Uitspraken

  • 20-54 RvT Noord

    NVM Noord  082                  DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Meetinstructie. Bergzolder zonder daglichttoetreding.   Klagers kopen een woning die door beklaagde wordt aangeboden met een woonoppervlak van 108 m². Na de aankoop wordt de woning ingemeten door een andere makelaar die op 85 m² uitkomt. Het verschil blijkt te zitten in een bergzolder die weliswaar met een vaste trap kan worden bereikt, maar die geen daglichttoetreding heeft. Daarom heeft de makelaar deze ten onrechte als woonoppervlak aangemerkt..

    Lees meer
  • 20-56 CRvT

    CR 20/2702 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onvolledige advisering over huurovereenkomst.   Een makelaar adviseerde klager inzake de verkoop van een appartement. Omdat de kopers de financiering nog niet rond hadden, konden de kopers het appartement tijdelijk huren in afwachting van het rondkomen van de financiering. Makelaar stelt de huurovereenkomst op. Nadat de financiering niet rondkomt, blijkt dat de huur inmiddels niet meer kan worden opgezegd. De huurder genieten huurbescherming. Ook ontstaan andere conflicten met de huurders. De makelaar wordt verweten zijn klant niet volledig te hebben geadviseerd omtrent de huurovereenkomst, en dat hij vergeten is een aantal bepalingen in de huurovereenkomst op te nemen. De Centrale Raad acht het handelen van de makelaar nalatig, en legt een berisping op.

    Lees meer
  • 20-55 RvT Zuid

    (Zaaknummer: RvTZ201960)   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------   Een opdrachtgever laat in het kader van het verstrekken van een geldlening onroerend goed taxeren door een makelaar, aangezien op dit onroerend goed een hypotheek zal worden gevestigd behorende bij de geldlening. Nadat de geldlening niet wordt nagekomen, wordt overgegaan tot verkoop van het onroerend goed. Op dat moment wordt opnieuw getaxeerd, maar tegen een lagere waarde. Voor deze lagere waarde wordt ook verkocht. De opdrachtgever verwijt dat makelaar dat deze in eerste instantie te laag getaxeerd heeft.   De klacht wordt uiteindelijk door de Raad niet ontvankelijk verklaard, omdat deze niet binnen een redelijke termijn is ingesteld. Het oorspronkelijke taxatierapport is van 12 maart 2012, en de klacht werd ingesteld op 19 juni 2019. Op grond van de jurisprudentie is de Raad van oordeel dat een termijn van 5 jaar als een redelijke termijn kan worden aangehouden, en dat deze termijn in dit geval ruimschoots overschreden is.

    Lees meer
  • 20-37 RvT Noord

    NVM Noord 069                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Ten onrechte inroepen van 48-uurs clausule. Onduidelijkheden laten ontstaan over status van overeenkomst. Warrig optreden van makelaars.   Klaagster heeft belangstelling voor een woning die beklaagden (die aan hetzelfde kantoor zijn verbonden) in verkoop hebben. Kort na de bezichtiging koopt zij de woning voor de vraagprijs. In de koopovereenkomst wordt een voorbehoud opgenomen terzake van financiering en verkoop eigen woning; dit laatste in de vorm van een zogeheten no risk clausule waar tot 14 augustus 2019 een beroep kan worden gedaan. Tevens wordt opgenomen een 48 uursclausule. Deze houdt in dat als verkoper een beter bod krijgt, de koper 48 uur de gelegenheid heeft om zijn bod onvoorwaardelijk te maken. Op 13 juli bericht het makelaarskantoor ’s avonds laat dat een beroep op de 48 uursclausule wordt gedaan. Er was op dat moment nog geen sprake van een getekende koopovereenkomst met een derde. Op 15 juli laat klaagster weten dat zij geen risico wil lopen en afziet van de koop. Op 16 juli deelt een der beklaagden mede dat zij nog mogelijkheden voor klaagster ziet en deze met haar wil bespreken. Daarop brengt de zoon van klaagster een lager bod uit dat door verkoper niet wordt aanvaard. Op 17 juli geeft een der makelaars een toelichting en stelt dat een beroep op de 48 uursclausule ook kan worden gedaan als er nog geen getekende koopovereenkomst met een derde is. Op 24 juli delen de makelaars mede dat zij tot de ontdekking zijn gekomen dat dit laatste onjuist ius en bieden hun verontschuldigingen aan. Tevens wordt gezegd dat de ontbinding ten onrechte is ingeroepen en dus nog bestaat. Klaagster bestrijdt dat, maar wil wel een nieuwe overeenkomst zonder voorbehouden. Daarop wordt door het make-laarskantoor gereageerd met de mededeling dat zal worden gehandeld alsof de over-eenkomst nimmer was ontbonden. Klaagster houdt staande dat dit wel het geval is en dient een klacht in. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaars onjuist hebben gehandeld. Een beroep op de 48 uursclausule kan pas plaatsvinden als er een andere overeenkomst is gesloten en dat is pas het geval als er sprake is van een schriftelijk vastgelegde en getekende overeenkomst. Daarnaast geeft het optreden van de makelaars een warrig beeld waardoor onduide-lijkheden zijn ontstaan of er nu sprake was van een koopovereenkomst of niet.

    Lees meer
  • 20-50 RvT Zuid

      (Zaaknummer: RvTZ20190063)   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Optreden voor beweerdelijk malafide verkoper. Onduidelijkheid over rol van makelaar. Geen volledige kostenveroordeling   Klagers tonen belangstelling voor een bouwkavel met een daarop te realiseren woning die door beklaagden wordt aangeboden. Zij sluiten met de ontwikkelaar een reserveringsovereenkomst maar weigeren de koopovereenkomst te tekenen omdat zij menen met een malafide wederpartij te maken te hebben. Zij dienen een klacht in zodra zij constateren dat de makelaar de bouwkavel wederom te koop aanbiedt en dus doorgaat met optreden voor een malafide partij. Klagers maken hun beweringen op geen enkele manier waar. Het enige wat de makelaar kan worden aangewreven is dat hij onduidelijkheid liet bestaan over wat precies zijn rol en functie was bij de verkoop. De raad legt geen volledige kostenveroordeling op omdat de klacht maar op een klein onderdeel gegrond is..

    Lees meer
  • 20-49 CRvT

    CR 19/2700   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Geldlening aangegaan met kantoorrelatie. Werkzaamheden buiten makelaarskantoor om en zonder BTW in rekening gebracht. Ondeugdelijke facturen. Schijn gewekt van het ontvangen van dubbele betaling. Schorsing voor het geval wederom aansluiting zou worden verleend. Beslissing van andere raad van toezicht dan volgens geografische indeling. Omvang hoger beroep.   Een (inmiddels niet meer aangesloten NVM-) makelaar sluit om de betaling van aandelen in het kantoor waar hij werkzaam is, mogelijk te maken een overeenkomst van geldlening met klager, een relatie van kantoor. De aflossing van die schuld zal plaatsvinden via werkzaamheden door de makelaar voor de vastgoedonderneming van klager. Die overeenkomst wordt niet deugdelijk vastgelegd. De makelaar verricht zijn werkzaamheden buiten zijn kantoor om en factureert zonder BTW in rekening te brengen. Ook wekt hij tenminste de schijn dat hij zich voor zijn werkzaamheden meerdere keren heeft laten betalen. De Centrale Raad acht het gedrag van de makelaar zeer ernstig en legt hem vanwege het feit dat hij thans geen aangesloten makelaar meer is, een onvoorwaardelijke schorsing op voor het geval hij weer zou worden toegelaten plus een boete.

    Lees meer
  • 20-48 CRvT

    CR 20/269   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk te lage opbrengst. Volmacht tot verkoop aan derde. Klachten over communicatie.   Klager en zijn vrouw geven een makelaar opdracht tot verkoop van hun woning in verband met een echtscheiding. De vraagprijs wordt bepaald op € 325.000. Kort na die opdracht brengt klager zijn echtgenote in de woning om het leven waarna hij wordt vastgezet. Tijdens zijn opsluiting geeft hij een notarieel vastgelegde volmacht aan zijn zuster om namens hem de woning te verkopen en te leveren. Tevens wordt bepaald dat hij ook zelfstandig bevoegd blijft. Niet lang daarna wordt de woning verkocht voor € 283.500 en door de zuster van klager en de erfgenamen van zijn vrouw aan de koper geleverd. Klager is van mening dat de woning voor een te lage prijs is  verkocht. Hij voert daartoe aan dat een andere makelaar eerder een bedrag van € 365.000 noemde, maar voert daartoe geen bewijs aan. De taxatie ten behoeve van de financiering door de koper komt nagenoeg op de koopsom uit. De Centrale Raad stelt vast dat, als klager vragen had over het verkoopproces, hij zich tot zijn zuster diende te wenden. Dat de makelaar c.q. haar advocaat op zeker moment laat weten geen contact meer met klager te willen komt doordat klager de makelaar aansprakelijk stelde en zij die kwestie aan haar verzekeraar overdroeg.

    Lees meer
  • 20-47 CRvT

    CR 20/2695   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Meetinstructie qua oppervlak niet goed gevolgd. Uitvoerige overwegingen over en analyses van de diverse ruimtes in de meetinstructie.   Klagers kopen in 2015 een appartement dat door de makelaar wordt aangeboden. In diens aanbieding staat dat het woonoppervlak 105 m² bedraagt en de gebouwgebonden buitenruimtes 23 m². Als zij in verband met de verkoop in 2018 het appartement laten inmeten door een extern bureau komt een woonoppervlak van 87 m² naar voren. Het verschil is te verklaren door een bij het appartement horende tuinkamer/studeerkamer/kantoorruimte met wastafel en verwarming op de begane grond terwijl het appartement zelf op de 3e verdieping is gelegen. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de meetinstructie en hoe de verschillende daarin genoemde ruimtes gezien moeten worden. Het college concludeert dat de makelaar de benedenruimte terecht tot het woonoppervlak heeft gerekend. Bij de berekening van het aantal m²’s heeft hij echter 6 m² te veel genoteerd.

    Lees meer
  • 20-46 CRvT

    CR 19/2691   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Relatie tussen koper en de voor verkoper optredende bemiddelaar verzwegen. Relatie bemiddelaar en NVM-makelaarskantoor.   Klagers die van Turkse komaf zijn, schakelen voor de verkoop van een door hen geërfde woning een eveneens van Turkse komaf zijnde bemiddelaar in. Deze laatste heeft een overeenkomst met het makelaarskantoor (beklaagde) gesloten op het gebied van verwerving van opdrachten. De verkoopopdracht wordt op papier van beklaagde vastgelegd maar de bemiddelaar voert zijn werkzaamheden zelfstandig uit. De bemiddelaar adviseert de woning aan een professionele belegger te verkopen vanwege gebreken en achterstallig onderhoud aan de woning. Klagers stemmen hiermee in, Uit het relatiebestand van beklaagde komt een koper, een vastgoedonderneming waarvan de bestuurder de schoonvader van de bemiddelaar is. De bemiddelaar was zelf een paar jaar daarvoor mede-oprichter van die onderneming en daarvan ook bestuurder. Van deze familiaire en zakelijke relatie vertelt de bemiddelaar klager niets en ook beklaagde verzuimt dit aan klagers te melden. Deze komen hiervan pas op de hoogte als beklaagde de woning kort na de levering namens de koper te koop zet voor een aanzienlijk hoger bedrag als klager s ontvingen. Net als de raad van toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat het makelaarskantoor aan klagers belangrijke informatie heeft onthouden c.q. er niet voor zorg droeg dat de onder zijn verantwoorde-lijkheid werkzame bemiddelaar die informatie verschafte. Dat de opbrengst die klagers ontvingen niet juist zou zijn, is niet gebleken. Een taxatierapport  van een andere NVM-makelaar ligt dicht bij die koopsom.

    Lees meer
  • 20-45 CRvT

    CR 20/2688   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Meetinstructie 2013. Verschil met meetinstructie 2018 – meenemen voorzetwanden. Enige onduidelijkheid in verkoopdocumentatie.   Klagers kopen in 2014 een door beklaagde aangeboden benedenwoning waarvan het totale gebruiksoppervlak 78 m² bedraagt. Het door een extern bureau uitgebrachte meetrapport dat niet bij de verkoopdocumentatie is gevoegd, vermeldt expliciet dat op verzoek van het makelaarskantoor bij de meting is uitgegaan van een oppervlak inclusief voorzetwanden. Als klagers in verband met een voorgenomen verkoop de woning laten inmeten komt er een totaal gebruiksoppervlak van 72 m² naar voren. Klagers spreken daarop het makelaarskantoor aan die de klacht afwijst. Dat doet ook de raad van toezicht. In hoger beroep constateert de Centrale Raad dat de inmeting en verkoopinformatie correct  was. De meetinstructie anno 2013 hield geen rekening met eventuele voorzetwanden. Dat was anders in 2018 en dat verklaart het verschil.  Het college is wel van oordeel dat beklaagde, nu het ervoor koos om het meetrapport niet bij de stukken te voegen, er op bedacht had moeten zijn dat potentiële kopers zich niet realiseren dat de zichtbare gebruiksoppervlakte kleiner is dan de vermelde maatvoering. In zo verre is beklaagde te kort geschoten in zijn voorlichting.

    Lees meer