13-2457 CRvT
Niet te laat ingesteld incidenteel beroep. Taxatie door drie deskundigen waarbij één zich terugtrekt. Uitgangspunten bij waardering. Huurwaardekapitalisatie-methode. Gedane investeringen in het gehuurde. Een maatschap verhuurt een perceel grond met opstallen aan een scheepswerf. In de huurovereenkomst is bepaald dat de werf de onroerende zaken kan kopen tegen de waarde in het economisch verkeer. Tevens is bepaald dat de waarde zal worden bepaald vrij van huur en gebruik, exclusief omzetbelasting en dat aangebrachte verbeteringen door de huurder die de € 25000 te boven gaan, buiten beschouwing worden gelaten. Partijen komen er niet uit als de werf tot aankoop wil overgaan waarna de rechter eraan te pas komt. Tijdens een comparitie komen partijen een taxatie door drie deskundigen overeen. Zij waarderen de marktwaarde bij voortgezet gebruik op € 2.060.000. Kort daarop geeft de namens verkoper optredende taxateur aan dat hij niet langer achter de taxatie staat omdat zijns inziens de grondslagen van de waardering zoals die bij de comparitie zijn vastgesteld, zijn verlaten. De verkopende partij laat na op de taxatie te reageren, de koper doet dat wel, waarna de beide andere taxateurs (beklaagden) de waardering vaststellen op € 2.100.000. De zich terugtrekkende taxateur komt op een gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief grond van € 3.180.000. De rechter bepaalt dat partijen aan de waardering van de twee taxateurs gebonden zijn welk vonnis door het Hof wordt bekrachtigd. Verkoper beklaagt zich erover dat beklaagden toch een rapport hebben uitgebracht. Zij stellen dat van een gezamenlijke opdracht geen sprake meer is nu één taxateur zich terugtrok. Tevens stellen zij dat beklaagden de waarde onjuist hebben vastgesteld doordat zij een verkeerde methode toepasten en geen rekening hielden met een door de verhuurder/verkoper gedane investering van € 730.000. Klager zegt ook dat beklaagden niet in hun incidenteel beroep kunnen worden ontvangen nu dit 14 dagen vóór de zitting van de Centrale Raad is ingesteld. De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagden in hun incidenteel beroep kunnen worden ontvangen nu dit in feite al is te lezen in hun veel eerder ingediend verweerschrift. Bovendien heeft de raadsman van klagers op het beroep gereageerd. Door in hun rapport tot uitdrukking te brengen dat de derde taxateur zich terugtrok, kan niet gezegd worden dat beklaagden de indruk hebben gewekt dat het rapport kon gelden als een taxatie zoals overeengekomen. Beklaagden hebben voldoende inzicht gegeven hoe zij tot de gebruikte berekeningsmethode zijn gekomen en hoe zij deze hebben toegepast. De door huurder gedane investeringen zijn door de verhuurder en een derde gefinancierd. Beklaagden hebben terecht die investering bij hun waardering buiten beschouwing gelaten nu daarover in de huurovereenkomst een duidelijke bepaling is opgenomen. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
J.A.G., W.A.G. EN J.C.J. G. (hierna gezamenlijk te noemen: G), appellanten/klagers/tevens verweerders in incidenteel hoger beroep, gevestigd te A
tegen
H. W. EN C. S., (hierna gezamenlijk te noemen: “beklaagden”), lid van de vereniging, thans aangesloten NVM-Makelaars, beiden kantoorhoudende te A, beklaagden/appellanten in incidenteel hoger beroep.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 10 augustus 2011 hebben appellanten een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Amsterdam. In de beslissing van 27 juni 2012, verzonden op 27 juni 2012, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagden ingediende klacht gedeeltelijk gegrond verklaard. Aan beklaagden is geen sanctie opgelegd. De Raad van Toezicht heeft bepaald dat ieder van de beklaagden met een bedrag van € 2.200,– dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Appellanten zijn bij brief van 20 augustus 2012, ontvangen op 20 augustus 2012, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In hun brief van 20 augustus 2012 hebben appellanten de gronden aangevoerd waarop hun hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagden hebben in hun brief van 8 november 2012 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 Bij brief van 6 maart 2013 hebben beklaagden incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5 In hun brief van 18 maart 2013 hebben appellanten verweer gevoerd in incidenteel hoger beroep en bij akte nog enkele producties in het geding gebracht.
1.6 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.7 Ter zitting van 21 maart 2013 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;
– J.A. G., W.A. G., J.C.J. G. in persoon vergezeld van A.C.B. G. en H.M.J. G. vergezeld van mr. B.D. Roelink;
– beklaagden in persoon vergezeld van mr. A.A. Marcus.
1.8 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Zowel mr. Roelink als mr. Marcus hebben zich daarbij bediend van een pleitnotitie. Appellanten hebben nog een productie (foto’s) in het geding gebracht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Appellanten en A.G.G. vormen de maatschap G. De maatschap is eigenaar van een perceel grond met water en opstallen, waaronder een bouwloods, bijbehorende bedrijfsruimtes, kantoren, kantine, scheepshelling, parkeerterrein en een woning aan de D-straat 109-111 in A.
2.3 De maatschap verhuurt deze bedrijfsruimten aan Jacht- en Scheepswerf G B.V. (hierna: “de werf”). In de huurovereenkomst is bepaald – samengevat – dat de werf het recht heeft om het gehuurde te kopen tegen de waarde in het economisch verkeer gedurende de periode 1 juli 2006 tot en met 31 december 2006. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de vast te stellen koopprijs zal vaststelling daarvan op voor partijen bindende wijze plaatsvinden door middel van een zogenoemde 3-partijen-taxatie. Ieder van de partijen zal een makelaar in registergoederen aanwijzen die samen nog een derde makelaar in registergoederen zullen aanwijzen. Deze drie makelaars zullen samen één taxatie uitbrengen. Indien de drie makelaars niet tot overeenstemming kunnen komen, geeft de stem van de derde (onafhankelijke) makelaar de doorslag.
2.4 In de huurovereenkomst is voorts bepaald – samengevat – dat het registergoed moet worden gewaardeerd vrij van huur en gebruiksrechten, voor een bedrag exclusief omzetbelasting en uitgaande van het gegeven dat de kosten, rechten, retributies en overdrachtsbeslasting, verbonden aan de uit de met toepassing van het voorkeursrecht voortvloeiende koopovereenkomst en overdracht, voor rekening van de huurder zijn. De taxateurs zullen de door de huurder aangebrachte en betaalde verbeteringen aan het gehuurde, voor zover deze een waarde vertegenwoordigen van meer dan € 25.000,–, buiten de waardering laten.
2.5 Bij brief van 10 augustus 2006 beroept de werf zich op dit recht van koop. Partijen bereiken geen overeenstemming over de koopprijs waarna de werf bij de Rechtbank Amsterdam, Sector kanton, een procedure aanhangig maakt tegen appellanten. Tijdens de op 8 april 2008 gehouden comparitie komen partijen overeen – samengevat – dat het object per 31 december 2006 zal worden getaxeerd op basis van de waarde die het heeft bij voortgezet gebruik door de werf. De taxatie zal gezamenlijk door drie makelaars worden verricht. De werf wijst een makelaar aan evenals appellanten, en als derde deskundige zal de in A kantoorhoudende makelaar C. S. optreden.
2.6 Bij brief van 8 augustus 2007 stellen de drie makelaars vragen over de inhoud van de in de huurovereenkomst opgenomen bepaling in verband met de formulering van de inhoud van de opdracht en de bij de uitvoering van de taxatie te kiezen uitgangspunten en de benaderingswijze.
2.7 Op 10 april 2008 krijgen de makelaars W namens de werf, D namens appellanten en S opdracht tot taxatie, waarna zij op 22 april 2008 het object opnemen. Op 19 mei 2008 stellen zij het concept van hun taxatierapport ter beschikking aan de werf en appellanten. Zij waarderen daarin de marktwaarde bij voortgezet gebruik door de werf op € 2.060.000,–.
2.8 In zijn brief van 27 mei 2008 aan S en W deelt D mee dat hij bij nader inzien de inhoud van het concept van het taxatierapport niet kan onderschrijven. D bericht onder meer dat de voor de taxatie van belang zijnde grondslagen naar zijn mening zijn verlaten en daarbij wijst hij er op dat volgens de tijdens de comparitie van partijen gesloten vaststellingsovereenkomst de waarde moet worden bepaald bij voortgezet gebruik door de werf en met gelijkblijvende bestemming per ultimo 2006, en niet de (objectieve) marktwaarde.
2.9 Zowel appellanten als de werf krijgen de gelegenheid om te reageren op het concept van het taxatierapport. De werf maakt daarvan gebruik en appellanten niet. Beklaagden stellen vervolgens een definitief taxatierapport op en waarderen per 31 december 2006 de marktwaarde bij voortgezet gebruik door de werf op € 2.100.000,–.
2.10 In opdracht van appellanten en A. G. taxeert D de bedrijfsruimtes. In zijn taxatierapport van 30 juni 2008 waardeert hij de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief de waarde van de grond op € 3.180.000,–. De waarde van de grond bepaalt hij op € 1.671.000,– en de onderhandse verkoopwaarde van een voormalige kwekerswoning o€ 350.000,–.
2.11 De kantonrechter veroordeelt in zijn vonnis van 20 februari 2009 appellanten om het object aan de werf in eigendom over te dragen voor de door beklaagden bepaalde waarde. In zijn arrest van 18 mei 2010 bekrachtigt het Gerechtshof te Amsterdam dit vonnis.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellanten verwijten beklaagden dat zij hun taxatieopdracht hebben uitgevoerd, terwijl appellanten als gevolg van het terugtreden van D geen opdrachtgever meer waren.
3.3 Beklaagden hebben de waarde van het object onjuist vastgesteld. Zij hebben bij de uitvoering van hun opdracht ten onrechte de methode van eenvoudige huurwaardekapitalisatie toegepast met het oog op de vaststelling van de (objectieve) marktwaarde. Zij hebben voorts bij hun waardebepaling geen rekening gehouden met een door appellante in het gehuurde gedane investering van € 730.000,–. Aangezien beklaagden aan de grond zonder opstallen reeds een waarde hebben toegekend van € 1.390.000,– hadden zij moeten begrijpen dat de door hen aan de grond met opstallen en woonhuis toegekende waarde niet juist kon zijn. Beklaagden hebben zich niet gehouden aan hetgeen tussen partijen ten overstaan van de kantonrechter is overeengekomen met betrekking tot de waardering van het object.
4. Het hoger beroep van appellanten
4.1 Appellanten hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Beklaagden hebben bij de uitvoering van hun opdracht niet de tussen partijen overeengekomen waarderingsmethodiek toegepast. Zij zijn voorts bij hun waardering voorbijgegaan aan het feit dat appellanten € 730.000,– hebben geïnvesteerd in het gehuurde. De Raad van Toezicht heeft dan ook ten onrechte geconcludeerd dat niet is gebleken dat het taxatierapport evident onjuist is.
4.3 Het in het taxatierapport opgenomen rekenmodel gaat uit van een waarde van € 2.100.000,–. Deze uitkomst is gebaseerd op een huurwaarde van € 79,– per vierkante meter die is vermenigvuldigd met de oppervlakte van de opstallen. Volgens het gehanteerde rekenmodel moet daarnaast rekening worden gehouden met de ongebonden grond waaraan door beklaagde een waarde is toegekend van € 400.000,–. Ook de aan het toegangspad, de scheepshelling en het water toe te kennen waarde moet worden betrokken bij de waardebepaling. De waarde van het gehele object moet bij toepassing van het rekenmodel worden bepaald op € 2.500.000,–.
4.4 Beklaagden hebben met het doel om op een waarde van € 2.100.000,– uit te komen achteraf de huurwaarde per vierkante meter verlaagd van € 79,– naar € 75,–, de taxatiewaarde (v.v.o.) verlaagd van € 1.030,– naar € 876,– per vierkante meter en de kapitalisatiefactor verlaagd van 13.03 naar 11.08. De taxatie is ondeugdelijk en zelfs malafide. Beklaagden hebben tuchtrechtelijk zeer laakbaar gehandeld.
5. Het verweer van beklaagden tegen het hoger beroep van appellanten
5.1 Beklaagden hebben, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
5.2 In het proces-verbaal van de op 8 april 2008 gehouden comparitie van partijen is vermeld dat de waarde van het object bij voortgezet gebruik door de werf moet worden vastgesteld. In de huurovereenkomst is het recht van koop tegen een waarde in het economisch verkeer opgenomen. Voorafgaande aan het uitbrengen van de conceptrapportage is door beklaagden en D overleg gevoerd over de mogelijke waarderingsmethodieken. D was het aanvankelijk eens met de uitkomst van dit overleg, maar heeft korte tijd na het verschijnen van het concept van het taxatierapport zijn opdracht teruggeven. Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld hebben appellanten geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om commentaar op het concept van het taxatierapport te leveren. De door appellanten in de civiele procedure aangevoerde bezwaren tegen de inhoud van het taxatierapport zijn niet gehonoreerd.
5.3 Beklaagden hebben terecht de investering van € 730.000,– niet bij hun waardering betrokken. Bij dit bedrag gaat het om een lening van appellanten en A. G. aan de werf. Blijkens de boekhouding van de werf is deze investering geactiveerd. Aangezien sprake is van een lening die ook na de eigendomsoverdracht van het object in stand zal blijven, zullen appellanten en A. G. na de terugbetaling van het geleende bedrag weer de beschikking krijgen over het geïnvesteerde vermogen. D heeft bij zijn waardebepaling geen rekening gehouden met deze lening en de waarde bepaald met inachtneming van de investeringen uit de lening. Zijn taxatierapport kan daarom niet worden vergeleken met het taxatierapport van beklaagden.
5.4 Beklaagden hebben bij hun taxatie rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest- daken- en bodemvervuiling. Zij hebben met het oog op toekomstige opruimwerkzaamheden de uitkomst van hun waardering gecorrigeerd met € 70.000,–.
5.5 Partijen zijn verdeeld over de vraag, gegeven de door de kantonrechter in het proces-verbaal opgenomen tekst, of de taxatie moet worden gebaseerd op de vervangingswaarde dan wel de marktwaarde. De gehanteerde formulering waarde bij voortgezet gebruik, behoeft niet te worden geïnterpreteerd als vervangingswaarde omdat de Kantonrechter daarvan uitdrukkelijk melding zou hebben gemaakt indien aan partijen de vervangingswaarde voor ogen zou hebben gestaan. De waarde bij voortgezet gebruik kan goed worden bepaald op basis van een marktconforme huurwaarde en rekening houdende met het voortgezet gebruik. De door beklaagden uitgevoerde berekeningen zijn op een toetsbare en juiste wijze uitgevoerd.
5.6 Appellanten hebben aan beklaagde S schriftelijk bericht dat door hen nooit een taxatieopdracht is verstrekt. Daarmee staat vast dat de taxatieopdracht is verstrekt door de werf aan beklaagden. De werf heeft verklaard dat de taxatie juist is uitgevoerd en geen kritiek geleverd op de uitkomst daarvan. Ook de rechter is tot dat oordeel gekomen.
6. Het incidenteel hoger beroep van beklaagden
6.1 Beklaagden hebben in incidenteel hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
6.2 De Raad van Toezicht heeft de grondslag van de klacht verlaten door als onderdeel van de klacht als verwijt van appellante aan te nemen, dat beklaagden niet hebben gehandeld als een goed makelaar betaamt, door hun taxatierapport uit te brengen ook al had D zich teruggetrokken. De Raad van Toezicht gaat er daarbij aan voorbij dat beklaagden uitdrukkelijk in hun taxatierapport hebben vermeld dat dit niet de bedoelde drie deskundigentaxatie betrof.
7. Het verweer van appellanten tegen het incidenteel hoger beroep van beklaagden
7.1 Appellanten hebben in incidenteel hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
7.2 Beklaagden kunnen niet in hun incidenteel hoger beroep worden ontvangen nu dit is ingediend veertien dagen voorafgaande aan de mondelinge behandeling ter zitting, terwijl door appellanten beroep is ingesteld op 20 augustus 2012, door beklaagden vervolgens verweer is gevoerd in hoger beroep bij brief van 8 november 2012 en partijen bij brief van 17 december 2012 zijn opgeroepen voor de behandeling ter zitting op 21 maart 2013.
7.3 In de klacht van appellanten ligt besloten dat zij zich niet kunnen verenigen met het feit dat het door beklaagden samengestelde taxatierapport zal gelden als het door drie deskundigen uit te brengen taxatierapport zoals appellanten en de werf zijn overeengekomen en is opgenomen in het proces-verbaal. Omdat partijen met betrekking tot de waarde een unaniem bindend advies wilden verkrijgen zijn zij uitdrukkelijk afgeweken van de in de huurovereenkomst opgenomen bepaling die inhield dat, nadat twee makelaars een taxatie hebben uitgevoerd, de stem van een derde makelaar zo nodig doorslaggevend zou zijn. Voor zover in de brief van 10 augustus 2011 dit onderdeel van de klacht niet is op te maken, heeft de Raad van Toezicht terecht ambtshalve overwogen dat beklaagden hun advies niet als een in het proces-verbaal bedoeld unaniem advies hebben mogen presenteren. Anders dan de Raad van Toezicht heeft overwogen hebben beklaagden niet slechts de schijn gewekt dat hun taxatierapport het in het proces-verbaal bedoelde rapport is, maar zij hebben hun rapport ook uitdrukkelijk als zodanig gepresenteerd.
8. De beslissing in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
8.1 Door het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. De Centrale Raad van Toezicht ziet aanleiding om allereerst te beslissen naar aanleiding van het incidenteel hoger beroep.
8.2 In artikel 40 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is bepaald – samengevat – dat partijen incidenteel hoger beroep kunnen instellen, ook na verloop van de in artikel 39 van dit reglement vermelde termijn. Nadat een dergelijk hoger beroep is ingesteld terwijl al een zittingsdatum is meegedeeld aan partijen, kan de desbetreffende partij niet-ontvankelijk worden verklaard in het incidenteel hoger beroep.
8.3 In het onderhavige geval is incidenteel hoger beroep ingesteld veertien dagen voorafgaande aan de behandeling ter zitting op 21 maart 2013 waarvoor de partijen bij brief van 17 december 2012 zijn opgeroepen. Daargelaten het feit dat het incidenteel hoger beroep kan worden gelezen in het door beklaagden in hoger beroep gevoerde verweer (brief d.d. 8 november 2012, alinea 8) geldt, dat de raadsman van appellanten in zijn brief van 18 maart 2013 verweer heeft gevoerd tegen het incidenteel hoger beroep en appellanten daartoe ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht ook nog in de gelegenheid zijn geweest. Niet is gebleken dat appellanten met hun raadsman niet of onvoldoende in de gelegenheid zijn geweest om verweer te voeren. In het kader van hun verweer hebben appellanten niet aangevoerd dat zij niet in staat zijn geweest om behoorlijk verweer te voeren of met betrekking daartoe zijn benadeeld, maar zij hebben volstaan met een verwijzing naar voormelde artikelen. Dat brengt met zich dat beklaagden kunnen worden ontvangen in hun incidenteel hoger beroep.
8.4 In het taxatierapport hebben beklaagden vermeld dat de werf beklaagde W als deskundige heeft aangezocht en beklaagde S is aangezocht als derde deskundige. In het taxatierapport zijn voorts de volgende passages opgenomen:“De maatschap G heeft met de heer J.H. D over de conceptrapportage gesproken, doch zij heeft geen schriftelijk inhoudelijk commentaar geleverd op de conceptrapportage. Wel heeft de heer J.H. D zich op 29 mei 2008 teruggetrokken als deskundige in deze waardering. Uit zijn bericht blijkt dat de maatschap zich absoluut niet kan vinden in de uitkomsten, de uitgangspunten en de methodiek. Zie verder kopie brief en e-mail in de bijlage.De door de rechtbank bedoelde driedeskundigen taxatie is door het terugtrekken van de heer J.H. D niet uit te voeren, mede omdat de maatschap, ook na herhaaldelijk verzoek via haar advocaat, weigert op- of aanmerkingen te geven op de concept-rapportage. Zie email in de bijlage.
Teneinde toch zoveel mogelijk te voldoen aan het verzoek van de rechtbank en nu de rechtbank geen uitstel meer wenst, is onderhavig taxatierapport definitief gemaakt door de beide overgebleven deskundigen.”
8.5 Uit de onder 8.4 vermelde passages volgt niet alleen dat de werf opdrachtgever is van beklaagde W en dat beklaagde S is opgetreden als derde deskundige, maar ook dat de door appellanten aangezochte deskundige D zich op 29 mei 2008 heeft teruggetrokken als deskundige. Met zoveel woorden hebben beklaagden er op gewezen dat de drie deskundigen taxatie daarom niet meer is uit te voeren. Beklaagden hebben hiermee ondubbelzinnig tot uitdrukking gebracht dat het (definitieve) taxatierapport door hen is samengesteld en D daarvoor niet mede verantwoordelijk is en zich daarvan duidelijk heeft gedistantieerd. Er is sprake van een slechts door beklaagden uitgevoerde taxatieopdracht. Onder de geschetste omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat beklaagden de schijn hebben gewekt dat hun rapport kon gelden als de tussen partijen ter zitting van 8 april 2008 overeengekomen taxatie.
8.6 Aan het voorgaande doet niet af dat de Kantonrechter, hoewel blijkens zijn vonnis van 20 februari 2009 bekend met het feit dat D zijn opdracht had teruggegeven en door appelanten in de procedure een beroep is gedaan op het taxatierapport van D, onder verwijzing naar artikel 10.4 van de huurovereenkomst heeft geoordeeld dat het ervoor moet worden gehouden dat sprake is geweest van een drie partijen taxatie. Het eerste onderdeel van de klacht is ongegrond.
8.7 Beklaagden hebben met verwijzing naar het proces-verbaal van 8 april 2008 in hun taxatierapport vermeld dat zij voor het object de waarde bij voortgezet gebruik door de werf dienen te bepalen en daarbij als peildatum 31 december 2006 zal gelden. In de toelichting op hun waardering en visie vermelden zij ondermeer dat niet anders kan zijn bedoeld dan dat de marktwaarde bij voortgezet gebruik moet worden bepaald. Beklaagden hebben er vervolgens voor gekozen om te waarderen op basis van de methodiek van de huurwaardekapitalisatie, rekening houdende met de voorzieningen die door het voortgezet gebruik van waarde zijn voor de werf. Blijkens hun toelichting hebben beklaagden de voor dit voortgezet gebruik van belang zijnde waardefactoren verwerkt in de huurwaarde, dan wel in toegevoegde extra waardebestanddelen. Zij hebben als van belang zijnde waardefactoren ondermeer vermeld de hoge scheepsbouwloods, de scheepshelling en het water. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat beklaagde, in aanmerking ook genomen deze toelichting, in redelijkheid hebben kunnen besluiten om op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde te bepalen.
8.8 Door middel van het als bijlage bij het taxatierapport gevoegde rekenmodel hebben beklaagden inzicht gegeven in de wijze waarop zij tot de berekening van de getaxeerde waarde zijn gekomen. Op basis van de vloeroppervlaktes van de verschillende onderdelen van het gehele object hebben beklaagden de bruto markthuurwaarde bepaald op € 152.000,–. Met betrekking tot deze huurwaarde geldt dat de aan de verschillende onderdelen toegekende gemiddelde huurwaardes, nagenoeg overeenkomen met de gemiddelde huurwaardes die zijn opgenomen in het rekenmodel dat was gehecht aan het concept van het taxatierapport dat op 19 mei 2008 door beklaagden en D aan appellanten en de werf is toegezonden. In die bijlage is een bruto markthuurwaarde van € 150.000,– vermeld. Hoewel zij daartoe in de gelegenheid zijn gesteld hebben appellanten geen commentaar geleverd op de vermelding daarvan in het concept van het taxatierapport en ook door D is de juistheid van deze bruto markthuurwaarde naderhand niet bestreden. De Centrale Raad van Toezicht neemt dan ook aan dat de door beklaagden berekende bruto markthuurwaarde van € 152.000,– juist is.
8.9 Door beklaagden is in verband met de exploitatiekosten op jaarbasis een correctie met een bedrag van € 17.100,– toegepast, terwijl in het rekenmodel dat behoort bij het concept van het taxatierapport ter zake een bedrag van € 17.000,– in mindering is gebracht. De door beklaagden aangehouden netto huurwaarde van € 134.900,– lijkt daarom evenzeer juist.
8.10 Beklaagden hebben betoogd dat zij een relatief hoge kapitalisatiefactor van 11.8 hebben toegepast. Daartoe zijn zij volgens hun verklaring gekomen om daarmee tot uitdrukking te brengen dat de werf een groter belang heeft bij de verkrijging van het object dan willekeurige investeerders. Deze benadering, waarvoor ook is gekozen in het rekenmodel dat behoort bij het concept van het taxatierapport, acht de Centrale Raad van Toezicht niet onjuist. De berekening van de waarde van de overige waardebestanddelen – ongebonden bouwgrond, toegangspad/recht van overpad, water en scheepshelling – komt in beide rekenmodellen nagenoeg overeen.
8.11 Partijen zijn verdeeld over de vraag welke invloed bij de waardering moet worden toegekend aan investeringen, in het bijzonder een investering van € 730.000,–. De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt.
8.12 In artikel 10.5 van de huurovereenkomst is bepaald – samengevat – dat door de huurder aangebrachte en betaalde verbeteringen van het gehuurde buiten de waardering worden gelaten, voor zover deze een waarde vertegenwoordigen van meer dan € 25.000,–. Met betrekking tot de investering van € 735.000,– heeft mr. Roelink in zijn brief van 7 november 2011 meegedeeld dat deze door appellanten en A.G. G. is gefinancierd. D heeft er in zijn taxatierapport ook op gewezen dat sprake is geweest van door de werf gedane investeringen waarover tussen de werf en appellanten en A.G. G. discussie is gevoerd naar aanleiding van de financiering daarvan door de laatsten. Deze passage in dit taxatierapport ligt in het verlengde van de mededeling van D in zijn brief van 27 mei 2008 aan beklaagde S. Ook daarin heeft D melding gemaakt van financiering door appellanten en A.G. G. van door de werf gedane investeringen. De Centrale Raad van Toezicht acht dan ook aannemelijk dat de desbetreffende investeringen zijn gefinancierd.
8.13 Blijkens het proces-verbaal van de comparitie van partijen zijn appellanten en de werf overeengekomen dat zal worden getaxeerd op basis van de waarde bij voortgezet gebruik door de werf. Niet gebleken is dat is overeengekomen dat de bepaling van artikel 10.5 van de huurovereenkomst buiten toepassing zou worden gelaten en daarvoor is in de tekst van het proces-verbaal geen aanwijzing te vinden. Beklaagden hebben bij die stand van zaken terecht kunnen besluiten om bij hun waardering geen rekening te houden met het geïnvesteerde bedrag.
8.14 Uitgangspunt bij de door een makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht.
8.15 Beklaagden hebben met inachtneming van hetgeen is bepaald onder punt 1 van het proces-verbaal van 8 april 2008, door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en met gebruikmaking van een geobjectiveerde bruto markthuurwaarde, mede op basis van referentiegegevens en hun ervaring en deskundigheid, de waarde bepaald. Niet is gebleken dat zij in redelijkheid niet tot de door hen vastgestelde waarde hebben kunnen komen. De klacht is ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht kan niet in stand blijven.
8.16 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
9. Beslissing in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
9.1 Vernietigt de beslissing van 27 juni 2012 van de Raad van Toezicht Amsterdam.
9.2 Verklaart de klacht ongegrond.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.T. Anema, W. van Haselen en F.J. van der Sluijs, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 30 mei 2013.