Uitspraken

  • 22023

    22023 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Gerede aanleiding voor twijfel over bodemgesteldheid. Voldoende overleg tussen makelaar en klagers.   Klagers schakelen voor de aankoop van een woning een aankoopmakelaar (beklaagde) in. Zij hebben belangstelling voor een verbouwde voormalige brandweerkazerne. In het kadaster staat bij de woning een aantekening Bodembescherming genoemd. Beklaagde wint hierover informatie in bij de verkoopmakelaar die laat weten dat het een bodemonderzoek uit 2000 betreft waarbij verhoogde waardes lood zijn aangetroffen maar dat geen urgente noodzaak tot sanering aanwezig was. Bij de verbouwing destijds van de kazerne heeft de gemeente een saneringsplan gemaakt. De verkoopmakelaar gaat ervan uit dat sanering heeft plaatsgevonden. Vervolgens ondertekenen klagers de koopakte. Kort daarop laat de door klagers ingeschakelde taxateur weten van de Omgevingsdienst te hebben vernomen dat in 2000 sprake was van ernstige bodemverontreiniging en dat bij verbouwingen daarvan melding moet worden gedaan en een saneringsplan moet worden overgelegd. Nader onderzoek door de verkoopmakelaar leert dat de tuin een stuk is afgegraven en is bedekt met een laag schone grond. Een bewijs dat de grond is gesaneerd komt niet boven water. Als klagers overwegen af te zien van eigendomsoverdracht dreigt de verkoper met een civiele procedure waarop klagers alsnog meewerken aan het transport. Het verwijt van klagers dat hun makelaar niet voldoende adequaat reageerde op de twijfels over de bodemgesteldheid is terecht. De vaagheid van de informatie had haar tot nader onderzoeken moeten nopen. Niet terecht is de klacht dat hun makelaar niet thuis gaf toen de problemen ontstonden.     RvT 11/22

    Lees meer
  • 22014

    22014 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Deskundigenbericht in opdracht van de rechtbank. Geen aanpassingen daarin buiten de rechtbank om.   Klaagster is door een derde van wie zij een lening kreeg voor de aanpassing van haar woning, voor de rechter gedaagd in verband met de terugbetaling. In dat kader krijgt beklaagde van  de rechtbank de opdracht om de waarde van de woning op een zekere peildatum vast te stellen en om verder te bepalen of de gedane investeringen tot een waardeverhoging hebben geleid. Als beklaagde geheel volgens de geldende voorschriften bij zo’n deskundigenbericht zijn concept-taxatierapport aan partijen doet toekomen, reageert klaagster met een groot aantal vragen. De makelaar laat daarop weten dat beantwoording van die vragen niet valt binnen het kader van het hem met instemming van partijen verstrekte budget. De rechtbank verzoekt hem te volstaan met toezending van het concept-rapport hetgeen hij doet. Nadat in de procedure klaagster een groot aantal aanmerkingen op het rapport heeft geformuleerd, zoals haars inziens onjuiste maatvoeringen en te luxueuze omschrijvingen, verzoekt de rechtbank beklaagde om alsnog enige aanvulling te geven. Daarop corrigeert de makelaar enige feitelijke gegevens hetgeen volgens hem geen invloed heeft op de getaxeerde waarde, die kennelijk in de ogen van klaagster te hoog is. De raad van toezicht constateert dat de makelaar geheel conform de voorschriften en instructies van de rechtbank heeft gehandeld. Toen hij de nadere vragen van de rechtbank had beantwoord was zijn taak volbracht. Het stond de makelaar niet vrij om buiten de rechtbank en de geldende regels om zijn rapport aan ta passen.   RvT 6/22

    Lees meer
  • 21055

    21055 RvT West Meetinstructie. Informatie aan niet opdrachtgever. Vermelding onjuiste woonoppervlakte. Klager koopt samen met zijn vrouw een appartement als belegging. Het kantoor van beklaagde is bij de verkoop betrokken als verkopend makelaar. Namens klager is ook een tussenpersoon betrokken bij de transactie. Na aankoop blijkt dat er in de verkoopdocumentatie een onjuist woonoppervlakte is vermeld. In de kern gaat daar de klacht van klager over. Daarnaast klaagt klager over het feit dat beklaagde zowel hem als de verkoper zou hebben gediend. De Raad oordeelt dat het woonoppervlakte niet conform de meetinstructie is vastgesteld en dat dit beklaagde te verwijten valt. Deze klacht wordt gegrond verklaard. De klacht over het dienen van twee heren wordt ongegrond verklaard. Hoewel de Raad opmerkt dat het mogelijk is dat vanwege de betrokkenheid van verschillende vennootschappen onduidelijkheid is ontstaan voor klager over wie welke partij vertegenwoordigt, toch duidelijk is dat beklaagde alleen voor zijn eigen opdrachtgever heeft gewerkt. Deze klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 22046

    22046 RvT West Lidmaatschapszaak. Eigen belang/handel. Regel 6 van de Erecode Beklaagde was als makelaar ingeschakeld om een tweetal panden te verkopen. In het kader van die opdracht heeft hij de panden getaxeerd. Ook is beklaagde op zoek gegaan naar een koper. Deze koper wilde uiteindelijk echter maar één van de twee panden kopen. Op enig moment heeft beklaagde toen besloten het andere pand zelf te kopen. In deze lidmaatschapszaak wordt beklaagde door de Commissie Lidmaatschapszaken ervan beschuldigd in strijd te hebben gehandeld met regel 1 en regel 6 van de Erecode. De Raad oordeelt dat de klacht ongegrond is. Volgens de Raad heeft beklaagde voldoende aangetoond dat er geen sprake was van (schijn van) belangenverstrengeling.

    Lees meer
  • 22042

    22042 RvT West Beëindiging huurovereenkomst. Terugbetaling waarborgsom. Klaagster had een woning gehuurd. Beklaagde verzorgde als makelaar werkzaamheden voor de verhuurder van deze woning. Onderdeel daarvan was het onder zich houden van de waarborgsom en het doen van de oplevering aan het begin van de huurovereenkomst en aan het einde van de huurovereenkomst. Bij het einde van de huurovereenkomst ontstaat discussie over de staat van de woning. Beklaagde doet de eindinspectie en noteert een flink aantal gebreken. De verhuurder laat dit uiteindelijk verhelpen en verrekent dit met de waarborgsom. Klaagster klaagt in deze tuchtprocedure over de rol van beklaagde. De Raad verklaart echter alle klachtonderdelen ongegrond.

    Lees meer
  • 22015

    22015 RvT Oost   Klacht van niet-opdrachtgever. Taxatie in het kader van echtscheiding. Klacht bij Tuchtcollege NRVT. Beklaagde wordt door de ex-partner van klager ingeschakeld een woning te taxeren in verband met de verdeling bij een echtscheiding. Uit deze taxatie komt een lagere waarde naar voren dan uit een eerder uitgevoerde taxatie. Klager is van oordeel dat beklaagde - onder andere - niet onpartijdig is geweest. Voor hetzelfde geval heeft klager echter reeds een klacht ingediend bij het Tuchtcollege NRVT. Daar is zijn klacht afgewezen. De Raad oordeelt dat er geen nieuwe feiten of omstandigheden zijn aangevoerd die het mogelijk maken de zaak opnieuw te beoordelen. De Raad oordeelt om die reden dat de klacht ongegrond is en verwijst daarbij naar de overwegingen in de uitspraak van het Tuchtcollege NRVT. Beslissing van 11 oktober 2022

    Lees meer
  • 22011

    22011 RvT Oost Klacht van niet-opdrachtgever. Bestemmingsplan. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar van een bedrijfsgebouw op een bedrijventerrein. Klager heeft dit bedrijfsgebouw uiteindelijk gekocht. Nadat de zittende huurder was vertrokken heeft klager in het pand geïnvesteerd. Vervolgens werd hem door de gemeente meegedeeld dat het pand niet als zelfstandige kantoorlocatie mag worden gebruikt. Dit vanwege strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Klager verwijt beklaagde dat deze hem onjuist geïnformeerd heeft over het gebruik van het pand als zelfstandige kantoorruimte. De Raad is van oordeel dat beklaagde inderdaad klager onvoldoende heeft geïnformeerd. De klacht wordt gegrond verklaard. Beslissing van 11 oktober 2022 

    Lees meer
  • 22032

    22032 RvT Zuid         Zaaknummer: RvTZ 20220096     DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop. Beweerdelijk oncollegiaal gedrag.   Klager, NVM-makelaar, heeft de opdracht om een bedrijfspand te verkopen. Deze opdracht wordt na 3 jaar ingetrokken en na enige tijd verstrekt aan beklaagden, eveneens NVM-makelaar en lid NVM. De beklaagde makelaar heeft kort nadat aan klager opdracht was verstrekt, diens opdrachtgevers benaderd waarvoor hij kort daarop excuses aanbood die door klager zijn aanvaard. Als klager een en ander na ruim 5 jaar weer aan de orde stelt is klager wegens tijdsverloop niet ontvankelijk. Beklaagden slagen in hun verkoopopdracht. Klager stelt dat in verband daarmee tussen hem en beklaagden een herenaccoord is gesloten over courtageverdeling maar laatstgenoemden ontkennen het bestaan daarvan. Het oordeel daarover is niet aan de tuchtrechter. Van het volgens klager meervoudig oncollegiaal gedrag brengt klager geen bewijs aan.  

    Lees meer
  • 22033

    22033 RvT West     Ref: 027/136.612   RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   Opdrachtgeefster niet goed op de hoogte gehouden van verkoopontwikkelingen. Gang van zaken beschreven aan wederpartij van cliënt. Geen schriftelijkheidsvereiste koopovereenkomst.   Klaagster is eigenaresse van een huurwoning die zij via beklaagde te koop aanbiedt. Daar komt een professionele koper op af die na enige onderhandelingen met de makelaar per e-mail meedeelt dat zijns inziens een koopovereenkomst is gesloten. Die e-mail wordt door de makelaar niet expliciet aan klaagster doorgegeven, noch bespreekt hij dit  standpunt van de koper met klaagster. Vervolgens weigert klaagster de koopakte te tekenen en trekt de opdracht in. De makelaar laat koper die stelt dat van een koop sprake is, de gang van zaken rond de verkoop weten. Klaagster stelt dat de makelaar haar onvoldoende op de hoogte bracht van de ontwikkelingen. De raad van toezicht is dat met klaagster eens. Met name de genoemde e-mail van koper had de makelaar duidelijk met klaagster moeten bespreken, met name omdat in dit geval het schriftelijkheidsvereiste vanwege de professionaliteit van partijen ontbreekt. Dat de makelaar de wederpartij van opdrachtgeefster schriftelijk over de gang van zaken berichtte is onjuist. Dat klaagster de verkoopdracht inmiddels had ingetrokken, doet daaraan niet af.  

    Lees meer
  • 21069

    21069 RvT Noord   Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige staat. Vragenlijst Klagers hebben een woning van ruim 100 jaar oud gekocht. Na overdracht blijkt dat er een aantal gebreken zijn. Een aantal van deze gebreken werden genoemd op de vragenlijst. Deze hebben klagers echter pas bij de concept koopovereenkomst ontvangen. Hierover dienen zij een klacht in. Klagers dienen ook een klacht in over het feit dat zij vanwege coronamaatregelen geen derde (deskundige) mee mochten nemen naar de bezichtiging. Er zou ook geen mogelijkheid zijn geboden de woning op een later moment door een deskundige te laten bekijken. De Raad oordeelt beide klachten gegrond.     NVM Noord 101                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.

    Lees meer