17-110 RvT West

UITSPRAAK DOENDE:

inzake:

H VASTGOED B.V., gevestigd te G, klager,

contra:

W MAKELAARDIJ B.V., kantoorhoudende te W,

beklaagde,

1.    De klacht is door klaagster ingediend per mail van 2 september 2016 en doorgezonden aan de Raad op 11 oktober 2016. Het verweer is vervat in een op 10 november 2016 door beklaagde ingediend verweerschrift.

2.    De klacht is behandeld ter zitting van de Raad op 15 februari 2017. Ter zitting waren aanwezig klaagster in de persoon van de heren H alsmede beklaagde in de persoon van J. W.. Na afloop van de zitting heeft de Raad beklaagde in de gelegenheid gesteld om nader schriftelijk te reageren op de stelling van klaagster dat beklaagde klachtwaardig heeft gehandeld door te bemiddelen bij de verkoop van een woning met garage en achterom, zonder kenbaar te maken dat niet in de vorm van een erfdienstbaarheid of anderszins is vastgelegd dat de garage met een auto kan worden bereikt. Beklaagde heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt bij brief van 10 maart 2017. Klaagster heeft per mail van 14 maart 2017 op die brief gereageerd.

3.    Mede gelet op het verhandelde ter gelegenheid van de zitting van de Raad komt de klacht van klaagster er, kort samengevat, op neer dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door (a) te vermelden dat de woning over een garage met achterom beschikt terwijl er geen recht is om van die achterom gebruik te maken en (b) niet te willen meedenken over een oplossing zoals door schadevergoeding.

4.    Het verweer van beklaagde houdt, kort samengevat, in dat wel degelijk onderzoek is gedaan naar het gebruik van de zandweg, het feitelijk gebruik van de zandweg is geïnterpreteerd en klaagster de feitelijke situatie is uitgelegd. Het verweer houdt verder in dat beklaagde wel heeft gekeken naar de mogelijkheid van een oplossing en een erfdienstbaarhedenonderzoek heeft laten doen, maar dat beklaagde als verkopend makelaar geen ruimte had voor verder overleg toen bleek dat haar opdrachtgever niet bereid was om deel te nemen aan een afspraak bij de notaris.

5.    Mede gelet op het verhandelde ter zitting staat voor de Raad het navolgende vast:

a)    Beklaagde had van de eigenaar van de aan de D-weg 39 te W gelegen woning de opdracht om te bemiddelen bij de verkoop;

b)   De verkoopinformatie op Funda vermeldt, voor zover hier van belang, een karakteristiek tussenherenhuis met garage en achterom;

c)    Achter de woning bevindt zich een garage die door de ouders van de verkoper jarenlang als zodanig is gebruikt;

d)   De betreffende garage is toegankelijk via een aan de achterzijde van de woningen aan de D-weg gelegen zandpad, dat eigendom is van de eigenaren van de daarachter gelegen woningen aan de M-weg;

e)    Een soortgelijke situatie doet zich voor bij D-weg 37;

f)    Voor het gebruik van het zandpad door de eigenaren van de aan de D-weg gelegen woningen bestaat wel een erfdienstbaarheid van voetpad, maar geen recht van uitweg;

6.    Met betrekking tot de klacht overweegt de Raad het navolgende.

7.    Ter beantwoording door de Raad ligt de vraag voor of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door in de verkoopinformatie op Funda te vermelden dat de woning een garage met achterom heeft, die weliswaar in feitelijke zin als zodanig aanwezig zijn, maar waarvan uitgegaan moet worden dat de juridische verankering in de vorm van een erfdienstbaarheid van weg ontbreekt. De Raad acht bij de beantwoording van die vraag overigens, anders dan beklaagde, niet relevant of en in hoeverre de woning inmiddels met winst door klaagster is doorverkocht.

8.    Het antwoord op de hiervoor geformuleerde vraag is naar het oordeel van de Raad afhankelijk van het punt of beklaagde, toen hij de woning in verkoop nam, aanleiding had moeten vinden om navraag te doen naar het bestaan van een erfdienstbaarheid of om zijn opdrachtgever te adviseren om naar het bestaan van een erfdienstbaarheid nader onderzoek te laten doen. Het laat zich immers zeer wel denken dat een opdrachtgever-verkoper in de problemen komt op het moment dat voor een bepaalde situatie juridische verankering door middel van een erfdienstbaarheid ontbreekt, terwijl de koper ervan uit gaat dat deze wél aanwezig is. Er geldt echter geen generieke regel dat een verkopend makelaar een erfdienstbaarhedenonderzoek moet laten doen, of moet adviseren dat te laten doen.

9.    De Raad is van oordeel dat het onder de gegeven omstandigheden, met name (a) de langdurige feitelijke aanwezigheid van een garage aan de achterzijde van de woning (b) het feit dat die garage decennia als zodanig in gebruik was en met de auto werd bereikt, zonder dat dit kennelijk op bezwaren was gestuit en (c) het bestaan van een soortgelijke situatie bij het buurpand van de verkochte woning, niet tuchtrechtelijk laakbaar is dat beklaagde niet het al dan niet bestaan van een erfdienstbaarheid voor het kunnen bereiken van de garage per auto heeft onderzocht of laten onderzoeken.

10.De Raad acht klachtonderdeel (a) dan ook niet gegrond.

11.Klachtonderdeel (b) acht de Raad eveneens ongegrond. Nadat beklaagde en haar opdrachtgever aansprakelijk waren gesteld heeft beklaagde meegedacht om tot een oplossing te komen, en heeft beklaagde onder meer een erfdienstbaarhedenonderzoek laten verrichten. Beklaagde kan als verkopend makelaar niet op één lijn worden gesteld met de verkoper, en is ook niet bij machte of gehouden om buiten haar opdrachtgever om een met klaagster ontstaan geschil tot een oplossing te brengen.

12.Gelet op het hiervoor gestelde is de Raad van oordeel dat de klacht ongegrond is.

Uitspraak doende: verklaart de klacht ongegrond,

Aldus gedaan te ‘s-Gravenhage op                                                         2017

door mr. A.F.L. Geerdes, voorzitter,

W.F. Klap, lid en