Uitspraken

  • 21-71 RvT Amsterdam

    21-71 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij aankoop. Stank en rioolvliegjes in souterrain. Geen toegang tot kruipruimte bij bouwkundige inspectie. Lekkage na levering. Geen depotakte door notaris.   Klager koopt met bemiddeling door een aankoopmakelaar een woning. Tijdens de bezichtiging constateren beide dat in het souterrain stank en rioolvliegjes aanwezig zijn waarvoor geen oorzaak te vinden is. Beklaagde slaagt er in verband met deze situatie in om de koopprijs aanzienlijk te doen verlagen. Op advies van de makelaar vindt een bouwkundige inspectie plaats. Ook dan worden de stank en de vliegjes opgemerkt maar ondanks zoeken wordt geen toegang tot de kruipruimte ontdekt. Daarvan wordt in het keuringsrapport melding gemaakt, Klager krijgt de mogelijkheid om van de aankoop af te zien maar doet dit niet. Nadat het pand aan hem is geleverd ontdekt klager twee toegangen tot de kruipruimte. Daarin bevinden zich zowel dode als levende ratten die zich door gaten in de leidingen toegang tot de ruimte hebben verschaft. Tevens constateert klager dat het platte dak van een aanbouw lekt. Dit was in het keuringsrapport als voldoende in orde omschreven. Het verwijt van klager aan zijn makelaar dat deze onvoldoende inspanningen en begeleiding leverde, is niet terecht. De makelaar heeft klager op de risico’s gewezen, navraag bij de verkopende partij gedaan over de stank e.d., die verklaarde hiervan nimmer last te hebben ondervonden en heeft de vraagprijs aanzienlijk doen verlagen. Dat de notaris in tegenstelling tot wat de makelaar meedeelde, geen depotakte opmaakte in verband met mogelijke schade, kan de makelaar niet worden verweten.

    Lees meer
  • 21-70 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   21-70 RvT Oost   Eindbeslissing. Beweerdelijke valsheid in geschrifte. Rapport van handschriftdeskundige.   Zie ook uitspraken 20071 I en II. Op verzoek van de raad van toezicht heeft een handschriftdeskundige onderzoek gedaan naar de parafen (’schoolmeesterskrullen’) op een koopovereenkomst. Deze zouden volgens klager niet van hem afkomstig zijn waarover een klacht werd ingediend. Het rapport van de deskundige geeft aan dat de kans groter is dat die parafen wel door klager zijn gezet dan dat dit niet het geval is. De raad neemt de bevindingen over en verklaart de klacht dientengevolge ongegrond.

    Lees meer
  • 21-69 RvT Oost

    21-69 RvT Oost   Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste informatieverstrekking. Mededelings-en onderzoeksplicht. Perceelgrootte. Klagers kopen een woning. Kort na de overdracht krijgen zij bericht van de gemeente dat een strook grond die in gebruik is als tuin gemeentegrond betreft. Beklaagde was betrokken als verkopend makelaar. Tijdens het aankoopproces is gesproken over de strook grond. Daarbij is echter ook onduidelijkheid ontstaan over hoe groot deze strook precies was. Klagers stellen dat beklaagde hen hierover beter had moeten informeren. De Raad oordeelt dat beklaagde inderdaad meer had moeten doen om klagers goed te informeren. Aan beklaagde wordt de maatregel van een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 21-68 RvT Amsterdam

    21-68 RvT Amsterdam   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Onduidelijkheid over BTW over courtage. Succes-fee. Belangenbehartiging. Beklaagden hebben voor de verkoop van een kavel van klager een plan van aanpak opgesteld. In dit plan van aanpak is tevens een succes-fee opgenomen indien het kavel binnen een bepaalde tijd verkocht wordt. Uiteindelijk wordt de kavel buiten die termijn verkocht. Desondanks brengen beklaagden de succes-fee bij klager in rekening. Daarover ontstaat een geschil. Beklaagden stappen naar de Geschillencommissie. Klager dient op zijn beurt een klacht in over de handelswijze van beklaagden. Daarbij worden vier klachten ingediend. De Raad behandelt deze klachten gezamenlijk en komt tot de conclusie dat beklaagden in strijd met de Erecode hebben gehandeld door de onduidelijkheid die over de courtage is ontstaan. Verder verwijt de Raad beklaagden dat zij toen er discussie over de courtage ontstond direct naar de Geschillencommissie zijn gestapt. Zij hadden moeten proberen te de-escaleren. Aan beklaagden wordt als straf een berisping opgelegd.   RvT 5/21

    Lees meer
  • 21-67 RvT Oost

    21-67 RvT Oost Aankoop van nieuwbouwappartement. Beweerdelijk onjuiste informatie en optreden. Onduidelijkheid verkoopbrochure.   Klagers kopen een nieuwbouwappartement. Beklaagden treden op als verkopend makelaar namens de projectontwikkelaar. Klagers zijn van oordeel dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken omtrent de aanwezigheid van Franse Balkons in het appartement. Deze zouden op een latere tekening zijn weggehaald en beklaagden zouden klagers hierover onvoldoende hebben geïnformeerd. Daarnaast verwijten klagers beklaagden dat zij hun klacht niet goed hebben afgehandeld. De Raad is van oordeel dat de klacht omtrent het niet goed informeren over de wijzigingen in de tekeningen en het vervallen van de Franse Balkons gerond is. De Raad legt aan beklaagden de sanctie van een berisping op.

    Lees meer
  • 21-66 CRvT

    CR 20/2726 eindbeslissing   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM   Vervolg op tussenbeslissing. Taxatie in het kader van echtscheiding. Intrekking hoger beroep geweigerd. Procedurele bezwaren tegen behandeling in hoger beroep. Beperkte rol secretaris tuchtcollege. Overschrijding antwoordtermijnen. Uitvoerige overwegingen over gevolgen van klacht over dezelfde handelwijze bij twee afzonderlijke instanties. Procedurevoorschriften hiervoor. Beklaagde niet ter zitting verschenen.   Klaagster dient een klacht in over de taxatie van de voormalige echtelijke woning bij zowel de NVM als bij de Stichting NRVT. Die taxatie werd verricht op grond van een beslissing van de rechtbank. Klaagster gaat van die beschikking in appèl. Uit de beslissing van het Hof blijkt dat klaagster alsnog instemt met de waardering. De raad van toezicht van de NVM is van oordeel dat de taxatie niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Het NRVT tuchtcollege acht de klacht ongegrond. Tegen die laatste uitspraak gaat klaagster in beroep waarop de beroepsinstantie de klacht alsnog gegrond verklaart. De makelaar komt in hoger beroep van de uitspraak van de raad van toezicht, maar trekt dit later in waarmee klaagster instemt. De Centrale Raad zet de behandeling van het appèl niettemin door. Het acht termen aanwezig om de makelaar nader te bevragen hoe zij tot haar waardering kwam. Tevens wil het college van de NVM weten of zij zich bij haar medewerking aan de oprichting van de NRVT en het tuchtcollege van die organisatie bewust is geweest van de mogelijkheid van behandeling van een klacht over dezelfde handelwijze van een makelaar/taxateur door twee verschillende instanties. Uit de reactie van de NVM blijkt dat dit het geval is en dat het niet gelukt is om met de deelnemende organisaties overeenstemming te bereiken over een oplossing van overlappingsproblemen en ‘dubbele’ bestraffing. De Centrale Raad ziet hierin aanleiding om voor dergelijke gevallen procedure-voorschriften op te stellen. De procedurele bezwaren van klaagster tegen de behandeling door de Centrale Raad worden verworpen waarbij onder meer de taak van de secretaris nog eens duidelijk wordt beperkt tot de schriftelijke procedure. Een overschrijding van een antwoordtermijn door een partij leidt niet zonder meer tot niet-ontvankelijkheid. Het zijn termijnen van orde waarbij het in de eerste plaats gaat om de inhoud van de gevraagde reactie. Nu klaagster blijkens uitspraak van het Hof alsnog instemde met de taxatiewaarde en zij verder instemde met de intrekking van het hoger beroep door de makelaar, ziet het college geen aanknopingspunten voor nader onderzoek of de makelaar in redelijkheid tot haar waardering heeft kunnen komen.. Het wordt de makelaar aangerekend dat zij desgevraagd geen nadere uitleg over haar taxatie gaf ewn dat zij zonder aankondiging niet ter zitting verscheen. 21-66 CRvT tussenbeslising CR 20/2726 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM   Tussenbeslissing. Intrekking hoger beroep geweigerd: zaak ambtshalve voortgezet. Onduidelijk dictum in uitspraak raad van toezicht. Vragen rond het indienen van klachten over dezelfde handelwijze bij twee tuchtrechtelijke instanties.   Klaagster heeft zowel bij de NVM als bij de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) een klacht ingediend vanwege de taxatie van haar voormalige echtelijke woning. Die klacht was gericht tegen zowel de makelaar als de onderneming waaraan deze verbonden is. In het dictum van de beslissing van de raad van toezicht NVM, waarin de klacht deels gegrond is verklaard, is niet duidelijk of die beslissing alleen de makelaar betreft of ook de onderneming. Uit die beslissing is ook niet duidelijk waarom exact de klacht gegrond is. Verder stelt het college de vraag aan de orde of het wel mogelijk is om een klacht over dezelfde handelwijze in te dienen bij twee tuchtrechtelijke instanties. Daarbij komt dat het NVM-college de klacht deels gegrond verklaarde en het NRVT-college niet. De Centrale Raad vraagt het algemeen bestuur om nadere inlichtingen en verzoekt de makelaar om nadere uitleg over haar overwegingen in het taxatierapport.

    Lees meer
  • 21-65 CRvT

    CR 21/2720   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   NEN 2580-norm en Meetinstructie. Afwijkingen tussen beide. Inmeting door extern bureau. Kelder in gebruik als sauna en trapgaten terecht als woonruimte aangemerkt.   Klagers kopen een woning die door beklaagde wordt aangeboden. Deze heeft de woning door een extern deskundig bureau laten inmeten. In de verkoopdocumentatie wordt op basis van die inmeting 204 m² als  gebruiksoppervlakte woonruimte genoemd. In de financieringstaxatie is dat 175 m². Daarover bevraagd laat de makelaar genoemd bureau reageren dat zijn berekening uitlegt. Daarop schakelen klagers een derde bureau in. Dat komt op 180 m². Het verschil blijkt te zitten in de kelder en de trapgaten. Het door de makelaar ingeschakelde bureau rekende de kelder tot de woonruimte omdat deze voldoende hoog is en als sauna in gebruik was. De makelaar kon deze redenering volgen. Voor de trapgaten geldt hetzelfde. Weliswaar geeft de NEN 2580-norm voor het meten daarvan iets anders aan dan de Meetinstructie, maar die laatste is voor de NVM-leden bepalend. En die is door de makelaar gevolgd.

    Lees meer
  • 21-65 CRvT

    CR 21/2711 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Meetinstructie niet juist toegepast. Beklaagde geen lid NVM meer. Aanzienlijk tijdsverloop tussen gedraging en klach, toch ontvankelijkheid klacht.   Klagers kopen in 2011 een appartement dat door beklaagde, thans geen lid NVM meer, te koop wordt aangeboden. In de verkoopdocumentatie wordt een woonoppervlak van ca 100 m² vermeld. In 2017 bieden klagers hun appartement te koop aan. In dat kader vindt een inmeting plaats en wordt een woonoppervlak van 94 m² vastgesteld. Zij stellen beklaagde aansprakelijk. Nadat ondanks rappèls reacties van beklaagde uitblijven, dienen klagers in oktober 2018 een klacht in. De raad van toezicht acht het klachtonderdeel van onjuiste toepassing van de Meetinstructie gegrond. In hoger beroep stelt beklaagde dat klagers wegens langdurig tijdsverloop niet ontvankelijk hadden moeten worden verklaard. De Centrale Raad is na belangenafweging van oordeel dat het belang van klagers net iets zwaarder weegt dan dat van beklaagde. Gebleken is dat de medewerker van beklaagde destijds de meetinstructie niet juist heeft toegepast: o.a. een buitenbalkon is als woonruimte meegenomen. Dat het meetrapport uit 2017 niet juist zou zijn heeft beklaagde niet aannemelijk kunnen maken.

    Lees meer
  • 21-64 RvT Zuid

    21-64 RvT Zuid   Zaaknummer: RvTZ 20210081   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging en belangenverstrengeling (lijst van gegadidigden). Te lage vraagprijs en opbrengst?   Klaagster schakelt een makelaarskantoor in om haar woning te verkopen. Daarin slaagt dit vlot. Achteraf voelt klaagster zich door beklaagden (zowel het kantoor als de makelaar) onder druk gezet. Ook is zij achteraf van mening dat de vraagprijs en daardoor de opbrengst te laag is. Zij vindt verder dat van belangenverstrengeling sprake is nu de kopers van haar woning op een lijst van gegadigden van beklaagde voorkwamen. De raad van toezicht is van oordeel dat de klacht in al de onderdelen ongegrond is. Het bestaan van een lijst van zoekers is niet ongebruikelijk en niet is komen vast te staan dat beklaagde een opdracht tot aankoop had. Klaagster heeft ingestemd met de vraagprijs die zelfs nog verhoogd is en met de uiteindelijke koopsom. Klaagster verklaart zelf dat de opbrengst ligt binnen de marges die diverse andere makelaars aangaven.

    Lees meer
  • 21-63 RvT Amsterdam

    21-63 RvT Amsterdam   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Informatie over vrijstelling van overdrachtsbelasting.   Klager koopt via bemiddeling van een eigen aankoopmakelaar (beklaagde) in september 2020 een woning; levering 23 december. Eind augustus lekten kabinetsplannen uit dat per 1 januari 2021 starters op de woningmarkt vrijstelling van overdrachtsbelasting zouden krijgen. Op 17 september wordt de koopovereenkomst getekend. Op 22 september publiceert de NVM een artikel waarin staat dat de vrijstelling ook voor doorstromers (zoals klager) geldt en dat er geen beperking t.a.v. een koopsom bestaat. Op dit kabinetsvoornemen uit de Raad van State forse kritiek met name omdat er geen maximale koopsom in het kabinetsvoorstel staat. Het kabinet past daarop het voorstel aan. Als klager een en ander verneemt spreekt hij zijn makelaar hierop aan. Deze reageert dat alles nog heel prematuur is, nu de Eerste Kamer er zich nog over moet uitlaten en dat de Raad van Stateflinke  kritiek leverde. Het verwijt van klager dat zijn makelaar hem niet op de hoogte bracht van de mogelijke vrijstelling is niet terecht. Het waren aanvankelijk nog plannen en de kritiek van de Raad van State was fors. Een en ander was dermate prematuur dat beklaagde niet kan worden verweten klager niet kan worden verweten klager niet op de hoogte te hebben gesteld. Aanvankelijk was bovendien sprake van starters en dat was klager niet. Uitstel van transport dat beklaagde wel heeft gepoogd was voor de verkoper om fiscale redenen niet mogelijk.

    Lees meer