17-103 RvT Oost

Raad van Toezicht Oost

van de Nederlandse Vereniging

van Makelaars in Onroerende

Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM

BESLISSING

inzake

KLACHT

De heer L. en

mevrouw L,
te N.,

gemachtigde: de heer mr. B.,
klagers,

tegen:

[naam makelaarskantoor],
te N.,

gemachtigde: de heer mr. K.
beklaagde.

Raad van Toezicht Oost

van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM

1.          De klachtprocedure

1.1       Bij brief van 17 maart 2017 met bijlagen van mr. B., advocaat te N. hebben, door tussenkomst van de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM, de heer L. en mevrouw L. te N. (hierna: klagers) bij de Raad van Toezicht Oost van de NVM (hierna: de Raad) een klacht ingediend tegen [naam makelaarskantoor] te N. en lid van de NVM (hierna: beklaagde).

1.2       Bij e-mailbericht van 19 mei 2017 van mr. K., verbonden aan [naam beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar], heeft beklaagde tegen de klacht verweer gevoerd.

1.3       De Raad heeft acht geslagen op alle ingekomen stukken, waarvan de inhoud, evenals van na te melden proces-verbaal, als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.

1.4       Ter zitting van de Raad, gehouden te D. op 26 oktober 2017, hebben de partijen, beklaagde vertegenwoordigd door makelaar M. en beiden vergezeld door hun bovengenoemde raadslieden, hun standpunt nader toegelicht. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.

2.          De feiten

Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken zijn de navolgende feiten komen vast te staan:

2.1       Beklaagde heeft opgetreden als makelaar van de verkopers bij de verkoop van de woning aan de [adres] (hierna: de woning) aan klagers.

In de verkoopbrochure heeft beklaagde vermeld, dat de woonoppervlakte van de woning circa 125 m² bedraagt.

2.2       Klagers hebben op 30 mei 2012 de woning gekocht en op of omstreeks 15 augustus 2012 geleverd gekregen.

2.3       In het kader van de verkoop van de woning door klagers heeft in hun opdracht [bedrijf X] te Z. (hierna: [X]) op 9 juni 2016 de woning volgens NEN-2580 richtlijnen opgemeten. Blijkens het ter zake afgegeven meetcertificaat bedraagt de gebruiksoppervlakte wonen op de begane grond 65,8 m² en op de eerste verdieping 34,3 m². De oppervlakte van de overige inpandige ruimte, te weten de kelder, bedraagt 13,4 m².

2.4       De kelder heeft blijkens de bijlage bij het rapport van [X] een hoogte van 2 meter en is in de verkoopbrochure van beklaagde als bibliotheek aangeduid.

2.5       Bij brief van 6 december 2016 heeft mr. B. namens klagers aan beklaagde onder meer bericht:

“[—–]

Vanaf 1 september 2010 zijn NVM-makelaars verplicht om de woonoppervlakte te berekenen volgens de door de NVM voorgeschreven meetinstructie. [Naam beklaagde] heeft deze meetinstructie niet (goed) gevolgd dan wel heeft u verzuimd om de juiste oppervlakte te vermelden.

Cliënten konden bij de verkoop in 2016 van de woning niet anders dan de juiste woonoppervlakte van 100 m² te vermelden. Op de correcte woonoppervlakte is de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs afgestemd geweest. Indien cliënten een woonoppervlakte van 125 m² hadden kunnen vermelden, hadden zij een hogere vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs kunnen bedingen. Cliënten ondervinden hierdoor financiële schade.

Cliënten leggen om deze klacht aan u voor in het kader van de “NVM Klachtenprocedure”.

Vriendelijk wil ik u verzoeken om binnen één week na dagtekening van deze brief, ontvangst te bevestigen en binnen vier weken inhoudelijk te antwoorden op voorliggende klacht.”

Bij e-mailbericht van 7 december 2016 heeft beklaagde geantwoord dat zij de brief van mr. B. heeft ontvangen en doorgezonden aan haar beroepsaansprakelijkheids-verzekeraar.

2.6       Na rappel bij e-mailbericht van 10 januari 2017 heeft mr. B. op 25 januari 2017 aan beklaagde bericht dat alsdan bij de NVM een klacht was ingediend. Per dezelfde datum heeft mr. K. aan mr. B. laten weten dat zijnerzijds op korte termijn zou worden gereageerd. Bij e-mailbericht van 27 januari 2017 heeft mr. K. inhoudelijk op de klacht gereageerd.

3.          De klacht en het verweer

3.1       De klacht houdt in, dat

(1)    beklaagde de meetinstructie volgens NEN-2580 niet (goed) heeft gevolgd dan wel heeft verzuimd om de juiste oppervlakte in de verkoopbrochure te vermelden;

(2)    beklaagde ondanks rappelbrief van 10 januari 2017 niet tijdig inhoudelijk heeft gereageerd op de klachtbrief van 6 december 2016.

3.2       Beklaagde heeft tegen de klacht samengevat navolgend verweer gevoerd.

Met betrekking tot het eerste klachtonderdeel voert beklaagde aan dat volgens de NVM-meetinstructie de kelder, met een hoogte van 2 meter, tot de gebruiksruimte wonen moet worden gerekend. Dat is zeker zo, nu de kelder als bibliotheek werd gebruikt en bij twijfel over de aard van deze ruimte beklaagde volgens de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN-2580 die als zodanig oppervlak mocht aanmerken.

Er is een verschil tussen de NVM-meetinstructie en de NEN-2580 meetinstructie. Bij toepassing van de eerstgenoemde instructie worden de binnenmuren wel meegerekend; volgens de tweede instructie niet. De berekening die klagers hebben laten uitvoeren, is gedaan volgens NEN-2580. De binnenmuren verklaren dus een deel van het verschil tussen 113 m² en de circa 125 m² in de verkoopbrochure. Er zijn meer verschillen, waarvan beklaagde zo geen lijstje heeft, maar die maken dat beklaagde het totale woonoppervlak niet te ruim heeft gemeten.

Met betrekking tot het tweede klachtonderdeel kan volgens recente tuchtrechtspraak beklaagde niet tuchtrechtelijk aansprakelijk worden gesteld voor een vertraging in het voeren van verweer door haar beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Dat klemt temeer nu volgens de voorwaarden van beklaagdes beroepsaansprakelijkheidsverzekering het haar bij een schadevordering niet is toegestaan zelf verweer te voeren.

4.          De beoordeling van de klacht

4.1       Met betrekking tot onderdeel (1) van de klacht.

Bij de beoordeling van dit klachtonderdeel is uitgangspunt dat derden in beginsel op de inhoud van de in de verkoopbrochure opgenomen eigenschappen van een aangeboden object moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Het behoort tot de taak van de verkopend makelaar om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopbrochure bij derden verwachtingen worden gewekt waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat. Dit geldt in het bijzonder voor de in de verkoopbrochure opgenomen woonoppervlakte, omdat de gegevens daarover voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van de aankoopbeslissing.

In het onderhavige geval heeft beklaagde in haar verkoopbrochure een woonoppervlakte van circa 125 m² vermeld. Volgens de in opdracht van klagers in de woning uitgevoerde meting door [X] bedraagt de gebruiksoppervlakte wonen 100,1 m², en de oppervlakte van de kelder 13,4 m². Deze meting en berekening zijn gedaan met toepassing van de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woning volgens NEN-2580. Blijkens de toelichting op deze instructie worden de ruimten altijd binnen de buitenste/scheidende muren gemeten, inclusief dragende en niet-dragende binnenmuren. Ook de NVM-meetinstructie gaat uit van dit beginsel. Het standpunt van beklaagde dat op dit punt tussen de beide hiervoor genoemde meetinstructies een verschil bestaat, is dan ook niet juist. Beklaagde heeft het rapport van [X] verder niet gemotiveerd bestreden. Klagers hebben met het rapport van 9 juni 2016 van [X] voldoende aannemelijk gemaakt dat de woonoppervlakte van de woning, voor zoveel bestaande uit de gebruiksopppervlakte wonen en de oppervlakte overige inpandige ruimte, in totaal 113,5 m² bedraagt. Daarbij wordt opgemerkt dat nu de kelder een hoogte heeft van 2 meter en het gebruik van de kelder door klagers als boekenopslag c.q. bibliotheek beklaagde in redelijkheid de kelder heeft kunnen aanmerken als gebruiksruimte, welke vrijheid de NEN-2580 meetinstructie biedt.

Een en ander in aanmerking genomen, is sprake van een zo aanzienlijke afwijking (125 m² ten opzichte van 113,5m²) tussen de in de verkoopbrochure van beklaagde gepresenteerde woonoppervlakte en de werkelijke woonoppervlakte, dat moet worden geoordeeld dat beklaagde de verkoopbrochure onzorgvuldig heeft samengeteld. Het eerste klachtonderdeel is dan ook gegrond.

4.2       Met betrekking tot onderdeel (2) van de klacht.

Het staat vast dat beklaagde de brieven van 6 december 2016 en 10 januari 2017 heeft doorgezonden aan zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Deze heeft door kantoorverhuizing en, mogelijk als gevolg daarvan, doordat de brieven in het ongerede zijn geraakt, nagelaten uiterlijk 17 januari 2017 te antwoorden, maar eerst op 28 januari 2017. Tevens staat vast dat het beklaagde volgens de voorwaarden van zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering niet was toegestaan zelf voor de beantwoording van genoemde brieven zorg te dragen. Onder deze omstandigheden valt beklaagde van de trage beantwoording door zijn verzekeraar geen verwijt te maken. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

5.          De beslissing

De Raad van Toezicht Oost van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM:

verklaart onderdeel (1) van de klacht tegen de beklaagde gegrond, en deze voor het overige ongegrond;

legt aan beklaagde een straf op van berisping;

bepaalt dat beklaagde een bedrag van € 2.400,-, te vermeerderen met btw, zal bijdragen in de kosten van deze procedure, te betalen aan het Algemeen Bestuur van de NVM.

Aldus gewezen door mr. J.W.M. Tromp, voorzitter, J. Voorhoeve, lid en mr. K. van der Meulen, lid tevens secretaris, en door de voorzitter en secretaris ondertekend op    november 2017.