. Het had op de weg van beklaagde gelegen om, toen intern bleek dat beklaagde ten aanzien van de locatie toch niet vrij stond, dit aan klaagster te melden. Als beklaagde van mening was dat zij de interesse van klaagster met de andere partij zou moeten delen, zou zij dat aan klaagster hebben moeten voorleggen. Nu van kwade intenties aan de zijde van beklaagde geen sprake is en beklaagde heeft aangegeven naar aanleiding van dit voorval de interne communicatie nog eens onder de loupe te hebben genomen, wordt volstaan met een berisping en kostenveroordeling.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-67 RvT West

    Onvoldoende belangenbehartiging tijdens vakantie. Onheuse bejegening.   De verkoper van een woning (klager) verwijt zijn makelaar (beklaagde) dat zij onvoldoende beschikbaar is geweest voor overleg en dat zij de belangen van klager onvoldoende behartigd heeft. Toen klager zijn bezwaren kenbaar maakte zou de bejegening door beklaagde beneden alle peil zijn geweest.   De Raad stelt vast dat beklaagde tijdens de onderhandelingen gedurende vijf dagen op vakantie is geweest. Naar het oordeel van de Raad kan niet van een makelaar worden geëist dat deze steeds persoonlijk aanwezig is. Wél kan worden geëist dat een makelaar behoorlijk bereikbaar is of, als dat niet het geval is, in ieder geval deugdelijk wordt vervangen. Beklaagde heeft daaraan voldaan. Het is de Raad niet gebleken dat de vakantie van beklaagde de vervulling van de bemiddelingsopdracht op enigerlei wijze heeft geschaad. Het optreden van beklaagde jegens klager acht de Raad niet tuchtrechtelijk laakbaar.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-66 RvT West

    Eigen belang/handel. Makelaar koopt van eigen opdrachtgever.   Een makelaar heeft een appartement dat hij zelf in verkoop had, gekocht. Korte tijd later, heeft de makelaar het appartement na renovatie, voor een hogere prijs doorverkocht aan een derde. De NVM verwijt het kantoor van de makelaar (beklaagde 1) en de makelaar zelf (beklaagde 2) te handelen in onroerend goed en betrokken te zijn geraakt in een verstrengeling van belangen. Subsidiair wordt beklaagden verweten de indruk te wekken te handelen in onroerend goed en daardoor onjuiste beeldvorming over hun belangen op te roepen.  Naar het oordeel van de Raad hebben beklaagden zich schuldig gemaakt aan in NVM-verband verboden handel in onroerend goed. Daarbij wordt in aanmerking genomen (a) dat in de koopovereenkomst de mogelijkheid van verkoop door de makelaar al op voorhand expliciet wordt genoemd, (b) dat de feitelijke levering van het appartement aan de makelaar al veel eerder dan de juridische levering plaatsvond, hetgeen een bij doorverkoop gebruikelijke gang van zaken is vanwege de zesmaandstermijn van de overdrachtsbelasting, en (c) dat van enige poging van de makelaar om het appartement te verhuren, zoals naar zijn zeggen oorspronkelijk de bedoeling was, niets is gebleken. De Raad acht het aan beklaagden te maken verwijt des te ernstiger nu de makelaar het betreffende appartement van zijn eigen opdrachtgever heeft aangekocht. De belangen tussen de opdrachtgever als verkoper en de makelaar als koper hebben immers een intrinsiek tegenstrijdig karakter. Daaraan doet naar het oordeel van de Raad maar in beperkte mate af dat de opdrachtgever expliciet heeft ingestemd met verkoop aan de makelaar. Het door een NVM-makelaar voor eigen rekening handelen in onroerend goed kan ernstige schade toebrengen aan de reputatie van de NVM, en dat geldt in versterkte mate als die handel plaatsvindt met door een makelaar van de eigen opdrachtgever gekocht onroerend goed. De NVM heeft ter zitting uiteengezet dat één van haar speerpunten de bestrijding van handel door NVM-makelaars is en de Raad onderschrijft het belang daarvan.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-65 RvT Noord

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldige communicatie. Wijziging van de omschrijving van het te verkopen object. Woning met aanhorigheden vs dienstwoning met bedrijfsruimte.   Klagers waren geïnteresseerd in de door beklaagde op funda aangeboden “Vrijstaande woning met aangebouwde garage en semi vrijstaande bedrijfsruimte”. Klagers hebben geen aankoopmakelaar ingeschakeld en hebben zelf rechtstreeks met de verkopers onderhandeld.  Pas nadat al overeenstemming was bereikt, is beklaagde gevraagd de transactie verder af te ronden.  In de door beklaagde opgestelde eerste conceptkoopovereenkomst heeft hij het object omschreven als “een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden”  te gebruiken als “woonruimte met bedrijfsruimte”. In de laatste conceptovereenkomst werd het object door beklaagde omschreven als “perceel grond met bedrijfspand en dienstwoning en verdere aanhorigheden” te gebruiken als “bedrijfsruimte met dienstwoning”. De inhoud van de door partijen ondertekende koopovereenkomst was gelijk aan het laatste concept. Klagers zijn met de eerste conceptkoopovereenkomst naar de bank gegaan. De bank heeft hen bij die gelegenheid meegedeeld dat financiering tot de mogelijkheden behoorde en heeft klagers daarbij niet op bijzonderheden geattendeerd. Klagers hebben geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Toen klagers evenwel op basis van de definitieve koopovereenkomst offertes aanvroegen, moesten zij ervaren dat het zakelijk karakter van het pand leidde tot een opslag op de hypothecaire rente van 0,8% en dat een aflossingsvrije hypotheek vanwege het zakelijke karakter niet tot de mogelijkheden behoorde. Tevens kwamen zij er toen achter dat makelaars voor taxatie van een bedrijfspand hogere taxatiekosten in rekening plegen te brengen en dat de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden 6% bedraagt in plaats van de 2% zoals die voor woonruimte geldt. Klagers verwijten beklaagde dat hij in zijn communicatie onzorgvuldig is geweest. Daardoor zijn klagers niet tijdig op de hoogte geraakt van het bedrijfsmatige karakter van het object en heeft de bank hen niet kunnen attenderen op de gevolgen daarvan. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klagers niet op de gewijzigde aanduiding “bedrijfspand met dienstwoning” heeft gewezen. De Raad stelt voorop dat voor de financieringsvoorwaarden, de verschuldigde overdrachts-belasting en de taxatiekosten, de feitelijke situatie bepalend is en niet de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst. Gezien de ligging op een bedrijventerrein en de bijbehorende grote loods, ligt in de rede dat er sprake is van een object met een bedrijfsmatig karakter. Klagers hadden daarom bedacht moeten zijn op mogelijke consequenties daarvan. Beklaagde is niet te verwijten dat klagers zich die mogelijke gevolgen niet hebben gerealiseerd. Dit spreekt te meer nu de bemoeiingen van beklaagde als gevolg van de keuze van klagers om zich rechtstreeks tot de verkopers te wenden, beperkt zijn gebleven tot de administratieve afwikkeling van de transactie. Ook de gebruiksmogelijkheden worden niet bepaald door de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst, maar door de feitelijke situatie, die voor klagers kenbaar was. De wisselende omschrijvingen zijn derhalve niet redengevend voor de gevolgen die klagers zeggen daarvan te hebben ondervonden. De Raad begrijpt dat klagers zich op het verkeerde been gezet voelen omdat zij na een oriënterend gesprek met de bank op basis van de eerste conceptkoopovereenkomst, de verwachting hadden dat financiering op de voor woonruimte gebruikelijke condities mogelijk zou zijn. Beklaagde kan hiervoor echter niet verantwoordelijk  worden gesteld. Dat de bank mogelijk niet bekend was met de omstandigheid dat het object op een bedrijventerrein lag, kan beklaagde niet worden verweten. Beklaagde had klagers wel op alle wijzigingen in de koopovereenkomst ten opzichte van het eerste concept, moeten attenderen. Deze tekortkoming is evenwel onvoldoende om beklaagde daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken.    Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-64 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie vs NEN 2580. Meting onder schuine wanden. Hoogte van minimaal 1,5 meter. Meting van trapruimte conform de Meetinstructie.   De koper van een woning (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft aangegeven dat de woonoppervlakte 120 m2 bedroeg, terwijl dat in werkelijkheid slechts circa 111 m2 was. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij, nadat hij de woning opnieuw had opgemeten, bleef volharden in zijn standpunt dat de woning een oppervlakte van 119 m2 had. De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over de door klager gevorderde schadevergoeding. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. De Raad overweegt verder dat beklaagde terecht heeft aangevoerd dat hij zich dient te houden aan de Meetinstructie en niet aan de NEN 2580. Weliswaar is de Meetinstructie gebaseerd op NEN 2580 maar deze twee regelingen zijn niet identiek. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe de trapruimte moet worden gemeten. Beklaagde is wat betreft het meten van het trappenhuis niet in strijd gekomen met de instructie dat op een hoogte van minimaal 1,5 meter hoogte dient te worden gemeten. Voor zover klager betoogt dat beklaagde onder de trap had dienen te meten en derhalve, in verband met het hoogtevoorschrift, een aftrek had dienen door te voeren, meent de Raad dat in de Meetinstructie geen duidelijke verplichting daartoe valt te lezen. Dat beklaagde in strijd met de meetinstructie heeft gehandeld en/of een feitelijk onjuiste meting heeft verricht, is niet komen vast te staan. Het verschil van 1 m2  tussen de 1e en 2e meting is te klein om tot klachtwaardgheid te kunnen leden. Ten overvloede wordt opgemerkt dat beklaagde, nadat hij door de gemachtigde van klager aansprakelijk werd gesteld, met de nodige voortvarendheid een meting in aanwezigheid van klager heeft georganiseerd en over de uitkomst heeft gecommuniceerd. Ook op grond van deze handelwijze van beklaagde kan de Raad niet tot het oordeel komen dat beklaagde een verwijt in tuchtrechtelijke zin kan worden gemaakt.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-63 RvT Amsterdam

    Voorlichting/belangen niet opdrachtgever. Ontvankelijkheid. Bevoegdheid t.a.v. schadevergoeding. Mededelings- en onderzoeksplicht t.a.v. relevante omgevingsfactor in directe omgeving. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij hem bewust niet heeft geïnformeerd over de plannen om in de directe omgeving van de woning een fietsbrug aan te leggen. In de eerste plaats overweegt de Raad dat voor zover klager met zijn klacht de vergoeding nastreeft van de door hem gestelde schade, de Raad niet bevoegd is daarover te oordelen. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. De Raad overweegt voorts dat de makelaar die van relevante omgevingsfactoren kennis draagt in de nabijheid van de door hem te verkopen woning, de plicht heeft hiervan melding te maken, bij voorkeur in de schriftelijke verkoopinformatie. Tussen partijen is niet in geschil dat de planvorming in dit geval niet definitief is. Daarbij komt dat door beklaagde wordt bestreden dat hij op het moment van de bezichtigingen bekend was met de aanleg van een fietsbrug- en/of verbinding, reeds doordat de planvorming daarvoor niet concreet was. Klager heeft dit laatste niet bestreden. Op grond hiervan kan door de Raad niet worden vastgesteld dat beklaagde weet had van een voor klager relevante omgevingsfactor die gemeld had moet worden. Dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-62 RvT Amsterdam

    Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie in kader van echtscheiding. Bevoegdheid t.a.v. validatie door NWWI.  In het kader van de echtscheiding van klager heeft beklaagde, in opdracht van klagers (ex-)echtgenote, klagers woning getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij aan de woning een te hoge marktwaarde heeft toegekend door bij zijn taxatie niet-vergelijkbare referentiepanden te betrekken en door de onroerende zaak niet zorgvuldig te omschrijven. Klager heeft de indruk dat beklaagde bij zijn taxatie niet naar eer en geweten heeft gehandeld en dat beklaagde tot een door klagers (ex-)echtgenote gewenste taxatiewaarde is gekomen. Klager acht het onbegrijpelijk dat het NWWI het taxatierapport van beklaagde heeft gevalideerd. De Raad merkt allereerst op dat hij niet de bevoegdheid heeft om te oordelen over validaties door het NWWI. Het NWWI is niet onderworpen aan het tuchtrecht van de Vereniging. Dat beklaagde bij zijn taxatie tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet gebleken. Het rapport van beklaagde bevat slordigheden, doch deze slordigheden zijn niet van zodanige aard dat daarvan gezegd kan worden dat beklaagde verwijtbaar onzorgvuldig heeft gehandeld. Ook is niet komen vast te staan dat bedoelde slordigheden van invloed zijn geweest op de door beklaagde opgegeven marktwaarde van de woning. De klacht is ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-61 RvT Zuid

    Mededelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste verkoopinformatie. Onjuiste woonoppervlakte. Beperkt gebruik van deel van het object. Klagers hebben een penthouse gekocht dat onderdeel uitmaakte van een nieuwbouwproject. Beklaagde trad op als verkopend makelaar. Enige tijd na de aankoop ontdekten klagers dat de woning veel kleiner was dan uit de verkoopinformatie van de makelaar was gebleken. De extra verdieping van het penthouse bleek alleen als bergzolder gebruikt te mogen worden en de woonoppervlakte bedroeg geen 279 m2 maar slechts 188 m2. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen onjuist heeft geïnformeerd. De Raad stelt vast dat op de extra verdieping geen ramen waren en geen daglicht kon toetreden. De oppervlakte van deze extra verdieping kon/mocht volgens de NVM-Meetinstructie niet worden gezien als gebruiksoppervlakte. De verkoopbrochure was in dit opzicht fout. Dat beklaagde is afgegaan op de door zijn opdrachtgevers geleverde informatie geeft geen rechtvaardiging voor het publiceren van foutieve maten. Beklaagde had klagers deugdelijk en ondubbelzinnig moeten informeren over de mogelijk beperkte gebruiksmogelijkheden van de extra verdieping.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-60 RvT Oost

    Belangenbehartiging bij echtscheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Onpartijdig optreden. Rol van de makelaar bij een procedure tussen de ex-echtgenoten.  Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde, i.v.m. hun echtscheiding, een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun voormalige echtelijke woning verstrekt. Nadat een gegadigde was gevonden, verliepen de onderhandelingen moeizaam. Klaagster is door haar ex-echtgenoot gedagvaard om in rechte haar medewerking aan de verkoop af te dwingen. Uiteindelijk is tussen klaagster en haar ex echtgenoot toch nog overeenstemming over de verkoop bereikt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar belangen onvoldoende heeft behartigd en dat hij niet onpartijdig is opgetreden. Voorts stelt klaagster dat beklaagde door adequaat optreden de gerechtelijke procedure had kunnen voorkomen en stelt zij door het optreden van beklaagde schade te hebben geleden. De Raad stelt voorop dat het in een situatie als deze voor een makelaar moeilijk is om aan de verwachtingen van beide opdrachtgevers te voldoen. Dat beklaagde zich onvoldoende bewust is geweest van de moeilijke situatie waarin klaagster verkeerde, haar onvoldoende heeft geïnformeerd en/of onvoldoende rekening heeft gehouden met klaagsters belangen, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat beklaagde de procedure tussen klaagster en haar ex-echtgenoot had kunnen voorkomen. Niet beklaagde, maar klaagsters ex-echtgenoot (althans zijn advocaat) is verantwoordelijk voor de inhoud van de dagvaarding. Indien beklaagde door de advocaat van de ex-echtgenoot daadwerkelijk was opgeroepen te getuigen, was hij wettelijk verplicht geweest om daaraan gehoor te geven. De klacht is in zoverre ongegrond. Voor zover klaagster een oordeel van de Raad wenst over de eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of een veroordeling tot betaling van enige (schade)vergoeding wenst te verkrijgen, wordt zij in die klacht niet-ontvankelijk verklaard. De bevoegdheid tot afgifte van een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust niet bij de Raad, maar op grond van de wet bij de civiele rechter.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer