11-2381 CRvT
Biedingsproblematiek. Extreem korte termijn geboden voor uiterste bod. Makelaar-koper (klager) en makelaar-verkoper (beklaagde) waren al een aantal dagen aan het onderhandelen over de aankoop van een appartement. Op 7 juli deelt makelaar-koper zijn collega mede dat hij naar aanleiding van een hem door beklaagde toegezonden offerte over renovatiekosten, beraad moest houden met zijn opdrachtgever en dat hij op 9 juli op de zaak terug zou komen. Op 9 juli krijgt makelaar-koper van zijn collega-makelaar de mededeling dat zich een derde-gegadigde heeft gemeld en dat in verband met een door deze gestelde tijdslimiet, de opdrachtgever van makelaar-koper nog 25 minuten de tijd krijgt om een uiterste bod te doen. Als makelaar-verkoper daarop, ondanks pogingen om zijn collega telefonisch te bereiken, nis hoort, wordt het appartement aan die derde verkocht. De Centrale Raad is van oordeel dat het tegen de achtergrond van de gevoerde onderhandelingen niet zorgvuldig van beklaagde was om zijn collega zo kort de tijd te geven om zijn cliënt een uiterste bod te laten doen. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
R.M., aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te G, appellant/klager,
tegen
V. MAKELAARS O.G.,lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende G, beklaagde,
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 18 december 2009 heeft appellant een klacht ingediend tegen beklaagde bij de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage. Deze heeft in zijn beslissing van 2 december 2010, verzonden op 2 december 2010, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 24 januari 2011 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn beroepschrift van 21 februari 2011 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 In haar brief van 18 april 2011 heeft beklaagde verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 25 oktober 2011 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellant in persoon;
– namens beklaagde J.W.
1.6 De voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht heeft bij aanvang van de zitting het navolgende opgemerkt.
In de statuten van de NVM en de reglementen, waaronder het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, is als overgangsregel opgenomen, dat op de procedure van de klachten van toepassing zijn de statuten en reglementen zoals deze bij indiening van de klacht luiden. Op 1 januari 2010 is het Reglement Tuchtrechtspraak NVM en op 15 januari 2010 zijn de statuten van de NVM gewijzigd. Aangezien de klacht is ingediend op 18 december 2009 zijn de vóór 1 januari 2010 geldende procedure regels van toepassing. Eén van de wijzigingen per 1 januari 2010 is de samenstelling van de Raad van Toezicht. Vanaf die datum bestaat de Raad van Toezicht niet meer uit 3 leden en een adviserende ambtelijk secretaris, maar uit drie leden waaronder de ambtelijk secretaris. In deze zaak heeft de Raad van Toezicht ‘s-Gravenhage beslist in de samenstelling zoals die volgens het Reglement Tuchtrechtspraak NVM voor ná 1 januari 2010 ingediende klachten geldt. Als het vóór 1 januari 2010 geldende Reglement Tuchtrechtspraak NVM van toepassing is, is die samenstelling in strijd met het van toepassing zijnde Reglement Tuchtrechtspraak NVM, waardoor de uitspraak op die grond wordt vernietigd. Alsdan rijst de vraag of de klacht moet worden terugverwezen naar de Raad van Toezicht ‘s-Gravenhage teneinde in de juiste samenstelling opnieuw over de klacht te beslissen of dat de Centrale Raad van Toezicht op de klacht een inhoudelijke beslissing neemt. De Voorzitter houdt partijen voor dat bij de Centrale Raad van Toezicht het voornemen bestaat om zelfstandig en in laatste instantie op de klacht een beslissing te geven. Desgevraagd verklaren partijen dat zij er geen bezwaar tegen hebben dat de Centrale Raad van Toezicht de klacht niet terugverwijst en inhoudelijk op de klacht een beslissing neemt.
1.7 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Door appellant is nog een productie in het geding gebracht. Op de inhoud daarvan is door beklaagde gereageerd in haar brief van 1 november 2011. Appellant heeft op die brief een reactie gegeven in zijn brief van 8 november 2011.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Beklaagde heeft opdracht gekregen om te bemiddelen bij de verkoop van het woonhuis gelegen aan de L-straat 33 te G. De aan haar kantoor verbonden medewerker W werd met de uitvoering van de opdracht belast. Als hierna in de opsomming van de feiten “beklaagde” wordt genoemd, betreft het veelal het feitelijk handelen van W.
2.3 Appellant heeft op 30 juni 2009 met zijn opdrachtgeefster M het woonhuis bezichtigd en nog op die dag schriftelijk een bod uitgebracht. Aan dit bod was het voorbehoud verbonden dat aan appellant enkele bescheiden ter inzage zouden worden gegeven, waaronder het eigendomsbewijs en de akte van splitsing.
2.4 Op 1 juli 2009 heeft beklaagde aan appellant enkele bescheiden toegezonden, waarvan de inhoud bij appellant vragen heeft opgeroepen.
2.5 Op 3 juli 2009 heeft beklaagde per telefax een tegenvoorstel gedaan. Als bijlage daarbij was gevoegd het op 29 juni 2009 door de algemene ledenvergadering van de desbetreffende Vereniging van Eigenaars genomen besluit met betrekking tot de renovatie van balkons. Appellant heeft op 3 juli 2009 schriftelijk een tegenbod uitgebracht. Daarna, eveneens op 3 juli 2009, heeft beklaagde aan appellant een offerte verzonden met betrekking tot de kosten die zouden zijn verbonden aan de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden en een tegenbod uitgebracht. Beklaagde heeft vervolgens op 3 juli 2009 een tegenbod uitgebracht. Op diezelfde dag heeft beklaagde aan appellant een offerte verzonden in verband met diverse aan de opstal uit te voeren bouwkundige werkzaamheden.
2.6 Op 7 juli 2009 heeft appellant per telefax aan beklaagde meegedeeld, dat zijn opdrachtgeefster naar aanleiding van de in de laatste offerte opgenomen kosten, met haar ouders en haar hypotheekadviseur overleg moest voeren. Appellant heeft daaraan toegevoegd dat hij op 9 juli 2009 weer met zijn opdrachtgeefster nader overleg kon voeren en hij op 9 juli 2009 bij beklaagde op het dossier zou terugkomen.
2.7 Op 9 juli 2009 om 9.05 uur heeft beklaagde aan appellant een e-mail verzonden en daarin meegedeeld dat het op 3 juli 2009 overgebrachte tegenvoorstel werd ingetrokken, maar aan appellant de gelegenheid werd geboden om voor 9.30 uur op die dag, een uiterste bod te doen. Als reden voor deze gang van zaken heeft beklaagde aangevoerd dat door een derde inmiddels een bod was uitgebracht waaraan een tijdslimiet was verbonden. Op 9 juli 2009 is om 9.10 uur per e-mail aan appellant bericht dat op die dag tweemaal tevergeefs was getracht om hem te bereiken.
2.8 Het woonhuis is aan de andere bieder verkocht.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellant verwijt beklaagde dat W zich oncollegiaal en tuchtrechtelijk laakbaar heeft gedragen door appellant, nadat gedurende enkele dagen al onderhandelingen werden gevoerd over de aankoop van het koophuis, bruusk de mogelijkheid om verder te onderhandelen heeft ontnomen. Beklaagde had appellant, zeker onder de geschetste omstandigheden, in de gelegenheid moeten stellen om uit te onderhandelen en appellant in ieder geval een normale gelegenheid moeten bieden om namens zijn opdrachtgeefster een eindvoorstel uit te brengen.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Beklaagde heeft verzuimd om aan appellant tijdig diverse bescheiden toe te zenden, waardoor vertraging is opgetreden bij het voeren van de onderhandelingen.
4.3 In strijd met zijn verplichting om de onderhandelingen met appellant af te ronden, heeft beklaagde zich met een derde partij ingelaten en deze geïnformeerd over het verloop van de onderhandelingen met appellant. Beklaagde heeft evenzeer in strijd met de regelgeving, nagelaten om aan appellant mee te delen dat door een andere partij een bod was uitgebracht.
4.4 Als verklaring voor de door beklaagde op 9 juli 2009 gevolgde handelwijze, heeft deze zich beroepen op het feit dat de tweede gegadigde een bod zou hebben uitgebracht waaraan een korte aanvaardingstermijn was verbonden. Beklaagde heeft verzuimd om daarvan het schriftelijk bewijs in het geding te brengen.
4.5 Beklaagde heeft zich oncollegiaal gedragen en zowel het belang van de opdrachtgeefster van appellant, als het aanzien van de makelaardij geschaad.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Anders dan appellant in hoger beroep heeft gesteld, is door beklaagde niet onderhandeld met een andere partij tijdens het voeren van de onderhandelingen met appellant. Beklaagde heeft evenmin vertrouwelijke informatie over het verloop van de onderhandelingen aan deze partij verstrekt. Beklaagde heeft appellant daarentegen, gegeven de door de tweede gegadigde verbonden tijdslimiet aan het door deze uitgebrachte bod, willen waarschuwen voor het feit dat ook een andere partij belangstelling had getoond voor de aankoop van het woonhuis. Beklaagde is er echter niet in geslaagd om appellant per telefoon of e-mail te bereiken.
5.3 Beklaagde heeft pogingen ondernomen om het met appellant gerezen probleem tot een oplossing te brengen, ondermeer door zich bereid te verklaren aan mediation deel te nemen.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 De Centrale Raad van Toezicht heeft eerst (ambtshalve) te beslissen of de Raad van Toezicht de op de klacht van toepassing zijnde statuten en reglementen heeft toegepast.
6.2 Appellant heeft op 18 december 2009 een klacht bij de NVM ingediend. Het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is op 1 januari 2010 gewijzigd, terwijl de statuten zijn gewijzigd op 15 januari 2010. Op de procedure van de klacht zijn derhalve van toepassing de tot 1 januari 2010 geldende reglement en de statuten zoals die tot 15 januari 2010 luidden.
6.3 Ingevolge het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, zoals dat op 1 januari 2009 in werking is getreden en op 1 januari 2010 is gewijzigd, bestaat de Raad van Toezicht uit drie natuurlijke personen (artikel 2) waaraan een rechtsgeleerd secretaris is toegevoegd die in de Raad van Toezicht een adviserende stem heeft (artikel 3).
6.4 De beslissing van 2 december 2010 van de Raad van Toezicht is weliswaar genomen door drie natuurlijke personen, doch één van deze personen is de secretaris. De secretaris heeft derhalve niet slechts geadviseerd, doch ook beslist. Dit is weliswaar in overeenstemming met de procedure die is voorgeschreven met betrekking tot klachten die vanaf 1 januari 2010 worden ingediend,doch in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009, dat gelet op de indiening van de klacht op van toepassing is.
6.5 Nu de beslissing van de Raad van Toezicht is genomen in een samenstelling die strijdig is met het Reglement Tuchtrechtspraak NVM 2009, is de beslissing met dit reglement in strijd en vernietigt de Centrale Raad van Toezicht op deze grond de beslissing.
6.6 Mede gelet op de omstandigheid dat partijen er geen bezwaar tegen hebben dat de Centrale Raad van Toezicht de klacht inhoudelijk beoordeelt, zal de Centrale Raad van Toezicht op de klacht beslissen.
6.7 De klacht ligt in volle omvang aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.8 Door appellant en gedaagde is tussen 30 juni 2009 en 3 juli 2009 schriftelijk een viertal biedingen en tegenbiedingen uitgebracht. In zijn telefax van 7 juli 2009 heeft appellant aan gedaagde bericht dat hij eerst op 9 juli 2009 op het laatst uitgebrachte tegenbod van gedaagde zou kunnen reageren, nadat nader overleg zou zijn gevoerd met de ouders en de hypotheekadviseur van zijn opdrachtgeefster. Beklaagde heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt.
6.9 In zijn e-mail van 9 juli 2009 van 9:05 uur heeft beklaagde aan appellant bericht dat het op 3 juli 2009 uitgebrachte tegenbod werd ingetrokken en hij zich vrij achtte om met andere partijen onderhandelingen te gaan voeren. Als verklaring hiervoor heeft beklaagde in zijn e-mail aangevoerd, dat een andere gegadigde een bod had uitgebracht waaraan een tijdslimiet was verbonden, maar aan appellant de gelegenheid werd geboden om op 9 juli 2009 voor 9.30 uur nog een uiterste bod uit te brengen.
6.10 Appellant heeft bestreden dat aan beklaagde een bod was uitgebracht waaraan de door beklaagde gestelde tijdslimiet was verbonden. Ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft beklaagde desgevraagd meegedeeld dat zich in zijn dossier geen schriftelijk stuk bevond waaruit bleek dat een bod was uitgebracht met een tijdslimiet. Uit een door appellant ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht in het geding gebrachte verklaring van de desbetreffende bieder, blijkt dat deze zich weliswaar herinnert dat aan het door hem schriftelijk uitgebrachte bod een termijn voor de aanvaarding daarvan was verbonden, maar door hem niet kon worden bevestigd of ontkend dat het daarbij ging om de door gedaagde gestelde termijn van 9 juli 2009 om 09.30 uur.
6.11 In de toelichting op Regel 4 van de Erecode is ondermeer vermeld, dat de Erecode niet de juiste plaats is om gedetailleerde regels voor te schrijven met betrekking tot de wijze waarop onderhandelingen moeten worden gevoerd. In deze toelichting is wel vermeld dat het NVM-lid op zeer zorgvuldige wijze met biedingen dient om te gaan, zowel ten opzichte van zijn opdrachtgever als tegenover zijn wederpartij.
6.12 De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat beklaagde, tegen de achtergrond van het verloop van de onderhandelingen als weergegeven onder 6.8 – 6.10, niet met voldoende zorgvuldigheid rekening heeft gehouden met de belangen van appellant en diens opdrachtgeefster, door appellant op 9 juli 2009 na de verzending van de e-mail om 09.05 uur, slechts gedurende 25 minuten de gelegenheid te bieden om in overleg met zijn opdrachtgeefster een uiterste bod uit te brengen, dit nog daargelaten dat niet is komen vast te staan dat beklaagde zich op 9 juli 2009 uiterlijk om 09.30 uur moest uitlaten over het door de andere gegadigde uitgebrachte bod. Het feit dat beklaagde heeft gesteld dat tevergeefs is getracht appellant op 9 juli 2009 tussen 09.05 uur en 09.30 uur telefonisch te bereiken, doet daaraan niet af.
6.13 De klacht is gegrond en de Centrale Raad van Toezicht acht na te melden straf juist. De Centrale Raad van Toezicht acht voorts termen aanwezig om beklaagde te belasten met de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in hoger beroep.
6.14 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Vernietigt de beslissing van 2 december 2010 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.
7.2 Verklaart de klacht gegrond.
7.3 Legt aan beklaagde de straf van berisping op.
7.4 Bepaalt dat beklaagde terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep een bijdrage van € 2.753,– zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, K.E. Mollema, mr. J.T. Anema, W. van Haselen en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 29 februari 2012.