Uitspraken

  • 18-107 Rvt Zuid

    18-107 RvT Zuid 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Ontbreken van schriftelijke toelichting bij koopovereenkomst. Klagers hebben een huis gekocht. Beklaagde trad daarbij op als verkopend makelaar. In de koopovereenkomst was t.b.v. de verkoper een ontbindende voorwaarde opgenomen. Beklaagde heeft namens de verkoper een beroep op deze voorwaarde gedaan waardoor de verkoop alsnog niet is doorgegaan. Klagers verwijten beklaagde dat hij heeft verzuimd om hen de schriftelijke toelichting op de koopovereenkomst te verstrekken. Ook verder zou beklaagde geen dan wel onvoldoende toelichting op de overeenkomst hebben verstrekt. De Raad stelt vast dat de klacht mede gericht is op de verkrijging van schadevergoeding. De Raad is niet bevoegd daarover te oordelen. Een dergelijk oordeel is van civielrechtelijke aard en is voorbehouden aan de gewone rechter. De Raad overweegt voorts dat beklaagde heeft erkend geen schriftelijke toelichting op de getekende overeenkomst te hebben verstrekt. De overeenkomst werd opgesteld volgens het NVM-model en de toelichting vormt een onderdeel van deze overeenkomst. Beklaagde had daarom aanstonds èn geheel eigener beweging aan klager ook de in de overeenkomst genoemde ‘Toelichting op de koopovereenkomst voor de consument’ móeten verstrekken en de klacht is in zoverre gegrond. Het feit dat geen schriftelijke toelichting werd verstrekt impliceert echter op zichzelf nog niet dat het onbegrip van klager over de (reikwijdte) van de in de overeenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde ook aan beklaagde te verwijten valt. Immers als klager al niet helemaal wist/begreep wat hij tekende dan had het uiteraard op zijn weg gelegen om vóór de ondertekening eerst zélf informatie c.q. antwoord op zijn eventuele vragen te krijgen. Klager heeft erkend dat hij de overeenkomst zonder meer heeft geaccepteerd/getekend en dat komt voor zijn eigen risico en valt beklaagde niet te verwijten.

    Lees meer
  • 18-106 RvT Amsterdam

    18-106 Rvt Amsterdam 203 ERECODE Belangenverstrengeling. Makelaar verkoopt eigen woning via het makelaarskantoor waarvoor hij werkzaam is. Klager heeft via zijn aankoop makelaar een bod op de woning van beklaagde uitgebracht. De woning werd te koop aangeboden door het makelaarskantoor waaraan beklaagde zelf als makelaar verbonden is. Nadat het bod van klager mondeling was geaccepteerd ontving beklaagde van een derde een hoger bod en heeft hij de woning aan deze derde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij hem niet in de gelegenheid heeft gesteld om zijn bod te verhogen. Klager meent dat beklaagde in strijd met de Erecode van de Vereniging gehandeld heeft. De Raad is met klager van oordeel dat beklaagde door zijn handelwijze de artikelen 1 en 4 van de Erecode heeft overtreden. Door bij de verkoop van zijn woning gebruik te maken van het kantoor waaraan hij zelf als makelaar verbonden is, heeft beklaagde bij potentiële gegadigden de indruk gewekt dat hij als makelaar-verkoper van de woning optrad. De omstandigheid dat beklaagde tijdens de bezichtiging aan klager heeft meegedeeld dat hij de eigenaar van de woning was doet daaraan niet af. Ook voor een makelaar die zijn eigen huis verkoopt en daarbij gebruik maakt van de diensten van zijn kantoor geldt de Erecode van de Vereniging. In artikel 1 van de Erecode is bepaald dat de makelaar in zijn communicatie dient te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie. Door zijn handelwijze heeft beklaagde het bepaalde in genoemd artikel overtreden. Op beklaagde rustte ook de verplichting om klager op de hoogte te stellen van de bieding van de uiteindelijke koper van de woning, zodat klager de kans zou hebben gehad een hoger bod uit te brengen. Door dit na te laten heeft beklaagde tevens het bepaalde in artikel 4 van de Erecode overtreden.

    Lees meer
  • 18-105 RvT West

    18-105 RvT West 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Beklaagde is namens de erven van de overleden eigenaar betrokken geweest bij de verkoop van een woning. Klaagster kende de eigenaar. Klaagster verwijt beklaagde dat hij bij de verkoop geen rekening heeft gehouden met het testament van de eigenaar waarin zij genoemd zou zijn. Daarnaast stelt klaagster dat beklaagde de woning in een telefoongesprek aan haar heeft verkocht. De Raad stelt vast dat van het door klaagster genoemde testament niets is gebleken en klaagster daarvoor geen (begin van) bewijs heeft aangedragen. Ook is uit niets gebleken dat beklaagde de woning telefonisch aan klaagster heeft verkocht. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan en de klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-104 RvT Amsterdam

    18-104 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Medelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste informatie over verloop en kosten van renovatie. Verbod van beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar om contact te hebben met wederpartij. Klagers hebben een appartement gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoopster. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen onjuiste informatie heeft verstrekt over (het tijdspad van) de uit te voeren renovatiewerkzaamheden. Ook zou beklaagde ten onrechte hebben aangegeven dat de maandelijkse servicekosten zouden worden verlaagd. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat hij niet heeft deelgenomen aan het gesprek tussen klagers en de verkoopster over de gerezen meningsverschillen. Beklaagde heeft aangegeven dat zijn verzekeraar bezwaar had tegen zijn deelname aan dat gesprek maar volgens klagers kan beklaagde zich daarachter niet verschuilen. Voor de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde klagers onjuist heeft geïnformeerd over het tijdstip waarop de renovatie zou worden uitgevoerd. Ook m.b.t. de mededeling over de servicekosten valt beklaagde geen verwijt te maken, aangezien een en ander ook in de koopovereenkomst tussen klagers en de verkoopster is vastgelegd. De Raad gaat er verder van uit dat zowel klagers als beklaagde niet op de hoogte waren van het feit dat tijdens een eerdere vergadering van de VvE, aan de orde was geweest dat de voorgenomen renovatie duurder uitviel en dat daarvoor onvoldoende geld in kas was. Ambtshalve merkt de Raad overigens wel op dat het op de weg van beklaagde had gelegen om aan klagers mee te delen dat die vergadering van de VvE geweest was, maar dat daarvan nog geen notulen voorhanden waren. Ook had beklaagde zich beter bewust dienen te zijn van het feit dat de verkoopster, die belang had bij de verkoop van haar appartement, tevens voorzitster van de VvE was. Beklaagde had niet zonder meer mogen afgaan op de mededeling van verkoopster dat er tijdens bovengenoemde vergadering ‘niets bijzonders’ aan de orde was gekomen. Tenslotte wordt overwogen dat de Raad er mee bekend is dat in de verzekeringsvoorwaarden van beroepsaansprakelijkheidsverzekeraars doorgaans een clausule is opgenomen, inhoudende dat het de verzekerde niet is toegestaan om buiten de verzekeraar om zelf contact te hebben met de persoon door wie de verzekerde aansprakelijk is gesteld. Ook dit verwijt van klagers treft derhalve geen doel.

    Lees meer
  • 18-103 RvT West

    18-103 RvT West 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Onafhankelijkheid. (Schijn van) belangenverstrengeling. Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Nog voordat de levering van klagers woning plaatsvond, zijn er contacten geweest tussen de kopers en beklaagde die verband hielden met de verkoop van de oude woning van de kopers. Klager verwijt beklaagde dat zij de schijn heeft gewekt dat zij gedurende het verkoopproces “twee heren heeft gediend” door zowel de belangen van klager als de belangen van de kopers te behartigen. De Raad stelt vast dat beklaagde nog voordat de levering van klagers woning had plaatsgevonden, in commercieel contact is getreden met de kopers. In het kader van een juiste behartiging van de belangen van klager, had het op de weg van beklaagde gelegen om de toenadering door de kopers en hun verzoek richting beklaagde om op te treden als verkopend makelaar voor hun oude woning, met klager te delen. Door dit na te laten en reeds voor de datum van levering in commercieel contact te treden met de kopers, is voor klager de schijn van belangenverstrengeling ontstaan. Door haar contacten met de kopers voort te zetten alvorens de levering van de woning van klager was afgerond en dit niet aan klager kenbaar te maken heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Beklaagde had, om iedere schijn van belangenverstrengeling te voorkomen, toestemming aan klager moeten vragen. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 18-102 RvT Amsterdam

    18-102 Rvt Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Mededelings- en onderzoeksplicht. Erfdienstbaarheid van weg t.b.v. het naburige perceel. Klagers hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun boerderij verstrekt. Op de door beklaagde aan klagers verstrekte NVM-vragenlijst hebben klagers aangegeven dat er sprake was van een recht van overpad. Nadat de boerderij was verkocht heeft de notaris de leveringsakte opgesteld. Daarin werd door de notaris aangegeven dat er sprake was van een erfdienstbaarheid van weg t.b.v. het naastgelegen perceel. Volgens de kopers had beklaagde hen laten weten dat er geen erfdienstbaarheid op het perceel rustte. Om de verkoop toch door te kunnen laten gaan, is met de kopers een regeling getroffen. Klagers verwijten beklaagde dat hij heeft nagelaten om nader onderzoek te doen naar het door klagers in de vragen lijst genoemde recht van overpad. De Raad stelt vast dat het onder de onderhavige omstandigheden op de weg van beklaagde had gelegen om nader onderzoek te doen naar hetgeen bij het Kadaster bekend was omtrent de toegankelijkheid van de naastgelegen percelen. Bij raadpleging van het Kadaster zou het in 2003 gevestigde recht van overpad naar voren gekomen zijn. Door dit onderzoek na te laten heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-50 RvT amsterdam

    18-50 RvT Amsterdam 203 ERECODE Collegialiteit. Beëindiging samenwerkingsverband. Onvoldoende gekwalificeerde medewerkers. Beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Oneerlijke concurrentie. Onvoldoende communicatie. Klaagster (lid NVM) heeft in 2014 een samenwerkingsovereenkomst met een makelaarskantoor (beklaagde) gesloten. Na twee jaar heeft klaagster dit samenwerkingsverband opgezegd. Klaagster maakt beklaagde verschillende verwijten en stelt dat beklaagde op die punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Gelet op de gemaakte verwijten stelt de Raad vast dat klaagster pas sinds januari 2015 op de polis van beklaagde verzekerd is geweest voor beroepsfouten. Door klaagster niet direct bij de inwerkingtreding van de overeenkomst als verzekerde op haar polis te doen opnemen, heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Ook de klacht dat beklaagde, ondanks een eerdere waarschuwing door de Vereniging, werkzaamheden laat verrichten door niet (voldoende) gekwalificeerde en gecertificeerde medewerkers, wordt gegrond geacht. Dat beklaagde zich heeft schuldig gemaakt aan oneerlijke concurrentie is niet gebleken. Voorts stond het beklaagde vrij om klaagster, na het beëindigen van hun samenwerking, af te sluiten van het binnen de onderneming van beklaagde gebruikte computerdatasysteem. De Raad acht wel tuchtrechtelijk laakbaar dat beklaagde niet op duidelijke wijze met klaagster heeft gecommuniceerd over de verwijdering van Funda van panden van door klaagster zelf aangebrachte opdrachtgevers. Hierdoor was klaagster niet in staat de verdere gang van zaken rond de bewuste opdrachten met haar opdrachtgevers te bespreken. Tenslotte heeft beklaagde ook tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door het persoonlijk e-mailadres dat klaagster bij beklaagde hanteerde aan te houden zonder daarbij te vermelden dat klaagster niet meer voor haar werkzaam was.

    Lees meer
  • 18-99 CRvT

    18-99 CRvT CR 17/2641 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Taxatie beweerdelijk te hoog. Meetinstructie niet gevolgd. Onzorgvuldigheden in rapport en de getaxeerde waarde. Klager die in een echtscheiding is verwikkeld, is van mening dat de taxatie die door beklaagde op verzoek van zijn ex-partner is opgesteld te hoog is. De door hem ingeschakelde taxateur komt op € 345.000 terwijl beklaagde op € 380.000 komt. Met de raad is de Centrale Raad is van oordeel dat beklaagde in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen ondanks het feit dat het rapport enige onzorgvuldigheden bevat. Die hebben niet noodzakelijkerwijs tot gevolg dat de waardering niet juist zou zijn. Het college weegt daarbij mee dat de makelaar al sinds jaar en dag ter plaatse is gevestigd, dat het getaxeerde object heel dichtbij het makelaarskantoor ligt, dat het een courant pand betreft en dat het taxatierapport van de andere makelaar minder inzichtelijk is, Wel valt beklaagde te verwijten dat hij het woonoppervlak en de inhoud van de woning onjuist heeft vermeld en de meetinstructie niet heeft gevolgd. Ook is waardepeildatum onjuist in het rapport vermeld.

    Lees meer
  • 18-98 CRvT

    18-98 CRvT CR 18/2651 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Meetinstructie. Inmeting door derde op grond van plattegronden. Toetsing meetrapport door makelaar. Een makelaar krijgt de verkoopopdracht van een woning. Hij laat door een extern bureau waarvan hij regelmatig gebruik maakt, plattegronden met maatvoeringen maken. Daaruit komt een woonoppervlak van 146 m2 naar voren hetgeen de makelaar in zijn aanbieding opneemt. Twee jaar nadat klagers de woning hebben betrokken, komen zij tot de ontdekking dat het woonoppervlak niet kan kloppen. Een door hen ingeschakeld bureau komt op 129 m2. De Centrale Raad is van oordeel dat een makelaar voor inmetingen een als gerenommeerd bekend staan extern bureau mag inschakelen. Hij dient diens meetrapport wel marginaal te toetsen. Vaststaat dat in dit geval het extern bureau niet ter plaatse is geweest om inmetingen te verrichten. Reeds hierom had de makelaar niet zonder meer op diens rapport mogen afgaan en diens bevindingen in zijn aanbieding mogen opnemen. De makelaar had zelf de woning volgens de NEN-norm 2580 moeten opmeten.

    Lees meer
  • 18-97 CRvT

    18-97 CRvT CR 18/2660 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Gespannen situatie tussen verkoper en buurvrouw. Fysiek contact tussen makelaar en klaagster. Klacht gegrond maar geen straf en geen kostenveroordeling. De makelaar heeft een verkoopopdracht van iemand die in een gespannen situatie met haar buurvrouw leeft. Tijdens een bezichtiging staat de buurvrouw (klaagster) in de voortuin van het te verkopen pand te schreeuwen hetgeen voor de kijkers geen prettige ervaring is. Teneinde de zaak te de-escaleren dwingt de makelaar de buurvrouw met zachte drang - naar zijn zeggen zonder haar aan te raken - naar buiten. Klaagster beweert dat de makelaar haar met veel geweld naar buiten heeft gewerkt en deed daartoe aangifte bij de politie. Het OM seponeerde de klacht. De Centrale Raad constateert dat de feitelijke gang zaken niet is vast te stellen. Waar de makelaar erkent dat hij vlak vóór klaagster is gaan staan en langzaam naar voren is gelopen waardoor klaagster naar achteren moest, stelt het college vast dat ondanks zijn begrip voor de gespannen situatie de makelaar zich niet op die manier had moeten opstellen. De klacht blijft gegrond doch het college ziet geen aanleiding voor oplegging van een straf of voor een kostenveroordeling in hoger beroep.

    Lees meer