Uitspraken

  • CR 16/2614 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.   Opzegging lidmaatschap en aansluiting. Wanbetaling is opzeggingsgrond, heimelijke opname gesprekken niet. Ontvankelijkheid beroep.   De NVM heeft het lidmaatschap van een makelaarsonderneming opgezegd vanwege grote en langdurige betalingsachterstand. De stelling van de NVM dat het beroep tegen de opzeggingen niet op de formeel niet juiste wijze is geschied, gaat niet op. Bij een zo zware beslissing als een opzegging moeten niet te zware eisen aan de inhoud van het beroepsschrift worden gesteld. Het beroep is dus ontvankelijk. Het verweer dat de NVM een deel van de schuld zou hebben kwijtgescholden, dat geen lidmaatschapsgelden verschuldigd zijn gedurende een drooglegging, dat het maximale bedrag aan schuld niet is overschreden of dat de NVM gehouden zou zijn om een betalingsregeling te treffen, faalt. Nu de opzegging van de aansluiting louter is gebaseerd op het feit dast de makelaar heimelijk een opname heeft gemaakt van een zitting van de voorzitter van de Centrale Raad, kan weliswaar gezegd worden dat dit hoogst onfatsoenlijk is, maar is niet voldoende om een opzegging van de aansluiting te rechtvaardigen.    

    Lees meer
  • CR 15/2586 CRvT

    DE VOORZITTER VAN DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM   Beroep tegen drooglegging te laat ingesteld. Besluit tot weigering om drooglegging op te heffen in redelijkheid genomen. Facturen van aan de NVM gelieerde ondernemingen. Niet-opeisbare tegenvorderingen. Bij voortduring stukken ook na de gestelde termijnen indienen en e-mails en telefoons plegen. Advies om zich over NVM-lidmaatschap te beraden vanwege ontbrekend vertrouwen in de vereniging.   De NVM heeft wegens langdurige wanbetaling een makelaarskantoor droog gelegd (uitgesloten van levering van goederen diensten en de uitwisseling). Het kantoor is aanzienlijk te laat tegen dit besluit opgekomen. De makelaar stelt brieven, zowel aangetekend als per gewone post nimmer te hebben ontvangen. Nu een bericht dat er tevergeefs een aangetekend stuk bezorgd is, op het kantooradres is achtergelaten en op het postkantoor 3 weken ter afhaling heeft gelegen, komt dit voor rekening van het kantoor. Het beroep tegen de maatregel is niet-ontvankelijk. De inhoudelijke beoordeling van het droogleggingsbesluit komt hierdoor niet meer aan de orde. De voorzitter van de Centrale Raad beoordeelt nog wel of de NVM in redelijkheid kon weigeren de drooglegging op te heffen. Dit is het geval. Er is sprake van een aanzienlijke schuld, waaronder facturen van aan de NVM verbonden ondernemingen zoals het SOM. I.t.t. wat de makelaar stelt, zijn deze te beschouwen als vorderingen van de NVM. Dat geldt ook voor veroordelingen in proceskosten na tuchtzaken. De door de makelaar bij de NVM ingediende tegenvorderingen zijn niet-opeisbaar. De NVM bestrijdt deze. Het oordeel daarover is aan de gewone rechter. De voorzitter merkt ten overvloede op dat het kantoor c.q. de makelaar bij voortduring stukken indient, ook na de gestelde termijnen, e-mails verstuurt en telefoontjes pleegt waarin zij nogal dwingend optreedt en een fors beslag op de tijd en aandacht van het secretariaat legt. Ook geeft de makelaar aan geen vertrouwen in de NVM en de tuchtrechtspraak te hebben. Hij geeft haar in overweging het NVM-lidmaatschap en aansluiting zelf op te zeggen.  

    Lees meer
  • CR 14/2550 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.   Intrekken van opdracht en afmelden object. Niet duidelijk of opdracht is ingetrokken. Aankondiging door raad van toezicht van hogere straf bij nieuwe klacht.   Een makelaarskantoor krijgt in 2008 samen met twee andere kantoren opdracht om een aantal appartementen te verkopen. In februari 2012 deelt de opdrachtgever de makelaar mee dat al in 2010 in overleg is besloten de opdracht in te trekken. Naar aanleiding van in december 2012 door de makelaar verzonden betalingsherinneringen deelt de verkoper mee dat er van een verkoopopdracht geen sprake is en verzoekt hij de objecten van Funda te halen. De makelaar voldoet hieraan niet. In oktober 2013 doet de nieuwe eigenaar van de objecten hetzelfde verzoek. De makelaar deelt hierop mede op welke formele wijze de opdracht kan worden ingetrokken. Als de makelaar ook dan de panden niet afmeldt, doet de NVM dit ambtshalve en dient een klacht in. De raad van toezicht acht deze gegrond en kondigt aan dat bij een hernieuwde gegrond bevonden klacht niet meer volstaan kan worden met de lichtste straf. De Centrale Raad kan bij ontkenning van de makelaar dat zij kennis nam van de intrekking van de opdracht in februari 2013 niet vaststellen of deze daadwerkelijk is gedaan nu deze per e-mail is verzonden. Bovendien is er ook na die datum nog contact tussen makelaar en opdrachtgever geweest. Dat de makelaar in oktober 2013 aan de nieuwe eigenaar van de objecten meedeelde hoe op de formeel juiste wijze de opdracht moet worden ingetrokken zou alleen dan verwijtbaar zijn als de makelaar had moeten begrijpen dat van een opdracht geen sprake (meer) was, hetgeen niet vaststaat. Voor de waarschuwing die de raad van toezicht gaf bij een nieuwe klacht is geen plaats. Een tuchtrechter kan niet op voorhand een zwaardere straf in het vooruitzicht stellen als passend is voor de klacht.  

    Lees meer
  • CR 14/2251 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.   Met vertraging nakomen bindend advies. Doen escaleren van een geschil. Verwijderen van promotiefilm van YouTube.   Een makelaar krijgt van klager de opdracht tot verkoop van zijn woning. Afgesproken wordt dat geen courtage verschuldigd zal zijn als de verkoper na 12 maanden zijn opdracht intrekt. Als deze dat na ruim 16 maanden doet, zendt de makelaar een nota voor intrekkingskosten. Klager legt het hierover ontstane geschil voor aan de Geschillencommissie Makelaardij die hem in  het gelijk stelt. De makelaar dient ook het door klager betaalde klachtgeld aan klager te vergoeden. Dit weigert zij aanvankelijk met het argument dat zij haar advocaat wil raadplegen om het bindend advies eventueel aan te tasten. Pas nadat de Geschillencommissie en de NVM zich ermee bemoeien, betaalt de makelaar het klachtgeld alsnog. Net als de raad van toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat de makelaar het geschil over een op zich futiel bedrag heeft laten escaleren. Als zij het bindend advies had willen aantasten had zij dat met voortvarendheid moeten doen. Het verweer van de makelaar dat zij het promotiefilmpje van klagers woning niet van YouTube kan verwijderen omdat zij het wachtwoord kwijt is, gaat niet op. Als een professioneel dienstverlener van zo’n medium gebruik maakt, dient hij er voor te zorgen dat hij de zaken die hij erop zet, er ook weer van kan verwijderen.

    Lees meer
  • CR 11/2391 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM   Opzegging lidmaatschap en aansluiting. Enkele feit van veel klachten en geschillen niet voldoende voor opzegging.   De NVM heeft het lidmaatschap van een makelaarsonderneming en de aansluiting van de enige daaraan verbonden makelaar opgezegd op grond van het feit dat beide in een lange reeks van jaren een grote hoeveelheid en geschillen hebben veroorzaakt. Een en ander is terug te voeren op een wijze van communiceren en een extreme achterdocht. Nu de NVM niet concreet aangeeft welke (vorm van) communicatie tot de klachten hebben geleid, heeft de NVM haar stelling niet voldoende onderbouwd en slaagt het beroep tegen de opzeggingen.

    Lees meer
  • CR 09/2229 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.   Intrekking opdracht. Aangetekend verzonden post niet afgehaald, wel reactie op e-mail.   Klaagster is ontevreden over de dienstverlening van de makelaar bij de verkoop van haar woning. Zij kondigt per e-mail aan de relatie te zullen beëindigen en bevestigt die opzegging enige dagen later per aangetekend schrijven. Het blijft onduidelijk of dit daadwerkelijk is gebeurd. Enige weken later deelt klaagster  - in haar visie nogmaals -  per e-mail mede de opdracht in te trekken en bevestigt dit per aangetekende brief. Die brief wordt door de makelaar niet afgehaald. Nu de makelaar wel op de e-mail van diezelfde dag met dezelfde inhoud als de brief reageerde, valt haar niet te verwijten dat zij de aangetekend verzonden brief niet afhaalde. Nu niet vaststaat dat al eerder een aangetekend schrijven door klaagster is verzonden, valt de makelaar evenmin te verwijten dat zij daarop niet reageerde.

    Lees meer
  • 20-85 RvT West

    Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak d.d. 29 september 2020   Afwijking tussen concept-koopovereenkomst en definitieve – ander kadastraal perceel en kleinere perceelsgrootte.   Klagers kopen woning die door beklaagde wordt aangeboden. De perceelgrootte be-draagt volgens de verkoopdocumentatie 465 m². Klagers zijn enthousiast over de woning en besluiten tot aankoop. In de concept-koopovereenkomst wordt genoemde 465 m² genoemd. Bij gelegenheid van een bezoek voor enige opmetingen krijgen klagers de definitieve koopakte welke zij ondertekenen. Twee maanden later vindt de overdracht plaats. Enige tijd daarna ontdekken klagers dat zij geen eigenaar zijn geworden van een strook van 123 m² die bij de verkoopster in eigendom is gebleven. Klagers hebben weliswaar het recht van overpad maar zij mogen er geen auto parkeren. Dan blijkt dat de definitieve koopakte afwijkt van het eerdere concept. Er is sprake van een ander kadastraal perceel en een kleiner oppervlak. De makelaar kan niet achterhalen waardoor een en ander is gebeurd. Hoe dit ook ge-beurd mag zijn, de raad rekent het de makelaar aan. Hij had erop toe moeten zien dat er tussentijds wijzigingen in de stukken werden aangebracht en klagers daarover moeten inlichten. Dat klagers zelf hun onderzoeksplicht hebben verzaakt, zoals de makelaar stelt, gaat niet op.  

    Lees meer
  • 20-84 RvT West

    Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak d.d. 21 september 2020   RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENING VAN MAKELAARS NVM   Meetinstructie niet gevolgd. Af en toe als wachtruimte gebruikte garage tot woonoppervlak gerekend.   Klagers kopen in 2012 een woning die door beklaagde wordt aangeboden. In de ver-koopdocumentatie wordt een woonoppervlak van 165 m² vermeld. Als klagers in 2017 besluiten om de woning te verkopen komt de door hen ingeschakelde makelaar tot een woonoppervlak van 145 m². Twee andere in opdracht van klagers uitgevoerde metingen komen tot nagenoeg dezelfde uitkomst. De makelaar stelt dat de garage tot het woonoppervlak is gerekend omdat deze als wachtruimte voor de in het huis gevestigde schoonheidssalon wordt gebruikt. Dit ver-weer gaat niet op nu uit de foto’s van de garage duidelijk blijkt dat deze als stalling e.d. dient. Verder blijkt dat het maar sporadisch voorkwam dat er klanten moesten wachten. De makelaar geeft toe dat er bij het berekenen van het zolderoppervlak met een rolmaat te weinig rekening is gehouden met het schuine dak. De klacht is gegrond.  

    Lees meer
  • 20-83 RvT Amsterdam

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Klaagster en haar (voormalig) partner hebben beklaagde in 2010 een opdracht tot verkoop van hun appartement gegeven. Klaagster heeft deze opdracht enige tijd later weer ingetrokken omdat zij ontevreden was over de dienstverlening door beklaagde. Kort daarop heeft klaagster het appartement zelf verkocht. Beklaagde kwam erachter dat de koper eerder door hem was aangedragen en eiste alsnog betaling voor zijn diensten. Klaagster en beklaagde hebben daar in 2011 en 2012 enige tijd contact over gehad. Klaagster heeft daarbij uiteindelijk een voorstel gedaan om de zaak minnelijk te regelen. Op dit voorstel is door beklaagde nimmer gereageerd. Vervolgens werd klaagster in 2019 door een incassobureau benaderd voor betaling van de vordering van beklaagde. Hierop heeft zij een klacht ingediend bij de Raad. De Raad oordeelt twee van de drie klachten van klaagster gegrond en legt beklaagde de maatregel van berisping op. Daarnaast krijgt beklaagde een boete.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 11/20

    Lees meer
  • 20-82 RvT Amsterdam

    200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER. Klagers hebben eind 2017 contact gehad met beklaagde over de mogelijke verkoop van hun woning. In 2018 wordt de opdracht tot verkoop van de woning ondertekend. Er worden een aantal werkzaamheden verricht, waaronder het maken van foto’s. Omdat klagers nog op zoek zijn naar een andere woning wordt de verkoop nog niet opgestart. Als beklaagde vervolgens in 2019 naar de stand van zaken vraagt, merken klagers op dat zij graag contact willen met de medewerker die zij in 2017 hebben ontmoet. Deze is niet meer werkzaam bij beklaagde. Na enige communicatie over en weer besluiten klagers niet met een nieuwe medewerker van beklaagde samen te willen werken. Zij willen de overeenkomst beëindigen. Beklaagde stuurt hierop een rekening. Daar zijn klagers het niet mee eens. Bovendien klagen klagers over de communicatie van de zijde van beklaagde. De Raad oordeelt in deze procedure dat zij geen oordeel kan geven over de hoogte van de eindafrekening. Dit is voorbehouden aan de burgerlijk rechter. Wel acht de Raad de klacht omtrent de communicatie door beklaagde gegrond.     Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 12/20

    Lees meer