13-34 RvT Amsterdam
Optie en Bod. BiedingsprocedureKlagers waren geïnteresseerd in een woning waarvoor meerdere gegadigden waren. Zij verwijten de makelaar van de verkoper dat zij geen eerlijke kans hebben gehad om de woning te verwerven. De Raad stelt vast dat klagers twee biedingen hebben gedaan welke beide zijn afgewezen. Nadien is de verkoopprocedure omgezet in een inschrijvingsprocedure waarbij alle bestaande gegadigden de mogelijkheid kregen nog een laatste bieding te doen. Klagers bleken niet het hoogste bod te hebben uitgebracht. Door de verkoopprocedure om te zetten in een inschrijvingsprocedure heeft beklaagde voor zijn opdrachtgever het best mogelijke resultaat behaald. De gehanteerde inschrijvingsprocedure draagt geen ongeoorloofd karakter. Beklaagde is ook in zijn communicatie naar klagers hieromtrent duidelijk geweest. Klagers hebben, evenals de andere gegadigden, een eerlijke kans gehad om de woning te verwerven. Download uitspraak (pdf)
13/12 DE LOOP VAN DE PROCEDURE
De Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M. (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van de heer W. en mevrouw R. (hierna: klagers), gericht tegen de heer M. (hierna: beklaagde), lid van de Vereniging.
De klacht is door klagers ingediend bij brief van 18 april 2012 met bijlagen. Door beklaagde is op de klacht gereageerd bij brief van 12 juni 2012. Vervolgens hebben klagers hun standpunt nader gemotiveerd bij brief van 4 juli 2012, waarna door beklaagde nog is gereageerd bij brief van 27 augustus 2012 met bijlagen.
Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
Ter zitting van de Raad, gehouden op 20 maart 2013, zijn klagers, na voorafgaand bericht, niet verschenen. Beklaagde is in persoon verschenen.
DE FEITEN
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan.
– In maart 2012 heeft (het kantoor van) beklaagde als makelaar-verkoper het appartement aan [adres] te koop aangeboden tegen een vraagprijs van € 729.000,–.
– Klagers, die niet werden bijgestaan door een eigen makelaar, hebben genoemde woning op 23 en 30 maart 2012 bezichtigd.
In aansluiting op de tweede bezichtiging hebben klagers bij beklaagde telefonisch een bod op de woning gedaan van € 660.000,– onder voorwaarde van een bouwtechnische keuring. Op verzoek van beklaagde hebben klagers dit bod op 30 maart 2012 per e-mail bevestigd. Beklaagde liet naar aanleiding daarvan weten dat een andere gegadigde een hoger bod had gedaan.
– Vervolgens hebben klagers bij e-mail van 31 maart 2012 hun bod verhoogd naar € 692.000,–. Wederom liet beklaagde weten dat een andere gegadigde een hoger bod had uitgebracht. Beklaagde deelde bij die gelegenheid mee dat de verkoop van de woning zou worden
voortgezet door middel van een inschrijvingsprocedure in het kader waarvan alle geïnteresseerden een laatste bieding konden doen. Aan klagers werd meegedeeld dat de inschrijving op 4 april 2012 om 12.00 uur zou sluiten.
– Klagers hebben in het kader van die inschrijvingsprocedure een bod gedaan van € 732.000,– zonder de eerder genoemde voorwaarde van een bouwtechnische keuring.
– Op 5 april 2012 heeft beklaagde aan klagers laten weten dat het door hen gedane bod niet het hoogste bod was. Het appartement is vervolgens aan de hoogste bieder verkocht.
DE KLACHT
De klacht van klagers en houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagde niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt, doordat hij klagers geen eerlijke kans heeft gegeven om de woning aan te kopen.
Bij klagers is een aantal vragen gerezen omtrent de juistheid van de wijze waarop de inschrijvingsprocedure heeft plaatsgevonden.
HET VERWEER
Beklaagde heeft zich verweerd met de stelling dat hij alle vragen van klagers omtrent de te volgen inschrijvingsprocedure heeft beantwoord en verwijst daartoe naar zijn e-mail van 3 april 2012. Beklaagde stelt dat er in het kader van de inschrijvingsprocedure vier biedingen zijn uitgebracht en dat na overleg met de verkoper van de woning, de opdrachtgever van beklaagde, is besloten met de hoogste bieder in zee te gaan. Die hoogste bieding was niet afkomstig van klagers.
Juist door het invoeren van de inschrijvingsprocedure is voor alle gegadigden een gelijke kans ontstaan, aldus beklaagde. In zijn verweer is beklaagde ook ingegaan op de vragen die klagers hebben gesteld in hun klachtbrief.
DE BEOORDELING
Met betrekking tot de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, overweegt de Raad als volgt.
Allereerst merkt de Raad op dat het niet tot zijn taak behoort om vragen van klagers te beantwoorden. De Raad dient zich te beperken tot de beoordeling van de door klagers ingediende klacht, zoals hierboven onder ‘DE KLACHT’ is weergegeven. Deze klacht houdt in dat beklaagde klagers geen eerlijke kans heeft gegeven om de woning aan te kopen.
Vast staat dat klagers twee biedingen op de woning hebben gedaan welke beide door beklaagde zijn afgewezen. Er was derhalve geen sprake van een situatie waarbij beklaagde met klagers ‘in onderhandeling’ was.
Nadien is de verkoopprocedure voortgezet in de vorm van een inschrijvingsprocedure, die – naar de Raad is gebleken – geen openbare, gereguleerde inschrijving betrof, aangezien deze niet is gepubliceerd. De gevolgde procedure betrof derhalve een inschrijving tussen bestaande gegadigden, die daarmee de mogelijkheid kregen om vóór het aangegeven tijdstip een laatste bieding te doen. Klagers waren één van die gegadigden. Niet weersproken is dat het in het onderhavig geval om biedingen van vier gegadigden ging. Klagers bleken niet de hoogste bieder te zijn. Hetzelfde gold voor twee van de vier andere gegadigden.
Door de verkoopprocedure om te zetten in bovenbedoelde inschrijvingsprocedure heeft beklaagde voor zijn opdrachtgever het best mogelijke resultaat behaald. Op dit laatste dienen ook de inspanningen van de makelaar gericht te zijn.
De door beklaagde gehanteerde inschrijvingsprocedure draagt geen ongeoorloofd karakter. Beklaagde is ook in zijn communicatie met klagers hieromtrent duidelijk geweest. De Raad is dan ook van oordeel dat klagers evenals de andere gegadigden voor de woning een eerlijke kans hebben gekregen om de woning te verwerven. Dat klagers uiteindelijk niet het hoogste bod bleken te hebben gedaan, is niet aan beklaagde te wijten. Deze heeft met de door hem gevolgde verkoopprocedure niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
De Raad verklaart ook de klacht dan ook ongegrond.
Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M., mr. J.P. van Harseler, P.H. Roos, G.W. Bakker en mr. W. van Otterloo, in aanwezigheid van mr. J.M. Bakx-van den Anker, op 20 maart 2013, ondertekend op mei 2013.
J.P. van Harseler, Voorzitter
J.M. Bakx-van den Anker, secretaris
Ingevolge het bepaalde in artikel 41 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen binnen 8 weken na dagtekening van de brief waarbij hem / haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden, in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht, N.V.M. Bureau, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein