Uitspraken

Zoeken in uitspraken

Uitspraken per instantie

Inactieve raden

  • 22057

    22057 RvT Noord   NVM Noord 112                         Belangenbehartiging opdrachtgever. Niet vastleggen afspraken in koopovereenkomst. Recht van overpad. Uitlatingen in strijd met de waarheid. Beklaagde werkt als verkopend makelaar in opdracht van klagers. Hij dient de oude woning van klagers te verkopen, gelegen op het perceel naast de nieuwe woning van klagers. Daarbij geven klagers expliciet aan dat een bestaand recht van overpad moet komen te vervallen. Tijdens de onderhandelingen met de koper wordt dit besproken, maar bij de notaris wordt het recht van overpad uiteindelijk niet doorgehaald. Klagers verwijten beklaagde dat deze onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheden en de vereisten om een recht van overpad te laten vervallen, dat beklaagde de afspraken niet goed heeft vastgelegd in de koopovereenkomst en dat hij in deze tuchtprocedure in strijd met de waarheid heeft verklaard. De Raad acht de klachten gegrond en legt aan beklaagde een berisping, een boete en een voorwaardelijke schorsing op als sanctie.

    Lees meer

  • 22059

    22059 RvT Noord   NVM Noord 113                     Belangenbehartiging opdrachtgever. Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Beklaagde treedt ook op als verkopend makelaar voor de kopers van de woning van klager. De makelaar heeft geen toestemming gevraagd aan klager om die opdracht te accepteren. Volgens klager schendt de makelaar hiermee regel 3 van de Erecode NVM. Toestemming is geen vereiste in de situatie zoals omschreven in het eerste deel van regel 3 Erecode NVM. In zoverre is de klacht ongegrond. De Raad stelt ook geen tegenstrijdigheid tussen de beide opdrachten vast, zodat om die reden de klacht ook ongegrond wordt verklaard. Op zichzelf is het niet ongeoorloofd dat een makelaar enerzijds optreedt voor een opdrachtgever als verkopend makelaar van een bepaald object en anderzijds in opdracht voor de kopers van dat object bemiddelt bij de verkoop van hun eigen woning. Wel dient de makelaar in een dergelijke situatie aan strengere zorgvuldigheidseisen te voldoen zodra de belangen wel tegenstrijdig worden. Er is niet gebleken van een dergelijke tegenstrijdigheid en voorts heeft de makelaar zorgvuldig gehandeld.

    Lees meer

  • 22039

    22039 RvT Amsterdam   Informatie aan niet-opdrachtgever. Verkoop nieuwbouwwoning. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar voor een nieuwbouwproject. Klagers zijn geïnteresseerd en krijg een bouwnummer toegewezen. Via beklaagde worden de wensen van klagers besproken met de projectontwikkelaar en de aannemer. Klagers willen graag een aantal aanpassingen. De aannemer laat herhaaldelijk weten niet alle aanpassingen uit te willen c.q. kunnen voeren. Beklaagde laat dit aan klagers weten. Desondanks komt de koopovereenkomst tot stand. Wanneer ook daarna blijkt dat niet alle wensen van klagers kunnen worden ingewilligd  door de aannemer, dienen klagers een klacht in tegen beklaagde. Deze zou hen niet goed geïnformeerd hebben over de mogelijkheden om aan hun wensen te voldoen. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde klagers wel voldoende heeft geïnformeerd en wijst de klachten af.       Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.     17/22                  

    Lees meer

  • 22036

    22036 RvT Amsterdam   Informatie aan niet opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Schriftelijkheidsvereiste. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Klager is geïnteresseerd in de woning. Er komt een mondelinge overeenkomst tot stand. Alvorens een schriftelijke koopovereenkomst is gesloten, ontvangt beklaagde een bod van een derde. De verkoper beslist uiteindelijk het bod van de derde te aanvaarden en met de derde een koopovereenkomst aan te gaan. Beklaagde wordt verweten niet zuiver te hebben gehandeld. De Raad komt tot het oordeel dat dit niet aangetoond is. De klacht wordt ongegrond verklaard.     Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 15/22  

    Lees meer

  • 22043

    22043 RvT Amsterdam   Klacht van niet-opdrachtgever. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klaagster heeft een woning gekocht. Beklaagde was betrokken als verkopend makelaar. Ondanks dat de koop door is gegaan, verwijt klaagster dat beklaagde zijn rol als verkopend makelaar niet juist heeft ingevuld. Beklaagde zou de verkoopster geadviseerd hebben het bod van een andere gegadigde te accepteren, omdat deze gegadigde bijgestaan zou zijn door een beweerdelijk bevriende makelaar. Ook wordt beklaagde verweten zich niet netjes te hebben opgesteld in een telefoongesprek. De Raad komt tot het oordeel dat niet bewezen kan worden hoe het betreffende telefoongesprek is verlopen. Voor het overige is niet komen vast te staan dat er sprake was van belangenverstrengeling aan de kant van beklaagde. De klacht wordt ongegrond verklaard.     Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 19/22’

    Lees meer

  • 22038

    22038 RvT Oost   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onafhankelijkheid/belangenverstrengeling. Klagers wilden hun woning verkopen. Zij hadden beklaagde ingeschakeld als verkopend makelaar. Er komt met de koper een koopovereenkomst tot stand, waarbij ook wordt bepaald dat klagers hun woning nog twee jaar kunnen huren. Nadat de koper de huurovereenkomst opzegt, ontstaat er een geschil. Klagers zijn van oordeel dat beklaagde hen niet goed geïnformeerd heeft bij het sluiten van de overeenkomsten, dat beklaagde ook de koper bij heeft gestaan en dat beklaagde ten onrechte informatie met koper gedeeld heeft. De Raad komt tot het oordeel dat niet is gebleken dat beklaagde klagers niet goed geïnformeerd heeft. Ook zou niet gebleken zijn dat beklaagde de koper tevens heeft bijgestaan. Beklaagde heeft weliswaar later werkzaamheden voor de koper verricht, maar niet toen hij nog in opdracht van klagers werkte. Tot slot heeft hij ook pas informatie met de koper gedeeld toen de overeenkomst met klagers reeds was beëindigd. Alle klachten worden derhalve ongegrond verklaard.

    Lees meer

  • 22517

    22517 CRvT   CR 22/2771     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk onjuiste mededelingen over nieuwbouwappartement.   Klagers kopen een nog te realiseren appartement in een voormalig fabrieksgebouw. Zij vragen de verkopende makelaar of in hun appartement een entresol door de aannemer valt te verwezenlijken. Deze voorziening komt niet voor op de meerwerklijst. De makelaar brengt tot tweemaal toe het verzoek van klagers over maar zonder succes. Klagers verwijten de makelaar onjuiste voorlichting. Net als de raad van toezicht kan de Centrale Raad dit niet vaststellen. Evenmin is het klachtonderdeel gegrond dat de makelaar gezegd zou hebben dat de scheidingsmuren dragend zijn -  klagers verklaren in de koopakte dat zij alle, ook de technische omschrijvingen, hebben ontvangen; daarin staat dat binnenmuren niet-dragend zijn. Uit de verkooptekeningen blijkt dat de hoogte van de begane grond appartementen 3,95 m is en het is onwaarschijnlijk dat de makelaar anders heeft gezegd, zoals klagers beweren.

    Lees meer

  • 22506

    22506 CRvT   CR 22/2757   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Prestatiegerichte courtage. Contractsvrijheid bij bepaling courtage. Beroepsgeld bij incidenteel hoger beroep. Beroep bij verkeerde instelling aangetekend. Afkoop canon en opbrengst. Overleg over onvrede uit de weg gegaan.   Klaagster geeft in januari 2021 opdracht aan een makelaar om haar woning te verkopen. De erfpacht op de woning is tot 2061 afgekocht. Hij schat de opbrengst tussen de € 500.000 en de € 550.000. Hij legt klaagster de keuze voor tussen een vast courtagetarief van 1,25 % en een prestatiegericht tarief van 1,1 % tot een verkoopprijs van € 525.000 en 10 % over het meerdere daarboven. Hij voegt een rekenschema bij met 4 bedragen van € 500.000 tot € 530.000 waaruit blijkt dat klaagster voordeliger uit is; een hogere opbrengst dan € 530.000 wordt niet genoemd. Klaagster kiest voor het prestatietarief. De vraagprijs wordt gesteld op € 500.000. Er worden al snel biedingen uitgebracht die nagenoeg allemaal boven de vraagprijs liggen. Klaagster kiest voor het bod van € 590.000. De financieringstaxatie komt uit op € 550.000. Het pand wordt voor € 590.000 overgedragen. Klaagster maakt bezwaar tegen de courtage van € 12.275. Als de makelaar aan de courtage vasthoudt, dient klaagster een klacht in. De raad van toezicht acht de klacht gegrond omdat een prestatiegerichte courtage slechts in hoogst uitzonderlijke gevallen zou zijn toegestaan. Dat bij de schatting van de opbrengst geen rekening is gehouden met de afkoop van de erfpacht, acht het college terecht. De NVM komt ambtshalve in hoger beroep vanwege de overweging van de raad over de courtage waarop klaagster in incidentdeel beroep gaat. De Centrale Raad overweegt als volgt. Terecht is bij het incidenteel beroep geen beroepsgeld in rekening gebracht. Klaagster heeft haar appèl direct bij de Centrale Raad ingediend in plaats van bij de Stichting Tuchtrechtspraak. Al eerder overwoog het college dat hieraan geen consequenties worden verbonden. De raad van toezicht heeft op goede gronden overwogen dat de afkoop van de erfpachtscanon niet tot nauwelijks invloed heeft op de verkoopprijs. Dat is 2019 uit een wetenschappelijk onderzoek dat publiekelijk toegankelijk is, gebleken. De NVM komt terecht op tegen de overwegingen van de raad over de courtage. De NVM kent contracts- vrijheid. Wat betreft de prestatiegerichte courtage acht het college het niet gelukkig dat in het rekenvoorbeeld geen bedragen zijn genoemd die hoger liggen dan € 530.000. Als dat wel was gebeurd was duidelijk geworden dat het omslagpunt waar het voor de makelaar voordeliger uitpakt dan voor de klant, op dat niveau ligt. Dat de makelaar dit opzettelijk zo deed door de geschatte opbrengst te laag te leggen, daarvoor is geen grond. De taxatie voor de financiering kwam op € 550.000 uit. In de grillige markt van 2020/1 was een opbrengst lastig te voorspellen. Dat de makelaar het overleg met klaagster uit de weg ging toen zij bezwaar maakte tegen de hoogte van de courtage, is in strijd met de Erecode.

    Lees meer

  • 22504

    22504 CRvT   CR 22/2759   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Pand beweerdelijk bewust te laag getaxeerd. Pand mogelijk conservatief gewaardeerd.   Klager is legataris in de nalatenschap van zijn vader. Daarin bevindt zich een woning die zijn vader in 2005 kocht voor € 667.500. In opdracht van de partner van de vader waardeert een makelaar de woning in december 2018 op € 608.500. In september 2021 zet de makelaar het pand in opdracht van genoemde partner te koop voor € 999.995. Het wordt in januari 2022 voor € 910.000 verkocht. Klager meent dat de makelaar in 2018 te laag heeft gewaardeerd met het oog op een verkoopopdracht. De raad van toezicht achtte dit klachtonderdeel ongegrond en de makelaar ging in beroep. Het tweede klachtonderdeel, dat het taxatierapport te summier was, was gegrond waartegen de makelaar niet opkwam. De Centrale Raad stelt dat, nu vaststaat dat het rapport te summier was, de makelaar niet duidelijk maakte hoe zij tot haar oordeel kwam. En dat betekent weer dat het aan haar is om de stelling dat de taxatie te laag was, gemotiveerd te bestrijden. Klager stelde op zijn beurt dat tussen 2005 en eind 2018 de prijzen met 7,2 % zijn gestegen en dat dus de waardering in 2018 op ruim € 715.000 had moeten uitkomen. De waardering in december 2018 ligt lager dan de aankoop uit 2005. De opbrengst in 2022 ligt 50 % hoger dan de taxatie uit 2018. De makelaar zegt dat de WOZ-waarde in januari 2018 op € 587.000 lag en een jaar later op € 622.000, dichtbij de getaxeerde waarde. Ook in haar regio zijn de prijzen in 2020 en 2021 exorbitant gestegen. De Centrale Raad merkt op dat stijgingspercentages altijd gemiddelden zijn. De periode 2005-1018 betreft 13 jaar, terwijl de periode 2018-2022 een kortere tijdsspanne betreft. Het loslaten van stijgingspercentages van de laatste paar jaar op de getaxeerde waarde uit 2018 leidt tot een bedrag van € 912.000, dichtbij de gerealiseerde opbrengst. De makelaar is in hoger beroep met een motivering van haar taxatie gekomen. De slotsom is dat de makelaar in 2018 mogelijk wat conservatief heeft gewaardeerd, maar niet gezegd kan worden dat geen redelijk handelend taxateur nimmer tot die waardering had kunnen komen.  

    Lees meer

  • 22505

    22505 CRvT   CR 22/2758     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Te lage waardering bedrijfspand -  geen rekening gehouden met verlaagde canon. Onvoldoende verklaring in taxatierapport over belangenverstrengeling. Geen opname bij taxatie. Verhouding NVM tuchtcollege en NRVT tuchtcollege. Verschil in getaxeerde waardes in 5 jaar tijd.   Klaagster is in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. Haar ex-echtgenoot is eigenaar van een bedrijfspand op erfpachtsgrond. Op de begane grond oefent de man zijn bedrijf uit, de bovenverdieping wordt al sinds de bouw in 2014 tevergeefs te huur aangeboden door een makelaarskantoor. In november 2016 geeft de eigenaar de makelaar van genoemd kantoor in verband met herfinanciering opdracht tot taxatie van het bedrijfspand. De waarde wordt vastgesteld op € 600.000. In verband met de boedelscheiding als gevolg van de echtscheiding vraagt de ex-echtgenoot de makelaar het pand opnieuw te waarderen. Dat geschiedt in maart 2021. Hij komt dan uit op € 465.000. In zijn rapport maakt de makelaar melding van zijn betrokkenheid bij het pand en de eigenaar. Hij meent dat hij de taxatie niettemin kan doen omdat de ex-echtgenote (klaagster) zelf een eigen taxateur heeft ingeschakeld.  Hij bezichtigt het object niet omdat hij dit uit hoofde van de verhuur goed kent. Hij gaat bij zijn taxatie uit van een erfpachtscanon van € 3918 per jaar en een huurprijs van de etage van € 40 per m². Klaagster dient een groot aantal klachten tegen de makelaar in. De belangrijkste is dat het bedrijfspand te laag is getaxeerd. De door klaagster ingeschakelde taxateur komt ook in maart 2021 op een waarde van € 660.000. Dat de makelaar lager uitkomt, komt doordat hij geen rekening heeft gehouden met een inmiddels sterk verlaagde canon. De huurwaarde van de etage is een stuk lager vastgesteld dan de taxateur deed. De klacht wordt door de raad van toezicht ongegrond verklaard. Het NRVT tuchtcollege waar klaagster dezelfde klacht indiende tegen de makelaar, verklaart de klacht deels wel gegrond. De raad van toezicht is haars inziens daaraan ten onrechte voorbij gegaan. De Centrale Raad oordeelt als volgt. De makelaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met een inmiddels verlaagde erfpachtscanon. Hij had zich op dat punt tijdig moeten informeren. Dat hij later na het oordeel van het NRVT college zijn taxatie alsnog aanpaste, doet aan dit gebrek niet af.  De door hem gehanteerde m²-prijs van de etage was weliswaar conservatief maar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Dat de makelaar het pand niet opnieuw bezichtigde, is in dit geval verklaarbaar. De Centrale Raad verwijst naar zijn eerdere uitspraak van september 2021 over de verhouding tussen de tuchtcolleges van de NVM en de NRVT. De verklaring in het taxatierapport over zijn betrokkenheid bij het pand en de eigenaar is in dit geval onvoldoende waar het hier een gevoelige zaak als een boedelscheiding betreft; de makelaar had de taxatie niet moeten uitvoeren. Het verschil tussen zijn waarderingen uit 2016 en 2021 heeft de makelaar afdoende verklaard.  In verband met de gedeeltelijke veroordeling door het NRVT-college, legt de Centrale Raad ondanks dat verschillende klachtonderdelen gegrond zijn, geen straf op.

    Lees meer