10-2356 CRvT
Informatie aan koper niet-opdrachtgever. Kwalitatief beding van non-bezwaarmaking tegen naburig bedrijf. Klagers kopen een woning en laten deze bouwkundig keuren. Pas in de koopakte worden zij geconfronteerd met een kwalitatief beding dat inhoudt dat zij op straffe van een dwangsom nimmer actie zullen voeren tegen een nabij gelegen pluimveeverwerkingsbedrijf. Niettemin ondertekenen zij de koopakte en ondernemen daarna vergeefse pogingen om het beding te laten vervallen. Daarop wordt de koopovereenkomst ontbonden. Het verwijt van klagers dat de makelaar hen niet tijdig voldoende inlichtte is terecht. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
V, aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te Z, appellant/beklaagde,
tegen
De heer en mevrouw G, wonende te K, klagers,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 5 november 2009 hebben klagers bij de NVM een klacht ingediend tegen appellant. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht Arnhem. Deze heeft bij beslissing van 25 mei 2010, verzonden op 25 mei 2010, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de straf van berisping opgelegd. Daarnaast is aan appellant een geldboete van € 1.000 opgelegd met betrekking waartoe de Raad van Toezicht heeft bepaald dat deze straf ten uitvoer zal worden gelegd, tenzij appellant binnen een maand nadat de beslissing onherroepelijk zal zijn, aan klagers de kosten tot een bedrag van € 265 die zijn verbonden aan de uitvoering van de bouwtechnische keuring, zal hebben betaald. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat appellant met een bedrag van € 2.000 zal bijdragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Appellant is bij brief van 10 juni 2010 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn beroepschrift van 10 juni 2010 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Klagers hebben in hun brief van 21 juni 2010 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 11 november 2010 van de Centrale Raad van Toezicht is appellant in persoon verschenen. Klagers hebben schriftelijk aan de secretaris van de Centrale Raad van Toezicht bericht dat zij niet ter zitting zullen verschijnen.
1.6 Appellant is door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en heeft zijn standpunt nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 In opdracht van de eigenaar bemiddelt appellant bij de verkoop van het woonhuis gelegen aan de Z nr 32 in I. Klagers, die niet door een makelaar worden bijgestaan, bezichtigen het woonhuis tweemaal onder leiding van een medewerkster van appellant. Deze deelt aan klagers mee dat een achter het woonhuis gelegen pluimveevleesverwerkingsbedrijf al een aantal jaren niet meer in bedrijf is en ten aanzien van het desbetreffende perceel plannen bestaan voor de realisatie van nieuwbouwwoningen.
2.3 Klagers geven aan de Vereniging Eigen Huis opdracht tot de uitvoering van een bouwtechnische keuring. Vervolgens onderhandelen zij met appellant over de aankoop van het woonhuis en bereiken zij daarover op 25 september 2009 overeenstemming.
2.4 Op 28 september 2009 ontvangen klagers van appellant de eigendomsakte en het concept van de koopakte met bijlagen. Klagers worden op 30 september 2010 uitgenodigd op het kantoor van appellant om de door de verkopers al ondertekende koopakte te ondertekenen. Naar aanleiding van het verzoek om de eigendomsakte te paraferen stellen klagers aan appellant vragen over het daarin opgenomen navolgende beding: “Eigenaar Z nr 32 verplicht zich ten behoeve van de B.V. Gebrs. Van V BV, noch direct, noch indirect de exploitatie van het op de in eigendom van genoemde BV verblijvende, naburige percelen gevestigde pluimveeverwerkende bedrijf, noch de uitbreiding daarvan, via civiele of administratief rechtelijke procedures of op enigerlei ander wijze te zullen belemmeren c.q. onmogelijk te maken. Hierbij geldt een boete van € 25.000 per overtreding.”
2.5 Klagers voldoen aan het verzoek om de eigendomsakte te paraferen en de koopakte te ondertekenen. Nog op 30 september 2009 verlangen zij echter in hun aan appellant gerichte e-mail dat het beding zal komen te vervallen bij gebreke waarvan zij aankondigen dat zij de koopovereenkomst zullen ontbinden. Nadat klagers hebben vastgesteld, ondermeer door de eigenaar van het achterliggende perceel daarover rechtstreeks te benaderen, dat het beding onverkort van kracht zal blijven, ontbinden zij de koopovereenkomst.
2.6 Klagers verlangen tevergeefs van appellant vergoeding van de door hen gemaakte kosten tot een bedrag van € 265 terzake van de bouwtechnische keuring.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klagers verwijten appellant dat deze hen onjuist en onvolledig heeft ingelicht over de onroerende zaak die hij als verkopend makelaar te koop heeft aangeboden, door klagers eerst bij gelegenheid van de ondertekening van de koopovereenkomst te wijzen op het kwalitatieve beding.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Appellant is opgetreden als makelaar van de verkopende partij. Voorafgaande aan de ondertekening van de koopakte heeft appellant aan klagers de eigendomsakte en het concept van de koopakte toegezonden. Klagers zijn tijdig gewezen op de inhoud en betekenis van het in de eigendomsakte opgenomen beding. Na het daartegen gerichte bezwaar heeft appellant vergeefs getracht om de werking daarvan ongedaan te maken. De door hem geraadpleegde juridische dienst van de NVM heeft het door hem ingenomen standpunt als juist beoordeeld. Mede daardoor bestond bij appellant de indruk dat hij zich naar behoren de belangen van klagers had aangetrokken.
4.3 Na kennisname van de beslissing van de Raad van Toezicht is appellant tot het inzicht gekomen dat hij niet heeft gehandeld overeenkomstig de door de NVM verlangde standaard. Appellant was niet op de hoogte van het bestaan van het beding – de verkopende partij had in de ingevulde vragenlijst daarvan geen melding gemaakt – maar had daarvan op de hoogte kunnen zijn door de eigendomsakte te raadplegen. Appellant heeft dan ook weliswaar een fout gemaakt maar de aan hem opgelegde straf en de tegen hem uitgesproken kostenveroordeling zijn in het licht van alle omstandigheden niet juist. Daarbij is onder meer van belang dat appellant serieus met de door klagers geformuleerde bezwaren tegen het beding is omgegaan en de door hem gekozen benadering werd onderschreven door de juridische dienst van de NVM.
4.4 Appellant heeft aan klagers zijn verontschuldigingen aangeboden en heeft zich bereid verklaard de door hen gemaakte kosten te vergoeden.
5. Het verweer
5.1 Klagers hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Het behoort tot de taak van de makelaar om, alvorens een woonhuis te koop aan te bieden, de eigendomsakte te bestuderen. Eerst ter gelegenheid van de ondertekening van de koopakte op het kantoor van appellant, zijn klagers gewezen op het in de eigendomsakte opgenomen beding.
5.3 Omdat klagers van mening zijn dat appellant gehouden is om de door hen ten behoeve van de bouwtechnische keuring gemaakte kosten te vergoeden, is door hen een klacht ingediend.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het inwerking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellante is ingediend op 5 november 2009 is de vóór 15 januari 2010 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 Appellant heeft verzuimd om de eigendomsakte te bestuderen alvorens het woonhuis te koop aan te bieden. Hij was (mede) daardoor niet op de hoogte van het daarin opgenomen en onder 2.4 weergegeven kwalitatief beding. Dit beding legt op de eigenaar van het te koop aangeboden woonhuis de verplichting om zich te onthouden van iedere mogelijke actie die is gericht tegen het bedrijf dat is gevestigd op een perceel dat grenst aan het perceel waarop het woonhuis is gelegen. Gegeven de uit het beding voor de eigenaar van het woonhuis voortvloeiende beperking had het op de weg van appellant gelegen om klagers, die niet door een makelaar werden bijgestaan en waarvan niet is gesteld of gebleken dat zij deskundigheid of ervaring bezitten op het gebied van het onroerend goed, over de inhoud en betekenis van het beding te informeren vanaf het moment van de eerste bezichtiging. Het feit dat klagers na recherche van de kadastrale registers kennis hadden kunnen nemen van het beding, maakt dat niet anders.
6.3 Door eerst bij gelegenheid van de ondertekening van de koopakte aandacht te vragen voor het beding is appellant tegenover klagers tekort geschoten. Als gevolg daarvan – en dat is door appellant niet bestreden – hebben zij onnodig kosten gemaakt door aan een deskundige te verzoeken om een bouwkundige keuring uit te voeren. Ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft appellant toegezegd voor de betaling daarvan zorg te zullen dragen.
6.4 De slotsom is dat de klacht gegrond is. De Centrale Raad van Toezicht acht de na te melden straf juist en acht voorts termen aanwezig om appellant slechts te belasten met de betaling van de kosten van de behandeling van de klacht in eerste aanleg.
6.5 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 25 mei 2010 van de Raad van Toezicht Arnhem voorzover de klacht daarbij gegrond is verklaard.
7.2 Vernietigt de beslissing voor het overige.
7.3 Legt aan appellant de straf op van waarschuwing.
7.4 Bepaalt dat appellant terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 2.000 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, mr. J.T. Anema, R. Wijmenga en F.J. van der Sluijs in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 27 december 2010.