Uitspraken

  • 19-51 RvT West

      19-51 RvT West       200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Onvoldoende belangenbehartiging. Verkoopopdracht van ex-partners. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. Communicatie via één van de beide opdrachtgevers/ex-partners. Geheimhouding vertrouwelijke gegevens. Ongepast optreden.     Klager en zijn ex-partner hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun woning verstrekt. Klager verwijt beklaagde dat hij partijdig was. Beklaagde zou met de ex-partner van beklaagde goed hebben gecommuniceerd maar klager onvoldoende hebben geïnformeerd. Bovendien zou beklaagde suggestieve informatie over klager aan derden hebben verstrekt en daarmee de privacy van klager hebben geschonden.   De Raad overweegt dat nu het beklaagde bekend was dat klager en zijn ex-partner uit elkaar waren en zij samen eigenaar waren van de te verkopen woning, beklaagde in beginsel zijn beide opdrachtgevers had moeten informeren. Beklaagde heeft dit niet gedaan maar onder de onderhavige omstandigheden acht de Raad dat niet tuchtrechtelijk laakbaar. Bij de opdrachtverlening hebben klager en zijn ex-partner alleen het e-mailadres van klagers ex-partner opgegeven. De stelling van klager dat hij expliciet heeft aangegeven dat in tweevoud moest worden gecommuniceerd, is niet komen vast te staan. Voorts is niet gebleken dat klager tegen de communicatie via zijn ex-partner heeft geprotesteerd. Voor het verlengen van de termijn voor de financiering van de kopers, was in beginsel zowel van klager als van zijn ex-partner toestemming nodig. In de gegeven omstandigheden en gelet op de zeer korte verlengingstermijn (2 weken) acht de Raad het feit dat beklaagde ervan uitging dat dit uitstel de instemming van klager had, niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Nu evenmin is komen vast te staan dat beklaagde suggestieve informatie over klager aan derden heeft verstrekt, wordt de klacht ongegrond verklaard.      

    Lees meer
  • 19-48 RvT Noord

      19-48 RvT Noord       200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Onvoldoende belangenbehartiging. Sleutelafgifte zonder overleg/toestemming van opdrachtgever. Belangenverstrengeling. Afzien van strafoplegging. Gedeeltelijke kostenveroordeling.     Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Nog voordat de overdracht had plaatsgevonden heeft een cv-installateur de woning op verzoek van de koper bekeken. Klager verwijt beklaagde dat hij zonder zijn toestemming en zonder overleg de sleutel van zijn woning aan een de installateur heeft verstrekt. Daarnaast meent klager dat er sprake was van belangenverstrengeling en dat beklaagde niet integer gehandeld heeft.   De Raad overweegt dat het beklaagde niet geoorloofd was om de installateur zonder toestemming van klager in de woning te laten. De klacht is in zoverre gegrond. Van niet integer handelen of belangenverstrengeling is de Raad niets gebleken. De Raad ziet onder de onderhavige omstandigheden af van het opleggen van een tuchtrechtelijke straf. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat beklaagde heeft erkend fout te hebben gehandeld en zich serieuze moeite heeft getroost om daarvoor excuses te maken. Beklaagde heeft benadrukt dat er sprake was van een ongelukkige samenloop van omstandigheden en dat hij daarvoor niettemin alle verantwoordelijkheid aanvaardt. Tijdens zijn afwezigheid en telefonische onbereikbaarheid heeft zijn kantoormedewerker een foute keuze gemaakt. Hoewel dat de ongeoorloofdheid van de handelwijze niet wegneemt, komt daarbij betekenis toe aan de omstandigheid dat de kantoormedewerker wist dat klager en zijn echtgenote inmiddels al waren verhuisd.   In dit geval wordt volstaan met een gedeeltelijke kostenveroordeling.      

    Lees meer
  • 19-44 RvT Oost

    19-44 RvT Oost 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Omgevingsvergunning voor splitsing. Onderzoek naar de loop van leidingen onder de vloer. Klagers hebben een gedeelte van een woonboerderij gekocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar van de verkoper. De splitsing van de boerderij in twee woningen diende nog door de gemeente te worden gelegaliseerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning heeft aangeboden als “half vrijstaande woning” terwijl er feitelijk sprake was van inwoning. Daarnaast stellen klagers dat beklaagde had dienen te wijzen op het feit dat onder de vloer van de verdieping leidingen t.b.v. de aangrenzende woning liepen. De Raad stelt vast dat beklaagde klagers heeft meegedeeld dat de woning nog gesplitst diende te worden en dat daarvoor een omgevingsvergunning van de gemeente nodig was. Klagers hebben ook zelf informatie bij de gemeente ingewonnen en hebben er voor gekozen om de aanvraag van de vergunning uit te stellen. De gemeente was bereid aan de verlening van de vergunning mee te werken. Onder deze omstandigheden is de Raad van oordeel dat beklaagde niet in zijn informatievoorziening tekortgeschoten is. Mede gezien de inhoud van de door de verkoper ingevulde vragenlijst en het feit dat de loop van de leidingen niet zichtbaar was, valt beklaagde ook niet te verwijten dat hij op dit punt geen nader onderzoek heeft gedaan. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 19-32 RvT Oost

    19-32 RvT Oost Beslissing van 5 april 2019 RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MA-KELAARS NVM Onderhandelingsproblematiek – tijdens contacten met makelaar pand aan derde verkocht. Uitvoerige overwegingen gewijd aan jurisprudentie. Klager doet een bod op een woning die beklaagde in portefeuille heeft. Zijn bod wordt afgewezen maar de contacten tussen klager en makelaar blijven bestaan omdat klager zich nader gaat in-formeren. Als klager wederom een bod doet met voorbehoud van financiering en een transport-datum en beklaagde dit aan zijn opdrachtgever meedeelt, reageert deze dat hij rechtstreeks con-tact heeft gehad met een andere gegadigde die weliswaar een lager bod deed maar geen finan-cieringsvoorbehoud nodig had en ook eerder wilde transporteren. Verkoper accepteerde dat bod. Klager meent dat de makelaar onjuist optrad door o.a. met meer kandidaten tegelijk te on-derhandelen. De makelaar heeft niet gewaakt voor onjuiste beeldvorming. De Raad haalt uitvoerig de jurisprudentie op het gebied van koop en verkoop aan. Het college constateert dat de makelaar niets te verwijten valt. Het contact tussen zijn cliënt en de andere gegadigde is geheel buiten hem om gegaan.

    Lees meer
  • 19-31 RvT Zuid

    19-31 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180055) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Eigen belang – makelaar koopt zelf uit eigen opdracht. Klaagster pleegt via beklaagde onderhandelingen met betrekking tot een door beklaagde aange-boden woning. Deze onderhandelingen lopen op niets uit. Daarna verneemt klaagster dat de makelaar het pand voor zichzelf heeft gekocht. Zij meent dat de makelaar misbruik heeft gemaakt van de onderhandelingen die zij voerde. De Raad van Toezicht constateert dat het privé gebruik van een woning een uitzondering vormt in regel 6 van de Erecode (het eigen belang-artikel) maar dat een aankoop als privé persoon door de makelaar wel met zich meebrengt dat de makelaar transparant is en zeker niet als make-laar voor zijn opdrachtgever kan blijven optreden. Op beide punten is de makelaar te kort ge-schoten.

    Lees meer
  • 19-26 RvT Zuid

    19-26 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180054) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Beweerdelijk te lage taxatie. Belang van klaagster bij de klacht. Klaagster is met succes als makelaar opgetreden voor een eigenaar. In opdracht van de koper taxeert beklaagde het pand ten behoeve van de financiering. Op grond van die taxatie ontbindt de koper de overeenkomst. Klaagster is van mening dat beklaagde de woning al dan niet bewust te laag heeft gewaardeerd en voert in dat kader een aantal referentiepanden op. De stelling van beklaagde dat klaagster niet-ontvankelijk behoort te worden verklaard omdat zij geen belang bij de klacht heeft, verwerpt de Raad: de ontbinding van de koopovereenkomst kan gevolgen hebben voor de courtage en voor de relatie tussen klaagster en haar cliënt. Beklaagde bestrijdt de stellingen van klaagster. De makelaar motiveert waarom de door klaag-ster aangebrachte objecten niet als referentieobjecten kunnen dienen. Daarnaast speelt dat de door klaagster overgelegde taxaties niet zijn gevalideerd. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 19-38 CRvT

    19-38 CRvT CR 18/2675a DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Beweerdelijk te lage taxatie. Minder waarde gehecht aan hogere waardering vanwege ontbreken validatie en modelmatige rapporten. Uitbreiding klacht in hoger beroep toegestaan. Commentaar van beklaagde op taxatie van derde. Tuchtprocedure geen strategisch instrument in civiele zaak. Geen rekening gehouden met na mondelinge behandeling binnengekomen informatie. Klacht deels gegrond maar geen straf. Klager is in een echtscheiding verwikkeld. Zijn ex-echtgenote laat beklaagde een taxatie van de gezamenlijke woning verrichten. Deze komt in een gevalideerd rapport uit op een waarde ten behoeve van de financiering van € 850.000. Klager laat kort daarop een andere taxateur een rapportage uitbrengen. Deze taxateur kan de woning niet van binnen bezichtigen en schat dat de woning zeker € 925.000 kan opbrengen. Een jaar later brengt op verzoek van beide partijen een derde makelaar rapport uit; hij komt op een marktwaarde van € 975.000. Klager meent dat beklaagde een veel te lage waardering uitbracht. Verder verwijt hij beklaagde dat deze het taxatierapport van € 975000 ten behoeve van zijn ex-echtgenote gecommentarieerde waarmee beoogd werd de rechtbank te beïnvloeden. Deze actie van beklaagde acht de Centrale Raad onjuist, zeker waar haar brief enige onjuistheden c.q. inconsequenties bevat. Geruime tijd na de mondelinge behandeling deelt klager mede dat de woning voor € 1.015.000 is ver-kocht. Nu deze informatie na de zitting is binnengekomen en de klacht een taxatie van bijna 2 jaar terug omvat, houdt de Centrale Raad met deze informatie geen rekening. De taxatie van beklaagde kan de toets der kritiek doorstaan. Beklaagde heeft een uitvoerige waardering opgesteld die voldoet aan alle daaraan te stellen eisen; het rapport is bovendien gevalideerd in tegenstelling tot de beide andere rapportages. Het rapport dat op € 975.000 uitkomt ontbeert modelmatige rapporten. Dat de rechtbank de waarde van de woning op € 975.000 bepaalde, lag aan de omstandigheid dat de ex-echtgenote daar niet tijdig verweer tegen voerde. De taxatie die op € 975.000 uitkwam, is een jaar na de taxatie waarover geklaagd wordt, uitgebracht. In een jaar tijd zijn de prijzen ter plaatse met ca 10 % gestegen en dat makt het verschil tussen beide taxaties een stuk kleiner. De Centrale Raad merkt verder op dat de taxatie van beklaagde in verband stond met financiering en dat wil nog wel eens tot een conservatievere waardering leiden dan de bepaling van een marktwaarde. Klager had verzocht om spoedige behandeling van zijn klacht omdat de in zijn ogen te lage taxatie mogelijk een rol zou spelen in de echtscheidingsprocedure. De Centrale Raad merkt daarover op dat een tuchtprocedure niet is bedoeld als strategisch instrument om het civiele belang van een partij in een geschil met derden te dienen. De Centrale Raad geeft uitvoerig aan waarom het geen maatregel oplegt hoewel de klacht deels ge-grond is.

    Lees meer
  • 19-37 CRvT

    19-37 CRvT CR 18/2684 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Klacht NVM-makelaar tegen collega. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Geen kostenveroordeling van behandeling in hoger beroep. Klager krijgt opdracht tot verkoop van een woning die gelegen is naast het kantoor en woonhuis van beklaagde. Als klager zijn collega hierover informeert, schrikt deze en brengt een bezoek aan zijn buurman omdat hij wil weten of er een speciale reden is dat deze een andere makelaar in de arm nam dan hem zijn buurman. Ook is beklaagde bevreesd dat het feit dat hij als buurman niet de verkoopopdracht krijgt, tot verhalen in zijn omgeving zal leiden. Na het gesprek met zijn buren besluit de verkoper beklaagde alsnog de verkoopopdracht te gunnen en die aan klager in te trekken. Klager heeft hierover gesprekken met beklaagde maar leidt niet tot een bevredigende oplossing waarop klager een klacht tegen zijn collega indient. Net als de raad van toezicht acht de Centrale Raad de klacht gegrond. Weliswaar heeft beklaagde zijn buren erop gewezen dat zij bepalen aan wie de opdracht wordt gegeven, hij heeft door zijn bezoek aan de buren deze in een lastig parket gebracht en zo deze betrokken in een collegiaal conflict. Nu het een conflict tussen twee NVM-makelaars betreft en ook lager heeft bijgedragen aan escalatie van het conflict, veroordeelt de Centrale Raad beklaagde niet in de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep.

    Lees meer
  • 19-36 CRvT

    19-36 CRvT CR 18/2686 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Meetinstructies gebruiksoppervlakte woningen en bruto inhoud. Gebruikmaking van extern deskundige. Vestiging makelaar(skantoor) en bevoegd tuchtcollege. Tenaamstelling kantoor. Datum uitspraak en datum verzending. Klager koopt een woning die door beklaagde wordt aangeboden. In de verkoopbrochure wordt als bruto inhoud vermeld 430 m3. Die maatvoering is opgesteld door een deskundig extern bureau. Omdat beklaagde denkt dat die maatvoering te groot is, bevraagt hij het extern bureau. Dit bevestigt zijn eerdere bevindingen. Na de overdracht ontstaat tussen koper en verkoper discussie over de inhoud van de woning. Een door klager ingeschakelde architect komt lager uit – 362 m3 en nog een andere derde komt op 367 m3. Klager verwijt de makelaar onjuiste informatie. Tevens meent hij dat de makelaar verwarring zaait over de tenaamstelling van de onderneming. De Centrale Raad constateert dat de makelaar de Meetinstructie bruto inhoud heeft gehanteerd. Deze is in samenwerking tussen makelaarsorganisaties, de VNG en de waarderingskamer opgesteld als praktische handleiding voor metingen volgens de NEN-norm 2580 en wijkt daarvan op enkele punten iets af. Deze bruto inhoudinstructie is door de NVM, in tegenstelling tot die inzake gebruisoppervlaktes, niet verplicht gesteld, maar is wel een breed gedragen norm voor het uniform vaststellen van de inhoud van een woning. Waar een makelaar in beginsel mag vertrouwen op de metingen van een extern deskundig bureau en vaststaat dat het onderhavige bureau deskundig is, mocht de makelaar afgaan op diens metingen. Het makelaarskantoor maakt deel uit van een organisatie met meerder vestigingen in het land en maakt daarbij gebruik van diverse handelsnamen. Niet gebleken is dat er onduidelijkheid bestaat over de rechtspersoonlijkheid van de vestiging(en) en dat beklaagde heeft bijgedragen aan onjuiste beeldvorming over zijn onderneming. Bij een onderneming met meerdere vestigingen die onder verschillende raden van toezicht vallen, is zowel de raad bevoegd waar de hoofdvestiging onder valt, als die waar de nevenvestiging onder valt. Als locale kennis vereist is, zoals bijvoorbeeld bij taxaties, kan het de voorkeur verdienen dat de klacht wordt beoordeeld door de raad waaronder vestiging ressorteert waar het gedrag waarover geklaagd wordt, plaatsvond. De Centrale Raad merkt tenslotte op dat als datum van de uitspraak wordt vermeld de datum van de hoorzitting. Dit kan niet juist zijn waar na de zitting een concept-uitspraak wordt opgesteld die na eventueel commentaar van de leden wordt aangepast en na accoordbevinding wordt ondertekend en verzonden. Het is juister, want in overeenstemming met de gang van zaken, als datum van de uitspraak wordt vermeld de dag waarop de definitieve tekst wordt vastgesteld. Nu klager daarvan geen nadeel ondervond, verbindt de Centrale Raad hieraan geen gevolgen.

    Lees meer
  • 19-35 CRvT

    19-35 CRvT CR 18/2685 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Makelaarskantoor en zzp-er. Reikwijdte beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Onduidelijke kantoorbezetting. Onjuiste handelingen makelaarskantoor na beëindiging relatie. Hoger beroep bij verkeerde instantie ingediend. Klaagster, NVM-makelaar, sluit in maart 2014 een samenwerkingsovereenkomst met een makelaars-kantoor, lid NVM. Na diverse gerezen problemen zegt klaagster het samenwerkingsverband op tegen 1 september 2016. Daarop stelt beklaagde haar per 8 juli op non-actief. Het kantoor gunt klaagster wel die cliënten die zij heeft ingebracht, maar sluit klaagster zonder overleg af van haar e-mailaccount bij het kantoor en verwijdert de panden van die cliënten van Funda. Daardoor is klaagster geschaad in haar communicatie met deze opdrachtgevers en zijn ook de belangen van deze geschaad. Dit acht de Centrale Raad, net als de raad van toezicht, tuchtrechtelijk laakbaar. In de klacht dat beklaagde niet tijdig zorg heeft gedragen dat klaagster onder de beroepsaansprakelijk-heidsverzekering van beklaagde viel, is klaagster niet-ontvankelijk. Of iets of iemand onder een verzekering valt is een kwestie van civielrechtelijke aard. De NVM-bepaling dat elk lid verplicht is verzekerd te zijn voor beroeps-en bedrijfsaansprakelijkheid, betekent niet dat het NVM-lid ervoor moet zorgen dat de zzp-er die werkzaamheden voor dat lid verricht, is meeverzekerd.. In haar klacht dat de vestigingen van beklaagde niet onder bevoegde leiding stonden, dat niet-gekwalificeerde personen makelaarswerkzaamheden verrichten en dat personen op de website vermeld werden die daar niet tot nauwelijks werkzaam waren, is klaagster niet-ontvankelijk. Deze klacht is ontstaat nadat tussen klaagster en beklaagde een conflict was ontstaan. Kennelijk is het indienen van een klacht over naleving van interne NVM-regels onderdeel van het conflict geworden. De controle op de naleving van de regels over kantoorbezetting is aan de Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM. Bovendien moet er rekening mee gehouden worden dat onjuiste kantoorsituaties ook wel eens onder de verantwoordelijkheid van klaagster zouden kunnen vallen. Tenslotte heeft beklaagde naar aanleiding van de uitspraak van de raad van toezicht haar lidmaatschap van de NVM per 1 juli 2018 beëindigd zodat een eventuele onjuiste situatie thans van geen belang meer is. Beklaagde heeft haar beroepsschrift ten onrechte aan het NVM-bureau gericht. Dat dient sinds enige tijd te geschieden bij de Stichting Tuchtrechtspraak; de uitspraak van de raad van toezicht bevat wat dit betreft een onjuistheid. Waar het beroepsschrift nog wel binnen de appèltermijn bij de NVM binnenkwam, is beklaagde ontvankelijk in haar beroep.

    Lees meer