18-11 RvT Oost
Ontvankelijkheid. Klacht over assistent-makelaar/niet NVM-lid. Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Particuliere verkoop. Schriftelijkheidsvereiste. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat mondeling tussen de (particuliere) verkoper en klager overeenstemming was bereikt, meldde zich een andere gegadigde met een hoger bod. Klager verwijt beklaagde dat hij, zonder dit te melden, met meer dan één kandidaat heeft onderhandeld en ondanks de mondeling gesloten overeenkomst het hogere bod van de andere gegadigde aan zijn opdrachtgevers heeft overgebracht waarna het pand aan deze andere gegadigde is verkocht. De Raad overweegt allereerst alleen klachten tegen NVM-leden in behandeling te kunnen nemen. Voor zover de klacht is gericht tegen assistent-makelaar D is klager in zijn klacht niet ontvankelijk. Vaststaat dat beklaagde na ontvangst van het bod van de nieuwe gegadigde, overleg heeft gehad met de verkoper. Vaststaat ook dat beklaagde zowel zijn opdrachtgever als klager er op heeft gewezen dat in geval van particuliere verkoop de mondelinge overeenstemming niet bindend is. Beklaagde heeft klager in de gelegenheid gesteld een nieuw bod uit te brengen. Klager heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Beklaagde heeft juist en met inachtneming van de daarvoor geldende NVM-regels gehandeld en de klacht is ongegrond. Ten overvloede merkt de Raad nog op, dat het feit dat X een taxatie heeft laten verrichten nog voordat de koopovereenkomst door de verkoper was ondertekend voor diens rekening en risico komt. Download uitspraak (pdf)
Beslissing van 26 maart 2018
Inzake de klacht van
X,
wonende te N.,
klager,
tegen
1. Z en
2. Makelaarskantoor W
kantoorhoudende te N.,
beklaagden,
In deze beslissing zal klager ‘X’ worden genoemd. Beklaagden zullen ‘makelaarskantoor W c.s.’ worden genoemd en afzonderlijk worden aangeduid als ‘Z’ en ‘makelaarskantoor W’. De Raad van Toezicht Oost van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM zal ‘de Raad’ worden genoemd.
1. Het verloop van de klachtprocedure
Het verloop van de klachtprocedure blijkt uit:
– de klacht van 3 oktober 2017 met bijlagen;
– het verweer van 22 november 2017 met bijlagen;
– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 februari 2018. Verschenen zijn: Z en mevrouw W namens beklaagden. X heeft zich vanwege privéomstandigheden afgemeld, maar tevens kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben tegen het doorgaan van de mondelinge behandeling buiten zijn aanwezigheid.
2. De feiten
2.1 Makelaarskantoor W heeft een opdracht tot dienstverlening gekregen bij de verkoop van een woonhuis met erf en tuin (hierna: de woning) aan de [adres]. Opdrachtgevers waren de heer en mevrouw Y. Mevrouw Y. is op 1 september 2017 overleden. Na haar overlijden is de dochter van verkopers (hierna: de dochter) opgetreden als contactpersoon.
2.2 X is opgetreden als contactpersoon voor zijn dochter en schoonzoon.
2.3 Meerdere belangstellenden hebben de woning bezichtigd. Verkopers hadden een voorkeur voor een bepaalde belangstellende, in de stukken aangeduid als partij A.
2.4 Na het afhaken van partij A is op vrijdag 22 september 2017 tussen X en Y. mondeling overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 300.000,00 k.k. en de overige voorwaarden.
2.5 Bij e-mail van 22 september 2017 heeft een derde gegadigde een bod gedaan van € 280.500,00 k.k. onder voorbehoud van financiering. Makelaarskantoor W heeft hierop geen actie ondernomen, omdat het bod veel te laag was.
2.6 X heeft de woning op 27 september 2017 laten taxeren.
2.7 Na ontvangst van de personalia van kopers heeft Z op 27 september 2017, 11:44 uur aan de dochter de volgende e-mail toegezonden:
“In overleg met vader stuur ik hierbij de concept koopakte met bijlagen inzake [adres].
Wij adviseren jullie een en ander goed door te nemen met hulp van de in de bijlage toegevoegde toelichting.
Graag vernemen wij eventuele op-/aanmerkingen en/of akkoord, waarna wij een afspraak voor ondertekening kunnen maken met je vader.
De taxatie heeft vanochtend plaatsgevonden, de waarde zal snel bekend worden. Als jullie akkoord zijn met de akte zal ik deze ook tet controle naar de koper sturen.”
2.8 Op 2 oktober 2017 om 8:50 uur heeft X per e-mail aan Z gevraagd om toegang tot de woning in verband met een offerte voor vervanging van de dakbedekking.
2.9 Op 2 oktober 2017 om 9:20 uur heeft een derde gegadigde Z het volgende gemaild:
“Ook per mail bevestiging van ons bod gedaan via de telefoon op 02-10-2017
Wij willen graag een bod doen van …………….
– geen voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring
Nogmaals sorry dat wij u in zo’n lastige situatie brengen.
Wij vinden het ook lastig om te doen, maar dit heeft invloed op de rest van ons leven.
Mocht het wat verzachten: De huidige koper heeft de keuze om te overbieden eerder gemaakt… wij hadden zonder dat voorbeeld dit waarschijnlijk nooit gedaan.”
Het bod van de derde gegadigde was substantieel hoger dan het bod van X.
2.10 Z heeft dit bod overgebracht aan de verkopers en aan X. Z heeft X meegedeeld dat de verkopers zich niet verplicht voelden zich aan de mondeling gesloten overeenkomst met hem te houden. Z heeft X in de gelegenheid gesteld een eindbod te doen. X heeft dit geweigerd en op 2 oktober 2017 onder meer Z meegedeeld
“Er een koopovereenkomst is voor de somma van € 300.000 kosten koper. Wij gaan niet hoger dan hetgeen we zijn overeengekomen.
Het bod blijft staan en gaan ervan uit dat de koopovereenkomst, met hierin opgenomen de overeengekomen voorwaarden, op zeer korte termijn door beide partijen wordt ondertekend. Indien u de intentie heeft om de aangegane overeenkomst niet na te komen, dit schriftelijk ons, met de juiste reden(en) schriftelijk, kenbaar te maken. […] “
2.11 Z heeft op 3 oktober 2017 overleg gehad met de verkopers, die hem hebben meegedeeld aan de derde gegadigde te willen verkopen. Dit heeft Z om ongeveer 17:00 uur aan X meegedeeld.
2.12 X heeft Z bij e-mail van 3 oktober 2017, 9:48 uur verzocht zijn e-mail van 2 oktober 2017 onder de aandacht van de directie van makelaarskantoor W te brengen.
2.13 Makelaarskantoor W heeft op 4 oktober 2017 om 17:00 uur aan X een e-mail met onder meer de volgende reactie toegezonden:
“De concept-koopakte is opgesteld en de dochter van de verkoper heeft niet eerder gelegenheid gehad om deze met haar vader door te nemen en te accorderen. Gewoonlijk duurt dat een paar dagen. Toen vervolgens C met een onverwachte, nieuwe bieding kwam, welke de uwe oversteeg, waren wij verrast. We hebben met verkoper gesproken, “wat te doen”. We hebben met de juridisch dienst gebeld en de situatie uitgelegd.
Het antwoord was duidelijk. “Een mondelinge overeenstemming is niet bindend indien partijen particulieren zijn en het gaat over onroerend goed. Het staat verkoper dus vrij te gunnen aan degene van wie hij meer/beter kan verwachten, ook al is er een mondeling akkoord.” Onder partijen wordt verstaan de verkoper en koper. De makelaar heeft de rol van bemiddelaar en is geen partij in de overeenkomst.
Het moge duidelijk zijn dat de heer Z brenger was van een heel vervelende boodschap. Hij vond het zelf ook heel vervelend en was er immers ook vanuit gegaan u te kunnen feliciteren. U bent in de gelegenheid gesteld om uw bod te verhogen, want dat was wel het minste wat we konden doen. Echter, blij maken konden we u geenszins, want verkoper stelde zich op het standpunt dat hij graag aan de beste gegadigde wilde verkopen. De context hier is een ander dan de context in het stadium waarin u vroeg of het iets met financiën van koper A had te maken. Dat was een geheel ander moment zoals ik hierboven heb geschetst.
De situatie is ten alle tijden onaangenaam voor degene die nu niet kan verwerven. Echter, juridisch en informatief is er correct gehandeld. Helaas bent u zo boos dat het niet gemakkelijk meer is geweest u telefonisch een en ander duidelijk te maken.”
2.14 X heeft bij e-mail van 4 oktober 2017 om 18:30 uur onder meer als volgt gereageerd:
“De heer Z heeft mij/ons gefeliciteerd met de aankoop en zegde ons toe dat de overeenkomst snel zou volgen. Op de site van de NVM staat vermeld dat de verkoopmakelaar melding moet maken als er meer dan een gegadigde is. Dat heeft hij niet gedaan. Hij wist en heeft medewerking verleend aan de taxatie door kantoor V., u bent bekend met de kosten hiervan. Niets vermeld over een andere gegadigde, ik noem dat smerig en geniepig.
[…]
Tussen de felicitatie door de heer Z […] en het telefonische bericht dat er een hoger bod ligt zitten 10 dagen!!
[…]
Dan de leuke opmerking, meneer X, u mag hoger bieden. Ik heb diverse malen gevraagd wat het bod dan moet zijn, dat zeg ik u niet. Wat moet ik dan roepen 301.000, 305.000 etc. We staan toch niet op de markt!
[…]
Maar ik neem aan dat er nog geen overeenkomst ligt […] dus zegt u maar wat het bod moet zijn. Gelijke monniken, gelijke kappen.”
2.15 Op 5 oktober 2017 om 16:33 uur heeft de dochter van [de verkoper, NVM] makelaarskantoor W onder meer het volgende bericht:
“Ten eerste rond de verkoop van het huis is alles eerlijk verlopen.
Het bod wat wij afgelopen maandag kregen was een mooi bod. De andere partij heeft de kans gekregen om een tegenbod te doen. Hier is geen gebruik van gemaakt.
Nu wij akkoord zijn gegaan met het bod van maandag krijgen we alsnog de vraag of er een tegenbod gedaan mag worden. Gezien onze situatie kiezen wij voor onze rust en laten wij de onderhandelingen hierbij.”
2.16 Makelaarskantoor W heeft aan X op 5 oktober 2017, 16:45 uur onder meer meegedeeld:
“De familie neemt het standpunt in dat u al een kans heeft gekregen om uw eindvoorstel te formuleren. Ze gaan niet nogmaals het plan veranderen en opnieuw het proces van gunnen aan. Het is voor de rust van de heer Y van groot belang dat dit onderwerp wordt afgesloten.
De familie is dus voornemens het pand te verkopen en te leveren aan de andere partij.”
2.17 X heeft diezelfde dag om 17:42 uur als volgt geantwoord:
“Dank u voor het bericht, dat geeft mij de “ruimte”. Wij hoefde geen eindvoorstel te formuleren om te kopen of te bieden, wij hebben gekocht! […]”
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht houdt in – samengevat en zakelijk weergegeven: dat makelaarskantoor W c.s. zonder dit aan X te melden met meer dan één kandidaat heeft onderhandeld en ondanks de mondeling gesloten overeenkomst een hoger bod van een andere gegadigde aan zijn opdrachtgevers heeft overgebracht, die vervolgens met dit bod akkoord zijn gegaan.
3.2 Makelaarskantoor W c.s. voeren – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer. De koopovereenkomst was nog niet getekend. Wij zijn niet in onderhandeling getreden met meer dan één gegadigde. Wij waren verplicht het nieuwe bod over te brengen aan onze opdrachtgevers. Wij hebben X in de gelegenheid gesteld een nieuw bod uit te brengen. Wij hebben steeds open gecommuniceerd.
3.3 Op de stellingen van klager en beklaagden, voorzover van belang, zal onder de beoordeling van de klacht worden ingegaan.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 Ter zitting heeft Z meegedeeld, dat hij assistent-makelaar is. Dit is door de Raad geverifieerd bij de NVM, die dit heeft bevestigd. Nu de Raad op grond van artikel 14 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM alleen klachten tegen NVM-leden in behandeling kan nemen, dient X in zijn klacht tegen Z niet-ontvankelijk te worden verklaard.
4.2 Volgens X heeft makelaarskantoor W regel 4 van de Erecode geschonden door de ondertekening van de koopovereenkomst geen doorgang te laten vinden en X na ontvangst van een bod van een andere gegadigde in de gelegenheid te stellen een nieuw bod te doen.
4.3 Regel 4 van de Erecode luidt:
“Raakt een NVM-lid in onderhandeling met meer dan één kandidaat voor een bepaald object, dan maakt hij dit aan betrokkenen kenbaar. Raakt hij in onderhandeling met een collega, dan benadert hij diens opdrachtgever uitsluitend via die collega.”
4.4 In deze zaak staat vast dat tussen de (particuliere) verkopers en X mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woning. Eveneens vast staat, dat makelaarskantoor W op een eerder bod van de uiteindelijke koper niet hebben gereageerd. Pas nadat deze gegadigde op 2 oktober 2017 een nieuw en substantieel hoger bod heeft uitgebracht, heeft makelaarskantoor W dit hogere bod aan de verkopers kenbaar gemaakt en na overleg met de verkopers X in de gelegenheid gesteld een hoger bod uit te brengen. De vraag is of makelaarskantoor W in deze situatie tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
4.5 Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst met betrekking tot de verkoop van het tot woning bestemd onroerend goed die met een consument koper wordt aangegaan schriftelijk dient te worden vastgelegd. Dit betekent onder meer dat een consument koper niet aan een mondelinge koopovereenkomst is gebonden zolang de mondelinge koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd en ondertekend. De Hoge Raad heeft in het arrest van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) beslist dat met betrekking tot een overeenkomst voor de verkoop van een woonhuis tussen een particuliere koper en een particuliere verkoper ook de particuliere verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW mag beroepen. Dit betekent volgens de Hoge Raad dat de particuliere verkoper door de particuliere koper niet tot nakoming van een mondelinge koopovereenkomst kan worden verplicht en dat ook geen ruimte is voor de vordering tot schadevergoeding. De Hoge Raad heeft hieraan nog toegevoegd dat het onder bijzondere omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat bij de verkoop van een woonhuis tussen particulieren de verkoper of de koper een beroep doet op het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste. Die bijzondere omstandigheden zijn volgens de Hoge Raad in ieder geval niet:
– dat de verkoper een hoger bod ontvangt van een derde;
– dat de koper de voorkeur geeft aan een ander woonhuis.
4.6 De Centrale Raad van Toezicht heeft in de beslissing van 26 februari 2015 (CR 15-2535) geoordeeld dat ook in het geval een NVM-makelaar optreedt voor een particuliere verkoper met betrekking tot een woonhuis de NVM-makelaar de particuliere opdrachtgever onder meer heeft te informeren over de bij de NVM geldende regels met betrekking tot onderhandelingen en biedingen en dat de NVM-makelaar gehouden is aan die regels uitvoering te geven. Volgens die beslissing dient een NVM-makelaar indien hij geconfronteerd wordt met een bod van een nieuwe gegadigde nadat de mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen maar vóór de schriftelijke overeenkomst zijn particuliere opdrachtgever te informeren dat in juridisch opzicht de particuliere opdrachtgever niet aan de mondelinge koopovereenkomst met de eerste koper is gebonden en het de particuliere opdrachtgever op zichzelf vrijstaat met de nieuwe gegadigde in onderhandeling te treden.
Vervolgens dient de NVM-makelaar volgens de Centrale Raad met zijn particuliere opdrachtgever de mogelijkheden te bespreken op welke wijze op dat bod gereageerd dient te worden. De Centrale Raad noemt onder meer als mogelijkheid dat de particuliere opdrachtgever ervoor kiest op het bod van de nieuwe gegadigde te reageren en de eerste koper wordt geïnformeerd dat er een nieuwe gegadigde is met een bod – zonder de eerste koper over de hoogte van het bod en de voorwaarden waaronder dat is gedaan te informeren – en vervolgens zowel de eerste koper als de nieuwe gegadigde in de gelegenheid wordt gesteld binnen een termijn een (uiterste) bod uit te brengen, waarna de opdrachtgever beslist welk bod hij aanvaardt of met welke bieder bij verder in onderhandeling wil treden. De NVM-makelaar informeert de eerste koper en de nieuwe gegadigde over de beslissing van de opdrachtgever.
4.7 Uit de overgelegde correspondentie is de Raad gebleken dat het bod van de derde gegadigde is ontvangen na de totstandkoming van de mondelinge overeenkomst tussen X c.q. zijn dochter en schoonzoon enerzijds en de verkoper anderzijds. Er is dus sprake van een situatie als hiervoor onder 4.6 omschreven. Vaststaat dat makelaarskantoor W na ontvangst van het bod van de nieuwe gegadigde overleg heeft gehad met de verkoper, althans diens contactpersoon. Vaststaat ook dat makelaarskantoor W zijn opdrachtgever en X erop heeft gewezen dat zijn particuliere opdrachtgevers vanuit juridisch oogpunt niet gebonden zijn aan de mondelinge overeenstemming met X. Makelaarskantoor W heeft X in de gelegenheid gesteld een nieuw bod uit te brengen. X heeft hiervan geen gebruik gemaakt. De Raad is van oordeel, dat W juist en met inachtneming van de daarvoor geldende NVM-regels heeft gehandeld. De klacht is ongegrond.
4.8 Ten overvloede merkt de Raad nog op, dat het feit dat X een taxatie heeft laten verrichten nog voordat de koopovereenkomst door de verkoper was ondertekend voor diens rekening en risico komt.
5. De beslissing
De Raad:
verklaart klager in zijn klacht jegens Z niet ontvankelijk.
verklaart de klacht jegens makelaarskantoor W ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Nijhuis, voorzitter, mr. M.A.A. Gockel-Gieskes, lid-secretaris, en drs. J. Berger, lid, op
mr. M.A.A. Gockel-Gieskes mr. O. Nijhuis
lid-secretaris voorzitter