13-2468 CRvT
Geestelijke gesteldheid van opdrachtgeefster. Vraag of makelaar daaraan diende te twijfelen. Koopakte terecht opgesteld?Een makelaar krijgt van de eigenaresse, tevens een tante de opdracht om een bedrijfspand te verkopen. De makelaar beheert al jaren panden van opdrachtgeefster. Nadat de onderhandelingen aanvankelijk werden afgebroken, worden deze 2 jaar later weer hervat. Er wordt mondeling vereenstemming bereikt. Vervolgens deelt een van de dochters van opdrachtgeefster de makelaar mee dat haar mioeder niet meer in staat is om zelfstandig beslissingen over haar vermogen te nemen en wordt de makelaar verzocht deze mededeling aan de makelaar van koper over te brengen. Dat doet beklaagde. Hij deelt vervolgens aan een van de dochters mee dat hij overleg met moeder/opdrachtgeefster heeft gevoerd en de haar de vraag heeft voorgelegd of zij nader overleg met haar dochters nodig acht. Deze vindt van niet. Koper verlangt vervolgens uitvoering van de verkoop. Daarop deelt de makelaar mede dat een koopakte wordt opgesteld, maar dat enige dagen gewacht wordt om deze aan verkoopster voor te leggen. Dat geschiedt enige dagen nadien en verkoopster tekent. Kort daarop verklaart een arts dat verkoopster niet in staat is om haar vermogensrechtelijke belangen naar behoren te behartigen. Het transport vindt niettemin plaats. De dochters van eigenaresse menen dat de makelaar onjuist handelde. De Centrale Raad acht de klacht ongegrond. De makelaar ontkent op de hoogte te zijn geweest van de geestelijke gesteldheid van opdrachtgeefster die zij al jaren goed kent. Het dossier vermeldt daarover niets. Bovendien heeft eigenaresse na het verstrekken van de verkoopopdracht nog diverse andere beslissingen met betrekking tot haar bedrijfspanden genomen. Klaagsters hebben zich ook nimmer bemoeid met het beheer door beklaagde van hun moeders panden. Verder is niet gebleken dat de gesloten transactie voor opdrachtgeefster onvoordelig was. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Groningen, 12-62 RvT Groningen
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
1. A. R, wonende te A,
2. H.C. R., wonende te G,
3. M. R., wonende te R,
4. D. R., wonende te H., appellantes/klaagsters,
tegen
M. Z.,aangesloten NVM-Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te G, beklaagde.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 23 januari 2012 hebben appellantes een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Groningen. In de beslissing van 26 april 2012, verzonden op 19 november 2012, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellantes zijn bij brief van 7 december 2012, ontvangen op 11 december 2012, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In hun brief van 4 februari 2013 hebben appellantes de gronden aangevoerd waarop hun hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in zijn brief van 18 maart 2013 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 18 april 2013 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– D. R. en H. R in persoon vergezeld van mr. K. van Bladeren;
– Beklaagde in persoon vergezeld van mr. P.H.F. Yspeert.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Mr. Van Bladeren heeft zich daarbij bediend van pleitnotities.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 De moeder van appellantes, mevrouw T.A. R-R (hierna: R), is eigenaresse van enkele verhuurde bedrijfspanden in G. Sinds 1997 beheert (het kantoor van) beklaagde in opdracht van R deze panden. Beklaagde is een nicht van R.
2.3 Op 31 januari 2006 geeft R, die is geboren op 9 mei 1930, aan appellante A. R een notariële volmacht en stelt deze daarmee aan tot haar algemeen gevolmachtigde.
2.4 In 2009 onderhandelt beklaagde in opdracht van R met een zekere Van S over de verkoop van het bedrijfspand gelegen aan de B-straat 27 – 27a in G. In zijn e-mail van 11 november 2009 aan beklaagde brengt de bedrijfsmakelaar V namens Van S daarop een bod uit van € 615.000,–. Dit bod aanvaardt R niet en de onderhandelingen eindigen.
2.5 In 2011 onderhandelen R en Van S, bijgestaan door hun makelaars, opnieuw over de aankoop van dit bedrijfspand. In zijn e-mail van 20 april 2011 bevestigt V aan beklaagde dat tussen partijen overeenstemming is bereikt op basis van een koopsom van € 640.000,–, door Van S geen voorbehouden zijn gemaakt en partijen streven naar de eigendomsoverdracht medio juni 2011.
2.6 Naar aanleiding van overleg dat appellante D. R op 28 april 2011 voert met R, krijgt beklaagde het verzoek om aan V mee te delen dat R niet in staat is om zelfstandig beslissingen te nemen met betrekking tot de verkoop van onroerende zaken en appellantes niet bereid zijn om R te laten meewerken aan de uitvoering van de gesloten koopovereenkomst. In haar e-mail van 29 april 2011 aan appellante H.C.R. deelt beklaagde mee dat zij dit bericht aan V heeft overgebracht. Zij vermeldt daarin voorts dat zij over de verkoop van het bedrijfspand aan Van S op 8 en 18 april 2011 overleg heeft gevoerd met R en zij aan deze tijdens telefonisch overleg de vraag heeft gesteld of R daarover met haar dochters overleg wilde voeren, maar R daarvan heeft afgezien.
2.7 In zijn e-mail van 29 april 2011 aan beklaagde bericht V dat Van S uitvoering van de koopovereenkomst verlangt. Hij deelt voorts mee dat Van S met de huurder al overeenstemming heeft bereikt over ontbinding van de huurovereenkomst en door hem al opdracht is gegeven aan een architect tot de opstelling van een renovatieplan.
2.8 In zijn brief van 30 april 2011, abusievelijk gedateerd op 30 januari 2011, deelt Van S aan R mee dat hij is geïnformeerd over een probleem met de afwikkeling van de koopovereenkomst dat aan de zijde van R zou zijn ontstaan. Van S wijst er op dat door hem na het bereiken van overeenstemming over de koopovereenkomst financiële verplichtingen zijn aangegaan en hij zijn pand aan de Z-straat 28 in G heeft verkocht om met de opbrengst daarvan de koopsom aan R te betalen. Van S dringt er op aan dat R de koopovereenkomst ondertekent.
2.9 In haar e-mail van 2 mei 2011 aan beklaagde deelt appellante A. R. mee dat R geen toestemming heeft gegeven voor de verkoop van het bedrijfspand, bij R ook niet de intentie bestaat om tot verkoop daarvan over te gaan en zij slechts had begrepen dat een gegadigde belangstelling voor aankoop had getoond. Als bijlage ontvangt beklaagde de in 2006 door R ondertekende volmacht. In de e-mail is het dringende verzoek opgenomen om al het nodige te doen om de door Van S mogelijk ingezette acties, waaronder die in de richting van huurders, ongedaan te maken.
2.10 Op 9 mei 2011 ondertekent R een door beklaagde opgestelde opdrachtbevestiging met betrekking tot de verkoop van het bedrijfspand aan de B-straat 27 – 27a in G.
2.11 Naar aanleiding van daaropvolgend nader telefonisch overleg bericht beklaagde in haar e-mail van 11 mei 2011 aan appellante A. R., dat R haar op die dag telefonisch heeft meegedeeld dat zij uitvoering wil geven aan de koopovereenkomst en A. R. aan beklaagde heeft bevestigd dat R aan haar dezelfde mededeling heeft gedaan. Beklaagde zegt toe dat zij aan R nog niet zal vragen om de koopovereenkomst te ondertekenen maar zij met een dergelijke verzoek nog enkele dagen zal wachten.
2.12 Bij brief van 13 mei 2011 deelt de advocaat van Van S aan beklaagde mee dat Van S uitvoering van de koopovereenkomst verlangt. In zijn brief van 20 mei 2011 aan beklaagde sommeert de advocaat van Van S R om binnen drie werkdagen mee te delen dat zij zal meewerken aan uitvoering van de koopovereenkomst, bij gebreke waarvan hij een kort gedingprocedure in het vooruitzicht stelt.
2.13 Bij brief van 24 mei 2011 zendt beklaagde aan V de door R op 20 of 21 mei 2011 ondertekende koopakte toe.
2.14 Naar aanleiding van het verzoek om afgifte van een medische verklaring met het oog op de onder bewindstelling van het vermogen van R, verklaart een arts op 1 juni 2011 dat R wegens stoornissen in haar psychisch functioneren niet in staat is om haar vermogensrechtelijke belangen naar behoren zelf ten volle te behartigen en in haar toestand geen verbetering is te verwachten. Op 15 juli 2011 is de eigendom van het bedrijfspand overgedragen. In zijn beslissing van 9 augustus 2011 stelt de kantonrechter een bewind in over de goederen van R en benoemt de appellanten A. en H.C. R. tot bewindvoerders.
3. De klacht
3.1 De in de brief van 23 januari 2012 geformuleerde klacht bestaat uit de navolgende drie onderdelen.
3.2 In december 2010 is beklaagde door appellante H.C. R. geïnformeerd over de slechte geestelijke toestand van R. Afgesproken is dat overleg zou worden gevoerd tussen beklaagde met appellante A. R. of appellante H.C. R., indien met betrekking tot de onroerende zaken van R een belang van meer dan € 1.000,– aan de orde zou komen. Op 18 april 2011 heeft beklaagde met voorbijgaan aan deze afspraak meegedeeld dat R een op haar bedrijfspand uitgebracht bod had aanvaard, terwijl beklaagde er van op de hoogte was dat R niet in staat was om haar vermogensrechtelijke belangen naar behoren zelf ten volle te behartigen.
3.3 Nadat beklaagde door haar contacten met enkele van de appellantes vanaf 28 april 2011 was geïnformeerd over het feit dat R niet in staat was om haar vermogensrechtelijke belangen zelf behoorlijk waar te nemen en aan beklaagde was verzocht om de mondeling gesloten koopovereenkomst ongedaan te maken, heeft beklaagde in strijd met de van appellantes afkomstige instructies om R niet te benaderen, op 20 of 21mei 2011 aan haar verzocht om de koopovereenkomst te ondertekenen. Beklaagde heeft vervolgens de koopovereenkomst doorgezonden aan de koper. Zij heeft nagelaten om appellantes over deze gang van zaken te informeren.
3.4 Beklaagde heeft verzuimd de door de advocaat van de koper verzonden brieven, waarin een sommatie was opgenomen, onder de aandacht van appellantes te brengen.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellantes hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 De Raad van Toezicht heeft de feiten onjuist in zijn beslissing opgenomen. Aan de gebeurtenissen die zijn vermeld in het door appellante A. R. opgestelde chronologisch overzicht over de periode 29 april tot 26 mei 2011, is de Raad van Toezicht ten onrechte voorbij gegaan. Dat geldt ook voor de verklaring van de keuringsarts. In aanvulling op die verklaring leggen appellantes in hoger beroep de e-mail van 26 mei 2011 over van de sociaal geriatrisch verpleegkundige/casemanager K.
4.3 De Raad van Toezicht heeft de klacht onjuist geformuleerd. Appellantes hebben niet geklaagd over de onder 3.1 sub a. en b. door de Raad van Toezicht in zijn beslissing opgenomen klachtonderdelen.
4.4 Zoals de Raad van Toezicht terecht heeft overwogen gaat het om de vraag of beklaagde in het voorjaar van 2011 wist of had moeten begrijpen, dat R geestelijk niet bij machte was om de verkoop van het bedrijfspand te overzien. Op basis van de in eerste instantie in het geding gebrachte stukken, waaronder de verklaring van de keuringsarts en de in hoger beroep in het geding gebrachte verklaringen van appellante M. R. en K is voldoende aannemelijk dat beklaagde er van op de hoogte was dat R de aan haar beslissingen verbonden consequenties niet kon overzien. Het door de keuringsarts en K in hun verklaringen aangeduide ziektebeeld moet voor beklaagde in de periode maart/april 2011 kenbaar zijn geweest.
4.5 Beklaagde had onder de geschetste omstandigheden niet af moeten gaan op de mededelingen van R, maar haar mededelingen moeten toetsen bij appellantes. Onjuist is de veronderstelling dat appellantes niet zouden hebben kunnen instemmen met de verkoopbeslissing van R. Hun bezwaar tegen de door beklaagde gevolgde handelwijze is gebaseerd op de mededeling van R dat bij haar niet de wens bestond om het bedrijfspand te verkopen, en zij niet op de hoogte was van een daarop uitgebracht bod of de aanvaarding daarvan.
4.6 Beklaagde heeft in haar e-mail van 29 april 2011 aan appellante H.C. R. erkend dat zij er van op de hoogte was dat R geestelijk niet in staat was om haar vermogensrechtelijke belangen naar behoren te behartigen. Ook in het verweerschrift van 5 april 2012 van beklaagde is deze erkenning opgenomen. Gegeven de in de Regels 1, 2 en 5 van de Erecode opgenomen voorschriften had het op de weg van beklaagde gelegen om R en appellantes vanaf 28 april 2011 te adviseren om juridisch advies in te winnen. Beklaagde zelf had zich in deze periode terughoudend moeten opstellen en alle door haar ontvangen berichten ter beschikking moeten stellen van R en appellantes. Beklaagde heeft dat nagelaten en in plaats daarvan aan R verzocht de koopakte te ondertekenen op 20 mei 2011 om deze vervolgens op 24 mei 2011 aan de koper te verzenden. Door deze handelwijze is de juridische positie van R tegenover de koper verzwakt.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De Raad van Toezicht heeft terecht betekenis gehecht aan het feit dat ook in 2009 al is onderhandeld over de verkoop van het bedrijfspand. Als uitvloeisel van de beheerovereenkomst zijn door beklaagde incidenteel panden van R verkocht, zoals in 2009 een in de Z-straat in G gelegen pand. Daarvoor was geen (aparte) opdracht tot bemiddeling bij verkoop gegeven. Beklaagde heeft met betrekking tot het bedrijfspand aan de B-straat 27-27a in G wel zorg gedragen voor een schriftelijke bevestiging van de verkoopopdracht en die is na uitvoerig overleg op 9 mei 2011 door R ondertekend.
5.3 De verwijten van appellantes komen er op neer dat beklaagde hun standpunt met betrekking tot de verkoop van het bedrijfspand niet heeft willen overnemen. Beklaagde was daartoe niet verplicht en de Raad van Toezicht heeft daarover een juist oordeel gegeven.
5.4 Onjuist is de veronderstelling van appellantes dat beklaagde bekend zou zijn geweest met de geestelijke gezondheidstoestand van R en zij daarom op haar mededelingen niet heeft kunnen afgaan. Uit de door appellantes overgelegde verklaringen kan niet meer worden afgeleid dan dat het geheugen van R haar enigszins in de steek liet. Voor buitenstaanders is dat niet eenvoudig waar te nemen. Uit de verklaringen volgt niet dat het begripsvermogen van R zou zijn aangetast.
5.5 Beklaagde heeft op verzoek van R, bij wie de wens tot verkoop van het bedrijfspand bestond, bemiddeld bij de verkoop daarvan. Na tussenkomst van appellantes heeft zij zich ingespannen om de koopovereenkomst te ontbinden. Nadat haar was gebleken dat de koper daartoe niet bereid was en deze had gedreigd nakoming van de koopovereenkomst te vorderen, heeft beklaagde getracht de verdere afwikkeling te vertragen. Uiteindelijk heeft zij in overleg met R besloten om een koopovereenkomst op te stellen en deze door R te laten ondertekenen. Appellantes hebben niet bestreden dat beklaagde aldus verstandig heeft gehandeld.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Appellantes hebben in hoger beroep aangevoerd dat de Raad van Toezicht hun klachten onjuist heeft samengevat. De Centrale Raad van Toezicht heeft de onderdelen van de klacht daarom opnieuw geformuleerd als weergegeven onder 3.2-3.4.
6.2 Beklaagde heeft betwist dat zij in december 2010 door appelante H.C. R. is geïnformeerd over de naar haar oordeel slechte geestelijke toestand van R. Beklaagde heeft voorts betwist dat zij met appellante H.C. R. in december 2010 de afspraak zou hebben gemaakt om met haar overleg te voeren over kwesties met betrekking tot onroerende zaken waarvan het belang zou uitstijgen boven € 1.000,–. De stelling dat dergelijke informatie is verstrekt en een dergelijke afspraak is gemaakt is door appellantes niet onderbouwd en in het dossier zijn daarvoor ook geen aanwijzingen of aanknopingspunten te vinden. Anders dan appellantes hebben aangevoerd kan in de e-mail van 29 april 2011 van beklaagde geen erkenning worden gelezen van de stelling van appellantes, dat beklaagde er op 18 april 2011 van op de hoogte zou zijn geweest dat R op dat moment niet in staat zou zijn geweest om haar vermogensrechtelijke belangen te behartigen. Beklaagde heeft in deze e-mail immers nu juist gewezen op het bestaan van een langdurige relatie met R en daaraan toegevoegd dat zij er niet mee bekend was dat sprake was van een situatie waarbij R niet zelfstandig beslissingen zou kunnen nemen over het onroerend goed dat (het kantoor van) beklaagde beheert. In dat verband geldt nog dat beklaagde onbetwist heeft gesteld dat na december 2010 door R diverse beslissingen zijn genomen met betrekking tot haar bedrijfspanden. Het onder 3.2 opgenomen klachtonderdeel is niet komen vast te staan.
6.3 Met betrekking tot het onder 3.3 opgenomen klachtonderdeel geldt dat uitgangspunt is dat beklaagde gehouden was om uitvoering te geven aan de wensen en instructies van haar opdrachtgeefster R en dat beklaagde de belangen van haar opdrachtgeefster R had te behartigen.
Zoals hiervoor is overwogen, is niet aannemelijk geworden dat R niet in staat was om haar vermogensrechtelijke belangen naar behoren te behartigen en, zo daar toch sprake van was, beklaagde dat had moeten weten. Bovendien is niet gebleken dat de overeenkomst met Van S op zichzelf en mede in het licht van de afgebroken onderhandelingen in 2009 voor beklaagde (commercieel) nadelig was. Voorts was er voor appellantes in ieder geval geen aanleiding om met gebruikmaking van de aan A. R. door R afgegeven en tot 2 mei 2011 aan beklaagde onbekende volmacht, zich te bemoeien met het beheer van de panden van R door beklaagde, nog daargelaten dat het door R afgeven van een volmacht R niet handelingsonbekwaam maakte.
In de gegeven omstandigheden heeft beklaagde naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht juist gehandeld door (mede) uitvoering te geven aan het door R aan haar op 11 mei 2011 telefonisch overgebrachte verzoek om de koopovereenkomst na te komen. Door onder de geschetste omstandigheden aan R de koopovereenkomst ter ondertekening voor te leggen heeft beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Meer dan in haar e-mail van 11 mei 2011 aan A. R. berichten dat zij met betrekking tot de ondertekening van de koopakte door R nog een korte termijn in acht zou nemen, kon van beklaagde in de gegeven omstandigheden niet verwacht worden. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.4 Als de behartiger van de belangen van R was beklaagde niet gehouden om brieven van de advocaat van de koper door te leiden aan appellantes. Niet is gebleken dat met betrekking daartoe een afspraak zou zijn gemaakt. Ook het onder 3.4 opgenomen klachtonderdeel is ongegrond zodat de beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd.
6.5 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 26 april 2012 van de Raad van Toezicht Groningen.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. P. van der Kolk-Nunes, F.J. van der Sluijs, mr. J.C. Borgdorff, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 4 juni 2013.