10-2336 CRvT

Taxatie. Onzorgvuldigheden bij redigeren rapport. Meerdere vergelijkbare klachten. Klaagster koopt in juni 2006 een woning voor € 295.000. Makelaar waardeert in augustus 2006 het pand op hetzelfde bedrag. In februari 2008 komt een andere makelaar tot een waardering op dat moment van € 220.000 en op €225.000 anno 2006. In september 2009 wordt de woning verkocht voor € 215.000. Nu het goed vergelijkbare buurpand door een andere makelaar in augustus 2005 is gewaardeerd op € 270.000 en de WOZ-waarde van het door klaagster gekochte pand per 1 januari 2007 werd gesteld op € 285.000 en die van het buurpand op € 294.000, bestaat onvoldoende aanwijzing dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen.Tuchtrechtelijk laakbaar is dat de makelaar niet als feitelijke opdrachtgever tot taxatie vermeldde de verkoper van het object, maar de koopster/klaagster. Ten onrechte heeft de makelaar niet vermeld dat het object deel uitmaakt van een beschermd stadsgezicht. Ook de vermelde maatvoering van het pand is onjuist vermeld. De Centrale Raad houdt bij de bepaling van de strafmaat rekening met de op deze zelfde dag gegeven beslissingen in vergelijkbare klachtzaken. Download uitspraak (pdf)

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

1.  mevrouw L.M. G., wonende te R. en mevrouw P.D. G., wonende te V. (hierna gezamenlijk: G.),
2.   DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS o.g. en VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: NVM), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, appellanten, tevens verweerders in hoger beroep,

tegen:

de heer R.G. P. (hierna: P.), aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende in V., beklaagde/appellant.

1.                       Verloop van de procedure
1.1                   Op 12 mei 2009 heeft G. bij de Afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM een klacht ingediend tegen P.. Deze klacht is doorgeleid naar de Raad van Toezicht Rotterdam. Deze heeft bij beslissing van 20 oktober 2009, verzonden op 20 oktober 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de klacht gegrond verklaard maar aan P. is geen straf opgelegd. De Raad van Toezicht heeft bepaald dat P. met een bedrag van € 1.151,49 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. G., de NVM en P. zijn tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2                   In haar beroepschrift van 11 november 2009 heeft G. de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.
1.3                   De NVM heeft in haar beroepschrift van 10 december 2009 de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.
1.4                   P. heeft in zijn beroepschrift van 5 februari 2010 de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd. Hij heeft tevens verweer gevoerd tegen het door G. en de NVM ingestelde hoger beroep.
1.5                   De NVM heeft in haar verweerschrift van 25 februari 2010 verweer gevoerd tegen het door P. ingestelde hoger beroep.
1.6                   G. heeft in haar verweerschrift van 7 april 2010 verweer gevoerd tegen het door P. ingestelde hoger beroep.
1.7                   De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.8                   Bij brief van 8 juni 2010 zijn door P. aanvullende producties in het geding gebracht.
1.9                   Ter zitting van 17 juni 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
–       mr. C.P. van den Berg namens G.;
–       P. in persoon bijgestaan door mr. M. Jongkind;
–       namens de NVM de heer C.M.J. Cramer bijgestaan door mr. G.F. Terhaar sive Droste.
1.10               Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Mr. van den Berg, mr. Terhaar sive Droste en mr. Jongkind hebben zich daarbij bediend van pleitnotities.

2.           De feiten
2.1                    Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2               Op 27 juni 2006 koopt G. van E Vastgoed B.V. het woonhuis gelegen aan de S. nr 18 in R. voor een koopsom van € 295.000.
2.3                    Blijkens zijn taxatierapport taxeert P. in opdracht van mevrouw L.M. G. op 28 augustus 2006 het woonhuis en bepaalt hij de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 295.000 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 261.000. In zijn taxatierapport vermeldt P. dat het doel daarvan is om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening bij een nog onbekende hypotheekinstelling.
2.4                    In opdracht van mevrouw P.D. G. taxeert de in R. gevestigde makelaar S. het woonhuis op 14 februari 2008. Hij bepaalt de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 29 januari 2008 op € 220.000 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 200.000. Per 3 november 2006 taxeert S. deze waarden op respectievelijk € 225.000 en € 205.000.
2.5                    Op verzoek van de advocaat van G. beoordeelt de in B. gevestigde makelaar M. het aan hem ter beschikking gestelde dossier, waaronder het taxatierapport van P.. In zijn brief van 10 april 2009 deelt M. mee dat hij op basis van de aan hem ter beschikking gestelde gegevens van oordeel is dat P. als redelijk handelend taxateur niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen. In zijn brief vermeldt M. onder meer dat de in het rapport opgenomen kadastrale grootte onjuist is, daarin niet is vermeld dat het woonhuis is aangewezen als een beschermd stads- of dorpsgezicht en het rapport overigens zeer summier is opgesteld en ingevuld.
2.6                    Het woonhuis is vanaf april 2007 te koop aangeboden door M Makelaars in R. en vanaf 14 februari 2008 door S Makelaardij in S.. Op 21 september 2009 is het verkocht voor € 215.000.

3.               De klacht
3.1                   De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2                   G. is van oordeel dat het door P. op 28 augustus 2006 uitgebrachte taxatierapport ondeugdelijk is en daarin geen reële voorstelling van zaken is gegeven met betrekking tot de waarde van het woonhuis. Daardoor heeft P. niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht en G. heeft als gevolg van zijn handelen ernstige schade geleden.

4.               Het hoger beroep van G.
4.1                        G. heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2                        Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht aan P. geen straf opgelegd. De Centrale Raad van Toezicht dient de naar aanleiding van de door G. tegen P. ingediende klachten, de door de Raad van Toezicht Rotterdam op 20 oktober 2009 gewezen beslissingen met de kenmerken 2009.07 en 2009.08 te vernietigen, en die beide zaken gevoegd te behandelen met het hoger beroep dat is ingesteld tegen de door de Raad van Toezicht gewezen beslissing naar aanleiding van de door Van der W. tegen P. ingediende klacht. Aangezien sprake is van een bepaald patroon van onzorgvuldig dan wel laakbaar handelen van P. dient daarmee rekening te worden gehouden bij het bepalen van de strafmaat. Aan P. dient de straf te worden opgelegd van ontzetting uit het lidmaatschap, dan wel één van de andere in artikel 32 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM vermelde straffen. In het algemeen belang is publicatie van de beslissing gewenst. P. moet voorts worden veroordeeld in de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties.

5.               Het hoger beroep van de NVM
5.1                   De NVM heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2                   E Vastgoed B.V. heeft aan P. de opdracht tot taxatie gegeven. Aangezien P. in zijn rapport heeft vermeld dat mevrouw L.M. G. de opdracht tot taxatie heeft verstrekt, heeft hij daarin een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. Uit navraag binnen de kring van makelaars van de NVM is gebleken dat een van de verkopende partij afkomstige opdracht tot taxatie ten behoeve van de financiering van de koopsom in de praktijk niet voorkomt. Een dergelijke opdracht – en dat geldt temeer voor een opdracht van E Vastgoed B.V., een onderneming die panden koopt en na verbouwing weer verkoopt – moet de argwaan van de taxateur wekken.
5.3                   De Raad van Toezicht heeft nagelaten om de overweging dat P. onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat hij in redelijkheid niet tot zijn waardering heeft kunnen komen, toe te lichten. Het getaxeerde woonhuis is op 22 januari 2006 verkocht voor € 265.000. P. heeft op 28 augustus 2006 de waarde daarvan bepaald op € 295.000. Uit de stamkaart van het woonhuis volgt dat dit op 23 april 2007 te koop is aangeboden voor € 295.000, maar in mei 2009 niet voor een vraagprijs van € 229.000 kon worden verkocht.
5.4                   Op 13 juli 2005 is het woonhuis aan de S nr 20 verkocht voor € 265.000. Het woonhuis gelegen aan de S nr 99 is op 5 januari 2006 verkocht voor € 222.000. Terecht heeft P. erop gewezen dat dit laatste woonhuis groter is dan het getaxeerde woonhuis, maar daar staat tegenover dat dit recent was gerenoveerd. Anders dan P. is de NVM van oordeel dat het woonhuis aan de S nr 99 wel als vergelijkingsobject kan dienen. Dat geldt ook voor het woonhuis gelegen aan de 2^e S-straat 69. Weliswaar is dit woonhuis groter dan het getaxeerde woonhuis, maar het is na renovatie op 24 oktober 2005 verkocht voor € 260.000.
5.5                   Uit de voorgaande gegevens volgt dat P. de waarde van het door hem getaxeerde woonhuis te hoog heeft bepaald.
5.6                   Niet begrijpelijk is dat de Raad van Toezicht de klacht gegrond acht maar geen straf oplegt omdat in twee vergelijkbare klachtzaken in dezelfde periode aan P. de straf van berisping is opgelegd. De desbetreffende overweging van de Raad van Toezicht geeft geen inzicht in de daaraan ten grondslag gelegde gedachtegang.

6.               Het hoger beroep van P.
6.1                   P. heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
6.2                   G. dient niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar klacht op grond van de door haar zelf vervulde rol in de frauduleuze onroerend goed praktijk. Zoals ook in eerste instantie is aangevoerd, is P. van mening dat onder de geschetste omstandigheden door G. geen beroep kan worden gedaan op (de bescherming van) het NVM-tuchtrecht.
6.3                   P. heeft in eerste aanleg de door hem getaxeerde waarde uitvoerig onderbouwd. De Raad van Toezicht motiveert niet of nauwelijks zijn oordeel dat P. niet of onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat hij in redelijkheid tot de door hem getaxeerde bedragen heeft kunnen komen. De Raad van Toezicht verwijst slechts naar het aan de taxatie voorafgaande verkooptraject en de in 2008 gerealiseerde verkoopprijs. Deze motivering kan het oordeel van de Raad van Toezicht niet dragen.
6.4                   In aanvulling op hetgeen P. in eerste aanleg heeft gesteld ten aanzien van de wijze waarop zijn waardeoordeel tot stand is gekomen, voert hij in hoger beroep nog het navolgende aan:
–     Door het woonhuis te voorzien van kunststof kozijnen en de gevels te reinigen is circa € 40.000,– geïnvesteerd. Dit heeft geleid tot een waardestijging van circa € 26.000,–. Gegeven het aantal vierkante meters (130) leidt de uitvoering van deze renovatiewerkzaamheden tot een opslag van € 200,– per vierkante meter. Daarom is de door P. gehanteerde vierkante meterprijs van € 2.000,– juist, althans goed verdedigbaar.
–     Op het moment van taxatie kon nog geen gebruik worden gemaakt van het programma Midas-Marktpositie. Raadpleging van het inmiddels operationele programma levert per 28 augustus 2006 een waarde-indicatie op van € 291.000,– en, na invoering van de gegevens met betrekking tot de transacties die nadien zijn uitgevoerd, volgt een indicatie van € 285.000,–. Al deze verschillen vallen (ruim) binnen de toegestane marge en dat levert een aanwijzing op dat P. in redelijkheid tot de door hem getaxeerde bedragen heeft kunnen komen.
–     Uit de door G. ontvangen koopsom kan niet worden afgeleid dat de getaxeerde waarde onjuist is (Rechtbank ’s-Gravenhage 4 november 2009, LJN BK5629). Het verschil tussen de door P. getaxeerde onderhandse verkoopwaarde (€ 295.000) en de gerealiseerde koopsom (€ 215.000) beloopt 27.1% van de getaxeerde waarde. Hierop zijn van invloed geweest het tijdsverloop van ruim drie jaar, gewijzigde marktomstandigheden en de mogelijk inmiddels aanmerkelijk verminderde staat van het woonhuis. Dit is niet door G. zelf bewoond maar aan derden verhuurd.
6.5                   Het is eerder regel dan uitzondering dat de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet in het taxatierapport worden vermeld. Dit blijkt ook uit de andere in deze procedure overgelegde taxatierapporten. P. betwist dat hij zich bij zijn taxatie heeft laten leiden door de bij hem bekende koopsom.
6.6                   Ten aanzien van het verwijt dat P. in zijn taxatierapport niet heeft vermeld dat hij via E Vastgoed B.V. zijn opdracht heeft verkregen, stelt P. dat G. met betrekking tot dit onderdeel van haar klacht niet-ontvankelijk moet worden verklaard nu dit klachtonderdeel niet is opgenomen in de brief van 12 mei 2009 waarin de klacht is geformuleerd.
6.7                   Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht in zijn verweer gelezen dat P. (iedere) bekendheid ten aanzien van de fraude op de onroerendgoedmarkt in R. heeft ontkend.

7.               Het verweer van P. tegen het door G. ingestelde hoger beroep
7.1                   P. heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
7.2                   Op de door P. in zijn hoger beroep ontwikkelde gronden dient G. niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar klacht, dan wel dient deze ongegrond verklaard te worden.
7.3                   Onjuist is het door G. geschetste beeld dat P. zich veelvuldig schuldig gemaakt zou hebben aan tuchtrechtelijk laakbaar handelen. Uit de door de Raad van Toezicht uitgesproken veroordelingen volgt niet dat hij betrokken is geweest bij frauduleus handelen. Terecht is besloten om naar aanleiding van de door G. ingediende klachten geen straf op te leggen omdat met strafoplegging geen tuchtrechtelijk belang zou worden gediend. Geen grond bestaat voor de door G. verzochte ontzetting uit het lidmaatschap of publicatie van de beslissing.

8.               Het verweer van P. tegen het door de NVM ingestelde hoger beroep
8.1                   P. heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
8.2                   Door E Vastgoed B.V. is aan (het kantoor van) P. namens mevrouw L.M. G. opdracht gegeven tot taxatie. E Vastgoed B.V. had een goede naam en houdt zich ook bezig met het bemiddelen bij het sluiten van financieringsovereenkomsten. Niet ongebruikelijk is dat een taxatieopdracht via financieel adviseurs wordt verstrekt. De NVM heeft haar stelling dat haar bij navraag onder haar leden zou zijn gebleken dat deze niet regelmatig via de verkoper een opdracht tot financieringstaxatie ontvangen, niet schriftelijk onderbouwd. Deze stelling is daarom niet toetsbaar. Dat de naam van de opdrachtgever namens wie E Vastgoed B.V. de opdracht heeft verstrekt niet in het rapport is vermeld, heeft een (computer)technische oorzaak.
8.3                   Het opleggen van een tuchtrechtelijke sanctie is alleen zinvol als dat geboden is vanuit een oogpunt van algemeen nut. Het gaat er niet om de overtreder zoveel mogelijk of zo zwaar mogelijk te straffen. In de onderhavige zaak ontbreekt ook het tuchtrechtelijk belang bij de strafoplegging.

9.               Het verweer van de NVM tegen het door P. ingestelde hoger beroep
9.1                   De NVM heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
9.2                   Ten onrechte heeft P. in zijn rapport een woonoppervlakte vermeld van 135 m² en een inhoud van 415 m³. De makelaars L. en M. die door G. zijn belast met de verkoop van het woonhuis zijn met betrekking tot de oppervlakte en inhoud uitgegaan van 115 m²/340 m³, respectievelijk 11m²/360 m³. Onjuist in dit verband is de door P. gevolgde handelwijze om in zijn rapport gebruik te maken van de notering “ca”. De tweede omissie van P. betreft het feit dat hij niet heeft gemeld dat het woonhuis deel uitmaakt van een beschermd dorps- of stadsgezicht.
9.3                   Uit de notariële akte waarbij de eigendom van het woonhuis aan G. is overgedragen volgt dat E Vastgoed B.V. vanaf 20 mei 1999 eigenaar was van het woonhuis. Dit is op 22 januari 2006 verkocht voor € 265.000 na een verkooptraject van 240 dagen en een vraagprijs van € 274.500. Weliswaar is aan deze koopovereenkomst geen uitvoering gegeven maar dat maakt niet dat de overeengekomen koopprijs zonder betekenis is. Niet begrijpelijk is dat in juni 2006 de waarde van het woonhuis volgens P. met € 30.000 zou zijn gestegen. Op 21 september 2009 is het verkocht voor € 215.000. Op de stamkaart is niet vermeld dat het woonhuis een verwaarloosde indruk maakt.
9.4                   Het vrijwel identieke woonhuis aan de S nr 20 is op 13 juli 2005 door E Vastgoed B.V. verkocht voor € 265.000.
Het woonhuis aan de S. nr 99, weliswaar groter en goed onderhouden maar met een minder aantrekkelijke uitstraling, is op 5 januari 2006 verkocht voor € 222.000. Het woonhuis aan de 2e S-straat 69 is op 24 oktober 2005 verkocht voor € 260.000. Tot slot geldt dat de woonhuizen aan de S-straat 89 en de A-kolk 47 op 1 juni 2006 respectievelijk 16 december 2005 zijn verkocht voor € 210.000 respectievelijk € 265.000. Ook uit deze gegevens kan worden afgeleid dat de waardering door P. niet juist is geweest.

10.            Het verweer van G. tegen het door P. ingestelde hoger beroep
10.1               G. heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
10.2               G. heeft geen medewerking verleend aan frauduleus handelen maar is daarvan het slachtoffer geworden, mede door toedoen door P.. Bij een juiste waardebepaling door P. zou aan G. geen hypothecair krediet zijn verstrekt en zou zij niet in staat zijn gesteld om een woonhuis te kopen dat een lagere waarde had dan de daarop resterende hypothecaire inschrijving.
10.3               P. heeft in zijn taxatierapport geen onderbouwing opgenomen van de door hem getaxeerde waarde. Evenals de Raad van Toezicht is G. van oordeel dat P. onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat hij in redelijkheid tot het door hem getaxeerde bedrag heeft kunnen komen. Door geen vergelijkingsobjecten te vermelden heeft P. tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Hij heeft zich laten leiden door de koopsom. Uit zijn rapport kan niet worden afgeleid of hij, zoals door hem is aangevoerd, zich bij de waardebepaling van het woonhuis heeft laten leiden door de fysieke eigenschappen daarvan.
10.4               Anders dan P. heeft aangevoerd kan uit het feit dat M Makelaardij het woonhuis te koop heeft aangeboden voor € 295.000 niet worden afgeleid dat de taxatie van P. juist was. De vraagprijs werd op dat moment bepaald door de hoogte van de financiële nood van G.. Uiteindelijk is het woonhuis verkocht voor € 215.000,–.
10.5               Aan de uitkomst van het programma Midas-Marktpositie kan geen betekenis worden gehecht aangezien P. ten aanzien van het binnen- en buitenonderhoud de kwalificatie “uitstekend” heeft ingevuld, terwijl hij in zijn rapport de term “goed” heeft opgenomen. P. heeft voorts verzuimd om een verklaring te geven met betrekking tot de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. Het beroep van P. op het door de Rechtbank ’s-Gravenhage gewezen vonnis moet worden verworpen aangezien slechts bij uitzondering een “bandbreedte van 25%” aanvaardbaar wordt geacht. In de praktijk wordt algemeen uitgegaan van een “bandbreedte van 10%”.
10.6               P. heeft erkend dat hij ten onrechte in zijn taxatierapport niet heeft vermeld dat de opdracht is verstrekt door E Vastgoed B.V. Terecht heeft de Raad van Toezicht geoordeeld dat dit onzorgvuldig is en het daartegen gevoerde verweer van P. dat sprake is van een omissie als gevolg van de door hem gebruikte software, moet worden verworpen. P. blijft verantwoordelijk voor de inhoud van zijn taxatierapport en had deze omissie moeten opmerken.
10.7               G. heeft aan makelaar M. verzocht om als deskundige een oordeel te geven over de taxatie van P.. Het stond P. vrij om zelf ook een deskundige te raadplegen maar hij heeft ervoor gekozen om dat niet te doen.
10.8               Krachtens artikel 32 jo., artikel 34 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kan de tuchtrechter als hij daartoe aanleiding ziet, gedeeltelijk (voorwaardelijke) straffen opleggen, zoals het vergoeden van de veroorzaakte schade.

11.            Beoordeling van het geschil in hoger beroep
11.1               Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Artikel 92 van de statuten die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, kent een vergelijkbare bepaling. Aangezien de klacht tegen P is ingediend op 12 mei 2009 is de vóór 15 januari 2010 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
11.2               In deze procedure is niet komen vast te staan of gebleken dat, zoals P. heeft aangevoerd, G. een rol heeft gespeeld in de frauduleuze onroerend goed praktijk. De Centrale Raad van Toezicht gaat reeds daarom voorbij aan het standpunt dat G., gegeven haar betrokkenheid bij deze praktijk, niet in haar klacht kan worden ontvangen.
11.3               In opdracht van mevrouw L.M. G. heeft P. het woonhuis aan de S nr 18 in Rotterdam getaxeerd. Op grond van de formulering van artikel 16 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt aan G. het recht toe om over het taxatierapport een klacht in te dienen. Anders dan P. heeft aangevoerd kan, gegeven ook de (algemene) formulering van de klacht, een onderdeel van de beoordeling daarvan uitmaken het bezwaar dat in het taxatierapport niet is vermeld dat namens E Vastgoed B.V. aan P. opdracht tot taxatie is verstrekt. G. kan ook in dit onderdeel van haar klacht worden ontvangen.
11.4               In Regel 1 van de Erecode is onder meer het navolgende bepaald:“Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening”.
Hierin ligt besloten dat de makelaar bij het uitbrengen van taxaties zich er rekenschap van moet geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vergaande beslissingen moeten kunnen nemen en vaak nemen. Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van de rapporten, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die de makelaar afgeeft, hoge eisen gesteld mogen worden: men moet in het maatschappelijk verkeer op zijn rapporten kunnen afgaan.
11.5               P. heeft gebruik gemaakt van het Taxatierapport financiering woonruimte Model november 2002 vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT en VBO. In dit model is ruimte gereserveerd voor de vermelding van verschillende gegevens indien aan de taxateur opdracht tot taxatie is gegeven namens de opdrachtgever. P., die er blijkens zijn taxatierapport mee bekend was dat de taxatie van belang was voor de beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening, heeft verzuimd om in zijn rapport te vermelden dat de opdracht aan hem is verstrekt door E Vastgoed B.V. Door dit na te laten heeft P. aan financierende instellingen die een verzoek om een geldlening te verstrekken moeten beoordelen, daarvoor mogelijk relevante informatie onthouden. Dat geldt temeer indien, zoals in dit geval, de opdracht namens de opdrachtgever is verstrekt door de verkopende partij. Dat deze partij, zoals door Prins is aangevoerd, ook bemiddelt bij de totstandkoming van financieringsovereenkomsten doet daaraan niet af.
11.6               De Centrale Raad van Toezicht gaat voorbij aan het verweer van P. dat de door hem gebruikte software de oorzaak is geweest van het feit dat in zijn rapport niet is vermeld dat E Vastgoed B.V. namens mevrouw L.M. G. aan hem opdracht tot taxatie heeft verstrekt. Zoals hiervoor overwogen dienen aan de inhoud van taxatierapporten hoge eisen gesteld te worden gegeven de betekenis daarvan in het maatschappelijk verkeer. Dat brengt onder meer met zich dat de taxateur, alvorens tot de ondertekening en verzending van zijn taxatierapport aan de opdrachtgever over te gaan, zich ervan dient te overtuigen dat zijn rapport volledig en juist is ingevuld.
11.7               P. heeft erkend dat hij heeft verzuimd om in zijn taxatierapport te vermelden dat het woonhuis is aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht. Door P. is ook erkend dat hij in zijn taxatierapport de kadastrale grootte onjuist heeft vermeld. Ten aanzien van de woonoppervlakte en de inhoud heeft P. respectievelijk 135 m² en 415 m³ in zijn taxatierapport opgenomen. Makelaar S. heeft in zijn taxatierapport van 14 februari 2008 een woonoppervlakte van 113 m² opgenomen en ten aanzien van de inhoud 345 m³ vermeld. Uit twee met betrekking tot het woonhuis in de procedure overgelegde Midas-stamkaarten volgt dat de makelaar L. is uitgegaan van een woonoppervlakte van 115 m² en een inhoud van 340 m³. De gegevens van de makelaars S. en L. met betrekking tot de woonoppervlakte en inhoud van het woonhuis wijken af van de door P. opgenomen gegevens en dat levert de aanwijzing op dat P. ten aanzien van dit onderdeel van zijn taxatierapport niet de daaraan van hem in redelijkheid te verlangen zorg en aandacht heeft besteed.
11.8               Op grond van het voorgaande is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat is gebleken dat P. bij het redigeren van zijn taxatierapport niet de zorgvuldigheid heeft betracht die in redelijkheid van hem mocht worden verwacht. Ten aanzien van het daarin opgenomen waardeoordeel overweegt de Centrale Raad van Toezicht als volgt.
11.9               Ter onderbouwing van haar standpunt dat P. de waarde van het woonhuis te hoog heeft getaxeerd, heeft de NVM talrijke gegevens verstrekt met betrekking tot uitgevoerde transacties ten aanzien van objecten die naar haar oordeel kunnen gelden als vergelijkingsobjecten. Daarbij gaat het om gegevens met betrekking tot de woonhuizen die zijn gelegen aan de S nr 99, de 2^e S-straat 69, de S-straat 89 en de A-kolk 47. Door P. is gemotiveerd betwist dat deze woonhuizen als vergelijkingsobject kunnen dienen.
11.10           Door beide partijen is echter aangevoerd dat het woonhuis gelegen aan de S nr 20 wel als vergelijkingsobject kan dienen. Dit woonhuis is op 13 juli 2005 verkocht voor € 265.000. Blijkens het door P. overgelegde taxatierapport van 15 augustus 2005 van de in R. gevestigde makelaar W.J. S. heeft deze de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik getaxeerd op € 270.000 en de executiewaarde op € 240.000,–. De WOZ-waarde van het getaxeerde woonhuis werd per 1 januari 2007 gesteld op € 285.000 terwijl per die datum de WOZ-waarde van het woonhuis aan de S nr 20 werd bepaald op € 294.000. Per 28 augustus 2006 heeft het programma Midas-Marktpositie met betrekking tot het getaxeerd woonhuis een waarde-indicatie gegeven van € 291.000.
11.11           Met name nu is gebleken dat het woonhuis aan de S nr 20 als vergelijkingsobject kan dienen en de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik daarvan op 15 augustus 2005 door makelaar W.J. S is getaxeerd op € 270.000, gevoegd bij de onder 11.8 vermelde WOZ-waarde per 1 januari 2007 en de uitkomst van het programma Midas-Marktpositie per 28 augustus 2006, bestaat naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht onvoldoende aanwijzing voor de stelling dat P. niet in redelijkheid tot het door hem getaxeerde bedrag heeft kunnen komen.
11.12           Als hiervoor overwogen is de klacht gegrond aangezien is komen vast te staan dat P. bij het redigeren van zijn taxatierapport niet de zorgvuldigheid heeft betracht die in redelijkheid van hem mocht worden verwacht. De beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden vernietigd. De Centrale Raad van Toezicht acht de na te melden straf juist. Bij de bepaling daarvan heeft de Centrale Raad van Toezicht mede rekening gehouden met de bij de op dezelfde datum gegeven beslissingen naar aanleiding van tegen P. ingediende klachten op basis van een vergelijkbaar handelingspatroon als de in de onderhavige zaak beoordeelde handelingswijze van P. opgelegde straffen. De Centrale Raad van Toezicht acht voorts termen aanwezig om P. te belasten met de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in beide instanties.
11.13           Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

12.            Beslissing in hoger beroep
12.1               Vernietigt de beslissing van 20 oktober 2009 van de Raad van Toezicht Rotterdam.
12.2               Verklaart de klacht als overwogen onder 11.12 gegrond en voor het overige ongegrond.
12.3               Legt aan P. een boete op van € 2.500,–.
12.4               Bepaalt dat appellant terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 3.904,49 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, mr. J.T. Anema, R. Wijmenga en F.J. van der Sluijs, in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 12 oktober 2010.