09-13 RvT Groningen

Belangenbehartiging koper. Geen advies om bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten? Na 4 jaar optredende gebreken.   Vier jaar nadat klager het pand had gekocht blijken bij een bouwkundige inspectie enige gebreken aan het gekochte te zitten. De verklaring van de makelaar dat hij koper aanraadde een bouwkundig onderzoek in te laten stellen maar dat koper dit niet nodig vond omdat het pand door een architect was opgenomen en hij een verbouwing van plan was, is plausibel. De makelaar kan niet worden verweten gebreken niet te hebben opgemerkt die klaarblijkelijk zich eerst na vier jaar zich manifesteren. Download uitspraak (pdf)

 
De Raad van Toezicht Groningen geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer N.H.M. W. wonende te B, klager,

tegen

de heer E.H.K., makelaar o.g. te S, voorheen lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, thans aangesloten NVM makelaar, beklaagde

1.                        Verloop van de procedure
1.1.         Bij brief met bijlagen d.d. 29 juni 2009, gericht aan de afdeling Consumentenvoorlichting van de Vereniging, heeft klager tegen beklaagde een klacht ingediend. Bij brief van 14 augustus 2009 met bijlagen heeft de afdeling deze klacht in handen gesteld van de Raad ter behandeling.
1.2.         Tegen deze klacht heeft beklaagde een verweerschrift met bijlage ingediend op 15 september 2009.
1.3.         Bij brief met bijlagen van 7 januari 2010 heeft klager aan de Raad zijn klacht nader toegelicht en een inspectierapport toegezonden van de Stichting Monumentenwacht Fryslân te Leeuwarden van september 2009.
1.4.         Op deze brief is door beklaagde gereageerd bij brief van 29 januari 2010 met bijlagen, waarbij een inspectierapport van maart/juli 2004 is overgelegd van eveneens de Monumentenwacht Fryslân.
1.5.         De mondelinge behandeling van deze klacht heeft plaatsgevonden op 12 maart 2010, waar klager en beklaagde zijn verschenen en beklaagde werd vergezeld door de heer mr. A.H.R. Lok, verbonden aan Schouten Insurance International B.V. te Rotterdam. Door c.q. namens partijen is een nadere mondelinge toelichting op deze klacht gegeven en is op vragen van de Raad geantwoord.

2.            De feiten
2.1.         Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet behoorlijk gemotiveerd betwist alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staan tussen partijen de navolgende feiten vast.
2.2.         In opdracht van klager en zijn echtgenote heeft beklaagde diensten verleend als aankopend makelaar van twee onroerende zaken te B, die door partijen worden aangeduid met “het hoofdhuis” en “het koetshuis”. De betreffende opdracht is gegeven en uitgevoerd in het jaar 2005.
2.3.         Klager heeft met betrekking tot het hoofdhuis aan beklaagde een inspectierapport ter beschikking gesteld van de Monumentenwacht Fryslân van maart/juli 2004. Blijkens dit inspectierapport was de constructieve toestand van het hoofdhuis goed en de onderhoudstoestand redelijk tot goed. De inspecteur oordeelde dat er voldoende onderhoud was uitgevoerd in het verleden, maar raadde aan nog een aantal werkzaamheden uit te voeren. Met betrekking tot de onderhoudstoestand van het koetshuis was geen inspectierapport opgemaakt.
2.4.         Voordat beklaagde aan klager een opdracht tot dienstverlening verstrekte, had hij reeds samen met de architect B. uit B het hoofdhuis en het koetshuis bekeken en had hij onderhandelingen gevoerd met de verkopend makelaar. Overeenstemming werd toen niet bereikt.
2.5          In oktober 2005 heeft klager vervolgens beklaagde geraadpleegd en heeft beklaagde samen met klager, de verkopend makelaar en de verkopers de objecten opgenomen en is door beklaagde het ontvangen bouwtechnisch rapport van de Monumentenwacht Fryslân beoordeeld. Na onderhandeling heeft beklaagde een transactie tot stand weten te brengen op een koopsom van € 847.500,– k.k. (inclusief een aantal roerende zaken).
2.6.         Klager heeft in september 2009 de Monumentenwacht Fryslân gevraagd een inspectierapport op te stellen met betrekking tot het koetshuis. De algemene conclusie van dit rapport was dat de constructieve toestand van het gebouw goed was en de onderhoudstoestand redelijk. Dit was een gevolg van het feit dat er voldoende onderhoud werd uitgevoerd. Een aantal werkzaamheden echter werd geadviseerd om onmiddellijk uit te voeren, waaronder het vervangen van kozijnen, onderdorpels en sommige betimmeringen, het laten bewerken van door roest aangetaste balkankers en het laten uitvoeren van onderhoudschilderwerk.

3.            De klacht
3.1.         Samengevat en zakelijk weergegeven houdt de klacht in dat beklaagde anders heeft gehandeld dan een behoorlijk makelaar betaamt bij de uitvoering van een opdracht tot dienstverlening bij aankoop, door klager niet te adviseren ook een bouwtechnisch onderzoek te laten doen naar de bouwkundige staat van het koetshuis, althans klager te behoeden voor een lichtvaardige aankoop daarvan.

4.            Het verweer
4.1.         Beklaagde ontkent met betrekking tot zijn optreden als aankopend makelaar onjuist te hebben gehandeld of onjuiste adviezen te hebben gegeven.
4.2.         Allereerst stelt beklaagde dat de aankoop dateert uit 2005 en dat het bouwtechnisch rapport van de Monumentenwacht Fryslân met betrekking tot het koetshuis eerst in 2009 is opgesteld. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft beklaagde dit aspect toegelicht, in die zin dat gebreken in schilderwerk en houtwerk – zoals in het rapport geconstateerd – zich, met name als geen regelmatig onderhoud wordt gepleegd, snel kunnen manifesteren. Een rapport uit 2009 zegt echter niets over de situatie in 2005; beklaagde heeft toen geen ernstige gebreken geconstateerd.
4.3.         Daarnaast voert beklaagde aan dat hij ter gelegenheid van één van de bezichtigingen klager heeft aangeraden ook van het koetshuis een bouwtechnisch rapport uit te laten brengen. Dat vond klager toen niet nodig in verband met het feit dat hij voornemens was enige verbouwingen te realiseren en in het kader daarvan aanwezig achterstallig onderhoud zou kunnen worden meegenomen.
4.4.         Ten slotte voert beklaagde aan dat klager bij zijn aankoopbeslissing zich ook heeft laten leiden door adviezen van een hem vergezellend architect die ook het koetshuis heeft opgenomen. Ook deze architect zijn klaarblijkelijk bij deze opname geen ernstige gebreken gebleken.

5.            De beoordeling van het geschil
5.1.         De klacht richt zich tegen makelaar K. te S., die aangesloten makelaar is. De Raad van Toezicht Groningen is derhalve bevoegd om van deze klacht kennis te nemen.
5.2.         De Raad is van oordeel dat klager in onvoldoende mate aannemelijk heeft weten te maken dat beklaagde als aankopend makelaar in gebreke is gebleven in zijn belangenbehartiging ten behoeve van klager. Wat betreft het hoofdhuis beschikte beklaagde over een deskundigenrapport van de Stichting Monumentenwacht Fryslân, op de juistheid waarvan hij in redelijkheid mocht afgaan. Partijen spreken elkaar tegen op het punt of beklaagde klager heeft geadviseerd ook met betrekking tot het koetshuis een dergelijk rapport te laten opstellen. Beklaagde stelt dat hij dat klager heeft geadviseerd. Klager ontkent dat. De Raad acht echter de verklaring van beklaagde dat hij hierover wel degelijk met klager heeft gesproken, maar dat klager dit niet nodig vond omdat enerzijds het geheel ook door zijn architect was opgenomen en anderzijds een verbouwing was voorgenomen, plausibel. Daarnaast had klager ook zelf kunnen aandringen op een dergelijk onderzoek of zelfstandig een beslissing daarover nemen, terwijl tenslotte niet is gebleken dat toen klager samen met zijn architect prijsonderhandelingen voerde, de thans gestelde gebreken aan het koetshuis onderwerp van de onderhandelingen zijn geweest. .
5.3.         Ten tijde van de aankoop waren zowel hoofdhuis als koetshuis recent geschilderd en was van gebreken als waarover het rapport van de Monumentenwacht Fryslân uit 2009 spreekt, blijkbaar niets te zien. Het is voor de Raad niet komen vast te staan dat reeds toen het koetshuis ernstig achterstallig onderhoud vertoonde met gebreken als thans door de Stichting Monumentenwacht geconstateerd. Voorts is het bij panden met een ouderdom als van het hoofdhuis en het koetshuis niet ongebruikelijk dat plaatselijk herstellingen in het houtwerk zijn aangebracht. Een dergelijke herstelling, mits vervolgens goed onderhouden, rechtvaardigt niet de conclusie van ernstig gebrek.
5.4.         Voor zover het gaat om door roest aangetaste balkankers (die moeten worden ontroest) of scheuren in het metselwerk of los zittende stenen, zijn dit gebreken die in 2009 zijn geconstateerd, maar die in 2005 klaarblijkelijk niet als zichtbare gebreken door de architect, beklaagde of klager zijn geconstateerd.
5.5.         De Raad is van oordeel dat de gegrondheid van de door beklaagde geuite klacht voor hem niet is komen vast te staan en doet uitspraak als na te melden.

6.                        De beslissing
6.1.                  De Raad verklaart de ingediende klacht ongegrond.

ALDUS gewezen te Groningen op 12 maart 2010 door mr. B. van den Bosch, voorzitter, C.A. Voogd, lid, en de secretaris mr. G.J. Niezink.
Getekend door de voorzitter en de secretaris op 29 juni 2010.

mr. B. van den Bosch,                                                                        mr. G.J. Niezink,
voorzitter                                                                                             secretaris