15-50 RvT Amsterdam

Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Makelaar A (klager) heeft als verkopend makelaar onderhandelingen gevoerd met makelaar B (beklaagde) die daarbij optrad voor de koper. Uiteindelijk zijn de verkoopster en de koper buiten hun makelaars om tot overeenstemming gekomen, waarna zij aan beklaagde hebben gevraagd om de koopovereenkomst op te stellen. Klager verwijt zijn collega (beklaagde) dat hij zonder overleg aan dit verzoek heeft voldaan. Volgens klager had beklaagde zijn opdrachtgeefster uitsluitend via hem mogen benaderen. De Raad acht de handelwijze van beklaagde dit specifieke geval niet klachtwaardig. Hierbij wordt van belang geacht dat de verkoopster had laten weten dat zij de opdracht aan klager had ingetrokken, dat de woning niet in het uitwisselingssysteem voorkwam en dat klager ook zelf erkend heeft dat zijn opdrachtgeefster de aan hem verstrekte opdracht ingetrokken had. Download uitspraak (pdf)

DE LOOP VAN DE PROCEDURE      
De Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M. (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van de heer E. (hierna te noemen: klager), gericht tegen de heer B. (hierna te noemen: beklaagde), beiden lid van de Vereniging.
De klacht is door klager ingediend bij de Vereniging bij e-mail van 30 oktober 2014. Beklaagde heeft op de klacht gereageerd bij e-mail van 18 januari 2015 met bijlage.
Vervolgens heeft klager zijn standpunt bij e-mail van 31 maart 2015 gehandhaafd. Beklaagde heeft hierna niet meer gereageerd.
Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
Ter zitting van de Raad, gehouden op 24 juni 2015, zijn klager en beklaagde in persoon verschenen. Beklaagde werd daarbij vergezeld door mevrouw Z. als getuige.

DE FEITEN          
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan.
– In augustus 2014 zijn er tussen klager en de eigenaresse van de woning aan de [adres], mevrouw P., gesprekken gevoerd over het te koop aanbieden van genoemde woning, waarbij klager als makelaar-verkoper zou optreden.
– Omdat er met betrekking tot deze woning nog een funderings-onderzoek moest plaatsvinden en mevrouw P. nog een aantal stukken aan klager diende te overhandigen, alsook omdat er nog foto’s van de woning gemaakt dienden te worden, heeft klager de woning niet meteen op Funda kunnen plaatsen.
Klager heeft aan mevrouw P. de gegevens doorgegeven van een fotograaf, zodat zij zelf met deze laatste contact kon opnemen voor het maken van een afspraak. Mevrouw P. heeft aan klager laten weten dat de afspraak met de fotograaf gemaakt was voor medio oktober 2014.
– De opdracht van mevrouw P. aan klager is niet schriftelijk vastgelegd.
– Begin oktober 2014 is mevrouw P. toevalligerwijs in contact gekomen met mevrouw Z. Laatstgenoemde heeft de woning van mevrouw P. op 4 oktober 2014 tezamen met haar echtgenoot bezichtigd.
– Vervolgens heeft mevrouw Z. beklaagde ingeschakeld als makelaar-koper. De echtgenoot van mevrouw Z. heeft de woning van mevrouw P. op woensdag 8 oktober 2014 nogmaals bezichtigd, thans in gezelschap van beklaagde. Klager was bij deze bezichtiging eveneens aanwezig. Hij zegde toe aan beklaagde nog enige documentatie omtrent de woning te zullen doen toekomen.
– Op verzoek van mevrouw Z. en haar echtgenoot heeft beklaagde op 13 oktober 2014 bij klager een bod gedaan van € 160.000,– op de woning van mevrouw P. Klager heeft dit bod afgewezen onder de mededeling “Sinterklaas is nog niet in het land” of woorden van gelijke strekking.
– Vervolgens hebben er nog enkele telefonische contacten tussen klager en beklaagde plaatsgevonden, onder meer over de door klager toegezegde documentatie, die beklaagde nimmer heeft ontvangen.
– Mevrouw Z heeft mevrouw P. op de hoogte gesteld van de contacten tussen klager en beklaagde en haar bevreemding geuit over de wijze van reageren door klager. Kort nadien werd mevrouw Z. gebeld door een kennis van mevrouw P., de heer C., die vertelde dat hij mevrouw P. zou helpen haar contacten met klager te verbreken. De heer C. stelde voor dat partijen de eventuele aankooponderhandelingen zonder tussenkomst van makelaars zouden voeren. Mevrouw Z. was het hiermee eens en heeft beklaagde van een en ander op de hoogte gesteld.
– Tussen mevrouw Z. en haar echtgenoot enerzijds en mevrouw P. anderzijds is uiteindelijk overeenstemming bereikt over een voor de woning van mevrouw P. te betalen koopprijs van € 168.000,–. De heer C. stelde voor dat kopers en verkoopster een gezamenlijke makelaar in de arm zouden nemen voor het opstellen van het koopcontract. Omdat mevrouw Z. en haar echtgenoot al kosten hadden gemaakt voor de eerdere bemoeiingen van beklaagde, wilden zij graag dat beklaagde het koopcontract zou opstellen. Mevrouw P. ging hiermee akkoord. Beklaagde heeft alstoen het koopcontract opgesteld, dat op 28 oktober 2014 door kopers en verkoopster is getekend.
– Op 30 oktober 2014 ontving beklaagde een sms-bericht van klager met de mededeling dat deze sinds 13 oktober 2014 niets meer van beklaagde had gehoord. Op 31 oktober 2014 liet klager aan beklaagde weten dat hij een tuchtrechtelijke klacht tegen hem zou indienen.
– Mevrouw Z. en haar echtgenoot hebben uiteindelijk de koopovereenkomst betreffende de woning van mevrouw P. ontbonden, aangezien volgens een opgemaakt bouwkundig rapport zoveel gebreken aan de woning kleefden dat het herstel daarvan het budget van mevrouw Z. en haar echtgenoot te boven ging.
– Nadien heeft mevrouw P. een verkoopopdracht verstrekt aan een andere makelaar.

DE KLACHT
De klacht van klager houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagde niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt doordat hij het koopcontract tussen mevrouw Z. en haar echtgenoot enerzijds en mevrouw P. anderzijds heeft opgesteld, zulks zonder klager in te lichten. Klager stelt dat beklaagde dusdoende heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in regel 4 van de Erecode der Vereniging, inhoudende dat een makelaar die in onderhandeling is met een collega-makelaar diens opdrachtgever uitsluitend via die collega benadert.

HET VERWEER
Beklaagde heeft gesteld dat hij na het afwijzen door klager van het bod dat beklaagde namens mevrouw Z. en haar echtgenoot had gedaan, niet meer met klager in onderhandeling was. Beklaagde heeft tevens gesteld dat zijn opdrachtgevers hierna de opdracht aan hem hebben ingetrokken en zelf met mevrouw P. hebben onderhandeld over de koopprijs. Hij erkent dat hij vervolgens door zijn (voormalig) opdrachtgevers en mevrouw P. is benaderd met het verzoek het koopcontract op te stellen.
Beklaagde stelt voorts dat hem door zijn opdrachtgevers is meegedeeld dat mevrouw P. hen had verteld dat zij de opdracht aan klager had ingetrokken. Beklaagde heeft ten tijde van het opstellen van het koopcontract de woning ook niet op Funda aangetroffen, zodat hij er van uit mocht gaan dat klager niet langer als makelaar-verkoper voor mevrouw P. optrad.

DE BEOORDELING
Voor het antwoord op de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld overweegt de Raad als volgt.
Beklaagde heeft gesteld dat hij na het afwijzen door klager van het bod van € 160.000,–, hetgeen op of omstreeks 13 oktober geschiedde, niet aan klager heeft laten weten dat daarmee de onderhandelingen over de mogelijke aankoop van de woning waren beëindigd. Klager stelt dat hij na 13 oktober 2014 nog enkele malen contact heeft gehad met beklaagde, terwijl laatstgenoemde juist stelt dat hij klager slechts eenmaal heeft gesproken. Voor de Raad is derhalve niet vast komen te staan, dat er meer dan één contactmoment tussen klager en beklaagde is geweest.
Klager heeft zelf gesteld dat mevrouw P. op enig moment de aan hem verstrekte mondelinge opdracht heeft ingetrokken. Vast staat ook dat de woning nimmer op Funda is aangeboden door klager.
Het vorenstaande neemt niet weg dat het beklaagde op grond van de collegiale regels gesierd zou hebben om – op het moment dat hij door zijn opdrachtgevers en mevrouw P. werd benaderd met het verzoek het koopcontract op te stellen – bij klager te informeren of mevrouw P. inderdaad haar opdracht aan klager had ingetrokken en deze derhalve niet langer als haar makelaar optrad.
Echter, op grond van de omstandigheid dat mevrouw P. had laten weten dat zij de opdracht aan klager had ingetrokken en het feit dat de woning niet in het uitwisselingssysteem voorkwam, alsmede omdat klager zelf ook heeft erkend dat mevrouw P. de aan hem verstrekte opdracht had ingetrokken, kan in dit specifieke geval niet worden gesteld dat beklaagde klachtwaardig heeft gehandeld door niet persoonlijk bij klager te informeren of diens opdracht was beëindigd.

De Raad verklaart de klacht derhalve ongegrond.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaars-vereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M., mr. J.P. van Harseler, J.B. Boerman, G. van den Putten, mevrouw mr. L. Klein en mevrouw mr. J.M. Bakx-van den Anker, op 24 juni 2015, ondertekend op 18 augustus 2015.