11-2384 CRvT
Taxatierapport ondertekend zonder pand te hebben opgenomen. Een makelaar voelt zich als werknemer onder druk gezet om een taxatierapport te tekenen terwijl hij het pand niet zelf had opgenomen. Hij veronderstelde dat zijn werkgever, tevens NVM-makelaar, dit de vorige dag had gedaan. Het taxatierapport had haast en zijn werkgever was onverwacht ziek geworden. De Centrale Raad stelt dat aan taxatierapporten hoge eisen mogen worden gesteld. De makelaar heeft die eisen ernstig miskend. De omstandigheden waarin hij verkeerde, rechtvaardigen zijn handelwijze niet. Aan het feit dat de makelaar in opdracht van zijn werkgever handelde, komt betekenis toe. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
L, aangesloten NVM-makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te E, appellant/beklaagde,
tegen
HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: de NVM), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, klaagster,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 19 juli 2010 heeft de NVM bij de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht een klacht ingediend tegen appellant. De Raad van Toezicht heeft bij beslissing van 18 januari 2011, verzonden op 18 januari 2011, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de straf opgelegd van schorsing voor de tijd van zes maanden en een boete van € 5.000. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat appellant met een bedrag van € 1.205,32 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Appellant is bij brief van 18 februari 2011 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 31 maart 2011 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 De NVM heeft in haar brief van 19 april 2011 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 22 november 2011 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– L in persoon, vergezeld door de aangesloten NVM-makelaar B;
– De NVM vertegenwoordigd door de heer J.G.M. Snijders, vergezeld door de heer J.F.B. van Hasselt.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Zij hebben zich daarbij bediend van pleitnotities.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Op 25 januari 2010 hebben de makelaars K en D het woonhuis gelegen aan de H-weg 129 in E getaxeerd. Doel van de taxatie was om inzicht in de waarde daarvan te verkrijgen in verband met de beoordeling van een aanvraag tot het verkrijgen van een (hypothecaire) geldlening.
2.3 De met het oog op de financiering van de koopsom benaderde SNS Bank heeft geweigerd om het verzochte krediet te verlenen, omdat naar haar oordeel de taxateurs en de door de koopster van het woonhuis ingeschakelde tussenpersoon die haar heeft geadviseerd over het aantrekken van financiering, aan elkaar zijn gelieerd. Voornoemde makelaars hebben vervolgens aan het Makelaarskantoor H Taxateurs & Makelaars o.g., verzocht om het woonhuis met spoed te taxeren. De aan dit kantoor verbonden makelaar H werd met de uitvoering van de opdracht belast. Appellant is daarbij niet betrokken geweest.
2.4 In verband met de afwezigheid van H op 17 maart 2010 en het feit dat het taxatierapport op die datum ter beschikking van de koopster van het woonhuis moest worden gesteld, heeft een aan het makelaarskantoor verbonden secretaresse die het concept van het taxatierapport in opdracht van H had uitgewerkt, de naam van appellant ingevuld als de naam van de taxateur. Appellant, die het woonhuis niet had bezichtigd, heeft vervolgens het taxatierapport ondertekend en op 17 maart 2010 ter beschikking gesteld aan de koopster.
2.5 Op 18 maart 2010 heeft appellant bij de verkopend makelaar de sleutels van het woonhuis opgehaald, maar hij heeft dit niet alsnog bezichtigd.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klaagster verwijt appellant dat deze een taxatierapport heeft ondertekend terwijl hij het desbetreffende object niet heeft gezien. Voorts is in het taxatierapport als datum van opname van het object 25 januari 2010 vermeld, terwijl het taxatierapport op 17 maart 2010 is ondertekend.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. De klacht houdt het verwijt in, dat een woonhuis is getaxeerd zonder dat opname daarvan heeft plaatsgevonden. Aan de orde is echter de vraag of aan appellant kan worden verweten dat hij namens een kantoorgenoot en aangesloten NVM-makelaar, het door deze opgestelde taxatierapport heeft ondertekend.
4.2 Op het moment waarop appellant het verzoek kreeg om het taxatierapport te ondertekenen, is hij er vanuit gegaan dat zijn kantoorgenoot H de taxatie en de rapportage op juiste wijze had uitgevoerd. Appellant heeft niettemin de in het conceptrapport door H vermelde waarde getoetst aan de hand van het dossier, de aan het uitwisselingssysteem ontleende informatie en zijn eigen kennis van de desbetreffende markt. Eerst na afgifte van het taxatierapport is aan appellant gebleken dat H het woonhuis niet had bezichtigd. Met een dergelijke handelwijze had appellant geen rekening behoeven te houden.
4.3 Niet is gebleken dat de uitkomst van de taxatie niet juist is geweest. Appellant wijst er op dat hij ook op dit moment nog van de SNS Bank taxatieopdrachten verkrijgt.
4.4 De opgelegde straf is, gegeven de gang van zaken, niet proportioneel. Een schorsing gedurende een periode van zes maanden zal leiden tot beëindiging van het dienstverband van appellant met het makelaarskantoor waaraan hij inmiddels is verbonden. Het beperkte loon van appellant in aanmerking genomen, is de som van de opgelegde boete en de bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht te hoog.
5. Het verweer
5.1 Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De kern van de klacht betreft het verwijt dat appellant een taxatierapport heeft ondertekend, terwijl hij het desbetreffende object niet heeft gezien. Om te voorkomen dat bij derden de indruk zou ontstaan dat hij het woonhuis had opgenomen, had appellant minst genomen in het taxatierapport moeten vermelden dat hij het woonhuis niet had opgenomen. Anders dan appellant heeft aangevoerd, had hij rekening moeten houden met het feit dat H mogelijk niet juist zou hebben getaxeerd als gevolg van een door hem bij de opname van het woonhuis gemaakte fout.
5.3 De aandacht van de SNS Bank voor het taxatierapport, werd gewekt door het feit dat daarin als datum van opname 25 januari 2010 was vermeld, terwijl het rapport op 17 maart 2010 ter beschikking is gesteld. Het feit dat de bank de getaxeerde waarde niet als onjuist heeft beoordeeld, maakt niet dat aan appellant geen verwijt kan worden gemaakt van zijn handelwijze.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 De klacht ligt in volle omvang aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2 Door in het taxatierapport te vermelden dat de taxatie is uitgevoerd door appellant, heeft deze in strijd met de werkelijkheid de indruk gewekt dat hij zijn oordeel over de toestand en de waarde van het getaxeerde object, mede heeft gevormd op basis van zijn eigen waarneming met betrekking tot ondermeer de indeling en de inwendige bouwkundige- en onderhoudstoestand daarvan.
6.3 De Centrale Raad van Toezicht toetst dit feit en deze gedraging aan Regel 1 van de Erecode waaraan appellant als aangesloten NVM Makelaar gebonden is. Dit artikel luidt, voorzover hier aan de orde:
“Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening”.
Hierin ligt besloten dat appellant bij het uitbrengen van taxaties zich als makelaar er rekenschap van moet geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vergaande beslissingen moeten kunnen nemen en vaak nemen. Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van de rapporten, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die appellant afgeeft, hoge eisen gesteld mogen worden: men moet in het maatschappelijk verkeer op zijn rapporten kunnen afgaan. Het feit dat appellant een taxatierapport heeft ondertekend en heeft afgegeven zonder het te taxeren object zelf op te nemen, wijst uit dat hij de daaraan te stellen hoge eisen in ernstige mate heeft miskend. De Centrale Raad van Toezicht verbindt daaraan het oordeel dat appellant zijn functie niet betrouwbaar en niet professioneel heeft uitgevoerd. Appellant heeft in de omstandigheden van het geval het vertrouwen dat in hem als aangesloten NVM-makelaar moet kunnen worden gesteld, zeer ernstig beschadigd.
6.4 De door appellant aangevoerde omstandigheden die voor hem de aanleiding vormden voor zijn handelwijze, rechtvaardigen zijn gedrag niet. Niet kan worden uitgesloten dat in zeer uitzonderlijke gevallen waarin een makelaar die een taxatieopdracht heeft uitgevoerd niet bij machte is om het door hem opgestelde taxatierapport te ondertekenen, sprake is van omstandigheden die nopen tot ondertekening van dat rapport door een andere aangesloten NVM Makelaar. In een dergelijk geval zou uit het taxatierapport dan ondubbelzinnig moeten blijken dat de makelaar die het taxatierapport heeft ondertekend, het getaxeerde object niet heeft opgenomen. Daarbij zal in het taxatierapport ook uitdrukkelijk de reden moeten worden vermeld waarom de taxerende makelaar verhinderd was om zorg te dragen voor ondertekening. De Centrale Raad van Toezicht overweegt dat in dit geval niet is gebleken dat in het taxatierapport onjuiste waardes zijn opgenomen.
6.5 De klacht is gegrond. Bij het bepalen van de strafmaat neemt de Centrale Raad van Toezicht ondermeer in aanmerking het feit, dat appellant aanvankelijk een aanzet heeft gegeven tot het oproepen van het beeld dat hij het woonhuis wel had bezichtigd. Aan de omstandigheid dat niet kan worden uitgesloten dat appellant in zijn hoedanigheid van werknemer in opdracht heeft gehandeld, komt echter ook betekenis toe. Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht de Centrale Raad van Toezicht na te melden straf juist. De Centrale Raad van Toezicht acht voorts termen aanwezig om appellant te belasten met de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties.
6.6 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht voorzover de klacht gegrond is verklaard.
7.2 Vernietigt de beslissing voor het overige.
7.3 Legt aan appellant de straf op van schorsing als aangesloten NVM Makelaar voor de duur van drie maanden, waarvan twee maanden voorwaardelijk. Bepaalt dat, indien appellant binnen twee jaar na het wijzen van deze beslissing opnieuw door de tuchtrechter wordt veroordeeld in verband met vergelijkbaar tuchtrechtelijk laakbaar handelen, de voorwaardelijke schorsing kan worden omgezet in een onvoorwaardelijke schorsing.
7.4 Legt aan appellant een boete op van € 2.500 en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
7.5 Bepaalt dat appellant terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 3.647,32 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, R. Wijmenga, F.J. van der Sluijs en mr. J.A. van den Berg, secretaris, en ondertekend op 2 maart 2012.