17-108 RvT West

UITSPRAAK DOENDE:

inzake:

De heer W.F. D., wonende te G,

klager,

contra:

N MAKELAARS B.V., kantoorhoudende te G,

beklaagde,

1.    De klacht is door klager ingediend bij brief van 31 oktober 2016 en doorgezonden aan de Raad op 22 november 2016. Het verweer is vervat in een op 31 januari 2017 namens beklaagde ingediend verweerschrift.

2.    De klacht is behandeld ter zitting van de Raad op 12 mei 2017. Ter zitting waren aanwezig klager in persoon alsmede beklaagde in de persoon van de heer A. L., vergezeld van de heer E. K..

3.    Mede gelet op het verhandelde ter gelegenheid van de zitting van de Raad komt de klacht van klager er, kort samengevat, op neer dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door niet met de daarbij passende mate van zorgvuldigheid de mede aan klager toebehorende woning te taxeren, en wel door in het taxatierapport de woning als “bovenwoning” te kwalificeren, de kelder bij de woning buiten beschouwing te laten, als referentieobjecten uitsluitend bovenwoningen te gebruiken en in de taxatie op een veel te lage prijs per m² uit te komen

4.    Het gemotiveerde verweer van beklaagde houdt, kort samengevat, in dat de taxatie zorgvuldig tot stand is gekomen en inhoudelijk juist is. De kwalificatie als “bovenwoning” in het rapport heeft als achtergrond dat bij “Woningtype” in het model-taxatierapport maar een beperkt aantal invulmogelijkheden zijn, waarbij beklaagde die omschrijving heeft gekozen die de werkelijkheid het dichtst benadert. Uit hetgeen verder in het taxatierapport wordt gesteld blijkt dat beklaagde de woning juist heeft omschreven. De kelder is buiten beschouwing gelaten omdat deze ontoegankelijk was. De gehanteerde referentieobjecten acht beklaagde wél bruikbaar.

5.    Mede gelet op het verhandelde ter zitting staat voor de Raad het navolgende vast:

a)    klager en zijn voormalig partner zijn gezamenlijk eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan de R-straat 2a te H (“de Woning”);

b)   de Woning bestaat uit een op de begane grond gelegen ruimte met beperkte toetreding van daglicht met daarboven twee bouwlagen en een dakterras;

c)    klager en zijn voormalig partner hebben de Woning in 2013 in half afgebouwde staat gekocht voor € 270.000 en hebben de Woning vervolgens opgeknapt en afgebouwd;

d)   in het kader van de scheiding tussen klager en zijn voormalig partner is beklaagde (de heer L) in 2016 aangewezen als taxateur om de waarde van de Woning te bepalen;

e)    de heer L heeft de Woning in aanwezigheid van klager en zijn ex opgenomen;

f)    in het door de heer L opgestelde taxatierapport, gedateerd 30 mei 2016, wordt de Woning op de waardepeildatum 10 mei 2016 gewaardeerd op € 290.000.

6.    Met betrekking tot de klacht overweegt de Raad dat volgens vaste tuchtrechtspraak een taxateur slechts tuchtrechtelijk laakbaar handelt ingeval van een opzettelijk onjuiste taxatie, dan wel indien een redelijk handelend taxateur niet tot de betreffende taxatie heeft kunnen komen.

7.    Gelet op de daarover zijdens beklaagde gegeven toelichting acht de Raad de omschrijving “bovenwoning” van de Woning in het taxatierapport weliswaar ongelukkig, maar niet tuchtrechtelijk laakbaar. Het taxatierapport laat geen enkele ruimte voor twijfel of beklaagde aard en omvang van de Woning goed voor ogen heeft gehad.

8.    In het taxatierapport wordt vermeld dat de waardering van de Woning mede is gebaseerd op objectvergelijking. In dat kader worden in het taxatierapport een vijftal bovenwoningen als referentieobjecten genoemd. Waardebepaling op basis van objectvergelijking acht de Raad een alleszins gebruikelijke en verdedigbare waarderingsmethodiek.

9.    De Woning (exclusief de kelder) heeft volgens het taxatierapport een gebruiksoppervlakte (GBO) van 124 m². Afgezet tegen de taxatiewaarde van

€ 290.000 komt dat neer op een waardering van ca. € 2.340 per m² GBO. De Raad acht daarbij het feit dat de heer L de kelder niet in zijn waardering heeft betrokken niet onbegrijpelijk, nu de toegang tot die kelder door klager en zijn ex-partner duurzaam was afgesloten en deze niet kon worden bekeken.

10.De teruggerekende prijzen per m² GBO van de vijf door de heer L in het taxatierapport genoemde referentieobjecten (bovenwoningen) zijn respectievelijk (ca) € 3.155, € 2.575, € 2.850, € 2.920 en € 2.870. Deze prijzen zijn daarmee op één referentieobject na, waar het verschil 10% is, ruim 20% tot meer dan 30% hoger dan de prijs per m² GBO voor de Woning, teruggerekend volgens de taxatie van de heer L.

11.Zonder nadere toelichting, die in het taxatierapport naar het oordeel van de Raad in onvoldoende mate aanwezig is, acht de Raad het niet goed te begrijpen dat in het taxatierapport als referentieobject (uitsluitend) bovenwoningen worden opgevoerd, die per m² GBO wezenlijk hogere verkoopprijzen hebben gerealiseerd. Naar het oordeel van de Raad mocht van beklaagde als redelijk handelend taxateur worden verwacht om uiteen te zetten waarom als referentieobjecten (uitsluitend) bovenwoningen zijn gehanteerd, terwijl de Woning ook uit gebruiksruimte op de begane grond bestaat.

12.Als de in het taxatierapport genoemde bovenwoningen bij de taxatie al als referentieobjecten konden dienen had het naar het oordeel van de Raad bovendien op de weg van beklaagde als redelijk handelend taxateur gelegen om in het taxatierapport tot uitdrukking te brengen waarom – teruggerekend – door hem aan de Woning ten opzichte van de referentieobjecten een wezenlijk lagere waardering per m² GBO werd toegekend. Door het vorengaande na te laten is de handelwijze van beklaagde naar het oordeel van de Raad niet in overeenstemming met hetgeen van een redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.

13.De Raad merkt op dat met het vorengaande geenszins is gegeven dat de waardering waartoe de heer L in zijn taxatierapport voor de Woning is gekomen (€ 290.000) onjuist (te laag) zou zijn. De Raad neemt daarbij in aanmerking dat het bij de Woning gaat om een object gaat met vrij specifieke kenmerken. Het taxatierapport geeft evenwel onvoldoende inzicht in de gedachtegang die tot de waardering van de Woning op € 290.000 heeft geleid.

14.Gelet op het hiervoor gestelde is de Raad van oordeel dat de klacht gegrond is. De Raad acht een berisping passend.

Uitspraak doende: verklaart de klacht gegrond, legt aan beklaagde de straf op van berisping en veroordeelt beklaagde tot betaling van de kosten van deze klachtprocedure tot een bedrag van € 2.594, te vermeerderen met BTW over € 2.120,-, te voldoen aan de NVM.

Verstaat dat aan klager het door hem betaalde klachtgeld van € 100,- zal worden gerestitueerd nadat deze uitspraak onherroepelijk zal zijn geworden.

Aldus gedaan te ‘s-Gravenhage op                                                         2017

door mr. A.F.L. Geerdes, voorzitter,

J. Verdoold, lid en