Uitspraken

  • 20-79 RvT Zuid

    (Zaaknummer:RvTZ20200064)   Ondeugdelijke taxatie: niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Klager, zijn zoon en twee broers van klager zijn aandeelhouder in een bedrijf. Zij besluiten tot splitsing van het bedrijf, hetgeen uiteindelijk leidt tot een rechtszaak. In deze zaak brengen de broers van klager ter onderbouwing van hun standpunt een taxatierapport opgesteld door beklaagde in. Beklaagde heeft de gronden in eigendom van het bedrijf getaxeerd. Volgens klager heeft beklaagde de gronden ‘onjuist en niet tegen de marktwaarde getaxeerd en daarom niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht.’ De Raad bespreekt de klachten van klager, en komt uiteindelijk tot de conclusie dat de taxatie op meerdere onderdelen onduidelijk c.q. onbegrijpelijk is. De klacht wordt gegrond verklaard. Aan beklaagde wordt de maatregel van berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 20-78 RvT Oost

    Raad van Toezicht Oost Beslissing van 27 juli 2020 Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste mededeling omtrent parketvloer. Klagers hebben een appartement gekocht welke beklaagde als makelaar in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat zowel in de verkoopbrochure als mondeling is aangegeven dat het appartement beschikt over een eiken parketvloer. Kort na ondertekening van de koopovereenkomst wordt door een door klagers ingeschakeld bedrijf vastgesteld dat de vloer geen eiken parketvloer betreft, maar een fineervloer met een toplaag van 1 mm en dat het onmogelijk was om die vloer te schuren. Klagers nemen hierover voor ondertekening van de leveringsakte contact op met beklaagde, maar deze wijst op een disclaimer in de verkoopbrochure. Klagers achten de onjuiste mededeling omtrent de vloer klachtwaardig. De Raad verklaart de klacht gegrond. Volgens De Raad is het uitgangspunt dat derden mogen afgaan op de juistheid van de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van het aangeboden object. Ook mag volgens De Raad van een makelaar enige kennis van zaken met betrekking tot parketvloeren verwacht worden. Voorts merkt de Raad op dat de makelaar niet zonder meer mag uitgaan van de mededelingen van de verkoper, zeker wanneer de makelaar - zoals in dit geval - een appartement verkoopt namens een verkoper die niet zelf het appartement bewoond heeft. In dat geval geldt een bijzondere zorgplicht voor het verstrekken van de juiste informatie, aldus De Raad. Gelet op de ernst van de overtreding acht De Raad de straf van berisping op zijn plaats, alsmede een veroordeling in de kosten van de procedure.

    Lees meer
  • 20-77 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM ---------------------------------------------------------------------------------------------------   Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging. Klagers zijn als verkopers ontevreden over de door hen ingeschakelde makelaar. Zij zijn van oordeel dat de makelaar zich onvoldoende heeft ingespannen om hun woning te verkopen, dat zij onvoldoende geïnformeerd zijn over het verkoopproces en dat door de makelaar een verkeerde vraagprijs is voorgesteld. Hierdoor zouden klagers schade hebben geleden. De Raad constateert dat de makelaar in de ogen van klagers niet op alle punten heeft voldaan aan de verwachtingen van klagers, maar dit betreffen volgens de Raad geen klachtwaardige tekortkomingen. De klacht wordt ongegrond verklaard.  

    Lees meer
  • 20-76 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM --------------------------------------------------------------------------------------------------   Informatie- en onderzoeksplicht. Onvoldoende informatie over vergunning dakterras.   De koper van een appartement (klager) verwijt zijn makelaar (beklaagde) dat hij hem onvoldoende heeft geïnformeerd over de status van het aanwezige dakterras. Onduidelijk was of hiervoor een vergunning was verleend door de gemeente. Achteraf bleek deze vergunning niet te zijn verleend. Klager verwijt beklaagde tekort te zijn geschoten in diens informatie- en onderzoeksplicht. De Raad oordeelt dat beklaagde tekort is geschoten ten aanzien van zijn informatieplicht. Beklaagde had duidelijker moeten waarschuwen dat bij de bekende informatie over het appartement geen vergunning voor het dakterras was aangetroffen. Dit onderdeel van de klacht is gegrond. Ten aanzien van de onderzoeksplicht oordeelt de Raad dat deze niet geschonden is en verklaart dit onderdeel van de klacht ongegrond. De Raad legt beklaagde de maatregel van een berisping op en veroordeelt beklaagde in de kosten van de procedure.

    Lees meer
  • 20-75 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM ---------------------------------------------------------------------------------------------------   Onjuiste woonoppervlakte. Schadevergoeding. Klager heeft in 2015 een woning gekocht die beklaagde als makelaar in de verkoop had. Door beklaagde was een woonoppervlakte van 115 m2 opgegeven. Toen klager de woning enkele jaren later wilde verkopen heeft hij de woning door een derde opnieuw laten inmeten. Daaruit bleek dat de woonoppervlakte slechts 105,9 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde onjuiste informatie te hebben verschaft en stelt beklaagde aansprakelijk voor de door hem geleden schade. De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over geleden schade. Dat oordeel is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Tijdens de zitting is de Raad tot de conclusie gekomen dat beklaagde een rekenfout moet hebben gemaakt. De Raad is van oordeel dat deze rekenfout geen verwijtbaar tuchtrechtelijk handelen oplevert en verklaart de klacht ongegrond.  

    Lees meer
  • 20-74 RvT Noord

    NVM Noord 81 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Niet volgen meetinstructie. Eigen meettechniek toegepast. Metrages van referentiepanden aangepast. Geen motivatie van niet aanpassen van marktwaarde. Een makelaar brengt in verband met het uiteengaan van klager en zijn partner in opdracht van laatstgenoemde een taxatie uit. Het aanvankelijk door het NWWI gevalideerde rapport wordt door deze ingetrokken vanwege te grote afwijkingen van vergelijkbare objecten. Dan blijkt dat de makelaar een eigen meettechniek heeft toegepast. In een nieuw taxatierapport past de makelaar de metrages aan en hij doet dit ook met betrekking tot de referentiepanden om zo, naar eigen zeggen, tot een betere vergelijking te kunnen komen. De maatvoering daarvan acht hij op basis van zijn gegevens onjuist. De getaxeerde waarde past de makelaar niet aan. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. De makelaar heeft bij de eerste taxatie de al sinds 2010 geldende meetinstructie niet toegepast. Bij de aanpassing van de maatvoering van de metrages van de referentiepanden heeft hij deze niet zelf met de hand opgemeten maar dit uitsluitend gedaan op basis van archiefgegevens. Dat de marktwaarde niet is aangepast acht de raad niet verwijtbaar: de waarde van een pand wordt niet alleen bepaald door de maatvoetring, maar ook door factoren als ligging, staat van onderhoud, bouwaard etc. Wel acht het college het verwijtbaar dat de makelaar niet motiveerde waarom hij de marktwaarde niet wijzigde.

    Lees meer
  • 20-73 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 31/19   Onjuist woonoppervlakte. Klaagster heeft in 2008 met hulp van een makelaar (beklaagde) een appartement gekocht. In de verkoopbrochure werd melding gemaakt van een woning met een woonoppervlakte van 55 m2. Bij een nieuwe meting in 2019 wordt een woonoppervlakte van 42,2 m2 vastgesteld. Klaagster verwijt beklaagde dat deze haar in 2008 niet goed heeft bijgestaan. De opdracht was om een appartement met een woonoppervlakte van minimaal 50 m2 te vinden. Beklaagde verweert zich door aan te geven dat er voor 2010 verschillende meetinstructies werden gehanteerd. De Raad overweegt dat beklaagde - gezien de duidelijke instructies om een appartement met een woonoppervlakte van minimaal 50 m2 te vinden - ook vóór de invoering van de eenduidige Meetinstructie de oppervlakte op een adequate wijze diende vast te stellen. Omdat beklaagde niet heeft kunnen aantonen dat de vaststelling destijds zorgvuldig is geschied, komt de Raad tot de conclusie dat de opdracht niet met de nodige zorgvuldigheid is uitgevoerd. Om die reden wordt de klacht gegrond verklaard, met als straf de maatregel van berisping.

    Lees meer
  • 20-72 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 4/20   Informatieplicht. Niet geïnformeerd over conflict met buurvrouw.   Klagers kopen op 15 september 2019 een appartement. Beklaagden traden op als verkopend makelaar. Later bleek dat de benedenbuurvrouw van het appartement al lange tijd klachten had over geluidsoverlast en dat er met deze buurvrouw een conflict was met de vorige bewoners. De verkoper had dit niet vermeld in de documentatie. De betreffende benedenbuurvrouw heeft op 12 september 2019 een e-mail gestuurd aan het kantoor van beklaagden hierover. Beklaagden wordt verweten dat zij klagers onvoldoende hebben geïnformeerd over de situatie met de benedenbuurvrouw. De Raad oordeelt dat de klacht gegrond is. Beklaagden hadden volgens de Raad de plicht om klagers duidelijker te informeren. Zij hebben dit echter nagelaten en de e-mail alleen besproken met de verkoper. De verkoper zou klagers informeren aldus beklaagden. De Raad is van oordeel dat beklaagden verantwoordelijk waren voor het overbrengen van de informatie en dat zij hierop ook hadden moeten toezien. De Raad legt als straf de maatregel van berisping op en veroordeelt beklaagden in de kosten van de procedure.

    Lees meer
  • 20-71 RvT West

    Ref: 20/01   RvT West Raad van Toezicht West van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM --------------------------------------------------------------------------------------------------   Klacht van niet-opdrachtgever. Klaagster is ontevreden over de wijze waarop de makelaar (beklaagde) haar behandeld heeft.   Klaagster koopt een appartement. Beklaagde is de verkopend makelaar. Bij de levering ontstaat een discussie over een gat in de muur. Hoewel de levering bij de notaris alsnog doorgaat, blijft een meningsverschil tussen klaagster en beklaagde bestaan. Klaagster schrijft een aantal slechte reviews op internet over beklaagde. Beklaagde is daar niet van gediend. Klaagster en beklaagde discussiëren daarover via e-mail nog verder, hetgeen uiteindelijk leidt tot het indienen van onderhavige klacht door klaagster bij de Raad. De Raad is onder andere van oordeel dat Beklaagde met zijn e-mail van 30 december 2019 Klaagster op oneigenlijke, dreigende en/of intimiderende wijze heeft bejegend. De Raad acht de klacht gegrond. De Raad legt beklaagde de maatregel van een berisping op en veroordeelt beklaagde in de kosten van de procedure.  

    Lees meer
  • 20-70 RvT Oost

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM   Beslissing van 27 juli 2020   De ouders van de klager hebben in mei 2019 een appartement gekocht. Beklaagde was verkopend makelaar bij deze transactie. Uit dit contact vloeit voort dat de ouders van klager aan beklaagde vragen of hij hun oude woning wil verkopen. Daartoe wordt ook een overeenkomst getekend tussen beklaagde en de ouders van klager. Klager is het als zoon niet met deze gang van zaken eens en neemt contact op met beklaagde om de verkoop van de woning ‘on hold’ te zetten. Hij heeft andere plannen met de woning. Vervolgens ontstaat tussen beklaagde en klager een discussie over de wijze waarop de overeenkomst tussen de ouders van klager en beklaagde over de verkoop van de woning tot stand is gekomen. Klager is van mening dat zijn ouders onder druk zijn gezet en dient een klacht in tegen beklaagden. De Raad komt tot het oordeel dat niet bewezen kan worden dat de ouders van klager onder druk zijn gezet. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer