16-2608 CRvT
Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging voor verkoper. Beweerdelijk gehandeld in strijd met afspraken. Klager is tweede hypotheekhouder van een appartementsrecht. De bank als eerste hypotheekhouder had aan de rechter verzocht om een bod van € 68.000 te mogen aanvaarden. Klager kreeg vervolgens van de rechter de gelegenheid om binnen één maand met een hoger bod te komen. Daartoe kreeg beklaagde opdracht. Klager stelt dat hij de makelaar verbood om zelf contact op te nemen met de bank en het instrumenterende notariskantoor De makelaar weet in zijn opdracht te slagen : hij ontvangt een bod van € 87.500. De makelaar ontkent niet dat hij rechtstreeks contact had met de bank en de notaris. Hij had van deze nadere informatie nodig om zijn opdracht te kunnen vervullen. Notaris en bank namen overigens ook met hem contact op. De Centrale Raad kan niet vaststellen dat de makelaar een absoluut contactverbod had. Ook de stelling van klager dat vanwege het contact tussen makelaar en bank nodeloze kosten zijn ontstaan, kan niet door klager worden onderbouwd. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Noord, 15-94 RvT Noord
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
de heer J.M. L., wonende te S,
appellant,
tegen
de heer J. VAN B. aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te S,
beklaagde.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 15 mei 2015 heeft klager een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Noord. In de beslissing van 27 november 2015, verzonden op 8 januari 2016, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde (hierna: de Makelaar) ingediende klacht ten aanzien van drie klachtonderdelen ongegrond verklaard. Ten aanzien van een klachtonderdeel heeft de Raad van Toezicht zich onbevoegd verklaard. Klager is bij brief van 19 februari 2016, ontvangen op 22 februari 2016, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen. Klager heeft in deze brief de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.2 De makelaar heeft in zijn brief van 5 april 2016 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.3 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.4 Ter zitting van 9 juni 2016 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;
– klager in persoon, vergezeld van mevrouw mr. M. Sanders;
– de makelaar in persoon.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1 Ten behoeve van klager was op het appartementsrecht aan de J-laan 12 te V een tweede recht van hypotheek gevestigd. De Rabobank (hierna: de bank) was eerste hypotheekhouder en had in die hoedanigheid de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland om verlof gevraagd het appartementsrecht onderhands te mogen verkopen voor € 68.000,-. Klager is daar met succes tegen opgekomen, in die zin dat de voorzieningenrechter hem bij beschikking van 25 april 2014 in de gelegenheid heeft gesteld om binnen één maand met een gunstiger bod te komen.
2.2 Klager heeft zich daarvoor tot de makelaar gewend met het verzoek een dergelijk beter bod te realiseren. De makelaar heeft deze opdracht aanvaard.
2.3 Een e-mail van klager aan de makelaar van 12 mei 2014 luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Verder zullen wij de communicatie in dit geval naar T advocaten en notarissen en naar D J B notarissen verzorgen. Wij zullen inventariseren welk verkoopregime geldt executie of vrijwillig en welke consequenties het een of ander heeft.”
2.4 Bij e-mail van 20 mei 2014 heeft klager aan de makelaar bericht, voor zover relevant:
“De gunning zal door de rechtbank worden bepaald en naar onze mening alleen door de rechtbank moeten worden gewezen, vandaar dat wij zullen volstaan met het informeren van de rechtbank over betreffend bod en de rechtbank zullen verzoeken hierover zo spoedig mogelijk te beslissen. Deze actie ligt dus bij mij en [de gemachtigde van klager].”
2.5 De makelaar heeft binnen de gegunde termijn een bieding weten te krijgen van € 87.500,-.
2.6 Op 6 juni 2014 heeft de makelaar aan klager bericht, voor zover relevant:
“Er gaat iets helemaal niet goed. (…)
Ik begrijp ook absoluut niet dat ik als verkopend-makelaar namens jou als 2e hypotheekhouder, die in de gelegenheid is gesteld door de rechter om binnen hele korte tijd een andere koper te vinden, geen concept heb ontvangen. Ik heb de deal, in nauw overleg met jou, rondgemaakt en het is dan ook vanzelfsprekend dat de verkopend-makelaar, samen met zijn betrokken is bij de vastlegging van de afspraken. Onbegrijpelijk. (…)
[Klager], kun jij dit kortsluiten (met spoed) met [de gemachtigde van klager] en de rechtbank omdat er anders fouten worden gemaakt en het heel anders gaat lopen dan de bedoeling is.”
2.7 De makelaar heeft op 12 juni 2014 zijn declaratie van € 3.695,34 inclusief advertentiekosten en BTW rechtstreeks toegezonden aan het notariskantoor dat het transport zou verzorgen. Een afschrift van de e-mail is tevens aan klager gestuurd.
2.8 Op 14 juni 2014 heeft klager aan de makelaar bericht, voor zover relevant:
“Daarbij ben ik zeker tevreden over jouw inzet, echter heb ik mij een ‘klein beetje’ verbaasd over de door jou ingediende nota (…). Echter ben ik toch een beetje (erg!) geschrokken van de omvang van de courtage (…).”
2.9 De notaris heeft bij e-mail van 25 juli 2014 aan de makelaar bericht dat zijn courtagenota zal worden opgenomen in de verdeling van het restant van de verkoopopbrengst.
2.10 Bij e-mail van 8 augustus 2014 heeft de gemachtigde van klager aan de notaris geschreven, voor zover relevant:
“Zonder thans inhoudelijk te reageren op onderstaande mail en toegezonden bestanden (…) deel ik u mede dat mijn cliënt NIET instemt met uw rechtstreekse betaling van de nota van de makelaar.”
2.11 Een e-mail van de bank aan de makelaar van 28 september 2015 luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Hierbij bevestig ik u dat de gemaakte advocaatkosten niet zijn veroorzaakt door uw handelen als makelaar in dit dossier. De advocaatkosten zijn gemaakt in het kader van het executietraject, de verzoekschriftprocedure voor onderhandse verkoop en met name als gevolg van de klacht/ het verweer van [klager] en de daarmee gepaard gaande benodigde vervolgwerkzaamheden om alsnog tot onderhandse executoriale verkoop (artikel 3:268 BW) te komen.”
3. De klacht en het hoger beroep
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klager verwijt de makelaar dat jegens hem tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld doordat:
a. de makelaar zich niet aan de voorwaarden heeft gehouden waaronder hem de opdracht is verstrekt, te weten dat hij geen contact zou hebben met de bank en het notariskantoor;
b. de makelaar zijn declaratie zonder overleg met klager bij het notariskantoor heeft ingediend en in de financiële afwikkeling van het transport van het appartementsrecht heeft laten meeliften;
c. de door de makelaar in rekening gebrachte courtage ad € 2.750,- exclusief BTW buitenproportioneel is en niet acceptabel;
d. de makelaar door zijn contacten met de bank en het notariskantoor enorme kosten heeft veroorzaakt tot een bedrag van €7.600,-.
3.3 De Raad van Toezicht heeft klachtonderdelen a, b en d ongegrond verklaard en zich onbevoegd verklaard om kennis te nemen van klachtonderdeel c.
3.4 Klager heeft in hoger beroep aangevoerd dat de Raad van Toezicht ten onrechte de klachtonderdelen a, b en d ongegrond heeft verklaard. Ten aanzien van klachtonderdeel a heeft klager aangevoerd dat de makelaar er keer op keer op is gewezen dat hij enkel opdracht had om een naam en een bod te verkrijgen. De makelaar heeft ook niet ontkend dat er een dringend verzoek aan hem was gedaan om geen contact met de bank en de notariskantoren op te nemen. Dit verzoek is door de makelaar met voeten getreden. Met betrekking tot klachtonderdeel b geldt volgens klager dat de makelaar zijn zin om zijn declaratie door het notariskantoor vergoed te krijgen heeft doorgedrukt, terwijl klager de nota rechtstreeks aan hem gericht wilde zien. Tot slot geldt ten aanzien van klachtonderdeel d dat door de bemoeienis van de makelaar door de bank 22 uur zijn gedeclareerd. Deze uren zijn niet door het notariskantoor veroorzaakt, maar enkel door het contact dat de makelaar met de bank heeft gezocht. Het intensieve contact door de makelaar met de bank wordt door hem ook niet ontkend. De makelaar heeft deze kosten veroorzaakt door overtreding van het aan hem door klager opgelegd verbod om contact te zoeken met de bank. De makelaar is daarmee buiten zijn opdracht getreden, aldus steeds klager.
4. Het verweer
4.1 De makelaar heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 De makelaar trad op als verkoopmakelaar. Gelet op artikel 5 van de Erecode van de NVM was het, voor een zorgvuldige uitoefening van de aan de makelaar gegeven opdracht, noodzakelijk om meer kennis en aanvullende informatie in te winnen. In dat kader heeft hij dan ook contact opgenomen met de bank en met de veilingnotaris. Na de van deze partijen verkregen informatie werden de situatie en de omstandigheden duidelijker en kon de makelaar goed voorbereid overgaan tot uitvoering van de verkoopopdracht van klager. Daarnaast geldt dat ook de bank en de notaris contact met de makelaar hebben gezocht.
4.3 De makelaar bestrijdt voorts dat hij zijn declaratie zonder overleg bij de notaris heeft ingediend. Uit de e-mail van 12 juni 2014 van de makelaar aan klager volgt dat hij heeft verzocht om zijn declaratie aan te merken als executiekosten. Ook is zijn declaratie opgevoerd in de door klager geaccordeerde lijst van uitdeling van de executieopbrengst.
4.4 Tot slot betwist de makelaar dat zijn optreden tot extra notaris- of advocaatkosten zou hebben geleid. De makelaar verwijst naar de e-mail van 28 september 2015 waarin de bank heeft bevestigd dat de advocaatkosten niet zijn veroorzaakt door zijn handelen als makelaar.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1 Klager heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de Raad van Toezicht met betrekking tot klachtonderdeel c, zodat dat klachtonderdeel in hoger beroep geen bespreking behoeft.
5.2 Klachtonderdeel a houdt in dat de makelaar zich niet aan de opdracht heeft gehouden, door contact op te nemen met de bank en het notariskantoor. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat klager de makelaar nadrukkelijk heeft verboden contact te zoeken met deze partijen. Dit kan in ieder geval niet worden afgeleid uit de e-mails van klager van 12 en 20 mei 2014. Evenmin is komen vast te staan dat klager, nadat hij van de notaris had begrepen dat de makelaar contact met hem had gezocht, de makelaar daarop heeft aangesproken. Klachtonderdeel a is dan ook ongegrond.
5.3 In klachtonderdeel b voert klager aan dat de makelaar ten onrechte zijn declaratie zonder overleg met hem bij de notaris heeft ingediend. Ook dit klachtonderdeel faalt. Uit de e-mail van 12 juni 2014 blijkt dat klager is geïnformeerd over de indiening van de declaratie bij de notaris die het transport van de woning zou verrichten. Uit de e-mail van klager van 14 juni 2014 blijkt voorts dat klager er ook van op de hoogte is dat de makelaar zijn courtagenota heeft ingediend. Dat de gemachtigde van klager bij e-mail van 8 augustus 2014 aan de notaris heeft bericht dat de declaratie van de makelaar niet rechtstreeks mocht worden voldaan, maakt dat niet anders.
5.4 Klachtonderdeel d ziet op de extra kosten die de makelaar met zijn optreden zou hebben veroorzaakt. De makelaar heeft dit klachtonderdeel gemotiveerd betwist door het overleggen van de e-mail van de bank van 28 september 2015. Nu klager tegenover deze gemotiveerde betwisting dit onderdeel van de klacht niet nader heeft onderbouwd, is onvoldoende vast komen te staan dat het optreden van de makelaar tot extra kosten zou hebben geleid voor klager. Ook klachtonderdeel d is derhalve ongegrond.
5.5 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
6. Beslissing in hoger beroep
6.1 Bekrachtigt beslissing van de Raad van Toezicht Noord van 27 november 2015 en verwerpt het daartegen gerichte beroep.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.A. van den Berg, F.J. van de Sluijs, mr. J. C. Borgdorff, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op september 2016.
K.E. Mollema
voorzitter
C.C. Horrevorts
secretaris