18-01 RvT West

UITSPRAAK DOENDE:

inzake:

De heer K.,

wonende te D.,

klager,

contra:

[naam makelaarskantoor],

kantoorhoudende te D.,

beklaagde,

____________________________

1.     De klacht is door klager ingediend bij NVM Consumentenservice per mail van 28 mei 2017 en doorgezonden aan de Raad op 8 juni 2017. Het verweer is vervat in een op 24 juli 2017 namens beklaagde ingediend verweerschrift.

2.     De klacht is behandeld ter zitting van de Raad op 7 december 2017. Ter zitting waren aanwezig klager, bijgestaan door de heer D. alsmede beklaagde in de persoon van H.

3.     Mede gelet op het verhandelde ter gelegenheid van de zitting van de Raad komt de klacht van klager er, kort samengevat, op neer dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door in de door haar als verkopend makelaar opgestelde verkoopinformatie onjuiste informatie te verstrekken over de eigenschappen van de bij haar in verkoop zijnde woning.

4.     Het verweer van beklaagde houdt, kort samengevat, in dat, voor zover het de in de verkoopdocumentatie opgenomen zin “In de loop der jaren is de woning goed onderhouden maar dient nu te worden gemoderniseerd.” betreft, dit een kwalificatie is die, achteraf bezien, wellicht iets aan de positieve kant is geweest, maar een potentieel koper – in samenhang met de ook vermelde “oud pand clausule” – in voldoende mate duidelijk maakt dat er werk aan de winkel is. Voor zover het de in de verkoopdocumentatie vermelde dakisolatie en vernieuwde riolering betreft, en de onveilige elektrische installatie, geeft beklaagde aan dat beklaagde is afgegaan op de door de verkoper ingevulde NVM-vragenlijst. Van de juistheid van die vragenlijst mag beklaagde, behoudens aanwijzingen voor het tegendeel, uitgaan, aldus beklaagde.

5.     Mede gelet op het verhandelde ter zitting staat voor de Raad het navolgende vast:

a)    Beklaagde trad op als verkopend makelaar van de aan de [adres] gelegen woning;

b)    De verkoopdocumentatie bevat onder meer de volgende zinsneden:

“In de loop der jaren is de woning goed onderhouden maar dient nu te worden gemoderniseerd.”

“dakisolatie van binnenuit aangebracht circa 2000”

“riolering vernieuwd”

c)    Klager en zijn partner waren geïnteresseerd in de woning en hebben overeenstemming bereikt over de koopprijs, onder voorbehoud van de resultaten van een bouwkundige keuring.

d)    Het in opdracht van klagers uitgebracht bouwkundig inspectierapport d.d. 28 oktober 2015 vermeldt dat de woning een gedateerde binnenafwerking heeft en in een zeer matige tot slechte staat van onderhoud verkeert. Dakisolatie is, aldus het rapport, niet waargenomen, de riolering maakt een visueel sterk verouderde indruk en de elektrische installatie maakt een gedateerde gevaarlijke indruk.

e)    Het in de verkoopdocumentatie gestelde over dakisolatie en riolering heeft beklaagde ontleend aan de door de verkoper ingevulde vragenlijst. Die vragenlijst bevat geen relevante opmerkingen over de elektrische installatie.

6.     Met betrekking tot de klacht overweegt de Raad het navolgende. Op de verkopend makelaar rust onder meer de verplichting om in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (Erecode NVM, artikel 1). De hiervoor aangehaalde verplichting gaat echter niet zo ver dat de verkopend makelaar niet mag afgaan op mededelingen van zijn opdrachtgever-verkoper, behoudens indien de makelaar aanleiding heeft om te veronderstellen dat die mededelingen onjuist zijn.

7.     Tegen het licht van het vorengaande is de Raad van oordeel dat het optreden van beklaagde de toets der kritiek kan doorstaan. Voor wat betreft de dakisolatie en riolering mocht beklaagde afgaan op hetgeen zijn opdrachtgever-verkoper in de vragenlijst had ingevuld; naar het oordeel van de Raad hoefde beklaagde geen aanleiding te vinden om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Voor wat betreft de elektrische installatie is geenszins gebleken dat beklaagde van de (slechte) staat daarvan op de hoogte was. En voor wat betreft de onderhoudstoestand van de woning is de Raad van oordeel dat de kwalificatie die in de verkoopdocumentatie is vermeld (“in de loop der jaren goed onderhouden” in combinatie met “moet intern worden gemoderniseerd”), zoals ook beklaagde ter zitting onderkende, wellicht aan de (te) positieve kant van het spectrum is, maar – nu het gaat om een kwalificatie en niet om de feitelijke aanwezigheid van een zaak – niet van zodanig gewicht is dat het optreden van beklaagde als tuchtrechtelijk laakbaar moet worden gekwalificeerd, mede gezien het feit dat de verkoopdocumentatie ook vermeldt dat een “oud pand clausule” van toepassing is.

8.     Gelet op het hiervoor gestelde is de Raad van oordeel dat de klacht ongegrond is.

Uitspraak doende:

verklaart de klacht ongegrond.

Aldus gedaan te ‘s-Gravenhage op                                                                       2018

door mr. F. Damsteegt, voorzitter,

W.F. Klap, lid en

mr. J.A. Huijgen, secretaris.