13-15 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.Twee financieringsinstellingen (klager 1 en klager 2) verwijten beklaagde dat hij veel te hoog heeft getaxeerd. Klager 1 maakt het verwijt m.b.t. een in 2003 verrichte woningtaxatie, en klager 2 verwijt beklaagde dat hij in 2002 een andere woning van dezelfde eigenaar onjuist heeft gewaardeerd. Beide klagers werden na de executieveiling van de panden in 2007, met een aanzienlijke restschuld geconfronteerd. Nu beklaagde heeft aangegeven dat klagers lang hebben gewacht met het indienen van hun klacht ( 2012) beoordeelt de Raad eerst de ontvankelijkheid. Behoudens bijzondere omstandigheden hanteert de Raad in het algemeen een verjaringstermijn van 5 jaren. Nu klagers pas door de executieveilingen in 2007 zijn geconfronteerd met een opbrengst die beduidend lager lag dan de destijds door beklaagde vastgestelde executiewaarden en de Raad dat moment als uitgangspunt neemt voor de aanvang van de verjaringstermijn, worden de klachten van klagers ontvankelijk geacht. De klacht van klager 1 is ongegrond. De taxatie van beklaagde was wellicht aan de hoge kant maar kan niet als onjuist of onzorgvuldig worden aangemerkt. De klacht van klager 2 wordt wel gegrond geacht. Beklaagde stelde de executiewaarde van deze woning vast op EUR 310.000,-- terwijl hij op basis van de toen geldende vierkante meterprijs, niet op een hogere (executie)waarde dan EUR 230.000 had kunnen uitkomen. De door beklaagde aan deze woning toegekende waarde lag ook ruim boven de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen in die periode. Nu elke onderbouwing van het verschil tussen dat gemiddelde en de door beklaagde aan de woning toegekende waarde ontbreekt, kan deze taxatie de toets der zorgvuldigheid niet doorstaan. Download uitspraak (pdf)
04/12 DE LOOP VAN DE PROCEDURE
De Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M. (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van [naam bank] en
[C. BV] (hierna ofwel gezamenlijk te noemen: klagers, ofwel klager sub 1 respectievelijk klager sub 2), gericht tegen B. (hierna: beklaagde), lid van de Vereniging.
De klacht is namens klagers ingediend door mr. J., advocaat te U., bij brief van 7 februari 2012 met bijlagen. Namens beklaagde is op de klacht gereageerd door mr. G., advocaat te G., bij brief van 29 maart 2013 met bijlagen.
Mr. J. voornoemd heeft het standpunt van klagers nader toegelicht bij brief van 25 april 2012 met bijlagen, waarna namens beklaagde nog is gereageerd door mr. G. voornoemd bij brief van 15 mei 2012 met bijlage.
Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
Ter zitting van de Raad, gehouden op 7 februari 2013, zijn namens klagers verschenen mevrouw X en de heer Y, bijgestaan door mr. J. voornoemd. Beklaagde is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. G. voornoemd.
DE FEITEN
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan.
– Begin maart 2003 heeft beklaagde een taxatierapport vervaardigd met betrekking tot het appartement gelegen aan [adres], zulks op verzoek van de heer M. en mevrouw Z. In dit taxatierapport heeft beklaagde de onderhandse verkoop-waarde, vrij van huur en gebruik, gesteld op € 730.000,– en de executiewaarde bij eigen gebruik op € 680.000,–. Het doel van deze taxatie was het verkrijgen van een financiering door de opdrachtgevers van beklaagde.
Op basis van genoemde taxatie heeft klager sub 1 in juni 2003 een hypothecaire geldlening verstrekt aan de opdrachtgevers van beklaagde ter hoogte van € 850.000,–.
– Omdat de heer M. en mevrouw Z hun betalingsverplichting jegens klager sub 1 niet zijn nagekomen, was klager sub 1 genoodzaakt het appartement aan [adres] in februari 2007 executoriaal te verkopen. De veilingopbrengst met betrekking tot deze woning bedroeg € 402.000,–, zodat klager sub 1 nadien nog een restvordering van ruim € 472.000,– op de heer M. en mevrouw Z had.
– Ter voorbereiding van de executoriale verkoop van het appartement aan [adres] heeft klager sub 1 dit in december 2006 laten hertaxeren door makelaarskantoor I. Dit makelaarskantoor stelde de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 465.000,-en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 400.000,–.
– In het kader van de onderhavige klacht heeft klager sub 1 in november 2011 nogmaals een hertaxatierapport met betrekking tot het appartement laten opstellen, thans door [makelaarskantoor D], met als waardepeildatum 6 maart 2003, de datum waarop beklaagde destijds zijn rapport had uitgebracht. [Makelaarskantoor D] kwam uit op een marktwaarde van € 450.000,– en een executiewaarde van € 395.000,–.
– Op 24 september 2002 heeft beklaagde, eveneens op verzoek van eerdergenoemde heer M., een taxatierapport vervaardigd met betrekking tot het appartement [adres]. Ook deze taxatie had tot doel het verkrijgen van een financiering door de heer M.
In zijn taxatierapport kwam beklaagde uit op een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van € 330.000,– en een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 310.000,–.
Op basis van dit taxatierapport heeft klager sub 2 aan M. een hypothecaire geldlening van € 370.000,– verstrekt.
Ook dit appartement is in verband met het niet nakomen door M. van zijn financiële verplichtingen ten opzichte van klager sub 2 in juni 2007 executoriaal verkocht. De veilingopbrengst was € 250.000,–, waarna klager sub 2 een restvordering op M. had van ruim € 141.000,–.
– In een waardeverklaring van [makelaarskantoor R.], opgesteld op 13 januari 2004, is de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik getaxeerd op € 195.000,– en de executiewaarde bij eigen gebruik op € 175.000,–.
In een waardeverklaring van 16 augustus 2007, opgesteld door [makelaarskantoor J.], zijn eerdergenoemde waarden betreffende het appartement [adres] gesteld op € 235.000,– respectievelijk € 210.000,–, zulks met waardepeildatum 31 december 2002.
– Klagers, die vermoedden dat de door beklaagde in zijn beide taxatierapporten vermelde waarden onjuist waren, hebben beklaagde in 2010 via hun advocaat schriftelijk verzocht hen te informeren over de wijze waarop diens taxatierapporten tot stand waren gekomen.
Beklaagde heeft de namens klager gezonden brieven doorgezonden aan zijn beroepsaansprakelijkheidsassuradeur, die namens beklaagde heeft gesteld:
Met betrekking tot [adres]:
* dat klager sub 1 niet heeft aangetoond dat beklaagde in 2003 in redelijkheid niet tot de door hem getaxeerde waarden heeft kunnen komen;
* dat op het moment dat beklaagde taxeerde de huizenmarkt zich op een absoluut hoogtepunt bevond en de huizenprijzen daarna daalden;
* dat vergelijkbare panden ten tijde van de taxatie door beklaagde voor prijzen werden aangeboden die vergelijkbaar waren met de door beklaagde getaxeerde waarden;
Met betrekking tot [adres];
* dat klager sub 2 niet heeft aangetoond dat beklaagde een beroepsfout had gemaakt;
* dat taxeren geen exacte wetenschap is, dat daarbij vele factoren een rol spelen en klager sub 2 niet heeft aangetoond dat beklaagde in 2002, gelet op de marktsituatie en toestand van de woning, in alle redelijkheid niet tot de getaxeerde waarden heeft kunnen komen;
* dat [adres] zonder toestemming van klager sub 2 verhuurd was, hetgeen een waarde drukkend effect heeft en dat het een ervaringsfeit is dat bij illegale verhuur een pand wordt uitgewoond en van normaal en regulier onderhoud geen sprake is. Deze omstandigheden zouden ertoe hebben geleid dat het pand minder waard was en die omstandigheden zouden in de risicosfeer van klager sub 2 liggen.
DE KLACHT
De klacht van klagers tegen beklaagde houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagde niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt doordat hij in zijn taxatierapporten met betrekking tot de appartementen [adres] en [adres] veel te hoge taxatiewaarden heeft opgenomen. Met betrekking tot [adres] heeft beklaagde waarden vermeld die 36 tot 41% hoger lagen dan de door de andere hierboven genoemde makelaars getaxeerde waarden, terwijl de executieopbrengst van dit appartement ruim 40% lager lag dan de door beklaagde genoemde executiewaarde.
De door beklaagde toegekende waarden betreffende het appartement [adres] lagen 28 tot 43% hoger dan de taxatiewaarden die daaraan door de andere makelaars zijn toegekend, terwijl de gerealiseerde executieopbrengst ruim 19% lager lag dan de door beklaagde genoemde executiewaarde.
Klagers zijn van mening dat beklaagde onjuiste waarden in zijn taxatierapporten heeft opgenomen en dat hij dusdoende in strijd met het bepaalde in Artikel 1 van de Erecode der Vereniging heeft gehandeld.
Klagers wijzen er op dat door makelaars opgestelde taxatierapporten een cruciale rol spelen bij de verstrekking van hypothecaire geld-leningen en dan met name de hoogte van die geldleningen. Op grond daarvan rust op de makelaar de verplichting zeer zorgvuldig te handelen bij het opstellen van zijn taxatierapporten, aldus klagers.
HET VERWEER
Taxatierapport [adres]
Beklaagde heeft gesteld dat hij bij het bepalen van de waarde van dit appartement onder meer rekening heeft gehouden met de zeer luxe staat waarin dit verkeerde, alsmede met toekomstige ontwikkelingen van de nabij gelegen gebieden Almere Poort, Almere Kustzone en Almere Pampus, alwaar winkels en recreatiefaciliteiten gerealiseerd zouden worden. Voorts wijst beklaagde er op dat het complex waarin het appartement zich bevindt in 2000 is gebouwd en destijds als prestigieuze ontwikkeling gold als gevolg waarvan er begin 2003 veel animo was voor appartementen in dit complex. In 2002/2003 waren nog weinig van deze appartementen verkocht. De vraagprijzen voor te koop staande appartementen bedroegen destijds, met het oog op toekomstige ontwikkelingen van het gebied, meer dan € 700.000,–. Aldus is beklaagde uitgekomen op een onderhandse verkoopwaarde van € 730.000,– en een executiewaarde die destijds gebruikelijk was, zulks in relatie tot de onderhandse verkoopwaarde. Beklaagde acht zich er niet verantwoordelijk voor dat het complex waarin het appartement is gelegen na 2003 een nadelige trend in de verkoop heeft laten zien. Hij is van mening dat hij in 2003, rekening houdend met de destijds bestaande factoren, tot een juiste waardering van het appartement is gekomen.
Tenslotte stelt beklaagde nog dat de in later jaren op verzoek van klagers uitgevoerde taxaties slechts geveltaxaties betreffen, dat deze uitgaan van allerlei zeer waarde drukkende factoren en omstandigheden, die zich nog niet voordeden op het moment dat beklaagde zijn taxatierapport opstelde, en dat deze referentiepanden vermelden die pas jaren na de door beklaagde verrichte taxatie zijn verkocht.
Taxatierapport [adres]
Beklaagde wijst er op dat hij in zijn taxatierapport rekening heeft gehouden met een omvangrijke verbouwing ter waarde van circa € 80.000,– die de heer M., eigenaar van het appartement, bijna volledig had uitgevoerd. Rekening houdend met deze verbouwing en na raadpleging van de vraag- en verkoopprijzen van vergelijkbare panden is beklaagde tot zijn taxatie gekomen. Ook hier wijst beklaagde er op dat de woningmarkt in de buurt van dit appartement na 2002 geen stijging heeft laten zien en dat er na dit jaar veel appartementen in de buurt te koop werden aangeboden, hetgeen een waarde drukkend effect had. Volgens beklaagde is ook alhier sprake geweest van geveltaxaties door de later door klagers ingeschakelde makelaars. Beklaagde stelt met betrekking tot zijn taxatie van dit appartement niet onjuist of onzorgvuldig te hebben gehandeld.
Beklaagde is bovendien van mening dat klagers wel erg lang hebben gewacht met het indienen van een klacht over taxaties die door hem zijn uitgevoerd in 2003 respectievelijk 2002.
DE BEOORDELING
Allereerst dient de Raad de ontvankelijkheid van de klacht van klagers te beoordelen nu beklaagde heeft gesteld dat de klacht die betrekking heeft op door hem in 2002 en 2003 uitgevoerde taxaties pas in 2012 door klagers is ingediend.
Behoudens bijzondere omstandigheden hanteert de Raad in het algemeen een verjaringstermijn van 5 jaren.
Nu klagers pas op grond van de executieveilingen van de appartementen [adressen], die plaatsvonden in februari 2007 respectievelijk juni 2007, werden geconfronteerd met een opbrengst die beduidend lager lag dan de door beklaagde gehanteerde (executie)waarden, dient de Raad uit te gaan van het tijdstip waarop de executieveilingen plaatsvonden. Nu de klacht in februari 2012 is ingediend, is dit binnen een termijn van vijf jaren geschied. Daar komt bij dat in de periode, gelegen tussen het jaar van de executieveilingen en het moment waarop de klacht is ingediend, tussen partijen over de kwestie is gecorrespondeerd. De klacht is derhalve ontvankelijk.
Voor het antwoord op de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld overweegt de Raad als volgt.
Beoordeeld dient te worden of beklaagde in 2002 respectievelijk 2003 op basis van de destijds aan hem ter beschikking staande gegevens in redelijkheid heeft kunnen komen tot de waardebepalingen van de twee litigieuze appartementen.
[Adres]
Beklaagde heeft aangegeven dat er in 2003 nog weinig appartementen in dit nieuwe complex waren verkocht en dat hij zich heeft gebaseerd op de vraagprijzen van vergelijkbare appartementen. Beklaagde heeft te dien aanzien ook een aantal aanbiedingen uit die periode overgelegd waarin vraagprijzen van meer dan € 725.000,– werden gehanteerd.
De Raad heeft onderzocht of er vóór 2003 reeds verkopen in het complex hebben plaatsgevonden en is tot de conclusie gekomen dat dit in 2001 reeds het geval was toen een appartement aldaar werd verkocht voor een bedrag dat boven € 500.000,– lag. Voorts heeft de Raad geconstateerd dat er in 2004, een jaar na de taxatie door beklaagde, nog een appartement is verkocht voor € 725.000,–.
Op basis van de door beklaagde getoonde vraagprijzen in het jaar 2003 en de in 2001 en 2004 gerealiseerde verkoopprijzen betreffende een ander appartement in het complex, komt de Raad tot de conclusie dat de taxatie door beklaagde van het appartement [adres] wellicht enigszins aan de hoge kant is geweest, doch dat niet gesteld kan worden dat zijn taxatie, uitgaande van de destijds aan hem ten dienste staande gegevens, als onjuist of onzorgvuldig dient te worden aangemerkt.
De klacht met betrekking tot de taxatie van dit appartement is ongegrond.
[Adres]
De executiewaarde van dit appartement, dat een oppervlakte heeft van 100m2, is door beklaagde in 2002 gesteld op € 310.000,–. In het jaar 2002 gold ter plaatse een vierkante meter-prijs die lag tussen € 2.000,– en € 2.300,–. Beklaagde had derhalve op basis van de afmetingen van het appartement niet op een hogere (executie)waarde dan € 230.000,– kunnen uitkomen.
Beklaagde stelt dat hij bij zijn waardebepaling rekening heeft gehouden met een vrijwel voltooide verbouwing van het appartement, doch omtrent een ingrijpende (waarde vermeerderende) verbouwing wordt in het taxatierapport niets vermeld.
Indien de door beklaagde gestelde verbouwing wel volledig zou zijn gerealiseerd zou dit een waardevermeerdering van maximaal € 40.000,– tot € 45.000,– hebben opgeleverd, waarmee dan nog immer niet de door beklaagde gehanteerde executiewaarde zou zijn bereikt.
Met betrekking tot dit appartement waren in 2002 voldoende referentiepanden voorhanden. De door beklaagde getaxeerde waarden liggen ruim boven het gemiddelde van de in die periode gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen. Nu elke onderbouwing van het verschil tussen dat gemiddelde en de door beklaagde aan dit appartement toegekende waarde ontbreekt, komt de Raad tot het oordeel dat het door beklaagde vervaardigd taxatierapport de toets der zorgvuldigheid niet kan doorstaan.
De klacht betreffende de taxatie van dit appartement is derhalve gegrond.
Ingevolge artikel 31 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de Raad een tuchtrechtelijke maatregel opleggen, indien een lid zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden in strijd met de Statuten van de Vereniging en haar Erecode en/of handelingen of nalatigheden die het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnen en/of in strijd zijn met de eer en de stand van de makelaars.
De Raad ziet in dit geval af van het opleggen van maatregelen, waarbij hij aanmerking neemt dat het bewuste taxatierapport lang geleden is vervaardigd en beklaagde heeft aangegeven inmiddels zijn werkwijze te hebben aangepast.
Wel bepaalt de Raad dat beklaagde, met inachtneming van artikel 32 van genoemd Reglement, binnen twee weken na het verstrijken van de beroepstermijn aan de Vereniging dient te voldoen een bedrag van € 2.200,– (zegge: tweeduizend tweehonderd euro), zijnde de kosten gevallen op deze procedure.
Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaars-vereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M., mr. J.P. van Harseler, J.B. Boerman, Ing. Mar.J. Heule en mr. W. van Otterloo, in aanwezigheid van mr. J.M. Bakx-van den Anker, op 7 februari 2013, ondertekend op 2013.
J.P. van Harseler, Voorzitter
J.M. Bakx-van den Anker, secretaris
Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen binnen 8 weken na dagtekening van de brief waarbij hem / haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden, in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht, N.V.M. Bureau, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein.