15-46 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Te lage verkoopprijs. Klager en zijn broer hebben hun makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een woning verstrekt. Omdat dreigde dat er na de verkoop een restschuld zou overblijven, was een zo hoog mogelijke opbrengst voor klager van groot belang. Nadat klager in de woning enige werkzaamheden had verricht, heeft hij de bank voorgesteld de vraagprijs tijdelijk te verhogen. Beklaagde wordt verweten dat hij, toen de bank hem over het voorstel van klager naar zijn mening vroeg, heeft geantwoord een prijsverhoging af te raden. Volgens klager werd hierdoor een reële kans op een hogere verkoopopbrengst misgelopen. De Raad overweegt dat vast staat dat beklaagde met toestemming en medeweten van klager direct met de bank over de verkoop communiceerde. Onder de onderhavige omstandigheden kan beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt van het feit dat hij tegenover de bank heeft aangegeven een verhoging van de vraagprijs onverstandig te achten.     Download uitspraak (pdf)

Raad van Toezicht Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM

De loop van de procedure
De Raad heeft kennis genomen van een klacht van de heer R. D., wonende te H., hierna te noemen: klager, gericht tegen de heer G., makelaar verbonden aan de makelaardij-onderneming [naam makelaarskantoor] te A., hierna te noemen: beklaagde. Deze klacht is bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de Vereniging ingediend op 23 november 2014. Beklaagde heeft op deze klacht geantwoord bij (ongedateerde) brief die op 3 februari 2015 door de Raad is ontvangen. Vervolgens heeft klager gerepliceerd bij brief van 10 februari 2015, waarna beklaagde heeft gedupliceerd bij (ongedateerde) brief die op 10 maart 2015 door de Raad is ontvangen.
Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 20 mei 2015. Klager is daarbij in persoon verschenen, evenals beklaagde.

De Feiten
Klager heeft, tezamen met zijn broer de heer A. D., beklaagde opdracht gegeven tot verkoop over te gaan van het appartement aan de [adres], hierna te noemen het appartement. Het appartement was eigendom van de broer van klager, waarvan de aanschaf hypothecair was gefinancierd door de bank. Klager was uit hoofde van die financiering mede-aansprakelijk jegens de bank. De achtergrond van de opdracht aan beklaagde betrof het feit dat de broer van klager niet meer kon voldoen aan zijn financiële verplichtingen aan de bank.
Beklaagde heeft op 14 mei 2013 de onderhandse verkoopwaarde van het appartement vrij van huur en gebruik bepaald op € 175.000,=.
Het appartement is in 2014 verkocht voor € 172.500,=. De levering heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2014.

De Klacht
Klager heeft de volgende klachten naar voren gebracht:
1. Beklaagde heeft klager niet goed op de hoogte gehouden over de uitvoering van de opdracht tot verkoop.
2. Beklaagde heeft niet tot zijn inspanningsverplichtigen als makelaar voldaan om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst voor zijn opdrachtgever te verkrijgen.
Op grond hiervan heeft beklaagde klachtwaardig gehandeld, zo meent klager.

Verweer
Beklaagde heeft verweer gevoerd. Bij de beoordeling van de klacht zal ook op het verweer worden ingegaan.

De Beoordeling
De Raad ziet aanleiding beide klachtonderdelen gezamenlijk te behandelen.
Klager heeft als toelichting op zijn klacht naar voren gebracht dat na verkoop van het appartement met een restschuld rekening gehouden moest worden, om welke reden zowel voor klager als zijn broer er een groot belang was bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. In het verleden heeft de broer van klager altijd aan zijn financiële verplichtingen kunnen voldoen. Het appartement is een jaar verhuurd geweest waarbij de huuropbrengst aan de bank is afgedragen. Weliswaar bleek klager nadat de huur was ingegaan dat dit in principe op grond van de voorwaarden van de hypotheek niet was toegestaan, maar de bank was maar wat blij met de huurinkomsten die integraal naar haar werden overgemaakt. Reeds tijdens de huurperiode is door klager een aanvang gemaakt met het opfrissen van het appartement om op die manier de verkoopopbrengst te maximaliseren, welke werkzaamheden nadat de huur was beëindigd zijn afgerond. Die werkzaamheden gingen verder dan alleen maar het schilderen ervan, zoals beklaagde ten onrechte in zijn verweer heeft gesteld. Klager heeft verder naar voren gebracht met beklaagde te hebben afgesproken dat tegen het einde van de huurperiode nieuwe foto’s van het appartement zouden worden aangeleverd ten behoeve van Funda. Tegen die achtergrond heeft klager de bank verzocht om gedurende een periode van twee maanden de vraagprijs te verhogen naar € 180.000,= in plaats van het op dat moment gehanteerde bedrag van € 175.000,=. Hierbij heeft klager bij de bank naar voren gebracht met die verhoging een betere onderhandelingspositie te willen creëren om zodoende tot een betere verkoopopbrengst te komen. Vervolgens heeft de bank contact met beklaagde opgenomen die de bank heeft laten weten een dergelijke tijdelijke prijsverhoging af te raden. Klager betreurt die handelwijze van beklaagde nu direct nadat de nieuwe foto’s op Funda waren geplaatst zich meerdere gegadigden voor het appartement aandienden. Toen vervolgens een bod op het appartement werd gedaan, werd klager in wezen gedwongen de onderhandelingen te starten met een in zijn ogen te lage vraagprijs. Uiteindelijk is het appartement verkocht voor een prijs, zo meent klager, die hoger had kunnen uitpakken. Klager verwijt beklaagde alleen gericht te zijn geweest op een snelle verkoop. Op de dag van de levering heeft klager met beklaagde diens opstelling – waardoor een reële kans op een hogere verkoopopbrengst werd misgelopen – aangesneden. Bij die gelegenheid wist beklaagde geen steekhoudende verklaring te verschaffen en ook niet daarna, ondanks de toezegging van beklaagde dit nog te zullen doen. Klager meent dat beklaagde met zijn handelwijze klachtwaardig heeft gehandeld.
Beklaagde heeft als verweer aangevoerd dat niet zo zeer de bank het advies van beklaagde heeft overgenomen om niet tot verhoging van de vraagprijs over te gaan, maar dat de bank reeds zelf die mening was toegedaan en haar de mening door de zienswijze van beklaagde bevestigd zag. Dit heeft beklaagde klager reeds uit de doeken gedaan op de dag van de levering toen klager beklaagde hierover aansprak. Daarbij heeft beklaagde klager tevens voorgesteld om een gesprek te arrangeren met de bank om op die manier de gang van zaken nog eens de revue te laten passeren. Het moge zo zijn dat klager dit voorstel meteen afsloeg omdat, naar hij meende, de bank daaraan toch niet zou meewerken, maar dit betekent niet dat beklaagde op het verwijt van klager niet is ingegaan of hierover slecht zou hebben gecommuniceerd. Beklaagde heeft verder naar voren gebracht dat klager expliciet met de uiteindelijke koopsom akkoord is gegaan en ook tijdens het onderhandelingsproces geen bezwaren met betrekking tot de prijs naar voren heeft gebracht. Daarnaast heeft klager gewezen op de gerealiseerde koopprijzen van een drietal appartementen die vergelijkbaar zijn met de uiteindelijke verkoopprijs van het onderhavige appartement, op grond waarvan beklaagde de conclusie trekt dat een zeer goede prijs is gegenereerd. De uiteindelijke verkoopprijs van het appartement ligt namelijk slechts € 2.500,- onder de uitkomst van de waardebepaling van een jaar eerder. Ook heeft beklaagde naar voren gebracht dat enerzijds gedurende het begin van de opdracht de verkoop van het appartement door de verboden verhuur ervan werd bemoeilijkt, terwijl bovendien het appartement in zeer slechte staat verkeerde. Beklaagde is van mening dat de beweerdelijke verbeteringen van het appartement door klager voor de uiteindelijke verkoop niet of nauwelijks van betekenis is geweest. Verder heeft beklaagde naar voren gebracht dat klager meerdere initiatieven heeft aangekondigd om een betere verkoopprijs te realiseren, maar dat daarvan in het geheel niets terecht is gekomen. Op grond hiervan meent beklaagde dat de klacht ongegrond is.
Beklaagde heeft eveneens in zijn schriftelijke antwoord op de klacht te berde gebracht dat de bemoeienis van de bank nu eenmaal het gevolg is geweest van de financiële puinhoop die door de broer van beklaagde is veroorzaakt. Sterker nog, klager meent dat hij recht heeft op excuses van klager nu het appartement door de inspanningen van beklaagde uiteindelijk in een lastige woningmarkt verkocht heeft kunnen worden voor een mooie prijs, terwijl het appartement zich bovendien in, naar beklaagde heeft gesteld, in een uithoek van A. bevindt.
De Raad overweegt in de eerste plaats als volgt.
De Raad hecht eraan de wijze waarop beklaagde schriftelijk heeft geantwoord op de klacht van klager niet onbesproken te laten. Beklaagde heeft zich daarbij laatdunkend en beschuldigend uitgelaten over klager, zijn broer, de klacht en het appartement. Beklaagde heeft daarbij uit het oog verloren dat klager – nota bene opdrachtgever van beklaagde – op grond van het Reglement Tuchtrechtspraak van de Vereniging gerechtigd is een klacht in te dienen en dat haar leden zich aan de tuchtrechtelijke beoordeling daarvan hebben onderworpen. In het tuchtrecht staat het gedrag dan wel nalaten van de beroepsuitoefenaar centraal, niet dat van de klager. De Raad is op grond van het Reglement bevoegd ook ambtshalve beklaagde ter verantwoording te roepen. Daarvoor komt zijn handelwijze in beginsel in aanmerking omdat zijn bewoordingen en kwalificaties onprofessioneel kunnen worden genoemd. Beklaagde heeft zich evenwel in zijn dupliek op een zakelijke wijze tegen de klacht verweerd, welke lijn is doorgezet op de mondelinge behandeling. De Raad ziet om die redenen af van een verdere tuchtrechtelijke beoordeling wat dit onderwerp betreft.
De Raad overweegt verder dat vaststaat dat beklaagde als opdrachtnemer van klager met diens toestemming en medeweten met de bank direct communiceerde over het appartement en de verkoop daarvan. De wens van klager om de vraagprijs tijdelijk te verhogen is door hem aan de bank gesteld, niet aan beklaagde. Toen hierop de bank vervolgens beklaagde hierover diens mening vroeg, heeft beklaagde hierop als zienswijze naar voren gebracht dit onverstandig te vinden gelet op de voorgeschiedenis van het appartement en de marktsituatie. De Raad acht dit geen onredelijk standpunt. Vaststaat eveneens dat klager, nadat hij van de bank had vernomen dat die niet akkoord ging met een prijsverhoging, geen direct contact heeft opgenomen met beklaagde. Klager heeft vervolgens ook niet in het onderhandelingsproces met de uiteindelijke koper van het appartement blijk gegevens richting beklaagde het met de vraagprijs niet eens te zijn. Onder die omstandigheden kan beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt, zo meent de Raad. Hieraan legt de Raad mede ten grondslag dat eveneens vaststaat dat de bank een zo spoedig mogelijke verkoop nastreefde, welk uitgangspunt door klager en zijn broer kennelijk werd onderschreven. De Raad laat in het midden in hoeverre de inspanningen van klager om het appartement te verbeteren van invloed zijn geweest op de gerealiseerde koopprijs, reeds omdat partijen hierover van mening verschillen.
Vaststaat ook dat toen klager op de dag van de levering van het appartement beklaagde over het onderwerp van een mogelijke prijsverhoging aansprak, beklaagde over zijn zienswijze uitleg heeft gegeven. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting kan de Raad niet tot de vaststelling komen dat beklaagde vervolgens toezeggingen niet is nagekomen om op dit onderwerp bij klager nog terug te zullen komen.
De klacht is derhalve ongegrond.

De Beslissing
Nu de Raad hierboven bij de beoordeling van de klacht tot het oordeel is gekomen dat beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, verklaart de Raad de klacht van klager inhoudende dat beklaagde zich niet als goed makelaar heeft gedragen ongegrond.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M., Mr J.P. Harseler, Mw Mr L.C. Klein, T. Heijmeijer, J.B. Boerman en Mr. R. Vos, op 20 mei 2015.