10-2353 CRvT
Onvoldoende belangenbehartiging. Onjuiste tekst op Funda te lang laten staan. Overgangsbepaling Reglement tuchtrechtspraak. De makelaar-verkoper heeft de mededeling dat door een technische storing bij Funda geen reactie op de woning mogelijk was via Funda, maar dat contact moest worden opgenomen met de aanbiedende makelaar, te lang laten staan. De stelling van klager dat de makelaar dit opzettelijk deed teneinde belangstelling tegen te gaan teneinde zelf de woning goedkoop te kunnen kopen, is niet komen vast te staan. De klacht was ingediend voordat op grond van wijziging van het Reglement Tuchtrechtspraak de samenstelling van de raad was gewijzigd – het zogeheten niet-makelaarslid is verdwenen en de secretaris is per 1 januari 2010 lid van de raad geworden. Art. 8 lid 4 van het ten tijde van het indienen van de klacht geldende reglement - het bijzondere geval – is terecht door de raad van toezicht van toepassing verklaard. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
H.J.A. J, wonende te E, appellant/klager,
tegen
G. S.,aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te V, beklaagde,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 12 oktober 2009 heeft appellant bij de NVM een klacht ingediend tegen beklaagde. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht. Deze heeft bij beslissing van 4 maart 2010, verzonden op 4 maart 2010, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 29 maart 2010 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 29 maart 2010 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in zijn brief van 18 mei 2010 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 11 november 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– beklaagde in persoon;
– appellant in persoon, vergezeld van mevrouw D.M. en bijgestaan door mr. T. Peters.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Appellant geeft in september 2008 aan beklaagde opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van zijn woonhuis gelegen aan de D nr 58 in Eindhoven. Appellant is lid van de franchiseorganisatie L Makelaars, en conform de binnen deze organisatie gemaakte afspraak is het woonhuis door het in Eindhoven gevestigde lid mevrouw D.M. van deze organisatie op Funda geplaatst. De aanvankelijk op € 276.500,– bepaalde vraagprijs is in januari 2009 verlaagd naar € 250.000,– en in juni 2009 naar € 239.000,–.
2.3 Naar aanleiding van een op Funda opgetreden technische storing is op de site de navolgende tekst opgenomen:
“LET OP: vanwege een technische storing bij Funda verzoeken wij u geen reactie via www.funda.nl achter te laten voor deze woning, maar direct contact op te nemen met ons kantoor op telefoonnummer [volgt telefoonnummer makelaarskantoor]of [volgt e-mailadres makelaarskantoor].
Deze tekst heeft, ook na opheffing van de storing, gedurende tien maanden op Funda gestaan. Nadat appellant daarover op 7 juni 2009 klaagt, is deze toegevoegde tekst op 8 juni 2009 verwijderd.
2.4 Bij brief van 20 juli 2009 bericht appellant aan beklaagde dat zijn wens is dat uitsluitend (het kantoor van) beklaagde, en niet daarnaast ook (het kantoor van) mevrouw D.M. zal zijn belast met de verkoop van het woonhuis. Naar aanleiding daarvan deelt beklaagde in zijn e-mail van 5 augustus 2009 aan appellant mee dat het woonhuis door zijn kantoor opnieuw kan worden aangemeld. In dit verband houdt beklaagde aan appellant voor dat aanmelding, voorzien van nieuwe foto’s, direct kan plaatsvinden waarna eind augustus 2009 een nadere prijsstelling zou kunnen volgen. Beklaagde wijst echter op een tweede optie die zijn voorkeur heeft, en die inhoudt dat eind augustus 2009 opnieuw aanmelding zal plaatsvinden met vermelding van de aangepaste vraagprijs.
2.5 Appellant bericht in zijn e-mail van 10 augustus 2009 aan beklaagde dat hij er niet voor kiest om het woonhuis voorzien van nieuwe foto’s en met een aangepaste vraagprijs eind augustus 2009 opnieuw aan te melden. Naar aanleiding van dit bericht heeft beklaagde, na terugkeer van zijn vakantie, op 25 augustus 2009 aan appellant meegedeeld dat, nu hij ervoor kiest om het woonhuis niet opnieuw aan te melden, de eerder door mevrouw D.M. uitgevoerde aanmelding zou moeten worden gehandhaafd. Beklaagde adviseert echter om het woonhuis via zijn kantoor aan te melden omdat dan de indruk wordt gewekt dat sprake is van een nieuw object en dit daardoor meer aandacht zal trekken. In zijn e-mailbericht van 26 augustus 2009 spreekt appellant zijn voorkeur uit om het woonhuis niet opnieuw aan te melden. Blijkens een e-mail van 28 augustus 2009 van beklaagde aan appellant, heeft beklaagde op 26 augustus 2009 toen door hem nog geen bericht van appellant was ontvangen, aan deze bericht dat het woonhuis door hem inmiddels was aangemeld. Beklaagde herhaalt in dit bericht zijn eerder gegeven advies om het woonhuis opnieuw aan te melden.
2.6 In zijn brief van 1 september 2009 spreekt appellant zijn ongenoegen uit over de gang van zaken. Hij stelt in zijn brief dat beklaagde het ernaar heeft geleid dat gedurende een periode van een jaar het woonhuis niet is bezichtigd. Beklaagde vat blijkens zijn brief van 15 september 2009 de brief van 1 september 2009 op als een intrekking van de verkoopopdracht. In zijn brief deelt beklaagde mee dat hij de opdracht als ingetrokken beschouwt en geen werkzaamheden meer zal uitvoeren.
2.7 Bij brief van 23 september 2009 deelt mevrouw D.M. naar aanleiding van brieven van 10 en 21 september 2009 van appellant aan haar mee, dat zij van appellant geen verkoopopdracht aanvaardt.
3. De klacht
3.1 Beklaagde heeft de belangen van appellant niet goed behartigd en deze benadeeld door ervoor zorg te dragen dat zijn woonhuis twee maal op Funda is vermeld. De door beklaagde toegevoegde en onder 2.3 weergegeven tekst heeft ertoe geleid dat mogelijke gegadigden hun belangstelling voor het woonhuis hebben verloren. Daaraan heeft ook bijgedragen het feit dat beklaagde is voorbij gegaan aan de wens van appellant om op Funda de opgetreden prijsdaling tijdens het verkoopproces zichtbaar te maken. Het handelen van beklaagde was erop gericht om ten koste van appellant een financieel voordeel te behalen. Beklaagde heeft aan appellant voorgesteld om diens woonhuis voor € 160.000,– te kopen.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 De klacht is ter zitting van de Raad van Toezicht niet naar behoren behandeld. Niet alleen heeft geen “niet-makelaarslid” deelgenomen aan de behandeling ter zitting, maar ook is bij die gelegenheid voornamelijk aan beklaagde de gelegenheid geboden om zijn verweer toe te lichten. Het verzoek van appellant om zijn klacht per onderdeel te behandelen is afgewezen. Ten onrechte ook is de Raad van Toezicht voorbij gegaan aan de opmerking van appellant dat beklaagde aan hem heeft meegedeeld dat hij zelf woonhuizen koopt en hij bereid was om voor het woonhuis van appellant € 160.000,– te betalen. Tot slot geldt dat het lid De Hoogt van de Raad van Toezicht heeft verzuimd om de beslissing te ondertekenen.
4.3 Aangezien zich geen technische storing heeft voorgedaan op Funda, is de overweging dat daarvan sprake is geweest onjuist. Slechts met het doel om te voorkomen dat belangstelling werd gewekt voor de aankoop van het woonhuis is de tekst van de melding op Funda gewijzigd. Niet op 7 juni 2009, maar al begin 2009 heeft appellant zich daarover beklaagd. Nadat hij daarop in juni 2009 sterk had aangedrongen, bleek het mogelijk om de tekst direct te wijzigen. Door de desbetreffende vermelding op Funda, waarvoor beklaagde zich heeft verontschuldigd, zijn de belangen van appellant benadeeld. Ten onrechte is in de beslissing niet vermeld dat beklaagde zijn opdracht heeft teruggegeven nadat appellant aan hem had meegedeeld dat hij geen enkel vertrouwen meer in hem had.
4.4 Beklaagde heeft zijn ontoelaatbare handelwijze getracht te bedekken door nog een andere makelaar te belasten met de uitvoering van de opdracht. Uit de brief van 30 november 2009 van appellant blijkt de gang van zaken ten aanzien van de verkoop van het woonhuis.
4.5 Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht overwogen dat appellant zijn kritiek op de handelwijze van beklaagde niet heeft onderbouwd. Appellant heeft aangeboden om zijn beschuldiging dat beklaagde zich bereid heeft verklaard om zijn woonhuis te kopen, onder ede te herhalen. Ten onrechte is het optreden van beklaagde als ongelukkig bestempeld aangezien sprake is geweest van een moedwillige handelwijze van een handelaar in huizen.
5. Het verweer in hoger beroep
5.1 Klager heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
5.2 De Raad van Toezicht heeft in dit geval terecht artikel 8 lid 4 toegepast van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM dat van kracht was tot 1 januari 2010. Ook de behandeling ter zitting is op de juiste wijze verlopen en daarbij is aandacht besteed aan alle aspecten van de klacht. Voor de beschuldiging dat beklaagde zich schuldig zou maken aan de handel in woonhuizen bestaat geen enkele grond.
5.3 Naar aanleiding van een technische storing op Funda is de tekst van de vermelding op Funda gewijzigd met het doel om te bereiken dat op een via Funda ingediende aanvraag, direct door beklaagde zou kunnen worden gereageerd. De toegevoegde vermelding in de tekst is niet onmiddellijk verwijderd nadat de technische storing was verholpen. Appellant heeft daarvan geen nadeel ondervonden.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het inwerking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen beklaagde is ingediend op 12 oktober 2009 is de voor 15 januari 2010 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 Uit de beslissing van de Raad van Toezicht blijkt dat het “niet-makelaarslid” door de NVM op 1 januari 2010 niet was herbenoemd en daarvan was evenmin sprake op 27 januari 2010, de datum waarop de klacht ter zitting van de Raad van Toezicht is behandeld. Gegeven ook de in de statuten opgenomen overgangsbepaling heeft de Raad van Toezicht terecht besloten om artikel 8 lid 4 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM dat van kracht was sinds 1 januari 2009 toe te passen, omdat op basis van de inhoud van dat reglement de op 12 oktober 2009 ingediende klacht moet worden afgehandeld. Evenals de Raad van Toezicht is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat sprake was van een bijzonder geval als bedoeld in artikel 8 lid 4 van het toepasselijke reglement.
6.3 Appellant heeft zijn stelling dat zijn klacht ter zitting van de Raad van Toezicht niet op de juiste wijze is behandeld niet onderbouwd zodat de Centrale Raad van Toezicht daaraan, gegeven ook de betwisting van deze stelling door beklaagde, voorbij zal gaan. Aan het in artikel 36 lid 3 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM opgenomen voorschrift inhoudende dat de beslissing van de Raad van Toezicht tenminste door de voorzitter en de secretaris wordt ondertekend, is voldaan zodat het tegen de wijze van ondertekening van de beslissing gerichte bezwaar faalt.
6.4 Aangezien beklaagde dit heeft erkend, staat vast dat op Funda gedurende geruime tijd ten onrechte de onder 2.3 weergegeven tekst is vermeld. Niet is echter gebleken of aannemelijk gemaakt dat de belangen van appellant daardoor zouden zijn geschaad en zijn woonhuis onder invloed van deze vermelding minder de aandacht van potentiële kopers zou hebben getrokken en daarom niet is verkocht. Niet aannemelijk is voorts dat het feit dat op Funda het prijsverloop niet zichtbaar is geweest eraan heeft bijgedragen dat de verkoop van het woonhuis niet is geslaagd. Beklaagde heeft zich terecht verontschuldigd voor het feit dat de onder 2.3 vermelde tekst gedurende langere tijd op Funda is gehandhaafd zonder dat daartoe nog enige noodzaak bestond, maar dit verzuim is niet zo ernstig dat van tuchtrechtelijk laakbaar handelen kan worden gesproken.
6.5 Beklaagde heeft uitdrukkelijk bestreden dat hij aan appellant heeft aangeboden om diens woonhuis te kopen voor € 160.000,–. In het dossier is voor deze stelling ook geen aanwijzing te vinden zodat de Centrale Raad van Toezicht ook aan dit verwijt voorbij gaat. De klacht is ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd.
6.6 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 4 maart 2010 van de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, mr. J.T. Anema, R. Wijmenga en F.J. van der Sluijs in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 27 december 2010.