12-2379 CRvT
Verschillen in geadviseerde vraagprijzen. In het kader van een echtscheidingsprocedure beslist de rechtbank dat de man (klager/appellant) beklaagde zou benaderen over een vraagprijs van de echtelijke woning en de vrouw makelaar N. Deze laatste adviseert een vraagprijs van € 785.000, terwijl beklaagde een vraagprijs van € 850.000 voorstelt. Klager/appellant besluit ruim een half jaar later een derde makelaar (H) te benaderen. Die denkt dat het pand € 650.000 opbrengt. Klager meent dat beklaagde een veel te hoge waarde bepaalde. Beklaagde heeft onderbouwd dat het huis ca € 790.000 zou kunnen opbrengen en in dat kader kwam hij tot een vraagprijs van € 850.000. Het verschil met het advies van makelaar N is weliswaar € 65.000 maar is gezien de argumenten van beklaagde niet buitensporig. Dat makelaar H (die geen beklaagde is) tot een aanzienlijk lagere opbrengst kwam, moet gezien worden in het licht van het tijdsverloop tussen de adviezen en de verslechterende huizenmarkt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht 11-02
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
W.E. wonende te A, appellant/klager,
tegen
R.,aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te A,beklaagde,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 7 maart 2010 heeft appellant bij de NVM een klacht ingediend tegen beklaagde. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht Utrecht. Deze heeft bij beslissing van 18 november 2010, verzonden op 22 november 2010, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 7 januari 2011 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 11 februari 2011 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd. In zijn brief van 3 april 2011 heeft appellant deze gronden aangevuld.
1.3 Beklaagde heeft bij brief van 18 mei 2011 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 22 november 2011 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– Appellant in persoon;
– Beklaagde in persoon bijgestaan door mr. A.L. van Eyk-Lubach.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Het huwelijk van appellant is op 7 april 2009 ontbonden. Blijkens de beschikking van 16 september 2009 van de Rechtbank Utrecht zijn appellant en zijn voormalige echtgenote overeengekomen, dat de vrouw beklaagde zou benaderen met betrekking tot de verkoop van de echtelijke woning, en makelaar N in A door appellant zou worden benaderd met het oog op de verkoop daarvan.
2.3 Op 15 juli 2009 heeft makelaar N een vraagprijs van € 785.000 k.k. geadviseerd. Appellant heeft in zijn brief van 30 september 2009 voorgesteld om een vraagprijs van € 850.000 te hanteren. In zijn brief heeft appellant voorts vermeld dat het woonhuis volgens zijn verwachting een bedrag van circa € 790.000 zou kunnen opbrengen.
2.4 In opdracht van appellant heeft de in A gevestigde makelaar H het woonhuis getaxeerd. Per 9 november 2009 heeft H de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik getaxeerd op € 650.000.
2.5 De voorzieningenrechter van de Rechtbank Utrecht heeft appellant bij vonnis van 27 januari 2010 veroordeeld, om aan het makelaarskantoor W – het kantoor waaraan beklaagde als makelaar is verbonden – onvoorwaardelijk opdracht tot verkoop van het woonhuis te geven.
2.6 Bij brief van 31 januari 2010 heeft appellant aan kantoor W opdracht gegeven tot verkoop van het woonhuis, dat sinds 1 juli 2009 door hem werd bewoond. Het woonhuis is niet verkocht. Tussen appellant en zijn voormalige echtgenote is overeenstemming bereikt over de toescheiding daarvan aan appellant.
3. De klacht
3.1 De klacht, voorzover in hoger beroep aan de orde, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Beklaagde heeft een veel te hoge en derhalve niet marktconforme waarde van het woonhuis bepaald.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Aan de orde is de vraag of appellant, danwel H, juist heeft getaxeerd. Gegeven het grote verschil in uitkomst tussen deze twee taxaties, heeft ofwel appellant, danwel H onjuist getaxeerd en de klacht richt zich dan ook tegen één van deze twee makelaars.
4.3 Beklaagde heeft in zijn brief van 30 september 2009 een veel te hoge en niet marktconforme vraagprijs (€ 850.000) en verwachte opbrengst (circa € 790.000) opgenomen. Dit volgt uit het taxatierapport van H, waarin is geadviseerd om een vraagprijs van € 695.000 te hanteren en waarin de verwachting is uitgesproken dat een opbrengst van € 650.000 zou kunnen worden gerealiseerd. Onbegrijpelijk is dat de Raad van Toezicht aan het taxatierapport van H geen betekenis toekent, maar wel belang heeft gehecht aan de in 2009 door makelaar N gegeven waardering, die niet in het geding is gebracht. Door zijn oordeel mede daarop te baseren heeft de Raad van Toezicht bijzonder laakbaar gehandeld. Ten onrechte ook heeft de Raad van Toezicht onder 2.3 van zijn beslissing vermeld dat N en H bij hun taxatie zijn uitgegaan van de peildatum september 2009.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Beklaagde heeft een vraagprijs geadviseerd van € 850.000 en N een vraagprijs van € 785.000. Het verschil tussen deze bedragen ligt binnen de algemeen toegepaste marge van 10%-15%.
5.3 De Rechtbank Utrecht heeft in haar vonnis van 27 januari 2010 geoordeeld dat de door beklaagde geadviseerde vraagprijs niet irreëel was. Vergelijking van het door beklaagde geadviseerde bedrag met de door H getaxeerde waarde, is niet juist. H heeft in november 2009 getaxeerd en in zijn taxatierapport is geen onderbouwing opgenomen van de uitkomst van zijn waardering. Beklaagde heeft in deze procedure onder verwijzing naar verschillende bronnen, uiteengezet op grond van welke gegevens hij tot zijn advies is gekomen.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 De klacht ligt in volle omvang aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2 Appellant heeft blijkens zijn brief van 7 maart 2010 zijn klacht gericht tegen beklaagde. De Centrale Raad van Toezicht gaat dan ook voorbij aan het door appellant in hoger beroep ingenomen standpunt, dat zijn klacht is gericht ofwel tegen appellant, danwel tegen de aangesloten NVM Makelaar H. Deze is geen partij in de procedure.
6.3 Aan de orde is de vraag of beklaagde in redelijkheid tot zijn in zijn brief van 30 september 2009 aan de voormalige echtgenote van appellant opgenomen advies heeft kunnen komen. De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt.
6.4 In zijn brief heeft beklaagde ondermeer melding gemaakt van de door hem bij de bepaling van de vraagprijs gehanteerde uitgangspunten, zoals de grondprijzen per vierkante meter in de omgeving, de bouwprijzen per kubieke meter alsmede de ligging en de afwerking van het woonhuis. Daarnaast heeft hij aandacht besteed aan de sinds 2008 in de buurt van het woonhuis verkochte woonhuizen in dezelfde prijsklasse. De uitkomst van dit onderzoek was een verwachte te realiseren opbrengst gelegen tussen € 766.000 en € 815.000. Op basis daarvan heeft beklaagde de verwachting uitgesproken dat een opbrengst van circa € 790.000 zou kunnen worden gerealiseerd, en heeft hij tot de daarvan afgeleide vraagprijs van € 850.000 geadviseerd.
6.5 Blijkens het vonnis van 27 januari 2010 van de Rechtbank Utrecht heeft makelaar N op 15 juli 2009 geadviseerd om met betrekking tot het woonhuis een vraagprijs van € 785.000 te hanteren.
6.6 Het verschil tussen de door beklaagde geadviseerde vraagprijs van € 850.000 en de door N geadviseerde vraagprijs van € 785.000 beloopt € 65.000. Op grond van dit verschil ontstaat weliswaar de indruk dat de door beklaagde geadviseerde vraagprijs aan de hoge kant is, maar in aanmerking genomen de daarover door beklaagde gegeven onderbouwing van zijn vraagprijs, kan niet worden geoordeeld dat de geadviseerde vraagprijs buitensporig hoog is in vergelijking met de door N geadviseerde vraagprijs.
6.7 Tegenover de door beklaagde en N geadviseerde vraagprijzen, staat de uitkomst van het taxatierapport van 9 november 2009 van makelaar H. In diens taxatierapport is geen advies opgenomen met betrekking tot een te hanteren vraagprijs. H heeft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik getaxeerd op € 650.000 en dat bedrag wijkt aanzienlijk af van de door beklaagde geschatte opbrengst van circa € 790.000 en de door N geïndiceerde opbrengst, die volgens beklaagde dicht bij de door N geadviseerde vraagprijs van € 785.000 was gelegen. Het verschil tussen de door H getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik en de door beklaagde en N geadviseerde vraagprijzen is echter, mede gelet op het tijdsverloop en de steeds verslechterende huizenmarkt, onvoldoende om op basis daarvan te concluderen dat beklaagde niet in redelijkheid tot de door hem geadviseerde vraagprijs heeft kunnen komen. Nu daarvoor in het dossier overigens geen aanwijzing is te vinden, is de klacht ongegrond.
6.8 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 18 november 2010 van de Raad van Toezicht Utrecht.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, R. Wijmenga, F.J. van der Sluijs en mr. J.A. van den Berg, secretaris, en ondertekend op 2 maart 2012.