11-2382 CRvT
Taxatie. Taxatieverschillen. In redelijkheid tot waardering kunnen komen. De makelaar is door de rechtbank benoemd tot taxateur van enkele percelen grond, zulks in verband met de verdeling van een onverdeeldheid. Aan zijn beschikking heeft de rechtbank een schets gehecht hoe de herverkaveling er volgens partijen uit zou moeten zien. Beklaagde kende aan de ene nieuw te vormen kavel een waarde toe van € 156.025 en aan de andere een waarde van € 104.800. In opdracht van klager taxeerden twee andere makelaars de nu in 3 kavels te verdelen percelen op een waarde van € 60.000, € 55.000 en € 17.500. Deze komen op m²-prijzen van € 66 tot € 74, terwijl beklaagde op prijzen van € 95 tot € 110 en voor één deel zelfs op € 150 komt. Klager acht de door beklaagde afgegeven waardes veel te hoog. Beklaagde heeft een aantal referentieobjecten genoemd waarbij m²-prijzen van € 72 en € 127 zijn gerealiseerd. De € 150 per m² voor een deel van de grond acht de Centrale Raad aan de hoge kant, maar vast is komen te staan dat dit deel gebruikt zal worden voor de toegangsweg en parkeervoorziening voor de na herverkaveling ontstane twee percelen en die verklaring acht de Centrale Raad plausibel. Aan de taxatie van de beide andere taxateurs wordt voorbijgegaan omdat daarbij geen rekening is gehouden met de op de percelen aanwezige opstallen en omdat gebleken is dat de taxateurs niet op de hoogte waren van de beschikking van de rechtbank en de daaraan gehechte schets van de toekomstige herverkaveling. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
A.N., wonende te S, appellant/klager,
tegen
S, gevestigd te X, lid van de vereniging, beklaagde,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 7 september 2010 heeft appellant een klacht ingediend tegen beklaagde bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM, die de klacht heeft doorgeleid aan de Raad van Toezicht Haarlem. Deze heeft bij beslissing van 10 januari 2011, verzonden op 10 januari 2011, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 14 januari 2011 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 14 januari 2011, aangevuld bij brieven van 26 januari 2011 en 31 januari 2011, heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in haar brief van 21 februari 2011 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 Appellant heeft in zijn brief van 26 oktober 2011 in hoger beroep nog een nadere toelichting gegeven en enkele producties in het geding gebracht.
1.5 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.6 Ter zitting van 22 november 2011 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellant in persoon vergezeld van de aan het makelaarskantoor Y verbonden makelaar B;
– namens beklaagde S.
1.7 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Appellant en zijn echtgenote hadden in gezamenlijk onverdeelde eigendom met een zekere P en diens echtgenote, een vijftal percelen (tuin)grond met opstallen aan de W-laan in S, gemeente V. Het betrof de percelen die kadastraal bekend stonden als sectie F nrs. 8072, 8073, 8796, 8797 en 8798.
2.3 P en zijn echtgenote wilden overgaan tot verdeling en opheffing van de onverdeeldheid, zodat ieder van de partijen voor zichzelf zou kunnen beslissen of tot verkoop zou worden besloten. In een bij de Rechtbank Haarlem gevoerde procedure hebben de desbetreffende partijen overeenstemming bereikt over een taxatie van de percelen in de toenmalige stand, en een taxatie ervan uitgaande dat de percelen met het oog op een mogelijke herverdeling zouden worden herverkaveld, waarna twee percelen zouden kunnen worden onderscheiden in een “kavel A” en een “kavel B”. De rechtbank heeft aan haar op 30 maart 2009 gegeven beschikking een schets gehecht, waarop in grote lijnen was aangegeven hoe die herverkaveling er volgens partijen uit zou moeten zien.
2.4 Tussen de partijen is voorts overeenstemming bereikt over de aan de door de rechtbank te benoemen taxateur te stellen vragen. In het dictum van de beschikking zijn deze vragen opgenomen. Nadat aanvankelijk een andere makelaar tot deskundige was benoemd is vervolgens de aan beklaagde verbonden makelaar S tot deskundige benoemd.
2.5 In zijn taxatierapport/deskundigenrapport van 17 december 2009 heeft S de door de rechtbank geformuleerde vragen beantwoord en met betrekking tot de mogelijke na herverkaveling ontstane percelen bepaald, dat de waarde van kavel A € 156.025,– zal bedragen en de waarde van kavel B € 104.800,–.
2.6 In opdracht van appellant hebben de makelaars J en B in hun schriftelijke waardebepaling van 16 april 2010 verklaard, uitgaande van een herverkaveling die zal leiden tot drie kavels, dat de waarde daarvan door hen werd bepaald op respectievelijk € 60.000,–, € 55.000,– en € 17.500,–.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellant verwijt beklaagde dat de waarde van de desbetreffende percelen belangrijk te hoog is bepaald en beklaagde daarbij van een onjuiste verkaveling is uitgegaan.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 S is blijkens zijn taxatierapport uitgegaan van de waarde van de grond, afhankelijk van de situering, variërend van € 95,– tot € 150,– per vierkante meter. Makelaar J, die ook eerder al heeft getaxeerd op het (tuin)complex waarvan de vijf percelen een onderdeel vormden, heeft de waarde van de grond getaxeerd op niet hoger dan € 70,– per vierkante meter. Een dergelijk verschil is niet verklaarbaar. Onbegrijpelijk is ook dat S de waarde van de grond van de percelen met de ongunstigste ligging heeft bepaald op € 150,– per vierkante meter.
4.3 Als gevolg van een onjuiste opgave in 2007 aan het kadaster door makelaar J, is daarin de informatie opgenomen dat twee percelen zijn verkocht voor € 90.000,– per perceel. Op grond daarvan is S er ten onrechte vanuit gegaan dat de percelen indertijd voor de totale som van € 180.000,– zijn aangekocht. De koopsom voor de beide percelen bedroeg echter € 90.000,–.
4.4 Blijkens de door makelaar B in zijn brief van 26 januari 2011 gegeven toelichting, is de waarde van de grond van de aan appellant toe te scheiden kavel bepaald op € 74,– per vierkante meter, en de waarde van de grond van de aan P toe te scheiden kavel op € 66,– per vierkante meter. De waarde van de resterende grond is gepaald op € 66,– per vierkante meter. Bij de bepaling van de waarde van dit laatste perceel is rekening gehouden met het feit dat dit zou dienen tot parkeergelegenheid ten behoeve van de na herverkaveling te ontstane percelen. Blijkens de toelichting is geen rekening gehouden met de op de percelen bestaande opstallen.
4.5 S heeft de percelen 8072 en 8073 gewaardeerd op basis van € 150,– per vierkante meter. Omdat deze percelen waren verwaarloosd en niet waren voorzien van aansluitingen voor elektra en water, is deze waardering onbegrijpelijk nu de goed gesitueerde en op elektra en water aangesloten percelen 8796, 8797 en 8798 zijn gewaardeerd op basis van € 95,– tot € 110,– per vierkante meter.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft het door haar in eerste instantie gevoerde verweer gehandhaafd en daarnaar verwezen.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2 Uitgangspunt bij de door makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht.
6.3 Beklaagde heeft op basis van de beschikking van 30 maart 2009 van de Rechtbank Haarlem en de daaraan gehechte schets, uitvoering gegeven aan de daarin opgenomen opdracht. Beklaagde heeft ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht een toelichting gegeven op de wijze van uitvoering van de opdracht en daarbij ondermeer gewezen op het feit dat gebruik is gemaakt van de navolgende referentieobjecten:
– Het kadastrale perceel 7529, bestaande uit circa 275 vierkante meter recreatiegrond met daarop twee tuinkassen. Dit perceel is in 2008 te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 27.500,– en daarbij is derhalve uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 99,–. Het perceel is verkocht voor € 20.000,– en dat betekent dat een prijs van € 72,– per vierkante meter is gerealiseerd. In de desbetreffende en door beklaagde overgelegde documentatie was vermeld, dat een naastgelegen perceel met een oppervlakte van circa 512 vierkante meter te koop werd aangeboden voor € 55.000,–, en dat komt neer op € 107,– per vierkante meter.
– Op 8 juli 2009 zijn de kadastrale percelen 8793, 8794 en 8795 – en ook daarbij ging het om volkstuingrond waarop een vrijstaand chalet (zonder woonbestemming) was geplaatst – verkocht voor € 79.000,–, nadat daarvoor een vraagprijs van € 89.000,– was gehanteerd. Uit deze gegevens volgt dat een vierkante meterprijs van € 127,– is gerealiseerd. In haar verweer in eerste instantie heeft beklaagde betoogd dat dit perceel als vergelijkingsobject is gebruikt met inachtneming van de lagere vierkante meterprijs van € 102,–, op grond van de staat van de opstal die zich op dit perceel bevond.
– Tot slot geldt dat op 10 augustus 2008 een perceel recreatiegrond met tuinhuis is verkocht voor € 45.000,–. Dit kadastrale perceel 7530 had een oppervlakte van 516 m?², zodat een vierkante meterprijs van € 87,– is gerealiseerd.
6.4 Blijkens de in voormelde periode gedane transacties, zijn vierkante meterprijzen gerealiseerd gelegen tussen € 72,– en € 102,–. Dat beklaagde bij haar taxatie van een aantal van de in de beschikking vermelde percelen is uitgegaan van grondprijzen van € 95,– en € 110,– per vierkante meter, is dan ook niet onbegrijpelijk. Dat beklaagde bij de taxatie van de percelen 8072 en 8073 een prijs van € 150,– per vierkante meter heeft gehanteerd, acht de Centrale Raad van Toezicht aan de hoge kant, maar ter zitting is daarvoor de verklaring gegeven dat deze percelen zullen dienen als toegang tot de na herverkaveling ontstane twee percelen en deze daarnaast dienst zullen doen als parkeervoorziening. De taxatie van deze twee percelen op basis van een vierkante meterprijs van € 150,–, maakt niet dat beklaagde niet in redelijkheid tot de door haar getaxeerde (totale) bedragen van de percelen na herverkaveling, heeft kunnen komen.
6.5 De Centrale Raad van Toezicht gaat voorbij aan de door appellant in het geding gebrachte waardebepaling door de makelaars J en B, reeds op grond van het feit dat blijkens de brief van 26 januari 2011 van makelaar B bij de uitvoering van de taxatie geen rekening is gehouden met de opstallen die op de verschillende percelen zijn geplaatst. Voorts geldt dat makelaar B ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft meegedeeld dat hij niet op de hoogte was van de inhoud van de beschikking van 30 maart 2009 van de Rechtbank Haarlem en de daaraan gehechte schets waarop in grote lijnen was aangegeven hoe de herverkaveling er volgens partijen uit zou moeten zien.
6.6 De klacht is ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht Haarlem dient te worden bekrachtigd.
6.7 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 10 januari 2011 van de Raad van Toezicht Haarlem.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, R. Wijmenga, F.J. van der Sluijs en mr. J.A. van den Berg, secretaris, en ondertekend op 2 maart 2012.